（土地资源管理专业论文）重庆市住房市场供需失衡及对策研究.pdf

摘要 重庆市住房市场供需失衡及对策研究 摘要 房地产产业作为关乎民生居住问题的地区支柱产业，其发展状况不仅仅影响 着一个城市的经济发展活力，更重要的是其深刻改变了人们的居住环境和居住条 件。近两年我市住房价格持续上涨的现象引起了笔者对重庆市住房市场的持续关 注。当前我市商品住房市场存在的问题是住房供需在总量和结构上的失衡问题， 研究重庆市住房市场的供需失衡现状不仅对我国西部地区的城市发展具有借鉴意 义，同时为更好的促进重庆市房地产市场健康、持续、协调发展有着积极的贡献。 本文在搜集了重庆市住房市场1 9 9 7 年至2 0 0 9 年各年度的数据基础上，以住 房市场供需理论、房地产泡沫理论、城市区位理论、和谐社会理论和可持续发展 为指导，运用理论分析、数理分析、实证分析相结合的方法，从定性分析和定量 分析两方面对重庆市住房市场供需失衡展开了研究。通过对重庆市住房市场在总 量和结构上的供需现状进行研究，本文从供需层面上揭示重庆市住房市场潜在的 供需失衡问题并得出结论：重庆市住房市场供需结构不仅存在供需总量失衡，还 普遍存在供需结构失衡。同时，基于上述结论，本文从价格因素、宏观因素和微 观因素三个层面对重庆市住房市场供需失衡的原因作了详细分析并提出相关政策 建议，为政府和相关机构部门制定相应的政策、稳定住房市场提供参考和建议。 全文包含6 个章节，研究内容如下： 第1 章绪论，对研究背景及意义，研究目的与内容，研究方法及技术路线， 以及国内外研究现状进行了分析。并注重从近几年来重庆市房地产开发投资现状 和房价上涨等方面阐述了研究重庆市住房市场供需失衡的必要性。 第2 章理论概述，从住房市场的供需理论出发，研究住房供给与需求的定义， 明确影响住房供需的各种因素。 第3 章重庆市住房市场供需现状分析，通过对重庆市住房市场供需总量和结 构进行分析得出重庆市住房市场供需失衡的基本判定。 第4 章重庆市住房市场供需失衡的因素分析，基于上述对供需状况的基本判 定，本部分从价格机制、宏观政策、微观因素三个方面找出造成重庆市住房市场 供需总量和结构失衡的成因。 第5 章解决重庆市住房市场供需矛盾的对策建议，该部分从两个大的方面入 手，即宏观侧面和微观层面，先后从调整城市土地供应规模和结构，以改善现有 两南人学硕十学何论文 城市住房市场有效供给；合理规划城市，确保一圈两翼地区协调发展，改善目前 区域房地产市场发展不协调现状；加快城镇低收入家庭保障性住房建设，实现对 民生住房问题的全覆盖；房地产开发企业并加强房地产市场监管，以促进房屋买 卖的顺利完成和一二级交易市场的健康发展；引导市民构建科学合理的住房消费 观，有效减少因冲动性盲目购房，造成的购房压力过大，购房需求虚高等现象等 方面进行了分析。 第6 章结论与展望，对全文研究做了总结，提出研究中存在的不足与亟待改 进的方向。 i i 关键词：重庆市商品住房价格市场供需蛛网模型 a b s t r a c t r e s e a r c ho nc o u n t e r m e a s u r e so fi m b a l a n c eb e t w e e n h o u s i n gs u p p l ya n dd e m a n di ni s h o n g q l n g -_l_ 一_ a b s t r a c t s i n c e19 9 7 ，t h ef o u n d i n go fc h o n g q i n ga st h ef o u t hm u n i c i p a l i t yi nc h i n ah a s g r e a t l yp r o m o t e dt h ep a c eo fc h o n g q i n g sn a t i o n a le c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n dh o u s i n g d i s t r i b u t i o ns y s t e m ，w h i c hb o mc o n t r i b u t e dt ot h eu r b a nd e v e l o p m e n ti nc h o n g q i n g p h e n o m e n o no fh o u s e p r i c e sr i s i n gc a u s et h ea u t h o r sa t t e n t i o nt or e s e a r c ht h ec u r r e n t s i t u a t i o no fh o u s i n gm a r k e ts u p p l ya n dd e m a n di n c h o n g q i n g c h o n g q i n g sh o u s i n g m a r k e tp r o b l e mi st h ei m b a l a n c ei nt h es t r u c t u r ea n dt o t a l t h er e s e a r c ho nh o u s i n g m a r k e ts u p p l ya n dd e m a n do fc h o n