北京老年住宅研究报告.doc

.目录一、各国老年住宅发展情况21.世界人口老龄化趋势22.各国老年住宅的发展32.1美国老年住宅发展情况32.2德国老年住宅发展情况42.3英国老年住宅发展情况52.4日本老年住宅发展情况52.5丹麦老年住宅发展情况6二、我国人口老龄化状况61.我国人口老龄化的特点71.1老年人数量大71.2人口老龄化发展速度快71.3人口老龄化进程超前经济发展水平81.4老龄化在空间分布不平衡81.5中国的老龄化是属于加速度的老龄化92.人口年龄老龄化带来的影响92.1对家庭结构和生活方式造成重大影响92.2对老年人的精神需求提出挑战103.北京人口老龄化对策113.1发展社会化养老113.2创建适合于老年人的社区文化11三、北京老年住宅市场供应情况111.老年住宅市场逐渐兴起112.老年公寓、养（敬）老院严重不足122.1总体供应情况132.2供应结构13四、北京老年住宅市场需求情况141.随着人口结构的变化，居家养老的观念也在发生着变化142.社会上的“空巢家庭”逐渐增多153.目前的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化15五、老年住宅案例分析161.东方太阳城161.1项目概况161.2建筑设计161.3景观设计171.4配套公建171.5物业服务181.6销售情况182.美国佛罗里达州太阳城202.1概况202.2社区规划及产品设计202.3社区生活21六、老年住宅开发建设特点211.住宅设计特点231.1要有功用性231.2要有安全性241.3要有健康性241.4要能确保隐私性251.5便于改造252.户外环境设计特色253.社区服务设施和服务内容特色27七、北京老年住宅市场发展展望29精选范本一、各国老年住宅发展情况1. 世界人口老龄化趋势老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映了人口老化的程度。根据世界卫生组织的资料，一个国家或地区的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%以上（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。自20世纪70年代以来，世界人口年龄结构的老化过程存在两种形态。第一种形态是以传统经济强国欧洲、北美等国家为代表，由于经济和社会保障制度的发展，在70年代其人口出生水平和死亡水平降低，在70年代之后老年人口急速增多，因而出现人口老龄化。第二种形态是以二战后发展起来的东亚地区为代表，这些国家或地区在70年代初人口的出生和死亡水平并不低，但70年代之后下降很快，导致青少年人口相对急剧减少，老年人口比重相对增加的局面，形成人口加速老龄化的现象。21世纪以全球人口年龄结构的老龄化为明显特点，将是名符其实的人口老龄化世纪。随着社会经济的发展，发达国家以及包括中国在内的一些发展中国家已经跨人长寿时代，世界人口日趋老龄化。今后50年间，世界老年人数预计会翻两番，从6亿人增加到将近20亿人。今天每十个人中就有一位老年人，预计到2050年，每五个人中就将有一位老年人，到2015年，世界人口的三分之一预计会步人花甲之年，世界也将随之进人史无前例的老年人口激增时期。从发达国家来看，多数国家的生育率已经下降到更替水平以下，老年人比少儿人口还多；从发展中国家来看，老年人数的增长普遍比发达国家还快。今后50年，预计发展中国家的老年人口会翻两番。人口老龄化已经成为所有国家共同面临的挑战，人口老龄化与老龄问题并不仅仅出现在发达国家，它也是所有发展中国家面临的现实问题。2. 各国老年住宅的发展老年住宅70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年住宅。从国外的情况分析，老年人住宅可以看作是一些社会老龄化的先进的国家，在某种特定状况下的老年人的居住形态。从总体上看，约5%的老年人住在特定老年人的住宅中，加上养老院等设施养老不到老年人总人口的10%，而90%的老年人仍住在普通的住宅中。他们的独居比例极高，受到子女的帮助较少，身体状况和经济问题令人担忧。老年人希望受到保护，在可接受的环境中渡过晚年。2.1 美国老年住宅发展情况美国老年住宅市场的情况比较复杂，以物业为老年人提供陪助、护理和医药服务类型与数量的不同可以分为三类，分别为自住型（Independent-living）老年住宅、陪助型（Assisted-living）老年住宅和特护型（acute-care）老年住宅。自住型（Independent-living）老年住宅为老年居住者提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。但除此之外不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助。陪助型（Assisted-living）老年住宅向居民提供与日常生活相关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。特护型（acute-care）老年住宅在上面两种类型老年公寓可提供的服务之外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。