（企业管理专业论文）大连住宅价格影响因素分析及实证研究.pdf

大连理上人学硕士学位论文 摘要 城市是人类社会【丈期发展的结果，而城市住房是城市一切生产和经营活动不可缺少的 基本要素。在市场经济条件下，城市住房这一重要资源只有在市场机制的作用下才能实现 最佳配置，城市住房价格则是城市住房市场运行的中心环节。因此，研究城市住房价格影 响因素及其作用机制具有十分重要的意义。 由于住宅产品是一种异质性商品，产品之问在构成使用价值的各个特征之问有明显的 差异，国外往往从特征价格f f h e d o n i c 研c e ) 的视角 = n 发构建模型进行研究。而国内学者对住 宅价格问题，大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面出发进行 定性研究。到目前为l t ，国内还没有人通过对住宅购买者在区位条件、建筑结构、邻里环 境等方面的偏好进行调查，实证研究住宅特征和住宅价格之间的数量关系。如何把特征价 格理论应用于我国的住宅价格分析，构建住宅特征价格模型研究城市的住宅市场，这正是 本文试图解决的问题。 沦文较为系统地总结了特征价格理论和模型，文献表明，特征价格理论主要包括两方 面内容，即l a n c a s t e r 偏好理论和r o s e n 的特征巾场均衡分析；住宅的特征主要分为建筑特 征、邻里特征、区位特征三大类。在此基硎 上，我们从计量经济学角度构建了住宅特征价 格理论模型，并结合大连市的实际情况，采用了2 7 2 个住宅样本验证了特征价格模型的可 行性，最后选择了1 5 个住宅特征作为模型的自变量。其中：建筑特征变量4 个；区位特征 变量4 个；邻里特征变量7 个。通过基本模型分别得到了1 5 个住宅特征的特征价格。实证 研究表明，住宅特征对住宅价格的影响程度是有差异的。影u 向程度最大的是建筑面积，最 小的是所在楼层。 火于城市住宅特征价格的研究在国内还只是刚刚起步，本文的研究在一定意义上具有 探索性，并且实证研究只限于大连市范围，样本的时问跨度也不够长，研究结论的可靠性 和普适性还有待检验。未来的研究可以从模型函数形式的选优、市场绌分方法的比较以及 特征价格的应用等方面展开，进行更多的实证研究。 关键词：城市住宅价格；住宅特征：特征价格 大连理上人学硕士。位论文 a n i n f l u e n c i n g f a c t o r sa n a l y s i sa n de x p e r i e n t i a lr e s e a r c ho fh o u s i n gp r i c e i nd a l i a n a b s t r a c t c i t yi st h er e s u l to fh u m a ns o c i e t y sl o n gd e v e l o p m e n t u r b a nh o u s ei s a ni n d i s p e n s a b l e e l e m e n to ft h ec i t y sp r o d u c t i o na n dm a n a g e m e n t i nt h em a r k e te c o n o n l y ，u r b a nh o u s e t h e i m p o r t a n tr e s o u r c ec a no n l yb eo p t i m a l l ya l l o c a t e du n d e rt h em a r k e tm e c h a n i s n l u r b a nh o u s e p r i c ei st h ek e yt ot h ef u n c t i o n i n go fu r b a nh o u s em a r k e t t h e r e f o r e ，i ti sv e r yi m p o r t a n tf o ru st o s t u d yt h ei n f l u e n c i n g f a c t o r sa n dt h ef u n c t i o n i n gm e c h a n i s mo ft h eu r b a nh o u s e p r i c e ， b e c a u s et h eh o u s i n gp r o d u c ti sak i n do fh e t e r o g e n e i t yg o o d s ，a n dh a so b v i o u sd i f f e r e n c e s b e t w e e nt h eh o u s i n gc h a r a c t e r i s t i c s ，w h i c hc o m p o s eu s i n gv a l u eo ft i l ep r o d u c t s ，f o r e i g ns c h o l a r s o f t e ns t r u c t u r em o d e l st os t u d yf r o mt h ea s p e c to ft h eh e d o n i cp r i c e b u td o m e s t i cs c h o l a r sm a i