g q i n gm a yp r o v i d er e f e r e n c ef o ro t h e ru r b a n d e v e l o p m e n ti nw e s t e r nc h i n a , a tt h es a l t t et i m e ，m a yp r o m o t et h ed e v e l o p m e n to ft h e r e a le s t a t em a r k e ti nc h o n g q i n g b a s e do nt h ed a t af r o m19 9 7t o2 0 0 9a n dt h er e l a t i v et h e o r i e s s u c h 舔h o u s i n g m a r k e ts u p p l ya n dd e m a n dt h e o r y , t h er e a le s t a t eb u b b l et h e o r y , t h eu r b a nl o c a t i o n t h e o r ya n dt h eh a r m o n i o u ss o c i e t yt h e o r y , t h i sp a p e ri n t r o d u c e st h e o r e t i c a la n a l y s i s ， m a t h e m a t i c a la n a l y s i s ，e m p i r i c a la n a l y s i s ，q u a l i t a t i v ea n a l y s i sa n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s i n t ot h er e s e a r c ho fs u p p l ya n dd e m a n di m b a l a n c ei nt h eh o u s i n gm a r k e to fc h o n g q i n g b a s e do nt h es t u d y i n go ft h et o t a ls u p p l ya n dd e m a n ds i t u a t i o no fh o u s i n gm a r k e ti n c h o n g q i n g ，t h i st h e o r yr e v e a l st h ep o t e n t i a li m b a l a n c eb e t w e e ns u p p l ya n dd e m a n d ， a n dc o n c l u d e st h a tc h o n g q i n gh o u s i n gm a r k e ts u p p l ya n dd e m a n di m b a l a n c ee x i s tn o t o n l yt h et o t a ls u p p l ya n dd e m a n di m b a l a n c e ，b u ta l s ow i d e s p r e a ds t r u c t u r a li m b a l a n c e s o fs u p p l ya n dd e m a n d m o r e o v e r , b a s e do nt h ea b o v ef i n d i n g s ，t h i sp a p e rm a k e sa d e t a i l e d a n a l y s i s o np r i c ef a c t o r s ，m a c r o e c o n o m i cf a c t o r sa n dm i c r of a c t o r s o ft h er e a s o n sf o rt h eh o u s i n gm a r k e ts u p p l ya n dd e m a n di m b a l a n c ea n dh e l p st h e g o v e r n m e n td e p a r t m e n t sa n dr e l e v a n ta g e n c i e st od e v e l o pa p p r o p r i a t ep o l i c i e st o s t a b i l i z et h eh o u s i n gm a r k e tt op r o v i d er e f e r e n c ea n da d v i c e t h i sp a p e rc o n m i n ss i xc h a p t e r s ，a n dt h er e s e a r c hc o n t e n t sf o l l o w ： c h a p t e r1 i n t r o d u c t i o n ：i tc o n t a i n sr e s e a r c hb a c k g r o u n da n d s i g n i f i c a n c e ， t e c h