如果按照经营情况的不同分类，美国的老年住宅可以分为赢利性的和非赢利性的两类。盈利性的老年住宅大多为私人公司所办，非赢利性的老年住宅主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴。老年住宅的经营策略也存在区别，有的开发商选择在人口密集的地区经营自住型老年公寓，那里需求很大但开发成本也极高。也有的开发商在远离大都市的小镇建造陪助型公寓，一般只容纳12户左右，规模较小而可以不受相关法律的限制，根据美国老年公寓及护理业项目投资中心（NIC）最近的一项调查表明，住进陪助型老年住宅的美国公民平均年龄是85岁，平均居住时间是30个月。对一个拥有100张床位的老年公寓来说，折算下来每月至少需要34名居住者。市场却要求开发商在控制好成本的前提下、在一合理价位向老年人提供公寓。据NIC不久前的统计，生活在陪助型老年住宅中，三分之二的老人年收入只有25000左右。费用太高会导致大多数老年人负担不起，市场需求不旺已造成负面影响。美国的老年公寓被过度开发和竞争局面不断扩大的内在原因是开发商按照自己的人口调查结论进行决策，缺少政府监控。总体上看，现在美国特护型老年公寓已经饱和，陪助型老年公寓投资已呈现下降趋势，只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报。2.2 德国老年住宅发展情况德国人总收入最重要的部分来自工资及薪金并包括社会保险费用。除此之外还有企业的赢利分红、财产收入、公共社会福利金及其他收到的经常性款项。私人家庭可支配的收入其中将近五分之二来自净工资额和薪金，1/3左右为利润提取和总财产收益，还有明显多于五分之一为社会福利金。老年住宅分为两种体系：社会住宅体系中的老年住宅，全部为无障碍设计，政府对房屋有补贴措施；养老院体系中的老年住宅，以能够自理的老年人为居住对象，是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者将社会体系中的老年住宅和养老院相比邻，以便使两者能够共享所设立的服务网点和急救站。2.3 英国老年住宅发展情况对于英国大多数的老人来说，疗养院是养老的地方。英国规模较大的疗养院有250家左右，主要服务对象是退休和患病的老人，还有一些独居的老人。疗养院的宗旨是向退休老人提供家庭氛围的养老环境，帮助老人恢复自信和让他们享受人生。疗养院里有读报室、缝纫组、健身房、花卉中心等设施。在疗养院里的职业医生和护士，24小时负责老人的健康状况，遇到突发疾病时，疗养院里还有急救病房和救护车。疗养院一般向老人提供有偿服务，费用根据疗养院的档次而有所不同。老人在疗养院里可以享受营养配餐、定期体检、服药指导、健康咨询、心理医疗、老年婚配等各方面的服务。2.4 日本老年住宅发展情况日本的老年人口数在二战以后迅速增加，其占总人口的比例也随之激增。日本65岁以上老龄人口比例为17.4%，平均5.75个日本人中就有一位65岁以上的老人，是世界上人口老龄化程度最为严重的几个国家之一。日本老年人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。由于日本的人工费贵，日本住宅的技术和电器化程度很高。这特别体现在老年住宅和为老年人提供的公用设施上，使得老年人能够在生活中充分实现自助和自理。比如，提供无障碍设施的老年人住宅产品、提供具有看护性质的老年人住宅产品、提供能和家人共同生活的（二代居）住宅产品。通过这三种老年住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老年人基本生活需求的老年社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。2.5 丹麦老年住宅发展情况在丹麦，国家对老年人的社会政策倾向于让他们居住在独立的公寓中。虽然居住在独立的公寓中，但从建筑空间处理来讲，老人能感到与他人和睦相处的融洽。在老年人公寓中公共活动区设在顶层，包括有洗衣室、休息室、室内游泳池（兼具锻炼和治疗作用）、健身中心和客房，底层有服务台和大堂。每一个独立的单元都有一个起居室、书房和至少一个阳台。公寓内部由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务，使老年人有进行交流和锻炼的机会。公寓有三个特点值得借鉴：第一，保护生态环境。安装了太阳能集热器和雨水循环系统。第二，尊重老年人的私人生活。每一套公寓都是独立的，都有起居室、书房和卧室，不但满足了老年人的生活，也照顾到了老年人的工作和学习。第三，配套设施齐备。公共洗衣室、游泳池、健身房等等，使老年人有进行交流和锻炼的机会。孤独感因此而得到排遣。二、我国人口老龄化状况建国后，我国的人口年龄结构发生了很大的变化。尤其是20世纪70年代以后10岁以下儿童比重下降很快，30岁以下人口的比重也有大幅下降，但是30岁以上的每一年龄组人口的比重又明显增加。目前我国60岁以上老年人口数已经达到1.3亿，占全国总人口的10%以上。依据我国人口普查资料对21世纪人口老龄化过程的预测，我国已提前进入了人口老龄化“第二阶段”，即人口老龄化的迅速发展阶段。20102040年将是中国人口老龄化速度最快的时期，据估计这一阶段老年人口比重平均每10年提高3.99%，预计到21世纪中期，我国老年人口数量将超过4亿，占全国总人口的28%，每四个人中就有一位是老年人。