（公共管理专业论文）我国开征物业税的制度选择与配套政策研究.pdf

摘要 2 0 0 5 年底，随着国家税务总局局长谢旭人在”中国财税论坛2 0 0 5 表示”十一 五期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实旎城镇建设税费改革， 稳步推行物业税，并相应取消相关收费，物业税的开征时闯表已经确定。物业税 的开征已经不可避免，由于国家迟迟没有出台相关的征收细则，关于物业税的基 本模式的争论一直没有定论。笔者在对各家观点学习和吸收借鉴的基础上，对物 业税的立法模式与制度设计进行了个人的总结和阐述；同时对物业税开征时的配 套改革措施进行了设想。 关键词：物业税：税收制度；税收政策 a b s t r a c t a t ”2 0 0 5c h i n af o r t u n ef o r u m ”p r e s i d e n to f ”r e v e n u eb u r e a u ”x i ex u r e n s t a t e d t h a t ，c h i n aw i l ld e e p e nt h et a xr e f o r m ，w h i c hi n c l u d e si m p l e m e n t i n g c o n s t r u c t i o nt a xa n dp r o p e r t yt a xt oa b o l i s hr e l a t i v ec h a r g e i ti si n e v i t a b l et oi m p o s e p r o p e r t yt a x ，a n dt h et i m e t a b l ef o r i th a sb e e ns e t u p f o rt h el a c ko fd e t a i l e d r e g u l a t i o n sf r o mg o v e r n m e n t ，t h e r eh a v eb e e nm o r ea n dm o r ec o n t r o v e r s ya n dd i s p u t e a b o u tt h em o d e lo fp r o p e r t yt a xs y s t e m b a s e do nt h er e s e a r c ha n du n d e r s t a n d i n go f d i f f e r e n ti d e a s ，t h ea u t h o rm a k e sh i so w no p i n i o na b o u th o wt ob u i l dp r o p e r t yt a x s y s t e ma n dp r o p o s i t i o n so f r e l e v a n tt a xr e f o r m k e y w o r d s ：p r o p e r t yt a x ；t a x a t i o ns y s t 嘲；t a xp o l i c y 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在 文中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利 和责任。 声明人c 御必 占切z ；年p 月7 d e l 论文指导小组： 彭迪云 陈国荣 教授 主任 聂爱霞讲师 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦 门大学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸 质版和电子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允 许论文进入学校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关 数据库进行检索，有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密 的学位论文在解密后适用本规定。 本学位论文属于 l 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( ) ( 请在以上相应括号内打“4 ”) 日期：一年朋角 日期：年月 日 第1 章引言 1 1 问题的提出 第1 章引言 1 9 9 4 年税制改革以来，我国的财产税制得以初步建立与完善。随着房地产市 场的突飞猛进的发展，我国房地产税制逐渐暴露出了越来越多的计划经济的烙印 和税制缺陷，主要表现在税制结构上的流通与保有税收不平衡、财政体制上的事 权与财权不统一、计税依据的不公平与不合理、税费种类交叉重复且税费相互挤 占以及税负不公助长了贫富不均等方面。这些都与我国建立和完善社会主义市场 经济体制的目标不相适应，国家也无法分享因经济发展导致的房地产增值的增益 分成。 2 0 0 2 年1 2 月，在由吴敬链主持的”中国财政体制进一步改革”会议上，课题组 外方专家代表一美国财政学会会长罗伊伯尔提出了中国财政分权的建议。他主 张给地方政府一、两个主要税种，并通过科学体系评估和制定地方政府的最低支 出事权，平衡地方政府的支出事权和财力分配。