个人理财PPT06居住规划.ppt

第六章居住规划,第一节居住规划概述第二节住房贷款规划第三节购房规划第四节租房与购房的决策,第一节居住规划概述,一、居住规划的重要性有利于科学选择合适的住房是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全的规划有利于合理选择贷款计划只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策迫使个人或家庭有目的地储蓄与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短住房支出数额巨大,二、个人购房动机,（一）自己居住要考虑自身支付能力和居住质量居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教育条件、物业管理（二）投资将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产增值需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素,三、居住规划的流程,第二节住房贷款规划,一、住房贷款的种类二、住房贷款偿还方式三、住房贷款期限的确定,一、住房贷款的种类,（一）公积金贷款具有政策补贴性质贷款利率和费用低于商业贷款一般最长不超过30年（二）商业贷款发放对象广泛，手续相对简单贷款利率较高个人住房贷款最长30年，个人商业用房贷款最长10年（三）组合贷款如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款,二、住房贷款偿还方式,（一）到期一次还本付息贷款到期后一次性归还全部本金和利息短期（一年期）个人住房贷款一般用这种方式（二）等额本金还款每次还款，偿还的本金相等，同时付清当期应付的利息每月还款额=当期偿还本金+当期偿还利息=贷款本金还款期数+（贷款本金-累积已还本金）当期利率期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如中老年家庭（三）等额本息还款，等额还款法（最常见）每次还款的金额（本金加利息）相等，现金流相当于一个年金贷款本金=每月还款额年金现值系数（P/A,i,n)（四）其它方法等比累进还款法，每次还款比例增加等额累进还款法，每次还款金额增加,案例：住房贷款计算（等额本金还款）,王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清，等额本金还款。（1）他第1个月需要偿还多少住房贷款？（2）他第15个月需要偿还多少住房贷款？答案：住房贷款年利率6%，月利率=6%12=0.5%，共还款10年，也即120期每个月需要偿还的住房贷款本金=100万120=8333.33元（1）第1个月需要偿还的住房贷款利息=100万*0.5%=5000元第1个月需要偿还的住房贷款=8333.33+5000=13333.33元（2）第15个月初的住房贷款未偿还本金=100万-8333.33*14=883333.33元第15个月需要偿还的住房贷款利息=883333.33*0.5%=4416.67元第15个月需要偿还的住房贷款=8333.33+4416.67=12750元,案例：住房贷款计算（等额本息还款）,王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清，等额本息还款。（1）他需要每月偿还多少住房贷款？（2）假设王先生偿还住房贷款6年后，准备将剩余的贷款一次性还清，他应一次性偿还多少钱（6年后的贷款余额是多少）？（3）假设第6年的8月，住房贷款利率上调到年利率7%，第7年第1个月开始，他需要每月偿还多少住房贷款？答案：（1）住房贷款年利率6%，月利率=6%12=0.5%，共还款10年，也即120期每月还款额=1000000（P/A,0.5%,120）=11102.05元，或=PMT(0.5%,120,1000000,0,)=-11102.05元（2）6年后应一次性还款（6年后的贷款余额）=11102.05（P/A,0.5%,12*4）=472729元，或=PV(0.5%,12*4,11102.05,0,)=-472729元（3）每月还款额=472729（P/A,7%/12,12*4）=11320.08元，或=PMT(7%/12,12*4,472729,0,)=-11320.08元,三、住房贷款期限的确定,购房者应根据自己的经济能力和资金分配情况，选择利息支付和还款压力较小的贷款方式和贷款期限房屋月供款占收入的比率，一般不应超过月收入25%-30%应考虑有无其它固定支出，如汽车贷款偿还、固定的人寿保险支出,案例,案例资料：小王月收入1.5万元，假定未来收入不变。小王拟购买一套100万元房屋，贷款首付30%，贷款利率6%，等额本息还款。（1）若小王选择10年还清贷款，这一决策是否符合他的收入情况？（2）若小王选择每月收入的30%偿还贷款，他要多少个月才能还清贷款？