（土地资源管理专业论文）北京市地价空间分布规律及其形成机制研究.pdf

摘要 本文以北京市为例，主要研究不同用途城市地价的空间分布特征和时间变化趋势，揭示城市 地价空间结构及其形成机制，为确定城市功能分厦、优化城市用地结构和宏观调控城市土地市场 提供依据。 首先，通过对北京市土地出让市场发展现状进行分析，发现士地出让的空间分布是随时间推 移而不断演化的，影响土地出止空间分布的因素主要有：区位因素、市场因素和政策因素，形成 机制有区位指向、集聚和扩散机制、空间近邻效应和市场机制。 其次，通过采用统计分析和g i s 空间分析相结合的方法对北京市地价空闻结构及其成因进行 分析，结果表明：地价的分布在空间上既有连续性，也存在变异性；不同用途地价的空间分布也 不尽相同；提出了地价梯度和地价指向作为表征地价空间变化的两项指标，也存在明显的空间 筹肄。 城市地价空间结构实际上是诸多区位要素剥城市地价空间的塑造，研究中采用多元回归的方 法，对各不同类型用地的地价与距离主要区位要素的关系进行了量化分析，提出了环线地价边际 值的新概念，分析结果表明：影响不同用途地价的区位要素不尽相同，即使是相同的区位要素对 不同用途地价的影响程度也存在差异，在此基础上总结归纳出城市各区位要素对土地价格的作用 机制。 关键词：土地价格空间分布规律，十地市场，北京市 a b s t r a c t t a k e st h ec a s eo fb e i j i n gc i t y , t h i sd i s s e r t a t i o nm a i n l ys t u d i e st h es p a t i a ld i s t r i b u t i o nc h a r a c t e r i s t i c s a n dt e m p o r a lc h a n g et r e n do fu r b a nl a n dp r i c ei nd i f f e r e n tu s e s ，a n de x p l o r e st h es p a t i a ls t r u c t u r eo f l a n dp r i c ea n dt h em e c h a n i s mo fi t sf o r m a t i o n ，i no r d e rt os u p p l ys o m er e f e r e n c e sf o rc i t yf u n c t i o n z o n i n g ，o p t i m i z i n gc i t yl a n du s e s t r u c t u r ea n dr e g u l a t i n gc i t yl a n dm a r k e t f i r s t l y , t h r o u g ht h ef l n a l y s e so nl a n dr e m i s i n gm a r k e t ，t h i sp a p e r f i n d st h a tt h es p a t i a ls t r u c t u r eo f l a n dr e m i s i n gi se v o l v i n go v e rt i m e ，i t se f f e c tf a c t o rc o v e r i n gl o c a t i o n ，m a r k e ta n dp o l i c yf a c t o r s ，i t s f o r m a t i o nm e c h a n i s mi n c l u d i n gl o c a t i o nt e n d e n c y , c e n t r a l i z a t i o n a n dd e c e n t r a l i z a t i o nm e c h a n i s m ， s p a t i a la d j a c e n c ye f f e c t ，a n dm a r k e t m e c h a n i s m s e c o n d l nt h es p a t i a ls t r u c t u r eo f l a n dp r i c ei nb e i j i n ga n di t sc a u s e sa r ea n a l y z e db yt h es t a t i s t i c a l m e t h o da n dg i ss p a t i a lt e c h n i q u e s t h er e s u l t ss h o wt h a tt h es p a t i a ld i s t r i b u t i o no fl a n dp r i c e si s n o t o n l yo fc o n t i n u i t y , b u ta l s oo fv a r i a b i l i t y l a n dp r i c e sg r a d i e n ta n ds l o p ed i r e c t i o na r ep u tf o r w