（公共管理专业论文）房地产市场调控中的税收政策研究.pdf

学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研 究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人 或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人承担。 学位论文作者：稍灰l 日期：如1o 年 月今1 日 学位论文使用授权声明 本人在导师指导下完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属郑州大学。 根据郑州大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留或向国家有关部 门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅；本人授权郑州 大学可以将本学位论文的全部或部分编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印或者其他复制手段保存论文和汇编本学位论文。本人离校后发表、使用学 位论文或与该学位论文直接相关的学术论文或成果时，第一署名单位仍然为郑 州大学。保密论文在解密后应遵守此规定。 学位论文作者：孙蚋同期：归j 。年奎月习日 摘要 摘要 9 0 年代初以来，随着我国住房体制改革的深入，住房成为一种特殊的商品 进入市场，商品房的出现从一定程度上解决了我国居民住房困难的问题，但随 着改革开放的进一步深入推进和国民经济的高速发展，我国房地产市场在发展 的同时逐渐暴露出一系列问题：房地产投机性交易比例过大，住房价格上涨过 快，一户多宅与中低收入者无力购房矛盾日益严重，住房问题已不仅仅是经济 问题，逐渐转化成一个社会问题。在此现状下，政府必须积极应对新形势，转 变职能，运用税收等经济手段参与调控，改善民生，促使我国房地产市场公平、 公正及持续稳定发展。 笔者结合我国房地产行业发展历程及目前房地产市场中存在的种种矛盾， 对“房地产市场调控中的税收政策”展开研究，通过对我国房地产行业现行税 收制度的发展历史及基本理论阐述剖析，提出我国房地产税制改革的基本设想， 试图为我国房地产行业税制改革提供参考依据。 本文首先对我国房地产税收的基本理论进行了阐述和研究，通过对我国房 地产税收制度的深入分析，指出我国现行房地产税收制度的问题所在。其次提 出了我国房地产税收改革的基本设想，对我国房地产税收设计框架进行了初步 探讨。然后比较介绍了其他一些国家开征物业税的经验，提出我国开征物业税 的必要性，并简要论述了我国开征物业税的理论依据，最后笔者针对物业税开 征应注意的问题及开征物业税对我国房地产市场的影响进行了详细深入的分 析。 本文对改革我国房地产行业税收，促进我国房地产业健康平稳发展，有一 定的现实和理论意义。 关键词：房地产行业政府调控物业税 a b s t r a c t a b s t r a c t s i n c et h ee a r l y9 0 s ，w i t ht h ed e e p e n i n go fc h i n a sh o u s i n gs y s t e mr e f o r m ，t h e h o u s i n gh a sb e c o m eo n ek i n do fs p e c i a lc o m m o d i t ye n t e r i n g t h em a r k e t ，t h e c o m m e r c i a lh o u s i n ga p p e a r a n c eh a ss o l v e do u rc o u n t r yr e s i d e n t i a lb u i l d i n gd i f f i c u l t p r o b l e mf r o mt h ec e r t a i ne x t e n t ，b u tw i t ht h ef u r t h e rd e e p e n i n go fr e f o r ma n do p e n i n g u pt op r o m o t ea n dt h er a p i dd e v e l o p m e n to ft h en a t i o n a le c o n o m y ，o u rc o u n t r y sr e a l e s t a t em a r k e te x p o s e sas e r i e so fq u e s t i o n sg r a d u a l l yd u r i n gt h ed e v e l o p m e n t ：r e a l e s t a t ei st o ol a r g ep r o p o r t i o no fs p e c u l a t i v et r a n s a c t i