（公共管理专业论文）我国城市房屋租赁管理中的群租现象研究——以上海为例.pdf

论文摘要 随着当代科技的发展和社会的进步，人们对住房的要求也在不断提高。然而， 当前在我国大中城市还有相当一部分人因为各种原因居住在群租房里，过着一种 与城市发展不相协调的生活。与此同时，由于我国大中城市的绝大多数住房功能 在设计时没有考虑到多人群居的情况，导致了厨房、卫生、水电等配套设施不足， 由此引发一系列社会问题。例如：对相邻业主权益的侵犯、引发安全隐患、加大 物业管理难度等。城市房屋租赁管理中出现的这种群租现象，一时成为社会上的 热点话题，也引起了包括学者、政府管理部门、律师以及社会各界的广泛关注。 然而，作为一个新涌现出来的社会问题，无论是理论界还是实际管理部门，对群 租的研究和认识都还处于起步阶段。因此，对发生在转型期城市公共管理领域的 群租问题进行专门研究并提出加强管理的思路与对策，对于城市的安全、有序、 和谐就有着十分重要的现实意义，也具有一定的学理价值。 本文以我国城市公共行政管理为研究视角，以城市房屋租赁管理中的群租 现象作为研究对象，对群租现象的表现形式、产生原因等进行实证研究和个案研 究。同时，通过与国( 境) 外主要城市进行比较研究后提出论文的核心观点：群 租现象是城市化进程中的普遍现象，其实质是外来人员管理以及城市住房供应问 题的突出表现；群租现象给城市公共管理带来挑战，( 城市) 政府必须履行公共 管理职能，承担公共住房责任，通过制定公共政策，加强公共管理等方式，对群 租现象进行治理；群租现象的有效治理，既要强化企业的社会责任，加强对外来 人员的管理与服务，又要逐步将外来人员中收入较低的人群纳入城市社会保障体 系，以满足不同人群对住房的要求，使全体人民住有所居，推进和谐社会建设。 本论文的特色之一，选题为城市公共管理中的热点难点问题。本文选择与城 市市民百姓日常生活紧密关联的群租现象为研究对象，从公共管理视角对( 城市) 政府的房地产管理职能进行探讨。选题紧扣当前城市住房中出现的群租现象，对 促进城市住房制度改革，实现宪法规定的公民居住权，促进社会和谐具有重要的 理论和现实意义。 本论文的特色之二，在于这项研究所具有的初创性。作为城市公共管理中一 个新的热点问题，国内这方面的专题研究尚不多见，形成的相关论点差异较大， 可供借鉴的研究成果也相对较少。作者对这个课题开展初创性研究，体现了一定 的开拓性。 本论文的特色之三，在于实证研究方法的充分运用。本文运用了近年来权威 部门发布和实际调查的数据，同时从上海市房屋行政管理部门采集第一手资料， 对群租房客进行重点访谈，使得本文的实证性特点凸现，研究结论也更为可信。 本论文的特色之四，在于对策建议的针对性强。作者结合在房地管理部门的 工作实际，对群租现象产生的原因进行了多角度探讨，使得本文就加强群租管理 而提出的决策参考对策建议具有较强的针对性和可操作性。 论文的框架结构如下： 第一章介绍了问题的提出与选题宗旨、研究背景与研究现状、研究范围与 方法，阐述了论文的若干特点及创新之处，并且对群租等相关概念作了规范性的 界定。 第二章从主体和客体的角度对群租的种类与表现形式进行了分析，对群租 引发的主要社会问题进行了归纳与评述，并对群租产生的原因进行了多层面的探 析。 第三章对群租现象进行了国际比较。对国际上房屋租赁的现状、国( 境) 外的群租现象及特点作比较分析，在此基础上介绍了国( 境) 外解决中低收入人 员住房困难的主要做法，得出对我国城市群租现象治理的有益借鉴。 第四章从理论上对群租现象的治理进行了论述。对政府治理理论的主要观 点作评析，将群租治理置于政府职能转变的大背景下进行探讨，明确了政府对群 租现象治理的价值取向和基本路径。 第五章从理论和实践相结合的角度，提出了完善政府对群租现象治理的对 策和建议：充分认识政府在治理群租现象中的地位和作用；强化政府在治理群租 现象中的职能及责任；发挥政府在综合治理群租现象中的协调作用。 关键词：群租现象，城市政府职能，房屋租赁管理，群租现象治理 a b s t r a c t w i t ht h es c i e n c ea n dt e c h n o l o g yd e v e l o p i n ga n ds o c i e t yp r o g r e s s i n g h i g hq u a l i t y h o u s i n gi sr e q u i r e d h o w e v e r , f o rs o m er e a s o i l s ，q u i t eal o tp e o p l ea r es t i l ll i v i n gi n t h eg r o u p - r e n t i n gd w e l l i n gh o u s e si nl a r g ea n dm e d i u m s i z e dc i t i e sa n dt h e yl i v ea 1 i f ew h i c hi sn o ti nh a r m o n yw i t ht h ed e v e l o p m e n to fc i t i e s a tt h es a l t i et i m e m o s t h o u s e sh a v en o tb e e nd e s i g n e df