机电总包建议书

1 / 20 机电总包建议书 强化技术管理 适应开发建设新常态 关于组建武汉公司技术管理部总工室的建议书 第一部分 引言 刚刚过去的 2016 年是波澜壮阔、精彩纷呈的一年。在这一年里武汉公司实现销售 *亿元，较 2016 年增幅达 *%，为集团年度销售额贡献率超过 *%；在这一年里，武汉中心大厦超民生银行大厦成华中第一高楼，引来万众瞩目；在这一年里， *城市广场购物中心盛大开业；在这一年里， *喜来登酒店华丽登场；在这一年里，华中互联网产业基地落户*?总之， 2016 年是收获的一年 ，是腾飞的一年。 然而，在居安思危，未雨绸缪，房地产开发建设面临巨大的压力和挑战。进入 2016 年以后，在宏观经济向好和政策趋向宽松的大背景下，一线城市房地产市场供不应求，而二三线城市房地产市场库存积压过大，市场出现严重分化。由于整体行业背景的变化，近几年房地产行业分化加剧，集中度持续提升。根据 45 家房地产上市公司发布的 2016年业绩预告，业绩增长的公司其平均预增幅度达到 %，业绩下滑的公司其平均预减幅度达到 -%，预增与预减幅度绝对值的较大差距显示了房企业绩的分化。目前，房地产企业的利润已经到了一 个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足 10%，很多房企的利润率只有 5%左右。在房2 / 20 价的构成中，三分之一为地价，并为政府所有。地产商所获利润的 60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代。”万科总裁郁亮说过的这句话是房地产业现状的最好写照。 2016 年房地产业的如果要贴上标签大概就是“变”字。面对这样一个房地产行业的新常态，各大巨头八仙过海各显神通：万达玩起了旅游地产、轻资产开发模式；花样年旗下的社区服务平台“彩生活”上市，开展社区金融、社区养老等八大增值业务；万通、万科提倡“互联网思维”，颠覆了房地产企业的架构和开发模式 ? 为什么要变？一是被动地变，时代发展的要求，具体说就是信息时代发展的要求；二是主动地变，房地产业进入了瓶颈期、阵痛期、“白银时代”。泥沙俱下，鱼目混珠，拿块地，堆上砖瓦灰砂石就能日光、月光，一本万利的时代一去不复返了，绿城的退却，佳兆业的崩盘都是极其明确的信号。 第二部分 武汉公司目前面临的市场情况分析 目前武汉公司打造的产品大致为住宅、写字楼、商3 / 20 业和酒店，目前具体到各业态的市场情况怎样呢？ 一、住宅 2016 年武汉住宅成交万套，同比上涨 %，住宅成交面积 1790 万平方米，首次跃居全国第一位。年初出炉的 2016武汉房地产年度报告披露江城楼市相对过剩，库存的商品住房超过 30 万套，估计要两年才能卖完，汉口中心区平均去化周期在 30 个月以上，部分楼盘去化周期则长达 个月。 从以上数据可以看出，住宅销售压力巨大，市场同质化竞争剧烈，买方市场态势鲜明。武汉公司欲在激烈的竞争中脱颖而出，必须苦练内功，有效提升产品的功能，深刻挖掘消费需求，在科技、节能、舒适、环保等方面多加钻研，在产品上超越同侪，掌握核心竞争力，才能在市场上立于不败之地。 二、写字楼 根据世邦魏理仕发布的数据，截至 2016 年底，武汉优质写字楼总量约 148 万平万米。预计未来 4 年内将累计新增优质写字楼 240 万平方米，若全部按期交付，至 2016 年市场存量将比目前市场存量翻两番，无 论从项目的持有者还是投资者角度来说，市场风险不断增大，目前写字楼全市空置率已升至 %，未来还将进一步扩大。 目前出租情况较好的物业如建银大厦、新世界国贸中心、中商广场、世纪广场等除占据极佳的区域中心位置外，4 / 20 其机电设备配置及使用情况也是非常优秀的，并且不断地在进行机电系统和精装修的提升改造。 可以预见未来多年武汉写字楼市场的竞争是极其残酷的，任何一块短板都可能是致命的，稍有不慎就将陷入恶性循环而不能自拔。 