o n s ，t h eh o u s ep r i c er i s ei s e x c e s s i v e l yq u i c k l y , m o r et h a no n eh o u s ew i t ht h el o w - i n c o m ep e o p l eu n a b l et o p u r c h a s e t h eh o u s ec o n t r a d i c t i o n sw o r s e n i n g ，t h eh o u s i n gp r o b l e mh a sn o to n l y e c o n o m i ci s s u e s ，a n dg r a d u a l l yt r a n s f o r m e di n t oas o c i a lp r o b l e m i nt h i ss i t u a t i o n ， t h eg o v e r n m e n tm u s ta c t i v e l yr e s p o n dt ot h en e ws i t u a t i o n ，c h a n g i n gf u n c t i o n s ，u s i n g t a x a t i o nr e g u l a t i o n ，i m p r o v i n gt h ep e o p l e sl i v e l i h o o di nc h i n a sr e a le s t a t em a r k e t ， f a i m e s s ，s u s t a i n a b l ea n ds t e a d yd e v e l o p m e n t t h ea u t h o rc o m b i n et h ec o u r s eo fd e v e l o p m e n to fc h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r ya n d t h ec u r r e n tr e a le s t a t em a r k e te x i s t si na l lt h ec o n t r a d i c t i o n s ，t h r o u g ht h er e s e a r c ho f ”t h er e a le s t a t em a r k e ta d j u s t m e n ti nt h et a xp o l i c y ，”t oc o n d u c tr e s e a r c ho nc h i n a s r e a le s t a t ei n d u s t r yt h r o u g ht h ee x i s t i n gt a xs y s t e ma n dt h eb a s i ct h e o r yo ft h eh i s t o r y o fd e v e l o p m e n te l a b o r a t e da n a l y s i sa n dp u tf o r w a r dc h i n a sr e a le s t a t et a xr e f o r mi n t h eb a s i ci d e at r y i n gt op r o v i d er e f e r e n c ef o rt h et a xr e f o r mi nc h i n a sr e a le s t a t e i n d u s t r y t h e f i r s t l y ，t h i sp a p e ri se l a b o r a t i n ga n dr e s e a r c h i n gt h et a x a t i o nb a s e do nt h er e a l e s t a t et a xr e v e n u eo fc h i n a sb a s i ct h e o r y ，t h r o u g ho u ri n d e p t ha n a l y s i so ft h er e a l e s t a t et a x a t i o ns y s t e m ，p o i n t i n go u tt h a tt h ec u r r e n tr e a le s t a t et a x a t i o ns y s t e m p r o b l e m s e c o n d l y ，p u tf o r w a r dt h eb a s i ci d e ao f t h er e a le s t a t et a xr e f o r mo nc h i n a s r e a le s t a t et a xs y s t e md e s i g nf r a m e w o r kw a