在这里，他建议给地方政府的税 种就是物业税。 2 0 0 3 年l o 月，党的十六届三中全会通过的中共中央关于完善社会主义市场 经济体制若干问题的决定中指出：”实施城镇建设税费改革，条件具备时对不 动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”由此，”物业税”一词进入百 姓视线。 2 0 0 3 年1 1 月，财政部部长金人庆与国税总局局长谢旭人一同出席”中国财税 论坛2 0 0 3 。这次论坛上传出了中国下步税制改革的七大方面内容，其中就包 括物业税。 2 0 0 3 年1 2 月，在一次媒体举办的企业领袖年会上，央行行长周小川对物业 税概念发表了较为详尽的见解，引起了媒体广泛关注。 t f 当人们猜测物业税是否也会像遗产税一样”千呼万唤不出来”之时，2 0 0 4 年1 月1 5 r ，广东省财政厅厅长刘昆在全省财政工作会泌上透露，广东有可能在 当年对不动产开征统一规范的物业税。 2 0 0 5 年2 月财政部副部长楼继伟曾透露，物业税f 在做模拟测算，不久将在 我国开征物业税的制度选择与配套政策研究 国内部分地区试点，首批确定的试点地区包括北京、重庆、深圳。 2 0 0 5 年3 月2 0 曰，财政部副部长肖捷在出席”中国发展高层论坛”时明确表示， 我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推 进房地产税铡( 物业税) 改革。 2 0 0 5 年1 1 月，国家税务总局局长谢旭人在”中国财税论坛2 0 0 5 ”上再次表示， ”十一五”期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改 革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费，物业税的开征时间表已经确定。 综上可见，我国开征房地产税( 物业税) 已成定局，”明租、正税、清费”将是 房地产税制改革的基本方向。 1 2研究的目的与意义 物业税的开征时间表已经确定，但是有关物业税的概念及具体征收细则仍未 确定，究其原因之一是理论界对物业税的讨论莫衷一是，难有权威说法。本文集 笔者所学试对以下四个问题进行探讨，希望对物业税的细则设计及开征有所裨 益。 1 、什么是物业税? 据新浪网进行的一项调查统计显示，时至今日仍有4 1 0 8 的被调查者表示不清楚物业税的概念，另有1 8 0 1 的人表示从来没听说过这一概 念。 2 、开征物业税的效应如何? 开征物业税动议的提出，正逢中国”圈地热”、” 房产热”和”投资热”的高涨期，其实施可以说对各利益集团，包括政府、房地产 业和消费者等都将产生不小影响。 物业税最大的利益群体首先是政府。现在有些地方政府已经将土地基本出让 完毕，当地政府已经很难再从土地出让中获取巨大的利益，只有通过物业税的征 收形式才能维持政府继续从土地上源源不断地获取利益。 其次，房地产开发商也会从中受益。目前涉及到的很多房地产税都是由房地 产开发商支付的，这无疑占用了房地产开发商大量的开发资金。当开征物业税后， 部分税费由房产的持有人每年来支付，如此一来房地产商的开发成本和所占用的 资金量会相应减小，因此，开征物、i k 税对于房地产开发商来说是一个极大的鼓舞。 。谢旭人”中国财税论坛”开幕讲话，h t t p ：w w w c h i n a t a x g o v c n v i e 州s p ? c o d e = 2 0 0 5 1 1 1 9 1 1 5 4 4 9 1 3 3 9 ； 2 第1 章引言 再次，房地产评估机构也能从中获取巨大的利益。孟勤国认为，物业税开征 后，房地产评估机构就具有了最广阔的市场发展空闻。虽然目前房地产评估机构 也有一定的业务量，但在物业税开征后这将成为经常性的工作。 最后，对消费者而言，持有房产费用的提高将打击日益高涨的4 炒房热”。对 正常的购房者而言，物业税的优惠减免政策又将维护税收的公平原刚。 3 、物业税的立法模式与基本框架如何选择和确定2 理论界对于物业税的立 法模式与基本框架一直争论不体，国家也迟迟没有出台明确的政策。 4 、物业税开征的配套政策应当如何设计和落实? 物业税本身不是万能的， 其本身具有很多缺陷。要使物业税发挥其应有的作用，配套政策的到位不可忽视。 1 3总体思路与研究方法 本论文以房地产保有阶段的税收即物业税作为研究对象，对物业税的定义、 效应、立法模式、基本框架和配套体系进行了探讨。论文的主体部分包括四章， 主要内容如下： 第2 章主要包括三个方面。其一是描述物业以及物业税的定义与特点，使读 者很快能够接收物业税这一税种的要义。其二是吸收与学习国际物业税立法的做 法与经验借鉴。其三是对物业税的开征效应从财政、经济和社会三个方面进行阐 述。 第3 章主要是对我国设立物业税制度中最重要的也是争论最多的立法模式问 题进行分析与表明笔者观点，即物业税并不能取代土地出让金，征收模式宜采用 混合分离制。 第4 章主要是从物业税制各要素考虑，将建立税收制度各要素包括纳税人、 计税依据等方面予以明确，笔者力争将物业税制的设计进行全方面的阐述。 第5 章重点研究了我国开征物业税还需要对哪些制度进行配套设置，毕竟物 业税不是万能的。 本论文在研究和写作过程中运用了文献阅读法、比较研究法、制度分析法、 统计分析法以及理论和实践相结合、定量与定性相结合等研究方法。 