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。目前，北京市60岁以上的老年人口总数为178万，占城市人口总数的八分之一，并以每年四至五万人的速率递增。北京市步入老年型社会的进程约为25年，远快于其他发达国家部分城市历时百年的老龄化人口结构转型周期。到2025年，北京市每3.5个人中就有一位老年人，北京城市人口老龄化问题已经显现。1. 我国人口老龄化的特点1.1 老年人数量大由于我国人口基数大，我国将成为老年人口最多的国家。20世纪中期，我国老年人口为4100万人，占世界老年人口的20.5%。1990年我国老年人口为9857.8万人，是世界老年人口最多的国家。据预测，到2040年，我国老年人口将达到2.7亿，占世界老年人口的22.5%，到2050年，我国老年人口将达到3.8亿，老年人口数比欧洲所有国家人口还多。1.2 人口老龄化发展速度快西方国家从成年型向老年型过渡经历了数十年至上百年的时间。如英国老年人口从5%增长到7%就用了80多年，瑞典用了40多年，日本从1920年的5.3%增长至1970年的7.1%用了50年的时间。我国从1982年60岁以上人口为7663万，占总人口的比例为7.6%，开始达到老年型人口的国际标准，到2000年进入老龄化社会，仅仅用了18年时间。另据有关人士预测，从1975年到2025年的50年间，世界老年人口增加107%，而中国老年人口增加285%。同时，我国老年人口呈加速增长状态，如19821990年间，我国60岁以上人口每年平均增加300多万，90年代每年平均增加近400万，21世纪前10年每年将增加1000万以上，直到2030年以后，年增量才逐渐减少。可见，我国老龄化速度实为世界所罕见。1.3 人口老龄化进程超前经济发展水平我国人口老龄化进程同国民生产总值、产业结构和知识结构的转变以及经济增长质量都有较大的偏离和超前性。这是由于我国人口出生率的大幅度降低，并不像发达国家那样因经济的高度发展而自发形成，而是在一定的经济基础上靠社会发展和实行计划生育形成的。由此造成的经济发展滞后于人口出生率的下降，使我国人口老龄化具有超前于经济发展的特点。据国家统计局1995年1%人口抽样调查资料推算，1995年我国65岁以上老年人口为8091万人，占总人口的6.65%。同年我国人均国民生产总值为4754元，约合580美元。预计2000年65岁以上老年人口占7%时，人均国民生产总值为800美元。而在1996年65岁以上老年人口占总人口7%的新加坡、智利等国家，1995年的人均国民生产总值分别为26730美元和4160美元。这种未富先老的人口老龄化特点，必将向我国现有养老保障体系提出严峻挑战。1.4 老龄化在空间分布不平衡我国地区之间老龄化呈现出一定差别。1995年全国65岁以上老年人口比例为6.7%，高于这一水平的有11个省、直辖市，低于全国总体水平的有19个省、自治区，其中最高的上海超过11%，最低的宁夏、青海不足4%，可见这一差距是十分悬殊的。总的地区分布情况是:人口密度较高的地区，老年人口所占比例也高，以东南沿海地区为主;人口密度较低的地区，老年人口比例比较低，这就形成老龄化趋势的基本格局:自西北向东南逐步加强，形成层次比较分明的结构。1.5 中国的老龄化是属于加速度的老龄化在人口金字塔图示中，由于人口预期寿命的延长所导致的老人在总人口之中比重的扩大，叫做金字塔顶部的老化;由少儿人口的相对减少所导致的老年人口在总人口之中比重的扩大，叫做金字塔底部的老化。中国人口的老龄化是由人口金字塔顶部和人口金字塔底部双重作用的老龄化，而不像某些国家那样，主要由人口金字塔顶部的老化所致。这就是说，在未来，如果中国人口的出生率和自然增长率仍然持续降低，而死亡率保持不变，但预期寿命进一步延长，那么中国老龄化水平会进一步迅速增长。2. 人口年龄老龄化带来的影响我国人口加速老龄化的现象引发了涉及到经济可持续发展、社会保障事业等方面的诸多问题。例如，由于老人的社会保障的费用大幅增加，年轻人的抚养比扩大，代际冲突加深；老人设施普遍缺乏，引发了老人普遍的孤独感等等。这些问题处理不当将会给整个社会经济发展造成极大的影响。2.1 对家庭结构和生活方式造成重大影响在我国，居家养老是传统的养老方式，在相当时间内占据着主导地位，是建立在孝道、代际间的互惠和尊重老年人的传统文化基础之上的。当代中国的国家法律进一步强化了这个传统观念。目前中华人民共和国宪法明确地规定成年子女有赡养扶助父母的义务。但是，在我国奉行独生子女政策后的3050年间，随着生育率的下降，生产和生活的社会化，以及个人在经济上的独立，家庭结构发生变化是必然的。一是家庭规模缩小，在现行计划生育政策的影响下，中国的户均人口规模必然是下降之态势。1953年到1975年，户均人口规模逐年攀升，而自1975年开始，户均人口规模逐年下降，到1998年，下降到了户均3.63人。而到2001年时，户均人数会徘徊在3.583.60之间。我国的中青年人将面临一对夫妇供养两对老人家庭的局面。4：2：1家庭人口结构体系，将迅速形成主流。二是家庭结构模式由传统的联合家庭向核心家庭转换，与子女分家或独居的老人将越来越多，同时，家庭中可提供照料老人的成员减少，家庭将难以承担老人的照料任务，家庭养老功能减弱。家庭人口数量的减少使“空巢”家庭出现增多的趋势，可照料老年人的“资源”越来越少，家庭越来越无法承担起照顾老人的责任。