a r da s t w oi n d i c a t o r so f t h es p a t i a ld i s t r i b u t i o no f l a n dp r i c e ，a n dt h e ya r es t i l lo fs p a t i md i f f e r e n t i a i nf a c t ，s p a t i a ls t r u c t u r eo fc i t yl a n dp r i c es h a p e db ym a n yl o c a t i o ne v e n t s ，s om u l t i p l er e g r e s s i o n m e t h o dw a st a k e nt oq u a n t i t a t i v e l ya n a l y z et h er e l a t i o nb e t w e e nl a n dp r i c ea n dd i s t a n c e sf r o mp a r c e lt o l o c a t i o ne v e n t s m a r g i nl a n dp r i c eo fr o u n d - c i t yr o a da l s ow a sp u tf o r w a r da san e wn o t i o ni nt h i s c o u r s e t h er e s u l t ss h o w ：d i f f e r e n tu s ec o r r e s p o n d sw i t hd i f f e r e n ta f f e c t i n gl o c a t i o ne v e n t s ，f u r t h e r m o r e ， t h es a m el o c a t i o ne v e n t sm a k ed i f f e r e n ti m p a c to nl a n dp r i c ei nd i f f e r e n tu s e ，a n dt h e ns u m m a r i z et h e i m p a c to n l a n dp r i c eo fl o c a t i o ne v e n t s k e y w o r d s ：l a n dp r i c e ，s p a t i a ld i s t r i b u t i o nd i s c i p l i n e ，l a n dm a r k e t b e i j i n g i i 独创性声明 y 6 5 9 0 2 2 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明 确的说明并表示了谢意。 研究生签名 南芳 时间： 加。弘年月乒j 日 关于论文使用授权的说明 本人完全j 7 解中国农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或扫描等复 制手段保存、扩编学何论文。同意中国农业大学可阱用不同方式在不同媒体上发表、 传播学位论文的全部或部分内容。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此协议1 研究生签名： 确芳 时间：加。乒年月“同 导师签名 时间：y 年二月争l 同 1 1 问题的提出 第一章绪论 改革开放以来，随着我国土地有偿使用制度的推行，城市土地市场逐步形成和发展起来，城 市地价是土地出让、转让、出租、抵押等一系列市场行为的核心问题，城市地价问题也因此成为 r 地经济学、经济地理学等相关学科研究的重点问题。 城市地价是一个受到了很多因素综合影响的、能够综合反映城市土地优劣和城市综合发展水 平的指标，具体的影响因素包括行政因素、经济因素、交通因素、环境因素、供求因素等方面。 城市发展过程中不仅这些因素本身会发生变化，而且它们对地价的影响程度和方式也是不断变动 的，因此城市地价也始终处于不断的动态变化中。这种变化一方面反映在地价水平随时间推移的 涨落，另一方面也表现在地价水平的空间变更上。 西方学者对地价的研究主要集中在两个方面：一是从地价的内涵出发，通过对区位要索的综 合分析来探讨地价的评估方法或从事地价的实例评估；二是通过分析市场地价资料，揭示地价空 间分布规律及其与城市区位要素的关系，以完善地价空间理论。西方国家由于土地市场完善，土地 交易十分活跃，这两方面的研究均十分盛行。而在我国由于以往不存在土地市场，因此缺乏系统的 地价资料，有关地价的研究主要集中在地价影响因素、地价时序变化、地价政策和土地市场管理 研究方面，较少涉及城市地价空间结构的特征、机制以及不同类型的空间分布图式之间的关系。 近几年来随着我国土地交易市场的日益活跃，人们也开始根据市场资料进行地价空间分布的实 例研究，然而，有关这方面的理论研究仍然不很完善。 