近期房地产企业发展环境分析.ppt

近期中国房地产企业发展环境比较分析,丁祖昱先生克而瑞（中国）信息技术有限公司总裁上海易居房地产研究院副院长,内容页码,引子3A.外部环境篇7B.企业动态篇13C.应对建议篇41,引子,1、土地2、住宅,土地,部分城市经营性土地需求量锐减,经营性土地流标情况明显,受政策利好影响，11月市场信心有所恢复，成交量环比上涨，但仍仅相当于去年同期五成左右,住宅,深圳11月同比大幅上涨，这是由于深圳市场的回调是从07年9月开始，07年11月成交量已经比平时萎缩了一半。而近期市场走势稳定，本月受政策影响成交大幅放量，因此同比增幅激增。,大多数城市价格下降明显，项目价格跌幅达到30%以上,住宅,A.外部环境篇,1、国际经济环境2、国内经济环境3、行业发展环境4、客户需求环境,市场调整所面临的四大环境,2,1,3,4,国际经济环境,国内经济环境,客户需求环境,行业发展环境,全球性的经济危机,其影响程度超过97年，直逼1929年一些国家面临破产危机大量全球性企业裁员,GDP增长率连续5个季度下跌股票总市值急剧下降，社会财富缩水严重（财富缩水26万亿）,随着整体环境的进一步困窘，市场低迷的根本原因由原来的信心不足转变为支付力不足,居民就业率下降，失业人口达2000万能源增幅明显下降,各层级需求环境市场均受到经济危机冲击，房地产需求前景不容乐观,多环境联动,行业发展过程中存在典型的“忧患意识缺位”问题企业盲目扩张，对风险意识不够；市场发展出现阶段性瓶颈政策对行业发展支持力度不够。,全球性的经济/金融危机,其影响程度超过1997年，直逼1929年,国际经济环境,一些国家面临破产危机,道琼斯指数,恒生指数,日经指数,主要股市剧烈动荡，今年前个月，全球股市共蒸发市值16.22万亿美元。,GDP增长率连续5个季度下跌,股票总市值急剧下降，社会财富缩水严重（财富缩水26万亿）,近七企业万倒闭，预计造成失业人口将达2000万,中国经济环境走弱，社会财富缩水，失业率不断上升,12.2%,9.9%,能源需求一路走低,国内经济环境,行业发展环境,“忧患意识”缺位,各层级需求环境市场均受到经济危机冲击，房地产需求前景不容乐观,需求环境减弱,客户需求环境,B.企业动态篇,1、上市企业基本面分析2、典型企业动态跟踪3、标杆样本深度分析,基本面分析,基本面数据恶化,房地产企业经营压力大,A股74家企业货币资金量变化,A股74家企业费用变化,增持现金:过冬意识明显,销售压力:销售费用显著上升成本控制:管理费用下降财务紧张:财务费用上升,经营压力大,A股74家房地产企业营业收入变化,A股74家房地产企业利润水平变化,利润情况略有上涨，是由于目前结算项目的项目大部分是去年完成的销售。,负债激增压力大,营业收入属于07年结转，并不能够表示企业08年实际收入。实际的签约预售收入已经开始减少。,A股74家房地产企业平均净负债率,?,A股74家房地产企业负债（扣除预收账款）情况,假象（左侧数据）：营收数据看似景气，但并非反映当前业绩，因为有07年的销售结转。真相（右侧数据）：负债激增表明未来日子难熬。,基本面分析,存货压力偏大,房地产企业存货大幅增加，而销售去化情况发生阻滞,注：存货去化系数一般为2较为适宜。,基本面分析,企业大幅度下调销售目标，调整幅度基本在2位数,前景预期悲观，销售目标下调,金额调整,面积调整,关于房地产企业对策：郁亮：企业最关键的是要自救！不能指望政策张玉良：要破冰、要冬泳，不能冬眠！,关于房地产企业的现状：潘石屹：“多数房地产企业已经奄奄一息”任志强：“现状“很悲惨”，但是“只要企业有地在手，还出不了局”,动态跟踪,拿地速度放缓（1）,拿地数量骤减，大部分30典型企业本年仅新增土地1-2块，甚至没有拿地,30典型企业2008年1-10月拿地清单,说明：万科29块土地中有22块07年已经开始收购流程；华润置地9块土地中7块和母公司注资行为有关；中海外10块土地中有4块为合作拿地；绿城6块地中有3块为合作拿地；上海复地4块地中有2块为合作拿地；世茂3块地中有2块地为合作拿地。