n l y c a r r yo nq u a l i t a t i v es t u d yf r o mt h es u p p l y d e m a n dr e l a t i o n s h i p ，t h ec o m p o s i t i o no ft h eh o u s i n g p r i c e ，h o u s i n gp o l i c yc t c u pt on o w ，n o b o d yp r o c e s se x p e r i e n t i a lr e s e a r c ht os t u d yt h eq u a n t i t a t i v e r e l a t i o nb e t w e e nt h eh o u s i n gc h a r a c t e r i s t i ca n dh o u s i n gp r i c ea th o m et h r o u g hi n v e s t i g a t i n gb u y e r s p a r t i a l i t yi nl o c a t i o nc o n d i t i o n ，b u i l d i n gs t r u c t u r e ，n e i g h b o r h o o de n v i r o n m e n te t c h o wt oa p p l y t h eh e d o n i cp r i c et h e o r yt oa n a l y z et h eh o u s i n gp r i c eo fo u rc o u n t r y ，s t r u c t u r et h eh o u s i n gh e d o n i c p r i c em o d e la n ds t u d yt h eu r b a nh o u s i n gm a r k e t ，t h a ti se x a c t l yt h ep r o b l e mt h a t t h i sd i s s e r t a t i o n a t t e m p t st os o l v e d t h et h e s i sh a ss y s t e m a t i c a l l ys u m m a r i z e dt h er e s e a r c hd y n a m i c so ft h eh e d o m cp r i c et h e o r y a n dm o d e l l i t e r a t u r e si n d i c a t et h eh e d o n i cp r i c et h e o r ym a i n l yi n c l u d e st w oc o n t e n t ，n a m e l y l a n c a s t e r sp a r t i a l i t yt h e o r ya n dr o s e n 、sc h a r a c t e r i s t i cm a r k e te q u i l i b r i u ma n a l y s i s ；t h eh o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c sa r em a i n l yd i v i d e di n t ot h m ec l a s s e s ：s t r u c t u r ec h a r a c t e r i s t i c ，n e i g h b o r h o o d c h a r a c t e r i s t i ca n dl o c a t i o nc h a r a c t e r i s t i c o nt h eb a s i s ，w eh a v es t r u c t u r e dt h et h e o r e t i cm o d e lo f t h eh o u s i n gh e d o n i c p r i c ef r o mt h ee c o n o m e t r i e sa n g l e c o m b i n i n gt h er e a l i t yo ft h ed a l i a nc i t y ， t h ea u t h o rh a sa d o p t e d2 7 2h o u s i n gs a m p l e sv e r i f y i n gt h ef e a s i b i l i t yo fh e d o n i cp r i c em o d e l ，a tl a s t c h o s e1 5h o u s i n gc h a r a c t e r i s t i c sa st h em o d e li n d e p e n d e n tv a r i a b l e s a m o n gt h e m ：4s t m c t u r e c h a r a c t e r i s t i cv a r i a b l e s ；4l o c a t i o nc h a r a c t e r i