毕业设计（论文）-添好运港式茶餐厅基于NPV方法的分析.doc

西南财经大学天府学院 添好运港式茶餐厅基于NPV方法的分析西南财经大学天府学院2013 届本科毕业论文（设计）论文题目： 添好运港式茶餐厅基于NPV方法的分析 学生姓名： 所在学院： 西南财经大学天府学院 专 业： 财务管理 学 号： 指导教师： 2013 年 3 月西南财经大学天府学院本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下取得的成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。本毕业论文（设计）成果归西南财经大学天府学院所有。特此声明。毕业论文（设计）作者签名：作者专业：作者学号：_年_月_日西南财经大学天府学院本科学生毕业论文（设计）开题报告表论文（设计）名称添好运港式茶餐厅基于NPV方法的分析论文（设计）来源自选论文（设计）类型应用研究导师柳玉寿学生姓名王朕学号40905805专业财务管理一、设计目的:目前，自主创业对于解决当前就业问题是一个有效地途径，但是由于行业众多并且竞争激烈，需要选择一个可行的、有较强竞争力的项目来创业。港式茶餐厅作为内地餐饮行业新宠，渐渐的引向了西南地区。由于饮食地域的差异再加上港式茶餐厅的产品品种繁多，受到了热烈追捧，市场发展潜力巨大，对于创业者而言有可实现价值。二、要求：以学过的市场营销原理、管理学、财务管理、等专业课程的知识作为理论基础，同时通过实地的调查研究，以及网络书籍相关资料。分析证明项目的可行性。 三、思路与预期成果：首先从项目可行性的研究背景及目的出发，分析了目前餐饮业的发展现状与趋势。然后对项目概况进行详细阐述，并根据项目的地理环境，竞争性，消费市场以及项目的战略分析的研究调查，找准市场定位。再从对项目的投资估算以及经营财务状况的分析，得出项目的可行性。最后分析投资项目的敏感性并提出合理的建议。通过以上分析，希望得到以下结果：一是得到该项目可行性分析的结论；二是希望能在一定程度上缓解就业问题，论文通过对项目可行性的分析，帮助就业者选择可行的项目创业并付诸实施；三是通过对专业知识与实地调查研究的综合运用，提高自己的分析能力。四、任务完成的阶段、内容及时间安排：2012年11月10日前：完成开题报告2012年12月10日前：完成文献综述2013年01月10日前：完成论文的粗钢2013年03月10日前：完成论文终稿，并且打印成册，上交论文准备答辩。五、资料收集计划：首先通过专业书籍的查阅，了解可行性分析的相关知识概念，再通过网络杂志资料了解餐饮行业的市场概况，其次再对港式茶餐厅的地理环境，消费市场，竞争对象的实地进行调查。最后是在校专业课程的教学以及相关的参考文献的阅读。六、完成论文（设计）所具备的条件和优势：作为一名财务管理的应届毕业生，学校开设的财务管理相关课程以及学校所倡导的雅典式教学理念为我完成毕业论文打下了一些的理论与实践经验。在论文指导老师的指导下，基本具备完成论文的条件。最后妥善安排时间，按时完成毕业论文指导教师签名： 日期：2012年 11月8日论文（设计）类型：A理论研究；B应用研究；C软件设计等；摘要近年来，就业问题日益严重，自主创业成为解决就业问题有效途径之一。民以食为天，中国社会经济带动近几年餐饮业蓬勃发展，特别是港式美食被引进内地城市后更是大受欢迎。总的来说，港式茶餐厅在内地有着新颖、利润高、需求量大等行业特点。所以对于想自主创业的人来说，投资一家港式茶餐厅是值得研究的。本文首先从可行性分析研究背景与目的出发，分析了我国餐饮业发展状况，再详细的介绍了投资对象添好运港式茶餐厅的投资概况与有利的投资形式分析。通过市场分析，进行了目标市场的定位。重要的是对该项目进行投资估算，并运用NPV法对该项目的可行性进行分析后得出可行性结论，最后对该项目的收入以及成本进行敏感性分析并给出相应的建议关键字：投资项目 可行性分析 港式茶餐厅 NPV法AbstractIn recent years, the employment problem is becoming increasingly serious, self-employed has become one of the effective ways to solve the employment problem. Food is the paramount necessity of the people. Chinas rapidly growing economy in recent years drove fast development of catering. Especially Hong Kong food which was introduced into mainland cities is especially popular. In general, Hong