（公共管理专业论文）青岛市土地集约利用研究.pdf

摘要 人多地少是我国的基本国情之一。我国的人均国土面积仅为世界平均值的1 3 ， 人均可耕地不足0 1 公顷，只相当于世界平均值的4 0 ，人口与土地资源的矛盾十 分突出。解决这一矛盾的唯一出路，是走集约利用的道路，这是基于我国基本国情 的必由之路。从青岛市的情况看，青岛市是一个典型的人多地少、“人地关系 高 度紧张的城市，经济社会的发展必然会使土地的供需矛盾进一步凸显，努力提高青 岛市土地资源的集约利用，其意义十分重大。 全文共分五章。引言部分介绍研究目的和意义，以及研究思路；第l 章介绍土 地集约利用相关理论概述；第2 章研究了青岛市经济社会发展与土地利用现状；第 3 章根据土地集约利用的相关理论，对青岛市土地集约利用水平进行评价；第4 章 从公共管理的角度分析青岛市土地集约利用的障碍因素，提出促进青岛市土地集约 利用的系统措施。 关键词g 土地利用；集约利用；青岛市 a b s t r a c t l a n dr e s o u r c ei si m p o r t a n ta n dl i m i t i e di nc h i n a t 1 l e r e f o r e ，i ti sv i t a lt oi m p r o v et h e l a n du t i l i z a t i o ne f f i c i e n c y t h ei n t e n s i v eu r b a nl a n du t i l i z a t i o nm i g h tb ea ne f f e c t i v ew a y t oa v o i dt h ec o n f i c to fl a n df o ra g r i c u l t u r a la n du r b a n i z a t i o nu t i l i z a t i o n t h u s ，t h e u n d e r s t a n d i n go fi n t e n s i v el a n du t i l i z a t i o ni sc r i t i c a lf o rt h ep o l i c ym a k e r t h e r ea r ef i v ec h a p t e r si n v o l v e di nt h i st h e s i s t h ef i r s ti sa ni n t r o d u c t i o nt od i s c u s s t h eb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c eo ft h i sr e s e a r c h t h es t u d yf r a m e w o r kw a sp r o p o s e di n t h i sc h a p t e r i nt h es e c o n dc h a p t e r ，t h ec o n c e p t i o no fi n t e n s i v eu t i l i z a t i o no fu r b a nl a n d w a si n t r o d u c e d i nt h en e x tc h a p t e r ，t h ec u r r e n ts i t u a t i o no ft h eu r b a n i z a t i o na n dt h e i n t e n s i v eu t i l i z a t i o no fu r b a nl a n di nq i n g d a oc i t yw e r ea i l a l y z e d i nt h ef o r t hc h a p t e r ，t h e p o t e n t i a lo ft h eu r b a n l a n di n t e n s i v eu t i l i z a t i o ni n q i n g d a oc i t yw a sa s s e s s e d i n m a c r o s c o p i c a l a n di n t h el a s tc h a p t e r , s o m ep o l i c ys u g g e s t i o n sw e r ep r o p o s e dt o i m p r o v et h ei n t e n s i v eu t i l i z a t i o no fu r b a nl a n di no i n g d a oc i t yi nt h ef u t u r e k e y w o r d s ：l a n du t i l i z a t i o n ；i n t e n s i v eu t i l i z a t i o n ；q i n g d a oc i t y 学位论文独创性声明、学位论文知识产权权属声明 学位论文独创性声明 本人声明，所呈交的学位论文系本人在导师指导下独立完成的研究成果。