在本籀论文中，笔者利用北京市1 9 9 8 - - 2 0 0 3 年间的土地出让价格数据，主要借助统计分析 方法和g i s 空间分析方法，从空间和区位的角度系统地研究城市发展中的地价变化规律及其形成 机制，将不同用途的地价空间分布特征进行了比较分析，并探讨影响城市地价的区位要素及其作 用g l $ l j ，以期对我国地价的研究在理论上作一个有效的补充，在实践中为城市合理、健康的发展 起到一定指导作用。 1 2 研究现状 1 2 1 国外研究进展 地价理论的发展是随着地租理论的发展而不断充实和提高的。古典政治经济学家和马克思认 为地租和地价有着密切的关系，即地租资本化理论：古典政治经济学家对地价的研究主要集中解 决“足什么”的问题，而对“是多少”的问题则研究的比较薄弱。随着经济学的发展，在市场经 济的理论框架中，地价理论也就有了新的内容，其核心理论主要以土地收益论和土地供求论为代 表，并在此基础之上建立了土地收益还原模型。当新古典主义经济学的分析方法成为经济学的主 流方法之后，一些经济学家将其分析方法应用于地租地价的分析，于是产生了新古典土地定价模 型，该地价模型是在本世纪6 0 年代通过阿伦索( k l o n s o ，1 9 6 4 年) 、穆特( m u t h ，1 9 6 9 年) 和米 尔斯( m i 】1 s ，1 9 7 2 年) 等人的研究而发展起来。加拿大城市经济学家d r 卡博萨( c a p o z z a ) 和 1 中国农业大学硕士学位论义 第一章绪论 r 赫尔兹利( r h e l s l e y ) 于1 9 8 6 年提出的关于城市地价动力学模型就是这类模型中颇具影响的 一例。动力学模型致力于研究城市土地价格的各种构成要素以及推动城市地价形成与变化的动力 机制。前述的土地定价模型属于理论模型，然而在现实中还需要知道地价的具体变化，这引起了 - 系列建立地价解释模型的尝试。m a u r i c e 、f g e r a r da d a m s 、p e n t ip o g h o n e n 、d o w n i n gp a u l 等人建立并应用地价模型来研究不同城市的地价在空间上的分布规律，除此之外，关于地价理论 的研究还有影子地价理论、地价上涨理论、地价波动理论等，同时还有一些实证研究成果。例如： t a t s u oi t a t t a 和t o r uo h k a w a r a 对东京辖区的中央干线各站点附近住宅地价和到东京的交通 成本之间的关系进行了模拟回归，分析出了住宅地价和交通成本闻的函数关系并依此研究房地产 价格的空间变化。 国外有关地价的研究经历了一个从论质到论量、从宏观到微观、从理论到实际操作的过程， 尤其值得我们参考和借鉴的是，国外对于地价和房地产价格的量化研究比较微观、深入，具体而 详细的分析了地价的确定原则和方法及相关因素，引入了边际分析、均衡分析、弹性分析、供求 曲线等一系列的数学分析工具和方法，并且从总体到个体、从静态到动态都建立起各具特色的地 价波动模型。但是由于社会制度的根本不同，这些理论和实证研究不一定适合我国，因此，需要 吸取国外先进的研究方法和研究成果对我国地价进行研究。 1 2 2 国内研究进展 国内关于地价变化的研究主要有以1 ：几个方面： ( 1 ) 地价的内涵、影响因素及形成机理的研究 诸多学者对该问题从不同角度发表了不同层次的认识，但是其本质与理论构成都是相间的。 l 地价格，是地租的资本化，即地价由绝对地租、级差地租i 、级差地租i i 、垄断地租所构成( 周 诚，1 9 9 7 ) 。在我国，土地价格指的是土地使用权价格。即土地使用者为取得一定年限的土地使 用权而向土地所有者支付的经济补偿( 吕华，1 9 9 0 ) 。 影响地价的阏素分为一般因素( 影响地价的般、普遍、共同的因素) 、区域因素( 土地所 在区的自然条件与社会、经济条件) 和个别因素( 单宗土地本身的条件和特征) 。地价的形成是 个由地租资本化始，经由土地投入不断增加的价值媒体，最后实现更大的地租收入的经济运动 过程( 饶会林，1 9 9 4 ) 。单胜道对西方土地价格决定论进行了详细的比较分析后，认为土地收益、 供求关系、效用和稀缺程度等都对土地价格的形成有重要影响( 2 0 0 2 ) 。 ( 2 ) 地价以及房地产价格变化规律研究 有关地价和房地产价格时序变化的研究开展的比较早，研究成果比较成熟。王海宏在其博士 论文中提到地价在宏观上随时间而变动的特点，一是表现为明显的上升趋势，二是表现为波动。 地价是国内生产总值和利息的函数，地价决定于要素性需求与消费性需求，根据宏观经济学理论， 消费函数总是相对稳定，而投资需求则波动较大，所以可认为投资的波动是造成地价波动的主要 原因( 1 9 9 9 ) 。谭刚运用经济周期理论的研究方法，对中国房地产周期波动问题作了开拓性研究 ( 2 0 0 1 ) 。 相比之f ，关于地价空间变化规律的研究开展时间较晚，研究成果不太成熟。廖赤眉、霍宏 应用s u r f e r - g r a p h e r 软件系统对南宁市房地产价格的分布规律做了初步探讨( 1 9 9 4 ) 。毛泓通过系 中国农业大学硕士学位论文第一章绪论 统研究城市地价问题，建立了城市位差地价模型并将其应用于研究龙岗市的地价分布规律 ( 1 9 9 8 ) 。徐燕、王晓梅通过对地价资料的聚类分析，结合北京市住宅出让地价的实际分布状况， 得出住宅出让地价的等级空间分类。