Kong-style restaurant in the mainland is novel, high profits and high demand for people. So for self-employed people, investing in a Hong Kong restaurant is valuable.This paper using the feasibility analysis of the research background and purpose in the beginning, analyzes the development of Chinas catering industry, and then discusses the general situation of the investment and favorable investment form analysis of the investment which name is TianHaoYun Hong Kong style canteens. Set the position of target market through market analysis. The most important is investment estimation and uses the NPV method to analyze the feasibility of the project and get feasible conclusion. Finally analyze the sensitivity of revenue and costs of the project and give corresponding suggestions.Key words: investment project, feasibility analysis, Hong Kong style canteens , NPV method目 录一、绪论1（一）、可行性分析的研究背景与目的1（二）、目前国内餐饮业发展状况和趋势2二、投资项目概况2（一）、添好运港式茶餐厅投资项目概况2（二）、添好运茶餐厅有利投资形势分析31、新兴效应32、地理位置优势33、市场定位4三、项目的市场分析4（一）、餐饮业项目投资环境分析41、社会宏观经济环境42、国家政策5（二）、项目周围商业圈分析5（三）、添好运港式茶餐厅商业圈分析以及其商圈消费需求调查6（四）、添好运港式茶餐厅项目战略分析71、Strength72、Weakness83、Opportunity84、Threat95、SWOT综合分析与结果9四、投资项目的投资估算10（一）、添好运茶餐厅的投资总额101、店面前期以及建设费用102、固定资产及折旧11（二）、添好运茶餐厅固定周期销售收入以及成本费用111、销售收入112、销售成本11（三）、应纳税费12五、添好运茶餐厅固定周期经营财务状况分析12（一）、财务效益分析基本报表12（二）、投资项目基于NPV方法的分析与结论12（三）、添好运茶餐厅投资项目的不确定性分析以及建议13六、总结14参考文献26致谢28 一、绪论（一）、可行性分析的研究背景与目的项目的可行性分析始于美国的20世纪三十年代，用于田纳西河流域的开发与治理，由于带来了巨大的经济效益，随后被广为流传于世界各地，而中国是在80年代初期引进了西方的项目可行性研究和价值评估方法，在近三十年的发展过程中，开发研究项目的可行性研究的成功与失败经验的积累，再加上国家对有关可行性分析研究政策上的制定，我国的可行性研究与论证方法正逐渐完善与规范化。但是我国此类可行性分析研究只针对大型的、国家级的投资建设项目，比如说水利发电厂、核电站等大型建设都有系统的可行性的研究与论证方法。而对于一些小型的投资项目，比如说餐饮业这种想自主创业的人的投资项目的可行性研究很缺乏。在中国，民以食为天，餐饮业虽不算是一个新颖的行业，但是却有着很高的社会地位，而随着国内的经济发展趋势，国内东南西北四通八达，各地的特色餐饮也是各地文化的重要交流工具，港式茶餐厅对于内陆地区来说是一个新颖餐饮业，会吸引许多消费者，所以作为一个新颖的投资项目，也有着不容忽视的发展潜力。而目前，中国社会就业问题严峻，具体表现在每年的大学生毕业人数增多，待业人数也随之增多，在经济环境不太理想的情况下，自主创业成为解决就业问题的有效途径之一。所以更为重要的是，如何做好这有着高社会地位的行业，同时在内陆地区城市又属于新颖的投资项目，需要对港式茶餐厅这一投资项目进行全面的可行性研究分析与论证，从而为想要自主创业的人提供有效的投资参考。