（土地资源管理专业论文）国有土地资产流失情况与防范研究.pdf

摘要 随着改革开放的深化和市场经济的发展，土地作为经济生活中不可缺少的 生产要素，越来越受到人们的关注。 首先，本文从资产的定义出发，较详细的论述了国有土地资产的概念、形成 条件、构成及其总量的测算。界定了国有土地资产流失的涵义，阐述了国有土地 流失的特点。其次，本文以武汉市为例，对其7 7 个重点单位的国有土地资产量 进行了系统的定量计算、分析。再次，在前述概念和定量计算分析的基础上，详 细分析了国有土地资产流失的渠道、类型、形成原因等，进而从理论上剖析了国 有土地资产流失的机理。最后，从认识观念、市场、政府政策、管理模式等多个 角度、多个方面提出了几点对于防范国有土地资产流失的策略。 关键词：土地资产，土地资产流失，防范 a b s t l a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to fp r o m o t i o no fr e 如n na n do p e 血n 争u pa i i dm a r k e t e c o n o m y ，t h el a l l d s t a l l d su pa i l di s p a i dc l o s ea n e n t i o nt ob y p e o p l ea st h e i n d i s p e n s a b l ef a c t o ro f p r o d u c t i o ni nt h ee c o n o m i ca c t i v i ty f i r s i ，t l l i sa r t i c i ee m b a r k s 舶mt h ep m p e n yd e f i i l i t i o n ，t h ed e t a i l e de l a b o m t i o n s t a t e _ o w n e dl a i l dp r o p e n yc o n c e p t ，h a sf o 肿e dt h ec o n d i t i o n ，t h ec o n s l i t u t i o na i l di t s w e i g h ts u r v e y i n g h a sl i m i t e dt h ci m p l i c a t i o nw h i c ht l l es t a t e o w n e dl 柚dp f o p e r t y d r a i n s ，e l a b o r a t e dt i l es t a t e o w n e dl o s sb yr u n - o f r c h a r a c t e r i s t i c n e x t ，t h i sa r t i c l et a k e w u h a na sa ne x 锄p l e ，h a sc a r r i e do nt h es y s t e mq u a n t “a t i v ee v a l u a t i o n ，t h ea n a l y s i s t oi t s7 7k e yu i i i t s - s t a t e o w n e dl a i l dc a p i t a lo u t p u t o n c em o r e ，i nt h ef o r e c i t e d c o n c 印ta n di nm eq u 锄t i t a t i v ee v a l u a t i o na n a l y s i sf o u n d a t j o n ，m em u l t i a l l a l y s i sl h e c h 蛐e l ，t 1 1 et y p ew h i c hs t a t e - o w n e dl a l l dp m p e r t yd r a i n e d ，h a sf o r n l e dm e r e a s o na n d s oo n ，t h e nt h e o r e t i c a l l ya i l a l y z e dt h em e c h a n i s mw h i c ht h es t a t e o 、v n e d1 a n dp f o p e n y d r a i n e d f i n a l ly ，f r o mt h eu n d e r s t a n d i n gi d e a ，t h em a r k e t ，t h eg o v e n 蛐e n tp o l i c y ，t h e m a n a g e m e n tp a t t e ma j l ds oo nm a i l ya i l g i e s ，m a n ya s p e c t sp m p o s e dt h ee x t r e m e r e g a r d i n gt h eg u a r ds t a t e o w n e d1 a i l dp r o p e r t y s u l f u r i ca c i ds t r a t e g y k e yw o r d s ：l a l l da s s e t s ，l a i l da s s e t sl o s i n 昌p r e c a u t i o n 论文独创性声明 本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行 研究工作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的 研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论 文中不包含任何未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成 果。