n i c a lr o u t i n e sa n dr e s e a r c hs t a t u s e s p e c i a l l y , i tr e a s o n st h en e c e s s i t yt or e s e a r c h c h o n g q i n gh o u s i n gm a r k e ts u p p l ya n dd e m a n di m b a l a n c ef r o mr e c e n tr e a le s t a t e i n v e s t m e n ts t a t u sa n dh o u s i n g p r i c e s 1 1 1 两南大学硕十学俯论文 c h a p t e r2t h e o r yo v e r v i e w ：i nh o u s i n gm a r k e ts u p p l ya n dd e m a n dt h e o r yp a r t ，i t s t u d i e st h ed e f i n i t i o no fh o u s i n gs u p p l ya n dd e m a n d ，a n dc l e a r l ye l a b o r a t e so nt h e 廿l e s e sf a c t o r s c h a p t e r3a n a l y s i so ns u p p l ya n dd e m a n do ft h eh o u s i n gm a r k e ti nc h o n g q i n g ： b a s e do nt h ea n a l y s i so fs u p p l ya n dd e m a n do f t h eh o u s i n gm a r k e ti nc h o n g q i n g ， w eb e l i e v et h es u p p l ya n dd e m a n do ft h eh o u s i n gm a r k e ti si m b a l a n c e d c h a p t e r4f a c t o ra n a l y s i s o fi m b a l a n c eo nh o u s i n gm a r k e t ：b a s e do nt h e c o n c l u s i o n o fc h a p t e r3 ，t h i sc h a p t e rm a k e sa na n a l y s i sf r o mp r i c em e c h a n i s m ， m a c r o e c o n o m i cp o l i c ya n dm i c r of a c t o r st of i n do u tt h ec a u s e so ft h ei m b a l a n c e b e t w e e ns u p p l ya n dd e m a n do ft h eh o u s i n gm a r k e ti nc h o n g q i n g c h a p t e r5s u g g e s t i o n so nh o w t or e s o l v et h ei m b a l a n c eo fh o u s i n gm a r k e t ：i t c o n t a i n s f o u rp a r t s ，i m p r o v i n gu r b a nh o u s i n gl a n ds u p p l ys y s t e m st oe n s u r et h e c o o r d i n a t i v ed e v e l o p m e n t ；i m p r o v i n gt h er e g i o n a lr e a le s t a t em a r k e td e v e l o p m e n tt o s p e e du pu r b a nc o n s t r u c t i o n ；i m p r o v i n gt h ec o n s t r u c t i o no fa f f o r d a b l eh o u s i n gf o r l o w - i n c o m ef a m i l i e st or e a l i z et h ef u l lc o v e r a g el i v e l i h o o dh o u s i n g ；i m p r o v i n gt h e r e g u l a t i o ns y s t e mo fr e a le s t a t ed e v e l o p e r s o p e r a t i n ga n db r o k e r sc o d eo fc o n d u c t ； i m p r o v i n gc u s t o m e r s h a b i t t oe f f e c t i v e l yr e d u c et h eb l i n di m p u l s ed e m a