（土地资源管理专业论文）住宅价格形成机制研究.pdf

摘要 价格是市场经济运行的核心，关系到社会生产、流通、分配、消费过程的各个 环节。在整个住宅房地产市场化的进程中，住宅价格作为住宅经济中最基本、最核 心的问题，是住宅相关问题的最终反映，并贯穿于住宅商品化的全过程。因此完善 的价格形成机制是市场经济发展的必备条件，直接影响着住宅房地产政策预期目标 的实现。住宅价格形成机制研究的目的在于通过确定适当的度量指标，以定量的方 式反映和衡量我国( 或某一地区) 住宅价格的合理化水平，识别和诊断我国( 或某 一地区) 住宅价格的限制因素及制约程度，藉以勾画出我国( 或某一地区) 住宅价 格趋于合理化的基本轮廓，为寻求住宅资源优化配置的对策提供研究方向和量化手 段。 本文阐述了住宅房地产价格形成机制的概念和内容，运用定性与定量相结合的 方法，从住宅房地产价格形成机制的角度分析了保定市住宅价格水平和现行住宅房 地产价格形成机制存在的问题；从制度和经济性两方面指出问题产生的原因，提出 降低保定市住宅房地产价格的建议。通过规范和实证分析，探讨了目前存在的房价 高、高空置以及有效供给和有效需求不足问题，提出构建完善的住宅房地产价格形 成机制必须先在政府宏观调控下，构建以市场价格为主的土地价格形成机制和住房 价格形成机制。针对不同主体提出以下建议：政府应发挥其宏观调控的作用来调节 城市商品住宅价格；建立公开的房地产信息系统，使住宅房地产信息进一步透明化。 住宅房地产开发企业必须注重提升企业自身的发展水平，要发展住宅产业化，降低 住宅建造成本，提高自身竞争力；消费者需进一步更新住房消费观念，彻底走出误 区。本文中还剖析了住宅房地产价格形成过程中备受关注和争议的有关房价地价关 系、土地年租制、房价收入比、租售比等几个重要问题，所提出的见解为分析问题 提供了新视角和新思路。 关键词：住宅房地产；价格形成机制：房价收入比；租售比 s t u d yo nt h ep r i c ef o r m a t i o nm e c h a n i s mo fr e s i d e n t i a lr e a le s t a t e s p e c i a l t y ：l a n dr e s o u r c e sm a n a g e m e n t m a s t e rc a n d i d a t e ：m al i - j u n s u p e r v i s o r ：z h a os h i q i a n g a b s t r a e t t h ep r i c ep l a y sa t li m p o r t a n tr o l ei nt h em a r k e te c o n o m yf u n c t i o n ，r e l a t i n gt oe a c h r a t h ea b o u tt h es o c i a lp r o d u c t i o n ，t h ec i r c u l a t i o n ，t h ea s s i g n m e n ta n dt h ec o n s u m ep r o c e s s i nt h ep r o c e s so fm a r k e t i z a t i o no fr e s i d e n c er e a le s t a t e ，t h eh o u s i n gp r i c ei st h ef i n a l r e f l e c t i o nt oh o u s i n gc o r r e l a t i o np r o b l e m sa st h em o s tb a s i ca n dv i t a lq u e s t i o ni nt h e h o u s i n ge c o n o m y a st h er e s u i t , t h eh o u s i n gp r i c ew i l l e x i s ti nt h ew h o l ep r o c e s so f h o u s i n gc o m m e r c i a l i z a t i o n t h e r e f o r e ，t h ep e r f e c tp r i c e f o r m a t i o nm e c h a n i s mi st h e n e c e s s a r yc o n d i t i o no ft h em a r k e te c o n o m yd e v e l o p m e n ta n di tw i l ld i r e c t l ya f f e c tt h e a n t i c i p a t e dt a r g e tr e a l i z a t i o no fh o u s i n gr e a le s t a t ep o l i c y t h eg o a lo ft h es t u d yo nt h e h o u s i n gp r i c ef o r m a t i o nm e c h a n i s mr e s e a r c hi st or e f l e c ta n dw e i g ho u rc o u n t r y ( o