单身老人和老年夫妇独立生活的比例加大，传统居家养老的功能减弱。2.2 对老年人的精神需求提出挑战老年人的精神慰籍需求是指老年人的心理需求，包括思想交流和情感交流需求、渴望与家人和朋友分享喜悦与痛苦的需求、希望受到社会重视和尊重的需求、渴望儿女膝下承欢、共享天伦之乐的需求等。随着生活水平的提高和生活保障的基础上，精神生活将占有越来越重要的位置。只有使老年人的精神慰籍需求得到较好的满足，才能使老年人过上真正意义的的幸福晚年生活。因此，必须重视老年人的精神生活。美满的精神生活不仅能满足老年人的精神慰籍需求，还可以弥补物质生活的不足，使物质生活和精神生活相互补充。另外，对老年人精神生活的重视，不仅关系到老年人的生活质量，还将极大地促进老年服务行业的发展，影响到社会经济结构的调整和社会公共政策的制定，从而促进老年保障水平的提高。可见，老年人口对精神慰籍需求的增加，又为养老保障需求增加了更多的新内容，提出了更高的新需求。3. 北京人口老龄化对策3.1 发展社会化养老我国目前的国情决定，目前我国养老方式以居家养老为主，但同时要有社会服务作为基本保障。社会为老年人服务是社会养老的一个重要组成部分。由于经济水平的限制，目前在北京社会化养老还没有得到较大发展，只能通过加强社区服务的力度，增加社区为老人服务的项目等措施，使老人在家独立安度晚年。但随着经济的不断发展，我国家庭养老的传统观念正在逐步改变，社会养老的模式也将得到发展。3.2 创建适合于老年人的社区文化创建适合老年人的社区文化，使老年人能老有所为、老有所乐。就目前我国社会的社区文化而言，适合于老年人的文化形式，文化场所都很有限。老年人除了打拳、扭秧歌之外，其他活动形式很少。在21世纪的老龄化社会中，政府应充分考虑到这点。可以从多力一面来满足老年人的文化和娱乐需求。创办老年人大学、老年人俱乐部、老年人联谊会，在社区建设过程中，应考虑给逐渐增多的老年人留有更多的活动场所。三、北京老年住宅市场供应情况1. 老年住宅市场逐渐兴起随着北京房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了房地产市场的细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。目前在北京房地产市场上已经出现了东方太阳城和北京太阳城两个针对老年客户的楼盘，并且在市场上得到了较好的反响。分析这两个楼盘，可以发现它们在开发建设上有很多共同点。 产品设计体现了老年住宅的特色住宅和社区设计上遵循老年人建筑设计规范，注重住宅内的阳光、通风、保温条件，特别注意遮阳避雨连廊，无障碍通道，多层电梯，电梯、过道扶手，室内及过道防滑地板，室内联网呼叫系统、煤气报警器、烟感器，卫生间拉手等的配置。在细微之处体现老年住宅的设计特色，充分满足老年人的日常活动需要。 位于城市近郊区，自然环境良好城市近郊区土地价格相对较低，可以允许开发商在保证利润的前提下降低容积率，增加园林景观和社区服务配套设施的建设，如建设大面积绿地、中心公园等园林绿化，医院、健康娱乐中心、老年大学、家政中心等等社区服务配套设施等，满足社区老年人日常生活的需要。并且城市郊区可以远离市区的喧嚣，周边环境良好适宜老年人休养。 周边配套较完善2. 老年公寓、养（敬）老院严重不足随着我国社会经济的发展，老年福利事业面临的形势发生了极大的变化。人口老龄化、家庭小型化、经济市场化、农村城市化和消费结构多元化的发展形成了对老年福利事业的巨大需求。但是，由于国家和集体长期包办社会福利事业，资金不足，与日益增长的需求相比，我国现有的老年人福利设施严重不足，社会福利机构的总床位数仅占老年人总数的0.8%，与发达国家3%5%的比例相比差距相当大。2.1 总体供应情况北京市现有养（敬）老院308家，共计床位21157个（详见下表），分布在所属的18个区（县），但分布极不均衡。近郊区中朝阳、海淀两区养敬老院数量较多；远郊区县中门头沟、房山、昌平、顺义等养敬老院数量较多。而在东城、西城、崇文、宣武四城区中，养敬老院数量共计35家，尚不及朝阳区的养敬老院数量，并且大多规模较小，床位数大于50张的养敬老院就寥寥无几了。2.2 供应结构从经营性质看，北京市养敬老院90%以上是由政府部门开办的，属公益福利性质，其中乡镇和街道开办的占绝大多数。民办的、盈利性的养敬老院数量很少。从居住条件来看，北京市养敬老院主要为平房结构，只有少数养敬老院为楼房。其中房间以两人间为多，同时有少量单间和三、四人间。从功能上来看，北京市的老年设施有托老所、养敬老院、老年公寓、康复中心四种形式，其中以养敬老院为主，占老年设施总数的95%以上。从养敬老院的规模来看，床位在20个以下的养敬老院数量占北京市养敬老院总数的18%，床位在2050个之间的养老院数量占42%，床位在50100个之间的养老院数量占总数的26%，床位在100200个之间的养敬老院数量占总数的9%，床位在200300个之间的养敬老院数量占总数的2%，床位在300个以上的养敬老院数量占总数的3%。从而可以看出，北京市养敬老院的规模普遍偏小，床位数在50个以下的的养敬老院数量占总数的60%。养敬老院规模较小导致不能形成规模效应，配套设施不够齐全。四、北京老年住宅市场需求情况2000年北京市60岁及以上的老年人口已达170.2万人，在总人口中的比重为12.5%，与1990年相比，老年人口总量增加了60.8万人，增长幅度为55.6%，年平均增长率为4.4%，在总人口中的比重上升了2.4个百分点。