（公共管理专业论文）天津住宅物业管理政策及措施研究.pdf

中文摘要 自 二十世纪八十年代开始，随着我国住房制度的改革和房地产商品化，人 们的居住条件不断改善，与此同时，人们对物业的管理需求也在逐渐增高，从 而物业管理在中国诞生了， 物业管理在至今二十多年的历程中，无论从政府的 宏观管理、学术界的理论研究、物业管理企业规范运作等各方方面都在不断发 展。 物业管理是一个新兴行业， 天津的物业管理与全国其他城市相比起步较晚， 尤其是住宅物业管理方面的经验、资料还很寥寥，但我作为政府的工作人员， 一方面能够直接接触物业管理政策制定者，另一方面能够接触天津市全市物业 管理方面的咨询与投诉，所以 我能够较为了 解天津物业方面的情况，所以本篇 论文运用大量数据分析和研究了天津市物业管理的状况、政策、措施，使用了 目标一手段分析法、因果分析法等定性方法和层次分析法等定量的方法，科学 地指出了天津市现有物业管理政策和措施的不足之处， 大胆地提出了我的建议。 通过对比分析，在法制、流程、实施措施等方面表达了我的想法，使政策更趋 向法制化，措施更趋向科学化，规范更趋向合理化。 本文共分四个章节，分别在问题提出、物业管理概述、天津住宅物业管理 的 现有政策和措施分析、新形势下天津住宅物业管理政策的改善研究等几个方 面进行分析探讨，重点对物业的法制建立，维修基金的使用和续缴进行了较为 详细的建议，目 的就想通过我对物业管理的研究分析，能够为天津的住宅物业 管理去 政策的制定和措施的实施献计献策，实实在在地为天津市物业管理的 发展贡献出我微薄的力量，达到社会效益、经济效益双丰收的美好局面。 关键词:住 宅 物 业 管理、 政 策、 措 施、 评 价 体 系、 维修 基 金 abs tract a f t e r 1 9 8 0 s h o u s i n g s y s t e m r e f o r m a n d t h e r e s u l t e d c o m m e r c i a l i z a t i o n o f p u b l i c h o u s i n g , l i v i n g c o n d it i o n o f a v e r a g e c h i n e s e h a s b e e n s i g n i fi c a n t l y i m p r o v e d a t t h e s a m e t i m e , t h e n e e d f o r f a i r p r o p e rt y m a n a g e m e n t h a s e m e r g e d q u i c k l y . s i n c e p r o p e r ty m a n a g e m e n t c o n c e p t h a s o n l y a 2 0 - y e a r h i s t o ry i n c h i n a , g o v e r n m e n t a l m a c r o - m a n a g e m e n t c a p a b il it y , r e l e v a n t t h e o r i e s a n d p r a c t i c e s s t i l l n e e d t o b e c o m p l e t e d p r o p e r ty m a n a g e m e n t i s a n e w p r o f e s s i o n , e s p e c i a l l y i n t i a n j i n , t h e r e f o r e w e r e a l l y l a c k o f e x p e r i e n c e a n d d a t a . b a s e d o n a b u n d a n t d a t a , t h i s p a p e r t h o r o u g h l y a n a l y z e s t h e p r o p e r ty m a n a g e m e n t s t a t u s , p o l i c i e s a n d m e a s u re s i n t i a n j i n , u s i n g t a r g e t - d e v i c e q u a l i t a t i v e a n a l y s i s , a s w e l l a s c a u s e - e ff e c t a n a l y s i s a n d a h p q u a n t i t a t i v e a n a l y s i s . t h e a u t h o r n o t o n l y i d e n t i f i e d t h e p r o b l e m s e x i s