。物业税开征仍漫长具体征收细剐难确定，h t t p ：w w w c h i n a h o u s e c o n t n c w s r l c w s t m ! 2 0 0 5 1 2 1 5 ，6 8 4 9 9 s h t m l 3 我国开征物业税的制度选择与配套政策研究 第2 章物业税的理论概述 2 1 物业与物业税 2 1 1 物业的概念与特征 一、物业的概念 ”物业”一词来自于香港方言，英文名r e a lp r o p e r t y 或r e a le s t a t e ，表示 房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产 的别称或同义词。在香港房地产法一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单 元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产：既可以是一 套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。应当注意 的是，尽管“物业”一词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的 概念在很多方面还是存在着差别。一般来说，”房地产一词涉及宏观领域，泛指 一个国家或地区的整个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单 项的房地产，或一项具体的实物资产。 二、物业的特征 ( 一) 物业的自然属性 物业与其他事物样。也有自己独特的性质。首先是它的自然属性，即物业 是一种区别于其他物质的物质形式，它具有以下特征： l 、固定性。物业的固定性主要是指土地、建筑物的不可移动性或位置的确 定性。任何人都无法用物理移动的办法将己建成的某一物业从一地移到另一地， 更不能移动其在法律上的意义。这就是物业的固定性。 2 、耐久性。物业的耐久性主要是指物业拥有长久的使用寿命期。建筑物在 建成以后，如无特殊情况，物理寿命可达数十年至数百年，具有供人们长期使用 的功能。物业的使用长期性决定了物业可以一次性售出，将其价值一次性收回： 也可以出租的方式，在较氏时期中将其价值多次收回。 3 、多样性。物业的多样性主要是指建筑物构造、外观、功能等形式的多样 性。建筑物的多样性是由很多因素造成的，不同的建筑目的、建筑技术、建筑材 第2 章物业税的理论概述 料、建筑豇l 格，建筑物所处的自然环境和经济环境，建筑物本身的技术条件等， 造就了建筑物在外观、结构、功能等各方面的多样性。正是由于物业的多样性， 造成不同物业的市场价值各不相同。 ( 二) 物业的社会属性 物业的社会属性，主要包括以下内容： 1 、经济属性。它表现为物业的商品属性及瓷本属性，即物业是一种商品， 物业的生产、经营、交换、分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的 一切运行须符合市场经济的客观要求。物业的商品性是由物业的价值、使用价值 以及商品经济规律所决定的。物业作为一种资产，也可以说作为一种资本，在市 场活动中进行买卖、租赁和抵押，实现商品的价值和使用价值，物业镌开发、建 造、销售和管理都是商品经济活动，遵从价值规律。物业的资本性决定了物业是 可以保值和增值的。物业的这一特点，主要来自予物业作为房地产的价值能力。 房地产作为一种资产，在其固有的物理性质中具有永久性和长期性，可以最小限 度地受到外界自然力的影响。在商品经济活动中，作为固定资产的房地产在消费 以后，不仅很小程度地受到经济波动的影响，而且其周边环境的发展，会使处于 其中的房地产的价值得到提升。 2 、法律属性。它表现为房地产的物权关系或权属性。在我国的法律中，房 地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权及其占有土地的使 用权。物业的权属性也就是物业的法律特性，主要反映的是物业的权属关系，也 就是房地产物权。 2 1 2 物业税的概念与特征 一、物业税的概念 目前世界各国的房地产税主要有三种类型：一是房地产保有税类；二是房地 产取得税类；三是房地产所得税类。房地产保有税向保有房地产的所有人或占有 人征收，是对财产本身的课税，主要税种是财产税；房地产取得税是对取得房地 产所有权者的课税，依据取得方式设置，主要税种包括遗产税、赠予税、印花税 等；房地产所得税是以经营、交易房地产的个人或法人为对象，就其所得或增值 收益课税。按照这一分类，现行世界通行房地产税体系中，一般更注重的是房地 我国开征物业税的制度选择与配套政策研究 产保有税，我国即将开征的物业税就是属于财产税下的对物业保有阶段征收的税 种。 笔者将物业税定义如下：物业税是对在境内拥有或占有不动产的单位和个人 征收的一种税收。其基本内容包括：以在境内拥有或占有土地及依托土地的建筑 物和土地附着物等不动产的单位和个人为纳税人；以纳税人拥有所有权或使用权 的不动产为课税对象；以课税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按一定的比 率计算征收的一种财产税。 二、物业税的特征 物业税作为财产税类，是对存量资产的征税，现代税制中的所得课税是对财 富的流量课税，商品课税的对象是流通中的商品，也属社会财富和货币资金流量 部分，三大税系在征税对象方面的根本不同决定了其对经济运行的影响也是不同 的。