（二）、目前国内餐饮业发展状况和趋势从总体上来看，餐饮业作为我国第三产业中的一个传统性服务行业，始终保持着高速的发展趋势，据统计局调查显示，2012年上半年，随着人们生活水平与消费能力的不断提高，全国范围内的餐饮收入实现10837亿元，增长13.2%，占社会消费品零售总额的11.04%，首次突破万亿元大关，产业规模进一步扩大，具体表现在生活节奏的加快与时间价值的升值，越来越多的人，特别是现在的职业女性不愿意将时间花在做饭上，从而选择在外就餐称为一种需求。从区域上看，随着国家西部大开发政策的全力推行，餐饮行业正是抓住了这个机遇，用自己的特色品牌去迅速占领西部市场，从而西部地区餐饮业门店的增长速度高于东部地区。虽然国内餐饮业同时面临着国外快餐行业的冲击与近几年备受社会关注的食品安全的问题，在双重危机与挑战下，依然保持持续不断的增长势头，具体表现在第一：生活节奏的加快与时间价值的升值，越来越多的人，特别是现在的职业女性不愿意将时间花在做饭上，从而选择在外就餐成为了一种需求。第二：近几年来旅游业已成为热门的行业，旅游业的发展加速带动餐饮业的不断发展。第三：人与人的交往不断增多，到外就餐也是最常见的消费选择。所以餐饮行业适合各层消费人群，消费潜力巨大。二、投资项目概况（一）、添好运港式茶餐厅投资项目概况本文所分析的项目：添好运港式茶餐厅。添好运港式茶餐厅位于成都市锦江区红星路二段2号附8号，西南面为总府路是成都最繁华街道，街道对面即是休闲时代广场，就算是工作日人流量也很大，交通便利，距离成都最热闹的春熙路步行街不足1公里。店面门面宽3米左右，店面占地75平方米，整个店面成长方形向街道内深入，看似远离街道繁华喧嚣，闹中取静，营造安静舒适的就餐环境。添好运港式茶餐厅预计投资总额20万左右，包括店面装修费、固定资产购买、开办费、店面租金以及物管费等。添好运港式茶餐厅店内产品以正宗港式茶点为主，主要提供鸳鸯、奶茶、红豆冰等港式饮品，配以三明治、奶油多士、等小食，内设有面包工场，制造新鲜菠萝包、蛋挞、奶油多士等，价格公道实惠，适合多种人群消费，还原了港式茶餐厅本土特色，是一家正宗的港式茶餐厅。（二）、添好运茶餐厅有利投资形势分析1、新兴效应港式茶餐厅是最近几年才被引进中国西南部地区，作为一个对于内地城市来说的一个新兴行业，港式茶餐厅有着无限的发展空间，无论是从味道与多样品种来说，都会吸引广大成都消费者的目光，港式菜系的味道与川菜式的辣有很大的区别，且口味清淡，不同于一些川菜的油腻，所以能给一些吃腻了川菜的油辣的消费者换换口味，无论是味觉与视觉都有强烈的冲击感，也就是这样存在差异的魅力，会不断吸引很成都人去尝试这类新鲜的事物。2、地理位置优势添好运港式茶餐厅位于成都总府路与红星路段交界处，地处是成都繁华街道之一，交通便利，不管是周末还是工作日，人流量都非常的大。位于茶餐厅西南方的时代广场，地处成都市中心地带，也是成都地区的核心商业中心地带，其内进驻的大部分都是跨国集团。在距离不到一公里处就是春熙路步行街、王府井百货、太平洋百货、伊藤洋华堂等著名休闲购物中心。3、市场定位主要针对与大众类消费人群，由于该地区属于成都城中心位置，属于成都的商业中心，所以工作日时间，上班族是主要的消费群体，港式茶餐厅的优点就在于品种多样、上菜速度快、方便打包、价格相宜等优点适合作为上班族的工作餐选择之一。同时，也靠近成都人最大的休闲娱乐购物中心春熙路步行街，节假日时期，休闲娱乐的人们也会成为主要的消费对象。三、项目的市场分析（一）、餐饮业项目投资环境分析1、社会宏观经济环境从成都消费品市场分布结构来看，根据成都市统计局综合数据分析：在2012年全成都市实现社会消费品零售（表3-1）。其中，餐饮业零售额实现409.39亿元，同比增长18.2%。餐饮业是在全市社会消费零售总额增长速度最快，而其销售额也排在了社会消费品零售总额的第二位，所以在成都餐饮业也有很好的发展前景表3-1 2012年成都市社会消费品零售总额统计表社会消费品零售业1-12月累计（亿元）累计增长（%）批发业195.016.9零售业2673.315.5住宿业40.117.2餐饮业409.318.2总额3317.716（数据来源于：成都市统计局，2012年全年成都市主要经济指标）从成都地区的居民餐饮业消费特点结构来看，大众化餐饮消费是成都餐饮消费的主流，随着生活水平与消费水平的不断提高，大众化消费也趋于高品质。成都居民外出餐饮消费频率高，人均餐饮消费支出是随着工作性收入的提高而增加，据成都统计局统计，2012年，成都城镇居民人均可支配收入27194元，同比增长13.6%。许多在城市生活的人忙于工作，无暇在家里做饭，从而选择了在外就餐，这也就拉动了餐饮业的发展。成都市民外出餐饮消费动机主要是为了休闲享受，同时偏好于对餐馆口味的选择，通常的选择依据是口碑、品牌、特色等等，其中火锅、川菜、小吃等川菜系餐饮消费是成都餐饮消费市场的主流，其他餐饮消费方式也不同程度地受到成都居民的欢迎2、国家政策近几年，成都市加快了建设餐饮总部、营销推广、文化交流、餐饮连锁、教育培训工六大基地，实现餐饮业年均营业额增长16%以上，使成都称为中外餐饮产业汇聚的国际美食高地，而2013年2月25日商家期待多年的银行卡刷卡手续费终于正式下调。