t i n g i n p r e s e n t p r o p e rt y m a n a g e m e n t , b u t a l s o m a d e s o m e p r o p o s a l s w h i c h w i l l i n t r o d u c e l e g a l , s c i e n t i f i c a n d s t a n d a r d i z e d p r a c t i c e s i n t o t h e p r o p e r ty m a n a g e m e n t t h i s p a p e r h as 4 c h a p t e r s , i n c l u d i n g p r o b l e m r a i s i n g , p r o p e rt y m a n a g e m e n t i n t r o d u c t i o n , p o l i c i e s a n d m e a s u r e s o f t h e p r e s e n t t i a n j i n re s i d e n t i a l p r o p e r ty m a n a g e m e n t , a n d im p r o v e m e n t s u g g e s t i o n s u n d e r t h e n e w s i t u a t i o n . t h e c o r e p r o p o s a l s a r e a b o u t h o w t o e s t a b l i s h t h e l e g a l m e c h a n i s m s f o r p r o p e rt y m a n a g e m e n t , h o w t o e ff e c t i v e l y u t i l i z e t h e m a i n t e n a n c e fu n d s a n d h o w t o r e p a y f o r t h e f u n d s . t h r o u g h t h i s r e s e a r c h , i d o w i s h t o c o n t ri b u t e s o m e h o w t o t h e d e v e l o p m e n t o f p r o p e r t y m a n a g e m e n t i n t i a n j i n . k e y wo r d s : r e s i d e n t i a l p r o p e r ty ma n a g e m e n t , p o l i c i e s , me a s u r e s , e v a l u a t i o n s y s t e m , m a i n t e n a n c e f u n d s 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成 果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人己经发表或撰写过的研 究 成 果 ， 也 不 包 含 为 获 得 一 孟生左乞或 其 他 教 育 机 构 的 学 位 或 证 书 而 使 用 过的 材 料。 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明 确的说明并表示了谢 意。 学 位 论 文 作 者 签 名 : 考占习签字日 期: a. -v o 年 了月 / 6日 学位论文版权使用授权书 本 学 位 论 文 作 者 完 全 了 解二 互 生人岁 匕有 关 保留 、 使 用 学 位 论 文 的 规 定 。 特 授 权 大学 可以 将学 位论文的 全部或部 分内 容编入 有关数 据库进行检索，并采用影印、 缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送 交论文的复印件和磁盘。 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学 位 论 文 作 者 签 名 : 渗 *导师签名: 卉 甲 夕 今 ， / 口 签 字 日 期 : a ro ，年 了月/ 6日签 字 日 期 : 戈 例少 年若月 二 二日 第一章问题的提出 第一章问题的提出 1 . 1研究物业管理的重要意义 伴随着城市化进程的不断发展，物业管理成为房地产可持续性发展的不竭 动力，是城市现代化的重要标志之一。 物业管理的发展规模既决定着一个国家 国民的生活水平又决定着这个国家的社会的稳定状态，物业管理发展的成熟度 既决定着一个城市的建筑风貌又决定着这个城市综合环境的状态，因此，许多 国家和城市对物业管理的重视程度非常高。 