（企业管理专业论文）房地产行业供应链成本管理研究.pdf

摘要 至企业诞生以来，成本问题就成为企业管理的核心要素之一。当企业还比较 小时，或是处于创业阶段时，企业应该是销售主导的，因为只要拿到订单就能生 存；但当企业逐渐变大，尤其成为上市公司后，企业需要有足够的利润率和盈利 能力，以使企业的股价不断提升，以向其股东交代。这时候，企业就变成了财务 主导了，企业成本问题就成了企业关注的重点了。 供应链成本管理是供应链管理的重要组成内容。近年来，供应链成本管理引 起了足够的重视，一方面因为企业之间的竞争越来越被供应链之间的竞争所取 代，另一方面，随着企业内部制造成本管理方法的日渐完善与成熟，成本优化潜 力只能通过管理整个供应链成本来实现。供应链成本管理是一种跨组织的成本管 理，方面组织间交易成本的管理凸显；另一方面，对供应链“作业链”上的作 业属性成本管理也变得紧迫起来，以作业为基础的成本管理模式是面向价值创造 的成本管理的重要特征。 对于企业的供应链成本管理，学者们做过一定的分析研究。分别对汽车行业、 快消行业、零售行业等做过研究，但没有对房地产行业做过相关研究。本文在前 人对其他行业供应链成本研究有所借鉴的基础上，对房地产行业供应链成本管理 进行研究，是对学术范围的扩展。在当前金融海啸和经济危机的背景下，国内楼 市萧条，房地产商开工面积减少，越来越多的房地产商面临着生存压力，可见本 文的研究有着非常重要的意义。希望本文的研究能为房地产商提升自身竞争力带 来启示。 关键词：房地产，供应链成本，作业成本 a b s t r a c t t h ei s s u eo fc o s th a sb e c o m eo n eo ft h ec o r ef a c t o r si ne n t e r p r i s em a n a g e m e n t s i n c et h ed e f i n i t i o no fe n t e r p r i s ec a m ei n t ob e i n g a ne n t e r p r i s ew a ss a l e s o r i e n t e d w h e ne s t a b l i s h e do ri ns m a l l e rs c a l ei nt h a ti tl i v e do no r d e r s t h a te n t e r p r i s e ，w h e n g r o w nu p ，e s p e c i a l l yw h e nl i s t e d ，w a sr e q u i r e do far e a s o n a b l ep r o f i tm a r g i na n d p o w e r f u lp r o f i t a b i l i t yt or e a l i z et h ec o n t i n u o u sr i s i n gi ni t ss t o c kp r i c ew h i c hs a t i s f i e s i t ss t o c k h o l d e r s t h ee n t e r p r i s e ，t h e n ，b e c a m ef i n a n c i a l - o r i e n t e dw h e nt h ei s s u eo f o p e r a t i o nc o s tr a n k i n gt h et o pp r i o r i t y o n eo ft h em o s ti m p o r t a n tp a r t si ns u p p l yc h a i nm a n a g e m e n ti ss u p p l yc h a i nc o s t m a n a g e m e n tw h i c h h a sa t t r a c t e dg r e a ta t t e n t i o nr e c e n t l ym a i n l yf o rt h ef o l l o w i n gt w o r e a s o n s o n ei st h a tb u s i n e s sc o m p e t i t i o ni sb e i n gr e p l a c e db yc o m p e t i t i o ni ns u p p l y c h a i n t h eo t h e ri st h a ta ne n t e r p r i s e sp o t e n t i a lt oo p t i m i z ei t sc o s th a st ob er e a l i z e d o n l yb ym e a n so fm a n a g i n gt h ew h o l es u p p l yc h a i nc o s tw i t ht h ee v e r - g r o w i n g c o n s u m m a t i o ni n i t si n t e r n a l m a n u f a c t u r i n g c o s tm a n a g e m e n t s u p