其中餐饮业大降37.5%.卡手续费从2%下调到1.25%，降低了餐饮业的运营成本。（二）、项目周围商业圈分析春熙路一带是成都商业最集中的区域之一，在春熙路内的专门餐饮店，数不胜数，有中式快餐风的乡村基春熙路店、著名的洋快餐麦当劳和肯德基、成都本土老店钟水饺、比较高档的休闲娱乐餐厅良木缘等等。实际上，在春熙路一带主要有伊藤洋华堂、仁和春天百货、伊势丹、欧尚等外国品牌企业已入驻十几年，这使得在这一带拥有一定的消费群体。这类专门的购物大商城内，也入驻了许多餐饮也小型的中外餐饮业，品种繁多，方便顾客逛街完后的就餐与休息，只不过仁和春天百货内的餐饮消费水平比其他地方的要高许多。春熙路的每日人流量也高达几万人。经调查，在春熙路周围的消费的顾客消费水平较高，因此这使得餐饮业具有一定的市场，但是由于是城市中心地带，店铺租金成本极高，并且同行业者竞争也非常的激烈。（三）、添好运港式茶餐厅商业圈分析以及其商圈的消费需求调查添好运港式茶餐厅周围的商圈消费者需求调查的调查对象主要是在商圈周围的上班族与周末逛街购物的消费者，调查问卷各五十份。根据调查问卷得出以下数据：1、首先针对上班族的午餐解决方式：在商圈内92%的上班族的公司没有公司食堂，其中 61%选择公司附近的餐馆就餐或者外送，其余的因为觉得周围物价贵、不划算而选择从家里带饭。其次，在外就餐的上班族的午餐选择：98%会选择价格实惠、分量足并且上餐的速度快的餐馆。由此可见，对于上班族来说快餐是非常受欢迎的，即节约了时间有节省了开销，但是目前大部分的快餐营养成分不高，容易影响上班族的身体健康。最后,有6%的上班族的家乡广州沿海地区的，并且希望能每天尝到正宗的家乡味；有44%对港式餐点不是很了解，但是也表示愿意尝试。2、针对周末购物逛街的消费者来说：消费地点的选择比较重要，逛街娱乐后比较劳累，73%的地点会选择舒适安静的环境进行就餐；对于消费规律来说，主要针对80后、90后年轻人，基本上都比较看重消费地点的口碑、味道特色和最近流行趋势，大多数在选择地点之前会查询一些相关网站，看那家店的评级高，从而进行选择。目前，对于成都本地人关于口味是否排外的问题：有20%的人，习惯了成都本土特色的味道，不喜欢如港式茶点的含甜味的菜，不想改变饮食习惯。其余72%的人，十分愿意尝试新的食物，已经尝试过了并且很喜欢港式茶点，觉得很有特色。有8%的人家乡是广州等沿海地区，所以很希望能每天尝到正宗的家乡味。（四）、添好运港式茶餐厅项目战略分析1、Strength（1）、品种多、环境好：在被称为“大众食肆”的港式茶餐厅里，五湖四海的地道食物可谓云集一处，如西式的火腿奄列、西多士、咖啡等，中式的生滚粥、碟头饭、煲仔饭、餐蛋面等，品种多样，由顾客来此消费可以随意搭配，选择自己喜欢的食品。都市生活的人工作压力大，急需解压，港式茶餐厅一直讲求良好舒适卫生的就餐环境，这不仅可以为上班族提供午饭，而且可以让他们放松心情，缓解压力 （2）、讲求效率：在港式茶餐厅，有些特色餐点都是可以不用给顾客看菜单，进门就可以随口而出的点餐，也就节省了点餐时间。同时大多数食物是需要提前经过讲究的程序烹饪而成的，所以上餐的时间也很快，最后在结账的时候为了节省时间，顾客自行到收银处付钱，不需要排队等候，从点菜到结账都讲求的速度，这不仅可以增加的顾客满意度，而且可以增加店内的人流量，从而提高茶餐厅的经营效益。（3）、接近消费市场：地理位置优越，项目地段属成都人口密集性区域，周围有许多如时代广场等商业办公区，可为上班族提供了方便快捷的工作餐。西南方向是成都最大的消费中心春熙路，平日每天可吸引十五万人次来此处消费，周末则更是成倍增长。地段街道宽广，地势平坦，交通便利。可见项目的市场潜力很大。2、Weakness(1)、地域文化差异，部分成都人群无法接受港式口味餐。(2)、地段繁华，铺面租金比其他地段贵，项目成本增加。(3)、项目地段餐饮店众多，竞争性较大，无法在短时间内形成稳定的消费群体。3、Opportunity(1)、本地同类餐饮竞争者少，发展前景宽广，有无限创新机会。(2)、新产品吸引当地接受速度快且敢于尝试消费者。(3)、地段繁华，人流量大，可以给茶餐厅带来一定的消费群基础。(4)、国家为自主创业的人提供政策上的支持，特别是针对自主创业大学生，学校与国家设立的大学创业基金，可以为自主创业的大学生在提供资金方面的支持与专业的理论辅导。(5)、互联网的普及也为茶餐厅提供了发展几乎，主要表现在网络点餐的流行与扩大，一定程度上节省了时间与成本。4、Threat(1)、随着市场规模的不断增加，茶餐厅这类餐饮在成都容易出现相对的供给过剩、产品与服务同质化、未来市场竞争的激烈程度也会相应增加。(2)、对于餐饮行业来说成本控制是能否在竞争中存活下去的重要因素之一。(3)、近几年食品安全问题频频曝出，从而引起了民众对食品安全巨大的不满和失望情绪，如何让消费者重新找回对食品放心的态度，这也是需要接受考验的。