rs o m e a r e a s ) t h eh o u s i n gp r i c ei ss u i t a b l et h r o u g hs o m eq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v em e t h o d s o n t h eb a s eo ft h er e s e a r c h ，w ea l s ow a n tt od i s t i n g u i s ha n dd i a g n o s eo u rc o u n t r y ( o rs o m e a r e a s ) t h eh o u s i n gp r i c el i m i t e df a c t o ra n dt h er e s t r i c t i v ed e g r e eo f t h eh o u s i n gp r i c ei no u r c o u n t r y ( o rs o m ea r e a s ) s ow ec a np r o v i d et h er e s e a r c hd i r e c t i o na n dt h eq u a n t i f i c a t i o n m e t h o df o rs e e k i n gt h ew a y st oo p t i m i z ea n dd e p l o yt h eh o u s i n gr e s o u r c e s t h i sa r t i c l ea l s oe l a b o r a t e st h ec o n c e p ta n dt h ec o n t e n to ft h eh o u s i n gr e a le s t a t ep r i c e s t r u c t u r em e c h a n i s m f r o mt h e a n g l eo ft h eh o u s i n gp r i c ef o r m a t i o nm e c h a n i s m ，w e a n a l y z et h el e v e lo f t h ep r i c ea n dt h ep r e s e n tp r o b l e m so f t h em e c h a n i s m i no r d e rt os o l v e t h ep r o b l e m s ，w ep r o v i d es o m ea d v i c e so nh o wt or e d u c et h eh o u s i n gp r i c eo fb a o d i n g a c c o r d i n gt oa n a l y s i so ft h er e a s o n sf o r t h ea b o v eq u e s t i o n sf r o mt h ea n g l e so ft h e m e c h a n i s ma n de c o n o m y t h r o u g ht h e a n a l y s i so ft h ep r o b l e m sb e t w e e nt h ee f f e c t i v e s u p p l ya n dd e m a n d ，t h ea u t h o ra d v i s et h a ti fw ew a n tt ob u i l tp e r f e c th o u s i n gp r i c e f o r m a t i o nm e c h a n i s m ，w em u s tp r i m a r i l yb u i l tt h el a n dp r i c ea n dh o m i n gp r i c em e c h a n i s m w i t ht h em a r k e tp r i c e t h ep a p e rp r o v i d e ss o m es u g g e s t i o n st od i f f e r e n tr o l e sa sf o l l o w s f i r s t , t h eg o v e r n m e n ts h o u l de a r n e s t l yf u l f i l lt h ep r i c ea d m i n i s t r a t i o nf u n c t i o na n dd i s p l a y s i t sm a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o lt h ef u n c t i o nt oa d j u s tt h ec i t yc o m m o d i t y h o u s i n gp r i c ea n de s t a b l i s h e s t h ep u b l i cr e a le s t a t ei n f o r m a t i o ns y s t e mt om a k et h e i n f o r m a