p l yc o s t m a n a g e m e n ti s ak i n d o f m u l t i o r g a n i z a t i o n a lc o s tm a n a g e m e n t f o ro n et h i n g ， m u l t i o r g a n i z a t i o n a lc o n s tm a n a g e m e n ti sb e c o m i n gm o r ea n dm o r ei m p o r t a n t f o r a n o t h e r , c o s tm a n a g e m e n ti no p e r a t i o na t t r i b u t i o ni no p e r a t i o nc h a i n i su r g e n tn e e do f d i s c o v e r y , w h e r ep a t t e r no fc o s tm a n a g e m e n tb a s e do no p e r a t i o nr a n k so n e o fk e y f e a t u r e si nc r e a t i o n o r i e n t e dc o s tm a n a g e m e n t c o s tc h a i nm a n a g e m e n th a sb e e nc a r e f u l l ya n dd i s c r e t e l yr e s e a r c h e di n t h e i n d u s t r yo fc a r , c o n s u m p t i o ng o o d s ，r e t a i ls a l e sa n d s oo n t h i sp a p e ri sc o m m i t t e dt o b r o a d e nt h ea c a d e m i cs c o p eb yl o o k i n gi n t os u p p l yc h a i nc o s tm a n a g e m e n ti nt h e r e a l e s t a t ei n d u s t r yw i t ht h ek n o w l e d g eg a i n e dp r e v i o u s l yb yr e s e a r c h e si n t oo t h e r f i e l d so fi n d u s t r y w i t ht h ed e p r e s s e db u s i n e s si nr e a l - e s t a t e ，t h er e d u c t i o ni nn e w d e v e l o p m e n ti n v e s t m e n t ，t h ei n c r e a s i n gs u r v i v a lp r e s s u r ef i a c e db ym o r el a n da g e n t s ， t h i sp a p e rd e s e r v e si t sv a l u e as m a l l e s tp i e c eo fe n l i g h t e n m e n ti sh o p e dt ob eb r o u g h t o u tf o rt h o s el a n da g e n t st oi m p r o v et h e i rc o m p e t i t i v ee d g e k e yw o r d s ：r e a l e s t a t e ，s u p p l yc h a i nc o s t ，o p e r a t i o nc o s t u 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成 果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已 在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本 人承担。 特此声明 学位论文作者签名：孑小遣 叼年争月刁日 i i i 学位论文版权使用授权书 本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位 论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的 印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版， 并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有 权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学 校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文；在以不 以赢利为目的的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内 容用于学术活动。