o rt h ec o n d i t i o no fg r o u p - r e n t i n ga c c o m m o d a t i o n ， t h e r e f o r e t h es h o r t a g eo fk i t c h e ni n s t a l l a _ t i o n , s a n i t a r ye q u i p m e n t , w a t e ra n d e l e c t r i c i t yf i t t i n g sh a sr e s u l t e di nas e r i e so fs o c i a lp r o b l e m s ，s u c ha sv i o l a t i o n st ot h e r i g h i so ft h en e i g h b o r i n go w n e r s ，e m e r g e n c eo fh i d d e nd a n g e r , d i f f i c u l t yo fe s t a t e m a n a g e m e n t t h eg r o u p - r e n t i n gd w e l l i n gp h e n o m e n o ne m e r g e si nh o u s et e n a n c y m a n a g e m e n th a sb e c o m eo n eo f t h eh o ti s s u e sf o rt h em o m e n t ，a n dd r a w na t t e n t i o no f s o c i a ls e c t o r si n c l u d i n gs c h o l a r s 1 a w y e r sa n dg o v e r n m e n ta d m i n i s t r a t i o nd e p a r t m e n t s h o w e v e r , t h er e s e a r c ha n dk n o w l e d g et ot h en e ws o c i a lp r o b l e m sa r es t i l li nt h ee a r l y s t a g e n om a t t e rf o rt h et h e o r yc i r c l eo rt h em a n a g e m e n td e p a r t m e n t s t h e r e f o r e ，i ti s i m p o r t a n tt os p e c i a l i z et h ep r o b l e ma n dp u tf o r w a r dc o u n t e r m e a s u r e s ，t oe n s u r et h e s a f e t y , o r d e ra n dh a r m o n ya n d i ti sa l s ow i t hs o m ea c a d e m i cv a l u e th et h e s i st a k e ss t a n d p o i n to ft h ep u b l i ca d m i n i s t r a t i o nt os t u d yt h eg r o u p r e n t i n g d w e l l i n gp h e n o m e n o ni nm a n a g i n gh o u s et e n a n c y i nu r b a na r e a sa n dm a k e d e m o n s t r a t i o na n dc a s es t u d i e sa n da t 也es a m et i m ec o m p a r i n gw i t hm a j o rc i t i e s i n f o r e i g nc o u n t r i e s ，t h ew r i t e rc o m e su pw i t hc o r eo ft h et h e s i s ，w h i c hi n c l u d i n g ：f i r s t ， i t sc o m m o nt oh a v eg r o u p r e n t i n gd w e l l i n gp h e n o m e n o ni nt h ep r o g r e s so f u r b a n i z a t i o n , t h ee s s e n c eo fw h i c hi si l l o g i c a l i t yb e t w e e nf l o a t i n gp o p u l a t i o na n dt h e s h o r t a g eo fh o u s e si nu r b a na r e a s s e c o n d l y , t h eg r o u p r e n t i n gd w e l l i n gp h e n o m e n o n b r i n g su pc h a l l e n