5、SWOT综合分析与结果SWOT综合分析优势劣势1、品种多，就餐环境舒适2、讲求效率，节省时间与成本，增加顾客满意度。3、接近消费市场，目标顾客多，人流量大。1、地域文化与口味差异2、地址在成都繁华地段，租金成本较高3、项目地段内餐饮业众多，行业竞争性机会SOWO1、本地同类餐饮店少，相对竞争性较小，有无限的发展前景好。2、新事物吸引接受速度快、敢于尝试的消费者3、地处繁华地段，人流量大，提供了一定的消费群体。4、国家政策提供创业机会。5、互联网的普及，可缩减营业成本。1、利用多元化的产品优势，针对不同的目标客户，提供多样的产品选择2、提供高于其他餐饮行业的优质服务，在消费者之间形成良好的口碑4在繁华商业区内，做好自身品牌宣传工作1、树立良好的餐饮业形象2、利用地段繁华，客源多的优势，做好营销和宣传策略，较好的摊销固定成本3、在产品与服务上需要不断对层出新威胁STWT1、未来随着同类餐饮店的增加与扩大规模，竞争也会越来越激烈。2、食品安全问题，冲击着整个食品餐饮业突出自身产品特色，加快发展速度，抢占先机，发展会员制度，培养忠诚客户。用良心与诚信去经营餐饮业，树立良好的产品形象，免受食品安全冲击注重品质，与其他餐饮行业者加以区别，提高产品的知名度。密切关注市场供给与价格情况，供需、价格情况。做好成本控制，降低经营风险。通过对以对添好运港式茶餐厅SWOT分析，可以得出：要利用好自身的优势，抓住任何一个发展机会，并且进行合理的利用，只要通过这样的经营策略，才能将项目自身的缺点转化为对项目的有利因素，尤其是在遇到威胁的时候，就需要进行合理的控制与风险的规避，只要这样，项目就能在各种威胁中无恙的存活下去。所以添好运港式茶餐厅项目在理论下是可行的。 四、投资项目的投资估算（一）、添好运茶餐厅的投资总额1、店面前期以及建设费用店铺前期建设费用主要是茶餐厅运营前的一些费用，包括开办费、宣传广告费用、店面的装修费用、店内用具、物管费用、店面的转让费、其他（水电气费和运费）、流动资金、不可预见费用。其中的开办费主要针对的是办理开业证件，费用是1500.00元；宣传广告，是以发放传单为主要广告宣传手段，主要是传单的设计费、印传单的费用和雇佣临时工的费用。其次就是店内用具：主要冰箱、各种锅炉、烤箱、收银柜台各1套、桌凳套装20套、餐具150套、厨房用具3套。表4-1、店面前期建设费用表 (单位：元）开办费1,500.00宣传广告费用4,620.00店面装修费32,500.00店内用具25,000.00物管费120.00店面转让费100,000.00其他5,000.00流动资金18,500.00不可预见费8,000.00合计195,240.002、固定资产及折旧固定资产的折旧是针对，店面装修费用以及店内用具进行折旧，折旧年限都为五年，残值为0。采用直线折旧法，年折旧为11500.00（二）、添好运茶餐厅固定周期销售收入以及成本费用1、销售收入因为地理位置的优势，人流量大，所以分别针对了两个消费对象：首先是工作日，保守估计上班族来此就餐的人次为100名一天，平均消费20.00元，一个月工作日大约为21.5天；而在周日，春熙路的人流量大约15万人次，保守估计周末，来此用餐的人次为120名一天，平均消费35.00元，一个月大约有10天左右。所以平均每月的销售收入为85000.00,年收入为1020000.00（没有扣除一些不可预见的费用）。2、销售成本在运营过程中主要会产生的以一些成本费用：购买食材、店员工资（包括一个店长、一个厨师、一个助理、三个店员）、店铺租金、物管费、其他（水电气和运费）。表4-2、经营成本估算表 （单位：元）项目每月支出年总成本食材费用10,000.00 120,000.00 店员工资21000.00 252000.00 铺面租金23000.00 276,000.00 物管费500.00 6,000.00 其他（水电气和运费）1,500.00 18,000.00 总计56000.00 672,000.00 （三）、应纳税费根据规定，添好运港式茶餐厅没有销售外购商品的业务，不征收增值税。添好运港式茶餐厅是一个提供餐饮服务类场所，所以需要在地方税务局征收税费，其中营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加个人所得税、印花税等。根据以上分析每月申报营业税为：4714.50元五、添好运茶餐厅固定周期经营财务状况分析假设添好运港式茶餐厅在未来的四年内每年的现金流量都是一样的，并且需要每一年将当年现金流量的百分之十作为股利支付给股东，这样假设的目的是为了使计算更加的简便与清楚。