,动态跟踪,30典型企业2008年5-10月拿地情况,减少拿地成为企业的一致选择，大多企业近期已经停止拿地，有抄底意图的企业也停止增持土地。,动态跟踪,拿地速度放缓（2）,缩减开工规模,缩减开工规模，尤其是缩减不符合市场刚性需求的产品的开工规模是主流方向,万科详情见下页,动态跟踪,支持,G类项目停工较多，华东和华南调整较明显,缩减开工规模,囤货较多的企业逆势推盘，实属市场重压之下的无奈选择！在6月后开始大量出货，一保资金安全，二筹资金抄底,加快推盘节奏，加速资金回流,30典型企业近期推盘套数列表,单位：套,如果一个项目在这个城市里熬1年能够出头，那就熬；如果要熬3年才能出头，那不如现在就抛掉。万科集团高管,分水岭,动态跟踪,加大促销力度和促销面,项目促销此起彼伏，企业并没有盲目等待市场好转,动态跟踪,企业裁员躲躲闪闪,招工萎缩严重,岗位总数下降,中海,万科,由于深圳房价不断下跌，导致深圳今年上半年房地产业对员工需求比重有所下降，全市仅需2507人，08年比07年下降幅度超九成。,预计今年全年万科会有4%5%的员工与公司协商解除劳动合同。,近期建筑房地产专场招聘会平均参会企业规模同比去年下降10%，同比07年，提供岗位总量下降12%，但是平均入场应聘人数同比07年上升15%.,2009年计划停止引进应届毕业生，以缓解人员增加带来的成本压力。,“目前资金充裕，没有任何经济性裁员举措万科肖莉”，但实际上大量企业的软性裁员已经开始,目前房地产企业裁员的三种隐性手段合并部门，减少岗位限制新人进入到期不续签合同,动态跟踪,万科内部对于市场的看法在年初并不统一，三月份销售额反弹甚至还让部分人觉得市场可能好转，直到6月份意见开始一致起来，大家都认为市场将会进入冬天。“宏观经济的软着陆和资金面的持续紧缩，加之房价超涨和供求失衡，决定了08下半年住宅市场整体将继续下行，09年也将持续盘整。”房地产市场不排除有短期见底的可能，但可能性不是很高。区域经济依赖金融产业和外贸相关产业的区域房价会有更深幅度地调整。,基本面变化：环境变化剧烈，但经济环境恶化可能会“迫使”国家放松房地产行业,房地产市场至少要低迷1年至2年，但国家对于宏观经济的拯救可能会让房地产逃过一劫。鉴于国家为应对全球经济衰退的考虑，将会放松对整体经济的调控的紧缩政策。,房地产市场走势：跌势明朗，但冬天可能缩短，同时全国各地也会冷热不均,万科该怎么做：遇见问题解决问题，少做预测，但要扭转长期战略中的不合理部分,面对当前环境，万科能够采取的策略是“应对第一，预测第二”,引自：万科集团战投部07年三季度市场研判报告、万科集团战投部高管访谈（08年9月）,万科视点,标杆企业深度分析,万科的决策也经历了较多波折，只是它的决策力和执行力都比其他企业先行了一步。,万科预测：2006年四季度到2007年一、二季度房价上涨。阶段情况：房价进入07年快速上涨。,万科高管：万科内部对于局势的判断出现严重分歧扩张与收缩两种观点激烈交锋。阶段情况：3月份全国大部分城市暖市，成交量较大幅度反弹，房价也有所起稳，新开楼盘平开或高开为主。,万科预测：王石2007年12月13日第一次抛出“拐点论”，引起业界争论。阶段情况：9月27日第二套房贷款首付款比例不得低于40%。10月深圳万科率先降价。,万科高管：对局势的判断开始趋同，采取收缩战略应对房地产市场危机。“业绩推介会”观点：1.全面推进“现金为王”的策略；2调整产品结构，自住需求和中小套型的产品比例还将不断提升；3加大销售力度，压低库存，避免产生新的库存；4配合销售情况调整开竣工计划；5更加谨慎的补充项目资源。要买合适的、便宜的地。阶段情况：下调下半年开竣工面积，开始减少新增土地，并加大销售力度，降价促销,万科高管：管理层出现意见分歧，一派认为房价涨势过快，已经出现泡沫，房地产市场将会进入下行周期，应减缓拿地，降低风险；另一派认为虽然房地产存在泡沫，但价格仍会上涨，为企业规模扩张需要，仍要坚决拿地。