保密的学位论文在解密后遵守此规定。 学位论文作者签名：寻小述 导师签名： 弓谚 2 刃产争月刁日 吲年f 月7 日 1 1 研究背景及意义 1 1 1 研究背景 第1 章前言 房地产行业是我国国民经济的支柱型产业，房地产行业的发展程度不仅影响 着国家和社会经济发展水平，而且直接影响着人民的生活质量和居住条件。房地 产行业的发展能带动多个行业的发展，不仅在于银行信贷和国内最终需求和消费 与房地产有不可脱离的关系，还因为房地产的发展刺激和带动了钢铁、水泥、电 解铝、建材、能源、电力和运输等行业。近年来，房地产业在g d p 中的比重越 来越高。2 0 0 3 年北京g d p 的增长中有3 0 以上是房地产业贡献的，2 0 0 4 年北京 的固定资产投资中有5 0 以上来自房地产，2 0 0 6 年全国房地产投资同比增加 2 1 8 ，占社会总投资的2 2 9 ，且2 0 0 6 年1 1 0 月份北京全社会固定资产投资 共计3 0 7 2 亿元，同比增幅达2 1 9 ，2 0 0 6 年1 9 月份深圳市商品房销售均价相 比2 0 0 5 年1 - 9 月相比同i z t , 上涨了3 4 6 ，广州同比上涨了1 7 7 ，北京同比上 涨1 4 4 。2 0 0 7 年1 1 0 月，房地产企业总投资比2 0 0 6 年同期增加了3 3 2 。因 此，房地产行业的地位以及其发展对中国经济的重要性早已是不可争论的事实。 另外，与房地产行业扣在一起的土地出让金和房地产行业创造的税收都是地方政 府的主要财政来源。因此，房地产行业牵连甚广，其健康发展与诸多企业、行业 和利益集团息息相关。 美国a t k e a m e y 咨询公司指出，供应链可以耗费整个公司高达2 5 的运营 成本，而对于一个利润率仅为3 叫的企业而言，哪怕降低5 的供应链成 本，也足以使企业的利润翻番。因此把握住供应链就等于把握住了企业利润和企 业核心竞争力。供应链成本管理是传统成本管理系统为了弥补自身缺陷、自身变 革的需要。供应链成本管理需要一种全局观，将焦点放在各个节点企业和整个网 络上，使整个供应链上产生的成本最小，使所有节点企业达到共赢，让企业进入 可持续发展的良性循环。因此，供应链成本管理对提升企业的核心能力和市场 竞争力，让企业从粗放型生产发展到精细化生产有重要的意义。 2 0 0 8 年9 月，8 日内雷曼倒闭，美林被并购，高盛和摩根转为受监管的银行 敲响了警钟，全球爆发了百年难遇的金融危机。虽然金融危机主要是发生在美国， 但在全球经济环境下的中国也没法独善其身。中国的出口企业大量倒闭，c p i 下 浮，股市大跌，钢铁行业、电力行业、冶金、集装箱、纺织业和航空业都相继出 现了问题。房地产行业也同样出现了问题，价格下跌，开工面积减少，销售量大 幅减少，大量农民工返乡，大量地产商资金链断裂。房地产行业如何应对经济危 机，如何在经济危机中使自己存活下来并使自己的损失降到最小，除y ； t - 部通过 政府的救市计划和宏观经济政策外，地产商调整自己的内部结构，改善自己的生 产方式，控制自己的生产和经营成本从而适当调节价格对房地产业尤为重要。本 篇文章就在这样一种背景下研究房地产业供应链成本管理，期望对房地产商有所 启发。 1 1 2 研究意义 在金融危机和房地产业增长放缓的背景下对房地产行业供应链成本管理进 行探讨研究，以促进房地产业优化生产，降低成本，增强市场竞争力具有重要的 现实意义。 对于房地产供应链，我国的相关研究人员做了一定的研究，但并没有对房地 产供应链成本管理进行研究。中国房地产业技术水平普遍偏低，入行门槛低，标 准化程度低，建筑工期长，生产成本高。长期以来，房地产行业都是粗放型增长， 不节约资源也不环保。因此，对房地产供应链成本管理的研究，有助于房地产行 业整合供应链，加强与各相关企业和供应链节点企业的合作，促进国内房地产行 业住宅产业化的进程，降低房地产行业供应链的整体成本，提升房地产行业的竞 争力。 1 2 论文结构 本文的研究内容主要包括以下几个方面： 阐述国内外关于供应链、供应链管理、供应链成本及供应链成本管理的相 关文献和研究状况。 阐述房地产的基本概念和特点。 分析房地产供应链的构成和现状。 简要介绍供应链和供应链成本管理的发展，明确房地产供应链成本的含 义，提出住宅产业化概念。 论述目标成本法的基本思想和特点，将目标成本法应用到房地产行业供应 链成本核算中。 简述作业成本法的原理，分析作业成本法在房地产行业供应链成本控制中 的实施步骤。 简要总结论文研究结论，论文的不足和阐述研究展望。 2 1 3 论文的研究方法 本文采用的基本研究方法是目标成本法和作业成本法，借鉴前人用这两种方 法对其他行业的研究思路，确立这两种供应链成本管理方法对房地产行业的研究 思路。同时，本文以史为鉴，通过对国外发达国家房地产发展史的回顾，提出房 地产供应链成本管理的最终出路住宅产业化。 本文拟采取文献检索搜集、网上查询、研究资料及期刊搜集、行业数据搜集、 专家咨询等多种方式。在对这些资料研读的基础上，借鉴其他行业供应链成本管 理的研究方法，再通过对房地产行业及其供应链和供应链成本管理的理解对房地 产行业供应链成本管理进行研究。 