租赁合同分期

1 / 10 租赁合同分期 房屋租赁合同 出租方 身份证号： 承租方 身份证号： 甲、乙双方就房屋租赁一事，根据合同法及有关规定，为明确双方权利和义务，给甲、乙双方协商一致，特签订如下条款： 一、甲方将 租赁给乙方使用。 二、租赁期限从 年 月 日至年月日止，租期为叁年。签订合同时，乙方需交纳房屋保证金 元整，合同到期后房屋没有损坏，不欠任何费用，甲方如数退还乙方，否则按情况扣除保证金。 三、租金：第一年租金为 元整，第二 年租金元整，第三年租金为元整，签订合同时乙方需一次性支付给甲方第一年租金，剩余贰年租金在每年到期前一个季度一次性付清当年租金，即每年月 日，逾期每天加收滞纳金 ，且甲方有权收回房屋并终止合同。 四、乙方在租赁期内不得将上述房屋作为任何抵押，以及擅自改变原有结构，如需要装修、制作广告等，需经甲方同意，在不破坏原有结构的基础上方可装修，由乙方支付费用，租赁期满，对房屋进行的固定装修不得破坏拆除，否则甲方有权扣除保证金。 2 / 10 五、在租赁期内，乙方不得将房屋转租、转借、否则甲方有权终止合同并 收回房屋，如遇房屋设施损坏，乙方应及时修复并更换，费用由乙方负担。 六、乙方在承租期间的水、电、暖气费及税务、工商、物业管理费、房屋租赁税、房产税、土地使用税等一切费用均由乙方负担，甲方不负担任何费用。 七、租赁期满后，乙方需按时将房屋完好无损的交给甲方。如续租提前两个月协商，同等条件下优先乙方。 八、乙方在经营期间如遇战争、地震等不可抗拒的因素造成的自然灾害，所造成的一切损失，由乙方自行承担。 九、租赁期间内，甲、乙双方不得单方面终止合同，否则由违约方承担对方 经济损失每天贰仟元。 十、租赁期间内，乙方必须服从城市统一规划，如需要拆迁房屋时，甲方应提前通知乙方，本合同立即无条件终止，乙方应无条件搬迁，剩余租金一次性归还乙方。 十一、本合同中所租赁房屋，产权属甲方所有，乙方在合同期内拥有使用权。 十二、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，签字盖章后生效，具有同等法律效力。未尽事宜，另行协商。 甲方： 乙方： 电话： 电话： 年 月日 3 / 10 分期履行的租赁合同，诉讼时效何时起算？ | 下午茶 2016-01-15 天同诉讼圈 民法通则第 136 条规定因欠付或拒付租金引发的诉讼，适用一年短时效，旨在督促债权人及时行权，以期发挥租赁物最大效用。实践中双方当事人订立租赁合同，通常采取分期计付租金的方式，租金纠纷在分期履行的债务纠纷中最为常见。因欠付或拒付租金引发的纠纷，很多会涉及对诉讼时效起算点的争论。看似简单的问题背后，是法官对于效率与公平的个案衡量，包含着极大的司法智慧。 今日下午茶，我们就来聊一聊分 期履行的合同，诉讼时效从何时起算 的问题。 由一则简单案例说开去 甲乙签订了五年期租赁合同，约定租金年付，第一期租金到账后甲交付房屋，此后每年 12 月 31 日前支付第二年租金。乙在支付两 期后拒不支付，但一直占有使用租赁物。甲于 2016年 6 月诉请乙支付剩余租金，乙以甲主张 XX、 2016 年租金超过诉讼时效为由抗辩，只愿补足 2016 年欠租。甲提出租赁合同属继续履行合同，是一个整体，其有权在最后一期届满时就全部未付租金主张债权。 4 / 10 此类案件在现实生活中并不鲜见，看似简单的案例背后却隐藏着一个极具探讨价 值的实务问题：同一租赁合同项下分期支付的租金，诉讼时效自何时起算？ 左右摇摆的司法态度 在 XX 年最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定实施前，多个省级法院分别就分期计付债务诉讼时效如何起算请示过最高法院，最高法院的几个答复前后不一，且未区分分期履行债务的不同类型，答复内容是否可直接套用于拒付分期租金的个案仍待商榷，并未形成统一的司法观点。 诉讼时效司法解释颁布后，解释第五条明确规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行 期限届满之日起计算”，第一次通过司法解释的方法对“同一债务”分期履行债务诉讼时效起算点作出直接回应。但何种分期履行的债务才属于“同一债务”，司法解释却缄口不言。 通常来说，分期履行债务分为同一债务分期履行及分期履行合同之债。同一债务分期履行指债务在合同订立时业已确定，双方当事人只是依照设定的时间分期履行，譬如分期付款的商品房买卖。分期的发生不割裂债权债务关系的整体性，法律上仍应视作同一债务；分期履行合同之债指在继续性合同履行过程中持续发生的定期债务，譬如租金、水5 / 10 电费等。此类债务各期发生有先后且彼 此独立，可视为不同债务。 从文义解释角度看，诉讼时效司法解释第五条仅明确了“同一债务分期履行”的诉讼时效起算方式，对于“分期履行合同之债”则做了模糊处理，将是否可适用第五条留待司法实践进一步明确。 那各级法院在审判实践中如何处理此类纠纷？ 