t i o nm o r ec l e a r ；s e c o n d ，t h eh o u s i n gp r o p e r t yd e v e l o p m e n te n t e r p r i s em u s tp a y g r e a ta t t e n t i o nt op r o m o t et h e l e v e lo fd e v e l o p m e n t ，a n dm u s td e v e l o pt h eh o u s i n g i n d u s t r i a lp r o d u c t i o n ，r e d u c et h e h o u s i n gc o n s t r u c t i o nc o s t ，e n h a n c eo w nc o m p e t i t i v e p o w e r ；t h i r d ，t h ec o n s u m e rm u s tf u r t h e rr e n e wt h eh o u s i n ge x p e n s ei d e a ，g o e so u tt h e e r r o n e o u sz o n et h o r o u g h l y i nt h i sa r t i c bf l s oa n a l y z e ss o m eq u e s t i o n si nt h eh o u s i n gr e a l e s t a t ep r i c es t r u c t u r ep r o c e s s f o re x a m p l e ，r e l a t i o n s h i pb e t w e e nh o u s e p r i c ea n dl a n dp r i c e ，t h el a n da n n u a lr e n ts y s t e m ，t h eh o u s i n g - p r i c et oi n c o m er a t i oa n ds oo n t h ea n a l y s i sa n d o p i n i o nt h a tp r o p o s e dp r o v i d et h en e f fa n g l eo f v i e wa n dt h en e wm e n t a l i t yf o ru st os o m e p r o b l e m s k e yw o r d ：r e s i d e n t i a lr e a le s t a t e ；p r i c es t r u c t u r em e c h a n i s m ；h o u s e ，p r i c e i n c o m er a t i o ； s a l ea n dr e n t a lr a t i o 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经 发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得塑i 垦盔些盘堂或其他教育机构的学 位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文 中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：马扛罩签字日期：川抄舌年石月细 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解亟i 壅些盘堂有关保留、使用学位论文的规定， 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借 阅。本人授权塑i 垦盛些盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行 检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：马互娶 签字日期：w d 话年f 月侈日 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 导师躲迄遭旋 签字日期：一年f f 月f 孑日 电话 邮编 住宅价格形成机制研究 1 1 研究背景 1 引言 据国家统计局统计，2 0 0 3 年全国累计完成房地产开发投资突破l 1 0 5 亿元，同比增长2 9 7 是1 9 9 5 年以来的最大增幅；房地产开发贷款为6 6 5 7 3 5 亿元，同比增长4 9 1 ，是1 9 9 8 年的3 2 倍，也是1 9 9 5 年以来的最大增幅。近三年来房地产开发投资规模平均以2 5 以上的速度增长， 为g d p 平均增速的3 倍。房地产投资占g d p 的比重也在逐年上升，从1 9 9 9 年的4 9 上升至2 0 0 3 年的8 7 ，明显高于国际一般水平( 5 ) 1 1 。在这繁荣一片的背后是2 0 0 4 年全国商品房平均售 价为2 7 1 4 元，盯，比1 9 9 8 年增加6 5 l 元，年均增加9 3 元，而2 0 0 4 年比2 0 0 3 年增加3 5 5 元，远 大于1 9 9 8 - 2 0 0 3 年的年均增量。