物业税具有直接税性质，被认为不具有税负转嫁的可能，属直接税，实际上 财产课税确实较商品课税难以转嫁，即不动产税对经济运行的扭曲作用很小，具 有典型的税收中性特点，而所得税、商品劳务税等税种直接影响纳税人的经济决 策，运用不当会直接影响到经济运行的效率，另一方面，对财产课税在扩大税基 方面也有着所得税、商品劳务税所不可替代的作用。由于对财产课税的收入主要 用于为本地区提供公共服务，随着经济的发展、财富的积累，税基会扩大，税源 具有收入增长潜力，有利于形成“多征税一多提供公共服务一财产增值一税源增 加”的良性循环机制。 ( 一) 物业税是财产税 从理论上说，物业税作为财产税与其他税种相比较，具有以下明显的优点： 1 、符合公平原则。财产可以作为测度个人纳税能力的尺度，有财产者即有 纳税能力：财产愈多，纳税能力愈大。因此，符合按纳税能力决定税负轻重的公 平原则。 2 、符合受益原则。开征物业税，有利于实现”谁受益，谁支付的原则。例 如，周边的环境因政府的投资得以改善，使得房产升值，如果开征物业税，周边 受益的居民就要因为房产升值而多缴物业税。 3 、税源充足，税基稳定，收入有保障。以财产的收益为计税依据，税源相 。米建国、庞风喜，改革财产税制应成为完善地方税制的突破口， h t t p ：w w w d r c n e tc o r no n n e wo r o d u c t d r c e x p e r t l s h o w d o ca s p ? d o ci d - - 1 9 8 4 1 5 6 第2 章物业税的理论概述 当充足；以财产价值为计税依据的标准，不受经常变动因素的影响，收入稳定可 靠。随着我国住房制度改革的进一步深化，私有住宅房屋的数量与价值都将大幅 增加。再加上我国的经济正处于发展阶段，土地必将增值，从而导致房价上涨， 保证了物业税有充足的税源。对于企业和居民个人而言，固定资产代表了一种相 对长远的资本投资形式，税基稳定，不会发生税基的大量地区性转移，因此，可 以成为地方政府一个相当丰富的税收来源。 4 、有利于矫正财富分配不均，促进社会经济的发展。 5 、可以弥补商品税和所得税的不足，发挥独特的调节作用。 ( - - ) 物业税是个别财产税，是物业保有阶段的财产税 与普通的财产税不同的是，物业税是对纳税人的个别财产即拥有的物业或日 不动产进行征税，不涉及物业的建设阶段。由于其征税对象为物业，因物业的社 会属性与经济属性带给了物业税与其他财产税类所不同的特征。 1 、物业税可以体现公平原则。由于物业税的税基具有固定性与长期性的特 点，均为有形资产，很难隐藏或转移，因此不会造成不同纳税人之间税负不公的 问题。 2 、物业税可以体现效率原则。由于物业税的税基是房产或不动产，其经营 管理早已有严密的制度，物业的流动必须经过土地部门和产权部门的审批和核 验，因此物权非常明确，再加上纳税依据是评估价值，随着我国资产评估行业的 发展与规范化，纳税人很难虚报或少报财产。因此，从税收征收管理的角度考虑， 有效的实现了税收的效率原则。 3 、物业税作为财产税的缺陷。当然，物业税并非完美无缺。其最大的不足 源于其征收对象，郎房地产。当经济处于萧条或调整期时，房地产价格会因此逐 渐低迷，物业税的税基随之萎缩，从而影响到当地的财政收入。当然，地方政府 也可以简单地将物业税税率提高，得到同样的财政收入，但由于经济处于不景气， 政府提高税率可能会使经济跌入更低谷，因此地方财政收入如果单纯依靠物业税 也将面临一定的财政收入风险。此外，物业税的缺陷，还有可能会遏制包括建筑 改善和维护方面的投资；按市价为基础对房地产拥有者征税，在房价上涨阶段， 实质上对一部分未实现的价值征税，不尽合理等。 我国开征物业税的制度选择与配套政策研究 2 2 物业税立法的经验借鉴 2 2 1 国际征收物业税的做法 世界各国对房地产的课税主要有三种情况：有的国家只征收转让房地产的行 为税，以流转额为计税依据：有的国家对保有房地产课税，以房地产的评估值为 计税依据；有的国家对转让房地产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。 一、香港的做法 在香港特别行政区，拥有坐落在香港的土地或物业的业主，须按物业的租金 收入缴交物业税。税额是按每年租金收入减去2 0 作为修葺及支出后，再以1 5 计算。因为有扣除项，香港的物业税要比澳门低不少。物业税是针对租赁收入征 收的税项，从它的计征方式上也可以看出，它完全是从租计征的。香港物业税的 税率近年略有增加，如2 0 0 3 年为1 5 5 ，2 0 0 5 年则为1 6 。香港的物业税和我们 将要开征的物业税含义不同，实际上相当于大陆的房产税和营业税。但是，香港 的差饷则类似我们目前理解的物业税。差饷是对拥有土地及楼宇等不动产者课征 的一种间接税，无论物业是否出租，都须缴纳差饷，即使物业空置也是如此。差 饷的计征依据是应课差饷租值，是由香港差饷物业估价署评定的。差饷税每年调 整，近年在5 左右。 二、加拿大的做法 加拿大的温哥华，地产财政的主要来源是地税( 物业税) 收入，约占总财政 收入的5 8 4 、而温哥华的地税不是按土地面积征收的，而是按物业的总价值( 土 地和房屋) 分另4 情况，按不同税率征收，以此抑制贫富差距无限拉大，并通过对 贫苦居民的福利补贴来保持社会的基本平衡。