1 4 论文的创新点 本文借鉴前人的研究成果进行了多处创新，具体如下： 首先，本文在对房地产供应链成本的分解上，综合了众多文献资料，对于房 地产供应链网络的阐述和供应链成本的构成比以前的文献资料都更全面。 其次，本文引用作业成本法结合住宅产业化对房地产行业供应链成本管理的 研究是前人没有涉及的。 再次，提出“虚拟成本 的概念，以显示在实际生产经营中资源未充分利用 的现象。当各种房地产楼盘耗用某种作业的比例之和小于1 时，表明存在非增值 作业，并通过各种房地产楼盘耗用某种作业的比例之和与1 的差距显示资源未充 分利用的程度，再通过分析找出非增值作业和低效作业，并可根据改进后各种房 地产楼盘耗用某种作业的比例之和与1 的新差距显示改进的效果。 第2 章文献综述 2 1 供应链概念国内外研究概述 自2 0 世纪8 0 年代，在“价值链 概念基础上提出的“供应链”概念出现 以来，田国内外不同学者对其有不同解释，目前为止也没有统一的定义。 l e e & b i i l i n g t o n ( 19 9 2 ) 认为，供应链是一个企业获取原材料、生产半成品或最 终产品，并通过销售渠道把产品送到消费者的网络。 c h r i s t o p h e r 认为，供应链是一个组织网络，所涉及的组织从上游到下游，在 不同的过程和活动中对交付给最终用户的产品或服务产生价值。 s t e v e n s ( 1 9 9 2 ) 认为，供应链是通过价值增值过程和分销渠道控制从供应商的 供应商到用户的用户这一整个过程，它始于供应的源点，终于消费的终点。 l i n e r 等认为，供应链是包括供应商、制造商、销售商在内，涉及物流、资 金流、信息流的企业网络系统。 h a r r i s o n ( 1 9 9 5 ) 认为，供应链是一种物流分布选择的网络工具，其发挥着获 取原料、把原料转化成中间产品或最终产品并把产品分销给消费者的功能。 h a n d f i e l d & n i c h o l ：( 1 9 9 9 ) 的定义得到广泛的认可：“供应链包含产品从原材料 阶段到到达最终用户的过程中与产品流动和转换相关的所有活动，以及相关的信 息流。物资和信息都是沿着供应链自上而下地流动。供应链管理通过更加完善的 供应链关系将这些活动整合起来，从而获得持续的竞争优势。 国内学者对供应链的认识也不尽相同，比较典型的说法有： 马士华( 2 0 0 5 ) 认为，供应链是围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流 的控制，从采购原材料开始，制成中间商品以及最终产品，最后由销售网络把产 品送到消费者手中的供应商、制造商、分口商、零售商，直到最终用户连成一个 整体的功能网链结构模式 。 周伟、罗晨雨( 2 0 0 3 ) 认为，从企业管理实践来讲，更关注的是单个企业的供 应链管理，即狭义供应链概念。狭义供应链是指核心企业通过对物流、信息流、 资金流的控制，将供应商、制造商、用户连成一个链状结构，以核心企业为供应 链的中心，集成采购、制造、销售等各环节，以最优的成本、最快捷的速度来满 足顾客的需求。 蓝伯雄( 2 0 0 0 ) 认为，供应链是原材料供应商、零部件供应商、生产商、分销 t e e , c b i l l i n g t o n ，“m a n a g i n gs u p p l yc h a i ni n v e n t o r y ：p i t f a l l sa n do p p o r t u n i t i e s ，m i ts l o g a nm a n a g e m e n t r e v i e w ，p p 6 5 ，m a x ，p p 6 3 舶，1 9 9 2 ( 墓) s t e v e n sc ，“s u c c e s s f u ls u p p l yc h a i nm a n a g e m e n t ，m a n a g e m e n td e c i s i o n ，v 0 1 2 8 ，n o v ，p p 2 5 - 31 ，19 9 0 马士华、林勇，供应链管理，北京：机械工业；版社，2 0 0 5 年第8 期，第3 7 页。 周伟、罗晨雨，企业供应链管理的信息化，价值工程，2 0 0 3 年第一期，第4 5 页。 4 商、零售商、运输商等一系列企业组成的价值增值链。 2 2 供应链管理概念国内外研究概述 供应链管理是2 0 世纪8 0 年代早期由咨询业提出的概念，供应链管理也没有 一个统一的概念。 h u o l l i h a n ，j o h n s & r i l e y 等人提出，供应链管理就是解决物流问题的方法； c a v i n a t o ，l a n g l e y & h o l e o m 将供应链管理的概念演迸为整合的价值增值方法； c o o p e r ，e i l r a m & t o w i l l 则将供应链管理作为解决物流和信息流的方法来看待。 t a n 等人认为，供应链管理就是围绕从基本原料供应开始到产成品( 也可能 是回收再利用的物资) 的物资供应的管理活动。供应链管理就在于如何利用供应 商的加工、技术和能力去增强企业的竞争优势。它是一种管理哲学，它通过将最 优化和有效性作为共同目标把贸易合作伙伴联系在一起，从而将传统的企业内部 行为加以扩展。 