n da n d h o u s i n gp r i c e sb u b b l e c h a p t e r6c o n c l u s i o na n do u t l o o k ：t h i sp a r ts u m m a r i z e st h ec o n c l u s i o na n d p r e s e n t sr e s e a r c hd e f i c i e n c i e sf o rf u t u r ei m p r o v e m e n t k e yw o r d s ：c h o n g q i n gc i 够 s u p p l ya n dd e m a n d i v h o u s i n gp r i c e s c o b w e bm o d d 独创性声明 本人提交的学位论文是在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。论文中引用他人已经发表或出版过的研究成果，文中己加 了特别标注。对本研究及学位论文撰写曾做出贡献的老师、朋友、同 仁在文中作了明确说明并表示衷心感谢。 、夕、 学位论文作者：僻咐1 签字吼9 年乙月加 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解西南大学有关保留、使用学位论文的规 定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允 许论文被查阅和借阅。本人授权西南大学研究生院( 筹) 可以将学位 论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩 印或扫描等复制手段保存、报表、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书，本论文：圈不保密， 口保密期限至年月止) 。 学位论文作者签名兹吲j ( ， 签字日期：矽7 年彤月涉日 导师签名： 签字日期：沙口年q 月驴日 文献综述 文献综述 一国外研究现状 长期以来，住房是西方国家尤其是美国、英国、德国等市场经济发达国家商 品市场的重要组成部分，不仅同开发商、中介、居住者的经济利益密切相关，而 且同国民经济的增长密切相关，引起了社会的广泛关注，成为影响国家政治安全、 社会稳定和经济发展的重要因素。因此，西方对住宅市场的研究已发展得相当全 面，相当深入，相当成熟。房地产业在国外许多国家已是成熟的产业，有关房地 产业的地位作用已有了明确的认识，而且这个市场从一开始就是建立在市场经济 的条件下，按照市场规律运行，所以国外学者对于房地产市场的研究主要是供求 分析。对住宅市场的研究讨论很多，大量文献刊登在各种各样的报纸、杂志上， 包括通讯、报道、评论、调查、论文等。其中研究性文章主要刊登在经济、地区 经济、城市经济、货币银行和房地产等类型的杂志上。同时，还有各种年鉴、汇 编、专辑收入了关于住宅市场研究的评论、论文等。在以上研究的基础上，还出 现了大量的编著和专著。m i c h a e l ，b a l l ( 1 9 8 3 ) t 1 1 、d s t h e d o r e ( 1 9 9 4 ) t 2 】以及b e c k e r ， b o l t o n ( 1 9 9 5 ) 1 3 的研究成果显示，国外对住宅市场的研究主要集中在以下四方面： 一是住房制度改革问题；二是保障中低收入者住房的政策研究；三是住宅的供给 和需求的平衡问题；四是住房金融问题，特别是对住房抵押贷款的研究。 在房地产的供求方面，房地产的供给与需求平衡问题主要包括供求总量和供 求结构两方面。国外许多学者都从不同的角度利用大量的研究方法做过这方面的 研究，加州大学白克利分院的q u i g l e y ( 1 9 9 9 ) 采用供求平衡确定价格的模型，选择 了房地产价格作为因变量，人口、就业、收入、房屋开工和许可的面积、房屋空 置率和房地产抵押贷款情况作为自变量，通过回归分析的方法得出结论：宏观经 济因素对房地产短期价格影响不大，但对长期价格却起影响作用；c h u - c h i al i n , s u o - j i n gl u n ( 1 9 9 9 ) ，b e r k o v e c j ( 1 9 9 7 ) ，i o a n n i d i s y m ( 1 9 9 4 ) 等人把住宅需求分 为投资需求和消费需求两部分，对不同收入水平家庭的住宅需求进行了实证研究， 指出高收入家庭对住宅的需求更倾向于投资需求；k e n n e t h ，等( 1 9 8 3 ) 通过对美国 【l 】m i c h a e l ，b a l l h o u s i n gp o l i c ya n de c o n o m i cp o w e r ：t h ep o l i t i c a le c o n o m i co f o w n e ro c c u p a t i o n m l o n d o n ， m e t h u e n , 1 9 8 3 ( 5 、：7 8 - 7 9 2 1d s t h e d o r e t h ed u r a t i o no fr e n t a lh o u s i n g v a c a n c i e s m j o u r n a lo fu r b a ne c o n o m i c s ，19 9 4 ( 16 ) ：5 6 5 7 哪b e c k e r ，b o r o n p r i c es t a b i l i t ya n dt h er e a le s t a t em a r k e t m e c o n o m i cj o u r n a l 。