g e st ot h ep u b l i ca d m i n i s t r a t i o nd e p a r t m e n t ，s ot h eg o v e r n m e n t s h o u l dp e r f o r mi t so b l i g a t i o nt op u b l i ca f f a i r s ，t a k er e s p o n s i b i l i t yf o rp u b l i ch o u s i n g ， a n dm a n a g et h eg r o u p r e n t i n gd w e l l i n gp h e n o m e n o nb yt h ew a yo fd r a w i n gu pp u b l i c p o l i c i e sa n dr e i n f o r c i n gp u b l i ca d m i n i s t r a t i o n 珊1 e t h e l w ec a l ls o l v et h ep r o b l e m e f f e c t i v e l yb a s e do ns e t t l i n gp e o p l ew i t hm e d i u ma n dl o wi n c o m ea n ds a r i s f y i n gt h e d e m a n d so fd i f f e r e n tg r o u p s o n l yi nt h i sw a yw ec a nl i v eah a r m o n i o u sl i r ea n d s p e e dt h eb u i l d i n go f h a r m o n i o u ss o c i e t y t h et h e s i si n c l u d e sf o l l o w i n gf o u rf e a t u r e s ： 1 1 1 1 es u b j e c ti sa b o u tah o ti s s u ei np u b l i ca d m i n i s t r a t i o n st h e s i st a k e sas t u d y a b o u tg r o u p r e n t i n gd w e l l i n g ，w h i c hh a v i n gac l o s ec o n n e c t i o nw i t hd a i l yl i f eo f c o m m o np e o p l e ，a n dp r o b e si n t og o v e r n m e n tf u n c t i o ni nm a n a g i n ge s t a t em a r k e ta ta v i e wo fp u b l i ca d m i n i s t r a t i o n a l la b o v e m e n t i o n e di so fi m p o r t a n c et op r o t e c tc i v i c h o u s i n gr i g h t sa c c o r d i n gt oc o n s t i t u t i o n ，r e f o r mt h eh o u s i n gs y s t e mi nu r b a n a r e a sa n d p u s ha h e a db u i l d i n go f t h eh a r m o n i o i l ss o c i e t y 2 1 1 1 et h e s i si ss p e c i a lf o rt h es u b j e c t si n i t i a t i v e s i n c ei ti san e wh o ti s s u ei n p u b l i ca d m i n i s t r a t i o n , t h e r ea r ef e ws t u d i e sa b o u ti t n l es t a l l d p p i n t so ft h e s es t u d i e s a r eq u i t ed i f f e r e n t ，a l m o s tw i t h o u ta n yr e s e a r c hi n f o r m a t i o no rd a t at ob er e f e r e n c e d s oi ti sn o te a s yf o rt h ew r i t e rt od os u c har e s e a r c h ，w h i c hr e q u i r e sak i n do f c o u r a g e 3 1 1 1 es p e c i a lf e a t u r ei st of u l l ym a k eu s eo ft 1 1 em o s to fm e t h o do fd e m o n s t r a t i o n r e s e a r c h i n g b ya p p l y i n