sa l s od i s c u s s e d t h e nc o m p a r ew i ms o m e o t h e rc o u n t r i e sd e s c r i b e dt h ee x p e r i e n c eo ft h ei n t r o d u c t i o no fp r o p e r t yt a xa n dp u t f o r w a r dt h e n e c e s s i t yo fc h i n a sp r o p e r t y t a x l e v y ，a n db r i e f l yd i s c u s s e so u r t h e o r e t i c a lb a s i sf o rt h ei n t r o d u c t i o no fp r o p e r t yt a x t h el a s t ，a u t h o rc o u n t e r e d 、i t h t h ep r o p e r t yt a xl e v yp r o b l e m ss h o u l db ep a ya t t e n t i o nt oa n dt h ep r o p e r t yt a xl e v yo n _-_-_i_-_-_-_i_-_-_。1。 t h er e a le s t a t em a r k e ti nc h i n a si n f l u e n c eo nt h ed e t a i l e da n a l y s i so ft h ed e e p a n dt h ep a p e rh a sc e r t a i np r a c t i c a la n dt h e o r e t i c a ls i g n i f i c a n c eo nt h er e f o r mo f c h i n a sr e a le s t a t et a xs y s t e m ，p r o m o t et h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t e i n d u s t r yi nc h i n a k e y w o r d s ：r e a le s t a t ei n d u s t r y g o v e r n m e n t r e g u l a t i o np r o p e r t yt a x l i 目录 目录 摘要1 a b s t r a c t 工i 1 引言1 1 1 研究背景及研究意义1 1 2 文献综述2 1 3 论文研究的理论依据3 1 4 论文研究思路和方法4 1 4 1 研究思路4 1 4 2 研究方法5 1 5 创新与不足6 2 宏观调控与我国房地产市场8 2 1 国家宏观调控的涵义8 2 2 我国宏观调控的目标8 2 3 国家宏观调控的手段9 2 4 我国房地产市场现状1 0 2 5 税收调控对房地产市场的作用1 1 3 我国房地产税收现状分析1 2 3 1 我国房地产税收现状1 2 3 2 我国现行房地产税收中存在的问题1 3 3 2 1房地产市场运行各环节税收负担不公平1 4 3 2 2 土地出让金收取的方式存在弊端1 4 3 2 3 房地产税费项目繁多1 4 3 2 4 房地产税收计税依据不科学1 5 3 2 5 房地产税收征税范围狭窄1 5 3 2 6 房地产税收税率设计不合理1 6 4 房地产税收的国际比较与借鉴1 7 i i i 目录 4 1 日本调控房地产的税收政策1 7 4 2 韩国调控房地产的税收政策1 8 4 3 日韩房地产税收改革的启示1 9 5 我国房地产税收改革的政策建议2 1 5 1 房地产税收的征收对象2 1 5 2 房地产税收的纳税环节2 2 5 3 房地产税收的税基选择2 4 5 4 房地产税收的税率税负设计2 4 5 5 开征物业税的建议2 5 5 5 1 物业税的概念2 5 5 5 2 物业税涉及的主要税种2 5 5 5 3 国外征收物业税的经验2 6 5 5 4 我国开征物业税的探讨2 7 6 结论3 0 参考文献3 1 致谢3 3 i l l 1 引言 1 引言 1 1 研究背景及研究意义 住房是一种特殊商品，是人类生存的基本需要。近年来，随着我国社会主 义市场经济的迅速发展，房地产行业也呈现出高速发展的势头。房地产市场快 速发展的过程中出现了投机性交易比例过大，住房价格上涨过快、一户多宅与 中低收入者无力购房并存等问题。这些问题已直接影响到我国社会的和谐稳定 发展，解决房地产市场中存在的诸多问题已不容再缓，政府必须积极采取适当 的政策手段规范引导房地产市场。 美国著名经济学家约瑟夫斯蒂格利茨的政府干预理论指出：“政府可以通 过纠正性税收来影响生产、引导消费，以增加福利收益，实现帕累托改进”1 。 政府运用税收这一政策工具，参与房地产市场调控，是促使我国房地产市场公 平、公正及持续稳定发展的重要保障。 