离婚房产赠与合同

1 / 20 离婚房产赠与合同 离婚中关于房屋赠与法律指引 2016 最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释 第六条婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。 济南市中级人民法院关于当前民商事审判若干法律适用问题的解答 关于父母在子女婚后以子女名义购房，但供自己居住的情况下，该房是否属于子女夫妻共同财产的问 题 我们认为，父母“以子女名义”购房是否属于子女的夫妻共同财产，要看房产证是否也办理在子女名下。如果二者兼具，应认定父母为子女购房的出资行为，构成对子女一方的赠与，与子女的配偶无关，故不能认定为子女的夫妻共同财产。理由如下：最高人民法院关于适用若干问题的解释第二十二条第二款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”中华人民共和国合同法第一百八十七条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”因房屋系 不动产，不动产物权2 / 20 经依法登记发生效力；且赠与合同系不要式合同，采用口头或书面的形式均可；需要办理登记等手续的赠与合同在完成该法定行为后生效。故已办理在子女名下的房产可视为其父母明确表示“赠与一方”。至于购房后的居住人并不影响房屋权属的认定。 二、人身损害赔偿纠纷 2016 江苏省高级人民法院婚姻家庭案件审理指南 约定夫妻共同财产 有效的夫妻财产约定需具备民事法律行为的有效要件，同时为保全证据宜采取书面形式。司法实践中，易引起争议的在于夫妻之间财产赠与的问题， 尤其是房产的赠与。 关于夫妻之间房产赠与效力如何看待，曾在学界争议很大，集中在这种赠与是否需办理过户手续。有学者主张，婚姻法规定夫妻可以对财产进行约定，这种约定受法律保护。那么一方赠与对方房产应当被看作是一种财产的约定，是否办理过户手续并不影响赠与的效力。一旦合同成立，受赠方有权要求对方履行合同。但也有观点认为，无论是婚内赠与还是婚外赠与都应根据中华人民共和国物权法的规定办理过户手续，如未办理，赠与方可以随时撤销赠与行为。 婚姻法解释三为这种争议划了句号。该解释第六条规定 ：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一3 / 20 方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”而根 据中华人民共和国合同法第一百八十六条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同不适用前款规定。该条表明夫妻之间的赠与同样应适用合同法的规定。 2016 江苏省高级人民法院婚姻家庭案件审理指南 3、父母赠与 房屋的归属 婚姻法解释二第二十二条规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”由于传统习惯的缘故，父母在出资时往往并不会明确出资给哪一方，因此，很多情况下由于无证据证明是对自己子女的出资，故只能认定为夫妻共同所有，但这又明显有违赠与方父母的本意。由于现实的原因，目前房价畸高，为子女能有好的住处，父母往往倾其所有为子女买房，但一旦小两口离婚，出资父母方不仅在感情上受到伤害，在经济上也有损失，此类问题常常使双方矛盾激化，为到底 赠与哪一方争执不休。为此，婚姻法解释三第七条进一步规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照4 / 20 婚姻法第十八条第 项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”该规定不仅易于操作，同时也更理性，使婚姻回归本质，也更符合出资方的本意。尽管该规定在现实社会中引发很大争议，被认为对女方不利，但这只是司法解释 对房产的处理所作的规定，保护妇女的利益是婚姻法的基本原则之一，因此，人民法院应根据案件具体情况，结合婚姻法保护妇女利益的相关规定来妥善处理离婚诉讼中的财产问题。 参考法律规范 2016 最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释 最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释已于 2016 年 7 月 4 日由最高人民法院审判委员会第 1525 次会议通过，现予公布，自 2016 年 8 月 13日起施行。 二一一年八月九日 法释 2016 18 号 为正确审理婚姻家庭纠纷案件，根据中华人民共5 / 20 和国婚姻法、中华人民共和国民事诉讼法等相关法律规定，对人民法院适用婚姻法的有关问题作出如下解释： 第一条当事人以婚姻法第十条规定以外的情形申请宣告婚姻无效的，人民法院应当判决驳回当事人的申请。 当事人以结婚登记程序存在瑕疵为由提起民事诉讼，主张撤销结婚登记的，告知其可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。 