1 9 9 5 ( 2 1 ) ：1 0 2 1 0 3 两南大学硕十学何论文 1 7 个城市1 9 6 7 1 9 8 0 年的公寓出租市场研究，从城市人口规模、人口增长的住房 流动率及住户增加比率等方面阐述了自然空置率的变化原因，d e n i s e 等( 1 9 9 6 ) 从 房地产资产市场和使用市场的概念出发，全面论述了关于房地产市场平衡的四象 限模型，j o n e m c l a p p ( 1 9 9 3 ) 运用四象限模型解释了写字楼市场的供求平衡状 态，而且对供求失衡的情形也做出了描述，w i l l i a m ( 19 9 0 ) 1 4 指出在住房买卖市场 中，空置时间对价格的重要影响，并通过对写字楼市场租金指数的研究，指出租 金与市场净吸纳率等市场指标有关，t h e o d o r e ( 1 9 9 4 ) 针对公寓市场中不同物业的空 置期，建立了空置期的概率分布函数，指出空置期和物业年龄、形式及与周围物 业的对比值等因素有关。 二国内研究现状 从1 9 4 9 年到8 0 年代改革开放初期，由于在理论认识上和管理制度上的原因， 我国学术界对住房问题的理论研究较少，而对住宅市场的专门研究更是空白。改 革开发以来，在邓小平同志对住房改革的论述后，我国的住房研究才开始繁荣， 各种关于住房问题、住宅市场的研讨不断，全国各地纷纷成立了住房和房地产研 究会，针对住宅问题的学术活动全面展开，涌现出了大量的调研报告、理论研究 等文献。研究主要集中在住宅制度改革的理论与实践和住宅市场的供需关系这两 个方面上。 1 住房制度改革的理论与实践方面的研究 目前对我国房地产业地位作用的研究，大家公认房地产业是基础性产业和先 导性产业。房地产业作为我国的新兴产业，在我国确立了社会主义市场经济体制 和住房分配实现货币化后，关于住房和专门针对住宅市场的研究得到了空间的发 展，并出现了一些较为系统的学术著作。孟晓苏，梁运斌( 1 9 9 8 ) 及印坤华( 1 9 9 8 ) 对住宅成为国民经济新增长点的政策进行了研究，刘志峰( 1 9 9 9 ) 对住房建设在中 国经济格局中的地位进行了研究，王骐骥( 2 0 0 0 ) 对房地产拉动经济增长的原由、 问题及启动方略进行了研究。另外还有张跃庆( 1 9 8 9 ) 编著的城市住房管理概 论、张秋舫( 1 9 9 0 ) 主编的住宅经济改革的理论与实践、张泓铭等( 1 9 9 8 ) 编著的住宅经济学i s 】、王微( 1 9 9 9 ) 主编的住房制度改革等等。这些文 献对我国住宅市场的研究主要集中在住房制度改革的理论与实践方面，而专门针 对住宅市场的供给和需求进行的研究较少。 【4 1 w j l l i 枷v a c a n c ys e a r c ha n d p r i c ei nah o u s i n gm a r k e tm a t c h i n gm o d l e j j o u r n a lo f p o l i t i c a le c o n o m y 19 9 8 ( 6 ) ：4 5 - 4 9 5 1 张泓铭等住宅经济学 m 上海财经大学出版社，1 9 9 8 2 文献综述 2 住宅市场的供需关系的研究 对我国住宅市场的供需关系进行较深入研究的文献，主要是一些学位论文， 并以硕士论文为主。其研究特点是比较系统、在某些问题上还比较深入，也成为 国内住宅市场学术研究的重要文献。 成思危在中国城镇住房制度改革中，选用部分亚洲国家首都的人均居住 面积和人均g d p 的数据，采用回归拟合的办法，得出人均住宅需求面积的经验公 式；黄美君t 高宏静等( 2 0 0 1 ) 根据中等收入水平家庭对住宅的偏好情况和偏好的 影响，对住宅需求的未来趋势进行了预测，从政府和消费者角度考虑提出了相应 的政策建议；施建军、张琳( 1 9 9 9 ) 在分析影响城镇居民住宅需求的因素基础上， 对江苏省城镇居民住宅需求总量进行了预测；赵昭、王文元、李春敏( 2 0 0 1 ) 采用 住宅需求构造式主要变动因素假设方法建立了城镇居民住宅需求的预测模型；张 爱军( 2 0 0 4 ) 【6 】采取了回归分析方法，定量预测了天津市中短期的商品住宅的需求 情况，最后涉及商品住宅产业可持续发展的影响因素，从政府宏观调控、降低商 品住宅价格、规范房地产市场方面进行了论述和分析；郜智贤( 2 0 0 5 ) 7 1 主要运 用经济学中的供给和需求原理、博弈论以及房地产的相关理论，注重理论联系实 际、定性分析与定量分析相结合，以郑州市为例，分析了区域住宅市场供需状况、 结构特征和市场的平衡；此外，周方( 2 0 0 1 ) 【8 1 、王津哲( 2 0 0 2 ) 【9 1 分别以杭州和西 安两个城市为例，对住宅市场供求关系、住宅产业政策和住宅市场供需结构等方 面进行了研究。 