三、商业综合体 据世联地产统计，全国正在施工中的商业综合体 是已建成综合体的 4 倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的 4 倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的 16 倍。其中未来 3年，城市综合体的新增数量将以 50%-100%的增速上升。从长期来看，未来人口及消费力的增长可以消化掉全部规划中的综合体，但在短期内综合体有很大的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。 去年 6 月尚泰百货沈阳万象城店关闭停业，这是继2016 年底唯一一家“先先时尚精品百货”停业后，尚泰百货一年多来关闭的第二家店。近几年百货撤离沈阳商业市场的现象屡见不鲜，西武百货、美美百货、伊势丹等纷纷退离沈阳。在电商冲击之下，购物中心客流始终较低，而商业项目过剩，导致市场调整。 5 / 20 上海的购物中心也呈现出分散和分流的趋势，由于遍地开花，上海商业已从过去相对集中地几个商业区变成200 个小型的均布的商业中心，“吃不饱”已成为常态。 武汉商业格局亦由相对集中的“四大商圈”，蜕变为铺天盖地的布局。到 2016 年，武汉购物中心数量将超过 40个，总体 量超过 330 万平方米。而有数据显示，武汉到去年年底为止，确定立项购物中心的体量超过 1100 万方，是在未来三年全部会开业。在已运营或在建的 40 个购物中心项目中，有 12 个选址于非传统商业区，如沌口、四新、古田、东西湖、蔡甸、黄陂、江夏等区域，武汉购物中心将显示全面开花的态势。武汉商圈拓展快速，分流严重，竞争压力日益增大。 第三部分 强化机电技术管理的必要性 一、房地产开发商的核心技术 引言提到的 2016 年房地产的关键词是“变”，不管怎样变，做好产品永远不会变。产品质量是企业 的灵魂，这是大家公认的常识，是颠簸不破的真理。即便是新潮高深的互联网思维，他的核心也是切实的：就是开发商更好地贴近客户，根据客户需求来生产产品，并且让消费者参与到产品设计和传播中来，为了实现这一点，整个企业的组织构架也变要变得更加扁平，企业文化也要变得更加民主， 让每个员工都能参与进来，这才是真正意义上的互联6 / 20 网思维。 安居客创始人兼 CEO 梁伟平在博鳌房地产论坛的发言中说：“我认为房地产的本质应该是产品和服务。” 由此可见，在房地产目前弱肉强食、两极分化、利润趋微的时代，怎样 打造出符合市场需求、顺应时代潮流、为客户真正创造价值、具有核心竞争力的产品才是王道。 任何一个以提供产品而盈利的企业必须掌握技术，优秀的企业必须掌握核心技术，卓越的企业不但掌握核心技术还善于有效地运用和持续地改进，房地产企业也不能例外。行业中很多有些企业都有自己的特色，例如万达的速度、万科的质量、龙湖的精装修、华润的商业、九龙仓的豪宅，这些特色是通过开发产品的特征表现出来的，是企业核心竞争力的体现，是企业核心技术的外在表现。 武汉公司经过多年默默地耕耘，从迁建到基础设施，从单纯住宅到 各业态百花齐放，应该说正由田间小道走向康庄大道，由慢到快，加速腾飞。因而现在才进入了狠抓技术、狠抓质量的关键期。试想一下，慢车道大家都能走，快车道才是对车辆性能的考验，既要快，又要稳，还要能持续，不是什么车都能做到吧？ 从武汉公司面临的市场情况可知，竞争环境是极其恶劣的，不能快速做大做强就将被市场淘汰。从现在下定决心磨练核心技术，提升产品质量，就可以弥补之前的质量问7 / 20 题，快速健康发展。反之则是南辕北辙，资金越雄厚，土地储备越多，开发量越大，越是形成雪球效应，积重难返。 二、机电技术管理 在开发项目中的重要性 吴总裁对此有一个生动的比喻：幕墙犹如人的衣服，建筑结构犹如人的骨骼，机电系统犹如人的运动系统、心血管系统和神经控制系统，一个建筑没有优秀而稳定的机电系统就是残疾人或病人。 