物业管理起源于1 9 世纪3 0 年代，现代物业管理形成于1 9世纪末到2 0 世 纪3 0 年代， 专业性的 物业管理机构和物业管理组织在美国形成。 从物业管理的实践和发展的历程可以 看出，我国的物业管理经历了探索起 步阶段、调整发展阶段、规范提高阶段。从 1 9 9 6 到 2 0 0 3 年9 年期间，我们可 以根据不同时期物业管理发展偏重的不同方面，把物业发展的演变历程归纳成 一个图。由此可见，物业管理的发展己经开始进入到一个规范时期，这一时期 的主要作用，就是通过立法、政策、措施进行宏观的调控和微观的规范指导， 所以这一时期的法律法规的制定，新形势下新政策的及时出台，关系到今后物 业发展的蓝图。因此要尽快地研究现有政策的缺憾，迅速纠正补充，及时完善 物业管理的法律、法规、政策、措施， 把天津市物业管理的行业发展引 领到一 个规范化的轨道上来，所以研究物业管理具有重大意义。 1 、物业管理拉动了经济的增长 随着 2 0多年来物业管理行业的蓬勃发展，充分调动了居民在购房支出、 家庭装修、家用电器的支出，同时水、电、气、暖等作为房屋的附属设施的进 一步完备，带动了 这些日 常消费品使用费用的长期支出，同时作为商品的房屋 随着每天的使用， 房屋的设施设备的每日的 使用磨损，带动了 像水箱、电 梯、 等共用部位的小修、中修、大修以及更新改造，从而潜在地带动了人们更多的 消费支出。而且这些支出，不是一次消费就能结束的，是长远的不断扩大的消 费支出。从这方面可以判断出 来，物业管理行业的发展，有利于促进全社会的 经济增长。 第一章问题的提出 第一章问题的提出 1 1 研究物业管理的重要意义 伴随着城市化进程的不断发展，物业管理成为房地产可持续性发展的不竭 动力，是城市现代化的重要标志之一。物业管理的发展规模既决定着一个国家 国民的生活水平又决定着这个国家的社会的稳定状态，物业管理发展的成熟度 既决定着个城市的建筑风貌又决定着这个城市综合环境的状态，因此，许多 国家和城市对物业管理的重视程度非常高。 物业管理起源于1 9 世纪3 0 年代，现代物业管理形成于1 9 世纪末到2 0 世 纪3 0 年代，专业性的物业管理机构和物业管理组织在美国形成。 从物业管理的实践和发展的历程可以看出，我国的物业管理经历了探索起 步阶段、调整发展酚段、规范提高阶段。从1 9 9 6 到2 0 0 3 年9 年期间，我们可 以根据不同时期物业管理发展偏重的不同方面，把物业发展的演变历程归纳成 一个图。由此可见，物业管理的发展已经开始进入到一个规范时期，这一时期 的主要作用，就是通过立法、政策、措施进行宏观的调控和微观的规范指导， 所以这一时期的法律法规的制定，新形势下新政策的及时出台，关系到今后物 业发展的蓝图。因此要尽快地研究现有政策的缺憾，迅速纠正补充，及时完善 物业管理的法律、法规、政策、措施，把天津市物业管理的行业发展引领到 个规范化的轨道上来，所以研究物业管理具有重大意义。 l 、物业管理拉动了经济的增长 随着2 0 多年来物业管理行业的蓬勃发展，充分调动了居民在购房支出、 家庭装修、家用电器的支出，同时水、电、气、暖等作为房屋的附属设施的进 一步完备，带动了这些日常消费品使用费用的长期支出，同时作为商品的房屋 随着每天的使用，房屋的设施设备的每目的使用磨损，带动了像水箱、电梯、 等共用部位的小修、中修、大修以及更新改造，从而潜在地带动了人们更多的 消费支出。而且这些支出，不是一次消费就能结束的，是长远的不断扩大的消 费支出。从这方面可以判断出来，物业管理行业的发展，有利于促进全社会的 经济增长。 第一章问题的提出 2 0 0 2 年北京市物业管理产生的国内生产总值为7 0 亿元占国内生产总值的 2 2 3 。 2 0 0 2 年上海市物业管理产生的国内生产总值为7 8 5 亿元占国内生产总值的 1 ，4 5 。 2 0 0 2 年深圳市物业管理产生的国内生产总值为5 0 亿元占国内生产总值的 2 2 3 。 图卜12 0 0 2 年三城市物业管理产生的生产总值占国内生产总值的比例图 2 、物业管理的发展保证了社会的稳定发展 随着经济改革的迸一步发展，伴随着国家行业结构的调整，越来越多的下岗 人员涌向了社会，给社会的稳定发展，带来了隐患。同时，农村剩余劳动力大规 模转移到了城镇，进一步加剧了城镇的就业压力。解决失业问题，成了国家和 政府的当务之急，就在这形势十分严峻，情况非常复杂，需求特别强烈的危机 时刻，是物业管理这个行业的诞生为棘手的社会问题，指引了光明之路，在相 当段时间里，物业管理对再就业起到了十分重要积极作用。2 0 0 2 年物业管理 共解决了2 3 0 万个就业岗位。 3 、物业管理的发展有利于促进精神文明建设和物质文明建设 马克思讲经济基础决定上层建筑，而我们的物质文明建设与精神文明建设 是相互补充，彼此促进，协调发展的。