第二条夫妻一方向人民法院起诉请求确认亲子关系不存在，并已提供必要证据予以证明，另一方没有 相反证据又拒绝做亲子鉴定的，人民法院可以推定请求确认亲子关系不存在一方的主张成立。 当事人一方起诉请求确认亲子关系，并提供必要证据予以证明，另一方没有相反证据又拒绝做亲子鉴定的，人民法院可以推定请求确认亲子关系一方的主张成立。 第三条婚姻关系存续期间，父母双方或者一方拒不履行抚养子女义务，未成年或者不能独立生活的子女请求支付抚养费的，人民法院应予支持。 第四条婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外： 一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行6 / 20 为的； 一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。 第五条夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。 第六条婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。 第七条婚后 由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。 第八条无民事行为能力人的配偶有虐待、遗弃等严重损害无民事行为能力一方的人身权利或者财产权益行为，其他有监护资格的人可以依照特别程序要求变更监护关系；变更后的监护人代理无民事行为能力一方提起离婚诉讼的 ，人民法院应予受理。 第九条夫以妻擅自中止妊娠侵犯其生育权为由请求7 / 20 损害赔偿的，人民法院不予支持；夫妻双方因是否生育发生纠纷，致使感情确已破裂，一方请求离婚的，人民法院经调解无效，应依照婚姻法第三十二条第三款第项的规定处理。 第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一 方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 第十二条婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。 8 / 20 第十三条离婚时夫妻一方尚未退休、不符合领取养老保险金条件，另一方请求按照夫妻共同财产分割养老保险金的，人民法院不予支持；婚后以夫妻共同财产缴付养老保险费，离婚时一方主张将养老金账户中婚姻关系存续期间个人实际缴付部分作为夫妻共同财产分割的，人民法院应予支持。 第十四条当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼 中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。 第十五条婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。 第十六条夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可按照借款协议的约定处理。 第十七条夫妻双方均有婚姻法第四十六条规定 的过错情形，一方或者双方向对方提出离婚损害赔偿请求的，人民法院不予支持。 9 / 20 第十八条离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。 第十九条本解释施行后，最高人民法院此前作出的相关司法解释与本解释相抵触的，以本解释为准。 2016 江苏省高级人民法院婚姻家庭案件审理指南 江苏省高级人民法院民一庭 第一章婚姻家庭案件的特点和裁判理念 一、婚姻家庭案件的 特点概述 民事诉讼包括财产关系诉讼和身份关系诉讼。财产关系诉讼，争议产生于当事人之间，属于私益范畴，与第三人关系不大，多数情况下也不涉及社会公益的问题。所以，对于财产关系诉讼，诉讼法上是以形式真实主义、处分权主义、辩论主义作为诉讼程序的原理，也就是这类诉讼更适合用当事人主义来解决，法院无须过多干涉，审判权只要充分保障诉权行使便可。而婚姻家庭案件属于身份关系诉讼，与财产关系诉讼相比有其自身特点： 一是标的具有特殊性。婚姻家庭中的身份关系，不仅涉及当事人私益，同时还具有鲜明的公益性。身份 关系是建立在男女间的婚姻及亲属间的血缘关系这一自然事实基础之上，身份关系与婚姻家庭紧密相连，而婚姻家庭是一国社会秩序的重要组成部分，与婚姻家庭相关的身份关系是不10 / 20 可以任意成立和变更的，否则容易引起社会秩序的混乱，甚至可能引发社会恶性事件。所以，身份法律关系不允许私法自治。同时身份法律关系可能涉及国家在特定历史时期的特殊政策，比如对特定群体利益进行特殊保护。因此，身份法律关系具有强烈的公益性，不容许私人任意处分或变更，如要变更必须得到国家同意，否则变更无效。例如我国婚姻登记管理条例明确规定男女双方结婚或离婚 均需到婚姻登记机关办理登记。即使是因协议离婚而签订的财产分割、子女抚养协议也需经过民政部门审查方生效。 二是身份法律关系具有鲜明的道德性和伦理性。