我国房地产税收制度自1 9 9 4 年改革至今已有1 0 多年的历史，面对房地产市 场发展的日趋成熟，中国房地产税制改革步伐明显滞后于房地产市场发展速度。 房地产市场良性发展，需要健全的房地产税制来保障，近几年，我国房地产税 制改革呼声渐高。当前，我国税收体系2 4 个税种中，有1 2 个与房地产业相关， 它们是营业税、企业所得税、个人所得税、城市建设维护税、契税、房产税、 印花税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税、土地增值税和其他税 费。随着经济改革的深化，原有的房地产税制已不能满足当前房地产市场的发 展，主要表现在，“税费繁杂，种类过多，税基过窄，征税面小，免税范围广， 计税依据不合理，税负不公”2 ，这要求我国政府必须尽快推行房地产税制改革， 整合优化现行的房地产税制，建立起一套税种精简，功能完备的房地产税收制 度。 日、韩两国房地产业发展情况与我国相似，随着经济迅速发展，城市人口 膨胀，地少人多，房地产市场出现一系列问题。为了应对房地产市场危机，日、 1 美 约瑟夫斯蒂格利茨政府为什么干预经济( ，赫特杰) 中国物资出版社，1 9 9 8 年第7 4 页 2 于永春市场配置与政府调控公共支出与采购，2 0 0 9 年第9 期 1 1 引言 韩两国采取了很多行之有效的房地产税制改革措施，取得了积极的效果。日、 韩两国对房地产市场调控的经验对我国的房地产税制改革极具参考价值。 房地产行业税制改革的一个重点环节是物业税的开征。开征物业税通过征 收物业税，将税收负担从开发环节向持有环节转移，从而降低购置环节税收负 担，将会对我国房地产行业将产生积极影响。“物业税又称财产税或房地产税， 是指针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年要缴付一定税款的 税种 3 。国外物业税主要集中在房地产保有环节征税，坚持“宽税基，少税种， 低税率的原则，普遍采用税收优惠政策，在很多国家，物业税已经成为地方 主体税种，是地方财政收入的主要来源。物业税对完善我国的税收制度、保障 我国房地产市场健康发展，抑制投机性投资，稳定住房价格，降低房屋空置率， 减少地方财政对土地财政的依赖，使政府更加重视城市和社区服务也有积极意 义的价值。 1 2 文献综述 住房与我们的生活息息相关，目前我国住房价格直线上升，国民无力购房， 房地产市场供需失衡，供求中诸多矛盾凸显，政府有必要从价格、税收、规范 市场秩序等角度采取有针对性的调控措施，引导房地产市场理性健康发展。李 玮从供求关系看我国房地产市场的政府调控对政府在房地产调控中应采取 的措施进行了论述，韩云对地方政府影响房地产市场有效机制的思考提出 中央政府和地方政府应协调好利益共同为抑制房地产市场过热作出努力，尹锋 尹伯成房地产业市场化与政府宏观调控谈到宏观调控并非与市场经济相矛 盾，而是市场经济顺利发展的内在要求。另外一些学者从房地产市场的政府宏 观调控角度对我国房地产现状进行了探讨分析，如王瑰、孙蕾房地产政府调 控之我见，雷爱先市场配置与政府调控，王斌试论政府对房地产市场 的调控，朱中一有效加强房地产业宏观调控的七项建议等文。 我国房地产行业现行税收政策在制定执行中也存在一定的不足，如涉及到 房地产行业的税收政策繁多，且存在朝制夕废现象，房地产行业税收制度亟待 进一步完善。吴婧关于我国房地产行业税收政策的问题研究，何红，王维宏 论我国房地产税收制度的改革与完善等文章对我国房地产行业税收制度中 存在的问题进行了理性的分析。 3 张富强，关于我国物业税立法的基本构想 j 会计之友，2 0 0 9 年，第7 期：2 6 2 8 页 2 金融危机对全球经济产生了巨大的冲击，我国的房地产业也受到了影响， 房地产业价格的持续上涨，容易形成资产价格泡沫，不利于其长期健康发展， 也不利于构建和谐社会。开征物业税对健全我国财税体系，统一房地产行业税 制，加强政府运用税收杠杆调控房地产市场的力度有着重要的意义，我国物业 税开征呼声渐高，一些学者对物业税开征方案，实施步骤提出了自己的观点， 如钱瑛瑛，张思开征物业税前需理清的几个问题，吕献荣我国开征物业税 的必要性及框架设计探讨，周晓阳我国开征物业税的相关问题探究，徐晓 霞我国物业税开征的必要性及难点应对策略，苏多永，张玉香物业税开征 原因、模式选择及方案实施，张鸿铭物业税顺利起步的初步设想等文章提 出“政府通过改革和完善现行房地产税制，征收物业税，将税收由开发环节向 持有环节转移，从而降低购置环节税收负担，既能有效抑制房地产市场中的投 机需求，又能促进我国房地产市场长期持续、稳定、健康的发展的观点。 笔者认为现在房地产税收改革的重点应该是将房产税、土地增值税以及土 地出让金等房地产行业相关的诸多税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的 物业税。但物业税开征不能操之过急，应吸取国外的成功经验，循序渐进，最 终构建出一套适合我国国情的新房地产税收体系。 