此外有效需求不足是影响房地产供需的总要因素，对此，我国许多学者进行 了广泛而深入的研究。金成晓( 1 9 9 8 ) 对我国房地产业的有效需求不足进行了政治 经济方面的分析，张中华( 2 0 0 0 ) 提出市场经济条件下，需求结构不合理是我国产 业结构和投资失衡的主要原因，左令( 2 0 0 1 ) 通过分析我国的房价与家庭收入比的 构成，提出我国住房价格过高和家庭收入水平过低仍是不可回避的事实，孙永正 ( 2 0 0 0 ) 【lo 】从城乡分割的户籍制度和发育不全的金融制度两方面分析了我国房地 产有效需求不足的原因，赵广林( 2 0 0 0 ) 提出应以创新性财政货币政策对房地产企 业实施先征后退的减税措施，并通过拉开存贷款利率差等措施启动房地产业的潜 1 6 1 张爱军天津市商品住宅供需状况研究 d 天津大学出版社，2 0 0 4 1 7 1 郜智贤城市住宅一级市场供需及发展研究以郑州市为例 d 武汉华中农业大学，2 0 0 5 1 8 1 周方杭州市住宅市场供求关系与住宅产业政策研究 d 浙江大学f i ：版社，2 0 0 1 9 1 王津哲西安市住宅市场供需结构研究 d 西安理1 二大学出版社，2 0 0 2 0 0 1 予5 永正论商品房空置的制度原冈 j 合肥大学学报，2 0 0 0 ( 6 ) ：1 2 2 1 2 6 3 两南大学硕十学位论文 在需求。 综上所述，总体上说，我国住宅问题和住宅市场的研究还不够成熟，进行专 门、深入研究还不多，在许多问题和领域还有很大的发展空间。 4 第1 章绪论 1 1 研究背景及研究问题 第1 章绪论 改革开放3 0 多年以来，伴随着国民经济的快速发展，重庆市的房地产业也取 得了极大的进步。一方面，固定投资持续增长，住房建设速度明显加快；另一方 面，人民收入增加提速，住房消费需求得到有效的拉动，居民的住房条件不断的 加以改善。从数据层面看，重庆市直辖1 0 年以来，经济总量增加了一倍，年均 g d p 的增长稳定保持在1 0 以上。特别是2 0 0 8 年，在金融风暴席卷全球，我国进 出口出现负增长的不利外部条件下，“五个重庆”建设和“内陆开放高地”建设， 有力推动了城市建设和产业经济健康快速发展，重庆市g d p 增速达到了1 4 9 ， 总额超过了5 8 5 6 亿元，房地产增加值率达到1 8 。 房地产业由于其关联度高、带动力强，己经成为重庆市经济的支柱产业，但 同时也因为其在国民经济的比重大，和金融业、建筑业等行业联系紧密，房地产 业的健康、持续、稳定发展，对于国民经济的持续、快速、健康发展，对于全面 建设小康社会和加快社会主义现代化建设进程具有十分重要的意义。特别是9 8 年国家实施住房制度改革以来，停止了住房实物分配制度，确定了深化城镇住房 适度改革的目标，以建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系， 逐步施行住房分配货币化。但是，重庆市房地产市场在近几年的火爆发展势头下 也暴露出诸多问题，一方面由于长期实行城镇住房的福利分配，大部分居民住房 消费能力较低，另一方面由于房地产价格的持续走高，以出现有价无市，价高量 空的格局。因此，重庆市房地产也的这种发展方式是否科学、合理，值得我们研 究与关注。 1 2 研究目的与研究思路 温总理在十一届全国人大三次会议的开幕式上，就强调为促进房地产市场平 稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房 需求。本文的研究目的与思路是通过从供需层面出发，从理论和实证上加以分析， 通过考察重庆市住房市场揭示目前重庆市住房市场的实际运行状况，分析住房的 供给和需求在总量和结构上的是否合理，找出造成我市住房市场供需失衡的原因， 力求为政府和相关机构制定相应的政策、稳定住房市场参考和建议。 两南大学硕十学位论文 1 3 研究内容 本文的研究内容包含以下几个方面： 第一部分：绪论。介绍选题的背景和研究意义，国内外相关研究的文献综述、 论文的主要研究内容、结构安排等。 第二部分：理论概述。对有关住房市场供需失衡的相关理论进行研究，做好 研究问题的理论准备工作。 第三部分：重庆市住房市场供需现状分析。首先对重庆市区域概况进行认识 研究，然后对重庆市住房市场供需总量和结构现状进行分析，从而对重庆市住房 市场供需状况进行基本判定。 第四部分：导致重庆市住房市场供需失衡的因素分析。基于上述对供需状况 的基本判定，从价格机制、政府宏观调控政策、房地产企业融资渠道等方面，找 出造成重庆市住房市场供需总量和结构失衡的成因。 第五部分：解决重庆市住房市场供需矛盾的对策建议。针对上述造成住房市 场供需失衡的原因，提出相应的政策建议。 第六部分：结论与展望。 1 4 研究方法与技术路线 首先，采用文献资料研究的方法，对国内外相关研究的文献进行综述，同时， 对有关住房市场供需失衡的相关理论进行研究，做好研究问题的理论准备工作， 为接下来的研究提供理论支撑。 然后，通过资料的搜集，运用数理统计分析的方法，对重庆市住房市场供需 现状和造成供需失衡的原因进行分析。在这一过程中，先对重庆市区域概况进行 认识研究以及对重庆市住房市场供需总量和结构现状两方面进行分析，再根据区 县住房市场的供需总量运用广义矩阵法进行试算，得出重庆市住房市场供需状况 的基本判定。