身份法律关系与个人的婚姻、血缘和家庭相关，这类纠纷是熟人或亲人之间的纠纷，当事人之间一般都存在某种情感的联系，其中的权利和义务相对复杂，同时这一关系还可能涉及当事人的隐私保护，涉及当事人之外第三人的利益，这些特殊性使得这类纠纷不能简单地以权威性的裁判来分清是非，或者即便分清是非，纠纷也不一定得到合情合理的解决，甚至有时表面上的纠纷解决了，却带来更多更严 重的问题。比如离婚诉讼，法院一旦判决离婚，不仅对成人产生影响，对未成年子女更将产生巨大的影响，未成年子女在成长中失去对他们至关重要的东西 家庭结构。与成人不同，孩子的痛苦并非在父母关系破裂时达到顶峰，而后慢慢减少，相反，离婚所造成的伤害，对孩子而言是一个累积的过程，它的影11 / 20 响甚至会随着时间而增加。有人形容，离婚等身份关系纠纷就象一个向外发射电波的核心点，它的影响随着发射的电波一圈一圈向外扩大，如果不能妥善处理好离婚案件，带来的消极影响将呈几何级数累加。因此，针对身份关 系诉讼，宜采取与财产关系诉讼不同的裁判理念和方法，以妥善处理纷争，为家庭和谐以至社会和谐打下基础。从国外来讲，两大法系为此都构建了不同于普通民事诉讼程序的人事诉讼或家事诉讼程序。 三是身份法律关系具有面向未来性。身份关系诉讼处理的是过去发生的纠纷，但纠纷的处理却具有面向未来性。以离婚为例，并不是离婚后当事人一了百了，相反还有许多事情需要合作，如未成年子女的安排、监护权的行使等。这与财产关系诉讼是不同的，财产关系诉讼着眼于过去纠纷的处理，法院无须考虑当事人今后的关系，法院遵循辩论主义、处分权主义来 处理即可。而身份关系诉讼具有面向未来性，法院必须适度干预。 四是即使与身份关系紧密相连的财产关系也与民法上一般财产关系有所不同。与身份关联的财产关系是身份关系引起的法律后果，它常常随着身份关系的产生而产生，随着其变更而变更、消灭而消灭。相应地，对这种财产关系的处理不能不顾及这种关系的前提关系 身份关系，所以它必然与一般财产关系处理有所不同。 12 / 20 离婚协议书中赠送房屋的效力问题 摘要：离婚协议书中约定房屋赠送给一方，具备某种条件下，可以撤销赠与合同 【案情】 XX 年，黄某与妻子陈某因感情破例协议离婚。根据协议约定，孩子归陈某抚养，黄某自愿将夫妻共有一处房产中属自己的一份无偿赠与给陈某。后，黄某因无房居住仍住在该房内。 XX 年 5 月，陈某以黄某居住的房屋为其所有为由将黄某赶出大门。黄某遂诉至法院。 【分歧】 在本案的审理过程中，关于黄某对陈某签订的房屋赠与协议是否有效出现两种不同意见： 第一种意见认为，黄某将属自己份额的房屋赠与给陈某，赠与合同成立并生效，即已对房屋作了处分，黄某丧失了房屋的所有权，当然丧失了居住权。第二种 意见认为，黄某在与陈某在离婚协议中将属自己份额的房屋赠与给陈某的行为属于赠与行为，赠与合同成立，但未生效，黄某可以通过行使赠与合同的任意撤销权撤销赠与，维护其对房屋的所有权。 【评析】 笔者同意第二种观点，首先，认定黄某与陈某签订房屋赠与合同成立。根据合同法第 185 条规定：“赠与13 / 20 合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”。 本案中，黄某与陈某在协议中约定属于黄某的房子赠与给陈某，并且双方在协议上签了字，所以应认定赠与合同成立。 其次，本案中黄某 与陈某签订房屋赠与合同未生效。根据合同法第一百八十七条规定：赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。在本案中要使得黄某赠与房屋的合同生效，则需要办理产权过户手续。但黄某与陈某对赠与的房屋没有办理过户手续，因此，本案中赠与合同虽成立但未生效，黄某并没有丧失其对房屋的所有权。 再次，黄某可以撤销该房屋赠与合同。根据我国合同法第 186 条规定， 赠与人行使任意撤销权必须具备以下三个条件：第一，赠与合同已依赠与人 与受赠人之间的合意而成立，这一要件是任意撤销权必须以赠与合同被 确认为诺成合同为前提的必然要求 ;第二，赠与物权利尚未转移，即对不动产而言，赠与人尚 未办理移转登记，在不动产业已交付，但未办理移转登记的情形，由于赠与物权尚未移转，赠与人仍可撤销 ;第三，必须是非经公证的赠与以及非具有社会公益、道 德义务性质的赠与。从本案来看黄某完全符合合同法规定的关于赠与人行使任意撤销权必须具备的三个条件，故黄某可以撤销该赠与合同。 14 / 20 离婚时关于房产的赠与约定可否撤销？ 编辑 | 裴净净 来源 | 河南焕廷律师事务所 “赠与”是赠与人将自己的 财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的一种行为。赠与一般是两人交好时的情谊表现，但是有关系突然紧张，赠与人不想赠与了，赠与可以撤销吗，常见的是，在离婚时关于房产的赠与约定可以撤销吗？如若撤销，有什么限制条件吗？ 【事件回顾】 汪某与朱某原系夫妻关系，双方育有一女汪某某，后汪某与朱某协议离婚，约定女儿由汪某抚养，双方共有的一套房产归双方之女汪某某所有，贷款由汪某承担。后汪某某诉至法院，要求确认该房产归其所有。在审理中朱某认为，虽然在离婚协议中约定该房产归双方之女汪某某所有，但房屋属于不 动产，不动产权属变更应以登记才能有效，现该赠与行为尚未发生，要求撤销赠与。 