（一）、财务效益分析基本报表表4-3添好运港式茶餐厅净现金流量 (单位:元)01234初始投资支出195,240.00经营现金流量销售收入1,020,0001,020,0001,020,0001,020,000项目经营成本672,000672,000672,000672,000折旧138,000138,000138,000138,000税前利润210,000210,000210,000210,000税金56,61056,61056,61056,610净收入153,390153,390153,390153,390净现金流量153,390153,390153,390153,390融资活动产生的现金流量应付股利（10%）15,33915,33915,33915,339每年的总现金流量-195,240.00138,051138,051138,051138,051（二）、投资项目基于NPV方法的分析与结论净现值(记为NPV)法，是一个很常用的、计算也比较简单的 反映项目获利能力的指标。它是在项目一个固定期内，根据一个固定的折现率来得出各年份净现金流量的现值，然后再求代数和，如果得出最后净现值的结果是大于或等于0的适合则可证明该项目是可行的。所以在这个固定的折现率方面，本文采用央行于2012年7月6日定一年期的存款基准利率：3.00%。表4-4 NPV与IRR表 单位：元年份01234每年的总现金流量-195,240.00138,051138,051138,051138,051NPV(3.00%1)266,253IRR59.90%IRR即内部收益率可为NPV弥补其无法客观的直接反应项目实际收益率水平这一缺陷，它反映了投资项目本身对占用资金的一种恢复能力，所以IRR的值越高那么项目的经济效益越好。贾春霖、技术经济学、中国工业大学出版社、1994年、第142页当NPV=0时求内部收益率r。根据上表计算的NPV与IRR得出，该项目的净现值大于零，所以可证明该项目是可行的，而该项目的内部收益率比一年期的存款基准利率大，则可证明该项目有很好的经济效益。（三）、添好运茶餐厅投资项目的不确定性分析以及建议由于对添好运港式茶餐厅的部分数据资料是预测和估算的，所以如果在项目运营过程中重要项目出现一些微小变动，那么财务评估的准确性也会有偏差，所以就要进行财务敏感性分析，由分析结果可以知道，该项目的敏感程度，为项目更好的发展确定注意方向。由NPV与IRR作为添好运港式茶餐厅投资项目的衡量标准，并以5%范围内对投资成本、项目经营成本、销售收入进行调整，根据结果判定对NPV与IRR的影响进行分析。表4-5投资成本、销售收入、项目经营成本敏感性分析 单位:元投资成本、销售收入、项目经营成本敏感性分析 调整范围调整值NPVIRR投资成本5%-18547827442864.20%-5%-20500225807755.97%销售收入5%107100042501689.31%-5%969,00010748927.96%项目经营成本5%70560016165639.29%-5%638,40037085079.46%从上表可以看出，变动范围只是在5%，销售收入的变多幅度非常明显，NPV与IRR在销售收入变化的时候波动很大，其次是项目经营成本的变动幅度。所以在经营需要特别注意销售收入与项目经营成本，针对销售收入：要加大宣传力度，用各种合适的营销手段吸引顾客，与此同时，必须诚信经营。其次是项目经营成：做好成本控制，从进货渠道入手，在保证质量的情况下，降低成本。六、总结可行性分析是投资者投资过程中重要部分，决定着投资的成功与失败，所以需要从环境、市场、数据、财务的角度去搜集有效信息资料用于分析投资项目的可行性，目前社会缺少这种小型的投资项目的可行性分析，很难为想自主创业的人提供投资参考，本文首先为项目的投资环境、市场情况与项目的市场定位进行分析，以简单明确步骤对项目的可行性基于NPV方法的分析。具体的数据比单纯的理论分析要更加的可靠。同时还对项目的投资成本、项目经营成本、销售收入进行了敏感性分析，以弥补部分估计数与数据变动所带来的误差。但是NPV分析方法本身还是有一定缺陷，单纯的数据分析，缺少对经济因素的影响分析，同样会对分析结果造成影响，所以还需要全面的考虑影响因素，对投资项目进行综合分析，才能为投资者带来高质量的投资参考资料。文献综述摘要：项目的可行性分析是投资项目前期重要准备，通过相关市场的调查以及财务分析等巨大工作量而获得大量的有价值信息，从而对项目进行全面的论证和评价，为项目评估提供资料，最重要的是可以作为重要决策依据提供给项目决策者。本文首先通过可行性分析的含义出发，综述了目前中国国内一些专家学者对于可行性研究的定义。同时再通过对可行性分析的作用、内容、阶段以及可行性分析的财务评估程序来奠定本项目可行性分析理论基础。在可行性的财务评估程序中，主要注重于财务效益指标的分析，通过静态指标与动态指标的对比分析确定了以净现值法为主的财务效益指标对项目进行更深入的分析。关键字：项目，可行性分析，净现值法前言项目的可行性分析最早发源于美国，在20世纪30年代，项目的可行性分析最早使用于美国政府对田纳西流域的开发和治理，并且通过实践带来了巨大的经济效益，被称之为“feasibility study”。