都对这方面的研究做了有益补充( 2 0 0 0 ) 。 ( 3 ) 地价和房地产价格的关系研究 这方面的研究大多是从地价和房地产价格的内涵和构成上来考察它们之间的相互关系的，主 要观点有：土地价格是影响房地产价格成本最重要的要素( 金家鼎，1 9 9 4 ) 也有人认为房价包 容，地价，地价是房地产价格中最能动的部分，地价的实现仍要靠房地产使用价值及其价格来体 现。谢贤程通过对香港房地产市场的分析认为“地价下跌亦只是楼价f 跌的一个结果，而非成因” ( 1 9 9 3 ) 。认为地价高导致房价高是不正确的( 乔志敏，1 9 9 7 ) 。 另外随着研究的不断深入，也有学者开始探讨房地价时间变化上的因果关系。其中，高波、 毛丰付利用土地季度价格指数和房地产价格指数为样本，通过g r a n g e r 因果关系检验和回归分析 对房价与地价间的影响关系进行了分析，得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者相互影 响的结论( 2 0 0 3 ) 。 总结国内关于城市地价的研究近况，可以看出，理论研究已经渐趋成熟，地价变化规律的研 究分析中对先进的空间分析工具应用不足；地价格波动的分析偏重于时间序列上的分析，而对 空问的分布规律的研究较少；关于地价和房地产价格之间的关系问题的研究大都缺少定量分析。 1 3 研究目标和意义 随着社会主义市场经济体制的逐步确立和房地产市场的日趋活跃，加强土地价格及房地产价 格的研究和管理已成为非常突出的问题。从土地价格的涵义及其两重性分析，土地价格的经济意 义和作用在于：为土地使用权的有偿转让与使用提供了理论基础和计量依据：调节土地市场及土 地供求关系；影响土地的用途及其利用程度与利用方式：为土地税收提供依据。土地价格在社会 主义价格体系中处于十分重要的地位。一切产品，包括物质产品、劳务产品和精神产品的生产都 直接或间接地使用土地及其定着物这一基本生产要素，这些产品的价格也都包含着土地价格以及 土地上房屋等建筑物的价格。如果地价不合理，就会影响几乎一切国民经济部门产品价格的合理 形成，进而影响社会主义市场体系的建立；如果地价是不合理的价格体系就是不完善甚至是混 乱的；如果包括地产市场在内的房地产市场是不健全的，市场体系就是不完善的，从而必然导致 市场价格的扭曲和资源特别是房地产资源配置的劣化。 北京市地价近年一直就有上升的趋势，中奥成功以后，这种趋势就愈发明显了，越发成为政 府、开发商、市民都普遍关注且敏感的热点问题。北京市的地价除了在时间上有上升的趋势外， 同时在空间上还表现出明显的区域差异，这些差异是如何形成的、在空间分布上有何规律都很值 得做深入的探讨。 本文的研究目标就是依据地价相关理论以及有关的实证研究，结合北京市近年来城市地价的 具体情况，研究北京市不同用途地价区域差异、空闻分布特征和时间变化，通过比较分析揭示城 市地价空间结构及其形成机制，并探讨影响城市地价的区位要素和作用机制为确定城市功能分 区、优化城市用地结构和宏观调控城市土地市场提供依据。对北京市地价变化规律及其形成机制 的研究意义如下： 中国农业大学硕士学位论文第一章绪论 i i i ( 1 ) 理论意义 具体结合研究对象的实际情况，对城市地价时问变化、地价空间结构、地价影响因素等有关 地价理论进行检验，丰富和发展了对城市地价时空变化规律的理论研究。 ( 2 ) 实践意义 为城市土地定级和估价确立空间参照：为开发商、企业和个人进行土地、房地产投资决策提 供参考信息；有利于科学合理的确定税收租费标准，运用税收租费杠杆微观调节政府、企业和个 人之间的利益分配：有利于土地管理部门和房地产管理部门有针对性的加强对房地产市场的管 理，从而保证房地产市场健康发展：有利于为城市土地利用优化配置提供理论依据。 城市地价的空间差异是导致城市空间结构演变的基本动园之一，城市地价的空间结构反映了 城市t 地经济规律这为确定城市功能分区和空间结构提供了科学依据；为合理安排土地用途、 土地使用强度提供了依据，从而有利于优化城市用地结构，提高城市土地利用效率。 1 4 研究内容 本文研究内容主要包括以f 几个部分： l 城市士地出止情况评析 ( 1 ) 城市土地出让的时间变化特征 研究不同用途的城市土地出让例数、出让面积及出让价格等随时间变化的动态特征。 ( 2 ) 城市土地出让的空间分布特征 研究不同用途的城市土地出让在空间上的分布特征及相互之间的影响。 2 城市地价空间结构分析 ( 1 ) 城市地价空间结构 通过分析各种用途地价的截面数据，运用空间分析方法研究地价在空间上的总体分布特征和 细部特征，进而归纳出城市地价在空间上的分布规律。 ( 2 ) 比较分析不同用途的地价空间结构 0 准确把握各种用途地价空间分布的前提下，对不同用途的地价空间分布的具体特征进行比 较分析，并在此基础上探讨现有地价空间结构的形成原因。 3 城市地价影响因素与作用机制 ( 1 ) 影响各种用途地价的区位要素及其作用机制 在影响城市地价空间分布的诸多因素中，区位条件的影响尤其显著。这部分研究是在对城市 地价空间分布特征有了初步了解的基础上，找出影响城市地价空间分布的区位要素。然后逐一分 析这些相关要素是如何影响地价的形成与发展的。 ( 2 ) 比较分析区位要素对不同用途地价的作用机制 影响不同用途地价的区位要素不尽相同，即使是同一区位要素对不同用途地价的作用程度和 影响方式上也是存在差异的，这部分主要是找出不同区位要素对不同用途地价影响机制的差异 性，并对其进行合理的解释。 4 中国农业人学硕士学位论文 第一章绪论 1 5 技术路线 本文的研究始于资料的收集和整理，首先对2 0 0 2 年北京市交通旅游图进行矢量化得到北京 市区电子地吲，再结合北京市国土资源与房屋管理局1 9 9 8 - - 2 0 0 3 年间的土地出让资料，建立了 北京市出让地价样点空间信息数据库。在此基础上借助g i s 空间分析方法得到了一系列表达地价 空间结构的图件，对北京市各用途地价空间结构进行了系统的分析，总结出影响城市地价的主要 空间要素，进而运用多元回归等统计分析方法探讨了空间要素对地价的影响程度及其作用机制。 j 刳卜2 是本文在研究中所采用的技术路线，其中的各个研究环节构成一个连续的整体过程，不同 环刚喷欢相关，前后衔接，整个研究过程依次渐进，每个环节均是在前一个环节的基础和推动 f 得以实现的，各环节彼此紧密联系，确保研究内容的顺利完成。 1 6 研究方法 图卜2 技术路线团 f i g 1 - 2t h ef i g u r eo f t e c h n o l o g i c a lr o u t e 为了完成以上研究过程，论文采用了如下的研究方法： ( 1 选取北京市作为地价空间分布规律及其形成机制研究的典型研究区，利用北京市土地 中国农业大学硕士学位论文第一章绪论 出让情况统计资料，在g i s 技术支持下，在北京市交通图上进行出让样点的空间位置标注，从而 得到各年度土地出让样点图，由此建立了北京市地价样点空间信息数据库；进而通过g i s 空间分 析方法完成地价专题图、等值图、向量图以及网结构图的编制；以这一系列地价空间结构图件为 基础，结合北京市土地出让有关的社会经济背景，归纳总结出北京市1 9 9 8 2 0 0 3 年之间的土地出 让空间布局和城市地价空间分布规律。 ( 2 ) 根据地价空间分布特征，结合城市区位要素的空间布局情况，结合运用逐步回归方法 在研究区域内筛选和确定影响城市地价的主要区位要素并了解这些区位要素在地价空间分异过 程中的作用机制。在此过程中，对所获得的统计资料和图件资料等进行分析，采用多元同归等适 宜的方法表达地价与区位要素之间的数学关系。 ( 3 ) 运用统计分析和比较分析相结合的方法，进行不同用途地价空间分布特征、影响因素 和作用机制的比较分析在此基础之上完成对城市地价空间分布规律的整体研究。 6 第二章北京市土地出让市场现状分析 2 1 北京市社会经济条件及其对土地出让市场的影响 改革开放以后，北京市国民经济持续健康增长再次进入快速发展轨道。国民经济在保持快 速发展的同时经济增长波动明显减弱。2 0 0 3 年，全市国内生产总值达到3 6 1 1 9 亿元，按可比 价格计算，比上年增长l o 5 ，实现了预期增长目标，经济增长率连续5 年保持在1 0 以上。人 均闽内生产总值达到3 1 6 1 3 万元，比上年增长9 2 。综合经济实力保持在全国前列，是全国重 要的综合性产业城市。第一产业实现增加值9 5 3 亿元，比上年增长3 ，3 ；第二产业实现增加值 1 2 9 8 5 亿元比上年增长1 1 9 ：第三产业实现增加值2 2 1 8 2 亿元，比上年增长1 0 。三产业比 重分别为2 6 ：3 6 ：6 1 4 ，其中，第三产业在全市经济中居于主体地位，同时，第二产业比重 比i ：年提高12 个百分点，高新技术产业崛起，北京经济形成了二、三产业并驾齐驱之势。 2 0 0 8 年奥运会的申办成功，大大促进了北京的城市建设。目前，北京市的道路路网由快速路、 丰丁路、次千路和支路组成，以二环、三环、四环、五环及七条放射线、八条联络线为主要框架。 剑2 0 0 8 年，北京将增加9 3 公里的五环路、3 5 公里的城市快速路联络线和1 0 5 公里的城市主要 邀路。轨道交通线将增加到7 条，总里程达1 9 0 多公里。城市路网建设方面，将加快完善由环路、 通道线、联络线组成的快速干道系统，同时结合旧城改建，增大城区路网密度。政府将把近卣亿 的巨额资金投向公共交通建设，届时公交系统将有6 5 0 条运营线路，年客运量达4 5 亿人次，此 外还有2 2 2 条长途汽车路线通往郊区。将形成一个以市区为中心、辐射城市边缘及居民小区、布 局合理、方便快捷的公交网络。北京首都国际机场现有两条跑道、两个候机楼、7 5 个标准停机位， 2 0 0 8 年以前机场将进行大规模的扩建，增加1 条跑道、1 座候机楼、5 5 个标准停机位，使年 客运能力达到4 8 0 0 万人次。此外，频繁出入的旅客也将使北京郊区的南苑机场和天津滨海机场 同样受益。同样会有飞速发展的还有北京及中国电信事业，为了迎接奥运，北京还将加速建设数 字有线电视网和宽带传输系统。此外新的海底光纤及卫星地面站正在建设中车载卫星系统也将 被j 、泛采用覆盖全国的数字广播系统将建成。近期北京市还将建设国家大剧院，中国京剧院、 首都博物馆、中国电影博物馆、北京天文新馆、中国美术馆新馆、国家图书馆( 二期) 、国家话 剧院、中国汽车博物馆和中国杂技马戏院等大型文化设施，进一步提高首都的文化品位。