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名：辞晚羽2 够多月膨日 论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品? 知识产权归 属学校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请 专利等权利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的 学术论文或成果时，署名单位仍然为长安大学。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：诰晚刁刁 导师签名： 冯弓强 跏笋6 具，6 b 加年厂月嘭日 1 1 研究背景、目的及意义 第一章导言 英国古典经济学家威廉配第有句名言：“土地是财富之母”( 马克思恩 格斯全集第2 3 卷5 7 页) 。土地具有承载功能、养育功能、资源功能，土地经 开发，利用凝结着大量物化劳动和活劳动，具有价值和使用价值，成为财富的源 泉，土地是重要的资源又是重要的资产。改革开放以来，随着我国经济体制改革 的不断深化，随着我国土地利用制度改革的不断深化，人们进一步意识到土地的 资源和资产的双重属性，越来越重视土地资产保值、增值的作用和意义。土地资 源的资产价值得到一定体现，在城市建设、企业改革、经济结构调整等方面都发 挥了巨大作用。2 0 世纪8 0 年代后期，我国土地使用制度改革，如一把金钥匙，开 启了这个财富宝库大门，如今，我国目前的国有土地资产总量在2 5 万亿元左右， 数倍于约8 万亿元的其他国有资产( 胡存智，2 0 0 1 年5 月) ，如果按最保险的资 产收益率1 0 计算，每年可实现土地收益2 5 万亿元，即使按一般固定资产1 3 的转化率，每年以可实现土地收益0 2 5 万亿元o 7 5 万亿元。有专家估计， 我国每年流失的国有土地资产量高达l o o 亿元以上( 王先进，2 0 0 2 ) 。所以如何管 好、用好这样一笔巨额资产，无疑是土地管理所面临的重大课题。为了防止“大 量土地收益流失和被占挪用”( 温家宝2 0 0 1 年1 月) ，国务院于2 0 0 1 年4 月3 0 日下发了国务院关于加强土地资产管理的通知，要求过国土资源管理部门应 按照此通知，采取措施将精神落到实处，见到成效。可以说，自我国实行土 地资产化管理开始，土地资产流失现象不问断发生的严峻现实，与土地管理的出 发点确保土地使用者的合法权益( 孙陶生等，1 9 9 7 ) 之间就形成了尖锐的冲突， 此现象备受人们关注。 大量国有土地资产的流失可带来如下不良后果：导致土地资源集约化利用 无法实现，造成建设用地利用粗放，不利于耕地的有效保护，危及国家免粮油等 关系民生的物资安全。催生新的不规范土地交易行为，导致不动产市场动荡， 危及国民经济安全。扰乱政府进行基础设施和公共设施资金的良性循环，导致 建设资金匮乏，使得建设举步维艰。导致土地资产所有者合法权益无法在经济 上实现，其保值增值作用无从体现。使得极少部分不劳而获，投机倒把，一夜 暴富。这就造成了利益分配的极不公平，危及国家的经济乃至政治安全。 切实防止国有土地资产流失的重要性和迫切性，鉴于土地资产化管理过程中 拟定本研究的目的如下：深化国有土地资产流失防范的理论研究，探求国有土地 资产流失防范新思路、新方法，提供防范国有土地资产流失的决策依据。 防范国有土地资产流失问题的有以下几方面的意义：发现资源资产化管理过 程中的理论误区、盲区，为国有土地资产管理提供更为有科、更为充分的理论依 据；将先进的管理方法和技术引入到城市国有土地资产的管理中，不断推动国有 土地资产管理工作的发展和创新；探索国有土地资产保值增值的有利途径，将有 利于够有土地资源的利用效率：促进国有土地资源的可持续利用，避免国有土地 资产流失造成的种子不良影响及后果，在某程度上确保国民经济健康发展；提供 进行监测、防范国有土地资产流失的建议和决策依据，有利于改善以及遏制国有 土地资产硫酸的状况以及现象，从而达到国有土地所有权得以实现。 l _ 2 研究思路与方法 研究思路具体从以下几个方面进行说明：在定义国有土地资产和分析其形 成条件的基础上，明确界定国有土地资源流失的涵义；以武汉市为例进行土地 资产测算，作为进一步分析的数据依据；从既定的相关涵义及定量的计算，分 析国有土地资产流失的渠道、类型以及形成原因；在现有基础上对国有土地资 产流失进行机理分析：从多个角度、多个层面提出防范国有土地资产流失的策 略。 结合研究，本文采用理论分析与实力分析相结合的方法，定性与定量相结合。 