文中 依法引用他人的成果，均已做出明确标注或得到许可。论文内容未包含法律意义上 已属于他人的任何形式的研究成果，也不包含本人已用于其他学位申请的论文或成 果。 本人如违反上述声明，愿意承担由此引发的一切责任和后果。 论文作者签名： 日期唧年厂月名 学位论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的学位论文及相关的职务作品，知识产权归属学校。 学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权利。本人离校 后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成果时，署名单位仍然为 青岛大学。 本学位论文属于： 保密口，在年解密后适用于本声明。 不保密口 ( 请在以上方框内打“) 论文作者签名：绎磊 导师签名：衫廛磊 r 期：冲年厂月日 日期：汐归月吖日 ( 本声明的版权归青岛大学所有，未经许可，任何单位及任何个人不得擅自使用) 青岛大学m p a 硕士学位论文 1 研究目的和意义 己i吉 丁1 日 人多地少是我国的基本国情之一。我国人均占有土地较少，仅相当于世界人均 土地占有量的l 3 ；人均拥有耕地1 4 亩，只相当于世界人均耕地占有量的3 7 ，约相 当于加拿大的1 1 8 、俄罗斯的1 l o 、美国的1 8 、印度的1 2 。因此，人口与土地资 源的矛盾十分突出。解决这一矛盾的唯一出路，是土地集约利用，这是符合我国基 本国情的必由之路【1 1 。 青岛市本身是一个典型的人多地少，“人地关系 高度紧张的城市( 见图1 ) ， 经济社会的发展必然会使土地的供需矛盾进一步凸显。有限的土地资源要解决“吃 饭 与“建设”的需要，负荷相当重。 图1 青岛市1 9 9 7 - - 2 0 0 8 年人均耕地变化趋势 青岛市经济和社会发展正处在历史性关键时期，经济发展与资源约束的矛盾、 人口不断增加与耕地资源不断减少的矛盾、工业转型升级和企业粗放经营的矛盾同 渐突出。如果继续延续以前粗放的经济增长方式，青岛市将难以支撑未来的经济发 展和社会进步。因此，努力实现青岛市土地资源的集约利用，其重大意义表现在： ( 1 ) 是贯彻科学发展观的内在要求 近年来，针对经济运行中出现的突出矛盾和问题，中央多次强调必须略持以人 为本，树立全面、协调、可持续的科学发展观，做到“五个统筹”。胡锦涛总书记 明确指出，要按照建设节约型社会的要求，积极探索建立国土资源管理的新机制， 全面落实土地管理的各项措施，节约和集约使用土地，切实保护耕地特别是基本农 引言 田n 1 。国务院相继作出了深入开展土地市场治理整顿、清理各类开发区、深入国土 资源管理体制改革等重大决策，先后制定了关于深化改革严格土地管理的决定、 关于加强土地调控有关问题的通知、关于促进节约集约用地的通知等文件， 突出强调了严格保护耕地、节约集约用地。党的十七届三中全会做出的中共中央 关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，突出强调要“实行最严格的节约用 地制度，从严控制城乡建设用地规模 。 青岛市委市政府提出，将青岛建设成为“资源节约型城市、“贯彻和落实科 学发展观，走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资 源优势得到充分发挥的新型工业化城市之路的战略目标。 总之，促进青岛市土地集约利用，是贯彻科学发展观、积极推进资源节约型社 会建设的需要。 ( 2 ) 是缓解土地供需矛盾的必然选择 青岛正处在加快推进工业化、城镇化、现代化的发展阶段，这“三化 的发展 都离不开土地，但青岛土地资源稀缺。这就产生了土地供需的矛盾。解决矛盾的方 法就是土地的集约利用。应着重在提高现有土地利用率上下功夫，把集约土地放在 首位，不断改进土地利用和管理的方式，从粗放用地走向集约用地。这是经济发展 社会进步的必然趋势，也是缓解土地供需矛盾的必然选择。 ( 3 ) 是调整经济结构、转变经济增长方式的现实需要 如前所述，这些年来，青岛经济实现了较快发展，社会有了很大进步，人民生 活有了很大改善。其中，土地保障功不可没。但也付出了过度用地的代价。从1 9 9 7 年到2 0 0 8 年，建设用地增长了5 5 8 ，0 3 2 亩。在这个过程中，部分土地被粗放利用， 甚至浪费。因此，研究推进集约用地，是加快调整经济结构、转变经济增长方式的 现实需要。 2 研究思路 ( 1 ) 研究目标 根据建设资源节约型社会和推进土地利用方式根本转变的要求，围绕保障社会 经济平稳运行和可持续发展的目标，研究推动青岛市集约用地的政策措施。 ( 2 ) 研究内容 一是土地集约利用相关理论概述； 二是青岛市经济社会发展现状与土地利用现状； 三是青岛市土地集约利用评价； 四是青岛市土地集约利用障碍因素分析及相关对策。 1 1 1 孙文盛节约集约用地知识读本【m 】北京：中国人地出版社，2 0 0 6 ：1 2 青岛大学m p a 硕士学位论文 第1 章土地集约利用相关理论概述 1 1 土地集约利用的概念 1 1 1 土地集约利用的内涵 “集约是相对于“粗放 而言的，“集约一词在英语中为“i n t e n s i v e 一。 