阶段情况：7月万科近60亿买地。取得广东省塘厦地王以及南京“江宁地王”。9月万科拿下福州地王。,万科深度分析,愉悦期,分歧期,拐点论期,分歧期,一致过冬期,标杆企业深度分析,规模扩张快经过06-07年的快速扩张，万科的土地储备规模已达到1909万（截止2008年6月万科权益建筑面积）。,成本高万科土地成本、建安成本及管理成本均偏高，销售净利率仅13.37%，远落后于保利、中海等企业。,市场下行,存货,利润,虽然规模第一，但以利润(08年上半年)排名，则为房地产行业第二,万科面临的两个问题,万科面临两大问题：存货偏多，利润不高,存货总量大。并以G类为主，占总量的50.8。,万科深度分析,标杆企业深度分析,2008年1-10月万科新增土地,总量调整：土地储备增速放缓，但相对保持规模,结构调整：调整土地储备增量结构，提高相对低风险区域的土地增量,空间调整：由东往西、由南往北转移，调整土地增量结构,万科应对调整的手段土地储备“三调整”,万科深度分析,标杆企业深度分析,万科的应对调整手段降开工量，降资金的流出量,华东万科先后实施产品调整，视情停工，其他区域城市武汉等调整开始得更早上海：8月份琥珀郡园、金色城市先后做出封盘，进行产品调整、销售计划调整的决定。相应的销售计划从年初的130亿目标已经几次下调到低于100亿。南京：项目能不开工的，就不开工，尽量全部停工。而在建项目还没有足够投入达到上市水平的，则暂停开发推迟上市。对于能出售的楼盘尽量快速出售。杭州：考虑到相对目前去化速度，存量充足，对于在建项目还没有足够投入达到上市水平的，尽量暂停开发推迟上市，对于能出售的楼盘尽量快速出售。,万科果断进行战略调整,万科深度分析,标杆企业深度分析,万科08年底现金余额197.9亿,万科融资时机恰到好处,万科的应对调整手段积极的融资,万科深度分析,标杆企业深度分析,关于市场走势：市场问题是局部问题，但有扩大化趋势，各城市根据自己情况调整,全国市场，不能一概而论，广州、深圳有泡沫，我早就感觉到了，但要说北京和上海就未必孔庆平言论中海降价行动始于07年11月，最早从广州、深圳开始降价，但当时并不能确定市场整体下行的态势中海外某高管言论今年5月开始在上海降价，随后在北方和西部降价。降价行动本身并非由集团统一安排节奏，而是由各地区公司视情况自行确定方案，上报集团营销委员会审批通过执行。中海外某高管言论,关于中海的自身安全：长期的警惕性和风险意识确保了冬天的安全性,一个成熟的企业，在夏天就应想好如何过冬，而不是等到冬天来了再去考虑孔庆平言论中海外重视稀缺性产品的市场，因此需求的客户群相对固定，受市场变动影响小孔庆平言论,关于“降价”：集团我们很安全PK城市公司我们要降价,如果一个企业过去在财务上没有留有余地，过于进取，那么在应对当前市场变化时，它可能表现就比较差，它就可能要采取激进的销售策略。孔庆平言论中海一向重视为市场提供稀缺性产品，在拿地和做产品时都充分考虑。因而在这种战略下，中海的客户总是相对固定的一群人，即便是当市场走低的时候，中海的客户群仍没有太大变化。孔庆平言论中海地区公司总经理采用换防制，通常每隔两到三年就需要换一个地方（最长的五年），地区公司总经理都普遍追求在任期间短期业绩最大化，因此在降价快销时打折幅度会出现不可思议的降幅。中海外某高管言论销售业绩的达成很大程度上依靠打折快销，有的项目打折幅度甚至突破五折，如深圳大山地。中海外某高管言论,中海视点,标杆企业深度分析,跟随大势，全力增持，力求规模有所突破,11月珠三角降价，但中海并不能确认全国市场整体下行态势。在此基础上，2007年11月到08年2月，中海连续购入大连、长春、苏州、佛山、上海等地共12块土地,在2007年，中海认为房地产市场将延续上涨趋势，因此在土地储备上做了大幅度的增加。07年度新增1030万平方土地储备，远远超过06及05年土地储备增加量。