e v e n s 认为：“供应链管理是通过前馈的信息流和反馈的物料流及信息流， 将供应商、制造商、分销商、零售商，直到最终用户连成一个整体的管理模式 。 e 11 r a ml m 认为，供应链管理是将产品或服务送达到最终用户的相互作用的 企业网络，它将从原材料供应到最终产品运送的各环节联系在一起。 国外对供应链管理概念的研究主要集中于一个组织的外部环境上，在一些管 理领域，供应链的研究也着重于内部供应链。对于供应链管理概念，国内学者也 做了相关研究。 王迎军认为：供应链管理使用系统的观点对供应链中物流、信息流进行设计、 规划和控制，对成本流进行分解与控制，并使供应链中成员获得相应利益的一种 管理理念，这里的利益可以使利润，也可以是潜在利益。这一定义中的物流与信 息流是双向流，既有向下游方向( 由制造商向顾客方向) 的流动，又有向上游企业 方向( 由顾客向制造商方向) 的流动固。 马士华认为：供应链管理就是使供应链运作达到最优化、以最少的成本，令 供应链从采购开始，到满足最终顾客的所有过程，包括工作流、实物流、资金流 和信息流等均高效率地操作，把合适的产品以合理的价格，及时准确地送到消费 者手上。 张成海认为：供应链管理是企业为寻找在快速多变的市场中处于领先地位， t 锄e ta 1 ，“s u p p l yc h a i nm a n a g e m e n t ：s u p p l i e rp e r f o r m a n c ea n df i n np e r f o r m a n c e ，i n t e r n a t i o n a lj o u r n a lo f p u r c h a s i n ga n dm a t e r i a lm a n a g e m e n t ，v 0 1 3 4 ，o c t ，p p 2 9 ，1 9 9 8 l u o ，h o n g , e r p ：t h e o r y , d e s i g n ，i m p l e m e n t a t i o n ，北京：电子工业“ 版社，2 0 0 3 年版，第2 3 2 8 页。 王迎军，供应链管理：实用建模方法及数据挖掘，北京：清华大学 l 版社，2 0 0 1 年第二版，第8 2 8 5 页。 马士华、林勇，供应链管理，北京：机械工业出版社，2 0 0 5 年第8 期，第4 0 l 页。 5 而对企业所处的供应链中( 不论企业内部，还是企业外部) 的各种竞争能力和资源 进行集成，并对供应链中的各种运作进行同步化、集成管理、从而形成高度竞争 力，为客户提供最大价值。 总之，供应链管理就是为了满足顾客的需求，在从原材料到最终产品的过程 中，为了获取有效的物质运输和储存，以及高质量的服务和有效的相关信息所做 的计划、操作和控制。供应链管理研究的内容主要涉及四个领域：供应、生产计 划、物流和需求。供应链管理的目标在于提高用户的服务水平并降低总的交易成 本，以及寻求这两个目标之间的平衡。 2 3 供应链成本概念国内外研究概述 人们对供应链的研究已有很长的历史，但对于供应链成本概念的认识和研究 却经历了一个非常漫长的过程，早在2 0 世纪3 0 年代，国外工商界和学术界就己 经关注供应链成本问题。由最初的成本分销，到将供应链成本等同于后勤成本， 到将成本内部化完全只注重公司内部成本，然后才发展到今天的供应链的成本管 理。虽然现在已经有不少文献和研究强调供应链成本管理的重要性，但至今为止， 人们对于供应链成本内容的界定依然是众说纷纭。b o w e r s o x & c l o s s 、 l a l o n d e & p o h l e n 、m a n u n e n 一致认为，成本是供应链最重要的性能，需要不断的 分析和改进，以满足消费者需求。 成本是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种费用。在企业运作的过程 中，外部供应链上开展的各项业务活动，必然要占用和消耗一定的人力资源和物 质资源，这些资源的货币表现就是供应链成本。供应链成本管理就是要对链上所 有企业发生的所有供应链活动的费用进行管理，以使其总成本最低。 s t e f a ns e u r i n g 在直接成本与间接成本的划分和作业成本法的基础上从三个 层次将供应链成本划分为：直接成本( 原材料、人工和机器成本等) 、作业成本 ( 在制造和配送产品到客户的管理活动过程中发生的费用) 和交易成本( 包括企 业与其客户和供应商处理信息和通讯的所有相关活动发生的所有费用) 。 供应链委员会在给出供应链经营参考模型的基础上把供应链成本分为：供应 链管理总成本、材料购置成本、订货管理成本、存货储存成本、销货成本、供应 链相关的财务与计划成本、供应链相关的信息技术成本、附加值生产率和售后担 保退回成本。也有学者从合作供应链管理的角度将供应链成本分为系统所有者 的总成本和合作的机会成本两大类。 t i m ，m i l e n a 和y u a n ( 2 0 0 2 ) 从合作供应链管理的角度将供应链成本分为两大 张成海，供应链管理技术与方法，清华大学出版社，2 0 0 2 年版，第1 7 - 2 1 页。 ( 墓) s t e f a ns e u r i n g ，m a r i ag o l d b a c h ，供应链成本管理，北京：清华大学出版社，2 0 0 4 年版，第1 2 8 1 5 3 页。 6 类：系统所有者的总成本和合作的机会成本。 c a v i n a t o 对供应链成本进行研究，并构建了一套全面成本价值层级结构模 式，它不但考虑了传统的物料成本、运输成本、作业物流成本、质量管理成本的 作业层成本，而且还分析了间接财务成本、策略形成对作业产生的成本以及战略 性成本。 j o s e p hs c u l l y & s t a n l e y ，e f a w e e t t ( 19 9 3 ) 从l o g i s t i c s 活动的角度，将l o g i s t i c s 成本分为七项：文件汇编、存货、订货过程、包装、购买资源、交通、使用仓库 费用。 m c c a n n ( 1 9 9 6 ) 把在运输距离上所发生的相关成本称为“物流成本”，此物流 成本中所有成本构成的关系如果能够明确阐述，那么可以避免运输叠加无效率的 发生。 j i l l 认为，在供应链这种垂直协调组织中，交易成本是非常重要的成本，因 为它影响组织的经济活动。交易成本包括信息成本，谈判成本，拟定和实施契约 的成本，界定和控制产权的成本，监督管理的成本和制度结构变化的成本。简言 之，包括一切不直接发生在物质生产过程中的成本。 国内学者也对供应链成本概念进行了大量的研究，但一般以基于s t e f a n s e u r i n g 的定义，很少从不同角度对已有概念进行整合和提升的。 索晨霞，邓子琼在运用流程环节法对供应链每一阶段和环节成本进行分析的 基础上，把供应链成本定义为：供应链成本是指在供应链运转过程中由物流、信 息流和资金流所引起的成本以及供应链整合过程的机会成本和整合成本。 罗文兵、邓明君将供应链成本核算范畴划分为直接成本、作业成本、交易成 本和社会成本四个层次。其中，直接成本是由生产每一单位产品所引起的，包括 原材料成本、人工成本和机器成本等。这些成本主要由原材料和劳动力的价格所 决定。作业成本是由与产品没有直接关联，但与产品的生产和交付相关的管理活 动所引起的成本。这些成本因企业的组织结构而生。交易成本包括处理供应商和 客户信息及沟通所产生的所有成本。这些成本源于供应链上的核心企业与其他企 业的相互协调交流。社会成本是指企业实现经济业务所消耗的资源或给社会带来 的损失，即企业经营活动所带来的外部效应。这些成本源于治理企业在生产过程 中对自然、社会造成的损害及产品回收等 。 而纪作哲认为供应链成本按其内容可分为物料成本、劳动成本、运输成本、 设备成本和其他变动成本。 ( 互) s e u l l y , j ，f a w e e t t , s e ，c o m p a r a t i v el o g i s t i c sa n dp r o d u c t i o nc o s t sf o rg l o b a lm a n u f a c t u r i n gs t r a t e g y i n t e r n a t i o n a l j o u r n a lo f o p e r a t i o n & p r o d u c t i o nm a n a g e m e n t , v 0 1 13 ，m a y ，p p 6 2 - 7 8 ，1 9 9 3 索晨霞，邓子琼，供应链成本分析，工业技术经济，2 0 0 4 年第2 3 卷第3 期，第1 4 - 1 9 页。 罗文兵、邓明君，制造企业的供应链成本管理，中国乡镇企业会计，2 0 0 5 年第6 期，第3 2 3 3 页。 罗文兵、邓明君，供应链成本管理综述，湘潭师范学院学报( 社会科学版) ，2 0 0 5 年第2 期，第2 8 3 l 页。 7 对供应链成本所包含的范围逐渐在扩大，广义的供应链成本还应该考虑社会 成本和环境成本。 2 4 供应链成本管理方法国内外研究概述 近年来，国内外学者对供应链成本管理的研究主要集中于供应链成本内容的 界定、供应链成本管理模型、供应链成本计量以及供应链成本管理方法的研究等 方面。国外很多学者在供应链的传统成本管理方法的基础上对供应链成本管理进 行了大量研究： r b i t z e r 以生命周期评估为基础，引入生命周期成本法的概念来评估生产， 该方法非常适合于生产规划和设计中的成本估计。 s e u r i n g 用目标成本法整合供应链成本核算来分析和缩减供应链总成本。 s t e m m l e r 利用金融媒介来提高供应链绩效，特别是降低库存水平。 m e h a f d i 提出用转移定价法处理内部供应链与外部供应链的关系。 p e t e rk a j u t e r 提出了一个前瞻式供应链管理的综合性概念框架，借助这一框 架可以把握如何为满足特定任务和协调各种活动而构建成本管理系统。 国内的学者对供应链成本管理方法的研究不够深入。桂良军和黄作明等人研 究了供应链作业成本和目标成本，并在信任、合作、信息共享的基础上提出了将 供应链成本内容和供应链成本管理方法集成到产品生命周期成本。 翁君、张余华将供应链成本管理按其目的和方法可分为供应链成本控制和供 应链成本降低，并分别引入供应链成本预算管理与供应链无形成本动因管理两种 模式对供应链成本管理进行分析。 