良好的物业管理，为城镇居民创造了良 好的环境，改善了居民的居住条件，提高了人民群众的生活质量。大力发展社 会主义文化，建设社会主义精神文明是全面建设小康社会的重要任务。物业管 2 第一章问题的提出 理企业为维护小区的正常秩序，创建积极向上，安定团结的社会局面起了重要 作用。 图卜2 物业管理发展的时间历程图 1 2 研究物业管理政策的目的与重点 发展天津的物业管理，从哪里出发，需要通过分析后再进行研究，我们提 出了发展天津市物业管理水平的层次分析的简单结构模型，利用定量的系统分 析方法，通过一定的分析计算，把要解决的问题进行细化，然后对模型中每一 层次因素的相对重要性，依据我们对客观现实的判断给与定量表示，再利用数 型型 型型型型型型型 第 一章问题的提出 理企业为维护小区的正常秩序，创建积极向 上，安定团结的社会局面起了重要 作用。 一20031v-m)k* 一当 ，。，7年 一 承 诺 ， ) w ;r:j r当 图1 - 2物业管理发展的时间历程图 1 . 2 研究物业管理政策的目的与重点 发展天津的物业管理，从哪里出发，需要通过分析后再进行研究，我们提 出了发展天津市物业管理水平的层次分析的简单结构模型，利用定量的系统分 析方法，通过一定的分析计算，把要解决的问题进行细化，然后对模型中每一 层次因素的相对重要性，依据我们对客观现实的判断给与定量表示，再利用数 第一章问题的提出 学的方法确定每一层次全部因素的相对重要性次序的权值，最后，通过综合计 算各层因素相对重要性次序的组合权值，以此作为我这篇论对物业管理发展研 究的方向，和提出建议的重点。 图1 - 3 发展天津市物业管理水平的层次结构分析结构模型 ( 1 ) 判断矩阵a - c相对于总目 标而言， 这两个准则之间的相对中重要性比 较。 构造判断矩阵 表1 一 1 判断矩阵 -115113 ; c i = 0 . 0 1 9 0 . 6 3 7 0. 1 0 5 几-31/2 ci一1 1 1 0 . 2 5 8 q工512 b一clq岛 a , = 3 . 0 3 9 意的一致性 ; r i = 0 . 5 8 0 ; c r = 0 . 0 3 3 0 . 1 0可以判断矩阵具有满 将判断矩阵每一列正规化 _b b y -， i , j = 1 , “ ， . ， “ 乙b kl k-i 公式( 1 - 1 ) 每一列经正规化后的判断矩阵按行相加 不二 对向 量w = x j = 1 , 2 ,，n公式( 1 - 2 ) 一气 艺j=l , w z , 不， . . . + k 1 r正 规 化 第一章问题的提出 w =公式( 1 - 3 ) 所 得 到 的w = w , , w 2 1 w 3 丁即 为 所 求 特 征 向 量 沼w 一- -zj二那 -班-下丫 -石一。艺问 计算判断矩阵的最大特征根 编， 瑞 ax=艺( b w ) n w , 公式( 1 - 4 ) 式中( b w ) ， 为向 量b w的 第i 个分量。 w 0 . 5 4 3 0 . 2 0 1 0 . 1 2 7 ps一732 1 / 2 0 .0 4 8 1 1 0 . 0 8 2 阵 矩 断2 判p47531 表巧5211/31/2 几511/21/51/ plll/51/51/71/7 ci一pi巧p3巧几 7 _ - = 5 . 1 9 3 ; c 1 = 0 .0 4 8 ; r i = 1 . 1 2 ; c r = 0 .0 4 3 0 . 1 0可以 判断矩阵具有满意 的一致性 w 0 . 2 9 0 0 . 3 4 5 0 . 1 9 8 0 . 0 7 9 0 . 0 8 7 -p-，j:11 们勺一.礴一气产。j。，.j.j 业于一df-. 解宁、-一，j，j .;一ol一，矛勺1，二.r几 丘1/21 pi-12 1 / 2 1 / 2 1 / 5 1 / 3 1 / 3 1 / 3 q一pi巧巧巧巧 ? , . = 5 . 1 6 8 ; c i = 0 . 0 4 2 ; r i = 1 . 1 2 的一致性 0 3 8 0 . 1 0可以判断矩阵具有满意 判断矩阵 w 0 .4 4 6 0 . 3 0 0 0 . 0 7 2 0 . 0 5 9 0 . 1 2 3 五351/31/21 巧一77112 表巧43113 几3tl/31/71/ plll/31/41/71/3 几一pi巧巧巧巧 编畔 井 5 . 3 7 3 ; c i = 0 .0 9 3 ; r i = 1 . 1 2 ; 的一致性 0 8 3 0 . 1 0可以判断矩阵具有满意 第一章问题的提出 层次p 总排序权值依次为 p , 权值为。 .4 9 2 ; p : 权值为0 .2 4 2 ; p 3 权值为0 . 1 2 0 ; p ; 权值为0 .0 5 4 ; p s 权值为0 .0 9 3 ; 层次总排序一致性检验结果c i = 0 . 0 6 7 ; r i = 1 . 