s t i cv a r i a b l e s ；7n e i g h b o r h o o dc h a r a c t e r i s t i cv a r i a b l e s t h et h e s i sg a i n s1 5h e d o n i cp r i c e sw i t ht h eb a s i cm o d e l t h ee x p e r i e n t i a lr e s e a r c hi n d i c a t e st h e i m p a c td e g r e eo fh o u s i n gc h a r a c t e r i s t i c so nh o u s i n gp r i c ei s d i f f e r e n t t h eg r e a t e s to n ei s c o n s t r u c t i o na r e a ，t h es m a l l e s to n ei sh o u s i n gf l o o r t h er e s e a r c ha b o u tt h eh c d o n i cp r i c eo ft h eu r b a nh o u s i n gh a sj u s tm a k et h er u n n i n ga th o m e ， a n dt h i sd i s s e r t a t i o ni sa ne x p l o r a t i o nr e s e a r c hi nc e r t a i nm e a n i n g t h ee x p e r i e n t i a lr e s e a r c hi so n l y l i m i t e dt ot h ec i t yo fd a l i a n ，a n dt h et i m es p a no fs a m p l e si sn o tt o ol o n g s ot h ea p p l i c a b i l i t ya n d i l 棚j 欣欣：大连住宅价格影响时素分析及实证研究 t h ed e p e n d a b i l i t yo fs t u d yc o n c l u s i o n sr e m a mt ob ee x a m i n e d i ti sc a nc a r r yo nm o r ee x p e r i e n t i a l r e s e a r c hi nt h ef u t u r ef r o ms e l e c t i o na n do p t i m i z i n go fm o d e lf o r m ，t h ec o m p a r i s o n so fm a r k e t s e g m e n tm e t h o d ，t h ea p p l i c a t i o n so fh e d o n i cp r i c ee t c k e yw o r d s ：u r b a nh o u s i n gp r i c e ；h o u s i n gc h a r a c t e r i s t i c ；h e d o n i cp r i c e 1 1 1 独创性说明 作者郑重声明：本硕士学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及 取得研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不 包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得大连理工大学或者其 他单位的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的贡 献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 大连理t 大学硕士学位论文 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者及指导教师完全了解“大连理工大学硕士、博士学位论文版权使用规 定”，同意大连理工大学保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。本人授权大连理工大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入 有关数据库进行检索，也可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论文。 作者签名：弛巳l 墨a 叁 导师签名：仫么避 逊6 午l 月j 三日 大连理工大学硕+ 学位论文 1 序言 1 1 问题的提出及研究意义 房地产，特别是住宅，是人们生活和工作的重要场所。住宅作为居住生活空间，是其 他商品无法替代的，是城市居民个人和家庭生活的必需品。经过2 0 多年的改革，我国住宅 产业的发展已经初具规模，成为新的经济增长点，对国民经济的发展和人民群众生活水平 的提高产生了积极的影响“3 。