温哥华市政府对物业管理非常严 格，对房地产每年评估一次，评估由政府主持，费用也由政府负责。依据评估总 价值征收地税，自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，而地税也不 相同。对自居、退伍军人、6 5 岁以上老人、残疾人优惠3 0 一5 0 。除此以外，不 仅1 0 0 收税，对拥有二套住宅的人还以高税率征收。 逾期缴纳物业税，不但会被罚款和抽取利息，连续三年欠缴，市政府更有权 第2 章物业税的理论概述 将物业拍卖。 三、荷兰的做法 荷兰对房屋课征的税收，一种是地方政府课征的财产税，主要课税对象是房 屋。第二种是房屋消费税，对房屋使用者课征。另外，中央政府征收的净值税也 包括对房屋征税。 荷兰的财产税属地方税收，是地方政府为数很少的几个税种中最重要的税 种。课税对象包括土地、房屋等不动产和某些动产。但主要是房屋，因对许多土 地有免税规定。房屋价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定，税率由各地 政府自定。 荷兰中央政府征收的净值税，课税对象也包括个人住宅和营业甩房。对营业 用房有减免规定，在1 3 1 万荷兰盾以下的房屋金额免税，超过1 3 1 万荷兰盾以上 的减征4 0 的税款，减免税额最高不得超过5 8 万荷兰盾。对低收入者以房屋租赁 维持生存都给予减税照顾。 荷兰对房屋使用者征收一种房屋消费税。纳税人是房屋消费者或使用者，包 括自用房屋和租用房屋的人。计税标准为房屋租金和房屋内使用的家具的价值。 税率是比例税率，按家具和房屋租金分别课以不同税率。允许从租金中扣除一定 数额，就其余额课税。 荷兰的这种税收制度显得与众不同，它的净值对营业用房有减免，而对个人 住宅没有。它的房屋消费税可以说是世界上独一无二的，这种税收政策鼓励业主 将住房出租。另外，它还鼓励低收入者出租房屋。 四、法国的做法 法国采用土地年度税的形式征收不动产税，在这个名目下包括三类房地产 税，即“未建成区的地产税”、“建成区土地税”和“住宅税”。 按规定，“未建成区的地产税”由空地的所有者缴纳税金，征税根据是土地 的出租价值，其税金减免部分是2 0 ；“建成区土地税”由建筑物( 住宅或其他建 筑物) 的业主缴纳税金，征税根据是建筑物的出租价值其租金减免部分是5 0 ； “住宅税”由住宅居住者缴纳税金，但没有减免部分。 在上述三类房地产税中，有两类是由业主缴纳，一类由居住者缴纳，由业主 缴纳的两类考虑了业主的成本，因此有减免部分，而由居住者缴纳的一类则没有 我国开征物业税的制度选择与配套政策研究 减免。可见对于出租的房地产来说，其税负是分别由出租方和承租方承担的。从 其税收政策中，看不出明思的鼓励或不鼓励出租的取向。 2 2 2 物业税立法的经验借鉴 虽然从各国物业税的税收性质以及征收方式与方法都不尽相同，但总体来说 都存在着共同的政策取向。加之物业税课税历史悠久，各国均在实践中取得了不 少可资借鉴的成功经验，为我国物业税立法提供了很好的经验借鉴。 一、物业税在各国地方税种和房地产税制中占居主导地位 一方面，从各国对于房地产征管过程的经验表明，对于房地产各环节中各国 更加倾重于保有环节。因为对保有环节课税将会刺激土地、房屋的经济供给和频 繁的交易活动的发生，有利于房地产要素的优化配置。其次，对房地产保有阶段 的征税有较强的持续性，还能给政府带来稳定的财源。再者，每年对物业价值的 评估可以充分体现物业的价值变动，防止政府税收的流失。而物业税正是房地产 保有环节的主体税种。另一方面，由于物业及物业税的居住基础属性，非常适合 作为地方税种，在各国地方税种中物业税承担了主体税种的职责。这种向地方政 府倾斜的税收格局把事权和财权有效结合起来，形成了良性机制，激发了地方政 府征收物业税的积极性。 以我国的台湾为例说明以上两点：我国台湾在房地产取得环节收取遗产税、 赠与税、土地增值税，而每年都要收取地价税、房屋税。而房地产税收的收入比 例已与所得税相差无几，成为地方财政收入的第二大税种。 二、物业税税制设计体现了“宽税基、少税种、低税率、重征管”的原则 1 、“宽税基”原则。即物业税的税基涵盖范围较宽，除了对于公共、宗教、 慈善机构的不动产实行免税及对个人在减免条件以内的物业实施减免外，其余的 均要征税。 2 、“少税种”原则。该原则包括两个方面的含义：一是“少税种”和“分 税种”的统一。国外设置的有关房地产的税收种类相对较少，很多国家和地区只 开征了不动产税、所得税、转让税等几种。但并非意味着税种越少越好，各国( 地 区) 房地产保有税多为房地分设税种，并按照不同税率征收。例如，加拿大对土 地和房产分别评估并设定税率；法国则分为“未建成区土地税”、“建成区土地 第2 章物业税的理论概述 税”和“住宅税”；我国台湾地区分设地价税和房屋税。二是“明税”和“少 费”。其实，房地产行业税负重，很大一部分原因在于收费项目繁多，缴费负担 重，全部归罪于税收是不公平的。做到“明税”、“少费”，既可以避免因税种 复杂而导致重复征税等不公现象的发生，又可以降低税收征管的成本，提高税收 效率。 3 、“低税率”原则。“低税率”是指主体税种的税率普遍水平不高，总体 税收负担较轻，从而减少了纳税人的心理恐惧。海外国家和地区的房地产税税率 虽然不高，但是却能在税基较宽、征收效率较高的条件下，为地方财政创造相对 充足和稳定的收入来源。