北京已经进入老年型城市。人口的老龄化对传统养老观念造成了冲击，也为老年住宅和老年公寓市场带来了需求。1. 随着人口结构的变化，居家养老的观念也在发生着变化“养儿防老”、“三、四代同堂”的传统观念在人口老化的今天不断受到冲击，与此同时，小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。目前“4：2：1”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2。有47的老人希望与子女共同生活，52.4的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8认为这种方式很理想，而有35.2的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6仍愿与子女分开住，有15.4的则希望与子女同住（城市规划2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。2. 社会上的“空巢家庭”逐渐增多在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90。如天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4，其中独居老人为13，偶居的占49.4（老看住房专题会议论文集2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。3. 目前的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化随着年龄的增长，目前的中青年人也将逐渐进入老年，因此他们的代表了老年住宅和老年公寓的潜在需求。据调查，现在的青年人（2025岁）仅有28.5、中年人（4050岁）有42.8希望将来与子女住在一起（城市规划2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。随着老年人数量的不断增加，老年住宅和老年公寓的需求也将不断增长。在上海市，根据调查制定出的2010年老年公寓发展规划确定，老年公寓的入住人数以占老年人口总数的3例为宜，而发达国家这个数字通常可以达到45。由此可见，在未来老年住宅和老年公寓的需求十分可观，老年住宅和老年公寓产业在未来将得到极大的发展。五、老年住宅案例分析1. 东方太阳城1.1 项目概况东方太阳城位于顺义潮白河西岸的双青林场内，规划用地234万平方米，北到河南村桥，南至苏庄桥，西以滨河路为界，东以潮白河大坝为界，紧邻顺平路和公路二环。社区规划总建筑面积70万平方米，绿化率达80%。项目周边自然环境良好，紧邻顺义潮白河旅游度假区，潮白河水域将建2008年奥林匹克水上中心，将成为今后北京最大的水上公园。东方太阳城一期建筑形式包括联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种，公寓的户型单元面积从70至230平米不等，已于2003年4月入住。目前在售的为二期A区的点式公寓，二期规划中建筑形式还有板楼、连体别墅和独栋别墅。1.2 建筑设计东方太阳城住宅以二到四层低层建筑为主，每层带电梯，方便老人出行。社区及住宅内实行无障碍设计，社区中道路及住宅出入口设计为无障碍步行道和无障碍防滑坡道，不设置门槛。住宅内内门预留宽度为1米，方便不同身体状况的老年人步行或乘坐轮椅、担架进出。住宅内按照老年人建筑设计规范设计，低按键、高插座。户内安装电子安防系统和户内紧急呼叫援助系统，一旦发生紧急情况，管理中心和援助人员可以在第一时间赶到。1.3 景观设计东方太阳城项目由美国SASAKI公司设计，SASAKI设计公司是世界排名前三位的景观与建筑设计公司，尤其擅长景观设计与体育设施的规划设计。东方太阳城的景观设计创造了一个“绿色”的人居环境。穿插于社区的大型景观绿地和外围近10万株的树木形成了社区基础性的绿色背景，连续的水系统将各组团中心的湖面景观贯穿循环联系起来，每一个组团有一个休闲用的公共花园，都有一个设计主题以体现特征。另外其内部有小一些的公共与私人花园，它们作为组团级的结构因素而相互联系。1.4 配套公建东方太阳城公建群位于社区的中央，规模庞大且注重内涵，总体建筑面积约39900平方米。公建的布置充分考虑人的活动规律和行为轨迹，布局配套合理，集中与分散相结合，使用功能适宜居民的生活服务要求。东方太阳城将公建分为商业文化中心、康体医疗中心、零售中心、酒店和短期度假公寓等五大部分。商业文化中心建筑面积为1.11万平方米，地下一层为农贸市场和社区信息控制中心，首层为超市、精品店及餐厅，二至三层为老年大学。老年大学旨在丰富老年人的精神、文化生活，为老人开辟一个学习、交流和增长知识的场所。其中设有多功能厅、图书馆、咖啡厅、活动室和休息室，而且课程设置形式多样且不拘一格，涉及陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等多种类型，让每个有兴趣和特长的业主都可以参加进来教学相长。 康体医疗中心建筑面积为8700平方米，地上一层，局部区域为两层，其中包括温泉疗养浴、洗浴中心、有氧锻炼室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑道、体操房、保龄球馆、疗养型健身器械区等。