gd a t ar e l e a s e db ya u t h o r i t i e si nr e c e n ty e a r sa n di n v e s t i g a t e d b yt h e w r i t e rw i t ht h ef i r s t h a n dm a t e r i a l so b t a i n e df r o m s h a n g h a ih o u s i n g a d m i n i s t r a t i o nd e p a r t m e n ta n dt a l k i n gw i t hg r o u p r e n t i n gd w e l l i n gt e n a n t s ，t h ef e a t u r e o fd e m o n s t r a t i o ns t a n d so u ta n dt h ec o n c l u s i o no ft h er e s e a r c hb e c o m e sm o r e c o n v i n c i n ga sw e l l 4 n l et h e s i si ss p e c i a lf o rt h ec o u n t e r m e a s u r ew h i c hi sd i r e c t e da tt h ei s s u e t h e w r i t e ri n v e s t i g a t e st h er e a s o no ft h ep h e n o m e n o ni nm a n yw a y s ，w h i c hc o m b i n e d w i t he x p e r i e n c ew h e nw o r k i n gi nh o u s i n ga d m i n i s t r a t i o nd e p a r t m e n ta n dm a k i n gi t p o s s i b l e 幻c o m eu p 、析t l lm e a s u r e st os t r e n g t h e ng r o u p - r e n t i n gd w e l l i n g a d m i n i s t r a t i o n t h ef r a m e w o r ko f t h et h e s i si n c l u d e sf o l l o w i n gf i v ea s p e c t s ： t h ef i r s tc h a p t e ri sa b o u tw h ya n dh o wt ob r i n gu pt h eq u e s t i o n t h eb a c k g r o u n do f t h et h e s i s ，c u r r e n ts i t u a t i o no ft h ei s s u e a l o n gw i t hs c o p ea n dm e t h o do ft h es t u d y i n t l l i sc h a p t e r ，t h ew r i t e re x p o u n d sf e a t t i r e sa n db l a z e sn e wt r a i l sa n da l s od e f i n e st h e c o n c e p to fg r o u p - r e n t i n gd w e l l i n g t h es e c o n dc h a p t e ri sa b o u ta n a l y z i n gt h ec a t e g o r i e sa n df o r m so fg r o u p r e n t i n g d w e l l i n gf r o mas u b i e c t i v ea n do b j e c t i v ev i e w t h ew r i t e rn o to n l yp r o b e si n t oc a u s e o ft h eg r o u p - r e n t i n gd w e l l i n g ，b u ta l s os u m su pa n dc o m m e n t so ns o c i a lp r o b l e m s w h i c ha r ec a u s e db yg r o u p r e n t i n gd w e l l i n g 刀摇t h i r dc h a p t e ri sa b o u t m a k i n g a l li n t e r n a t i o n a l c o m p a r i s o n ，刀坩w r i t e r i n t r o d u c e sm e a s u r e st h e yh a v et a k e ni ns o l v i n gt h ep r o b l e mo fh o u s i n g ，e s p e c i a l l yf o r p e o p l ew h oh a v eam e