由于房地产保有税的税基较大，考虑到人们的承受能力， 各国规定的房地产( 物业) 税率一般都不高。椤l i 如，目前美国各州和地方政府的平 均税率为i - 3 。在加拿大多伦多市，2 0 0 3 年物业税税率为1 。我国香港地区近 年来税率在5 左右。但物业税率设置还要考虑按物业分类设计，对于物业的不同 用途按不同税率课税。例如，美国对住宅、商业、工业等不同用途的房产分设不 同税率：我国台湾地区对住家用房、非住家用房屋以及混和性质的房屋分别规定 不同的税率等。 4 、“重征管”原则。若征管手段无力，再好的税制设计也会影响税收公平 原则。从征管手段来看，大部分发达国家和地区已形成了一套相对成熟的征管机 制。税务机关能从不同渠道收集有关物业税、纳税人以及房地产市场的相关信息， 部门之间的协调配合，并在此基础上建立了完善的房地产登记制度、房地产评估 机制和有效的责任机制。特别是计算机的普及大大方便了产权登记的公开查阅， 限制了私下交易，堵塞税收漏漏，减少了税收流失。各国或在其税务机关或在其 政府中设有专门的房地产估价部门，配合房地产税的征收，部门还专门设有财产 评估机构，如英国的资本税收办公室，美国的财产管理处和财产评估办公室，新 加坡的产业估价及核税处等。 三、物业税的计税依据趋向于按照房地产的市场评估价值进行征收 目前，各国物业税的计税依据大体有三种：土地面积、市场价值、其他价值 ( 如账面价值) 。在市场经济比较发达、税制比较完善的国家，通常以市场价值作 为计税依据，因为以市场价值为计税依据可以使税基具有弹性，随着房地产市场 价值的上涨，税基扩大，物业税的收入也会相应增加。并且，市场价值能够较客 我国开征物业税的制度选择与配套政策研究 观地反映纳税人的纳税能力，有利于实现税收公平原则。 四、物业税实旌适当的减免政策，以体现社会公平 各国( 地区) 物业税的税收减免政策基本上都包括如下内容：一是对政府、 军队、宗教、教育、慈善等非盈利组织实行免税；二是对自用住房实行免税；三 是对低收入者购房和租房给予税收优惠政策；四是对于一些特殊人群( 如老人和 残疾人) 减税或免税。同时，为了体现社会公平，防止贫富过于悬殊，也考虑对 土地所有者和拥有豪宅的人群课以重税。 2 3 我国开征物业税的效应 2 3 1 物业税的财政效应深化财政体制改革，建立地方主体税源 我国借鉴西方的财政分权理论与财政体制改革经验，于1 9 9 4 年开始实行了 分税制改革，开始规范财政分权的体制。一方面，分税制划分了中央和地方的事 权和支出范围以及税收收入；另一方面，也在各个地区建立了两套税务机构：国 税和地税。同时，通过转移支付达到地区间的财力均衡。但是，我们应当看到从 税权划分的角度分析，现行分税制保留了旧体制的痕迹，存在着明显的缺陷与不 足。主要表现在： 一是税权划分表象化。税权划分的内涵表现在立法权划分、税种划分、收入 划分、征管权限划分等多方面。然而，1 9 9 4 年分税制中的税权划分却表象化为 征管权限划分与收入划分，对于立法权划分、税种划分几乎没有合理的整体考虑。 二是税种划分杂乱化。由于立法权过分集中，税制改革又不到位，整个税种 划分显得杂乱无章。虽然地方税种已经达到有1 0 多个，但整体规模仍然过小。 三是收入划分单向化。1 9 9 4 年分税制改革基于当时形势要求，对地方的合 理收入规模缺乏合理分析与测算，使得地方税收入规模较小，根本不能满足地方 政府的支出需要。据2 0 0 4 年中国统计年鉴统计，自1 9 9 4 年分税制改革以来， 中国财政总支出的6 9 都集中在地方政府，但在收入方面，中央占据了将近5 2 ， 地方政府财政收入约4 8 ，地方政府收不抵支的问题十分严重。于是地方政府、 部门以各种名目开征具有税收性质的“基金”或“费”，严重影响了政府行为的 规范性。 第2 章物业税的理论概述 地方政府缺少稳定的大宗税源，而物业税的开征无疑在规定房地产税费的基 础上为地方政府带来了长期稳定充裕的税源，符合税收的财政原则。从物业税的 特点和国际经验来看，物业税作为地方主体税种较其他税种的优势明显： 一、符合受益原则 经济效率要求地方辖区提供当地居民偏好的地方公共产品，其供应成本与受 益的地理边界相联系。受益原则要求地方辖区的税收管辖权的范围与其地理边界 相一致，以便最大限度地减少地方税对地方经济的扭曲。国际经验表明，大多数 辖区的居民不动产税相当地符合受益原则。因此，从合理的地方财政原则来说， 受益税必须是居民基础税。 地方税必须是基于居住基础，因为对于居民个人来说，公共服务提供的利益 是一种展终受益，按照受益原则，要求人们在其受益地付费，而受益地就是服务 消费的发生地，也就是居住地。基于受益原则，某些税种的征收对象获是收益大 小与当地政府提供公共服务的优劣息息相关，因此，此类税种若税负较熏则意味 着享受了较好的公共服务，较重的税负就会被较好的公共服务所抵消，不会出现 税基向税负较低的地方转移的现象，适合地方征收。 二、符合区位效率原则 为使地方政府不会因为征收地方税而导致税基流失到其他辖区，导致税收减 少，需确立地方税区位效率原则。地方税的税基应该是不流动的，对税率的变动 没有弹性。基于居民基础的地方税可以避免辖区间的税收输出。从理论上讲，应 将税基比较固定的税种即税基具有非流动性的税种划给地方政府，地方税一般地 说只能是以居住地为基础的税，这些税只对本辖区居民征收，并且税负最终归宿 于本辖区居民。从这个角度来说，对不动产征收财产税性质的物业税是符合区位 效率原则的。 