第二章国有土地资产流失概述 2 1 国有土地资产相关概念 2 1 1 资产 为了阐述土地资产的概念，首先要明确“资产”这一名词的涵义，现今将有 关资产的几种观点介绍如下： ( 1 ) 我国出版的辞海( 第3 2 7 9 页，上海出版社) ，对资产有两种解释： 资产即财产；资产是会计用语，是“负债”的对称。资金运用的同义语。在 资本主义社会中，指有关单位所拥有的各种财产和债权。 ( 2 ) 经济学新词典( 第3 9 9 页) 解释为：资产是资本机能形态，如存款 债权，商品材料、制品、半制品及生产设备等金额。 ( 3 ) 现代经济词典( 第2 7 页) 给出的资产的另一种解释：资产是由“企 业或个人拥有并具有价值的有形的财产或无形的权利。资产之所以对物主有用， 或者是由于它是未来事业的源泉，或者是由于它可用于取得未来的利益。企业的 资产通常分为两类，即流动资产和固定资产。流动资产，即那些可以很快变成现 金的资产，包括库存基金、应收账款、库存商品以及有价证券。固定资产，或非 流动资产，就是那些如果不打乱企业经营便不能很快变为现金而且持有期一般在 一年以上的资产，包括土地、建筑物、设备以及长期投资。另一种类型的固定资 产叫做无形资产，包括企业的某些无形的权利和利益，例如专家权、版权、商标 和商誉。 ( 4 ) 美国会计学会在1 9 5 7 年颁布的公司财务报表所依恃的会计和报告准 则中定义为：资产是一个特定会计个体从事经营所需要的经济资源，时刻用语 或有益于未来经营的服务潜力总量。 ( 5 ) 国际会计准则委员会于1 9 8 9 年发布的关于编制和提供财务报表的框 架中提出：资产是指作为以往事项的结果而由企业控制的，渴望有企业流入未 来经济利益的资源。 ( 6 ) 林钟高老师于1 9 9 7 年提出：资产是作为交易或事项的结果而由企业( 或 一个特定个体) 控制的，渴望向企业流入未来经济利益，并且可以用取得它所耗 费的成本或价格加以计量的经济资源。 我们可以看出，上述一些定义只是站在“企业生产”角度来概括的。没有真 正体现资本的本质特征，而姜文来和孙陶生等学者对资本的定义较好的反映了资 产的本质特征。 ( 7 ) 资产( a s s e t ) 的一般定义是为某一主体所拥有的，能带来一定收益的 各种财产和权益的总称。( 孙陶生等，1 9 9 7 ) ( 8 ) 从整体上来看，能够为所有者带来收益的有形的或无形的物质就是资 产。( 姜文来，2 0 0 3 ) 综上所述，可以看出，资产是从经济角度去认识有价值的财产和权益。当今， 任何资产在任何国家都有其所有者，其所有者可能是国家或集体或团体或个人。 因此，资产往往以财产的面貌出现。 2 1 2 土地资产的概念 从上述资产的概念，不难得出这样的结论，即土地是不可移动的、有形的固 定资产，使所有者的财产。它在物质资料生产过程中既是生产资料又是生产手段 和劳动对象。土地既是资金和物质投入的承受者又可以作为资本进行投入。土地 是一切生产和一切存在的源泉。正如威廉配弟所说：“劳动是财富之父，土地 是财富之母”。土地可以为其所有者带来财富。 从多个角度分析，土地兼有多种特性。大家熟知，土地经济学中土地的特性 可分为自然属性、社会、经济属性。从其自然属性角度分析，土地是由地表下一 定深度、地表上的覆盖物及其所处的环境所构成的自然综合体；是人类生产和发 展不可缺少的一种自然资源；从其社会属性角度分析，土地表现为一定主体所拥 有并能带来收益的一种财富。它是人类生存和发展不可缺少的环境条件：从其经 济角度分析，土地是包括人类大量物化劳动和活劳动投入的自然经济综合体。它 是国民经济各部门进行生产活动不可缺少的资源；除此之外，笔者还从法律属性 角度进行了分析，谁占有土地，即谁具有它的所有权或使用权，就等于具有物质 财富、具有资本。所有者就可凭借其对土地的所有权进行收益。这就是为什么历 代各社会? 各阶级、各阶层、各团体以至各个人重视土地、争夺土地的原因。在 这几方面特性中，最后一项具有主导制约作用。即在不同社会生产方式条件下， 不同的土地所有制和所有权，决定着土地资源的作用方式和土地资产收益分配的 机制。在本文研究中，土地资产是指具有社会属性的土地。 土地资产就是从土地的经济属性和社会属性出发，对土地内涵的一种界定。 “土地资产，是指归一定经济主体所拥有，经过一定的投资经营方式，能够实现 增值的土地”( 孙陶生，1 9 9 7 ) 。 2 1 3 国有土地资产的概念 根据上述对资产、土地资产的定义，国有土地资产可以定义为：国有土地资 产是指归国家所有的、经过一定的投资经营方式，能够增值的土地。 2 2 国有土地资产的形成条件 土地资产是土地自然物质与土地投入资本的综合体 任何物质首先都是在自然界的长期演化过程中形成的，在物质内容上包括地 表一定高度和深度内所有的自然物质。土地是自然环境的一个有机组成部分，其 0 开发利用与科学技术和经济条件密切相关。人们在开发和利用土地的过程中，不 断地向其中投入大量的人力、物力和财力。这些为改善和提高土地使用价值而投 入的“活劳动”持续积累形成的土地资本成为土地资产的一个有机组成部分。 土地资产具有日益突出的稀缺性 现对人类的需求而言，自然资源供给不足，是资源转化为资源资产的重要前 提，如果资源不稀缺，那么这种资源就不是资源资产。随着人口的增加和工业、 商业、农业的发展，人们对土地的需求不断增加，土地供求矛盾日趋突出，土地 资源渐渐地向土地资产转化。 