d i u ma n dl o wi n c o m e ，b a s e do nc o m p a r i s o nw i t hc u r r e n t s i t u a t i o no fh o u s et e n a n c ya n dg r o u p - r e n t i n gd w e l l i n gp h e n o m e n o ni nf o r e i g n c o u n t r i e s ，w h o s ee x p e r i e n c ec a nb eu s e df o ro u rr e f e r e n c ei ng r o u p r e n t i n gd w e l l i n g a d m i n i s t r a t i o n ， t h ef o m lc h a p t e ri st od i s c o u r s eo ng r o u p - r e n t i n g d w e l l i n ga d m i n i s t r a t i o n t h e o r e t i c a l l y n i ew r i t e rm a k e sc o m m e n t so nt h em a i ns t a n d p o i n to fa d m i n i s t r a t i o n t h e o r ya n dp r o b e st h eg r o u p r e n t i n gd w e l l i n ga d m i n i s t r a t i o nu n d e rt h eb a c k g r o u n do f c o n v e r t i n gg o v e r n m e n tf u n c t i o n i nt h i sw a y , w ec a l lu n d e r s t a n dt h eg o v e r n m e n t s v a l u eo r i e n t a t i o na n dr o u t ei ng r o u p r e n t i n gd w e l l i n ga d m i n i s t r a t i o n n l ef i f t hc h a p t e rt op u tf o r w a r ds o m es u g g e s t i o n sa n dc o u n t e r m e a s u r e st oi m p r o v e a d m i n i s t r a t i o nt og r o u p - r e n t i n gd w e l l i n gp h e n o m e n o nb yg o v e r n m e n tf r o ma na n g l e o fc o m b i n i n gt h e o r ya n dp r a c t i c e ，t h a ti s ：f i r s t ，t or e a l i z eg o v e r n m e n t sr o l ei n g r o u p - r e n t i n gd w e l l i n ga d m i n i s t r a t i o n ，s e c o n d l y ，t os t r e n g t h e ng o v e r n m e n t sf u n c t i o n a n dr e s p o n s i b i l i t yi na d m i n i s t r a t i o n ；f i n a l l y ，t og i v ef u l lp l a yo ft h eg o v e r n m e n t s f u a c t i o nt oc o o r d i n a t ei na d m i n i s t r a t i o n k e yw o r d s ：g r o u p r e n t i n gd w e l l i n gp h e n o m e n o n ；g o v e r n m e n tf u n c t i o ni n u r b a na r e a s ；h o u s et e n a n c ya d m i n i s t r a t i o n ；g r o u p - r e n t i n gd w e l l i n ga d m i n i s t r a t i o n 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及 取得的研究成果。据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文 不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意。 作者签名： 学位论文授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版。有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆被查阅。