住宅产业在社会经济发展和居民生活中的地位越来越重要，房 地产市场结构逐渐趋向合理，我国各城市的住宅市场已经形成，并在不断地得到完善。统 计数据显示，自1 9 9 8 年取消实物分配的福利分房制度以来，1 9 9 8 年至2 0 0 0 年相应出现了 一个购房高峰期“。总体看来，随着公积金政策、银行住宅抵押贷款以及二手放市场的配套 措旋的完善，我国住宅市场出现了良好的增长态势。 与此同时，对城市住宅价格问题的讨论，如房价是否合理，受到那些因素的影响，是 否存在房地产泡沫等等，近年来一直如火如荼，市政府部门、房地产、学术界和实物界关 注的热点和焦点问题，也是住宅产业发展过程中值得研究的重要课题。 在国内，对房产经济问题的研究直到2 0 世纪8 0 年代才重新得到认可，有关城市房地 产价格问题的研究从2 0 世纪8 0 年代后期才逐渐多了起来。笔者对维普、万方、中国期刊 网以及现刊进行检索，发现国内学者对住宅价格方面的文章确实浩如烟海，但大多数从住 宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面出发进行定性研究，而对住宅价格 的影响因素和价格空间差异形成的原因，则考虑的变量较少，没有采用系统的定量化的数 学模型来进行分析，因而无法揭示影响住宅价格的深层次原因。c h a u ( 1 9 9 8 ) 对城市研 究( u r b a ns t u d i e s ) 、房地产文献杂志( j o u n 同o f r e a le s t a t el i t e r a t u r e ) 等1 7 个具有代 表性的杂志上发表的研究亚洲房地产的文章进行了综述。他指出由于数据的缺乏，大多数 对新型房地产市场的研究( 如中国大陆的某些房地产市场) 仅仅停留在结合数据的描述性 分析上，很少有正式的经验数据分析。并指出，随着这些房地产市场的发展和可靠基础数 据的更易获得，实证研究在所有研究中的比重将不断增加。例 因为住宅产品具有耐久性、空间固定性等特点，是一种异质性商品，产品之间在构成 使用价值的各个特征之间有明显的差异，如住宅的位置、层次、朝向、小区环境、所在区 域的交通状况等等。因此，国外普遍采用特征价格模型( h e d o n i cp r i c em o d e l ，简称h p m ) 对 城市住宅价格进行研究。国外众多文献利用该模型研究住宅特征和住宅价格的关系，解释 住宅价格空间差异形成的原因。这是因为住宅的市场价格能够通过消费者对住宅内在特征 的评价而确定，如区位特征、建筑特征、邻里特征等。而大多数学者的研究对象是西方国 柳欣欣：大连住宅价格影响因素分析及实证训f 究 家的住宅市场，特别是对美国和欧洲的一些国家。只有少数人研究了东方国家或地区的住 宅市场。 城市房地产在一个社会经济、生活中起举足轻重的作用。而城市房产价格受到来自政 治、经济、社会、行政、自然等多种因素制约和影响，这些因素在房地产市场和房产价格 中得到了充分的体现。但遗憾的是，虽然城市房产价格十分重要，但目前国内还缺乏科学 地定量分析与实证研究成果，也缺乏城市房产价格可靠的分析工具和模型，无法知道哪些 因素对城市房产价格影响最大? 影响程度是如何? 等等。造成无法对城市房产价格的影响因素 及其作用机制进行科学的认识，也造成了政府和开发商或房产使用者的科学决策都缺乏有 效的科学依据，这无疑会影响我国城市房地产市场健康、稳定的发展。到目前为止，由于 特征价格模型的建立需要收集大量的数据和进行较为广泛的调查，据笔者检索，国内仅有 极少数人通过住宅购买者在区位、建筑结构和邻里环境等方面的偏好来对住宅特征和住宅 价格之间的数量关系进行实证研究。因此，应用特征价格模型来定量分析城市房产价格的 影响因素及其作用机制己经显得十分重要和迫切，对于我国城市房产价格问题研究接轨国 际学术水平也具有现实的意义。 针对研究我国住宅市场价格问题的现实需要和实际动态，本文通过系统总结国外特征 价格模型的理论研究和实证研究进展，构建反映中国住宅市场现状的住宅特征价格模型， 并采用截面数据对大连市住宅市场进行实证分析，进而探讨城市住宅价格的影响及其影响 机制。论文的研究目的是通过建立特征价格模型，分析影响大连住宅价格变化的因素，为 政府制定政策、开发商市场定位和消费者购房提供可借鉴和参考的分析工具。 1 2 理论综述 1 2 1 住宅价格各类评价方法的文献评述 住宅价格的评估是指估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科 学方法，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，对住宅现实的合理价格所做出 的推测与判断。由此可知，住宅估价也就是对某特定时期某宗住宅市场价值的客观反映， 该价值是在特定时期在公平竞争的情况下可以进行交易的价值。【4 j 住宅价格的形成受多种因素的影响，常用的方法有市场比较法、成本法、收益法等。 1 2 1 1 市场比较法 ( 1 ) 市场比较法的概念 市场比较法( m a r k e tc o m p a r s i o na p p r o a c h ) ，又称比较法，是指将待估房地产与同一 供应圈内近期已经交易的类似房地产进行比较，并根据后者已知的成交价格，修正得到待 大连理t 大学硕士学倚论文 估房地产在定时点、一定产权状态下市场价值的种估价方法。