从各类商品房2 0 0 4 年的价格看，住宅价格为2 5 4 9 元m 2 ，比1 9 9 8 年的1 8 5 4 元砰增加6 9 5 元，其中比2 0 0 3 年增加3 5 2 元，占5 0 6 。在住宅中。别墅、高档公寓 1 9 9 8 年为4 5 9 6 元，肝，2 0 0 3 年下降为4 1 4 5 元i n ；经济适用房由1 9 9 8 年的1 0 3 5 元，肝上升到2 0 0 3 年的1 3 8 0 元m 1 ；2 0 0 4 年办公楼的价格为5 5 3 3 元m 2 ，比1 9 9 8 年的5 5 5 2 元m 2 有小幅下降，但比 2 0 0 3 年增长1 3 3 7 元；2 0 0 4 年商业用房的价格为3 9 6 6 元旧，比1 9 9 8 年的3 1 7 0 元m | 增加7 9 6 元， 其中比2 0 0 3 年增加2 9 1 元，占3 6 6 。 面对住宅价格的持续快速上涨，2 0 0 4 年3 月2 6 日，国务院办公厅向各级人民政府和有关单 位发出关于切实稳定住房价格的通知( 以下简称通知) ，提出当前抑制住房价格过快增 长的8 条注意事项和有关措施。4 月2 4 日，国务院副总理曾培炎在上海召开的全国部分城市房地 产形势座谈会上指出，抑制房价过快上涨势头是今年宏观调控的一项重要任务。4 月2 7 日，国务 院总理温家宝主持召开国务院常务会议分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场 宏观调控问题。4 月3 0 日，为贯彻落实通知，进一步加强对房地产市场的引导和调控，国家 建设部、发展改革委员会、财政部等七部委又联合提出了关于做好稳定住房价格工作的意见 ( 以下简称意见) 。5 月9 日，国务院办公厅就意见的转发再次下发通知，强调要正确 认识当前的房地产市场形势，及时解决存在的突出问题，促进住房价格的基本稳定和房地产业的 健康发展“j 。 住宅价格的快速上涨已经引起了国务院及相关部门的高度关注，原因主要是在一国经济增长 与社会发展过程中，居民住宅作为特殊消费品，对于经济体系中的资源配置与资本结构起到重要 影响作用。根据世界各国经验来看，在工业化达到一定程度之后，住宅产业在整个国民经济运行 中将会占有举足轻重的地位。从中国目前情况来看，随着改革开放以来的住房制度改革与住宅产 品的市场化发展，1 9 9 8 - 2 0 0 3 年五年间，我国房地产开发投资直接和间接拉动g d p 增长每年保持 在2 个百分点左右，而在我国房地产产品的供给中，住宅在房地产业中占6 0 7 0 的份额，从 某种意义上说房地产业是目前国内经济发展之龙头及动力同时住宅又是关乎老百姓生存和发展 的必需品 4 1 。既然房地产开发是目前国内经济发展之龙头及动力，只要国内民众的住房需求是有 效需求，国内房地产市场就能够持续地发展下去，经济过热及房地产泡沫也无从谈起。但现在国 内民众的住房需求是潜在需求还是有效需求昵? 如果不是有效需求，那么这种潜在需求在什么条 河北农业大学硕士学位论文 件下才能够转变为有效需求呢? 在这样问题的指引下，作者对住宅价格的形成和影响住宅价格的 因素进行剖析，并将此作为本文的引线，展开本次课题的研究工作。所以本课题的研究将把重点 放在住宅房地产上，通过研究住宅房地产价格的形成来展开本课题的深层次研究。 1 2 研究的目的和意义 价格是市场经济运行的核心，价格关系到生产、流通、分配、消费过程的各个环节，是经济 发展的“晴雨表”，经济建设正反两方面的经验教训说明。完善的价格形成机制是市场经济健康 发展的必备条件口j 。在房地产业发展和完善的过程中，价格机制始终作为基础性的调节机制，价 格的合理性与否也直接影响着房地产政策预期目标的能否实现。有数据表明，在我国如果房价降 低1 ，居民的住房消费支出就会增长0 7 3 7 ，可以吸引更多的居民向住房投资1 6 】。因此研究与 多层次市场长期协调相匹配的价格形成机制是发展住宅房地产不可忽视的微观基础。 此外，在全面建设小康社会阶段、随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的 增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市 场的主导趋势【”。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业， 判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场 化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周 期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往 多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论， 因为它是以上年基数合理为前提的吼房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异 常导致全局连锁反应的可能性较小。中国是一个幅员辽阔，各地发展极不平衡的大国，以局部地 区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎，否则会得出相反结论。