康体医疗中心的社区医院由东方太阳城与中日友好医院合作成立，担负整个社区的医疗卫生保健工作，聘请老年病专家定期坐诊，还开展“家庭病房”、医务人员上门服务，并配备救护车，实行全周日服务。零售中心包括地上两层和地下一层，商业功能将涵盖餐饮、零售、商业服务等与基本生活密切相关的商业配套设施和服务网点。度假酒店包括100套标准间、8套豪华跃层套房，居住空间私人化，体现人性化服务。度假公寓建筑面积为7000平方米，一至五层为连廊式公寓，面积从50平方米到100平方米不等，度假者可根据自己的喜好自由选择；。东方太阳城一期入住后与中日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套均已投入使用。乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部等老年人社团也已经成立。1.5 物业服务东方太阳城的物业管理公司对东方太阳城社区进行全面物业管理，包括传统社区物业管理和社区生活管理。传统物业管理包括：社区内公共设施、设备日常运行、维护及保养，公共消防及保安的的管理，环境维护及绿化与保洁的管理，客户服务及财务管理等。并提供家政服务中心，老年工作室，社区就业服务中心，旅游服务公司，房屋中介服务公司，婚介服务中心，时间储蓄管理中心等社区服务。最具特色的是社区生活管理。为了丰富社区内老年人的生活，东方太阳城的物业管理公司以创造全新退休生活为目的，组织举办社区运动会，社区节日活动，社区书画展，社区歌咏比赛等社区大型活动和日常社区兴趣俱乐部，日常社区兴趣俱乐部包括棋牌俱乐部，秧歌及舞蹈俱乐部，太极拳俱乐部，乒乓球俱乐部，书画俱乐部，合唱团，时装队等等。1.6 销售情况东方太阳城一期于2002年7月开盘，建筑形式包括联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种，户型最小的为一室一厅，最大的为六室两厅，户型面积自70平方米到230平方米不等，共有住宅552套。其中两居的户型所占比例最大，达到51%，其次为三居，在总套数中的比例为30%，再次为一居，在总套数中的比例为10%。在一期的实际销售中，三居的销售率最低，为88%，其次为二居，销售率为93%，再次为一居，销售率为97%，四居及以上户型销售率较高。由此可见一期的户型比设置较为合理，主力户型两居的销售情况良好，但应适当加大四居及四居以上户型的比例，以照顾有较多子女或多代同堂的家庭。二期于2003年8月开盘，目前在售的为二期A区的点式公寓，户型为两居和三居，共212套，目前已售205套。从销售情况来看，东方太阳城一期及二期A区已经开盘销售的住宅共804套，自2002年7月以来在23个月的销售时间里达到了94%的销售率，平均每月销售将近33套。这样的销售率和销售速度对于一个广告投放量并不大的郊区住宅项目而言已经相当不错了。2. 美国佛罗里达州太阳城2.1 概况佛罗里达是美国大陆最南端的一个州，温暖无冬，是美国东岸各州的避寒胜地。佛罗里达州的太阳城中心(Sun City Center)从1961年开始开发建设，从建设之初就定位为佛罗里达州乃至全美国最好的老年社区。在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳。因此这个老年社区被命名为太阳城中心。太阳城中心坐落在佛罗里达州的西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。太阳城中心的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区内限制饲养宠物，在大部分地区不允许出现晾衣绳、栅栏等。太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户17000名，并且一直处于持续增长的态势，太阳城的人口增加百分比在全美国都是最高的。2.2 社区规划及产品设计社区内分为“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六个居住社区。各个社区均有自己的管理机构、组织和规划。但共享邮局、超市、医疗机构、银行、教堂等公共设施。并且社区中组织的娱乐性和社会性活动也是对所有六个社区成员开放的。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。连体别墅中的一套住宅价位从$90000到$200000不等，住户可以选择全部、部分或不须公共维护保养的住宅。2.3 社区生活太阳城中心内的成员每人每年享用综合会所的费用为$140，可以享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球、垒球、排球、草地保龄球、健身娱乐中心、会议室和一个10000平方英尺的剧场。社区还安排了丰富的活动，让人们能够建立密切的联系和交流。太阳城中心里约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。太阳城中心有126个洞的高尔夫球场，同时也是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部，全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。