该词可译为“加强的”、“强化的、“密集的 、“细致的、“透彻的等。 1 1 】土地集约经营概念最早来自于对农业土地利用的研究，是英国著名经济学家李嘉 图( d a v i d r i c a r d o ，1 7 7 2 - 1 8 2 3 ) 等在其地租理论中首先提出来的。所谓农业土地集约 经营，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的 技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方 式，即通常讲的精耕细作的经营方式。著名剑桥学派的创始人英国经济学家马歇尔 还认为：土地报酬递减规律适用于各行业中为了生产和生活而对土地的利用，显然 土地报酬递减规律所阐述的就是土地的合理投入问题，研究的是土地的合理集约度。 土地集约经营按照生产要素投入的构成不同，分为资金集约型、劳动集约型和技术集 约型。需要指出的是，土地集约经营、土地集约使用、土地集约利用都是指土地的 经营和利用，其含义基本相同。【2 】下面是几种有关土地集约利用的观点： 毕保德认为，“所谓集约度，就是指单位土地面积上所投资本和劳动的数量。所 投入资本和劳动越多，则集约度越高；反之，则越低。人们在谈到土地集约经营 时，往往是指耕地，言及非农用地的很少。非农用地的效益可分为两类：用于住宅建 设的是所建房屋的面积；用于工业、商业和交通运输的在于所获经营利润。前一类 是实物性的，后一类是价值性的。但两者集约经营的共同点是力争获得单位土地面 积上的最大收益p j 。修 美国著名的土地经济学家理查得t 伊利( r i c h a r d t e l y ) 在其所著的土地经济 学原理中指出：“对现在已利用的土地增加劳力和资本，这个方法叫做土地利用的 集约1 4 1 。 马克伟主编的土地大辞典中对“土地集约经营 词条的解释是：“土地集约 经营是土地粗放经营的对称。是指在科学技术进步的基础上，在单位面积土地上集中 投放物化劳动和活劳动，以提高单位土地面积产品产量和负荷能力的经营方式。 陶志红城市十地集约利用儿个基本问题的探讨 j 中国十地科学，2 0 0 0 ( 9 ) ：1 6 1 8 他1 陶志红城市十地集约利用儿个基本问题的探讨 j 中国土地科学，2 0 0 0 ( 9 ) ：1 6 1 8 n 1 毕宝德十地经济学 m j 七京：中国人民入学出版社，1 9 9 1 ：1 3 9 1 4 1 理查得t 伊利，爱德华w 莫尔豪斯著，腾维藻泽土地经济学原理 m 北京：商务印书馆， 1 9 8 2 ：6 6 3 第1 章土地集约利用相关理论概述 在建筑业中，集约经营则是通过对单位土地面积多投放活劳动和物化劳动，来提高土 地利用率，增加建筑物层数，提高土地的经济功能和负荷能力【。 肖梦对土地集约化利用的观点是，“可以多维地利用城市土地的立体空间，并使 城市土地一地多用。城市土地立体空间的多维利用，就是利用土地的地面、上空和地 下进行各种建设。一地多用则是在同一块土地上根据需要安排各种不同用途的多种 建设项目。这也就是提高城市土地利用率的集约化利用1 2 j 。 宋春华等主编的房地产大辞典中对“土地集约经营程度 词条的解释是： “土地集约经营程度，是指单位面积土地投入的入力、财力、物力的状况。单位面积 上的人、财、物力投入水平高，则集约经营的水平就高；反之亦然。反映集约经营程 度的指标有许多，如单位土地面积土地固定资产投资量等等l 引。一 丘金峰在其编写的房地产法辞典中解释城市土地利用集约程度为：“城市土 地利用的集约程度指单位面积城市土地上的投资和使用状况。衡量城市土地利用集 约程度的指标有：( 1 ) 资金集约度( 即单位面积城市土地上的土地投资额，表现为土 地上的土地投资与土地面积之比) 。( 2 ) 技术集约度。( 3 ) 人口集约度【4 1 。 上述有关土地集约利用或者土地集约经营有不同的理解，但相同之处就是，认 为土地集约利用就是增加在土地上的投入，以获得更多的产出。另外，在土地集约 利用的研究中，也有一些观点考虑到土地利用结构和布局的优化问题，如邹玉川在 讲到挖掘土地潜力时候，就提到调整结构和布局来挖掘城市土地潜力。 束芬荣等结合前人研究的一些成果，界定了土地集约利用的内涵：以布局合理、 结构优化和可持续发展为前提，通过增加存量土地的投入，改善土地的经营和管理， 使土地利用的综合效益和土地利用的效率不断得到提高。按这一概念，用地的合理布 局，结构的优化完善，良好的生态环境，是城市土地集约利用的前提，缺乏上述条件， 土地集约利用的目标不断提高土地使用效率和综合效益就要落空。集约利用土 地的科学内涵，不是在寻找最高的土地利用强度，而是要寻找最优集约度或最佳集约 度，即如何使城镇土地的经济效益与城镇的环境效益和社会效益都能够同时得到提 高，而不是此消彼长，顾此失彼。不能单纯地为了高密度和高强度进行见缝插针地开 发建设，那样就会带来很多环境问题和社会问题，是不经济的。那样的土地利用方 式即使强度再高，也不能说是集约的。1 5 j 另外，土地集约利用是一个动态的过程。