上述几点是本课题进行 分析和预测的逻辑起点。在这样的逻辑起点下，分析我国住宅需求与供给的现状，进而分析一直 困扰房地产界的商品住宅价格过高问题。通过对我国住宅市场的一些焦点问题的探讨，理清我国 住宅市场的一些敏感问题，进而探讨我国住宅价格的形成机制，并结合保定住宅市场的发展现状， 分析保定住宅市场的一些具体问题，为进一步研究保定房地产市场打下一定的铺垫。基于此，本 文主要研究以下问题： ( 1 ) 住宅房地产价格形成过程中的房价与地价的关系、土地年租制、房价收入比等几个重 要问题。 ( 2 ) 住宅房地产价格的形成方式和具体条件。 ( 3 ) 住宅价格水平与住宅房地产价格形成机制的关系。 ( 4 ) 保定市住宅价格水平实证分析。 ( 5 ) 现行住宅房地产价格形成机制存在的问题及主要原因。 ( 6 ) 构建完善的住宅房地产价格形成机制的目标、措施和建议。 1 3 主要内容与思路 2 本文是在综合分析了前人研究成果的基础上，以价值规律的基本理论为依据，以供求理论为 住宅价格形成机制研究 引线，以房地产的一、二、三级市场为主导提出了住宅房地产价格形成机制的概念，并从多角度 对住宅价格水平进行理论分析，并引入保定市住宅房地产市场的实证分析，最后提出了构建合理 的住宅房地产价格形成机制的目标。具体内容如下： ( 1 ) 引言。本文的研究背景、目的、意义、主要内容、方法和特点。 ( 2 ) 住宅房地产价格形成过程中的几个重要问题。分析了房价与地价的关系、土地年租制 对住宅价格的影响、房价收入比的国际国内比较、房价收入比的实际作用、租售比与住房商品化 的关系、空置率与房价的关系等一些长期以来备受争议和关注的问题。 ( 3 ) 住宅房地产价格形成概述。阐述了住宅房地产价格的形成前提、特征、形成方式和具 体形成条件。以价值规律的基本理论为指导，从理论和实践两方面概括了住宅房地产价格形成机 制的概念，并论述了从住宅房地产价格形成机制角度分析住房价格的必要性。 ( 4 ) 保定市住宅价格水平的实证分析。基于对保定市住宅市场现状的分析，计算了与保定 市居民收入水平和住房消费水平相对应的保定市住房供应结构、保定市房价收入比，并对保定市 住房价格构成的合理性进行分析。在分析和计算的基础上对保定市住房价格的实际水平做出判 断。 ( 5 ) 现行住宅房地产价格形成机制存在的问题及其产生原因。阐述在现行住宅房地产价格 形成机制中存在的问题，并从制度和经济学角度对问题的产生原因进行剖析。 ( 6 ) 构建完善的住宅房地产价格形成机制的目标、措施和建议。提出构建在政府宏观调控 下，以市场形成价格为主的住房价格形成机制和土地价格形成机制，以及在构建过程，政府可采 取的宏观调控措施和针对不同主体的具体建议。 1 4 研究的方法及特点 ( 1 ) 定量为主定性为辅：用事实说话，依据丰富的统计数据，对我国的住宅市场进行研究， 由数据回顾过去、分析现在和展望未来，然后辅以必要的定性分析，使分析具体深入。 ( 2 ) 比较与综合：对影响住宅价格的具体因素出发，分别分析，然后对各因素的综合作用 进行综合，得出我国住宅价格构成。 ( 3 ) 规范与实证：从理论入手对我国的住宅价格形成机制进行探讨，然后运用具体的住宅 市场加以实证分析，使分析更具体，更具有指导意义。 ( 4 ) 抽象与具体：理论分析对政府和研究机构以及具有相关知识的专业人士具有指导和参 考的意义，而本文的研究目的更重要的是要让普通老百姓明白房价的具体构成，所以本文引出保 定市商品住宅的事例加以具体说明。 ( 5 ) 归纳和演绎：对影响住宅价格的诸因素进行分析，得出住宅价格形成的影响机制，从 而对研究其它商品的价格形成机制提供参考。 1 5 本文研究的特点和难点 ( 1 ) 选题：本文的选题具有一定的挑战性，住宅价格的形成因素涉及到方方面面，正因如 此学术界还未出现系统的研究成果，其中的关系并非一篇硕士论文所能涵盖，外加作者的水平所 3 河北农业大学硕士学位论文 限，对问题的研究深度和广度远远不够，但现在的住宅房地产市场迫切需要这样的课题，从宏观 与微观上进行指导。基于作为业内学子的社会责任，作者凭藉后生无畏的精神，勉力而为，错误 不当之处万望专家学者指正。 ( 2 ) 内容：本研究首次针对保定市住宅价格构成的合理性进行了理论联系实际的分析，其 中关于价格构成要素的量化数据和影响因素的具体分析也是首次出现，尽管数据不甚全面，但还 是能在一定程度反映保定市住宅价格水平，其内容具有开拓意义。在关于土地年租制对住宅房地 产价格的影响和房价收入比指标的实际作用的分析中，本文提出了一些新的观点。虽然这些观点 还待商榷，但为此类问题的分析和研究提供了新视角及新思路。 ( 3 ) 本研究的难点在于，由于过去有关资料相对缺乏，相关分析也十分薄弱，资料收集量 较大，收集也十分困难，许多极有说服力的资料如建房的实际成本、利润等开发商都将其列为商 业机密，所以收集工作极其艰难。住宅房地产市场受国家宏观调控的影响很大，由于信息量所限， 对国家的宏观政策把握难免有一定的偏差，本文只能以现有的一些数据和已发布的政策为参照进 行研究。 4 住宅价格形成机制研究 2 住宅房地产价格基础理论 2 1 马克思价值价格理论 按照马克思主义的价值价格理论，商品是用来交换的劳动产品，商品价值是用来交换的劳动 产品的价值，是一个历史范畴，它随着商品交换的产生而产生，发展而发展，是凝结在商品中抽 象的人类劳动，是看不见摸不着的东西，实际上商品价值是通过交换价值来表现的。