解答（1）小王每月应还款=100万70%（P/A,6%12,1012)=PMT(0.5%,120,700000,0)=-7771.44元，月还款占月收入的比例=7771.4415000=51.81%（2）还清贷款需要的月数=NPER(0.5%,-4500,700000,0)=302个月，26年,第三节购房规划,一、购房规划的流程二、购房规划的应用三、购房的其他费用,一、购房规划的流程,（一）估算可负担购房总价（二）估算可负担房屋单价（三）购房区位选择,（一）估算可负担购房总价,可负担购房总价=可负担的购房首付款+可负担的购房贷款可负担的购房首付款=目前可用于购房的资产终值+每年可供购房的储蓄终值可负担的购房贷款=贷款后每年可供还款金额的现值,购房总价估算案例,案例资料：李先生计划5年后购房。李先生家庭目前有金融资产15万元可用于购房。预计李先生一家未来20年，每年可结余4万元用于购房首付款和住房贷款还款。李先生拟贷款15年，银行房贷利率6%，李先生的投资报酬率约4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？解答李先生可负担的购房首付款=15万（F/P,4%,5）+4万（F/A,4%,5）=39.92万元李先生可负担的购房贷款总额=4万（P/A,6%,15）=38.85万元李先生购房时可负担房屋总价=39.92万元+38.85万元=78.77万元,（二）估算可负担房屋单价,可负担房屋单价=可负担房屋总价房屋需求面积房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要求假设前例中李先生是四口之家，要求住房面积100平方米。则，李先生可负担购房单价=78.77万元100=7877元/平米应检查可负担购房单价是否低于目标市场价格,（三）购房区位选择,根据可承受的住房价格，考虑如下区位因素居住社区的生活环境交通是否便利是否有学校以及学校的质量未来是否有升值空间,二、购房规划的应用,（一）筹资计划（二）换房规划（三）房屋投资规划,（一）筹资计划,先确定购房目标（房屋面积、区位），再决定实现购房目标的各种筹资计划,案例资料（1）,小胡现有存款10万元，准备5年后购买一套价值160万元的住房，首付60万。他的年投资收益率为4%。请问，为筹集首付款，小胡5年内每年年末应定期定额投资多少钱？,解答,公式计算方法共六笔现金流，可看成一笔现金流和一个年金之和60万=10万（F/P,4%,5)+A（F/A,4%,5)也即60万=10万1.2167+A5.42解方程得A=（60万-10万1.2167）5.42=8.83万元Excel函数计算方法年金每期支付函数：PMT（Rate,Nper,Pv,Fv,Type）A=PMT(4%,5,-100000,600000,0)=-8.83万元财务计算器规划求解,A,0,1,2,3,4,5,A,A,A,A,-10万,60万,案例资料（2）,小王现年25岁，工作稳定，年税后收入10万元，收入年增长率5%，之前无任何储蓄。小王希望5年后买房，目标购买区房价目前0.8万元/平方米，面积100平米，预计未来房价每年增长5%。银行贷款额度是房价的8成，利率6%，小王打算50岁前清偿贷款。小王的年平均投资报酬率4%。请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？（为实现购房，估算小王应有的储蓄率）,计算步骤,小王目标住房5年后价格=0.8万元/平方米100平方米（1+5%)5=102.1万元目标住房所需首付款=102.1万元20%=20.42万元目标住房所需贷款=102.1万元80%=81.68万元,计算步骤（续）,假定小王购房前的储蓄率是s第一年储蓄终值=10万元（1+5%）0s（1+4%）4=11.70万元s第二年储蓄终值=10万元（1+5%）1s（1+4%）3=11.81万元s第三年储蓄终值=10万元（1+5%）2s（1+4%）2=11.92万元s第四年储蓄终值=10万元（1+5%）3s（1+4%）1=12.04万元s第五年储蓄终值=10万元（1+5%）4s（1+4%）0=12.16万元s五年后小王共积累资金=59.63万元s小王购房前的应有储蓄率s=20.42万元59.63万元=34.2%,计算步骤（续）,购房后，小王如果采用本息等额还款法每年应还款=816800（P/A,6%/12,20*12)*12=7.0221万元，或PMT(6%/12,20*12,816800,0,0)*12=-7.0221万元小王第六年年收入=10万元（1+5%）5=12.76万元第六年应有储蓄率s=7.022112.76=55%结论小王前五年储蓄率应达到34.2%，第六年储蓄率应达到55%。据此，可以适当提高首付比例以后25年还款期中，随着收入增长，偿还住房贷款站收入的比例将逐年下降,（二）换房规划,随着人生阶段的转变和收入增加，住房需求会逐渐升级。