即不同的历史时期有不同的土地利用 马克伟土地人辞典 m 长春：长春出版社，1 9 9 1 ：8 3 8 - - - , 8 3 9 幢肖梦城市微观宏观经济学 m 北京：人比出版社，1 9 9 3 ：3 9 3 口宋春华房地产火辞典 m 北京：红旗出版社，1 9 9 3 ：4 6 川丘金峰房地产法辞典 m 北京：法律出版社，1 9 9 2 ：6 晦1 束芬荣，徐锁发，田伯平，孙忠明寻求产业发展与空间资源的合理配置 m 北京：金版电 子出版社，2 0 0 5 ：8 1 4 青岛大学m p a 硕士学位论文 水平和适宜特定时期的土地利用集约度。从广度上来说，同一个时期不同的城市由 于其地理、经济技术条件的不同也具有不同的土地集约利用程度。那么针对特定的 城市在一定的历史时期内，土地集约利用就是在满足必要约束条件的基础上，不断 地增加土地的投入，提高土地的经营管理水平、土地使用强度和土地利用综合效益。 总体来讲，土地利用集约度较多地涉及了经济范畴。 1 1 2 土地集约利用与土地可持续利用的区分 土地可持续利用是人们接受了可持续发展观念，对以往土地利用方式的反思， 也是可持续发展理论在土地利用研究中的应用。【1 】人们利用土地是为了人类的生产 和生活需要，创造更多的物质财富，为了人类更好的生存和生活。为此，需要改善 环境，保护生态平衡。所以土地可持续利用包含可持续发展的思想。 城市土地集约利用与可持续利用是两个关系密切、相辅相成又有区别的概念。 1 2 j 首先，可持续发展是土地集约利用的指导思想和重要依据，大量实践表明，对土地 资源的开发利用，只有立足于现实，并着眼于未来，才能作到合理配置，精打细算，从 而避免造成土地浪费的低度开发和破坏环境生态的过度开发。集约利用土地，不仅可 以提高土地的使用效率，同时还可减缓城市外延扩展的速度，从而节约宝贵的土地资 源尤其是耕地。土地集约利用还有利于土地的可持续利用，因为现在能少用一分地， 就意味着我们的子孙后代在未来可多获得一分可供发展的用地空间。因此，城市土地 的集约利用是实现土地可持续利用的重要手段之一。土地集约利用与土地持续利用 的区别在于：集约利用注重于生产效率与经济效果，而可持续利用更强调环境效益， 强调土地资源的合理配置和协调发展，正确处理近远期的各种利害关系。鉴于它们的 内涵各有侧重，因此，对其研究分析的理论方法也应有所区别。 1 2 土地集约利用的影响因素 1 2 1 人口密度与土地集约利用 城市土地集约利用程度与区域土地资源总量供给和人均拥有土地资源的状况直 接相关。可以说，土地资源的稀缺性程度是土地集约利用的最直接的资源性影响因 素。土地资源的供应量的大小不是指土地资源绝对数量的多少，关键是区域人均土 地资源的拥有，人地关系紧张的地区，土地的稀缺性越强，要求土地集约利用的客 观要求就强。 谢正峰浅议土地的集约利用和可持续利用 j 国土与自然资源研究，2 0 0 2 ( 4 ) ：2 2 2 5 啪陶忐红城市土地集约利用几个基本问题的探讨 j 中国土地科学， 2 0 0 0 ( 9 ) ：1 6 1 8 5 第1 章土地集约利用相关理论概述 1 2 2 城市规模与土地集约利用 随着城市规模的扩大，城市社会经济活动的多样性增强，社会分工更为深化， 交易日益频繁，从而分工与贸易的经济利益就更为突出。同时，城市规模的扩大也 将产生规模经济利益，诸如产生规模经济、劳动力市场经济和信息经济。此外，城 市基础设施、政府管理、通讯设施等公共产品的提供也随城市规模的扩大实现了有 效的供给。并且由于市场竞争，提高了资源的有效配置。总之，聚集经济与城市规 模具有强烈的正相关关系。在城市聚集的最初阶段，聚集经济效果明显，同样的投 入可以获得更高的产出，从而会刺激资本、人才、技术等生产要素流入的增加，推 动城市经济以更大的规模和较高的速度发展，呈积累式膨胀；但随着聚集规模的扩 大，城市要素投入成本、交通成本、污染成本、环境生态成本、时间成本、空间拥 挤成本等呈上升趋势，聚集不经济增强。也就是说，城市规模与城市的增长并不是 无限的，它具有一个最佳合理规模。城市的规模与城市综合效益或者城市人均效用 其关系如图1 1 所示： 效用 螽莲蠡壤螽套 城市人口规模 图i 1 城市规模与效用关系图 如上所述，聚集本身就是表达一定空问的资本、技术、劳动力积累程度，从土 地利用角度来看就是土地集约利用状态。最低城市规模p 1 所示，城市规模低于此界 限无以形成集聚效益，城市吸引力极差，居民的效用水平明显低于大城市居民，区 域人口呈现外流趋势，产出都不能达到最佳效果，土地呈现粗放利用状态。但随着 城市规模逐步超过最佳规模，城市居民效用水平丌始下降，主要原因是过度的聚集 带来的拥挤成本增加，抵充了集聚效益使，使土地过度利用，城市空间过分拥挤。 因此，最佳城市规模效益取得的同时就是最佳城市集约度的实现。 6 青岛大学m p a 硕士学位论文 集约 度 疆放 塞佳集约，- 粗放 蕞佳集约 ij i 伍- k i t - 霞“ p 2 过度利用 界限 城市人口规模 图1 2 城市规模与土地集约利用关系图 基于上述分析，城市规模与土地的集约利用有一定的关系。最佳的城市规模就 是土地集约利用率达到最优的的规模。 1 3 土地集约利用的动力机制 所谓动力机制，是指促进土地集约使用的内在的机理、设计和安排，它可促进 土地高效使用。