所谓交换价 值，是一种使用价值同另一种使用价值相交换量的比例或关系。马克思主义的价格价值理论认为， 市场价值是由部门内部的竞争而形成的商品的社会价值，它取决于生产商品所耗费的社会必要劳 动时间。马克思说：“市场价值，一方面应看作是一个部门所生产的商品的平均价值，另一方面， 又应看作是这个部门的平均条件下生产的、构成该部门的产品很大数量的那种产品的个别价值 1 9 1 ”，由此可见，市场价值的形成与决定，已考虑了供求关系，而价值的形成与决定，则是将供 求关系等因素抽象掉了。价值转化为市场价值，市场价值决定市场价格，供求关系引起市场价格 围绕市场价值上下波动，最终通过引起生产条件的变化来影响市场价值的形成。马克思的价值价 格理论强调商品的生产价格，是由部门平均成本和社会平均利润构成的价格。或者说，生产价格 等于商品的生产成本加上平均利润。生产价格是价值的转化形式，价值是生产价格的基础。“如 果把社会当作一切生产部门的总体来看，社会本身所生产商品的生产价格总和等于它们的价值总 和【l o i 。”在社会平均利润形成以后，商品的价格不是以价值为基础，而是以其生产价格为基础。 在社会主义条件下，价格的形成基础仍然是生产价格。主要原因是：第一，生产价格是与社 会化大生产相联系的。社会主义商品生产是建立在社会化大生产的基础上的，要求企业不断以高 新技术武装自己，增加生产积累，扩大企业资产，提高企业的劳动生产率，节约资源消耗。由此 来促进企业资本的增加，也就是说，等量资本取得等量利润，市场价格是以社会平均成本加上按 社会平均资本利润率所计算的利润作为基础上下波动的。第二，社会主义市场经济体制构造了利 润率平均化的趋势。在社会主义市场经济条件下，市场在资源配置中起着基础性作用，经营者是 独立核算、自主经营、自我积累、自我发展的法人，他们必须根据市场价格和供求关系，自行决 策为谁生产，生产什么和怎样生产1 1 1 1 。所有的经营者都必须遵守价值规律。因而，在市场经济体 制下。存在着竞争和生产要素在部门问的自由流动，从而使利润趋向平均化。所以，生产价格必 然成为社会主义社会的价格形成基础。 2 2 住宅房地产的价值 首先应用马克思的生产价格理论。马克思的生产价格理论主要包括以下原理： ( 1 ) 资本主 义生产的每个商品价值都包括c + v + m ，对资本家来说m 是无偿占有的部分，商品的成本价格k = c + v 。( 2 ) 剩余价值转化为利润。由于成本价格表现为预付资本的耗费，所以剩余价值m 表现 为成本价格的增加额，即商品价值= 成本价格+ 利润( k + p ) 。( 3 ) 各部门利润的平均化。( 4 ) 价值转化为生产价格。价值随着平均利润率转化为生产价格，即：生产价格= 成本价格+ 平均利 5 河北农业大学硕士学位论文 润。 因为直接而准确地计算商品价值是非常复杂和非常困难的，在目前条件下也是不可能做到 的。也就是说，当前的科学技术水平还没有达到可以直接计算能反映产品价值的价格。因此，为 了使制定的价格反映价值，必须以成本作为主要依据。因为，成本是商品价值主要部分的货币表 现，是制定价格的最低界限。为了使价格最大限度地反映社会必要劳动的消耗水平，接近价值， 必须正确地核算成本。现实中，在商品价格中成本占的比重也很大。国家统计局数据显示我国国 民经济各部门成本在售价中的比重平均为8 1 8 ，其中与房地产业紧密相关的建筑业成本。在销 售价格中所占的比重为9 2 6 ，因此成本是住宅房地产商品价格的最重要组成部分。它是制定住 宅商品价格的基本依据，也是制定住宅商品价格的最低经济界限。 我国关于住宅房地产商品价格构成的研究，就是按照生产价格理论进行的。一般都认为，住 宅房地产商品的价格= 住宅房地产商品成本+ 合理利润+ 税金。 2 3 新古典的均衡价格理论 新古典主义经济理论可泛称为边际主义经济理论。1 9 世纪7 0 年代的边际革命，标志着新古 典主义经济理论体系的创立。在新古典主义的均衡价格理论体系中，是没有价值理论的，或者说 他们把价值理论等同于价格理论。在他们看来，“价值”是指交换价值，而“交换价值”是某物 可以交换来的其它商品的一定量。假如其它商品是货币，商品的价值就是价格，因此，“价值理 论可以简单的称为价格理论”。英国学派代表人物马歇尔刨建了均衡价格理论，马歇尔将供求函 数论、生产费用和边际效用揉合为一体，构置了他的“均衡价格”。他认为，商品的均衡价格是 在供给价格等于需求价格时的价格。供求价格是由货币表现的“直接或间接用于生产商品的各种 不同的劳作和节欲或储蓄商品生产中所用资本所需要的等待”“。”而需求价格是由财货的“边际 效用”来演绎的，马歇尔用“边际效用规律”论证了需求规律。由于边际效用无法衡量，马歇尔 用货币数量或价格来加以衡量，从而把需求变为需求价格，把“边际效应递减规律”变成“需求 价格递减规律”。马歇尔强调“供求均衡”作为均衡，“始终是研究引起发展的种种力量，它的 基调是动态的，而不是静态的”【1 3 】。同时，马歇尔注意到不同时空对均衡价格的影响，他分析 了三种时期的均衡，即暂时的均衡、短期的均衡和长期的均衡。实际上马歇尔很少强调“均衡” 本身，而着重强调的是，在短期内，商品价值或均衡价格主要由供求决定；在长期内它主要由 生产成本决定。 