1 2; c r = 0 .0 6 0 b 优质服务 顾客愉悦 a b 优良服务 顾客满意 顾客感知利得增加 a = b 基本满意 顾客感知价值的结果就是增加投入，继续 协作维持原有的服务或者委托关系 a b 难以接受 顾客不满意 顾客感知利失增加 放弃原有委托 图3 1 7物业管理感知服务效果模型图 3 、物业管理企业缺乏规模与独立经营的能力 天津市的物业管理企业还缺乏规模效益，物业管理企业还缺乏独立经营的 能力。天津市有一些物业管理企业与其建筑开发公司是“父子关系”，为了应 付天津市政策规定，他们纷纷把其物业管理企业进行更名或者进行重新登记注 册，其实是换汤不换药，物业管理企业常常配合其建设开发公司进行服务，有 的开发商为了好卖房，打出“免收2 年物业费”的宣传，有的开发商为了刺激 消费，常在签订业主公约时低价格签订，例如有的物业公司经过物价部门 核定后的物业收费价格是2 1 元建筑平方米，但是，开发商在销售房屋时仅仅 填写0 9 元，建筑平方米，其实2 1 元的收费标准也只是维持物业企业低利润运 转，如果稍有不慎就会亏损，但是开发商，为了销售常常先向物业企业输血， 等到把房子全部卖完后，业主进驻1 年后，开发商不愿再投入了，物业企业开 第三章天津市物业管理现有政策的分析 始正常收费了，业主不干了，于是各种矛盾和纠纷纷沓而来，如果再赶上房子 出现这样那样的问题，业主抓不到开发商，于是一起向物业企业开刀，拒绝交 费就是最常见的做法，把物业企业搞得焦头烂额。如果又是一个小规模的物业 企业，服务项目少，成本就更高了。 症结：我们从经济学角度分析可以知道，规模、效益和成本的关系不是成 正比的，但是相对而言，收入是固定的前提下，需求越是增加，就要靠投入进 行平衡，因此特别需要，天津市物业管理行政主管部门对物业管理企业的工作 制定政策，实现其标准化，让物业管理企业的管理工作量化后，进一步也能降 低成本。 建立规模经济也是物业管理行业走出微利经营低谷的有效办法，2 0 0 4 年天 津市评出了天津市物业管理1 0 强企业，实际上是鼓励那些经营好的、有品牌效 益的物业管理企业能够以它们为龙头，带动物业管理行业的向前发展。 我们都知道马太效应，新约马太福音中有这样一个故事：国王给三 个仆人每人一锭银子出门，三人回来时第一个人用一锭银子赚了1 0 锭，国王奖 给他l o 座城堡；第二个人用一锭银子赚了5 锭，国王奖给他5 座城堡；第三个 人的那锭银子一直包着未动，国王将他那仅有的一锭银子也夺过来赏给了第一 个人，说：“凡是少的，就连他所有的也要夺过来。凡是多的，还要给他，让 他多多益善”。这就是马太效应，它反映了当今社会的一个普遍现象，即赢家 通吃，正反馈效应。与木桶定律不同的是，马太效应是要我们找出哪些是最长的 板子，并且要把它们做得更长。它给我们的启示是要想保持优势就必须加速发 展，做大做强，如果能在某个方面成为领跑者，即便回报收效率相同，你也能 更轻易获取比弱小的竞争者更大的收益。而若没有实力迅速在某个领域保持超 人优势，就要不停地寻找新的发展领域，才能保证获得较好的回报。需要记住 的是，不能停止、等待、观望和固守，因为别人也许正在觊觎你手中的那锭银 子。 我们知道“中海物业”在国内率先通过i s 0 1 4 0 0 1 国际环境管理体系认证， 公司签约管理的2 4 个城市的高档物业达到l o o 多处，面积达1 3 0 0 万平方米， 是国内规模大的物业公司。目前天津市缺少上规模和管理完善的物业管理企业， 在全市注册的资金超过5 0 0 万以上的一级资质的物业企业仅有三家，而大部分 都是几万或是几十万平方米的中小型物业管理企业，而中小型的物业管理企业 抗风险的能力又是有限的。例如去年在抗击“s a r s ”的战役中，大部分的物业 管理企业在消毒，保安管理等方面增加费用，进行大量投入，在抗“s a r s ”期 间许多公司都是负利润运转，应当感谢国家齐心上下在短时间内打赢了这场战 役，如果时间拖延的再长一点，那么许多中小规模的物业公司就有可能难以维 第三章天津市物业管理现有政策的分析 持了。 建议：制定相应的政策，提商物业管理企业规模经营管理，提高物业管理 行业进入的门槛，使物业管理企业在竞争中优胜劣汰。制定相应的应急政策， 建立“物业管理应急系统”，在重大的疫情和不可抗力的灾难来临时，要有物 业管理的应急资金作为坚强的后盾做支持，增加物业管理企业抗风险的能力。 尽量从政策上规范和控制“父子”企业，使物业管理企业能够名副其实的 “当家作主”，在政策上规范和制约房地产开发企业跨行业的控制能力，不能 是物业管理企业成为开发建设单位的售后服务部门，“老子”总有离开你的那 一刻，如果不得不分离的时刻到来时，你还没有做好准备，那么想哭都无泪了。 政策的制定不是一道斩断，但也不是悬而不决，选择恰当的时机，一锤定音， 就可以立竿见影。 4 、维修基金的政策缺乏后续政策的措施制定。 维修基金从归集到现在，已经一年多，我们发现天津市维修基金管理方面 需要继续制定的后续政策还很多，现在正在运行的政策中还有一部分，可以进 一步改进。