三、符合收入弹性、稳定性与透明原则 地方税的收入应该可靠并可以预测，足以满足地方政府政党开支需要并且有 充分弹性。收入稳定要求收入不应因为经济周期和其他原因而波动过大；收入弹 性要求收入的增长就与地方经济增长保持适当的平衡。此外地方税应该对当地居 民有较高的透明度。 四、符合有效征管原则 我国开征物业税的制度选择与配套政策研究 地方税的征收应该有利于降低征收管理成本，提高征收管理效率，使地方政 府在征收管理方面没有特别的困难。从税收的管理角度看，房地产特有的不可隐 匿性与地域的差异性，决定了物业税适合由地方政府负责征收。一方面地方房地 产管理部门可以提供完备的产权户籍资料来保证征税对象的确定；另一方面，地 方税务负责征收管理也符合征收的便利原则，降低税收成本。 综上所述，由于物业税拥有稳固的税基，充裕的税源，征管的便利，物业税 有理由也应当成为地方税收的主体税种，同时也能激励地方政府优化投资环境， 提升辖区房产价值，扩大税源，保证地方财政收入的稳定增长，形成良性循环。 2 3 2 物业税的经济效应平抑房价，抑锚投资 一、税负转嫁功能平抑房价，供求平衡 从本质上说，物业税的开征将一部分原来由房地产商承担的税费转由房产持 有者承担，与现行税制相比房产持有者的持有成本将会增大，而开发商的开发成 本将会有所下降，因此房价从理论上说会有所下降。 从理论上说，任何一个理性的购房者或投资者在开征物业税后所愿意支付的 房产价格不会高于开征前价格扣除后n 年所需缴纳物业税折现值后的价格，也就 是说房产价格的下降幅度应至少等于持有者以后要缴纳的n 年物业税的折现值。 但是房价真的会下降这么多吗? 房产作为一种商品其价格的高低主要受市 场经济规律供求关系的影响，下面笔者试从税负转嫁的角度分析：物业持有 者缴纳的物业税中有多少会真正转化为房价的下降? 税负转嫁是指税法规定的纳税人通过各种途径将其所缴纳的税款全部或部 分地转嫁给他人负担的一种经济现象。在本文中笔者假设纳税方为物业持有人， 而被转嫁方为开发商。商品能否转嫁，关键在于商品价格能否发生变动。在市场 经济中，直接限制价格变动的是商品供求关系。商品供求弹性决定价格的变动程 度，进而决定税负转嫁的程度。 ( 一) 短期模式 第2 章物业税的理论概述 p l s l 、 e t l o q 图1短期模式下物业税的转嫁行为 q 在短期内，住房供给( q ) 无弹性即供给睦线为垂直的s ，开发商没有能力 增减供给量，因而，没有影响商品价格，供求保持原有均衡，对商品增课税收t 后，供给商不能提高该商品价格，来弥补因纳税而形成的损失，因为开发商提高 商品价格。则会使需求缩减，而造成商品积压，可能形成更大损失。在维护供求 原有均衡状况下，开发商只好自己承担全部税收，使收入由p 降为a 。也就是说 物业税的影响t 完全由被消费者通过税收转嫁给了房地产商。 ( 二) 长期模式 我国开征物业税的制度选择与配套政策研究 pds p l p o a o q 1q 0q 图2 长期模式下物业税的转嫁行为 当商品供给与需求都存在弹性时，对该房产课程物业税t 后。由于存在供给 弹性，开发商可以通过增减供应量的手段，提高商品售价，弥补税收损失，将供 应量由q 0 减至q ，价格由p 。上升至p 。，供给曲线由岛上移于s 。，开发商将税负t 中的p o p ，段转嫁给了消费者。 同样，由于商品需求存在弹性，物业持有量可以通过增减物业持有量的手 段，使得开发商无法全部依靠提高售价来弥补t 造成的损失，持有者将t 中的 a p 0 段转嫁给了开发商。 因此，我们可以知道：供给弹性需求弹性= 买方负税比例卖方负税比例 1 、当供给弹性等于需求弹性时，物业税负分别由供需双方各承担一半。 2 、当供给弹性大于需求弹性时，对该商品新课税t ，大部分由需求者( 买 方) 负担，小部分由供给者负担。 3 、当供给弹性小于需求弹性时，对该商品新课税t ，大部分由供给者承担， 小部分由需求者承担。 二、税收的替代效应与收入效应抑制投机 1 6 第2 章物业税的理论概述 ox 3x 2cx lebx 图3物业税的替代效应与收入效应 图中x 代表投机人房地产投资数量，而y 轴则代表投机人其他投资项酲数量。 a b 为开征物业税前的收入曲线，a c 是开征物业税后的收入曲线，点p l 是开征物 业税前的投资均衡点，点p 3 为开征物业税后的投资均衡点。从p 1 至p 3 可分解 为收入效应和替代效应两种效应：收入效应，p l 至p 2 为收入效应，由于对x 课征物业税，使x 的持有成本提高，在收入既定情况下，可投资的房地产数量减 少，对x 的投资将由o x l 减少为o x 2 。替代效应：p 2 至p 3 为替代效应，由于 只对x 增加课税，对y 并不增加课税，使x 的投资成本提高，消费y 的机会成本 相应降低，使投机人以增加y 的投资来替代x 的投资。对x 的投资由o x 2 降为 o x 3 ，而对y 商品投资则由0 2 增至o y 3 。 从我国房地产价格形势来看，我国近几年来房地产价格涨速快，房价节节攀 高，对经济的危害程度不断加重。对消费者而言，从图中我们可以看出开征物业 税后，房产价格会有所下降。其原因有二：一是由于开征物业税后，征税会使购 房者未来的房产持有成本增加，相应的可支配收入减少，未来收入的连续流出， 受收入效应影响必然导致其购买经济适用的房产；二是对于购房用于投资或出租 的居民，开征物业税后其未来养房成本增加，降低未来收益，受替代效应的影响 我国开征物业税的制度选择与配套政策研究 必将部分投资资金转向其他投资项目。 