有权将学位论文的内容编入有关数据库进 行检索。有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在 解密后适用本规定。 学位论文作者签名： 锣吲 日期：型：生1 1 导师张粕坼 日期：鲨7 ：! ! ：三f 第一章导论 本文研究的群租现象，作为在上海房屋租赁市场近期出现的新问题，引起了 社会广泛的反响。群租现象引起社会高度关注，不仅因为它与公众的基本需求 “衣食住行”、“安居乐业”有着密切关系；与我国目前影响数亿人的城市化进程 也有密切联系；又与“业主”这一新身份伴随的个人权利义务等新法律关系和 城市人群财富再分配关系纠缠在一起。 本文以我国城市。公共行政管理为研究视角，选取上海市房屋租赁管理中的 群租现象作为研究对象，旨在对群租现象的表现形式、产生原因等进行实证研究 和个案研究，并从理论和实践上对群租的治理作一种尝试性的探讨。 第一节问题的提出与选题宗旨 2 0 0 6 年6 月2 7 日，解放日报旗下的每日经济新闻率先报道关于数十人 “同居”一户，黑中介炮制群租乱象的新闻，提出了在房地产市场宏观调控的背 景下，不少投机客为获取更高租金回报，将房屋分隔出租给多人居住。时近高校 毕业生在沪租房旺季，群租交易在上海房屋租赁市场蔓延，引出了群租这个热门 话题。同时，由于其他媒体跟进报道，使群租现象一时成为房地产市场新闻中的 焦点话题。 2 0 0 7 年5 月召开的上海市第九次党代会提出：今后五年，上海要以科学发 展观为统领，努力率先转变经济增长方式、率先提高自主创新能力、率先推进改 革开放、率先构建社会主义和谐社会，加快建设“四个中心”和社会主义现代化 国际大都市的目标。然而，在群租的房屋中，租住人员杂居一处，且人数数倍于 目前上海市居民家庭平均人数，不仅影响相邻居民的正常生活，损害相邻业主的 权益，而且产生大量的治安、消防、卫生等隐患，对上海市的平安建设提出了严 峻的挑战，与构建和谐上海的要求相去甚远。 因此，对发生在转型期的城市公共管理领域的群租问题进行专门研究并提出 加强管理的思路与对策，对于维护走向国际化大都市的上海的安全、有序、和谐 。群租作为一个新词，本应加注引号标示，考虑到本文为专题研究论文为方便起见在本文中认可为 专有名词，不加引号，特此说明。 o2 0 0 7 年8 月2 日，建设部副部长仇保兴在中国城市化与交通发展国际年会上表示，目前我国共有6 6 1 个 城市，其中3 2 个特大城市，4 3 个大城市( 参见时代报2 0 0 7 年8 月3 日第5 版) 。本文中的城市主要指 大城市( 台特大城市，如上海) 。 。2 0 0 7 年8 月7 日，通过谷歌( 删g o o g l e e o m ) 搜索，约有2 1 4 0 ，0 0 0 项符合群租的查询结果。 _ 1 - 就有着十分重要的现实意义，对中国其他大中城市有效治理群租现象也有着积极 的借鉴意义。同时，对群租现象出现的原因进行探析，有利于政府强化公共服务 职能，完善公共政策，调整房地产宏观调控的思路，健全房屋租赁市场和租赁制 度，并在此基础上构建起一个租售并举的住房供应体系，更好地满足广大群众的 居住需求，不仅有利于实现稳定房价的宏观调控目标，有利于引导广大群众树立 正确的住房消费观念，同时也有利于推进我国房地产业的健康发展和走向成熟。 第二节研究背景与研究现状 应当说，群租并不是中国大城市特有的，也不是近期才产生的社会现象。虽 然我们无法去追溯群租现象的起源，但各国在城市化过程中都无不例外地存在人 口集聚与住房供应矛盾，从而导致社会问题的现象，如孟买现象、墨西哥现象、 巴西城市贫民窟现象等，这些现象与群租现象在本质上有一致性，相关研究可为 本文提供借鉴。 经过查阅文献资料和进行网络搜索发现，目前国内外就群租现象进行专题研 究的书籍和论文还不是很多。一方面，国内对群租现象的关注，只不过是近卜2 年的事情，尚属于“新生事物”；另一方面，国外发达城市由于法制比较健全， 管理比较规范，由群租引发出的社会问题较少，因此这类专门研究也比较少。尽 管如此，作为一个社会问题，群租还是引起了包括社会学、法学、经济学、管理 学等领域的学者，以及政府部门、记者、法律工作者( 如律师) 等各方面的关注。 由于视角不同，各方对群租的看法也就不尽相同。 上海大学社会学教授顾骏认为：群租是一个经济问题，也是一个社会问题， 梳理出群租背后的生活逻辑，才能认识群租现象，找到问题治理的有效思路。顾 骏指出，针对群租现象采取一定的整治措施是必要的，但无视生活逻辑，出于某 些狭窄目标随意扭曲生活逻辑，有可能导致人类需求及其满足发生困难，社会出 现功能性失调，公共管理面临难题。必须认真研究各国城市发展的过程，从殊途 同归的轨迹中，找出共同的生活逻辑。群租这样一种具有复杂内涵的社会现象， 需要设计出同样复杂的社会政策和公共管理机制来加以处置。只有城市人的正常 需求得到满足，城市居住格局才能改善，社会阶层关系才能和谐，公共管理才能 减负，群租问题的综合治理也才能见效。 卫志民在群租愈演愈烈，原因不在法律缺失而在于经济一文中指出，群 租肯定会产生一系列的问题，但不能够成为通过立法禁止群租的理由，因为穷人 也不能被剥夺居住的权利。社会的管理者是受纳税人之托来为社会提供公共服务 。如韩俊，崔传义，赵阳：巴西城市化过程中贫民窟问题对我国的启示，三农中国2 0 0 5 年第3 期。 