例如维修基金的归集比例，有电梯是购房款总额的2 5 ，没有电梯的 比例是放款总额的2 ，虽然很多城市，是采用这种形式，都是以购房款为基数， 但是在实际中，有电梯与没电梯就差0 5 吗? 从科学性看，由于现在有很多房子都是精装修后卖给购房人，那么这部分 人就要为有装修的房款基础上多缴存维修基金：有的地方地价高低不一样，例 如和平的房价平均在4 8 0 0 元平方米以上，而东丽的房价在1 8 0 0 元平方米以上， 那么同样维修， ( 用同样物力、人力、同样的维修对象) 你就能说，和平的维 修金额就高于东丽区吗? 有的是楼层不一样，买3 、4 楼的购房人，与购买同样 位黄7 楼的购房人要缴存的维修基金显然就不一样多，但是在维修共用设施设 备时，按建筑面积均摊，拿出的钱是一样的，而当初的付出却不一样，难道作 为政策，这样公允吗? 答案是明显的。 从操作性看，有的人会说这样操作性强，反正今后使用维修基金时，还有 续缴问题，只是早缴晚不缴的问题，其实我不这样看，作为维修基金，以维修 对象的造价为基数，不是一个很难的问题，每一个项目都有决算，每一种结构 都有定额站的定额，所以这不算难题，再有，买房对老百姓讲，可能一生只有 一次，也许是倾其所有，有的还要贷款才能买得起，而开发商缴存的1 或者 1 5 的维修基金早就从售房收益中赚出来了，其实是老百姓在购房时，无形中 又多花了一笔钱。随着房价的上扬，去年全市维修基金折合到每平方米为平均 5 0 元，今年已经涨到6 0 元平方米，这就与维修基金的用途矛盾了，维修基金 是用在共用部位、共用设施设备的修缮维护，那么维修基金缴存就应该以房屋 第三章天津市物业管理现有政策的分析 这些共用部位共用设施设备的成本价和今后的维修价为参考基数缴存维修基 金，所以我认为维修基金不能简单的以购房款总额为基数，当然这样做也不是 不可以，但是作为政策就要尽量使政策的客体公平。 从系统性可以看出，维修基金政策，缺乏后续政策措旌的支撑，缴存的目 的是为了应用到维修使用，但是天津市连续出台的政策中，严重倾向于头重脚 轻，后面如何公平合理的使用还维修基金是一个重点问题，同时我们发现，维 修基金的使用还有续缴问题，而这方面的政策却是一个空白，尤其是如何续缴， 多少比例，什么时候，哪些情况等等。 从公平角度分析，维修基金的使用，还需要一套完整的监督体制，老百姓 的钱想怎样花就怎样花，这种观点不全正确，花可以但是要科学地合理使用， 维修基金不是用之不竭的宝库，它总有干涸的时候，所以不仅要蓄水，而且必 须保证每一滴水都用好，不允许任何人任何机构，谋取私利。同时建议在维修 基金政策中还要有具体的监督措施、监督程序、监督部门、监督人员、监督力 度等详细规定。 5 、天津市需要制定物业管理的应急基金系统和完善的保险体系 2 0 0 3 年4 月2 0 日，天津市发现了第一例非典病例，防范这个突如其来的 疫情，物业管理是首当其冲，天津市共有1 4 5 0 多个商品住宅区和非住宅小区， 累计建筑面积6 9 5 0 万平方米，共有6 6 3 家物业管理服务企业为这8 0 万户，3 5 0 万的居民服务，占天津市人口中很大的一个比例，这种情况下，各个物业管理 企业抛开一切的经济利益，以生命的捍卫定位至关重要的历史使命，在人力、 物力、财力三方面为这次打败疫情筑成了一个铜墙铁壁。下面有一组数字，可 以足以说明了问题。 表3 1 2 “非典”期间天津市部分区县物业投入统计表 区县河西红桥河东塘沽宝坻津南武清西青 涉及 物业5 0 个6 5 个1 1 个9 个2 1 个 公司 无偿 6 02 47 45 7 62 3 5 1 7 4 9 2 71 4 4 8 投入 万元力兀万元力兀 万元万元 力兀万元 金额 尽管物业管理企业不计得失，全力以赴，但是毕竟是企业，需要成本核算， 讲究投入与产出，在法定的物业管理服务范围里并没有防疫的职责，物业管理 企业目前还是微利时代，有的物业管理企业还是负债经营或是保本经营，这就 4 2 第三章天津市物业管理现有政策的分析 为我们的政策制定者，提出了一个问题，我们如何建立一套物业管理的应急系 统，在资金上可以财政出一点，维修基金的增值费中拨出一点，社会上捐赠一 点，个人再贡献一点，点点滴滴汇成溪流，涓涓细流汇成江河。 表3 1 32 0 0 2 2 0 0 3 年物业管理企业汇总数据整理 企 企业 从业主营业务 业应缴 税费 营业 工瓷 本年 年份人员数收入 平税金折1 日 总体数均( 亿 ( 亿 利润 ( 万)( 亿元)( 亿元) ( 亿元) ( 亿 人元)元)元) 数 2 0 0 22 7 6 2 82 2 8 8 67 2 3 9 68 36 4 4 53 4 5 l0 3 42 5 4 4 74 4 “ 2 0 0 32 7 6 2 82 3 3 6 87 4 54 98 56 32 83 4 2 2- 1 03 72 7 96 8 5 3 9 0 通过数据中可以看出2 0 0 2 年到2 0 0 3 年人员的增长幅度为2 4 i 资增长幅 度9 9 而同期物业管理企业主营业务收入的增长幅度为3 o ，远远高于同期物 业管理企业主营收入的业务增长，结果导致企业利润空间进一步压缩，物业管 理企业用于未来发展的留利减少，目前企业保本微利的物业收费方式，使物业 管理企业难以获得企业生存和发展的必要利润空间，从而企业的长期发展缺乏 积累资金的支持，物业管理企业将难以为继，更无法发展壮大。