土地集约利用动力机制主要有： 1 3 1 聚集效应与城市土地集约利用 什么是聚集? 根据哈佛大学教授波特的定义，聚集是指在地理上一些相互关联 的公司、专业化的供应商、服务提供商、相关的机构，如学校、协会、研究所、贸 易公司、标准机构等在某地域、某一产业的集中，他们既相互竞争又相互合作的 一种状况。产生聚集的主要原因在于：一些企业在价值链上具有上下游关系；企业 问的横向联系十分密切；企业与其他机构，如高校、科研机构紧密联系；政府在集 聚中发挥作用等。波特认为集聚状况对经济发展产生良好的功能：首先，可更经济 地获得专业化的投入要素和人力；其次，可更低成本地获得相关信息；第三，增强 企业的互补性；第四，低成本地获得公共产品；第五，提供更有效的激励。而对作 为区域经济中心的城市来说，其特征在于以城市的优越环境和条件，诸如服务能力、 基础设施、信息交换、交通运输等，吸引着众多企业和机构及社会经济各部门在相 对狭小的空i a j 内聚集，从而更突出城市作为经济中心的聚集效应。同时，由于大量 企业、机构的聚集，进而各种资源要素产生着强大的吸引力，增强集聚能力。 集聚效应从以下几个方面影响土地资源集约利用。一是内部规模效益促使地块 7 第1 章土地集约利用相关理论概述 集约度增强。单一地块的集约利用是生产规模化效益的表现。投入规模化，规模效 益增加，土地收益增加，土地竞标地租支付能力增大，土地价格高，对特定地块产 业用途的选择要求高。总之，土地规模效益的增加，直接导致土地投入及投入产出 比增大，土地集约利用强度增大。二是地区化聚集效益促使特定产业区域利用集约 度增强。具有相同性质、互为补偿、互为服务、互无干扰和影响的一类产业通常会 自然集中，形成特定地域内或功能区域内产业集聚，由于不同功能区产业的聚集特 点不同，构成不同产业地区化效果不同。并依据聚集规模大小的不同和聚集规模大 小，决定该区域特定的土地利用强度。如工业、住宅、办公，不仅它们之间具有不 同的利用强度特征，而且同一种用途不同区位也具有不同强度特征。可见城市土地 集约利用程度和集约利用结构与城市的产业结构和布局密切相关。三是都市化效益 促使城市区域土地利用集约度增强。在农业社会，人类的活动是分散的，对土地的 利用呈现粗放形式。因此，一般来说，城市规模大的城市，土地集约利用程度高； 城市经济发展程度高，经济结构层次高，产业结构先进的城市，其土地集约利用程 度高。 1 3 2 要素替代与城市土地集约利用 聚集效益存在，导致各种生产和生活活动在某一特定的区域聚集，使土地供不 应求，土地价格上涨。为了继续获得聚集经济，最经济的做法是进行非土地投入的 要素替代，减少土地用量，增加资本、技术、劳力的投入，即提高土地集约度。因 此，要素替代是城市土地集约利用动因之二。以住宅用地为例，当距市中心越近、 租金越高，在一定的收入约束下，居民总是想办法进行消费替代，即减少居住面积， 增加非住房消费。显然，城市中心区域居住面积减少，造成人口密度增大，单位面 积的其他消费增加，土地利用的集约程度也增加。随着距离城市中心由远而近，土 地利用集约度越高。这是要素替代作用的结果。 1 3 3 个体选择的异质性与土地集约利用 土地集约利用程度，与城市居民、企业、咨询机构、政府等行为个体的空间选择 密切相关。不同类别的个体，有不同的社会经济生理特征( 如需求、价值、利益、 情感、习惯、民俗等) ，有不同的空间行为，此即所谓空间选择的异质性。而对特 定地点选择程度不同，便会导致区域土地利用程度的高低不同。城市空间的形成可 以说是个体空间行为引致的空间迁移、空间集聚和空间扩散的过程的最终结果。因 此，可以说，个体空问行为构筑了城市土地集约利用空间演变过程，空间演变过程 最终塑造了土地集约利用程度的空间分布。个体选择的异质性与土地集约利用的关 系可用图1 3 表示。 8 青岛大学m p a 硕士学位论文 土地塞约 问格局。 个体空问行为 -老地集约空间过 图l3 个体选择的异质性与土地集约利用 1 4 土地集约利用的规律 根据学者的研究，土地利用有3 大规律：空间分布规律、结构差异规律和动态 发展规律。 1 4 1 土地集约利用的空间分布规律 根据城市边缘区理论，可以将整个城市地域由内外往划分为四个连续带( 见图 1 4 ) ，核心是中心城区，为已建成区域；第二层为内边缘带，为大多数土地已用于 城市建设或已经规划为建设用地的区域，相当于近郊区和近郊工业区；第三层为外 边缘带，相当于远郊区和远郊小城镇；第四层为农村腹地，可以感受城市影响，但 土地利用形态为农业。四层结构中，最复杂、最富变化的就是边缘区，边缘区一直 随着城市的发展而动态变化、扩张、调整、在扩张，处于一种不稳定的状态中。 图1 4 城市区域四层次结构图 在不同结构区域，土地集约利用强度是不同的。普遍意义上，不同的区域结构 9 第1 章土地集约利用相关理论概述 由内向外对应的土地利用集约度显现由高到低的态势。根据边缘区的动态性，在不 同阶段，土地利用集约度变化特征是不同的，其关系见表1 1 。 表1 1城市化进程中城市不同区域土地利用集约度变化表 1 4 2 土地集约利用的结构差异规律 首先，从产业结构的演化与用地结构的变化来看。城市社会经济的发展与三次 产业结构及变动趋势密切相关。