2 4 住宅供求均衡理论分析 2 4 1 住宅的需求分析 需求是指在一定的时期内，消费者在某一价格水平下，根据其预算、偏好和物品或劳务为其 所带来的效用，而在市场上所愿意且能够购买的物品或劳务的量。在特定的条件下，市场对某一 物品或劳务的需求量与价格之间的关系，通常用需求曲线或需求表所表示。在通常情况下，价格 与需求量成反比，即价格上升，需求量减少：价格下降，需求量增加【。 6 住宅价格形成机制研究 住宅需求是在一定的时期内，在某一价格水平下，住宅消费者在市场上所愿意且能够购买的 住宅量。在这里需要注意的是：在经济学中，需求一直都是与有支付能力联系在一起的，如果消 费者愿意购买而没有购买能力就不能称之为需求，它只是消费者的一种需要或欲望。具体地说住 宅需求是指在既定的人口规模、家庭构成、年龄分布等条件下，与一定的购买力和价格水平相适 应的住宅购买量。从市场经济分析的角度，主要以住宅需求作为研究对象。除住宅需求外，还有 一个重要的概念就是以国家规定的最低居住标准来估计住宅需求量。它是在既定的人1 2 i 规模、家 庭构成、年龄分布等情况下，为满足人们的最低居住条件要求所需要的住宅量，它也是从人们的 基本需要出发所需要的住宅量。居住标准一般指数量标准，如规定人均居住面积、每套建筑面积 等，虽不涉及购买能力大小，但却是各级政府制定住房政策的重要依据之一1 1 5 。另外，对于住宅 来说，普通住宅由于是为了满足人们的基本需要的，所以它的需求价格弹性较小，其它高档住宅 的销售对象主要为高收入阶层，其价格受市场供求影响明显，所以其需求价格弹性较大；而对于 需求收入弹性，由于普通住宅是为了满足居民的基本居住需要的，其弹性较大，相对来说，为满 足高收入阶层的高档住宅的需求收入弹性则较小。 2 4 2 住宅的供给分析 住宅供给的内涵可以从宏观和微观两个层次进行把握。从宏观经济角度来看，所谓住宅供给 指的是住宅总供给量，是指在某一时期内，在某一价格水平的情况下，全社会住宅供给的总量， 分为实物总量和价值总量，由住宅房地产的一级市场、二级市场和三级市场的供给总量构成。从 微观经济角度来看，住宅供给是指生产者在某一特定时期内和某一价格水平条件下愿意而且能够 提供的某一地区和品种的住宅商品量。这里的住宅供给主要是指特定地区或特定种类的市场供给 1 6 1 。住宅供给与上述的需求类似，要具备两个条件：一是生产者出售或出租的愿望，这主要取决 于以价格为主的交易条件：二是供应能力，它主要取决于住宅供应者的经济实力和经营管理水平， 两者缺一不可。在市场经济条件下，以价格为主的交易条件是主要的，一般情况下，价格下跌， 市场供给量减少；价格上涨，市场供给量增加j 。 住宅供给是指在某一特定的时期内，市场上可供出售的住宅数量总和，由新建住宅和以前年 度积累的存量住宅构成【】”。在通常情况下，由于住宅的寿命较长，价值的损耗较慢，使得存量住 宅在整个住宅房地产市场中占有相当大的比例，而相对于这一庞大的存量住宅而言，新建住宅的 数量则是微不足道的，从这一点上来讲，住宅房地产市场总体供给水平是缓慢调整的。它的供给 量在短期内相对于需求的变化往往是滞后的、缺乏弹性的。即使增量住宅在整个住宅房地产市场 中占有相当的比重，但从兴建到完成要经过获取土地、规划设计、获得各种建设和规划许可证、 建筑施工等，通常需要一段较长的时期，从而造成供给量的增加与需求的增加之间有个时滞，其 供给的增加不能随需求的提高而迅速形成同样，房屋的结构调整也是缓慢的( 这里的房屋包括 住宅、工业用房、商业用房等) 1 9 1 。这主要是因为房屋的折旧速度慢，房屋从一种功能改造成 另一种功能的房屋数量有限并需要付出时间和代价。所以说住宅的短期供给是缺乏弹性的凹】。 7 河北农业大学硕士学位论文 售 价 p 2 p 1 0 q住宅数量 图1 住宅的短期供给曲线 c h a r t1t h ec u r v eo f t h eh o u s i n gs h o r t - t e r ms u p p l y 图1 是住宅的短期供给曲线，它是一条垂直线，其供给量不会随着价格或需求量的变化而变 化。当需求上升时，需求曲线由原来的d 1 向上移动到d 2 时，市场的反应只能是价格的上涨，由 原来的p l 变为p 2 。由于住宅的短期供给缺乏弹性，从而刺激住宅的投机活动，投机活动又会进 一步加剧房价的波动口“。 住宅的长期供给是有弹性的，其供给曲线一般是一条平缓上升，且具有正斜率的曲线，这主 要决定于住宅商品供给的长期成本口“。 笔者认为，住宅商品供给的长期成本是不断上升的，建筑业是一个劳动密集型行业，规模经 济性不十分明显，且技术进步相对缓慢；土地、专业高技术劳动力等要素的稀缺是造成住宅长期 供给曲线向上倾斜的主要原因。 2 。5 住宅价格形成的特点 住宅价格与一般商品价格相比，既有共同的一面，又有特殊的一面，它的特殊性表现在以下 几方面。 2 5 1 住宅价格关乎国计民生 住宅是满足人类生活需要的重要基础资料，住宅开发建设需要投入的资金多、开发周期长、 成本高，其价值或价格高于一般商品。因此住宅价格的高低，将对我国国民经济中的生产和消费 以及物价水平产生重要的影响。根据新世纪国民经济“三步走”的战略为改善城镇居民居住条 件，从2 0 0 1 年到2 0 1 0 年将我国将新建住房5 5 亿吖到6 0 亿r ，折合7 0 0 0 万套，同时，随着居 民收入水平的不断提高，居住消费在我国城镇居民消费中所占比例也将日趋增大1 2 。