。顾骏：群租现象背后的生活逻辑，解放日报2 0 0 6 年7 月2 5e l 的，是人民的仆人，不能仅从自身工作简便的角度出发，更不能只考虑强势阶层 的呼声和诉求，动辙以禁代管。群租问题愈演愈烈的根本原因不在于法律缺失， 而在于经济原因。 清华大学教授秦晖在解决穷人住房问题的思考文中，从逻辑上的可能性 和国际上的实践出发，介绍了城市化过程中解决下层市民住房状况的几种情况： ( 1 ) 穷人买不起商品房，政府又无力提供福利房，于是“不给福利给自由”，允 许他们“私搭乱建”。由此形成的是“孟买式”贫民窟。在第三世界国家的大城 市中这是常见的情况。( 2 ) 政府提供住房福利，例如廉租公屋。这是很多市场经 济国家稍有经济实力后都会做的。香港地区、新加坡是我们熟悉的例子。就连最 发达如美国，也是这样做的。像纽约的哈勒姆、芝加哥的罗伯特泰勒区，这些也 被俗称为贫民窟的社区与“盂买式”贫民窟其实截然有别，它们实际上是经过规 划的廉租公寓楼群，建筑景观与配套设施应当说不差，但社会秩序与治安不良， 仍有贫民区之名声。( 3 ) 仍是商品房，但通过政府干预帮助穷人购买。如批出优 惠或免费地皮，规划低标准住宅区以降低房价、提供优惠贷款，鼓励支持二手房 市场等。北欧一些“福利国家”早期多采取这种方式。( 4 ) 穷人团结起来在政府 主动资助下，或经过斗争获得政府承认后，成立住房合作社，自行集资建房。以 色列的犹太移民城镇是政府支持这种方式的典型。拉美一些大城市的“抗争社 区”，如厄瓜多尔首都基多的“波斯科合作社区”等是争来的典型。但这种方式 需要特殊的凝聚力，很难仿效。( 5 ) 取消迁徙自由，设立准入限制，把城市列为 拥有某种特许身份者的居住地。无此种身份的穷人不许进入，已进入者受到惩罚 和驱逐。比如，朝鲜等极少数国家就是这样做的。 傅渊在群租问题的治理途径探讨文中认为，“群租现象”确实给社会管 理带来了一系列负面问题，在城市房价高位运行、廉租住房体系尚不完善的市场 条件下，对群租现象采取“疏”的政策要比“堵”更合适。在确认合法的前提下， 对租赁当事人提出相关的限制条件、对行政执法部门赋予相关的监管权力，是一 个较好的出路。并从立法途径和管理途径两方面探讨了群租问题的治理途径。 2 0 0 6 年7 月1 8 日，上海市立法研究所邀请有关部门召开“群租现象法律对 策研讨会”，从法学、行政管理以及社会学角度进行研讨。回这次研讨会的学术 成果在于，把群租现象置于社会发展的进程中，从法学、行政管理以及社会学等 多学科出发，而不是简单地进行定性，为进一步研究群租现象提供了方法论上的 借鉴。此外，赵旭等撰写的解决农村人口转移到城市后的住房问题探索，四上 。参见焦点房地产网h o u s e f o c u s c n ，2 0 0 6 年1 0 月2 3 日，原载中国青年报。 。参见h t t p ：哪$ o u f u n t o m ，2 0 0 5 年9 月2 0 日，原载经济观察报。 。参见上海房地2 0 0 7 年第5 期。 。相关报道，参见h t t p ：x m z k , x i n m i n v e e k l y , c o m c n t g 2 0 0 6 0 9 t 2 0 0 6 0 9 0 4 1 0 8 9 7 4 2 h t m 。参见上海房地2 0 0 7 年第3 期。 海市房地资源局、上海市房地产科学研究院上海外来务工人员住房问题研究 课题组，上海市房地资源局城镇处上海郊区外来务工人员居住问题调研报告 等相关研究成果，拓宽了本文的研究思路。 第三节研究范围与研究方法 一、研究范围 房屋租赁市场是城市房地产市场的一个重要的组成部分。由于房屋作为商 品，既有普通商品的共性，同时又因为其涉及人民群众的安居而有特殊性，故又 不是一般意义上的商品。从这个意义上说，城市政府对房屋租赁市场进行规范和 管理，显然具有公共管理的属性。然而，由于历史的原因和我国特殊的国情，决 定了城市房屋租赁管理涉及多方面内容。按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公 有房屋的租赁和私有房屋的租赁。按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的 租赁和非住宅用房的租赁。相应地，房屋租赁管理就可分为公有房屋租赁管理、 私有房屋租赁管理，住宅用房租赁管理、非住宅用房租赁管理等。 作为申请公共管理硕士的学位论文，本文选取城市公共管理( 房屋租赁管理) 中的一个问题群租现象作为研究对象，试图通过解剖麻雀的方式，对上海房 屋租赁市场中出现的群租现象进行研究，探析群租现象产生的原因，并在此基础 上寻求加强对群租现象进行管理的一套完整的和完善的应对之策。 二、研究方法 本文以马克思主义政治经济学、社会学、公共管理学、法学等理论为依据。 通过查阅文献、调查统计、归纳分析、对群程房客的重点访谈等获取研究所需素 材和数据，采集群租的第一手资料，进行深入分析。同时，通过向房地产行政管 理部门有关领导、专家咨询，了解当前政府治理群租现象的思路、方式和方法， 并进行简要评价。在此基础上，运用政府治理、现代公共管理理论和社会公平等 理论，对发生在上海的群租现象进行实证研究、比较研究和对策研究。 