1 3 论文研究的理论依据 房地产行业市场调控中税收政策的研究具有较强的实践意义，本文的研究 在实践基础上具有一定的开拓创新性，在具体研究过程中，市场失灵理论，政 府的经济职能理论和转型经济理论是本文的主要理论支撑。 1 政府经济职能理论。 市场失灵理论认为：完全竞争的市场结构是资源配置的最佳方式，但在现 实经济中，“完全竞争的市场结构只是一种理论上的假设，假设的前提条件过 于苛刻，现实中无法满足，由于垄断、外部性、信息不完全和在公共物品领域， 仅仅依靠价格机制来配置资源无法实现效率一帕累托最优”4 ，出现了市场失灵。 当市场失灵时，为了实现资源配置效率的最大化，政府必须采取措施进行 干预，现代广义的市场失灵理论认为，“市场不能解决的社会公平和经济稳定 问题需要政府出面化解，这一观点使政府的调控边界突破了传统的市场失灵的 4 常春风对我国开征物业税的一些思考经济论坛，2 0 0 6 年，第9 期。 3 领域而大大扩张。政府干预经济领域的扩张说明政府在市场经济中的作用越来 越重要，但另一方面为提高政府的管理率，要求必须对政府的行为加以规范 5 。 美国著名经济学家约瑟夫斯蒂格利茨提出，政府失灵与市场失灵相比对 经济的影响较小，政府失灵在一定程度上可以被缓解甚至消除，通过适当的改 变政府政策，政府对经济的干预可以带来帕累托最优。斯蒂格利茨认为，由于 政府具有一系列强制性职能，政府可以做到许多市场无力去做的事，政府可以 通过其征税权，禁止权，处罚权等对国家经济进行调控，政府在纠正市场失灵 方面相对于市场有其明显的优势。同时，政府干预的领域极为广泛；政府的效 率相对于市场较高，因为政府失灵而排斥政府干预是不理智的。斯蒂格利茨提 出了众多的改革建议，这些建议的核心是在公共部门中引入竞争机制，使在不 同的政府部门之间开展竞争，实践证明，这种竞争机制在美国一些州政府应用 中取得了良好的效果，这种通过竞争机制引入来提高政府效率的方法，值得我 国政府部门借鉴学习。 2 转型经济理论。 转型经济是计划经济体制向市场经济体制转变过程的一种经济形态，“它以 计划经济体制的确立为起点，以市场经济体制的建立为终结，是2 0 世纪中后期 社会主义国家最重要的经济实践，也是经济理论界研究和关注的重点 6 。转型 经济学理论认为，“计划经济体制对生产力激励不足，同时存在资源浪费现象， 计划经济向市场经济转变的过程实质是由制度的不均衡向制度均衡进行的转 化”7 。我国正处于转型过程中，经济及社会体制转型需要各项制度配套跟进， 根据我国的具体国情，进行房地产业税收制度改革是保障房地产市场稳定发展， 促进我国社会和谐稳定发展的关键。 1 4 论文研究思路和方法 1 4 1研究思路 ? 我国房地产市场目前存在的诸多问题，本文对我国政府如何运用税收这一 杠杆工具对房地产市场进行有效调节进行了初步探讨。在研究的过程中，本着 理论与实证分析相结合的基本思路，笔者以实际工作中的所感所知为事实依据， 5 王冰市场失灵理论的新发展与类型划分学术研究，2 0 0 0 年，第9 期 6 胡家勇转型经济学安徽人民出版社，2 0 0 3 年，第3 5 页 7 王振中转型经济理论研究中国物价出版社，2 0 0 6 年，第1 7 2 页 4 1 引言 力求在实现多学科有效交叉的基础上，对房地产市场调控中的税收政策研究提 出了几点个人的思考。 本文共分6 章： 第1 章：引言。本章阐述了论文研究的背景及意义。对我国房地产市场现 状进行了简要分析，提出政府宏观调控对房地产市场稳定发展的意义，同时对 论文运用的相关理论进行了综述和概括，明确了论文的研究思路和方法。 第2 章：宏观调控与我国房地产市场。对我国房地产市场现状，及国家宏 观调控的涵义进行了分析，探讨了税收调控对我国房地产市场的作用。 第3 章：我国房地产行业税收现状分析。房地产税收是我国整个税收体系 的一部分，本章对我国房地产税收的特征和整个房地产税收体系进行了分析， 指出了我国房地产税收存在的问题。 第4 章：房地产税收的国际比较与借鉴。日、韩两国的房地产市场与我国 有很多相似之处，通过日韩两国房地产市场税收政策的探讨，提出我国房地产 税制改革可以借鉴的经验。 第5 章：我国房地产税收改革的政策建议。通过对房地产税收的征税对象， 纳税环节，税基范围，税负税率深入探讨，提出我国房地产税收改革的整体构 想，通过汲取国外物业成功税的开征经验，对当前我国开征物业税应注意的问 题和物业税开征后对我国房地产市场的影响提出了自己的见解。 第6 章：结论。总结全文，对论文的研究成果及不完善之处进行总结。 1 4 2研究方法 1 比较研究 我国现行房地产税制的基本框架还是1 9 9 4 年税制改革时确定的。尽管最近 几年对土地增值税、城镇土地使用税和个人所得税等税种进行了调整和改革， 但房地产税制改革步伐仍未能跟上房地产市场的发展速度。在发达国家和地区， 对房地产业征税已有悠久的历史，房地产税制设计较为完善。本人通过查阅国 内外文献，学习分析了国外房地产税制结构，通过比较国内外经济和社会发展 方面的差异，提出了我国房地产税制改革应学习和借鉴的经验，对我国房地产 税制改革提出了自己的建议。 