继续进 行危旧房改造和住宅区的建设，塑造城市的新形象，还有正在紧锣密鼓进行着的奥林匹克公园、 北京商务中心区、中关村科技园区c b d 等重点功能区的规划与筹建。 以上种种，都对北京土地出让市场的发展产生了巨大的推动作用，主要表现在城市地价水平 的波动和地产空间格局变化两个方面： 宏观经济形势持续利好，对土地的需求将会持续增加，客观上会带动土地价格的上涨。根据 圜t 资源部公布的城市地价动态监测结果显示：北京市城市地价保持上升势头，但变化趋势平稳。 从1 9 9 9 2 0 0 3 年地价监测的情况来看，北京市的地价在逐年增长的趋势下已逐渐趋于平稳，地 价涨幅开始理性回落，呈现与当地经济发展水平相适应的特征。2 0 0 3 年北京市各类地价增长率在 3 左右，城市地价水平逐渐趋于平稳，地价变化涨幅不大。其中，高级别地价趋于稳定，低级别 地价上升，大都是由于低级别地区基础设施得到改善而引起的地价提高，不属于地价水平f 司质上 7 中田农业大学硕士学位论文 第二章北京市土地出让市场现状分析 涨。这足以说明北京市社会经济条什的发展客观上促成了地价水平的理性上涨。 北京市窀间扩展一直是罔绕着“分散集团”模式自中心区向外不断填充和蔓延扩展，这种城 , l i i ：s 。展模式相应的塑造了北京市地产“i 场空间格局。虽近北京城市总体规划修编确立了“两轴 两带多中心”城市空间新格局。新规划将让“两带”上的怀柔、大兴、顺义、良乡、通州等多个 区县以“中心”的姿态重新定位，一场轰轰烈烈的“造城运动”也将在京城周边展开。另一方面， 枉f ! | 己有城r 山地产市场的空问格局也随着嫡部基础设施条传和公共设施条件的改善而发生变 谩j 。 2 2 北京市土地出让现状 十地山让是指士地使j = i = l 权从无偿划拨到有偿使用的转变。交易中出让方是土地所有者，即人 民政舶：受让方是十地使用者，现在以开发商居多。卜地出让与新增建设用地有着千丝万缕的联 系，十地出让是繁个房地产市场的龙头也可以说土地出让把握了房地产市场的命脉。 北京市f j 地使州权出让制度开始 j1 9 9 2 年，现有十地出让方式有协议、招标、拍卖和挂牌。 协c _ ：c 山止是指由 ：地管理部门代表市政府与十地使用者以士地的公告市场价格为基准，经过协商 确定1 地价格，并将土地使用权让与1 ：地使用者的行为。招标的基本规则是价低者得，更多适用 n 收晌1 拌建筑项目、集中采购招标、装饰装修i + 群等。公开拍卖显示了一种市场的透明度社 会反应热烈，交易迅速，竞买人面剥面价。挂牌是介丁_ 招标和拍卖之间的一种弥补型方式，是 种蛹刺矗式，是对箨方芙系的种淹漏，比如交通位置不是很理想，条件比较特殊，旧城改造、 危肼故造等成本比较帛只婴有个竟投者就可以了，可以采用挂牌的方式但挂牌不会作为一 种t 要方式。从十地出让的形式来看通过公开出让的方式取得十地的比重在逐年扩大。从1 9 9 5 到】9 9 8 年，蕈奉e 每年只有一宗或者两宗十地是通过招标挂牌的方式出让的。到2 0 0 2 年招标挂 牌的十地已经达剑4 3 宗，发生了质的变化。2 0 0 3 年2 月1 1 日，北京市政府下发了关于停止经 营r i ：项目国有十地使用权协议出让的补充规定，规定以后北京所有的房地产商，要拿到土地， 都必须经过招标、挂牌、拍卖。2 0 0 3 年1 2 月北京首次拍卖国有土地使用权，引起房地产界的广 泛父注，表明了歧府建设公开、公i i ：、公平的国有一r 地使用权市场的态度和立场，是十地市场建 设走向制度化、公开化的一个重要转折点。从这种趋势看虽然北京市已经出让的土地中大部分 是以协议方式达成的但是招标、拍卖、择牌是未来士地出让方式的发展方向。 国有十地使川权受让方链现多元化f l j 态势。1 二地有偿使用开始在1 9 9 2 年的时候，主要是以 国订投资和外资为主其中外资上耍是以港资为主。到目前为j l ：，已经形成了国有资本、上市公 州资本、民营资本和补商投资百花齐放的局面，开发建设主体无论其投资结构怎样均成立了较 规范的股份制、有限责任制的企业返作机制。很多人的国有企业、上市公司、民营企业等还构建 r 集团公司整体框架f 的项目公司进行独立返作、独立承担风险的二级架构体系。2 0 0 2 年，一共 有6 6 4 家房地产开发公司与北京市房地局签订了土地出让合同，其中绝大多数是股份制和有限责 任制企业。 对北京市城市土地使用情况的分析表明出让后土地闲嚣情况并不严重。所谓闲置土地是指 超过规定的开发期限丽没有进行开发使_ l j 的土地。北京市一共进行过两次土地闲置的检查。第一 次在1 9 9 9 年检奁出闲置土地8 1 宗七地面积4 0 0 多万平方米，闲置土地的总数占出让土地的 3 ，2 0 0 2 年北京市开展了第二次闲置士地检查工作，只有3 4 宗土地经初审被列为闲置土地。 2 2 1 土地出让的时间变化 从全市土地出让量情况来看，从1 9 9 2 年起，北京土地出让面积总体趋势是逐渐上升的。其 中，从1 9 9 2 到1 9 9 3 年土地出让面积迅速增加，可称为扩张期，接下来从1 9 9 4 到1 9 9 6 年进入房 地产市场调整期，土地出让面积明显减少，1 9 9 7 年、1 9 9 8 年涨幅较小。