【法院判决】 法院判决确认朱某与汪某离婚协议中约定的房产赠与行为有效。 【律师点评】 1、离婚协议中的约定属于双方共同处分共有财产的行为。汪某与朱某在协议离婚时约定将共有的房产赠与女儿15 / 20 所有，作为完全民事行为能力人，应当知道签订相关协议的法律后果，离婚协议中关于财产分割的条款对男女双方具有法律约束力，故双方均应按照离婚协议的约定履行。虽然法律赋予当事人诉权，但如果主张方没有证据证明上述 协议存在欺诈、胁迫等情形的，人民法院应当维护协议的效力。 2、离婚协议中的赠与不因财产权利是否转移为撤销依据。离婚协议是夫妻双方对婚姻关系的解除、财产分割、子女抚育以及债务承担等涉及人身财产事项协商 一致的协议，并不等同于一般意义上的赠与合同，并不因赠与财产的权利尚未转移，赠与人就当然有权撤销赠与，故朱某认为赠与行为尚未发生，要求撤销赠与的请求，没有相关法律依据，法院不予支持。 3、离婚协议对男女双方具有法律约束力。离婚协议掺杂了复杂的感情因素，人民法院对协议的审查不能简单 适用合同法等价有偿的原则，而应着重从是否有违当事人真意、是否侵害子女和女方利益等角度进行考量，并且根据规定，该请求须在法定时间内提出，即在协议离婚后一年内提出，超出此限人民法院不予支持。实践中，有些人为了达到离婚的目的，而在离婚协议中作出一些虚假的承诺，又在离婚后对财产分割问题反悔，起诉到人民法院要求变更或者撤销关于财产分割的协议。这是一种不诚信的行为，双方协议离婚，就财产分割问题达成的协议，是当事人在平等自愿16 / 20 的前提下，协商一致的结果，对于任何一方当事人来说，这都是对自己财产权利的一种自由处分。该协议具 有民事合同性质，对双方具有法律上的约束力。任何一方没有特殊原因，都应接受这一决定所带来的法律后果。本案的判决倡导诚实信用原则，保护了未成年子女的合法财产权益。 【快问快答】 一、答应赠与后可以反悔吗 ? 在赠与人转移赠与财产权前，赠与人可以行使任意撤销权。但下列三种合同除外： 1救灾、扶贫等社会公益性质的 ; 2道德义务性质的 ; 3公证的。 二、已经赠与他人的东西还可以要回吗 ? 中华人民共和国合同法第 192 条规定，在赠与合同中受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与： 1严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属 ; 2对赠与人有扶养义务而不履行 ; 3不履行赠与合同约定的义务。 赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。 三、赠与行为完成后，赠与物品致人损害，赠与人需要承担责任吗 ? 17 / 20 1)原则上不需承担责任 ; 2附义务的，在附义务限度内承担瑕疵担保责任 ; 3故意不告知赠与物的瑕疵或保证无瑕疵的，造成受 赠人损失的，应承担损害赔偿责任。 【房产赠与可否撤销 相关法条解读】 一、合同法第 186 条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。 具有救灾、扶贫等社会公益、道义义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。 【释义】 本条是对赠与的任意撤销及其限制的规定。赠与的任意撤销，是指赠与合同成立后，赠与财产的权利转移之前，赠与人可以根据自己的意思不再为赠与行为。法律规定赠与的任意撤销，源于赠与是无偿行为。既便赠与合同已经成立，也还可以允许赠 与人因自身的某种事由撤销赠与，这也是赠与合同与其他有偿合同的显著区别。尤其是有的赠与合同的订立，是因一时情感因素而欠于考虑，如果绝对不允许赠与人撤销，则对赠与人太过苛刻，也有失公允。然而，对于任意性不加限制，则等同于赠与合同无任何约束力，既对受赠人不公平，也违背诚实信用原则，对社会道德也是一种冲击。因此对赠与的撤销应有如下限制： 1.赠与的财产已转移其权利的，赠与人不得任意撤18 / 20 销赠与。如果赠与的财产一部分已交付并已转移其权利，任意撤销赠与仅限于未交付并未转移其权利的部分，以维护赠与合同当事人双方权 利义务关系的稳定。 2.赠与合同订立后经公证证明的，赠与人不得任意撤销。换句话说，可以任意撤销的赠与合同限于未经公证的赠与合同。而赠与合同订立后，当事人交由公证部门公证，表明其赠与意愿的表达已十分慎重，因此经过公证证明的赠与合同，赠与人不得任意撤销。 3.具有社会公益、道德义务性质的赠与合同，不论当事人以何种形式订立，不论是否经过公证，也不论赠与的财产是否已转移其权利，赠与人均不得任意撤销。具有社会公益性质的赠与，主要是指为了救灾、扶贫、助学等目的或为了资助公 共设施建设、 环境保护等公共事业所为的赠与。此类赠与的公益性质，决定了赠与人不得任意撤销赠与。履行道德义务的赠与，由于当事人之间有着道义上的因素，如果允许赠与人任意撤销，则与道义不符。因此，此类的赠与也不得由赠与人任意撤销。 二、合同法第 187 条赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。 【释义】本