对开发商而言，我们也知道受供求弹性比的影响房价的下降并不会完全由其 承担，供求弹性比越大房地产商承担的比例越小房价降得也就越小，我国现在仍 处于需求大于供给的市场态势，加上丌发商原来承担的部分税费因物业税开征转 移至消费者身上，开发商在物业税改革中的受价格下降的并不大。此外开征物业 税对开发商的投资取向有间接影响，受居民消费取向和不同种类物业的物业税率 不同，开发商必然从开发豪宅转向低物业税率的经济适用房。 2 3 3 物业税的社会效应调节贫富，配置资源 一、调节贫富 物业税是财产税，在对物业所有或占有者自己使用财产征税，具有累进特点， 可以起到分散财产，缩小收入差距作用。因为财产是历年收入积累，同收入是相 联系的，对财产征税一般是对高收入者征税，也体现了税收的公平? 原则。以下 笔者试用洛伦兹曲线来分析说明开征累进税率下的物业税对个人收入分配的影 响进行实证分析： 洛伦兹曲线是反映收入分配平均程度的曲线，见图4 ，纵轴0 i 表示个人收 入百分比，横轴o p 表示人口百分比，按收入水平从低至高排列。o y 表示收入分 配绝对平均曲线，意味着人口百分比和收入百分比是一致的。o p y 是绝对不平均 曲线，表示社会成员中仅有一人得到全部社会收入，其余人的收入全部为零。如 果实际收入分配曲线越接近o y ，则表示社会收入分配越平均，反则反之。 表1一个假设的例子：税前和税后收入分配情况表( ) 人口分组( ) 税前收入( ) 平均税率( ) 税后收入( ) 最低( 2 0 ) 608 4 次低( 2 0 )1 21 01 5 o 中等( 2 0 ) 1 72 01 8 9 次高( 2 0 )2 53 02 4 3 最高( 2 0 ) 4 04 03 3 4 表1 为税前税后收入分配情况表。假定税前收入和税后收入均按人口五等 分，可以看出税后社会收入分配差距缩小，最低2 0 人口和最高2 0 人口的收入 第2 章物业税的理论概述 差距由税前1 ：6 6 7 缩小为税后1 ：3 9 8 。 图4物业税的洛伦兹曲线分析 图4 为税前税后洛伦兹曲线比较，税前洛伦兹曲线为o a y ，税后洛伦兹曲线 为o b y ，税后洛伦兹曲线比税前更接近绝对平均曲线，反映出收入分配差距在缩 叫、。 物业税以房地产所有者或使用者为纳税人，以房地产保有阶段为主要课税环 节，其税额与纳税人拥有或使用的房产、地产成正比，故能弥补个人所得税调控 方面的局限性，能够发挥对人们收入分配不公的平抑效用，在一定程度上改变社 会财富分配不均现象，降低财产的集中度，从而形成个人所得税调节即期个人收 入分配、物业税调节个人财富积累水平，具有连续性、互补性的税收调节机制。 二、配置资源 任何税种的征收，都会对社会资源配置产生影响，物业税也不例外。从对资 本投资方面看，在房产保有阶段，一方面可能对闲置地等课税，促使将非生产 性资源转化为生产性资源，增加用于生产的投资，限制奢侈浪费：另一方面，由 于税负较难转嫁，纳税人可以用扩大生产投资能力、增加收益、提高财产使用效 能等办法，来设法抵消缴纳税款造成的损失，有利于社会生产的发展。虽然物业 我国开征物业税的制度选择与配套政策研究 税作为地方税，各地区税率可能不同，客观上会促使企业地点的选择，尤其是建 筑业、仓储业，在企业主设厂选址时会考虑物业税的税负高低，然而这实际上是 促进了土地资源更好地配置，因为投资者在投资行为发生之前的可行性分析中， 是从总体上考虑，而不是仅从一个方面就决定取舍的，理性的投资者更多的是会 考虑地理环境、基础设施、投资条件、经济发展状态等方面。其次，对土地资源 的配置也将发挥其作用。物业课税中的主要税源来自土地，土地不会像其他资源 那样会增加数额，它是固定的，对土地课税可促进土地被更有效的使用：一是土 地税税额与收益无直接关联，课税会促使土地所有人更有效利用土地；二是对闲 置土地、荒弃土地课税，会扩大土地利用效果，刺激经济发展。 第3 章我国开征物业税的制度选择( 上) 一一立法模式与税收制度设计 第3 章我国开征物业税的制度选择( 上) 一一立法模式与税收 制度设计 3 1 物业税立法模式的选择 3 1 1 各国物业税立法模式及评析 一、两种物业税立法模式的比较 虽然世界各国由于文化、经济发展情况的不同，导致各国物业税的立法模式 有很大差异，但综合世界各国物业税的立法模式无非两大类：一种是一般财产税 立法模式，另一种是个别财产税立法模式。两者的区别见下表( 表2 ) ： 表2两种物业税立法模式的比较 、立法模式个别( 特殊) 财产税立法模 差异项目、 一般财产税立法模式 式 课税财产范围所有财产实旌综合课征仅对士地、房屋、资本分别课征 采用国家( 地区)美国、加拿大、瑞典和德国台湾、香港、新加坡、巴西 优点因整体考虑财产，故较为公平有利于发展中国家，一部分一部 分的完善税制 缺点要求国民纳税意识强、国家征管手段与制横向公平，纵向可能存在不公平 度先进、杜绝偷漏税 由上表可见，作为发展中国家大多采用个别财产税的立法模式，因此笔者建 议我国在征管手段尚不发展，税收法治程度不高的情况下，宣采取个别财产税的 立法模式。 二、个别财产税模式的立法差异 个别财产税模式的国家因对土地和房屋之间关系的不同处理，可细化为三种 不同的立法模式，分别为房屋税附属于土地税的立法模式、房屋税与土地税分别 立法模式、房屋税与土地税混合分离制的立法模式。三者的区别见下表( 表3 ) ： 我