然后从价格机制上、政府调控房地产的政策、房地产企业的融资渠 道上去分析，找出造成重庆市住房市场供需总量和结构失衡的成因。 最后，基于以上的研究，针对上述造成住房市场供需失衡的原因，提出相应 的政策建议。 6 第2 章理论概述 2 1 住房供需理论 第2 章理论概述 供给与需求是市场运行的基本要素和基础，任何一个市场得形成，发展的基 础在于存在对该市场物品的需求和供给。市场便是供需交换行为及交换关系的总 和。供需关系是市场分析的核心，本文主要是通过对供需市场现状的研究对重庆 住房市场供需关系进行基本判定并展开研究。 2 1 1 住房供给理论 2 1 1 1 住房供给的定义 住房供给是指在一定时期内市场能够为社会提供的住宅总量。而住宅市场供 给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的住宅商 品量。住宅市场供给的实现需要满足两个条件：第一，一定时期内存有住宅总量； 第二，开发商愿意租售住宅。 2 1 1 2 住房供给的影响因素 住房供给作为一种市场行为，受开发商自主控制和政府的间接调控。具体来 说，主要包括开发成本和政府政策。开发成本是房地产企业在实现利润最大化中 必须考虑的部分。房地产的开发需要投入大量的生产要素，任意生产要素的价格 发生波动，都会影响到房地产开发的最终成本。房地产从竞购土地到出售，一般 要需要3 年的时间。在这么长的一个开发周期里，生产要素的价格势必都会随着 国际国内的经济形式发生变化。当开发成本增加时，供给势必会较少；当开发成 本较低时，供给势必会增加。由于住房市场的特殊性，住房供给需要经过很多道 环节，而每道环节都有政府政策的严格把关。因此，政府政策有可能给住房市场 注入一针强心剂，也可能彻底打压这个市场。政府的土地供应计划决定了住房市 场的供给总量，当增加土地供给量，住房供给就会有效增加，当紧缩土地供给量， 住房供给就会减少。政府意志下的财政和金融政策则决定了开发商的企业成本， 从而也间接控制了住房供给。 2 1 2 住房需求理论 2 1 2 1 住房需求的定义 住宅需求是指消费者在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意并且具有购 买能力或租赁能力的住宅商品量。住宅需求的实现也需要满足两个条件：第一， 消费者有意愿购买或租赁；第二，消费者有能力购买或租赁。 7 两南大学硕十学何论文 2 1 2 2 住房需求的影响因素 住房需求是住宅市场的催化剂，对住房市场发展的有着重要的作用。当前， 在我国以推进城镇化建设的总体工作目标下，住房被赋予了更多的社会意义。因 才，影响住房需求的因素包含了内部因素与外部因素。内部因素主要是指消费者 的收入与偏好、人口数量与家庭结构；外部因素主要是指住房价格和住房政策。 消费者的收入与偏好真实的反映出人们的经济状况，也决定了人们是否有能 力把住房意愿有效转化为需求的重要因素。当人们有较多的可支配收入时，具有 较高的消费水平；当人们收入较少时，消费水平也随之下降。人口数量与家庭规 模是指随着人口数量总体的增加和家庭规模不断的缩小决定了市场对住宅客观需 要的规模与发展趋势。特别是伴随着家庭规模小型化和家庭结构核心化的发展， 将造成对住宅需求大量增加，将使市场需求结构中的住宅需求比重上升。住房价 格决定了消费者的潜在需求是否能及时转化为有效需求。无论消费者购买住房是 消费行为还是投机行为，需求行为的实现取决于经济外部环境的刺激。当房价合 理时，人们趋于尽早的满足对住房的消费需要。住房政策是影响住房需求中最重 要的一个外部因素，因为住房政策不仅包含了政府的土地供给、金融政策的制定、 税费和各种补贴，更重要的是政策具有导向的作用，通过对开发商和消费者的引 导，控制着住房市场的发展节奏与规模。 2 2 房地产泡沫理论 房地产现代市场中最容易产生泡沫的领域是股票市场和房地产市场，而且这 两个市场的泡沫也容易演化成泡沫经济，并对整体经济造成极大的危害。 2 2 1 房地产泡沫的定义 房地产作为一种商品，既有耐用消费品的实体性，又有金融产品的虚拟性， 这使得房地产的价格中包含了实体与虚拟两部分的共同价值，一方面房地产价格 反映出房地产的市场价值，而另一方面房地产价格还代表着对未来盈利能力的贴 现。因此，随着人们对房地产投资性功能的不断放大，房地产价格也像其他投资 型资产价格一样，在一个连续过程中不断攀升。简单的说，房地产泡沫就是一种 价格现象，由于人们在价格的预期下狂热争购房产而引起的房地产价格持续大幅 走高，或者说，房地产总市值中被过度需求拉高的部分，严重超出由真实需求决 定的实际总值。当起价格超过市场基础并持续一段时间，其超过的部分就叫做泡 沫。 8 第2 章理论概述 2 2 2 房地产泡沫产生的原因 房地产泡沫是一种价格现象，那么其产生也满足基本的供需理论，房地产泡沫 的产生与破裂都与房地产市场供需失衡程度有着必然的联系。概括起来，主要可 解释为供需弹性的差异性和过高的心里预期产生羊群效应。 2 2 2 1 房地产市场的供需弹性差异 由于住房具有耐用品和投资性资产的特性，因此人们对住房的需求可分为自 住性购买和投资型购买。自住性购买一般是消费者满足其基本的生活需要或者改 善现有住房条件，其需求弹性受价格波动的影响较小；投资型购买是消费者为了 取得较高的预期收益，将货币转化为住房，由于住房具有保值增值的作用，特别 当通货膨胀出现时，住房因其是无资产增值的功能，会成为市场追逐的热品，价 格不断上升，其需求也会逐级被放大。