这里所述的类似房地产， 又称比较案例，是指在用途所处地区等方面与被估房地产相同或相似的房地广，类似房地 产在市场比较法中通常被称为交易实例房地产。可见，房地产价格是在房地产交易双方理 性经济行为下形成的双方都能够接受的价格。房地产估价应遵循理l 生经济主义的这一假定， 模拟f 常的交易行为，以获得客观公正并为大家所接受的房地产价格。这一经济思想即是 经济学中的替代原理，由这一基本原理出发而逐渐形成的以市场为基础的估价方法，称做 市场比较法。 ( 2 ) 市场比较法的评估公式 假设待估房地产的价格为p 。，已知类似房地产的市场价格为p b ，则有： p 。cp b ( 1 1 ) 为求得p 。，需对式1 1 的右端进行修正，以使式1 1 成为等式。 从比较法的概念及前述影响房地产价格的因素可知，将比较案例与待估房地产进行比较， 比较案例需要修正的项目主要有交易情况修正、时间差异修正、区域因素修正以及微观因 素等四项。假设上述四项修正项目修正系数分别为a 、d 、y 、 ，则式1 1 可以改变为： p 。= p b 。q 。b 。y 。x ( 1 ，2 ) 则式1 2 既是房地产估价市场比较法的估价公式。在估价事务中，还可能会有如容积率、 土地使用权年期等项目也需要修正，在此情况下，可以根据需要添加相应的修f 系数即可翻。 1 2 1 2 成本法 ( 1 ) 成本法的概念 房地产估价的成本法，是指以待估房地产开发所必须而且正常的成本为基础估算待估 房地产在一定时点、一定权限状态下的价格的一种方法。这里的成本是指现实的、正常的、 完全的成本。 由于任何房地产都可以从成本和费用角度进行估算，因此成本法适用于所有房地产的 估价。 ( 2 ) 成本法的估价公式 根据成本法的概念和房地产开发过程，成本法估价公式包括三种情况：新开发土地估 价公式；新开发房地产估价公式；旧有房地产估价公式。 新开发土地估价公式 新开发土地的成本主要包含：土地取得成本、土地开发成本、正常利润、税金以及土 地增值收益等。囚此，运用成本法估算新开发土地价格的估价公式可以表示为； 柳欣欣：大连任宅价格影响因素分析及实证研究 土地价格= 土地取得成本+ 土地开发成本+ 正常利润+ 税金+ 七地增值收益 ( 1 | 3 ) 新开发房地产估价公式 新开发房地产的成本有：土地价格、建筑物成本以及f 常利税。因此，运用成本法估 算新开发房地产价格的估价公式可以表示为： 房地产价格= 土地价格+ 建筑物成本+ 正常利税 ( 1 - 4 ) 旧有房地产估价公式 旧有房地产相对于新开发房地产已经有一定的使用时间，对原建筑物应进行折旧，运 用成本法估算旧有房地产价格的估算公式可以表示为： 房地产价格= 土地价格+ 建筑物现值= 土地价格+ 建筑物重新建造价格一累计折旧 = 土地价格+ 建筑物重新建造价格陈新度 ( 1 5 ) 此处的土地价格是指在估价时点土地的重新取得价格 6 】。 1 2 1 3 收益法 ( 1 ) 收益法的概念 房地产估价收益法，又称房地产估价收益现值法、房地产估价收益资本化法、房地产 估价收益还原法，是指通过预测房地产未来各年的正常纯收益，并利用适当的资本化率将 这种预期受益折现求和，以求取待估房地产在一定是点、一定产权状念下的价格的一种估 价方法。 由房地产估价收益法的定义可知，该估价方法的重点是：准确预测房地产未来各年的 正常纯收益以及选取适当的资本化率。因此，收益法主要使用于有收益或潜在收益的房地 产用。 ( 2 ) 收益法的公式 假设在未来各年的收益依次为：a l 、a 2 、a 。，相应的资本化率为：r l 、r 2 、r 。，并假 设各年纯收益的限制分别为：v l 、v 2 、v 。，则有； v l = 羔 v 2 = 竺 ( 1 + ) ( 1 + 屹) v n 2 雨丽蕊 大连理丁大学硕十学位论文 则，该房地产的价格可以表示为 v = + v 2 + “+ v n 2 毒+ 丽a 2 1 2 2 特征价格模型的文献综述 + ”+ 雨1 丽蒜 n 6 ) ( + 1 ) ( 1 + ) ( 1 + r n ) 在房地产估价的方法中市场比较法、成本法、收益法是主要的方法，可是这几种方法 过多的考虑了供求关系变化对价格的影响。虽然他们从一些侧面反映了房价的形成过程， 但由于房地产异质性的特点，我们应该着重研究产品差异特征与产品价格之间的关系。而 特征价格模型( h e d o n i cp r i c em o d e l ) ，是国外用来处理异质产品时广泛使用的一个模型。 本节将主要评述特征价格模型的发展历程和理论基础。 1 2 2 1 特征价格模型的起源与发展 特征价格模型的研究起源于2 0 世纪2 0 3 0 年代。美国学者h a a s ( 1 9 2 2 ) 把特征模型作为 他硕士论文( 1 9 2 2 ) 的一部分，他对农地价格应用“h e d o n i c s 的思路( 但没有提出“h e d o n i c s 这个术语) ，并把宗地离城市c b d 距离和城市大小作为两个重要的特征变量。w a u g h ( 1 9 2 9 ) 是第一个比较系统的分析商品品质( 质量) 对商品价格影响的学者。他用一系列可观察的 商品属性来代表产品的品质，估计了侮个商品属性的特征价格。它的研究不仅首次使用了 特征价格方程，而且对经济学家来说，也是应用多元统计技术的。一篇重要早期文献j 。