土地资产表现为一定经济主体所拥有的财产客体，具有明确的产权归属 只有具有明确的所有权的资源才有可能转化为资源资产，这里指所有强调资 源的所有者，是因为资产的特征所决定的，资产必须有一个所有者主体，没有这 个主体，资产产生的效益也就无所谓资产了。土地属于国家所有，土地资源向土 地资产转化提供了产权关系保障。 土地资产在一定经济技术条件下给所有者和使用者带来效益 产生效益是资源转化为资源资产的重要条件，这里所指的效益，既包括和潜 在的经济效益，又包括资源所产生的社会和生态效益。土地所有者凭借土地所有 权的垄断，可以以地租等形式获取一定的经济效益。土地使用者或经营者可以通 过投资经营活动，获取经营利润、增值分层等经济收益。 2 3 国有土地资产构成 由于城市国有土地资产在国有土地资产中占据主要位置，所以，这里笔者 仅分析了城市国有土地资产的构成。 城市国有土地资产从资产的形成状况角度分析，包括存量城市国有土地资 产和新增城市国有土地资产。从资产经营管理方式分析，包括无偿划拨和有偿出 让方式经营管理的城市国有土地资产两大部分，其中出让方式又包括协议出让、 招标出让、挂牌出让和拍卖出让。从资产利用用途分析，包括商业用途、居住用 途、工业用途、综合用途以及其他用途等几类城市国有土地资产。 图l 近年来城市国有土地资产构成情况 表 ( 数据来源，中国统计年鉴。) 图2 出让城市国有土地资产收入表 ( 数据来源，国土资源部内部资料。) 6 2 4 国有土地资产总量测算 2 4 1 国有土地资产价值测算的理论基础 国有土地资产的价值测算既是按市场经济要求强化土地资源管理的基础工 作，也是正确评估国有土地资产流失程度的前提。 然而，在我国传统的土地管理中，长期以来人们无论是在理论上或是在研究 中，一直把土地视为自然界的禀赋，认为土地纯粹仅具有自然属性的物质范畴， 土地管理也只注重资源管理而忽略资产管理。 土地资产的价值问题，马克思在“劳动价值论”中提到“资本化的地租表现 为土地价格或价值”( 马克思恩格斯全集第2 5 卷第7 4 页) 。西方经济学的“稀 缺和效用价值论”认为“任何物品( 包括自然资源) 的价值都取决于稀缺程度和 购买者对其效用的心理评价，因此物品价值与稀缺程度和机会成本呈正相关关 系”。土地作为稀缺的资源，其所以有价值在于为人类生产生活提供了效用。 7 l 、地租理论 地租理论起源于西方古典经济学。1 7 世纪后期，英国古典政治经济学创始 人威廉配第在其名著赋税论中指出：“劳动是财富之父，土地是财富之母。” 并认为地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入，为地租理论作出了开拓性的 。j 贡献。此后，杜尔哥、亚当斯密、大卫李嘉图、詹姆斯安德森等对地租理论 不断的充实和完善，特别是英国资产阶级经济学家詹姆斯安德森对级差地租理 论主要包括三个方面：一是他认为同一的市场价格是形成地租的前提；二是他发 现了级差地租i 和级差地租i i ，并对之进行了较为详尽的分析；三是他初步提示 了地租和地价的关系，指出“不是地租决定土地产品的价值，而是土地产品的价 格决定地租。”尽管安德森对级差地租做出了开拓性的贡献，但是由于它的阶级 局限性，否认资本主义土地私有权垄断的存在，从而否定了绝对地租。马克思在 批判、吸收古典地租理论基础上，根据劳动价值学，创立了科学的地租理论，认 为地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的经济 形式，是社会生产关系的反映。并指出资本主义地租的本质是剩余价值的分配形 式之，其形式主要有绝对地租、级差地租和垄断地租。绝对地租是土地所有者 凭借土地所有权垄断所取得的地租；级差地租是指用较好的土地所获得的归土地 所有者的超额利润。根据形成基础的差异，级差地租又可分为级差地租i 和级差 地租i i 。级差地租i 是由于土地肥沃程度和区位差异，等量资本投在相同面积不 同地块上而产生的超额利润；级差地租i i 是在同一地块上连续追加投资，是该土 地生产效率提高而产生的超额利润。马克思地租理论，尤其是级差地租理论，是 评估土地价格、编制地价指数的理论基础。 2 、地价理论 马克思地租理论和地价理论是相互补充、密不可分的。地租理论对编制城市 地价指数起着定性化的指导作用，而地价理论则使该工作更接近模型化和定量 化。马克思地价理论主要包括以下几点：土地虽然不是劳动产品，没有价值， 但有使用价值，并且有价格，不过，这个价格不是土地的购买价格，而是土地所 提供的地租的购买价格。已利用的土地由土地物质和土地资本构成。土地价 格是地租的资本化。马克思指出“资本化的地租表现为土地价格”。用公式表示 为： p = r r 式中： 卜地价 r 地租 r 一土地资本化率 通过马克思地价理论的分析，可以得出，土地的价格是由若干年的土地纯收 益及地租贴现率的总和，它包括三个方面：真正的地租，即绝对地租和相对地 租：土地投资的折旧；土地投资的利息。 由于我国城镇土地所有权属于国家，不能直接进入市场，土地只能在不改变 其所有权的条件下进行土地使用权的让渡出让、转让和出租等，土地价格实 质是具有一定年期的土地使用价格，即 p = r r ( 1 1 ( 1 + r ) n ) 式中： 卜地价 r 地租 r 土地资本化率 n 土地出让年限 由该式可以看出，当n o o 时，土地使用权出让金与土地所有权让渡的地 价( p = r r ) 接近。 