同时也直接影响着城市土地集约利用状况。随着社 会经济的发展，城市产业结构呈现出规律性变化：第三产业迅速发展，第一、二产 业比重下降，第二产业内部新材料、新能源、航天、电子、信息、海洋技术、生物 技术等高新技术产业迅速发展，传统工业地位下降，产业向劳动密集型向资本密集 型、知识技术密集型演替。美国社会学家贝尔将人类社会的演进过程划分为前工业 社会、工业社会和后工业社会三个历史时期，经济结构分别以一次产业、二次产业 和三次产业为主导，其变化关系见图1 5 所示。 过渡起飞成熟高消费富足社会 前工业社会工业社会后工业社会 图1 5 产业结构演替规律图 其次，从城市用地结构看。根据产业空间竞争力和产业的空问利用形态和能力， 对于城市经济发展程度高、经济结构和产业结构层次高的城市，聚集程度高，商务、 住宅用地比例高，土地集约利用程度高。可见城市土地集约利用和集约结构与城市 1 0 青岛大学m p a 硕士学位论文 的产业结构密切相关。产业结构先进的城市，其土地集约利用程度高。 最后，从城市用地功能分化来看。当城市发展为大城市时，市中心区的商业、 服务业、金融业发达，市中心原有工业逐步外迁，在城市外围开辟新工业区。当城 市发展为特大城市时，市中心区的商业、服务业、金融业、社会管理功能更加完善， 现代化大型企业开始飞速发展。当城市化进一步发展，相邻城市间距离缩短，联系 加强，往往形成连绵的城市化地带。 1 4 3 土地集约利用的动态发展规律 城市化是一个过程，是生产力发展和生产方式变化的必然。这一过程在生产力 发展和产业结构升级的原动力下通过聚集与分散市场力量的驱动表现出一定的规 律。美国地理学家诺瑟姆把城市化分为三个阶段，并将非农业人口增长的运动轨迹 描述为“s ”曲线。在城市化初期阶段即前工业化阶段，以劳动密集型家庭小生产为 主，城市人口增长缓慢，城市化水平低于2 0 - - 3 0 。在城市化加速期，即工业化 阶段，经济活动以企业化、集团化生产为主，工业活动集中性增强。城市人口比重 加速增加并持续到7 0 趋于平缓。在工业化后期及后工业化时代，城市人口比重保 持平缓，产业结构以第三产业为主，交通网络、信息网络得到大力发展，城市的主 要功能逐渐由产品加工向信息处理和高层次服务过渡。 与城市化过程对应的土地集约利用也呈现出相应的变动规律，可表述为：粗放 利用低水平集约利用一过度利用一集约利用。 第2 章青岛市经济社会发展与土地利用现状 第2 章青岛市经济社会发展与土地利用现状 2 1 青岛概况 查阅青岛统计年鉴可知，青岛位于山东半岛南端( 北纬3 5 。3 5 - - 3 7 。0 9 ，东 经1 1 9 。3 0 一1 2 1 。0 0 ) 、东、南濒临黄海，辖七区( 市南、市北、四方、李沧、 崂山、城阳、黄岛) 五市( 胶州、胶南、即墨、平度、莱西) ，总面积1 0 6 6 4 平方 公里，2 0 0 7 年底全市常住人口8 3 8 6 7 万。青岛依山傍海，风光秀丽，气候宜人， 是一座独具特色的海滨旅游城市，也是我国重要的经济中心城市和港口城市。 近年来，青岛市经济发展十分迅速，从1 9 9 7 年到2 0 0 8 年，青岛市g d p 总量分 别为7 9 7 、8 8 0 、9 9 0 、11 6 1 2 、1 3 1 6 、1 5 1 8 2 、1 7 8 0 3 、2 1 6 3 8 、2 6 9 55 、3 2 0 6 5 8 、 3 7 8 65 2 和4 4 3 61 8 亿元( 见图2 1 ) ，增长速度分别为1 2 、1 27 、1 3 6 、1 5 2 、1 3 7 、1 4 6 、1 5 9 、1 6 8 、1 69 9 6 、1 57 、1 6 和1 3 2 ( 见图22 ) 。 图211 9 9 7 年一2 0 0 8 年青岛市g b p 总量变化图 青岛大学m p a 硕士学位论文 图2 2 1 9 9 7 年- - 2 0 0 8 年青岛市g d p 增长趋势图 2 0 0 8 年青岛市实现生产总值( g d p ) 4 4 3 6 1 8 亿元，增长1 3 2 。其中，第一产业 增加值2 2 3 4 亿元，增长1 4 ，第二产业增加值2 2 5 5 4 5 亿元，增长1 1 1 ，第三 产业增加值1 9 5 7 3 3 亿元，增长1 7 1 。三次产业的比例关系由上年的5 4 ：5 1 6 ：4 3 调整为5 1 ：5 0 8 ：4 4 1 。2 0 0 8 年全市财政总收入实现1 2 5 1 6 亿元，增长1 6 9 ；地 方财政一般预算收入3 4 2 4 亿元，增长1 7 0 9 6 。实现外贸进出口总额5 3 6 3 7 亿美元， 增长1 7 3 ；外商直接投资到账2 6 4 亿美元，增长1 0 。城市居民人均可支配收入 2 0 4 6 4 元，增长1 4 6 ；农民人均纯收入8 5 0 9 元，增长1 3 8 。 2 2 青岛土地利用现状 根据2 0 0 7 年土地变更调查成果，全市土地总面积1 6 7 6 2 9 5 0 9 亩，其中农用地 1 2 4 8 3 5 7 5 6 亩，占总面积的7 4 4 9 ；建设用地3 0 8 6 8 1 9 亩，占总面积的1 8 4 0 ； 未利用地11 9 2 5 5 6 3 亩，占总面积的7 11 。