由以上叙述可见，目前对于供应链成本管理方法的研究大部分还是较为零散 的，尚未形成一种系统地进行供应链成本管理的方法框架。本文将重点以目标成 本法和作业成本法对房地产供应链成本的管理进行研究。 2 5 供应链成本控制概述 成本控制是按既定的成本目标，对成本形成过程的一切耗费，进行严格的计 算、调节和监督，揭示偏差，及时纠正，保证成本目标的实现。成本控制并不是 将分项消极地限制在目标、计划、定额范围之内，而是促进和提高成本管理工作， 提高效率，降低成本，实现企业价值最大化。成本控制有三层含义：一是对目标 成本本身的控制，二是对控制的过程和结果进行监督，三是对成本控制进行评价， 桂良军、薛恒新、黄作明，供应链成本集成研究，科学学与科学技术管理，2 0 0 4 年第2 5 卷第9 期，第 3 2 3 7 页。 翁君、张余华，供应链成本管理新模式分析，物流技术，2 0 0 5 年第3 期，第6 1 - 6 4 页。 8 优化成本控制，提高其绩效。 在供应链管理模式中，企业成本控制无论从控制思想，还是从控制要素、控 制范围等方面，都与传统成本控制方法有很大不同，发生了很大变化。这些变化 主要表现在如下方面： 表2 1 传统成本控制与供应链成本控制区 传统成本控制供应链模式成本控制 成本节省成本效益、成本避免 单一控制资源要素控制资源与时间要素 成本控制的领域窄成本控制的领域广 资料来源：黄小原、李宝家，供应链集成化动态模型与控制，系统工程学报，2 0 0 1 年1 6 月 第4 期，第2 5 4 2 6 0 页。 9 第3 章房地产行业供应链成本管理分析 3 1 中国房地产行业现状简介 中国房地产市场起源于二十世纪八十年代末，随着深圳市首次成功公开拍卖 一副8 5 8 8 平方米地块5 0 年的使用权，土地使用权在中国第一次作为资产进入市 场，房地产行业应运而生。中国房地产行业已经发展为中国国民经济的支柱产业， 逐渐成为国民经济持续增长的重要推动力。据统计，2 0 0 1 年在我国7 3 的g d p 增长当中，房地产行业的直接、间接贡献率达到1 9 - - 2 5 。房地产行业的健康 发展对整个国民经济的稳定运行起着不可忽视的作用，它作为资金密集型行业， 与资本市场有着密切联系。截至2 0 0 3 年4 月，房地产贷款余额达到18 3 5 7 亿元。 占商业银行各项贷款余额的1 7 6 ，其中个人住房贷款余额为9 2 4 6 亿元，占商 业银行各项贷款余额的8 9 。房地产如此庞大的资金，如果其行业的信贷质量 降低将直接影响银行的资金安全，房地产行业能否健康发展，对于国民经济的稳 定运行起着至关重要的作用。 国内房地产行业起步较发达国家晚，房地产市场还不是很成熟，尚处起步阶 段。其市场特征为相关企业多，而每个企业所占有的市场份额都相对不高。以 2 0 0 3 年为例，该年处于房地产行业开发量首位的万科在全国的市场也仅约为1 o 3 22 0 0 8 年中国房地产行业回顾 2 0 0 8 年第一季度房地产开发投资仍居高不下，并从2 0 0 7 年初开始就一直领 先于固定资产投资，成为持续推动固定资产投资高速增长的主要力量；房地产市 场供应结构并未明显改善，保障性住房建设规模仍然偏低。受一系列限外政策的 影响，房地产开发企业利用外资和外商直接投资均出现较大幅度下降。 2 0 0 8 年第二季度全国房地产市场运行呈现以下特点：一是房地产行业企业景 气指数及国房景气指数均出现明显回落，房地产行业综合景气度正呈现景气不振 态势。二是房地产开发投资增速依然较快，占城镇固定资产投资的比重为2 2 6 ， 占g d p 的比重为1 0 1 ，分别比2 0 0 7 年全年平均的2 1 5 和1 0 0 5 高出了1 1 和0 5 个百分点，表明我国经济对房地产开发投资的依赖度较高。三是2 0 0 8 年 以来全国房地产开发企业到位资金总量虽然仍以较大规模增长，但具体数量和环 比增幅逐步放缓，开发商源动力呈现不足。 2 0 0 8 年第三季度全国房地产市场运行呈现以下特点：一是房地产行业企业景 气指数及国房景气指数均回落明显，行业综合景气度正呈现景气不振态势；二是 杨俊龙，银行信贷风险与我国房地产业发展，经济问题探索，2 0 0 3 年第1 2 期，第2 4 页。 1 0 房地产开发投资增速出现明显回落，开发企业资金来源全面趋紧；三是市场观望 气氛浓厚，商品房销售量持续萎缩，全国房价涨幅高位回落，9 月份全国7 0 个 大中城市房屋销售价格同比涨幅创年内新低。 2 0 0 8 年第四季度房地产行业企业景气指数及国房景气指数均出现明显回落， 行业综合景气度正呈现景气不振态势。房地产开发投资增速回落明显，开发企业 资金来源全面趋紧。房地产上市公司业绩增速放缓，公司趋于分化。 