3 、区位理论 区位是一个综合的概念，是自然地理位置、经济地理位置和交通地理位置在 空间地域上有机结合的具体表现。土地价格是由土地本身和投入其中的土地资本 的数量和结构决定的，它以土地本身的自然条件为基础，但往往更受经济地理位 置和交通地理位置的影响，并与一定地域空间上生产和生活的方便程度呈正相 关。 区位理论是关于区位的理论，是关于人类活动所占有场所的理论。它研究人 类活动的空间选择及空间内人类活动的组合，主要探索人类活动的一般空间法 则。其研究始于1 9 世纪2 0 到3 0 年代，冯杜能( j h v t h u n o n ) 在研究农业土 地利用类型及配置的基础上提出了农业区位论；韦伯( a w e b e r ) 在研究工业企业 选址的基础上提出了工业区位论；克里斯塔勒( w 0 h r i s t a l l e r ) 通过对区域城镇 体系各级中心地分布格局的研究，提出了中心地理论；廖什( a l o s c h ) 通过将 生产区位与市场结合起来，提出了市场区位论；而阿兰索( w a l o n s o ) 的、竞租 理论则是从区位边际收益的角度推出了市场经济条件下城市土地租金梯度曲线 和同心圆土地利用模式。根据这些理论，影响城市土地区位的主要因素包括繁华 程度、通达程度、基础设施的完备度、人口密度等社会经济因素，地形坡度、土 地承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地等自然因素以及城市规划等行政因 素。在城市，由于土地区位不同，产生不同的使用价值和价值，使得同类行业在 不同的区位上获得的经济效益会相差很大，不同行业在同一位置上经济收益也相 差很大。区位优劣成为衡量地租、地价高低的标尺。它促使土地使用者在选用土 地时，必须把自己所能在该土地上获得的区位收益与所需支付的区位地租进行比 较，然后选择与其经济水平相适应的地段，从而使土地利用在地租、地价这一经 济杠杆的自发调节下，不断进行用途转换，最终形成土地收益和租金都趋向于最 佳用途水平的合理的空间结构。因此，以区位理论作指导，从区位条件入手，用 因果关系的推理思路，根据各种条件下形成的区位类型对不同区位土地产生的影 响及其在空间上表现出的不同的使用价值和价值，就能准确地把握土地价格，从 而得出正确答案。 2 4 2 国有土地资产收益的构成 土地资产的收益量，就其本质而言，就是国家凭借其对地所有权的垄断， 向土地使用者征收地租。目前我国学术界对土地资产收益量的构成有三种不同观 点。第一种：土地资产收益量是绝对地租和级差地租，不包括土地开发投资补偿 费和投资利息；第二种：土地资产收益量包括绝对地租和级差地租和土地开发投 资的补偿费和投资利息；第三种：土地资产收益量就是级差地租。 第二种观点把土地投资补偿费和投资利息列入土地收益有失偏颇。在这里笔 者仅就城市土地投资进行分析。城市土地投资有两类：类是投资于土地物资分 离。如在土地上建设房屋等附属设施。这类投资可以与土地分开进行单独补偿， 不应该包括在土地收益量之中。另一类是与土地物质本身不可分离的，如城市中 土地基础设施建筑，这类投资的结果改良了土地的性状，强化了土地的功能，必 然增加级差地租量。马克思在论述建筑地段的地租、矿山地租和土地价格时指出： “固定资本的发展( 这种固定资本或者合并在土地中，或者扎根在土地中，或者 建立在土地上) ，都必然会提高建筑地段的地租。”因此，这类投资可以在级差地 租中实现和补偿，不需另行补偿。 第三种观点实际上是人为土地不存在绝对地租。这显然不正确。 笔者认为第一种观点是正确的。 2 4 3 国有土地资产收益量的计算 国有土地资产总收益量的计算方法主要有市场比较法、成本逼近法、收益还 原法、假设开发法、基准地价修正法等。 l 、市场比较法 市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有代替性的，且在估价期日近 期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此 估算待估土地客观合理价格的方法。 市场比较法的特点： 市场比较法具有现实性，有较强说服力； 0 市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”： 市场比较法需要估价人员具有较高素质 市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调： 市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是 保证评估结果准确的关键。 市场比较法的基本方法： 2 、成本逼近法 成本逼近法以土地开发所耗费的各项费用为基础，加上相应的投资利息、应 缴纳的税费、开发利润、土地增值收益来测算土地成本价格。 成本逼近法基本公式： 土地价格= 基本成本( 土地取得费+ 土地开发费+ 税费) + 利息+ 利润+ 土 地增值收益 土地价格= 土地成本价格+ 土地增值 土地成本价格= 土地取得费+ 土地开发费+ 税费 土地增值= 利息+ 利润+ 土地增值收益 成本逼近法特点： 可以作为投资效益分析、土地开发可行性分析、成本价格评估的一种方法： 只是一种“算术价格”，并不能与土地的效用、价值真正对应： 适用于新开发土地，不适用于建成区：适用于工业用的；适用于土地市场 不发达地区。 