第四节论文特点及创新之处 一、选题意义重大 本文选择与市民百姓日常生活紧密关联的群租现象作为研究对象，既关系到 中低收入人群的居住权利实现( 体现社会公平) ，又关系到城市其他市民的生活 质量。选题紧扣当前城市公共管理中的热点难点问题，对促进城市住房制度改革， 实现宪法规定的公民居住权，促迸社会和谐具有重要的理论意义和现实意义。 二、研究具有初创性 作为城市公共管理新“发现”的问题，目前国内这方面的专题研究尚不多见， 形成的相关论点差异较大，可供借鉴的研究成果相对也就较少。作者结合自身工 作实际，对这个课题开展初创性研究，体现了一定的开拓性。 三、实证研究方法的充分运用 本文在数据运用方面，均为近年来权威部门发布和实际调查的数据，同时从 上海市房屋行政管理部门采集第一手资料和对群租房客的重点访谈，使得本文的 实证性特点凸现，研究结论也更具信服性。 四对策建议的针对性较强 作者结合在房地管理部门的工作实际，对群租现象产生的原因进行了多角度 探讨，使得本文就加强群租管理而提出的对策建议具有较强的针对性和可操作 性，力求为管理者决策提供参考依据。 五、多学科综合研究 本文在研究方法上的特色是跨越了管理学、社会学、法学等学科界限，为今 后更深入地进行住房供应和住房租赁管理研究奠定基础，同时也为更好地掌握跨 学科综合研究方法打下基础。 第五节相关概念界定 一、厉屋租赁 房屋租赁是房地产市场中重要的一种交易形式。城市房地产管理法规定： “房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租绘承租人使用，由承租 人向出租人支付租金的行为。”城市房屋租赁管理办法( 建设部第4 2 号令) 对 此概念作了细化，规定：“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人 从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法”，即这几 种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。综上，房屋租赁是指出租人将房屋交付 承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为，在法律上属于一种财产 使用权在一定期限内的让渡。 二、房屋租赁管理 房屋租赁管理，是指城市政府( 或委托相关部门) 依据有关法律法规：对房 屋租赁行为进行管理，以达到规范市场秩序，维护当事入合法权益的行为。房屋 租赁管理特别是居住房屋租赁管理，是加强城市社会管理和治安管理的一项基础 性抓手，不断加大居住房屋租赁管理的力度，不仅对规范居住房屋租赁市场秩序， 促进房屋租赁业的健康发展，而且对保护公民的合法权益，创建良好的社会治安 环境都具有十分重要的意义。根据上海市房屋租赁条例及其实施意见，房屋 租赁管理主要包括：租赁客体的管理、租赁主体的管理、租赁行为的管理。 三、转租与合租 房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行 为。房屋合租，是指多人( 户) 共同租赁一套房屋而聚居在一起的行为，合租可 能是屋主主动将房屋出租给多人造成的，也可能是因为承租人转租造成的。不管 怎样，其结果是多人同住一屋檐下。 四，群租 一个房地产市场上出现的新名词，没有准确的定义、没有权威的解释，与“转 租”、“合租”等概念相似，却又更多的和“群居”、“杂居”等名词相近。目前， 社会上广泛关注的群租，不同人群从不同角度有不同的定义和理解。 有媒体记者认为，群租是指出租的房屋内，居住的人数超出了正常居住的 人口比例，这种情况多发生在公司为员工租房或者自发的多人合租房，还有就是 将房子作为宿舍分租出去。这种定义强调了房屋内居住的人口数量。 社会学者顾骏认为，群租是一种具有复杂内涵的社会现象，从经济上说， 群租首先产生于房价与房租的巨大背离。群租现象还产生于高端需求不足与中低 端供应不足的矛盾。顾骏虽然没有直接给群租下定义，但其观点融合了社会学和 公共管理学的理论，有一定的代表性。 有律师认为，群租是指出租人将房屋分别向两个以上承租人出租，并订有两 个以上书面租约或者口头租约，以及是承租人及二房东 将承租房屋部分或者全 部在转租给两个以上新承租人并有两个以上书面租约或口头租约，故将这种行为 定义为群租。这种定义从法律层面上强调了租约的作用，似乎应归为法学范畴 的概念。 政府主管部门认为，目前社会上出现的群租，主要是指住宅物业小区内的出 ( 转) 租人，通过将房屋分割搭建成若干小间或放置多张单人或双层床，按间或 按床位出租的经营行为。o 这种定义从公共管理的角度出发，认定群租是一种经 营行为，即所谓的“家庭旅馆”，为政府主管部门采取措施治理群租埋下了“伏 笔”。 o 参见记者带你探秘天津群租现象，淘房网( t a o f a n g c o m c n ) ，2 0 0 7 年2 月1 3 日，原载城市快报。 o 顾骏：群租现象背后的生活逻辑，解放日报2 0 0 6 年7 月2 5 日。 o 承租人将自己承租的房子，转租或分租给他人，俗称“二房东”。参见陆文达主编：上海房地产志，上 海社会科学院出版社1 9 9 9 年3 月版，第4 7 7 页。 o 杜跃平：谈规范群租行为等房屋租赁问题，东方网东方法治2 0 0 6 年8 月1 1 日。 o 内部资料。2 0 0 7 年8 月2 1 日