在建立应急系 统的上可以制定物业管理一个应急救援系统，指定专门机构，设定专门人员， 定出应尽责任等，形成一个在个中心的领导下的，全民参与的，政府作后盾 的物业管理应急系统。同时还应附有与之配套的保险体系，不妨参考以下香港 的成熟经验。 例如香港有各种保险制度如大厦保险大厦各单元内部的保险通常由业主 或住户自行负责，但对物业和楼宇的公共地方及设施的保险则应由一个共同的 团体承担，以保障公共地方及设施意外损毁及对第三者的生命及财物安全。专 业的物业管理公司须依照大厦公契的规定为其接管物业的公共地方及其设施购 买保险，以便在意外发生后，全体业主的赔偿问题有所保障。在香港管理公司 须考虑的大厦保险有以下三类： ( 1 ) 财产保险财产保险通常又分为两种情况：一种是只保公共地方及设施； 另一种还包括大厦的结构。购买保险之前，管理公司会依照大厦公契的投保要 求，并聘请专业测量师对投保额进行估价，然后向信誉好的保险公司投保，以 便大厦在遭受火灾、水浸及其他受保的风险所造成毁坏时，使小业主的利益有 所保障。 4 3 第三章天津市物业管理现有政策的分析 ( 2 ) 公共责任险此类保险通常没有固定保额，保险公司通常会以每次索偿 的最高赔偿限额为依据，再视其管理公司的物业大小及类型签定保价。购买此 类保险后，投保人对第三者在该物业公共地方所发生的意外造成的赔偿责任， 便由保险公司承担。比如：大厦外墙脱落击伤行人或砸坏车辆、电梯困人造成 第三者受伤、私家车被盗等情况发生，而管理公司被控并证明确有职责疏忽时， 保险公司须对受害者依法例作出赔偿。 ( 3 ) 雇员赔偿保险香港劳工法例规定：雇主必须为其雇员购买意外伤害保 险，保额是以所有受雇员的全年薪金总和( 包括奖金、花红等) 作为准则。购买 保险之后，专业的管理公司却会特别注意以下事项：1 复核保单资料，详审投 保人名称、地址、保额、投保风险范围、期限等是否准确；2 妥善保存保单； 3 每年重估保额并续保。当真正有事故或意外事故发生时，如管理公司认为 保险公司赔偿不足，则可以通过以下方式寻求解决： 1 向保险索偿委员会投 诉；2 向保险业联会投诉：3 向消费者委员会投诉；4 通过法律途径向保险 公司起诉。应该强调的是管理公司购买的大厦保险通常是不包括小业主单元内 部。如业主单元内部水浸或火灾造成损失则由业主自行承担；又如业主水龙头 忘记关闭，其水流入公共地方或电梯间等遭受巨大损失或他人受伤，就需由该 业主负责赔偿。但是小业主是可以自行为其单元内部购买财产保险及第三者责 任保险，以进一步保障其自身利益。 改善人们生活、工作的环境条件，这就需要我们的物业管理做到每一角落， 满足不同角色的需求，这是我们城市建设要求，更是我们经济建设的基础。 3 5 国际发达国家物业管理比较研究 3 5 。1 发达国家物业管理发展历程 发达国家物业管理政策的特点：法规“健全”，表现在：不仅仅物业管理 的各个环节都有详细、周到、具体的政策规定，而且有法律的权威性予以保证 执行，这种执行不仅仅是非常明确的而且是可操作性的。制定的政策对于居民、 对于政府、对于企业、对于团体社团都是一视同仁的，颇具有“法律面前人人 平等”的意味。但是，并不是就说外国的物业管理的政策就是铁板一块，能够 做到疏而不漏，也有一定的规章制度，不是很严密，但是总体上讲师系统的、 科学的、是可操作的。 现代物业管理形成和发展在，其经历了四个阶段 第1 个阶段：1 9 3 0 1 9 5 9 政府高度介入且偏重于行政管理阶段 第三章天津市物业管理现有政策的分析 ( 2 ) 公共责任险 此类保险通常没有固定保额， 保险公司通常会以 每次索偿 的最高赔偿限额为依据，再视其管理公司的物业大小及类型签定保价。购买此 类保险后，投保人对第三者在该物业公共地方所发生的意外造成的赔偿责任， 便由保险公司承担。比如:大厦外墙脱落击伤行人或砸坏车辆、电梯困人造成 第三者受伤、 私家车被盗等情况发生， 而管理公司被控并证明确有职责疏忽时， 保险公司须对受害者依法例作出赔偿。 ( 3 ) 雇员赔偿保险 香港劳工法例规定: 雇主必须为其雇员购买意外伤害保 险， 保额是以 所有受雇员的全年薪金总和( 包括奖金、 花红等) 作为准则。购买 保险之后， 专业的管理公司却会特别注意以 下事项:1 . 复核保单资料， 详审投 保人名称、地址、保额、投保风险范围、期限等是否准确;2 .妥善保存保单; 3 .每年重估保额并续保 。当真正有事故或意外事故发生时，如管理公司认为 保险公司赔偿不足，则可以通过以下方式寻求解决: 1 .