在交纳入会费后，太阳城中心成员每年每人费用大约为$1500。六、老年住宅开发建设特点我国人口比例中老年人逐渐增多，社会人口流动性加强，三代人共同生活的家庭渐渐成为过去。同时随着社会安全福利和个人养老金的增多，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施。老年住宅与普通住宅最大的不同点之一是由于孩子们分居离开家庭或由于丧偶而造成的二人户或单人户；之二是由于年老身体机能退化必须有专门的设计措施及设备。此外，某些基本的心理学和社会学原则在老年人住房设计规划时也应遵守。步入老年以后，人在心理和生理上随着年龄的增加而发生与青壮年完全不同的情况，叫做老化现象。一般表现在： 身体功能的变化老年人身体尺寸总体上变小，出现弯腰、弓背的现象。老年人身体运动能力下降。关节活动的范围变小了；脚力、背力、握力、腕力等肌力明显下降；机敏的反应能力缺乏；持久力降低。老年人骨胳脆弱，关节组织呈现了弹性减弱。 感觉功能的变化视觉显著衰退，瞳孔的光通量能力下降。老年人视觉的敏感度降低，对明暗度感觉能力下降，适应时间加长；焦点调节能力下降，老花眼加重；水晶体内部散光，混浊变黄，对色差的识别能力降低；在辨别物体存在的知觉中，辉度对比的能力降低。听觉能力衰退。老年人听力明显下降，语言的辨别能力不足，特别是对低频区域和混响音，对音的明力度大大降低。嗅觉、触觉和平衡感方面均明显下降，表现迟钝。感觉功能衰老，对室温冷热变化的感觉的衰退不敏感。 心理功能特征的变化老年人普遍留恋过去，在居住方面总希望继续居住自己曾长期生活过来的地方。希望与自己经常接触的老朋友，老同事们保持联系，否则会产生孤独感。老年人难以接受新事物，思维活跃性降低，逻辑性减少，辨别事物真相的能力也减弱，难以控制感情；通常只对身边的事物感兴趣。 生活结构的变化老年人闲暇时间较多，随着年龄的增长，生理能力的衰退（特别是行走的能力），滞留在家里的时间增长。通常国际上将65岁以上的老人定为需要社会提供服务，并获得关照的界线。根据老人的健康行为的特征，可将老人分为四个年龄段：健康活跃期：6064岁；自立自力期：6574岁；行为缓慢期：7584岁；照顾关怀期：85岁以上。针对老年人健康及行为不断发展变化的特征，建设部和民政部1999年发布的老年人建筑设计规范将老年人区分为三种状态，即自理老人、介助老人和介护老人。自理老人，即生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人；介助老人，即生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人；介护老人，即生活行为依赖他人护理的老年人。自理、介助和介护这三种状态并非静态不变，而是不断从前者向后者演进的。因此在进行老年人建筑设计时，就不能不考虑老年人生活行为不断变化的因素。老年人居住建筑应按老龄阶段全过程设计，其中既含自理老人、也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。老年人居住建筑设计应当努力满足老人们各阶段要求，设法提高老人生活动作的自理自力的能力，而不是限制或给老年人设置障碍。1. 住宅设计特点老年人居住建筑是指老年人长期生活的场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居用的部分。老年人居住建筑设计使用中需要从目的性、方案及实际设施上要考虑到老年人的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性。最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。在老年人住宅设计中，要以老年人居住生活行为特征为依据，照顾到老年人的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭社会养老生活形式，并满足以下功能。1.1 要有功用性老年人住宅要充分考虑到老年人的特殊使用需要。为了方便老年人步行或者使用轮椅出入住宅，住宅入口应设置坡度不超过1：12度的坡道；电梯的入口净宽最低应在800mm以上，梯口处与建筑物的地面处于同一水平线上；能在要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。由于老年人视力减退，辨色力差，为了安全使于识别，室内最好能有效地、明显地作出色彩标志。老年人在居室里工作或阅读时的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右，各室内的光线差别要限制在最小限度内。根据老年人视力趋弱的特点，老年人建筑室内空间色彩应明快、温暖，地面不宜采用黑色或显深色面料，透视窗口不宜用有色玻璃。老年人对噪音敏感，住宅内一般要装好隔音设备。与子女同住的单元住宅应尽可能分门出入，客厅的设计既要可以满足家庭成员会客、看电视、聊天等娱乐交往活动的需要，又可兼作餐厅，这样，可避免家庭成员之间因工作、学习、休息、娱乐及习惯的不同相互干扰，同时也便于生活上的互相照顾。1.2 要有安全性通常以健康的青壮年人为对象设计的住宅在结构、设施标准等方面可能会不适宜于老年人的身体状况。