2 理论与实践相结合 房地产税制设计相当复杂，涉及公共经济学，土地经济学，市场经济学等 多种学科，且需要综合考虑我国的实际情况，才能保证房地产税制改革既在理 5 _-_-_-_-_-_ 一 l 引舀 论上可行，在实践中更具可操作性。本文在研究借鉴前人相关理论的基础上， 对我国房地产税制改革进行了理论研究和实证分析，以探求理论与实践的最佳 结合点。 3 定性与定量相结合 本文在分析房地产税制度现状、房地产税制设计和有效实施房地产税制改 革的政策建议部分主要采用定性分析的方法，在房地产税制改革中税负税率确 定部分采取定性与定量相结合的方法。通过定性与定量结合，希望本文能对房 地产税制改革的讨论提供有价值的参考。 1 5 创新与不足 通过资料收集与整理，笔者认为当前我国房地产市场存在诸多问题，急需 政府运用房地产税收政策进行调控，而我国现行的房地产税制中存在着一定的 不完善之处，调整房地产税制，实施物业税，对规范我国房地产行业税制有积 极意义。本文运用政府经济职能理论，转型经济学理论等理论学说对我国现有 的房地产行业税收政策进行深入分析，提出房地产市场良性发展过程中，政府 干预的重要作用，对政府应采取怎样的税收手段对房地产市场进行宏观调控提 出了自己的看法。 本文的创新之处有以下两点： 1 在市场失灵理论和政府干预理论的总体支撑下，重点关注了税收对房地 产市场的调控作用。在对我国现行房地产税制进行深入研究的基础上，提出了 现行房地产税制中存在的问题及解决办法，具有一定的现实可行性。 2 运用转型经济学理论，在强调开征物业税对完善我国房地产行业税制， 促进我国房地产行业发展的积极意义的基础上，对我国目前物业税的开征提出 了自己的观点，紧扣住了我国目前房地产市场存在的现实矛盾，为我国科学定 位税收职能作用，发挥税收对社会和谐发展的积极作用提供了一个新的视角。 尽管可能存在这些创新之处，研究过程中，本人也无时不深刻感受到，由 于房地产市场存在多变性，税收只是政府对房地产市场进行宏观调控诸多工具 中的一种，房地产行业税制设计必须有一定的系统性及完整性，必须以深厚的 经济学、管理学，尤其是法学方面的深厚积累为支撑，需要多学科专家学者集 体智慧的共同发挥。仅凭笔者个人学识，显然无法也无力实现。本研究只是体 现笔者对房地产市场存在的突出矛盾的一些认识，并在自身理论学习与工作实 6 1 引言 践基础上进行的一些探讨。因此，分析过程中难免会有偏颇疏漏之处，这些也 将是本人日后深入研究的重点所在。 7 2 宏观调控与我国房地产市场 2 宏观调控与我国房地产市场 2 1国家宏观调控的涵义 国家宏观调控是指“国家为保证国民经济的持续、快速、协调、健康发展， 运用计划、法规、政策等手段，对经济运行状态和经济关系进行干预和调整， 把微观经济活动纳入国民经济宏观发展轨道，及时纠正经济运行中的偏离宏观 目标的倾向，以保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化， 实现经济稳定增长 8 。 2 2 我国宏观调控的目标 我国宏观经济调控的主要目标是： 1 、促进经济增长。 社会发展的基础是经济增长。持续快速的经济增长是国家实现长远战略目 标的首要条件，也是人民生活水平提高的重要保证。因此，促进经济增长是我 国宏观调控的重要的目标。 2 、增加就业。 就业是百姓取得收入的合法渠道，只有保障就业，才能从根本上解决民生 问题，就业情况，是一个国家改革成功与否的“测试纸”，关系到社会的稳定， 民众的切身利益，促进就业，是一国政府不可推卸的责任，是国家宏观调控的 最终目的。 3 、稳定物价。 在市场经济中，价格通过其正常的波动发挥调节作用。但价格的大幅度波 动对经济生活是不利的。如果物价大幅上升会产生通货膨胀，会刺激盲目投资， 重复建设，片面追求数量扩张，导致经济效益下降；如果物价下降会引起通货 紧缩，造成抑制投资，生产下降，失业增加的后果。在社会主义市场经济条件 下，绝大多数商品和服务的价格由市场决定，但政府可以运用货币等经济手段 8 谢望礼、彭武汉中国市场经济导论经济管理出版社，2 0 0 2 年，第5 4 页 8 2 宏观调控与我国房地产市场 对价格进行调节，必要时也可以采用某些行政手段，以保持价格的基本稳定， 避免价格的大起大落。 4 、保持国际收支平衡。 国际收支是指“一个国家或地区与其他国家或地区之间由于各种交易所引 起的货币收付或以货币表示的财产的转移”9 。保持国际收支平衡也是我国政府 的一个重要宏观调控职能。 2 3 国家宏观调控的手段 在市场经济条件下，生产经营者无法全面掌握社会各方面信息，控制 经济变化的趋势，为了追求其自身利益，一些生产经营者会采取一些不正 当的经济手段，造成经济波动和资源浪费，为了克服市场缺陷，需要国家 采取一系列宏观调控措施，来确保经济增长，增加就业，稳定物价，保持国际 收支平衡。 一般情况下国家宏观调控的手段主要有： 1 法律手段 法律手段指政府依靠法制力量，由立法机关制定各种经济法规，司法机关 按照法律规定的制度、程序，对经济案件进行检察和审理以维护市场秩序，惩 罚和制裁经济犯罪，以实现宏观调控目标，保护市场主体权益，维护每个社会 成员的合法权益。 