建设工程项目管理将工程项目划分为 9 大分部工程，其中有 5 项是机电类。现代建筑不断向高、大、全、智、绿的方向发展，机电系统在其中的作用越来越大，投资越来越多，重要性日益提升。房地产开发商要掌握核心技术，必须掌握过硬的机电技术。 三、武汉公司在机电技术管理方面存在的问题 1、 营销策划 销售合同签订前的房产技术条件确定是一个非常专业和严谨的过程，但在目前已签订的销售合同中机电技术条件条款不够清晰，不利于后期设计把控，设备材料要求过于苛刻，可能造成过大的成本投入，直接形成利润损失。 2、工程设计 首先是一次机电设计本身质量不高或存在缺陷；其次是机电与建筑、结构，机电与精装修，机电与园林景观的设计配合存在问题；第三是深化设计，即由施工单位在付诸8 / 20 实施前对图纸的细化和优化阶段出现把关不严，造成现场施工混乱或质量不高。产生上述问题的原因是经验不足、技术水平 有限和把控机制不完善。 3、物资供应 机电类物资点多面广，千差万别，前期在采购过程中有参数选择偏差的，有材质选择错误的，有种类选择有误的，有安装形式选择有误的，不一而足。机电物资供应失误轻则延误工期，造成运费损失，重则造成货款损失以致影响调试和运行，有些甚至难以在后期整改，成为痼疾和顽症。 4、机电招标 安装标段的划分、工作界面的确定、工程变更的处置、调试和验收的流程与标准等都是极为重要的环节，机电总包及专项分包企业的入围考察及后评价体系也与合理选择优质的承包 人息息相关。没有设计巡查和工程 节点的考评就无法收集、处理承包人信息，难以在招标过程中作出正确合理的判断。目前公司在机电安装招标管理环节专业度不高，尚有大量潜力可挖。 5、机电施工 公司各项目在机电施工阶段发生的问题相当普遍，包括施工图纸读不懂，施工工艺不了解，工序安排不合理，施工目标不清晰等等。集团工程巡检是每季一次，待到发现问题而进行整改时，工期和造价上损失过大。何况每次巡检9 / 20 仅几天，或恐难以面面俱到，因而质量硬伤比比皆是。从目前现状来看，项目公司偏重于流程管理，强调进度、成本、安全管理，而相对放松了质量管理。 武汉公司已经发现了此类问题，并建立了设计巡查制度，但效果并未完全凸显，亟需尽快提高现场工程师的技术水平和技术管理部工程师的现场服务水平。 6、调试验收 机电系统专业分工细致，技术性强，设备、部件较多，控制系统复杂，联动 技术方案建议书 拟提供工程的系统方案的构成、功能和特点 TS100 总则 TS101 概述 项目概况 北京至台北高速公路廊坊段是国家高速公路网中北京 台北高速的组成部分，成为首都北京便捷连接福州、台北的高速通道，起到沟通华北、华中与东南沿海地区的作用；通过廊坊至沧州高速公路相连，将有效增强北京、天津、沧州间的京台、京沪通道运能。 本项目在北京境内接京台高速北京段后，跨越京山铁路南行 400米在周圈子村与西小营村之间的京冀省界处进入河北境内，向南过火头营村东、王各掌村东，在兴隆庄西10 / 20 跨天堂河，过张家务东、高更生东，继续向南路线进入永定河及永定河泛区，过安育东、吴庄西，在潘家庄南出永定河泛区，过曹家务东、小良村东，在尚庄子西进入燃气工业园区范围，继续 向南在韩庄和董家务之间经过，跨永定河故道后，路线由半截河南经过，过大范庄北，万庄南，继续向东跨越东干渠，在田庄与码头镇之间经过，止于穆家口村东的冀津界，与京台高速天津段相接。路线全长 km。 本项目设计速度全线采用 120km/h，京冀界至万庄枢纽互通段采用 8 车道高速公路标准建设，路基宽度。万庄枢纽互通至津冀界段采用 6 车道高速公路标准建设，路基宽度。全线共设特大桥 1 座，大桥 6 座，中桥 13 座。互通立交 7座，分离式立交 7 座。 全线采用四级管理体制，即河北省高速公路管理中心 第一片区管理中心 廊坊管理分中心 收费站。全线设臵管理分中心 1 处，匝道收费站 5 处，省界主线收费站 2 处，养护工区 1 处，负责本项目全线养护工作。 永清匝道收费站已作为控制性工程先期实施，本次工程实施其余的机 电工程。 