住宅价格的 高低将直接影响着住房消费，因此住宅价格与社会经济发展和人民的生活具有密切的关系。 8 住宅价格形成机制研究 2 5 2 住宅价格与地产价格的同一性 房依地建，地为房载，建筑物价格与地价相互联系，互相依存，地价隐含在房价之中，级差 地租在很大成程度上影响着建筑物的价格。这一部分将在下部分住宅价格与地价关系中作详细的 介绍，此处不做详细展开。 2 5 3 住宅价格的个别性 为了满足消费者不同的需要，住宅建筑一般都有不同的造型、不同的结构、不同的平面布置、 采用不同的建筑材料、建筑艺术与环境方面追求不同的特色和环境。住宅固定在特定的建筑地点， 为住户提供生活空间。住宅的开发建造地点不同，使得住宅在造型和结构等方面受气候、地质、 水文等自然条件及各地区风俗习惯的影响不同，从而扩大了住宅在实物形态上的差异。所以，每 宗住宅房地产都在实物形态上有各自的特点，另外使用价值存在差异，其价格也不同。 2 5 4 住宅房地产价格不具有直接可比性 住宅房地产的开发建造由于用途、结构及建筑材料、工艺、地区气候的差异，不仅所需的社 会必要劳动时间不同，而且使用功能与效果也不同。因此，其价值不具有直接可比性；在对房地 产进行估价时，即使住宅房地产市场上类似的房地产已成交的实例较多，也需从成交实例中选取 可比实例并根据其已知价格，将可比实例与估价对象房地产之间影响价格的因素差异进行适当的 修正之后，才能求得估价对象房地产的客观合理的价值或价格【2 4 】。 2 5 5 住宅房地产价格构成的多元性 从开发商的售房角度出发，住宅房地产的价格并非只包括开发过程的土地、住宅开发成本加 利润和税金，这虽是确定住宅房地产售价时必须考虑的且不容忽视的，但是住宅房地产价格是一 种未来价格，其价位的形成或确定除了必须考虑上述内容外，还要考虑诸多方面2 ”。这里的内容 将在以后的章节中详细论述，此处不再赘述。 2 6 影响住宅房地产价格的主要因素 2 6 1 住宅房地产的供求状况 在市场经济条件下，供求状况是房地产价格的决定因素。一般来说。供不应求时，住宅价格 上升，供过于求时，住宅价格下跌。 2 6 2 住宅房地产的开发成本 9 河北农业大学硕士学位论文 开发成本是房地产商在开发和销售商品房过程中发生的土地取得费用以及开发建造过程中 所消耗的物质费用、人工费、销售税费等。开发成本是价格形成的基本因素，开发商在确定价格 时，必须以开发成本为基础，只有价格等于或大于成本，开发商才能补偿耗费的资金，企业才能 生存和发展。当然，这里谈的开发成本是指以生产费用为理论基础的成本价格，其上面提到的价 格等于或大于成本中的价格，是指市场价格口”。 从理论上讲，住宅房地产价格的形成应以开发成本为最低限度。马克思指出：“商品出售价 格的最低限度是由商品的成本价格构成的，如果商品低于它的成功本价格进行销售，生产成本消 耗的部分，就不能由出售的价格进行补偿。如果这个过程继续下去，预付资本就会消失【2 7 】。”住 宅房地产价格的形成以开发成本为最低界限，反映了经济发展的客观要求。 2 6 3 位置因素 位置是决定住宅房地产价格的重要条件，住宅所处位置是在市区还是在郊区，是在交通便利 的繁华地段还是在僻街小巷，其经济效益和使用效益差异很大，商业、交通、文化和服务设施的 完善程度也往往非常悬殊。所以位置不同，住宅房地产的价格截然不同”。至于在不同城市或地 区由于经济水平、地域环境和发展潜力的差别，住宅房地产价格的差异则更加明显。 2 6 4 环境因素 随着社会经济的发展，城市建设和生活水平的提高，人们愈加重视环境条件。影响住宅价格 的因素主要包括污染、噪音、视觉等。环境条件的优劣对人们的身心健康、休息、工作效率等至 关重要。所以，在房地产开发建设中，开发商越来越重视环境、利用环境和改造环境。周围环境 的改善。即提高了生活或生产的环境质量，也在一定程度上实现了住宅房地产的增值例。 2 6 5 住宅的结构、质量、功能、新旧程度 使用不同的建筑材料与设备，运用不同的施工方法和施工技术力量，需要投入不同的人力和 财力，住宅的成新所体现的价值不同，因此所形成的价格势必有差异。 2 6 6 住宅的层数、层次和朝向 由于层数和总高度的影响，不同层数、不同朝向的住宅给人们带来的日照时间、舒适与方便 程度不同，同时与住宅层数、朝向、所占土地的面积、形状、位置也有很大关系。因为住宅层数 多则容积率高，楼面地价降低，故有不同的价格。朝向不同直接影响使用效果和住宅房地产的 价格。 2 6 7 政策因素 1 0 住宅价格形成机制研究 住宅房地产价格受政策因素的影响很大，在某种情况下，政策因素很可能会成为住宅价格的 关键因素。例如，在改革开放前相当长的时期里，住房不作为商品，其价格远远低于价值，严重 影响了住宅的再生产。1 9 9 8 年我国深化住房制度改革，决定停止住房的实物分配，实行住房分配 的货币化。为建立和完善以经济适用房无主的住房供应体系，国务院在进一步深化城镇住房制 度改革加快住房建设的通知中指出：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家 庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中收入家庭购买经济适用住房；其它收入高的家庭购买、 租赁市场价的商品房1 3 0 。”随着社会主义市场经济体制的完善，房