1 9 9 9 年又有一个大的提 引之后土地出让量呈逐年增长的态势，到2 0 0 2 年达到一个增长高峰期，当年全市土地出让总 量达到3 7 0 1 公顷，比上一年增长4 4 ，达到1 9 9 9 年以来的最大涨幅。到2 0 0 3 年一季度出让的土 地达到了6 3 7 公顷，较上年同期增长了2 4 1 公顷。进入2 0 0 3 年第二季度尽管受到了非典疫情的 影响也实现了出让总量7 6 6 公顷，比上年同期增长了4 。从今年上半年的情况来看在去年基础上 又有了很大规模的提高。 从全市土地出让结构来看，无论是商业用地、工业用地还是居住用地都呈现上升的趋势。从 近一年的情况来看，居住用地出让土地处于主要位置，约占土地出让面积的5 0 。商业用地、综 合用地和工业用地的增长，表现了更加强劲的增长势头。另外，城市交通、基础设施用地不断增 加。近年来政府为改善基础设施，提高城市的配套水平，改善人民生活和居住环境以及加大对欠 发达地区的扶持力度，增加了对交通能源和市政配套的土地供应，这与近年来城市整体发展战略 相吻合。 从全市_ ：地出让价格来看，不同用途的出让地价存在各自不同的波动趋势。根据对1 9 9 9 2 0 0 2 年间北京城区和近郊区所涉及的1 6 级用地范围内的住宅、商业和办公三类用地的地价进行分 析结果表明； ( 1 ) 北京市住宅用地整体平均价格逐年下降。由于随着人口和住宅建设逐步外移，成交住 宅用地呈现向低级别用地转移趋势，市场成交的平均地价总体下降1 7 。虽然一、二级住宅用地 地价上升近1 0 ，而四、五、六级住宅用地地价有明显r 降趋势，降幅为1 5 2 0 左右。 1 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 奄 + 一级 _ 二级 a 一三级 * 四级 一五级 + 六级 图2 1 北京市各级别住宅用地平均价格 f i g2 1t h er e s i d e n t i a ll a n da v e r a g ep r i c eo f d i f f e r e n tl a n dg r a d e s ( 2 ) 商业用地地价在波动中有小幅上涨而且各级别商业用地的变化差异较大。从一至五 。靳薇北京国有土地使用权出让情况分析北京房地产，3 0 0 3 ( 9 ) ：3 2 - 3 3 9 f 撇啪 啪蛳猢。 一*椒牛惺v$司坦鞑 三旦奎兰查兰耋圭兰竺兰兰三一 第二章北京市土地出让市场现状分析 级商业用地的平均地价四年问上升了6 5 ，其中，经过1 9 9 9 2 0 0 0 年的2 下降后，在2 0 0 0 2 0 0 1 年间上涨了2 2 随后在2 0 0 1 2 0 0 2 年又有2 1 左右的下降。从各级别商业用地地价的变化趋势 看，：、六级商业用地价格明显上升，升幅分别达到2 0 和6 0 左右，一、五级商业用地则明显 f 降，降幅在2 0 - 3 0 之间。 桨 姬 * 1 雹 v $ 翻 旧 挝 5 0 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 5 0 0 o ij ：二瑟_ ， 。7 一 ：苎卜 一 一= = 二、1 1 9 9 9 + 一级 + 二级 一三级 * 四级 * 一五级 + 六级 圈2 - 2 北京市各级别商业用地平均价格 f i g 2 - 2t h ec o m m e r c i a ll a n da v e r a g ep r i c eo f d i f f e r e n tl a n dg r a d e s ( 3 ) 办公用地整体平均价格先升后降，总体趋势是略有下降。从1 9 9 9 年的1 3 0 2 元上升到 2 0 0 1 年的1 3 6 7 元，升幅达5 0 ，但在2 0 0 2 年出现下降，总体降幅为1 5 。从1 9 9 9 2 0 0 2 年间 各级别办公用地交易地价的变化情况差别较大，其中，一级办公用地价格先升后降，从1 9 9 9 年 的l7 4 2 元升至2 0 0 0 年的2 0 0 0 元，到2 0 0 1 年义降至1 8 9 8 元，总体呈上升趋势，升幅为9 o ： 二级办公用地呈波动上升趋势，从1 9 9 9 年的1 4 5 5 元降至2 0 0 0 年1 2 0 9 元，到2 0 0 1 年显著回升 至1 5 7 8 元2 0 0 2 年又略有下降，总升幅达5 6 ；三级办公用地从1 9 9 9 年的1 4 5 9 元降至2 0 0 1 年的1 2 4 2 元，2 0 0 2 年回升至1 4 3 8 元，总降幅仅为1 4 ；四级办公用地呈波动上升趋势，从1 9 9 9 年的11 5 3 元升至2 0 0 2 年的1 2 9 1 元，总升幅达1 2 ；五级办公用地从1 9 9 9 年的8 3 0 元升至2 0 0 1 年的1 2 1 6 元，升幄高达4 6 5 ，2 0 0 2 年降至1 0 6 8 元，总升幅达2 8 偈：六级办公用地整体呈下 降趋势，降幅为1 3 。 