3 、收益还原法 收益还原法是在估价土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原 率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为估价师日收益总合的一种方法。 基本公式： 土地年纯收益不变。即土地还原率不变并且大于零，土地使用年期无限的 土地价格计算公式为： p = a r p 土地价格 a 土地纯收益 r 土地还原率 土地使用年期有限并且其他因素不变的土地价格计算，即当a 每年不变； r 每年不变并且大于零；土地使用为n 年时，计算公式为： p = a r ( 1 1 ( 1 + r ) n ) 式中：p 、a 、r 含义同前； n 使用土地的年限或有土地收益的年限。 收益还原法的特点： 收益还原法以收益途径评估价格； 收益还原法评估结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程 度。 收益还原法具有严格的理论基础。地租理论和生产要素分配理论是收益还 原法的理论依据。 4 、假设开发法 假设开发法又称剩余法、倒算法、残余法或余值法。 假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物 建造费用及其与建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格 余额来确定股价对象土地价格的一种方法。 。 基本公式： v = a 一( b + c ) 式中：a 总开发价值或开发完成后的不动产资本价值 b 整个开发项目的开发成本 c 开发商合理利润 实际估价中工作中，基本计算公式为： 土地价格= 房屋的预期售价一建筑总成本一利润一税收一利息 5 、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按 照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等预期所处区域的平均条件相比 较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估 宗地在估价期日价格的方法。 2 5 国有土地资产价值测算 2 5 1 理论方法 土地价值的测算，目前我们采用的方法主要是地租资本化价格法，也就是收 益还原法。 地租资本化价格法是根据土地的绝对收益和级差收益，按适用本金化率还原 成本金的价格。绝对收益是因土地资产的独占性和有限性所决定的垄断收益；级 差收益是因资源的“禀赋”等级差异而带来的超过平均利润的差额收益。用公式 表示就是： p = a r 其中： p _ 一土地价格 a 土地租金( 也可称为土地纯收益) r 土地还原利率 国有土地资产总量可以根据城镇土地定级规程和城镇土地估价规程， 参照山东大学王兴元副教授主持的国家自然科学基金资助项目城镇土地资产总 价值测算及利用效益综合评价中的理论方法进行测算。 1 、城镇理想土地资产价值 设城镇土地共分为n 级，每级面积分别为s ，s 。，s “在每级土地上 有商业用地、工业用地、住宅用地等m 种不同用途，其相应地价为p 。 i ( i = 1 ，2 ，m ) ，j ( j = l ，2 ，n ) 分别表示用地种类与土地级别。 根据城市土地最佳利用结构理论，市中心区域应为商业用地区，商业用地区 以外应为住宅与办公区，外围应为工业区， 个商业中心形成复合中心区域。 假设在( 0 ，a ) 距离范围内为商业区， c ) 范围内为工业区( 见图3 ) 。 地价 市中心 以商业区中心为原点向四周辐射。多 在( a ，b ) 范围内为住宅区，在( b ， 0ab c 图3 距中心距离 则城镇理想土地资产价值为： = ，、p 。( x ) d x + ，6 。p 。( x ) d x + ，。p 3 ( x ) d x 其中：p 。( x ) 为距离市中心x 点的地价 由于城镇土地进行了分级，如果每一级用途相同，则理想城镇土地资产总价 值a ；应为： n a i = p j 。、s 。、+ p i ：、s 。+ p 。s ，。= fp 。s 。、 何 式中：p 。、p 。：、p i 为相应土地级别的用途地价 s 。、s 。：、s 。为各种不同土地级别的土地面积 2 、城镇土地资产总价值 事实上理想城镇土地价值是针对但中心城市土地资产进行讨论的在当今多 中心、土地交叉的城市是不可能实现的，而且在每一级土地上都有不同的用途， 因此，城镇土地实际总价值为： a = a 商业+ a 工+ a 住宅+ a 肄音甩地 = ( p i i s l l + p 1 2 s l2 + p l 。s l 。) + ( p 2 - s ，+ i ) 嚣s ：+ p ：。s h ) + ( p 3 i s 3 i + p 3 2 s 3 2 + p 3 。s3 r - ) + a 综舌用地 = y 了 智智 p 。j s i j + a 饽台用地 式中：s 。为第i 类土地上第j 级用途的土地面积 p 。