如我国脑血管和心脏疾病死亡人数占所有死亡人数的前三位，在老年人中这两种疾病死亡发生最多的地方是在厕所内。因此老年住宅中厕所应安装暖气或其他取暖设备，减少室内与厕所间的温差；安装坐式便器，并加上扶手；外开式或侧面推拉式门，以便于轮椅进入；安装安全电铃，遇紧急情况时可从外打开门等。国外的实践证明，改建的厕所使老年人在厕所中发生死亡的情况明显下降。老年人在厨房发生死亡的情况也比较多。目前我国一般住宅在老年人使用中存在厨房门较窄、设有门槛、室内标高不统一、无扶手、地面缺少防滑措施、厨房面积过小、不能方便老年人就近用餐等问题。老年人往往因不注意或因路面不平，绊倒而发生骨折，因此老年住宅设计中在有门的出入口，例如厕所、浴室、阳台等出入口处要避免留有门槛、台阶之类的不平地面，室内标高统一。同时，也要注意消除不必要的突出部分，地面、楼梯，倾斜路面要使用防滑的建筑材料，如橡皮砖，这种建筑材料让视力不好及坐轮椅的老年人使用会更有优越性，不仅触感好，又能防止老人滑倒摔跤。为了防止夜间发生事故，要避免电灯开关设置在暗处或不方便的地方，厕所与寝室最好能安上夜间照明灯。在紧急、危险的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。1.3 要有健康性要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。不宜用易碎、易燃、化纤及散发有毒气味的装修材料。1.4 要能确保隐私性老年人害怕孤单是一个普遍的现象。在不断创造机会加强社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。当老年人和儿子夫妻同住时，既要创造一个未被疏远的感觉，同时又要充分注意老年人生活的隐私。通常出现的二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分，同时又加强了联系和年轻一代对老人的关怀和照顾。这类住宅中不仅保留了一些家庭共用的部分，也还有老人独立使用的部分。即使到了年老高寿时，也应当保留一个自己的空间，并适当保留更方便家人提供照顾的地方。另外一种共居的形式是邻居型，即通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，这种住宅隐私性则更能得到保证。1.5 便于改造老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设备、设施等改造工程。及时为老人提供协助，延缓老人的衰老过程。2. 户外环境设计特色室外环境是老年人接触自然、参加社会交往、进行各种体育娱乐活动的场所。其设计应以宜于老年人居住、生活为原则，体现老人的生理、心理特点和行为需求，使他们乐于停留其中，并感受到生活的情趣。通过对环境各方面的分析布置，创造一个适用、卫生、安全、美观的室外环境。室外环境首先需要具有适用性。在老年社区考虑到要弥补老年人减退和丧失的机能，住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础，安全而易于识别，在老年人的活动圈内，应该杜绝穿越的机动车交通，社区内应采用人车分流或部分分流的道路交通结构，增加社区感和安全感。合理安排适合老年人的公共服务项目，如老年活动中心、老年大学、棋牌中心等;有足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要;适当布置绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品。在庭院或绿地的局部设立自然的屏障或遮挡视线的树木，配以桌椅、灯具等，可为老年人提供一个具有私密、隐蔽、安全特征的用来休息、交谈的安静场所在具体设计中，要考虑室外环境的开阔平坦。无障碍物的绿地则为老人或残疾人行进、散步、晨练提供了场所。其次是室外环境的卫生性。小区应有良好的通风、日照条件，防止噪声和空气污染。再次是室外环境的安全性。保证老人生活有条不紊地进行，防止意外的灾害和突发情况，如火灾、地震、盗窃等，满足其安全的心理需求最后是室外环境的美观性。根据我国人口老龄化的特点，老年人的生活居住问题不能照搬西方发达国家的模式。虽然由于家庭结构的进一步小型化、简单化，老J少代沟的加深，传统家庭观的淡化，以及由于观念、生活习惯等方面的问题，老少两代分居的现象已十分普遍，大部分的老人愿在自己的:寓所中继续独立生活。但是，几千年尊老爱幼的传统美德使居家养老在我国相当长的时间内仍将占据主导地位。国内外的实践也表明，:促进和完善家庭养老方式比大力推行社会养;老具有更普遍、更积极的意义。因此，在人口老一龄化下的我国住宅建设，应从适应建立新一代家庭养老机制的实际需要出发，可采用“邻居型”的分而不离和“合住型”的可分可合方式，使两代人既能相对独立地生活居住，年轻夫妇又能方便地经常看望、关怀和照顾父母。“邻居型”是指在居住区内按一定比例建造一批适合老年人居住的老年住宅，或是一幢住宅的套型.组织上穿插设置适合于老年人居住的房型，同;时通过住房供应体系、养老机制和国家政策的配套来鼓励和满足两代人分户近居的养老敬老要求。这样，人们既可以实现两代人的分居，又可以住得很近，实现较近距离的网络式家庭空间关系。“合住型”可采用一套住房中有两个或两个以上相对独立的单元模式，例如复式住宅、跃层式住宅或在同