一级地类结构表详见图2 3 。 1 3 第2 章青岛市经济社会发展与土地利用现状 图2 3 青岛市土地利用现状结构圈 全市农用地中耕地7 6 8 7 5 8 2 亩，占农用地的6 1 5 7 ：园地9 2 6 3 4 9 2 亩，占农 用地的7 4 3 ；林地1 9 3 8 9 8 2 2 亩，占农用地的1 55 4 ；其他农用地1 9 3 0 6 6 2 2 亩， 占农用地的1 54 6 。在农用地结构中，耕地比重最大。农用地数量结构见图24 。 图2 4 青岛市农用地利用现状结构图 全市建设用地中居民和工矿用地2 4 9 8 5 2 7 3 亩，占建设用地的8 09 3 5 ；交通运 输用地2 4 4 8 9 26 亩，占建设用地的79 4 ；水利设施用地3 4 3 3 9 9 1 亩，占建设用 地的1 11 3 。从人均建设用地来看，全市人均建设用地0 4 1 亩，其中人均居民点 及独立工矿用地03 3 亩，人均交通运输用地00 3 亩，人均水利设施用地0 0 5 亩。 建设用地数量结构见图2 5 。 青岛大学m p a 硕士学位论文 图2 j 青岛市建设用地现状结构图 上述数据表明，青岛市土地利用呈现出以下一些特点：一是土地利用率高，土 地后备资源严重不足。全市土地利用率高达9 2 8 9 ，未利用地仅占到7 1 1 ，可 用来开发的未利用地极少。二是人均耕地相对较少，耕地绝对量呈减少趋势。全市 人均耕地1 0 1 亩，少于全国人均耕地1 4 亩。耕地绝对量逐年减少，从历年变更调 查统计的数字看，1 9 9 8 年全市耕地8 2 40 6 万亩，2 0 0 7 年变更调查减少到7 6 87 6 万 亩，十年减少耕地5 53j j 亩。三是城市建设用地增睦较快。从变更调查统计数据分 析，1 9 9 8 年全市居民点及工矿用地为2 0 29 2 万亩，2 0 0 7 年变更调查居民点及工矿 用地为2 4 9 8 5 万亩，十年增加了4 69 3 万亩。 表2 1 青岛市1 9 9 8 2 0 0 7 年耕地教统计表 年代万酊 1 9 9 8 ( 变更) 1 9 9 9 ( 变更) 2 0 0 1 ( 变更) 2 0 0 2 ( 变型) 2 0 0 3 ( 变女) 2 0 0 4 ( 变更) 2 0 0 5 ( 变更 2 0 0 6 ( 变更) 2 0 0 7 ( 变更) 第2 章青岛市经济社会发展与土地利用现状 表2 2 青岛市1 9 9 8 - 2 0 0 7 年居民点及工矿用地数统计表 年代万亩 1 9 9 8 年 1 9 9 9 年 2 0 0 0 芷 2 0 0 1 年 2 0 0 2 年 2 0 0 3 年 2 0 0 4 每 2 0 0 5 年 2 0 0 6 短 2 0 0 7 焦 2 0 2 9 2 2 0 4 1 4 2 1 1 4 9 2 0 9 3 4 2 1 4 4 2 2 1 8 9 5 2 4 0 9 2 2 4 0 2 9 2 4 6 5 1 2 4 9 8 5 2 3 青岛土地利用效益评估 按总面积计算，2 0 0 7 年青岛每平方公里的国内生产总值为3 5 5 4 0 8 万元，在全 国1 5 个副省级城市中列第6 位，低于深圳、广州、厦门、南京、武汉，高于大连、 宁波、沈阳、长春、哈尔滨、杭州、济南、成都和西安；每平方公里的规模以上工 业增加值为1 5 9 2 6 4 万元，在全国1 5 个副省级城市中列第5 位，低于深圳、广州、 厦门、南京，高于大连、宁波、沈阳、长春、哈尔滨、杭州、济南、武汉、成都和 西安；每平方公罩的地方财政一般预算收入为2 7 4 6 4 万元，在全国1 5 个副省级城 市中列第6 位，低于深圳、广州、厦门、南京、宁波，高于大连、沈阳、长春、哈 尔滨、杭州、济南、武汉、成都和西安；每平方公里的出口金额为2 6 5 7 2 万元，在 全国1 5 个副省级城市中列第6 位，低于深圳、广州、厦门、南京、宁波，高于大连、 沈阳、长春、哈尔滨、杭州、济南、武汉、成都和西安；每平方公里的外商直接投 资为3 5 7 6 万元，在全国1 5 个副省级城市中列第5 位，低子深圳、厦门、广州、沈 阳，高于大连、宁波、长春、哈尔滨、南京、杭州、济南、武汉、成都和西安。 全国1 5 个副省级城市土地产出效益比较情况详见表2 3 。 1 6 青岛大学m p a 硕士学位论文 表2 3 土地产出效益比较 城市国嚣群嚣i 款孳罩出口孑材肆薯麓；万元 城市 ( 万元平方增加值( 万元收入( 万元平方公一、7 = _ “_ ：二：= 、。 公里)平方公里)里) 一。 1 i 第3 章青岛市土地集约利用综合评价 第3 章青岛市土地集约利用综合评价 3 1 评价方法和指标体系构建原则 3 1 1 评价方法 土地集约利用评价是一个多因素评价，主要采用以下方法： ( 1 ) 极限条件法。根据评价目标和评价对象设置评价指标体系，将各个指标标 准划分为不同的等级，并将评价对象各个指标的实际值与标准值作对照，确定评价 对象所属的级别； ( 2 ) 综合评分法。根据影响评价对象的因素设计指标体系，求取个指标的实际 值和权重，对个指标作无量纲处理，然后通过加权评分求得各指标的综合评分值， 依据综合评价值的大小，对评价对象排序或划分级别； ( 3 ) 层次分析法。