2 行政手段 行政手段指行政机构命令、指示、规定等强制性的行政方式来调节经济活 动，以达到宏观调控目标的一种手段。我国当前处在社会主义市场经济体制下， 计划和市场都有一定的局限性，计划手段虽然相对稳定，但缺乏灵活性，市场 手段虽然能及时灵活的调节经济活动，但具有短期性和后果不确定性等缺陷。 当计划和市场都无力调节经济活动时，国家有必要采取一定的行政手段来扭转 失控，恢复经济发展的正常秩序。国家对经济进行宏观调控离不开必要的行政 手段。 3 经济手段 政府运用价值规律，借助经济杠杆的调节作用，对国民经济进行宏观调控。 9 杨晓明税收实务东南大学出版社，2 0 0 3 年，第1 3 页 9 2 宏观调控与我国房地产市场 经济杠杆是对社会经济活动进行宏观调控的价值工具和形式，主要包括价格、 信贷、税收、工资等。税收是政府宏观调控的重要经济手段。当前我国房地产 市场因为发展迅速，出现种种矛盾，国家有必要对我国房地产税收制度进行改 革，应用税收政策宏观调控房地产市场，保障我国房地产市场的稳定发展。 2 4 我国房地产市场现状 近年来，我国经济的高速发展促进了房地产市场的蓬勃发展。国家统 计局、建设部、税务总局官方网站公布的统计数据显示，“2 0 0 1 年到2 0 0 5 年五年间我国房地产开发投资额年均增长在2 0 以上，远远超过同期国家 g d p 的增长速度。其中，2 0 0 1 年全国房地产投资额占全国固定资产投资总 额的1 7 5 ，为当年g d p 的5 1 9 ，到2 0 0 5 年全国房地产投资总额占当年 g d p 达到8 6 4 ，比2 0 0 1 年上升了三个百分点，房地产业超过交通运输业 和金融业，已成为我国第三产业的龙头”。 房地产业的产业链条带动了一系列其它行业的发展，很好的刺激了我 国经济的发展，我国政府也制定了很多鼓励措施来支持房地产业发展，在 这些鼓励政策指导下，我国房地产业进入一个快速发展的新时期，与此同 时，房地产业发展泡沫也越来越大，部分地区出现房地产投资过热、土地 资源严重浪费和房价飙升远超过居民的购买能力等问题，这些问题的出现 一定程度上制约了我国房地产业的发展。 为抑制房地产泡沫，遏制房价快速增长的势头，国务院九部委于2 0 0 6 年 颁布了调控房地产市场的“国六条 ，通过调整住房供应结构完善住房转让 环节税收政策，调整信贷政策，发展城镇廉租房建设，完善房地产市场信 息透明等政策的实施减弱投机炒作等虚假购房行为，遏制房价的过快增长。 这些政策的推出，一定程度上减弱了投机炒作等虚假购房行为，遏制了房 价的过快增长，但房价对于广大普通百姓来说仍然偏高，少数家庭人均占 有几套房，而另一部分低收入家庭则多人共居住一套房，我国房地产行业 发展仍面临着很多的问题。从长远来看，为保障房地产行业的健康，稳健、 高速的发展，国家有必要在支持其发展的同时进行政策上的完善和宏观调 控。 ”国家统计局、建设部、国家税务总局官方网站公布数据统计 1 0 2 宏观调控与我国房地产市场 2 5 税收调控对房地产市场的作用 市场经济体制下，市场对资源配置起基础性作用，当市场不能正常调控资 源配置的时候，需要发挥计划手段的作用，即发挥国家宏观调控的作用。国家 宏观调控的目的是解决市场调控不能解决的问题，弥补市场调节的缺陷。当前 我国处于社会主义市场经济体制下，我国房地产市场目前出现很多问题，仅依 靠市场自身调节，已不能完全解决种种矛盾，急需国家出台政策进行宏观调控 解决，税收是国家对市场宏观调控最有效的经济手段。与金融手段相比，税收 政策的出台首先可以做到精确打击，在打击房地产投机的同时，不会使其他行 业无辜受到牵连，也不会让一般老百姓的正常生活受到影响，其次税收部门与 房地产行业没有直接的利益关系，税收政策相交其他调控政策更容易得到贯彻 实施。 税收对房地产市场的调控作用主要表现在以下两个方面： 1 通过制定税收政策，加大买卖房屋人的成本负担，在一定程度上降低或 延缓购房人的购房需求，通过影响供求关系，间接对房地产价格产生作用。如 2 0 0 6 年我国将营业税政策进行了调整，规定将个人购买不足两年的住宅对外销 售的全额征收营业税，调整为个人购买不足五年的住宅对外销售的全额征收营 业税，一定程度上增加了炒房者买卖房产的成本投入，抑制了炒房者投机炒房 现象。 2 通过在房地产交易环节选择征税，加大交易成本打击市场投机行为。当 前我国对个人所得税政策进行了调整，个人所得税调整前规定个人转让自用2 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税，调整 后将转让年限由2 年恢复到5 年，同时恢复收取个人购买普通住房的住房登记 费和个人买卖存量普通住房的交易手续费。这些政策的实施间接增加了房屋买 卖的交易成本，对房地产市场投机炒房行为进行了打击。 3 我国房地产税制现状分析 3 我国房地产税收现状分析 税收是国家为实现其职能，凭借其政治权力，依法参与单位和个人的财富 分配，强制、无偿地取得财政收入的一种形式，是国家财政收入的主要形式和 国家调节经济的重要杠杆。