桨 祆 * l r v 叁 舞 旧 鲻 2 5 0 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 5 0 0 o 1 9 9 92 0 0 02 0 0 1 + 一级 + 二级 十三级 * 四级 * 一五级 + 六级 图2 - 3 北京市各级别办公用地平均价格 f i g 2 - 3t h ec o m p o s i t i v el a n da v e r a g ep r i c eo f d i f f e r e n tl a n dg r a d e s 0 中国农业大学硕士学位论文第二章北京市土地出让市场现状分析 2 22 土地出让的空间分布 t 地出让不仅在时间上存在动态变化，而且还具有明显的空间分布特征。根据1 9 9 8 - 2 0 0 3 年 分川途十：地出让样点分布图，总结和归纳出住宅用地出让在空间上的分布特征及其成因主要有： ( 1 ) 住宅用地出让样点的分布与环线的对应性。环线交通对北京市住宅分布有重大影响作 用，住宅用地出让的分布大致与环线相对应。根据对1 9 9 8 2 0 0 3 年间全部普通住宅用地出让在环 线之间的分布情况统计( 表2 一i ) ，不难看出：三四环之间的普通住宅用地出让最多，从一定程度 上表明，这是普通住宅用地发展比较兴盛的区域；相比之下，二三环之间和四五环之间出让宗地 数也较多可以称之为增长区：二环内出让例数最少，这是由于二环内本身覆盖面积较小，同时 也是占城保护区域，普通住宅用地出让已趋饱和：五环外区域的面积广阔，但是出让例数仅为1 3 9 ， 说明还有较大的发展潜力。 表2 - 1 环线区间样点个效统计表 ! 塑! ：! ! b ! j 坚型i ! ：! i ! 些! ! ! 竺墨生! ! ! ! ! ：! 型：! 篮：! ! 苎垒! 已! ! 坚型 环线区间二环内二三环间三四环间四五环间五环外 ( 2 ) 住宅用地的分布有一定的丛聚性。通过土地出让样点分布图可以看出，北京市住宅用 地分布在某些地区表现出一定的丛聚性，在四环以外的主要交通道路交叉处的表现尤为明显。例 如：四、五环之间面积大约3 6 5 平方公里，共分布样点2 4 9 个，每平方公里有不到1 个样点，而 相比之_ f ，位于首都机场高速公路西侧的四、五环之间的望京地区，仅仅1 3 平方公里面积的地 区分布了4 1 个样点，每平方公里有接近3 个样点，明显高于区域平均水平。类似的还有海淀的 消河地区，石景山的八角地区朝阳的双桥地区等，这些区域也都是近几年北京市住宅或土地开 发的热点地区。另外在北京市主要商圈或者科技园区周边也聚集了大量住宅用地出让样点，最典 型的地区是中央商务区，类似的地区还有受到中关村影响的万泉庄地区和受到亚运村影响的大屯 地区，这充分体现了商圈或者科技园建设和住宅用地出让之间存在明显的空间近邻效应。 ( 3 ) 住宅用地出让具有沿高速公路向外围延伸的轴向扩展特征。这种特征以八达岭高速公 路年京通高速公路沿线地区最为明显，机场高速公路和京顺高速公路沿线次之，沿线住宅用地出 让已经延伸至五环之外，相比之下。住宅用地出让沿其他几条高速公路扩张还局限于五环之内， 主要是在高速公路出入口或者与其他主要道路的交汇处分布，住宅用地出让尚未形成空间上的连 续分布。 ( 4 ) 住宅用地出让空间分布有明显的区域差异性。根据对2 0 0 2 年土地出让情况的分析发现 朝阳、海淀两区土地出让的数量占城八区的7 5 。另外，通州、昌平等占了7 ，有的区开发建设 量则非常少。另外还有个很重要的现象就是土地出让北部多，南部少，这种情况的主要原因是受 历史和其环境的影响。从历史上看，南城多为贫民的生活区，基础设施较差，污染扰民企业多，环境 脏乱，治安欠佳。房地产开发用地供应的不均衡表现了城市区域发展的不均衡说明我们整体城 市的发展，还是缺乏宏观统筹的考虑：反过来看。房地产开发用地布局的区域差异也将进一步 i i 中嘲农业人学硕士学位论文 第一章北京市土地出让市场现状分析 加剧城市发展的区域不均衡。 由于不同用途的十地利用目的和功能不同，因而不同用途的土地出让的空问分布形态不尽相 同。从分用途土地 ：让样点分布图( 图2 4 ) 上可以看出其他用途，也即商业、综合办公和工业 用地出让分布特征： 图2 - 4 分用途土地出让样点分布圈 f i g2 - 4t h ed i s t r i b u t i o nm a po f r e m i s e dl a n ds a m p l e si nd i f e r e n tu s e s 出让样点分布普遍存在南北城差异，以商业用地和综合办公用地出让样点分布表现的更为明 显，这与北京市几个大的商业中心大都布局在j e 城有关，工业用地出让分布的南北城差异不太显 著，这与南城几个工业园区的建设与规划有关。 商业用地出让明显地表现出以下三个特征：一是在北京市主要商业中心地区高度密集，如燕 莎商圈、中央商务区等；二是在主要交通线路或结节点周边零散分布，如马甸地区、南三环中段 地区，三是在大型住宅区周围分布如南二二环东段的方庄地区、西：二环南段的广外地区。 综合办公用地出让在三环以内地区连片集中分布，其中只在二环内东南角、三环内西南角处 分布明显稀疏，产生较大反差，这是由于该处铁路线的对综合办公用地的发展起到了明显的阻隔 作用；在三、四环之间呈组团式分布，主要分布在中关村地区和朝外商圈地区、公主坟地