根据我们的案例检索结果，各地各级法院在此问题上看法莫衷一是，处理态度大致有如下三种： 直接判定分期支付的租金属于“同一债务”； 认为分期租金不属于“同一债务”，但可类推适用“同一债务”处理规则； 认为分期租金不属于“同一债务”，每一期租金均应视为独立债务分别计算诉讼时效。 争论背后的法理博弈 以租金为代表的分期履行合同之债诉讼时效起算问题之所以扑朔迷离，法院裁判规则始终未能统一，实质是因督促债权人及时行权的制度需求和保护合法债权的实质公平这两种价值取向之间存在紧张关系，法院不得不在个案中寻求价值平衡。 根据最高人民法院民二庭法官原爽的观点，以诉讼时效制度对债权的行使设限，是为避免债权债务关系长期处6 / 10 于不确定状态，保证司法效率。但效率原则却难以保证每次具体的交易争议都实现公平。“正因如此，在具体的纠纷裁判过程中，法官往往会从实质正义的理念出发，寻找各种理由来限缩诉讼时效制度的适用空间，使债权人获得最大限度保护。公平和效率这两大原则的权衡，在模糊的边界地带显得尤为艰难，分期履行合同之债就是一个典型范例。” 一方面说来，尽管分期支付租金是否属于诉讼时效司法解释 第五条规定的“同一债务” 存在争议，但在司法解释规定不明的情况下，如将此纠纷都类推适用第五条，能使当事人在订立和履行租赁合同的过程中明确判断诉讼时效起算时间，对于当事人合同权利的实现至关重要。且在租赁合同有效并继续履行的情况下，债务未履行的事实一般确实存在，赋予债权人自最后一期租金履行期限届满时起算诉讼时效的权利，会使司法裁判的标尺统一于债权人保护，更符合实质公平。 另一方面，从民法通则第一百三十六条将延付或拒付租金规定为一年的短时效，可以读出立法者希望督促债权人及时行权，避免债权债务关系长期处于不确定状态、以促进 社会资源最大化利用的价值取向。从此类债务本身的特性看，各期租金的支付均有一定的独立性，具备单独主张的法律基础。如允许自最后一期履行期限届满起算诉讼时7 / 10 效，可能诱使债权人故意怠于行权，从而利用租赁合同中高额的迟延支付违约金条款谋取不当利益。 我们的观点 分期履行的租赁合同不属于诉讼时效司法解释第五条规定的“同一债务”，此条规定不宜直接适用 虽然实践中很多法院直接以分期履行的租赁合同属于“同一债务”为由，判定诉讼时效起算点为最后一期债务履行期限届满之日。但我们倾向于认为 ，租金合同属于继续性合同，在履行过程中持续定期发生的债务彼此在金额和履行期限上可能各不相同，且每一期单独割裂出来都可独立成完整的、可被主张 厂房租赁合同书 出租方：以下简称甲方 承租方：以下简称乙方 根据中华人民共和国合同法及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿协商一致的基础上，甲乙双方就下列厂房租赁事宜达成如下协议： 1、甲方将东发工艺品有限公司的老厂房租赁给乙方使用，地点位于郯城县李庄镇尚庄一村。 2、租赁期限为 9 年，交付使用日期为准。 3、租赁金每年为人民币：壹拾伍万元。付款方式：整改车间，第一次先交租金款贰拾万元，甲方负责拆旧的仓库，第二次甲方建造车间垒墙平口时，乙方交租金款叁拾万8 / 10 元，第三次甲方建造好仓库交付乙方使用时，乙方再交租金款壹拾伍万元，乙方三次共付甲方租金陆拾伍万元，作为前四年的租金，第五年交租金壹拾万元，第六年交租金壹拾伍万元，第七年交租金壹拾伍万元，第八年交租金壹拾伍万元，第九年交租金壹拾伍万元，甲方出具凭条给乙方，甲方将厂房建造，整改完毕后交乙方使用，乙方交付租金，甲方书写凭条给乙方，整体厂房原建筑与新建筑 所有权归甲方所有。 4、甲方按照乙方要求建造，整改厂房，旧仓库拆掉，建 2 栋新车间，内贴墙面砖到天花板，仓库前后有窗户，车间布置各墙地面以 附图为标准，地面用水磨石，费用全部由甲方负责，双方协议建造符合乙方要求。 5、甲方建好车间交付乙方使用前，甲方负责安装一个 160 至 200 的变压器和 80 米深水井，供乙方使用，车间内电灯开关、电线、动力线送到各车间，费用由甲方负责，变压器归甲方所有。 6、甲方负责在院墙外面修一道水渠，用于乙方排水，一致排入南面的水沟中。如污水排放 发生纠纷，由甲方负责协调，使乙方能正常生产，否则甲方赔偿乙方一切经济损失。 甲方保证租赁物无产权纠纷，租赁前产生的债权和债务由甲方承担，与乙方无关，在协议期间，乙方可转让本厂房租赁他人使用，甲方不得干涉，合同到期后，乙方投资9 / 10 的设备由乙方自行搬迁处理，甲方不得干涉。 7、在租用期限内，甲方确保乙方的正常使用，不得将乙方的租用房转租给任何第三方，或在租赁期限内房屋加价。 在协议期间，如甲方原因提前终止协议的，甲方同意赔偿给乙方已收租金的五倍作为乙方经济损失。 8、 租赁期满后，乙方如需继续租用本厂房，应提前三个月通知甲方，甲方根据情况双方协商，在同等的条件下给予优先。 9、甲乙双方签订合同后，整体厂房建造整改完毕交付乙方使用后，厂房的维修等，由乙方负责。 10、乙方租赁本厂房经营时，一切办理手续及税费由乙主负责缴纳，如电费、电话费、网络费等。