在 1 9 3 9 年c o u r t 在他发表的一篇文章中，第一次使用特征价格模型，并采用了“h e d o n i c ”术语。 c o u r t 把汽车价格作为汽车不同特征( 如发动机型号、生产厂家等) 的函数，建立了汽车这 一异质产品的特征价格模型，并最终建立了汽车产业的价格指数。后来特征价格模型扩展 到其他异质消费品 9 1 ，如拖拉机、洗衣机等( g r l a r d ，1 9 8 1 ) 。 在2 0 世纪6 0 、7 0 年代，特征价格模型在理论l 取得了重大发展。f r e e m a n ，a m ( 1 9 7 9 ) 、 l a n c a s t e r k j ( 1 9 6 6 1 、r i d e rr 吲1 9 6 7 ) 、r o s e n s ( 1 9 7 4 ) 等学者作了很多有益的工作。特别是 l a n c a s t e r k j ( 1 9 6 6 ) 从消费者选择理论的角度出发对特征价格模型的理论分析以及 r o s e n s ( 1 9 7 4 ) 从需求和供应两方面对特征价格模型的理论分析，奠定了特征价格模型的理 论基础，大大加速了特征价格理论的发展。r o s e n s ( 1 9 7 4 ) 还以住宅市场为例，从隐含市场、 特征价格方程、住宅特征价格等方面进行了实证分析。 在2 0 世纪8 0 年代，许多学者从计量经济学的角度对特征价格模型函数形式的选择、 变量选择以及估计方法等方面进行了较为深入的研究，使得特征价格模型从理论和技术 上逐渐成熟。同时，越来越多的学者利用该模型进行了实证研究。应用较多的是建立产 品价格指数，如汽车业和房地产业。其中，城市房地产价格影响因素的实证研究是特征 价格模型应用的重点之一。 棚】欣欣：大连住宅价格影响因素分析及实证研究 从2 0 世纪9 0 年代到日前，特征价格模型得到广泛应用，大部分是实汪研究，小部分 文章是对该模型进行完善。研究较多的是房地产特征价格模型和对一些非市场物品( 如资 源、环境等) 价值的评估。 在对房地产价格的研究中，吏注重于某一特征对房地产价格的影响进行非常详细的研 究，这些特征有空气质量、环境质量、社区的人口统计学特征、建筑年龄、风景、轻轨、 机场噪声等等，对房地产价格指数的研究也比较多。其次是非常重视空间差异对房地产价 格的影响，并且空间自回归问题引起了不少专家的注意，对该问题提出了一些解决方法。 还有人利用时间序列数据进行对比研究，如研究地震对住宅市场的影响，香港金融危机对 物业市场的影响，土壤侵蚀对湖边物业价值的影响掣”l 。 目前，特征价格模型己成为对非市场物品评价的主流方法之一，如评价城市湿地的价值、 森林的外部性效果的价值、灌溉用水( 对农业用地) 的价值、淡水的生态价值、国家公园 的价值、气候变化对淡水价值的影响、交通的改善对土地价格的影响、湖边娱乐设施的价 值、公共物品的特征价格、降雨的价值，还有学者李永特征价格模型对健康的奉献、工资、 生活质量等进行研究。 2 0 世纪9 0 年代以来，对特征价格模型技术上的改进，主要有以下两点：一是估计方法 发展了半参数、非参数回归技术，并有学者讨论了样本选择偏差、函数形式的选择，还有 人利用g i s 来研究空间变量的量化和表示。二是有不少研究与其他理论或模型联合使用或 足进行对比分析，这些模型有离散选择模型、神经网络、c o u n td a t am o d e l 、c o n t i n g e n tm o d e l 、 混沌理论、旅行成本模型( t r a v e lc o s tm o d e l ) 等等【i l 】。 1 2 t 2 2 特征价格模型的理论基础 特征价格模型的理论基础往往被称为特征价格理论( h e d o n i cp r i c et h e o r y ) ，主要包括两 个方面的内容。 一是美国学者l a n c a s t e r k j ( 1 9 6 6 ) 提出的消费者理论，这是从新古典经济学的消费者理 论拓展而来的，又被称为l a n c a s t e r 偏好理论。与萨缪尔森等经济学家在考察偏好和效用时 从个体行为出发不同，l a n c a s t e r 从产品的差异出发，分析了构成产品的基本元素空间，认 为对产品的需求并不是基于产品本身，而是因为产品所内含的特征。并且认为商品( 特别 是住宅、汽车、劳动力这样的异质商品) 拥有一系列的特征，这些特征结合在一起，形成 影响效用的特征包，商品是作为内在特征的集合来出售的。家庭购买这些物品和使用它们 作为一一种“投入”，把它们转化为效用，效用水平的高低依赖于物品所包含的各种特征的 数量。这样的市场难以用传统的经济模型分析，因为他们不能仅仅由一个总价格来表征， 应该采用一系列价格来对应产品的品质或者说它所包含的特征，我们把它称为特征价格。 大连理上人学硕士学位论文 产品的价格由特征价格构成，各产品特征对应各自的隐含价格( 无法在市场匕直接观察到) ， 对于产品而言特征价格形成一个价格结构( l a n c a s t e r k j ，1 9 6 6 ) 1 1 2 o 特征价格理论认为异质性商品属性的市场是隐含的。所谓市场隐含性是指异质性商品 在生产、交换和消费过程中，异质性商品宗的价格和交易是可观察的，但每个商品的属性 ( 特征) 对应一个隐含( i m p l i c i t ) 市场，同时对应一个属性价格。