但是，由于住房的供给受土地资源和金融 政策的限制，以及开发周期较长等，因此住房的供给并没有随着市场价格的波动 而变化，在短期内其供给弹性很小。当出现通货膨胀或者住房需求集中式爆发时， 过多的住房需求和有限的住房供给会导致住房价格的不断攀升，这种因供需弹性 差异产生的价格泡沫现象会随着需求的减弱和供给长期内的逐步增加而慢慢消 退。 2 2 2 2 过高的心里预期产生羊群效应 美国金融学家f a m a 提出的有效市场假说认为在一个有效市场上，任何一项 资产的价格都是人们基于对资产信息完整、准确的理解并及时利用的结果。所以 资产在任何时候的价格都是均衡价格，准确反映出商品的内在价值。有效市场假 说的实现有赖于人们没有市场的交易成本和获取信息的成本，所有的投资者均是 完全理性，且能准确及时的对信息进行完全解释。但是，现实中信息的传递成本 不可能为零，人们也不可能完全理性，因此产生出很过有效市场假说难以解释的 现象，如羊群效应。羊群效应是指信息不充分，投资者很难对市场未来的不确定 性作出合理的预期，往往通过观察周围人群的行为而提取信息，在这种信息的不 断传递中，许多人的信息将大致相同且彼此强化，从而产生的从众行为。房地产 市场中的羊群效应就表现为当住房市场逐步繁荣时，越来越多的人把购买住房当 作一种投资，且忽视自己的真实需要，盲目的模仿他人进行抉择，导致住房价格 不断上涨，最终造成房地产泡沫。 9 两南大学硕十学位论文 2 3 区位理论 商品住房是一种不动产，不动产的基本属性决定了商品住房的供给和需求受 区位影响相当显著。区位理论决定了商业住房资金的区域流向，是造成住房供需 区域结构失衡的重要因素。 2 3 1 区位理论的定义 区位是指人类行为活动的空间。具体而言，区位除了解释为地球上某一事物 的空间几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互 联系和相互作用在空间位置上的反映。区位就是自然地理区位、经济地理区位和 交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。区位理论最早应用于农业的研 究，后来又发展出工业区位理路，而应用于住房市场的研究才刚刚起步。现在尚 没有权威的学者对住房区位理论进行总结，而应用于住房市场的研究方法也是沿 用了传统的工业区位理论的分析体系。简单的说，住房区位主要是指某一街区或 地段与周围环境事物的相互关系，并以该地理位置所获得的非经济满足程度，他 决定了城市土地的整体效益。由于住房的固定性，即住房一经开工建设，其空间 属性就具有了固定性，同土地连为一体，且坐落的地理位置不会发生改变，以住 房为中心进行的工作、生活等行为所需的各种成本以及住房附近的自然环境、人 文环境就构成了住房的区位价值。 2 3 2 住房区位的影响因素 城市土地区位的效益在价值上表现为级差地租，而影响住房区位的各种因素 也伴随着级差地租而产生。总结起来，可概括为城市交通、公共服务设施和人文 环境等。 2 3 2 1 城市交通 城市的交通与住房市场的发展存在极其紧密的联系，一方面城市交通的变化 会丰富土地的利用模式并提高其增加值，另一方面住房市场的繁荣又会带动城市 交通的布局乃至整个城市的发展方向。改善交通状况是改善土地区位最有效的手 段，无论是修建大运量的快速轨道交通，还是城市干道网络的布局都会增加城市 土地的活力，实现城市社会经济的发展。 2 3 2 2 公共服务设施 公共服务设施是指为市民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施，按 照具体的项目特点可分为教育、医疗卫生、文化娱乐、行政管理与社区服务、邮 政电信和商业金融服务等，而住房周边的公共设施往往是吸引消费者的最终原因。 1 0 第2 章理论概述 因为住房的地理位置决定了人们的生活半径，即以住房为中心实现工作和生活等 各方面需求的可能性与成本，当人们生活在一个配套设施齐全的环境中时，人们 有更多的选择权和充裕的时间，人们会因为好区位带来的便利性而增加生活的舒 适度，并以此作为购买住房行为的决定因素。 2 3 2 3 人文环境 人文环境是社会本体中隐藏的无形环境，包括共同体的态度、观念、信仰系 统、认知环境等，它因人类活动而产生，并具有不可替代性。在住房区位理论中， 人文环境主要表现为住房中的人文景观。城市中的人文景观是城市空间结构和形 态的重要组成部分，也是历史和文化长期积淀的成果。通过物质和精神层面的表 达，表现出极强的归属感和亲和力。构建城市独有的文化与特色，延续传统的风 俗与历史都有助于提升城市的土地区位价值，促进住房人文环境的不断优化。 2 4 和谐社会理论 住房问题关系国计民生，经济问题，更是影响社会稳定的民生问题。房价过 高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不 利于经济社会协调发展。 2 0 0 7 年1 0 月1 5 日，胡锦涛总书记在中国共产党第十七次全国代表大会上所 做的报告中指出，要加快解决城市低收入家庭住房困难，努力使全体人民住有所 居。为贯彻这一精神，政府一方面要加强和改善房地产市场调控，建立符合国情 的住房建设和消费模式，抑制房价过快上涨，引导市场在解决普通居