简称a h p ( a n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s ) ，有目的的把复 杂的问题分成若干个层次，在比原问题简单的层次上分析比较，把人的主观判断用 数量的形式表达和处理，用以确定各评价指标的权重值。 3 1 2 指标选取的原则 评价指标体系的设定要满足以下几个原则： ( 1 ) 主导性原则。在影响土地集约利用水平的众多因素中，应该选择那些对土 地集约利用程度影响较大的主要因素，忽略次要因素，即抓住事物的主要矛盾； ( 2 ) 系统性原则。指标体系的构成要反映土地利用的主要方面和内在联系，指 标体系应该根据研究系统的结构，分出层次，由宏观到微观，由抽象到具体； ( 3 ) 独立性原则。指标体系中应排除密切相关的指标，只有选用相互独立的指 标才能获得最优的评价方案； ( 4 ) 可操作性原则。指标体系设计时，尽可能选择已有的统计数据，保证数据 的可采集性。 3 2 土地集约利用评价 3 2 1 土地集约利用评价体系构建 ( 1 ) 构建的思路 束芬荣，徐锁发，田伯平，孙忠明寻求产业发展与空间资源的合理配置 m 北京：金版电 子出版社，2 0 0 5 ：8 8 1 8 青岛大学m p a 硕士学位论文 以土地集约利用的内涵为基础，以市场化、现代化、可持续发展为目标，以合 理、合法、高效为出发点，既要反映城市土地集约利用的共性，又要体现城市土地 利用的差异性。 ( 2 ) 指标的选择 土地集约利用评价实质上就是指土地利用的实际集约度和适宜集约度之间的差 距，它既可以用综合集约度指标来概括，也可以分别用评价集约度指标的差距来直 观表示，在本文中从土地集约利用的本意出发，即土地投入强度和产出效率设计相 应的评价指标体系，选择了能够体现青岛市社会、经济和生态效益，对土地集约利 用显著影响，指示性强、较易获取的四类因素五个因子，具体的指标设置见表3 1 。 表3 1 土地集约利用评价指标 指标含义简要说明： 地均固定资产投入：反映土地集约利用程度中土地投入程度，指标值越高，表 明土地利用中的投入量越大； 地均g d p ：衡量单位土地的经济产出，以年均单位面积g d p 指标计算； 地均社会消费品商品零售额：衡量单位土地的经济产出，具体以年均单位面积 社会消费品零售额指标反映； 人口负荷：城市总人口与城市建设用地之比，与人均建设用地有极大的相关性： 绿化覆盖率：反映土地合理利用的一个重要指标，用建成区内绿化面积的比重 来表示。 ( 3 ) 指标权重确定 1 9 第3 章青岛市土地集约利用综合评价 指标权重可以采用特尔斐法、因素成对比较法、层次分析法等方法确定。特尔 斐法是指通过对评价目标、子目标、指标的权重进行多轮专家打分，并按公式( 1 ) 计算权重值： 弘j w i2 二一( 1 ) 纷 式中：w f 第i 个目标、子目标或指标的权重； e f ，专家j 对于第i 个目标、子目标或指标的打分； n 专家总数。 本文采用特尔菲法，计算出各评价因子权重，见表3 2 。 表3 2 土地集约利用评价指标权重值 评价因子综合权重值 地均固定资产投入 地均g d p 地均商品零售额 人口负荷 绿化覆盖率 0 3 0 2 7 5 0 2 2 5 o 1 5 0 0 5 ( 4 ) 指标无量纲化处理 由于不同种类的指标评价目的不同，因此各项指标的取值范围和单位都不尽相 同，如果直接对原始指标作分析则比较困难而且精确度不高，为此必须对各类型评 价指标作无量纲处理，使所有的指标取值分御在同一个区间内，以便分析比较。对 于指标的无量纲化，系统论中有不同的处理方法，本文主要采用“临界值法，具体 步骤如下： 正相关指标 此类指标的评价值随着指标值的增大而增大，一般选用该项指标在各区域中的 最大值作为标准值，指标实际值与标准值的比值即为评价区域该项指标无量纲化的 结果，其公式为： 。上100yi 。m a x a _ f ( 2 ) 青岛大学m p a 硕士学位论文 y t 评价区域第i 项指标的无量纲结果； 口；评价区域第i 项指标的实际值； m a x a z 第i 项指标在所有评价区域中的最大值。 负相关指标 系统论中又称为逆向指标，该类指标的评价值指随着指标值的增大而减小，该 类指标的标准值应根据具体情况设定，实际应用中一般会控制其上限，公式为： ) ，f 2丝! 立丝竺 竺1 0 0 y t 评价区域第i 项指标的无量纲结果； 口r 评价区域第i 项指标的实际值； m a x a ，第i 项指标在所有评价区域中的最大值； m i n a ；第i 项指标在所有评价区域中的最小值。 双向相关指标 该类指标的评价值不是单纯的随指标值的增大而增大或减小而减小，而是有其 适度发展的区间，低于或超出该区间都不利于评价区域整体的发展，对该类指标标 准值的确定，一般根据实际情况而定，其公式为： y ；：1 一竺型1 0 0 “ 4 ( 4 ) 4 评价区域第i 项指标的标准值； 其他各参数解释同上。 3 3 2 土地集约利用评价 根据上面构建的指标体系评价2 0 0 7 年全国l o 个副省级城市土地集约利用的水 平，由收集的资料得到各项指标的