异质性商品的市场可以 理解为由许多同质属性的隐含市场构成。这样的市场难以用传统的经济模型分析，因为它 们不能仅仅由一个价格来表征，而应该采用一些列价格来对应商品的属性( 品质) 或者说 它所包含的特征。特征价格理论提供了一种方法来确定属性价格的结构( 确定特征价格函 数) ，使用这些价格进行需求分析，把属性在隐含市场上当作一种“商品”来确定其需求 系统。 二是美国经济学家r o s e n s ( 1 9 7 4 ) 就产品特征提出了市场供需均衡模型。至此，特征价 格理论发展为一个基本完善的理论。在市场完全竞争的条件下，r o s e n 以消费者效用最大化 和生产者利润最大化作为目标，从理论上分析了异质产品市场的短期均衡和长期均衡，为 特征价格理论的建模、特征价格函数的估计奠定了基础。根据r o s e n 的理论，可以利用计 量经济学方法( 如多元回归技术) 将产品特征的隐含价格分离出来，分析产品特征的需求 等等。后来众多的学者在r o s e n 的工作基础上，在模型处理技术上进行了完善，并进行了 大量的实证研究【1 。 假定消费者收入为m ，消费个包含n 个特征的商品( 如住宅) ，另外加上一个复合 商品y ( 即其他全部商品的组合，价格为1 ) 。在住宅市场均衡的前提下，债的特征价格函 f d 数为p ( z ) = p ( z i 五，z 。) ，特征的隐含价格为p i = 鲁，并且这些价格不受个别消费者的影响。 0 z 消费者的偏好效用函数表示为u = u ( z ，y ) 。消费者愿意为一套住宅支付的费用是其所包 含特征的函数，消费者对住宅的出价函数b ( z ，m ，u ) 暗含在效用函数中：u = u ( z ，m 一1 3 ) o 口 住宅出家函数的偏导数罢表示在效用水平不变时，当第i 个住宅特征互增加时，家庭 化 愿意在住宅上改变的费用，这种支出变化将通过增加或减少复合品y 的消费来得到，即有 0 j b u ? 一o 8 z ? 辩y 考虑消费者选择的最优化，即效用最大化，则有： m a x u ( z ，服从条件m p ( z ) + y ( 1 7 ) 柳欣欣：人连住宅价格影响因素分析及实证研究 构建拉格朗日函数，容易得到 堡= # ，此处：旷罢，只= 筹 ( 1 8 ) d y0 1 5 i c m l 对单个消费者而言，最优选择时有罢：旦，所以等：p ，即每个特征对应的出价函 o l i“ro 2 数的斜率和特征的隐含价格相等时，消费者对住宅特征的选择得到最优结果，此时消费者 出价曲线和特征价格曲线相切，如图1 1 。 对住宅开发商采用利润最大化原则，可以得到类似结果。即在市场均衡状态下，开发商 的要价函数( 关于住宅特征、利润的函数) 和特征价格函数相切时，开发商将得到最优结 果，如图1 1 。 综上所述，在市场均衡状态下，如果消费者和开发商均采用理性行为，为了得到效用 最大化和利润最大化，则一次成功的交易对应的价格落在图1 1 上，并且出价曲线、要价曲 线和特征价格函数三者相切与一点。因此，可以收集住宅交易时住宅价格、特征数量的数 据( 一次交易对应图1 1 上一个点) ，采用回归技术进行建模，得到住宅的特征价格函数， 从而也能得出特征的隐含价格。 开发商要价曲线 图1 1 特征的市场均衡分析 特征z i 的数量 f i 9 1 1 a ne q u i l i b r i u ma n a l y s i so f h e d o n i cm a r k e t 格曲线 住宅价格 人连理工大学硕+ 学位论文 1 3 研究的内容与方法 1 3 1 研究的内容 论文的研究内容主要包括以下几个方面： ( 1 ) 国内外研究的现状和动态。通过广泛查阅文献，掌握国内外学者关于城市住宅价格 研究的最新进展，并重点了解西方学者对特征价格理论和实证研究的最新动态。 ( 2 ) 住宅特征变量的选择和量化。从住宅特征的视角，确定城市住宅价格的影响因素， 根据获得的住宅数据进行编码和量化，为建立城市住宅特征价格模型打下良好的基础。 ( 3 ) 城市住宅市场的特征价格模型分析。以大连市为例，建立住宅特征价格模型，并采 用s p s s l 2 软件进行模型的估计，得到住宅特征的特征价格，从而分析住宅特征对住宅价格 的影响，并确定影响住宅价格的主要因素。 1 3 2 研究方法与技术路线 本文在研究方法上，特别注重规范分析与实证研究的相互结合。规范分析为问题的提 出、模型的构建提供理论基础，实证研究则通过翔实的资料对模型进行了验证，为分析问 题、解决问题提供依据。 在规范分析这方面，本文首先从l a n c a s t e r 偏好理论和r o s e n 的特征市场均衡理论出发， 对特征价格模型的理论基础进行了全面的总结，这为实证研究中住宅特征价格模型的构建 奠定了理论基础。然后，对特征价格模型的实证应用文献进行了整理，对模型变量的选择 及其对住宅价格的影响进行了剖析，这为实证研究中模型变量的选择以及结果的解释作了 很好的铺垫。 而在实证这方面，数据的获取目前在我国是一件很困难的事情，笔者在这方面花费了 大量的时间和精力。本文采用的实证方法最主要为实地调查及问卷调查。在笔者开题之后， 征求了多位老师的意见和建议，对原有文献基础上得出的结果进行了内容上的修改和填充， 形成了调查问卷的最终版本，见附录l 。然后进行问卷发放，收回问卷2 7 2 份，初步分析符 合模型需要。 