工程范围 本项目机电工程招标主要内容包括：监控、通信和收费系统及相应的供配电系统，以及必要的土木工程和管道11 / 20 疏通等工程。 本项目机电工程合同为工程总承包合同，要求投标人提供包括设计、供货、运输、仓储、安装、开通、测试、试运行、培训、文件、交付 和 24 个月缺陷责任期等全套服务。 投标人应按本合同条款，技术规范及批准的图纸和有关文件，进行各项准备工作，并完成与监控、收费、通信系统有关的设备及一切服务，以保证有效地完成机电工程合同的全部工作项目。同时，投标人还应保障机电工程各系统有机地融合为一体，使三个系统能整体可靠地运行，所有工程均应使业主满意。 投标人还应依照过去的工作、类似工程惯例及工程实践经验，提供技术规范或图纸中没有提到的，但为完成本工程及使其正常运行所必需的所有材料、劳力、备件、样品、工具、设备和服务等。 投标人还应提供系统施工图纸、竣工图纸、系统运行手册、维护手册、工艺手册、软件手册、工具、备件及全面的培训等。 本项目机电工程与京津南通道高速公路、保津高速和廊沧高速沧州段等相邻路段及其管理机构的机电系统衔接和系统联网的接口、软件、协调等工作，也包括在本机电工程范围内。本项目机电工程投标人应有责任和义务配合其12 / 20 它项目的投标人，按河北省高速公路机电系统联网技术要求的具体规定，实现系统互联互通。 特别声明： 1、全线机电工程实施后，永清匝道收费站将纳入本项目廊坊管理分中心管 辖，本项目投标人应配合未来全线机电施工单位完成所有相关工作。 对于上述特殊情况，投标人应依据在高速公路机电工程中的相关工程 经验，综合考虑，其相关费用已经包含在现有的工程报价中。 业主、监理、投标人三者的关系 本项目机电工程采用业主、监理、投标人三方各负其责的建设管理体制。 1、业主与监理的关系： 业主与监理之间是平等的主体关系。在工程项目建设上是委托与被委托，授权与被授权的关系。是以合同为依据，处理彼此之间的事宜。 业主执行 行业管理和政府监督，对工程质量进行宏观监督管理，以抽查、抽验为主。并进行工程质量的认证。 监理是以工程合同为依据，进行全方位的控制，从工期，工程质量到支付的认可，通过不间断的跟班监督检查和工序验收，确保工程质量。通过对工程的计量，支付的认13 / 20 可或否决，实施和保证对工程质量的认可和否决。 2、监理和投标人的关系： 监理和投标人是平等的主体。监理对工程项目建设中的行为具有监理权。监理是依据施工合同的范围和规范进行全过程的监理，两者是监理与被监理的关系。 监理处理同投标 人关系的基本原则是： 严格监督投标人全面履行合同规定的义务； 积极协助投标人解决在工作中出现的疑难问题，以达到搞好工程建设的目的。 3、业主与投标人的关系： 业主和投标人在签订工程项目合同后，二者成为等价交换关系。业主向投标人购买工程建设 ?产品 ?，投标人要按时交付既定质量等级的工程实物。 4、监理在工程建设中有以下的权利： 对工程建设过程中出现的问题，有向业主提出建议权。 在工程施工过程中，有组织协调的主持权。 对 施工的材料，设备和施工质量有确认权和否决权。 对施工的进度和工期有督察权和确认权。 对工程合同内工程款支付与工程结算的确认权与否决权。 审查工程变更及其引起的工程量变化。 14 / 20 5、业主的职责： 参加机电工程各系统的联合设计，组织联合设计文件的评审，审查施工图设计，设备量清单的确认，批准。 监督检查工程现场监理机构，施工单位的工程质量保证体系及其人员的工作。 组织参与工程质量事故的调查处理，监督重大事故的上报和检查事故处理方案的执 行情况。 负责完工工程质量的鉴定，组织竣工验收。 对工程变更的审查，批准。 界面划分 本合同段投标人应本着真诚、友好、合作的精神，协调与其他投标人的工作。 通信管道工程承包人与土建、房建承包人之间界面划分 1、与通信管道承包人的界面 主线通信管道、监控外场设备所需的分歧人孔、横穿过路钢管、路肩手孔等均由通信管道承包人负责完成。