，为第i 类土地上第j 级用途的基准地价 a * e m m 为综合用地的资产值 2 5 2 实例测算 以武汉市为例 由于武汉市土地分等定级与基准地价评估中，只有商业用地、工业用地和住 宅用地的地价，而没有综合用地地价：诸如一宗土地中既有商业、又有住宅、还 有绿地、道路等设施用地，或者一栋楼中含有商业、住宅或办公用地，为此我们 采取如下方法计算综合用地地价。 图2 中，设为一宗土地总含有商业区、住宅区、工业办公区及其他设施用地。 在此设商业用地、住宅用地、工业用地，面积分别为s 、s ：、s 。，综合用地( 包 括行政办公、交通、绿化等用地) ，面积为s 。，设商业用地、住宅用地、工业用 地的地价分别为p 、p 。、p 3 ，那么，综合用地的地价p 。按下式计算： 图4 所以综合用地资产值a | = p | s 2 5 3 实例测算步骤 n = ( s 。p + s ：p 。+ s ，p 。) ( s + s ：+ s ，) 1 、武汉市市区土地定级与基准地价成果 按照武汉市市区土地定级与基准地价评估报告武汉市商业用地、住宅用 地、工业用地土地级别与用途的基准地价如下表( 表2 1 ) 表2 1武汉市区土地定级与基准地价评估结果表 等级 基准地价( 元平米)ii ii v 用途 商业 8 2 1 05 0 2 03 3 3 02 0 3 4 1 3 4 38 4 55 4 14 0 83 2 2 住宅 3 5 0 12 4 8 l1 7 5 01 2 3 48 】35 7 63 1 3 工业 1 0 8 78 4 96 9 24 9 03 0 2 ( 注：武汉地区基准地价的估价期日为2 0 0 1 年1 月1 日) 2 、湖北省省直土地管理局所辖的机关团体及其直属单位使用国有土地面积 通过2 0 0 1 年8 9 月对于湖北省7 7 个大单位( 包含1 7 8 个二级单位) 的实际 调查、单位填报，以及湖北省2 0 0 0 年8 月印发的关于对省直机关团体及其直 属单位使用国有土地情况进行调查的通知( 鄂发【2 0 0 0 1 4 0 号文件) 后，在汉 的1 4 4 个单位及武汉铁路分局、襄樊铁路分局、沙洋农场所填报的数据库，汇总 情况见表2 4 。 3 、湖北省省直土地管理局所辖的机关团体及其直属单位国有土地资产量 运用以上测算方法，采用表2 1 、表2 2 的数据，将湖北省省直土地管理局 所辖范围内的各单位土地分用途面积及级别价值带入求和，所求得湖北省省直土 地管理局所辖的机关团体及其直属单位国有土地资产量值见表5 。 由于武汉市区基准地价的评估期日为2 0 0 1 年1 月1 日，计算得到2 0 0 1 年1 月1 日湖北省省直土地管理局所辖的机关团体及其直属单位国有土地资产量值 约为1 0 7 2 0 4 亿元人民币。 2 6 国有土地资产流失量的测算 2 6 1 国有土地资产流失的含义 l 、国有资产流失含义 对于国有资产流失的定义有多种，如： ( 1 ) 国有资产流失既包括国有资产被人为地采用不正当或不合法的手段转变 为非国有资产，还应当包括国有资产的各种损失，如盘亏、报废、损毁造成的损 失及国有资产低效率运营造成的损失。( 祝开恩、郭孝明，1 9 9 9 ) ( 2 ) 国有资产流失是指国有资产存量由于被无偿转移而减少，包括国有资产在 价值形态和实物形态上的灭失及国有资产所有权或产权被转化为非国有。( 曾永 锋，2 0 0 0 ) ( 3 ) 国有资产流失是指国有资产及其权益在未得到补偿或补偿不足的情况下， 被非国有产权主体拥有或控制：或者国有资产虽未被非国有资产产权主体所拥有 或控制，但其带来的经济效益或其他效果的全部或一部分被非国有性质的产权主 体无偿占有或控制。( 颜鹏飞，2 0 0 1 ) 2 、国有土地资产流失含义 国有土地资产流失指国家作为土地所有者对土地资产的收益未得到充分体 现，从而使其中一部分或全部收的土地资产收益为其他非国有单位或个人所得的 现象。 2 6 2 湖北省省直土地资产流失量测算 ( 一) 、国有土地资产流失量测算方法 可以依据城镇土地定级规程和城镇土地估价规程，并根据国有土地 资产总量测算方法进行测算。 、国有土地资产流失量测算步骤 1 、武汉市市区土地定级与基准地价成果 按照，武汉市市区土地定级与基准地价评估报告武汉市商业用地、住宅 用地、工业用地土地级别与用途的基准地价如表2 1 所示： 2 、根据对湖北省省直7 7 个重点和典型单位对于国有划拨土地进行实地调查 的土地面积汇总见表2 2 ； 3 、运用以上测算方法，采用表2 1 、表2 2 的数据，求得省直土地局所辖 的在汉部分机关、团体、企业、事业单位的土地资产流失，见表2 4 。 曲i | 萎善 ijl 窜 旺 型 o 蜮 娶 o 一 ll 旧0 h 要害 iiii 翊 旺 爿 h聪 f lfl 旧3 要s f 舞 暖 柙 趟 髫s lifi 蟊 要s o jii o 旺 爿 卜 叵 匿s o ) iil r ) 一 醛 o 唇一 on 珀麓 吲n 舞。 c di d o 刳 甘o 一 划血2 甘 斟疑 甘 一 醉僖 捡。 咀 疃 毯圈毯，、 求求蠼 牡水碍但 啬留 基 嚣爿嗒 崧灶硇 捌q 赂瓤 恕爿 僭酬 氍躐l避挈簧卅忙匝殴掣遥辞唾倒球隧犟囿水幂删船邻兽器n“群 辞 l v fi 蕊 嚣 舞 丑 旺 寸 薹垂 h 蝾 lh o h 辞 kvlili 斌 嚣 鲴 丑 旺 爿 薹 n h 寸 水 钆 v 蕊 嚣 舞 羞 旺 砰 垂 ff 捌 孚 寸 l v o f 粼 嚣o 嗣 羞 旺 爿 薹 | 控 趱 n li r ，、 c o 甘 蕊翠忙 嗣。