表3 1 房地产行业投资完成额 2 0 0 8 年投资完成额比上年同期增长( ) 卜2 月 1 6 6 9 53 0 7 1 - 3 月3 3 1 6 53 4 7 1 - 4 月 4 9 4 4 4 3 5 2 1 - 5 月 6 8 0 6 33 5 o 1 - 6 月 9 4 9 7 13 6 6 1 7 月1 1 4 8 6 23 3 7 1 - 8 月 1 3 3 8 4 83 1 7 1 - 9 月 1 5 5 0 8 32 8 7 i - 1 0 月 1 7 4 8 2 42 7 4 1 - 1 1 月 1 9 3 3 2 72 5 2 1 - 1 2 月 2 2 0 8 1 32 2 6 资料来源：国研网( 教育版) ，h t t p ：c d u d r c n e t c o m c n ，2 0 0 8 年1 2 月 2 5 0 0 0 2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 5 0 0 0 o 萝擎梦芦梦 月份 图3 12 0 0 8 年房地产累计投资完成额 资料来源：国研网( 教育版) ，h t t p ：c d u d r c n e t c o m c n ，2 0 0 8 年1 2 月 冰 、- 褂 亟 辫 梦梦 月份 图3 22 0 0 8 年投资完成额同比增长 资料来源：国研网( 教育版) h t t p ：e d u d r c n e t c o m 一c n ，2 0 0 8 年1 2 月 2 0 0 8 年国内房地产行业土地购置面积同比增长由l ，2 月的3 4 7 回落到1 1 月的2 7 ，1 1 1 月新开工面积超过销售面积7 1 ，施工面积相当于前三年平均 销售面积的近4 倍。 鉴于销量下滑，但投资额并没有以同样的比例下降，因此 房地产企业应该探讨企业自身在经济危机下的出路。 3 3 中国房地产企业生产特征 国内的房地产企业一般都没有专业的核心技术，是仅仅将资源整合在一起经 营而取得利润的载体。因此，在国内对于大多数房地产企业而言只需要努力去标 地，只要能拿到相对廉价的地段较好的土地，就可以生存甚至取得很多利润。当 取得土地后，房地产商可以请境外事务所或国内设计院提供指导或帮忙设计；可 以通过招标由专业的材料商供货，也可以通过招标请专业的施工企业进行供货和 施工，甚至销售和物业管理也可以请专业的销售公司和物业管理公司。 随着中国加入世界贸易组织，越来越多的外资涌入国内市场。国内房地产企 业也面临外资企业的竞争，因此，国内房地产企业也越来越重视自己在规划设计、 生产、销售方面的能力，房地产行业也逐渐开始从粗放式发展向精细化发展迈进。 3 4 房地产行业供应链构成及特点 3 4 1 房地产行业供应链的构成 供应链是围绕核心企业，通过对信息流、知识流、物流、资金流的控制，从 采购原材料开始，制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费 1 2 o 5 o 5 o 5 0 5 o 者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功 能网链结构模式。它是一个范围更广的企业结构模式，它包含所有加盟的节点企 业，从原材料的供应开始，经过供应链中不同企业的制造加工、组装、分销等过 程直到最终用户。它不仅是一条联接供应商到用户的物料链、信息链、资金链， 而且是一条增值链，物料在供应链上因加工、包装、运输等过程而增加其价值， 给相关企业都带来收益。 房地产供应链节点企业大致构成如下表： 表3 2 房地产供应链节点企业 房地产供 应链节点构成部分的简介 构成部分 房地产投从事房地产开发投资、融资和管理的行业，主要由 资业房地产企业和专门从事房地产融资的机构等构成。 从事建筑工程施工、建筑材料生产、建筑设备及建 生产企业筑部品生产及安装的行业，主要由施工企业、建筑 材料供应商、建筑设备及部品供应商构成 从事房地产规划设计、工程监理或管理、造价咨询、 招标代理等服务工作，主要由设计院、监理公司、 咨询行业 造价咨询公司等构成 房地产流 从事房地产销售和流通的行业，主要由企业销售部 门、销售代理公司、房地产估价所、中介服务机构 通业 及建材设备部品等的销售商等构成 房地产消 为房地产正常消费提供服务的行业，主要由物业管 理公司、家政服务公司等构成 费服务业 资料来源：杨丽琛，房地产成本控制研究，沈阳建筑大学，管理科学，2 0 0 8 年第1 2 期第2 8 3 3 页。 在房地产整个供应链体系中，主要成员是原材料及设备和部品供应商、施工 企业和房地产企业。各成员通过土地获取、规划设计、工程施工、建材生产、销 售、物业管理完成房地产开发的整个流程。其中房地产企业掌握土地资源，直接 面对市场，并最可能引导市场。 房地产企业获取土地并完成规划设计后，通过工程采购选择施工企业进行施 工，施工企业整合原材料供应商、设备部品供应商、建材经销商等资源完成施 工，并交付给房地产企业，房地产企业通过销售代理或自行销售给最终客户，由 物业管理公司负责对产品进行维护，完成整个供应链的物流刚链。房地产企业与 设皖等咨询 ，业、施j 企业之f h j 、物业管耻公r d 之刚进行信息交换，产生信息 流。火系图如f ： l罔 。 回习 孓 引r i ii 迎 旌- 一剧e ，m n f * i 卜 i m m 量i 幸 il 业：兰 ik “ 一 囱( ! 型：! 图3 3 房地产行业供应链 资料米源赵海龙、赵海利，中围房地产行业上市公司资本机构年盈利的实证w f 究，上海立 信会学院学报，2 0 0 5 年第2 娴第4 9 5 6 页。 虏地产总成本基奉构成罔如图3 4 所示： j 删 t 口前期i 嘏 j l ：发问接赞州 口财务费f tj 口销售必用 小可预见费用 口公共配套设施 l _ 政【张