由于巨大的成功带来的收益，项目可行性分析的名声被广为流传于世界其他地区，并且也得到了发展。在前苏联被称为技术经济论证；在中东地区被称为投资研究或费用分析；在日本被叫做投资前研究。而中国在80年代初，放弃了前苏联的着重于宏观经济效益分析的技术经济分析法，引进了西方经济发达国家已发展较为成熟的可行性性研究和项目评估方法，该方法偏重于微观的财务效益，这种精确的数据的分析与计算能够使最后的分析结果与实际结果误差更小。从刚开始的照搬照抄，到现在的考虑我国的实际情况的同时吸收国外优秀理论、方法和经验。30多年的发展历史已经逐渐形成了符合我国实情的可行性研究的方法，并有效的解决了我国改革开以来这几十年间多项重大建设与项目。中国进入二十一世纪面临这许多的威胁与挑战，美国爆发的金融危机危及全球，中国必然在受波及之内，如今的经济形势如此的不景气，投资也面临的巨大风险，如何运用相关可行性分析的理论知识与实践相结合，来降低项目投资风险作为我的写作目的。一、可行性分析含义在中国，可行性分析是从西方经济发达国家引进的并且加入了中国特色的元素，所以学者们对它的定义都大同小异，但是还是可以从细微的差别中了解到可行性分析的重要性。王国立在可行性研究项目评估一书中指出可行性研究是在投资项目拟建之前，通过对项目有关市场，资源，工程技术，经济和社会等方面的问题进行全面的论证和评价，从而确定项目是否可行或选择最佳实施方案的项目工作。 王国立、可行性研究与项目评估、东北财经大学出版社、2001年、第11页王勇在项目的可行性研究与评估中提到的所谓项目的可行性研究，即所谓“可以行得通的方案研究”。 王勇、项目的可行性研究与评估、中国建筑工业出版社、2004年、第11页何俊德在项目评估：理论与方法中是这样解释的：在采取某一行动方案前，以科学的方法对方案实施的可行性及潜在效果进行分析，论证与评价。 何俊德、项目评估：理论与方法、中华科技大学出版社、2000年、第12页对可行性分析的定义可以总结出：可行性分析就是投资项目前，从经济效益与财务效益等方面进行全面论证来证明如果对项目进行投资，那么在未来会带来经济利益，是项目前期工作的重要任务。二、可行性分析的目的及作用何俊德的项目评估：理论与方法阐述可行性研究的目的在于为项目评估提供资料，为投资决策部门和决策者在项目是否值得投资及如何进行投资的决策方面提供科学依据，最终目标是判断项目“可行”还是“不可行”。 何俊德、项目评估：理论与方法、中华科技大学出版社、2000年、第13页可行性分析是投资项目前的重要环节，投资决策者可以通过可行性研究所得出的项目评估来决定是否对该项目进行投资，所以说可行性分析是投资决策者决策的重要依据。除了可以作为决策者决策依据以外，还可以作为向银行或是其他金融机构贷款或筹集资金的依据，银行和其他金融机构会对该项目进行专业精确的项目评估，如果结果是可行的，那么对于银行以及其他金融机构来说降低了他们的坏账几率，同时也可以获得收益。三、可行性分析的内容可行性分析的内容是根据投资项目的不同而不同，如果是国家级重大的投资建设项目的可行性分析，那么它的可行性分析的内容就会非常细致而且很全面，工作量也就更大，而本文的项目可行性分析的对象是一个中小型项目，相对来说分析的工作量稍少。主要包括以下六个方面：宏观市场分析;地块分析;商业圈分析;竞争市场分析;项目定位分析;财务分析。 李丽红、工程项目投资与融资、人民交通出版社、2008年、第15页每个方面也包含其重要的细节分析如表3-1表3-1可行性分析的内容内容具体细节内容具体细节宏观市场分析相关行业发展现状国内消费市场状况国内经济状况市场供求状况竞争市场分析竞争对手的类型竞争对手基本状况竞争对手规模与竞争力竞争对手经营策略地块分析地理位置与环境升值潜力分析地块对比分析项目定位分析项目功能地位分析建筑结构特征定位产品档次价格定位商业圈分析商圈地理环境分析商圈用户需求分析财务分析投资估算财务评价不确定性分析风险分析四、可行性分析的阶段United Nations Industrial Development Organization-UNIDO（联合国工业发展组织）公布出的工业项目可行性研究手册中，西方经济发达国家的大型投资项目前的可行性分析分成了一下四个阶段：投资机会研究、初步可行性研究、（详细）可行性研究、项目评估报告。王福穗，刘培善等译、工业项目可行性研究手册、中国财经出版社，1981年四个项目可行性分析阶段依次进行分析，由浅显粗略到深度精确，进行项目分析的准备工作量也会越来越大。（一）、投资机会研究王立国在可行性研究项目评估中提到的机会研究亦即寻找最佳投资机会的活动：通过研究某一地区的自然地理状况和国民经济体系中的地位以及自身的优劣势来寻求投资机会；分析某一行业或是部门由于技术进步和国外市场变化而出现的新的发展和投资机会；分析由于自然资源的开发和综合利用而出现的投资机会。