,3月后，中海开始意识到市场整体问题，增持土地采取了谨慎态度，08年3月至6月没有土地进账，6-10月增加10块土地储备。具有针对性降价也在六月份以后开始出现。,侥幸心理试图抄底,回归理性，谨慎应市,虽然中海在调整前期的操作略有失误，但中海迅速改变了原有应对策略，为过冬作出部署。,中海深度分析,标杆企业深度分析,通过加强销售，中海的销售回款能够满足其资金需求,2008年迄今中海销售情况,中海支出情况预测,中海深度分析,标杆企业深度分析,中海拥有很强的施工管理能力，中海国际社区项目从开工至开盘时间均较短，最短仅为23个月。快速周转对规避市场风险很有意义。,特别提示：据调研所知，中海外有很强的政府公关能力，特别体现在：推迟支付土地款；提前取得预售证,中海深度分析,标杆企业深度分析,地价控制也是中海的拿手好戏，本年度所获土地位置均较好，未来项目溢价空间较高。,中海2008年新增土地列表,中海深度分析,标杆企业深度分析,关于金地的自身安全：金地认为自身仍然是安全的，但已做好最坏的打算,受国际金融环境影响，公司与UBS合作基金中外方有撤回投资举措，但该基金并非公司融资来源，不产生预算缺口。未来若考虑融资，公司仍倾向于股权融资，不排除引入战略财务投资机构某高管金地目前对土地市场还是偏谨慎，主要在于土地价格还是偏高，而非公司资金问题。某高管,关于新政：对扭转房地产市场下行趋势作用不大,金地近期地产新政出台后对楼市的消费刺激并不明显，公司认为政策在执行上还会打折扣，主要是因为各专业监管机构会对自身进行风险控制，例如银监会对首付比例的控制。某高管,关于市场走势：房地产行业将会进行持续调整，调整周期还将持续一年,楼市低迷还要持续一年左右，09年底或有起色。在调整过程中，房价的进一步下跌、供应量的减少和延后需求的积累将共同作用，从而形成市场底部某高管楼市低迷还要持续一段时间，不排除达到一年左右。北京、广州、深圳继续调整的压力仍然比较大，相对看好上海和长三角地区。去年金地拿下的土地40%位于长三角区域。某高管,资料来源：均为近两月以来的访谈资料,金地视点,标杆企业深度分析,土地储备增持节奏与市场节奏脱节，金地在节奏上一步踩错，步步错。,2006年和2007年是房地产市场的上行通道。在土地储备上，金地并没有做好准备,2007年金地以为能够赶上房地产市场的盛宴，没想到却只是剩宴。,2004年准备好充足的土地，却没想到遭遇2005年房地产市场的短期调整。,为什么受伤的总是金地？,金地深度分析,标杆企业深度分析,金地将为07年高价取得的6个项目付出15-25亿左右的减值损失。,注：公司强调番禺项目由于政府推迟交地，公司有退地或修改规划条款的可能性。,金地深度分析,标杆企业深度分析,每年至少要为非流动性负债支付5.5亿元的利息支出，是挥之不去的枷锁。在市场上行期间，存货是未来增长的动力；在市场下行期间，存货则是损失的源泉。而金地现有约265.9亿元的存货，销售额仅为120亿左右。,短期资金链问题不大，但从长期来看资金链存在一定压力。如果市场调整周期延长至2010年底，金地资金链不排除有断裂的可能。,金地、万科、中海与招商的净负债率比较,金地08年底现金余额67.45亿,09年三季度后到期的非流动性负债合计为94亿元，长期偿债存在问题。,金地深度分析,标杆企业深度分析,金地销售情况略好于市场平均水平，销售回款足以应付企业基本运营。,逆势下，能取得如此成绩已经实属不易。,金地深度分析,标杆企业深度分析,C.应对建议篇,1、市场趋势判断2、企业策略建议,本次房地产市场调整具有鲜明的传导效应,各层面的传导效果,传导效应,市场趋势研判,种种迹象表明，中国房地产市场已进入重度调整阶段。我们认为可以用“三九”的眼光来解读市场,“一九”：2007年9月，“927”政策的出台成为市场发展的转折点；“二九”：2008年9月，期盼中的“金九”没有出现，市场进入中度调整阶段的趋势已经很清晰；“三九”：2009年9月，