向保险索偿委员会投 诉; 2 .向 保险业联会投诉:3 向消费者委员会投诉;4 .通过法律途径向保险 公司起诉。应该强调的是管理公司购买的大厦保险通常是不包括小业主单元内 部。如业主单元内部水浸或火灾造成损失则由业主自 行承担;又如业主水龙头 忘记关闭，其水流入公共地方或电梯间等遭受巨大损失或他人受伤，就需由该 业主负责赔偿。但是小业主是可以自 行为其单元内部购买财产保险及第三者责 任保险，以进一步保障其自身利益。 改善人们生活、 工作的环境条件， 这就需要我们的物业管理做到每一角落， 满足不同角色的需求，这是我们城市建设要求，更是我们经济建设的基础。 3 . 5 国际发达国家物业管理比 较研究 3 . 5 . 1 发达国家物业管理发展历程 发达国家物业管理政策的特点: 法规 “ 健全”，表现在:不仅仅物业管理 的各个环节都有详细、周到、具体的 政策规定，而且有法律的权威性予以保证 执行， 这种执行不仅仅是非常明确的而且是可操作性的。 制定的政策对于居民、 对于政府、对于企业、对于团体社团都是一视同 仁的，颇具有 “ 法律面前人人 平等”的意味。 但是，并不是就说外国的 物业管理的政策就是铁板一块，能够 做到疏而不漏，也有一定的规章制度，不是很严密，但是总体上讲师系统的、 科学的、是可操作的。 现代物业管理形成和发展在，其经历了四个阶段 第1 个阶段:1 9 3 0 - 1 9 5 9政府高度介入且偏重于行政管理阶段 第三章 大津市物业管理现有政策的分析 第2 个阶段:1 9 6 0 - - 1 9 7 9宏观物业管理方向与方式基本不变阶段 第3 个阶段:1 9 8 0 1 9 8 9减少政府干预， 扩大民间作用阶段 第4 个阶段:1 9 9 0 2 0 0 0物业管理体制日 益健全和成熟阶段 政策是政府制定的带有根本性、全局性、长远性的战略性行政决策， 政策 在行业建立的初期，是有效的控制手段，如果政策不到位，就无法有效地控制 发展的方向，但是随之发展进步，民间组织的介入可以有效地缓解矛盾，拓展 业务深度，政府的职能就要从管理的角色转向服务的角色，我们常说的 “ 小政 府大社会”就包含了这一层意思。政府看到物业管理在发展的同时，还要科学 地制定与之相关的政策，建立合理体制，把民间组织导向规范化。 3 . 5 . 2 发达国家物业管理政策的定量分析 通过分析建立一套国际物业管理政策的评价体系，从而更能清晰看出国外 物业管理特点，有助于我们制定新的政策法规。 表 3 - 1 4 国际物业管理比较因素汇总表 ( 1 ) 物业权属性质y , 地业权属性质x , 房业权属性质x 2 ( 2 )物业管理背景条件y , 住宅物业建设与管理现状x : 物业管理机构设置规模与组织体系合理性x z 国家或地区的土地资源人口 规模、 综合经济条件 好坏 x , ( 3 )产权管理体制性质y , 管理制度合理性x , 管理方式性能x z ( 4 )土地利用管理制度合理性y , 城市规划制度的 合理性x , 土地使用管理先进性x 2 ( 5 )住房政策性质 y s 政策倾斜对象的 合理性x i 实行政策的 力度和有效性x z ( 6 )宏观物业管理运作性能y c 管理手段的 完备性、配套性、法律性x i 整体运作方式与机能x z ( 7 ) 微观物业管理组织体制性质y 7 微观物业管理组织体系合理性x 物业管理公司的观念、目 标、规章制度完备性领 先或滞后性x 2 物业管理公司人事管理方式与机制性能x 3 ( 8 )物业管理公司运作功效y o 业务范围x 管理方式性能x 操作程序完整性x , 运作方式与 机制性能x , 第三章 天津市物业管理现有政策的分析 表 3 一 巧x的评分标准对照表 尚好良好颇佳欠佳 较不 理 想 颇不 理想 最高分最低分 +1 + 2 .0 一+ 3 .0 - 1一 2 . 0 一 3 . 0+3 刀一 3 . 0 例如美国公众住房局统计结果美国1 9 8 6 年共有9 0 0 0 万户人家，其中6 0 0 0 万户为私房， 3 0 0 0万户为住租房， 6 8 %的家庭拥有自己的住宅，而且住房质量 较高， 特别是独门 独户的住宅比重较大， 全国由5 %的居民 拥有第二户住宅作为 度假使用。所以鉴定为: 从= 2 . 0并以此类推。 y , _ n = 1 , 2 , 3 “j 月, 2 , 3 8 x 。艺同 从 而我们可以 算出y , ，y ,， 公式 ( 3 - 1 ) y 3， e 在利用公式计算最后的评价值z k y z = =l k = 1 ,2 ,3 , ，. 8 公式 ( 3 - 2 ) 因此 美国 ，我们对海外九个国家进行分析后结果如下: 1 、 物 业 权属 性 质 y , = x ,+ x 2 / 2 = 2 . 5 + 2 . 0 1 / 2 二 2 . 3 2 、物业管理背景条件 y , x , + x , + x , / 3 = 2 . 5 + 2 . 5