王国立、可行性研究与项目评估、东北财经大学出版社、2001年、第12页这一阶段的研究分析主要是收集有关该项目一个笼统的信息数据来寻求投资机会，来估计项目所需的投资大概需要的额度，所以机会研究作为可行性分析研究的第一阶段的研究分析结果与实际结果误差就会比较大，大约在正负的百分之三十左右，同时还包括这一阶段的需要花费的时间与费用的估算如图4-1。通过第一阶段的投资机会研究，如果研究证明的结果是该项目是可行通过的，那么就可以进入下一阶段更加深入的分析。（二）、初步可行性研究该阶段的研究会比上一阶段的项目机会研究进行更加详细的分析论证，可作为项目的初选阶段，根据上一阶段所得到的一些相关资料数据的基础上对项目进行初步的投资估计，其中包括需要弄清楚该项目的规模，地址，设备，所需进度等一系列的问题进行初步的估算。在这一阶段后得出的初步可行性研究的报告，如果该报告分析论证的结果表明该项目是不可行的，就立即终止该项目。初步的可行性研究，是承接项目机会研究与详细的可行性研究，所以在这一阶段的分析论证结果和现实结果的误差是在正负的百分之二十左右，需要花费的时间与费用也会比上一阶段要多一些。（三）、（详细）可行性研究详细可行性研究是最详细并且也是最终的研究，该阶段最后得出的研究结果是对项目进行投资决策的基础和重要阶段。在详细可行性研究阶段中，对项目各个组成部分进行更加深入而且全面的技术分析与经济分析，分析出在各个组成部分可能会出现的各种威胁，并要求对遇到的各种问题有详细的应对方式。该阶段重点在于对项目财务效益与经济效益的分析和评价，可以在众多项目方案中进行详细精确的比对而选出一个可以降低投资成本并实现利润效益最大化的最优方案。由于详细可行性研究分析报告作为最终的研究分析结果，那么这一阶段要求的误差范围是最小的，大约在百分之十左右，然而所需要花费的时间和费用则是最大的。（四）、项目评估决策项目的评估决策主要是委托国家级银行或是专业的金融咨询公司对上一阶段也就是详细可行性研究分析最后得出的可行性报告的一个第三方客观的全面的专业评估。该阶段不仅可以作为投资项目向银行或是其他金融企业贷款的依据，更是作为对该投资项目可行性最终的评价，投资项目的“可行”或者“不可行”就在这最后的项目评估。表4-1可行性研究分析四个阶段投资估算误差、花费时间与费用研究阶段项目投资估算误差精度（%）需要时间（月）研究花费（占总投资额的%）机会投资研究30130.11初步可行性研究20360.251.25可行性研究1062413项目评估决策10五、项目财务价值评估程序（财务评估指标）=财务分析项目的财务价值评估也就是可行性分析的内容中的对投资项目的财务分析。作为西方国家的可行性研究侧重于对微观的财务数据的进行分析与证明，比起苏联侧重于宏观的市场研究更加有优越性。财务数据对于项目的可行性分析具有精确性，且误差范围被大大的减小。杨凡与董波在项目财务评估方法中提到的财务评估程序被分为了一下步骤：项目基础财务数据估算；评价或编制财务效益分析基本报表；计算与分析财务效益指标；提出财务效益分析结论；进行不确定性分析。 杨凡，董波、项目财务评估方法、商业经济、2005年第4期（一）、项目基础财务数据估算基础的财务数据就抱够投资总额，投资项目的固定资产以及折旧，销售收入，应纳税金以及成本的估计。比如对于餐饮行业的项目来说包括店面租金、店面的前期建设费用、购置的烹饪设备、每月应纳税费、固定周期的主营业收入（以消费者消费水平而定）、主营业务成本和费用的估算。（二）、评价或编制财务效益分析基本报表基本报表的编制方便计算财务效益指标（三）、计算与分析财务效益指标财务效益指标被分为静态和动态，将在下一标题进行具体的分析（四）、提出财务效益分析结论根据上一步骤计算出的财务效益指标进行分析，可以得出可行性分析的微观财务效益结论。但是针对不同的财务效益指标有不同的论证方法。（五）、进行不确定性分析由于对项目的财务评估绝大部分的数据是估计和预测的，那么如果项目在进行过程中发生一些变动，那么财务评估的准确性就会存在一定变动风险，所以要进行不确定性的分析。六、财务评估方法在项目财务价值评估程序中，最重要的一项就是计算或分析财务效益指标，财务效益指标有很多种，杨凡与董波的项目财务评估方法也提到关于财务评估方法的具体分类：财务效益分析指标体系根据不同的标准，可作不同形式的分类。即：按是否考虑货币时间价值因素，可分为静态指标和动态指标杨凡，董波、项目财务评估方法、商业经济、2005年第4期。本文主要根据静态指标与动态指标进行分析。（一）、静态评价指标1、PP法静态投资回收期法（记为PP法）的目的在于计算一个时间，这个时间就是对该项目进行投资是付出的投资总额在多少时间内可以得到收回。投资回收期一般会有一个该项目所在行业的一个平均标准，如果该项目的投资回收期小于或是等于该平均标准，那么则认为该投资项目是可行的，否则就不可行。投资回收期的计算方