从主线分歧人孔沿匝道至房建区外围的通信管道也由通信管道承包人负责完成。如监控外场设备分歧人孔、手孔和 管道不符合本项目投标人要求时，由本项目投标人负责完善。 2、与房建承包人的界面 信息、电力管道与房建区内管线 15 / 20 技术建议书 拟提供工程的系统方案的构成、功能和特点 TS100 总则 TS101 概述 项目概况 北京至台北高速公路廊坊段是国家高速公路网中北京 台北高速的组成部分，成为首都北京便捷连接福州、台北的高速通道，起到沟通华北、华中与东南沿海地区的作用；通过廊坊至沧州高速公路相连，将有效增强北京、天津、沧州间的 京台、京沪通道运能。 本项目在北京境内接京台高速北京段后，跨越京山铁路南行 400米在周圈子村与西小营村之间的京冀省界处进入河北境内，向南过火头营村东、王各掌村东，在兴隆庄西跨天堂河，过张家务东、高更生东，继续向南路线进入永定河及永定河泛区，过安育东、吴庄西，在潘家庄南出永定河泛区，过曹家务东、小良村东，在尚庄子西进入燃气工业园区范围，继续向南在韩庄和董家务之间经过，跨永定河故道后，路线由半截河南经过，过大范庄北，万庄南，继续向东跨越东干渠，在田庄与码头镇之间经过，止于穆家口村东的冀津界，与京台高 速天津段相接。路线全长 km。 本项目设计速度全线采用 120km/h，京冀界至万庄枢纽互通段采用 8 车道高速公路标准建设，路基宽度。万庄枢16 / 20 纽互通至津冀界段采用 6 车道高速公路标准建设，路基宽度。全线共设特大桥 1 座，大桥 6 座，中桥 13 座。互通立交 7座，分离式立交 7 座。 全线采用四级管理体制，即河北省高速公路管理中心 第一片区管理中心 廊坊管理分中心 收费站。全线设臵管理分中心 1 处，匝道收费站 5 处，省界主线收费站 2 处，养护工区 1 处，负责本项目全线养护工作。 永清匝道收费站已作为控 制性工程先期实施，本次工程实施其余的机 电工程。 工程范围 本项目机电工程招标主要内容包括：监控、通信和收费系统及相应的供配电系统，以及必要的土木工程和管道疏通等工程。 本项目机电工程合同为工程总承包合同，要求投标人提供包括设计、供货、运输、仓储、安装、开通、测试、试运行、培训、文件、交付和 24 个月缺陷责任期等全套服务。 投标人应按本合同条款，技术规范及批准的图纸和有关文件，进行各项准备工作，并完成与监控、收费、通信系统有关的设备及一切服务，以保证有 效地完成机电工程合同的全部工作项目。同时，投标人还应保障机电工程各系统17 / 20 有机地融合为一体，使三个系统能整体可靠地运行，所有工程均应使业主满意。 投标人还应依照过去的工作、类似工程惯例及工程实践经验，提供技术规范或图纸中没有提到的，但为完成本工程及使其正常运行所必需的所有材料、劳力、备件、样品、工具、设备和服务等。 投标人还应提供系统施工图纸、竣工图纸、系统运行手册、维护手册、工艺手册、软件手册、工具、备件及全面的培训等。 本项目机电工程与京津南通道高速公路、保津高速和廊沧高 速沧州段等相邻路段及其管理机构的机电系统衔接和系统联网的接口、软件、协调等工作，也包括在本机电工程范围内。本项目机电工程投标人应有责任和义务配合其它项目的投标人，按河北省高速公路机电系统联网技术要求的具体规定，实现系统互联互通。 特别声明： 1、全线机电工程实施后，永清匝道收费站将纳入本项目廊坊管理分中心管辖，本项目投标人应配合未来全线机电施工单位完成所有相关工作。 对于上述特殊情况，投标人应依据在高速公路机电工程中的相关工程 经验，综合考虑，其相关费用已经 包含在现有的工程18 / 20 报价中。 业主、监理、投标人三者的关系 本项目机电工程采用业主、监理、投标人三方各负其责的建设管理体制。 1、业主与监理的关系： 业主与监理之间是平等的主体关系。在工程项目建设上是委托与被委托，授权与被授权的关系。是以合同为依据，处理彼此之间的事宜。 业主执行行业管理和政府监督，对工程质