与其他财政收入形式相比，税收具有强制性、无偿 性和固定性的基本特征。房地产税收是我国整个税收体系的一个重要组成部分， 遵循税收的一般原则，从税收的基本理论入手对我国房地产税收现状进行分析， 才能更平稳的完成房地产税收改革，设计出符合我国国情的房地产税收体系。 3 1 我国房地产税收现状 近年随着我国房地产业的蓬勃发展，涉及房地产业的税收收入逐年递增， 房地产业税收逐渐成为我国税收收入的一个重要来源。“2 0 0 7 年，我国房地产 税收为5 5 4 2 亿元，占当年全国税收总收入的1 7 ，与2 0 0 4 年的1 4 5 3 亿元相 比，房地产税收收入在短短3 年里增加了2 8 1 4 ，占税收收入总额的比重由 0 8 4 上升到1 7 ，增加了2 倍多1 1 。进入2 1 世纪后，我国的城市化建设步伐 将不断加快，到2 0 2 0 年我国的城市化程度计划达到7 0 左右，届时大约有超过 9 亿的人口将要住在城市。因此，在未来的2 0 年中，我国至少需新增住宅1 亿多 套，即将会新建1 0 0 亿平方米以上的住宅。这意味着房地产企业发展空间在今 后相当一段时间内是非常巨大的，房地产企业税收在国家税收收入中的地位将 会越来越重要。 我国实行分税制后，房地产税收基本上都归入了地方税收体系，成为地方 政府财政收入的主要来源。这种税收格局把地方政府的财权和事权有机地结合 在了起来，成为一个良性的运行机制。一方面，它激发了地方政府征管税收的 积极性；另一方面，它扩大了地方政府用于基础设施建设和公用事业投资的规 模；同时，它有利于地方政府根据当地经济的实际发展水平和具体情况以及政 府的财政支出需要，灵活地制定税收政策，有效刺激当地房地产业的发展，为 税收进入良性循环增长创造条件。 “国家税务总局2 0 0 8 年统计年鉴 1 2 3 我国房地产税制现状分析 目前我国的房地产税收体系经过了多次改革和完善，尤其是1 9 9 4 年的税制 改革，在构建适应社会主义市场经济体制要求的新型房地产税制体系方面进行 了积极有益的尝试与探索。我国现行房地产税收体系贯穿房地产市场的方方面 面，涉及到了房地产市场运行的所有阶段，具体如下： l 、房地产生产开发阶段的税收。 房地产开发企业一般通过出让和转让两种方式取得土地。对于通过转让方 式取得的土地，房地产企业需要支付土地出让金和土地进行交易应缴纳的契税、 印花税；对于通过转让方式取得的土地，则需支付地价款和土地进行交易应缴 纳的契税、印花税。如果占用耕地，要缴纳耕地占用税。在开发过程中，要缴 纳营业税、城市维护建设税、教育费附加以及印花税、企业所得税，另外房地 产企业还需缴纳印花税和项目开发期间的土地使用税。这些税种除企业所得税 外都包含在房地产企业支付给施工企业的工程费用里，成为房地产企业的开发 成本。 2 、房地产交易阶段的税收。 在商品房的销售过程中，房地产企业需缴纳营业税、城市维护建设税、教育 费附加、土地增值税、印花税和企业所得税，但以上的各种税费基本上都通过 商品房的价格直接或间接地转嫁给了购房者。 3 、房地产保有使用阶段的税收。 开发企业如果将商品房留作自用，或者购房者买到商品房之后用于经营，需 每年支付一定的房产税和城镇土地使用税，但平摊到每平方米建筑面积上的税 收是少之又少。但如果房屋空置不用，则不需要缴纳任何税收。也就是说，在 我国，购房者买到商品房后无论房地产市场如何变化，在这期间所缴纳的税费 将不受房地产价值的影响。 由以上对房地产取得、流转、保有三个阶段的税费分析可以看出，我国在 保有阶段征收的各项税费明显少于其他两个阶段，造成大量的空置房集中在少 数人手中，房价不断上涨。 3 2 我国现行房地产税收中存在的问题 我国的房地产税制体系纷繁复杂，“至今仍未形成一套专门的房地产税收体 系，房地产业税收立法层次较低，房产税内外税制不统一，房地产行业管理部 1 3 3 我国房地产税制现状分析 门众多，土地、房管、税务、财政等部门间信息交流不畅，尚未建立起科学完 善的房地产税收征管机制”1 2 。主要表现如下： 3 2 1 房地产市场运行各环节税收负担不公平 从我国的房地产税收体系可以看到，我国房地产税收在房地产的开发流通 阶段设置了税种较多，包括：土地使用税( 费) 、契税、城市建设维护税及教育 费附加、印花税、营业税、企业所得税、个人所得税等，且税收负担较重，而 在房地产保有阶段涉及的税种主要有：房产税或城市房地产税( 外资) 、城镇土 地使用税。房地产保有阶段课税对促进节约和合理利用房地产资源有重要的作 用，但我国针对房地产保有期间设置的税种很少，这种不合理税制结构导致的 直接后果是，人们可以低成本地在房地产市场中购房、囤房、进行投机交易。 流通环节和保有环节的税负结构失衡，不仅使新建商品房价格逐年高额度增长， 而且导致了房地产资源的闲置和利用的低效率，阻碍了土地有偿使用市场的建 立与健全，抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，造成国有资 产的大