单身或新婚阶段，以小户型住房为主小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教育条件人至中年，经济条件允许，可再次换房退休时，可考虑医疗保障齐全、居住环境较好的小户型住房换房需要考虑的因素有无能力支付换房所必须支付的首付款有无能力偿还换房后的贷款,例子,案例资料：郭先生现年40岁，他看上一套价值100万元的新房。郭先生旧房当前市价50万元，尚有20万元未偿贷款。如购买新房，郭先生打算55岁前还清贷款。银行最高房贷按揭为7成，贷款利率6%换房需要筹集的首付款=新房首付款-旧房余值（旧房总价-旧房贷款）=100万30%-（50万-20万）=0元换房后每年应偿贷款=70万（P/A,6%,15)=7.21万元如果不换房，每年应偿贷款=20万（P/A,6%,15)=2.06万元换房后，还款压力增加较多。,（三）房屋投资规划,投资房产的收益租金收入买卖差价投资房产要考虑的因素未来租金走势未来房价走势购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费案例略计算房屋投资的现金流出现值和流入现值计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率,三、购房的其他费用,（一）普通住房的购房税费营业税：由卖方承担，征买卖差额的5.55%；购房满5年的，免征营业税个人所得税：由卖方承担，征买卖差额的20%，或卖出价的1%（2013年前）；购房满5年且唯一房，免征个人所得税契税：由买方承担，征成交价的1.5%；90平方米以下首套房按1%征收其它税费：交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费（二）普通住房的购房中介费用一般为买卖双方各付成交金额的1%（可与中介公司协商）可由买卖双方约定由谁支付中介费用（三）购房贷款过程中发生的各种费用评估费、律师费、银行规定的其它费用,上海市普通住房的认定标准,2012年3月1日起实施以下认定标准层高标准五层以上(含五层)的多高层住房以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄单套面积标准单套建筑面积在140平方米以下实际成交价格标准内环线以内低于330万元/套内外环间低于200万元/套外环外低于160万元/套,购房主要税费对照表,第四节租房与购房的决策,一、租房与购房的比较二、租房与购房的决策方法,思考,租房与购房各有哪些优点和缺点？,一、租房与购房的比较,1.租房的优点可根据自身收支情况，方便地调整居住条件有更多剩余资金用于投资对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面的各种赋税，不必支付房屋维修费用2.租房的缺点房租价格上涨存在非自愿搬离风险不能根据自身意愿进行装修,一、租房与购房的比较,3.购房的优点有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房，提高居住质量购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀拥有住房后，可利用住房进行抵押融资4.购房的缺点购房支出很大，购房前期财务压力大房屋的流动性低，变现能力差存在房价下跌的风险不利于变换工作地点,二、租房与购房的决策方法,（一）年成本法（二）净现值法,（一）年成本法,租房年成本=年租金+房屋押金投资收益率购房年成本=自付款投资收益率+贷款余额贷款利率+年维修及税收费用注意年成本法只考虑租房和购房的资金成本租房、购房年成本，每年都会变动，年成本法只比较第一年的成本假定住房价值不变动，房屋能够以当初的买价卖出,年成本法计算例子,案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租房，房租每月3000元，押金1万元。如果购房，购买的总价是70万元，李小姐可以支付30万元首付款，另外40万元拟采用5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。假定，李小姐的年平均投资收益率是4%请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是买房？,年成本法计算步骤,李小姐租房年成本（第一年）=300012+100004%=36400元李小姐购房年成本（第一年）=3000004%+4000005.51%+5000=39040元按年成本法，租房成本小于购房成本。提问：哪些因素没有考虑到？是否真的租房更便宜？,年成本法没有考虑到的因素,未来房租的调整未来房价的变动未来利率的变动如果利率降低，购房占用资金的机会成本将降低，购房年成本将降低。时间因素购房贷款的资金成本（5.51%）高于自有资金的投资回报率（4%）随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成本将逐渐降低至4%（7000004%）,（二）净现值法,净现值法将因租房和