呶 ( o 甘 刊趔 q 蚓 吲 斟豁 寸 d 翅 抖 爿趔金 瘿整 蝰 嚣碲斟文举叵喔 娶 舟 器羞君孽 赂求粼求灶 粕 偕碟 、 僻躐l赔磐扎逝嗣q忙哑g牮冲疃埘球越堆困水暴埘艇g嚣树婶菩爨n秣 水籁摹 口 舞 羹冬丑 ta h r 、 oo n o 旺 衄恒嘲。o 寸 n 娇茎莲蚓 i n 卜 v 、 p 、on 嚣簧妊 一o 寸 o 一 卜、 一 卜、 水籁嚣 n。an 翻 篓鬈丑 o 西nn n nn 寸寸 衄旧唰vx r 一 n 、 一 n 暖 爿 on h茎喾捌 nn寸 n目ni n西 onn 寄誊赣 n卜 寸 n o 寸 n oaa 一 i n 水巅匿 蠕j l i u o 卜 卜no o n岫 r q寸 舞 躅鬟山季n 寸一n一 l 陶蚓vn 旺 押 n 唧 一 趟 茎莲峨 、f n 黛aa n i n i n n 荨 i n髫娄瓤 o t o n a、r 轻墨 na 一 卜 舞 萋娄丑 na no i n 。on 上旧日v i n 、d寸 寸 旺 寸寸 爿a i n 十 艇 墓匿蚓 on n寸 np qn o 。 no h 藿粪瓤 ht t寸 o 。 nni nn n寸h 卜0 0 蠡水 e v 鳕 e 蝴忙 e 塞薹 v 藿鬟 v v 旧 辎 粤 帚煺 娶 、 旧旧 趔蚓 寸 斟籁 寸 h 趔娄需蕃譬 娶 蒋 呵趁爿e 忙 啦 靶园d 、 擗赠磐水蠕址斌鼋州怔圃g掣辞哩徊林隧雄回水窭姻邻蛊聪惮船罢释冀n秣 表2 5 国有土地资产流失面积、资产量与总面积、总资产量对照表 单位土地资产现有土地总流失土地流失土地面积、 单位 数量流失面积、总资总面积、总资产量占总面 产量资产量积、总资产量比 例( ) 面积( m 2 )3 5 5 7 6 8 9 7 02 4 5 7 1 1 2 06 9 l 省直机 7 7 关团体 资产数量4 8 6 35 2 3l o 7 5 事业企 ( 亿元) 业单位 面积( m 2 )1 4 8 6 8 4 3 0 8l7 9 0 8 5 5 筠1 2 0 4 ( 武汉 1 4 4 市) 资产数量1 2 9 9 83 4 7 62 6 7 4 ( 亿元) 面积( m 2 )18 4 2 6 1 2 0 5 0 2 0 3 6 5 6 6 5 51 1 0 5 2 2 l 总计 资产数量 1 7 8 6 13 9 9 9 2 2 3 9 ( 亿元) 第三章国有土地资产流失定性分析 3 1 国有土地资产流失渠道、类型 3 1 1 国有土地资产流失渠道及表现形式分析 l 、现阶段，我国国有土地使用权的取得可以通过两种方式，一种是通过行 政划拨无偿取得无限期土地使用权，另一种是通过有偿转让方式获得一定期限 的国有土地使用权。虽然，我国相关法规明确了行政划拨供地目录，但是，在 多种因素影响下，一方面，划拨供地往往是多划少用，闲置浪费现象严重，另 一方面，本应是有偿取得的土地使用权却成为了无偿取得。从而造成了国有土 地资产在无偿划拨中流失。 2 、部分企业仍在无偿使用划拨土地，造成经营性用地土地收益流失。1 9 9 2 年以来，各地开始将新增经营性用地纳入出让轨道，同时对原划拨土地改变为 经营性用途的应补交土地出让金。但对大量原本就从事经营的划拨使用权的土 地，至今实行无偿使用的仍占相当大的比例。如湖北省省直企业土地利用中， 仍有8 5 的企业土地是无偿划拨的。 3 、国家行政机关等单位以划拨形式取得的土地使用权，创办盈利性企业或 将土地使用权出租，使得国有土地资产收益流失到了单位或个人。近几年来， 国家行政机关等单位创办经济实体的越来越多，因而房屋租赁业也随之兴旺， 建房搭棚、门面出租等经济活动比比皆是，行政机关、企事业单位纷纷捅开围 墙，改建经营门面营业或出租，以获取高额租金。这些单位或个人所获取的收 益中，大部分是靠国有土地带来的土地收益，是土地的级差地租。而级差地租 的来源，归根结底是由于政府每年投入高额的城建资金所产生的结果，这部分 收益本应该属于国家，却由于国家土地资产的管理经营不善而被单位或个人占 有。 4 、通过区位条件的改善、邻近地段基础设施的完善和改变土地用途，使国 有土地资产流失。由于土地所有者国家大力投入土地基础设施建设，或通 过修路建桥，使土地邻近地段基础设施完善，许多单位利用“路桥经济”，通 过改变土地用途，将原工业用地变为住宅或出租，作为商业用途。这种土地资 产收益是由于土地区位等条件改善所形成的级差地租，本应归土地投入者 国家，却进了用地单位的小金库或个人的腰包。 5 、在企业重组、转制中土地资产的非法定程序转移，使国有土地资产流失。 伴随现代企业制度的建立，企业使用的国有土地资产大量进入市场。在企业的 股份制改造中，相当多的企业对土地资产未进行重新处置，出现了不办土地出 让手续和不补交出让金、不折为国家股、未定租金的“三不”企业。同时，即 使是经过土地资产处置的改制企业，其占用的国有土地资产进入企业法人资产， 作为国有土地资产收益的那部分股息也没有可靠保障；通过出让方式进行配置 的，也是象征性出让，平均只交了相当l0 9 6 的土地使用权出让金；采用租赁方 式处置的，更是有租无“金”。这种实际由企业无偿取得土地使用权的做法，造 成了相当数量的国有土地资产的流失。 6 、存量土地的闲置与低效利用，或低效污染企业占居区位条件优越的市区 土地，造成土地利用收益损失。据人民日报报导，1 9 9 6 年