从研究方法的角度来看，本文的技术路线如图1 2 。 1 3 3 论文的创新点 通过文献研究、规范分析和实证分析，笔者认为本论文的研究工作和结沦可能在以下 几个方面具有学术创新价值： ( 1 ) 系统地选择了住宅特征变量，并进行了变量的编码和量化，构建了住宅特征价格 理论模型。在总结国内外关于特征价格理论发展和实证研究进展的基础上，借用“建筑一 9 柳欣欣：大连住宅价格影响因素分析及实证研究 邻里区位”的住宅特征分类框架，结合大连市的实际情况，选择了1 9 个住宅价格的 影响因素作为特征变量，并采用4 种不同的方法对住宅数据进行编码和量化，构建了大连 市住宅特征价格理论模型。本研究选择的住宅特征变量以及其量化方法，对其他学者在中 国进一步开展类似研究具有参考价值。 ( 2 ) 通过实证研究定量测算了大连市住宅特征的特征价格。国内学者往往采用地租理 论、区位理论以及供求理论对城市住宅市场进行分析，多为宽泛的定性研究，缺乏系统的 定量分析和实证研究。本文通过大连市2 7 2 住宅样本资料，采用基本模型测算了住宅特征 的特征价格，揭示了大连市不同住宅特征对住宅价格的影响程度。采用特征价格模型研究 住宅价格问题，突破了传统房地产市场分析框架。这种定量研究不仅弥补了我国在此领域 中缺乏实证研究的缺憾，而且对后续的应用研究提供了良好的基础。 图1 2 本文的技术路线 f i 9 1 21 h el i n eo f t e c h n o l o g y 人连理工大学硕十学位论文 2 特征价格模型的构建 2 1 城市住宅价格影响因素的分类 城市房价问题是一个比较古老的问题，同时也是一个长期持续的研究热点，国外学 者对城市房价问题的研究可以说是汗牛充栋。梳理国内外学者有关研究房屋价格问题的 著作和文献，发现主要集中在以下3 个方面：第一，城市房价形成机制的研究；第二， 城市房屋价格时空结构研究；第三，城市房屋价格影响因素研究，主要研究影响房屋价 格的因素有哪些? 如何影响? 影响的重要程度如何? 等等。其中，第三个方面是西方学 者目前研究的重点，研究方法主要是用特征价格模型进行当地城市或区域的房屋价格影 响因素的实证分析。 影响房屋价格的因素众多且很复杂。在城市经济发展的过程中，城市房屋价格的影响因 素会随着社会经济技术的发展和人们需求的变化而变化，各国学者对城市房屋价格影响因 素的分类也多种多样。因此，借鉴国外学者的研究经验和方法，根据本文的研究对象和目 标，将城市房屋价格的影响因素分为宏观因素和微观因素两类，认为微观因素是指在一定 时间范围内，对城市土地价格变化具有显著性、特殊性和个别性影响的因素，它主要决定 城市房屋价格的高低。而宏观因素是指对城市房屋价格变化具有普遍性、一般性和共同性 影响的因素，它决定城市之间的房屋价格水平的差异。 2 1 1 宏观因素对住宅价格的影响 影响房屋价格的宏观因素一般包括经济发展状况、利率、人均g d p 、城市规模以及国 家政策法规等。关于经济发展状况、利率、人均g d p 和城市规模等于城市房价总体水平的 关系，国外学者一般使用供求原理，建立计量经济模型进行实证研究。在此节中我们将重 点放在有关政策对城市房价影响方面。 城市房屋作为一项重要的资产，各国当地政府对此都非常重视。由于市场的外部性，使 得用市场机制来配置资源的效率难以达到最优，于是各国政府都采用经济手段、法律手段 和行政手段来干预房屋市场，希望提高资源配置效率。其中，城市规划、城市土地使用政 策以及城市增长控制政策等法律手段是许多西方当地政府管理城市房地产的主要手段。 关于政策对城市房产价格的影响作用，美国学者a n i lr u p a s i n g h aa n ds t e p h a n j g o e t z ( 2 0 0 1 ) 作了深入的研究【1 4 1 ，他们用微观经济学的方法来分析政策对城市房价影响。他 们认为像住房屋顶的限制、区划限制、可开发土地的总量限制以及城市增长控制等政策， 一方面限制了那段时间的住房和土地供应，房屋成本增加，从而引起住房或土地供应趋现 柳欣欣：大连住宅价格影响因素分析及实证研究 向左移动；另。方面，由于这些政策的实施，减少了土地4 i 合理利用而引起的负的外部性 使得需求曲线向右移动，两者相互作用，从而提高了房价，其作用机制可用图2 1 来表示： 房价p i 2 p q 2 q 1供应量q 幽21 政策对房产价格的影响 f i 9 2 1t h ep o l l e y si n f l u e n c ef o r h o m i n gp r i c e f 因为政策对城市土地价格过住房价格有如此重要的影响，国外许多发干研究机构在 政府和一些基金会的资助下，对政策与房价关系、政策与土地市场效率等问题进行广泛的 研究，成为城市房价问题研究的一个重点。其中，有关土地使用规划( l a n d u s e p l a n ) 、城 市规划( u r b a n p l a n n i n g ) 、城市增长控制( u r b a n g r o w t h c o n t r 0 1 ) 和税收( t a x ) 等政策对 城市房价影响的研究最多。 政策对房价的影响，是西方学者研究的重点，由于西方城市房屋市场比较完善，城市土 地市场化比较高，取得数据资料比较容易，西方学者研究城市房屋价格影响因素采用实证 研究的方法。 由于城市房产的不可移