（企业管理专业论文）中国房地产开发企业规模化经营之研究.pdf

摘要 摘要 当前，世贸组织的成功加入，经济全球化进程的进一步加快，以 及城镇居民的住房购买能力迅速释放，都为房地产业的带来了良好的 发展契机。目前中国的房地产开发企业数量较多，要想从众多的企业 中脱颖而出，紧紧抓住这些机会，就要求企业较之别的企业拥有卓越 的核心竞争力。虽然目前中国的房地产开发企业有很多，但大多规模 偏小，实力较弱，面对许多大型的开发项目只是心有余而力不足，少 了许多资本积累的机会，这反过来又影响了企业的发展壮大。 本文通过分析房地产行业的特点，以及规模经济理论在房地产开 发中的应用，得出中国房地产开发企业进行规模化经营的必要性。因 为，房地产开发企业进行规模化经营不仅可以促使生产要素的集聚和 企业规模的扩大，更能够在较大规模基础上。提高企业的开发能力以 及增强自身的整体竞争实力。而且，规模化开发能够有效避免管理环 节上的重叠，将企业的资源进行更合理的整合，从而降低管理成本， 同时又保证开发的数量和质量。 另外，本文还提出了用盈亏平衡分析法来合理确定房地产开发企 业的经济规模，并建立了衡量房地产开发企业规模经济水平的三个指 标。经过分析中国房地产开发企业经营的特点，可以通过组成合作联 盟、进行纵向一体化、兼并与重组等策略来为规模化经营创造条件， 使各类资源都能发挥最大效用，从而切实增强企业的竞争力，最终实 现经济效益最大化。 关键词：房地产开发企业规模 摘要 a b s t r a c t b e c a u s ec h i n ah a se n t e r e dt h ew t o ，t h ed e v e l o po fe c o n o m yi nt h ew h o l e w o r di sa c c e l e r a t e dm u c hm o r e ，a n dt h eh o u s ep u r c h a s i n gp o w e ro ft h er e s i d e n t si s p u ti a t o t h er e a le s t a t em a r k e t ，t h er e a le s t a t e i n d u s t r y i s f a c i n g m u c hg o o d d e v e l o p m e n tc h a n c e n o wt h e r ea r e a l a r g e n u m b e ro fr e a le s t a t e d e v e l o p m e n t c o r p o r a t i o n si nc h i n a 1 ft h ec o r p o r a t i o nw a n t s t ob ee x c e l l e n te n o u g ht og r a s pt h e s e c h a n c e ，i tm u s th o l dt h ep r e d o m i n a n tc o r ec o m p e t ec o m p e t e n c e a l t h o u g ht h e r ea r e m a n yr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o r p o r a t i o n s ，m o s to ft h e mo n l yh a v el i t t l e s c a l ea n d w e a k s t r e n g t h s ot h a tt h e yc a nn o t d e v e l o pl a r g ep r o j e c t s ，t h u st h e yl o s em u c h c h a n c e o f a c c u m u l a t i n gc a p i t a lw h i c h w i l lh a m p e rt h ed e v e l o p m e n to ft h ec o r p o r a t i o n a f t e rt h ec h a r a c t e r i s t i co ft h er e a le s t a t ei s a n a l y z e d ，a n dt h es c a l ee c o n o m y t h e o r yi sa p p l i e d i nt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t , i ti sc o n c l u d e dt h a ti ti sn e c e s s a r yf o r c h i n e s er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o r p o r a t i o n st oo p e r a t ew i t hal a r g es c a l e t h e r e a s o ni s t h a t , t h ec o r p o r a t i o n sc a na c c e l e r a t et h ea c c u m u l a t eo ft h ep r o d u c t i o n e l e m e n ta n de n l a r g et h es c a l e ，w h a ti sm o m ，i tc a n s t r e n g t h e nt h ed e v e l o p m e n ta b i l i t y a n dt h e c o m p e t ec o m p e t e n c e o ft h e c o r p o r a t i o n s o nt h eb a s i so fl a r g es c a l e d e v e l o p i n gt h ep r o j e c t si n al a r g es c a l ec a na l s oa v o i dt h ew a s t eo fm a n a g e m e n t r e s o u r c ee t c e f f e c t i v e ，ar e s u l t ，t h em a n a g e m e n tc o s tw i l lb ed e c r e a s e d ，a n dt h e q u a l i t y o ft h ep r o j e c tb e i n g d e v e l o p e dw i l lb em u c h b e t t e r t h r o u g ht h ep r o f i ta n d l o s sb a l a n c ea n a l y t i c a lm e t h o d ，i th a sb e e nc o n f i r m e do f t h ee c o n o m ys c a l eo ft h er e a le s t a t ec o r p o r a t i o n sa n dt h el i l l ec r i t e r i o n sw h i c hc a n m e a s u r et h es e a l ee c o n o m yl e v e lo ft h e 他a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o r p o r a t i o n a f t e r t h eo p e r a t i o nc h a r a c t e r i s t i co ft h er e a le s t a t ec o r p o r a t i o n si sa n a l y z e d ，i ti sc o n c l u d e d t h a tt h e c o r p o r a t i o n s c a n p r o v i d e t h e a d v a n t a g e o u sq u a l i f i c a t i o n t ot h e i rs c a l e o p e r a t i o nt h r o u g hs t r a t e g i ca l l i a n c e ，l e n g t h w a y si n t e g r a t i o n ，a n da n n e x i n g a n d p u r c h a s i n g t h u sa l lk i n d so f t h er e s o u f c eo ft h ec o r p o r a t i o n sc a l lb ef u l l yu s e d ，a n d t h ec o r p o r a t i o n sc a ns t r e n g t h e nt h e i rc a p a b i l i t ya n da c h i e v et h ep r o f i ta sm o s ta s p o s s i b l e k e y w o r d s ：r e a le s t a t e d e v e l o p m e n t c o r p o r a t i o n s c a l e 独创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是我个人在导师指导一卜进行的研究 工作及取得的研究成果。尽本人所知，除了文中特别加以标注和致谢 的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不 包含为获得北京交通大学或其他教学机构的学位或证书而使用过的 材料。与我一起工作的同志对本研究所做的任何贡献已在论文中作了 明确的说明并表示了谢意。 本人签名：塑耋 日期：堕年二! 月i o 目 中国房地产开发企业的经营现状 1 ，中国房地产开发企业的经营现状 1 1 中国房地产行业的现状 房地产业在中国是一个新兴的行业，它从八十年代开始兴起，随 着我国住房制度改革的深入和国民经济的不断增长而迅速成长。房地 产行业因其产品的基础性、创造社会财富的巨额蛀，以及与众多行业 的关联性而成为国民经济的支柱产业，其兴衰波动直接影响到国家宏 观经济的运行态势。2 0 0 3 年，房地产业占g d p 的比重达到了8 9 ， 且其增速明显高于g d p 的增速。鉴于我国经济高增长的大趋势短期 内不会改变，可以预见，房地产业的总体发展趋势良好。 2 0 0 4 年1 1 月2 2 日，建设部政策研究中心发布了中国全面小康 社会居住目标研究。报告提出，要实现2 0 2 0 年全面小康社会的居 住目标，人均住宅面积应该达到3 5 平方米。然而，到2 0 0 4 年为止， 我国城镇入均住宅建筑面积仅为2 3 7 平方米，可见目前我国距离这一 目标还有一定差距，作为房地产业主要组成部分的住宅建设仍然是今 后投资的重点和热点，这无疑会给房地产行业带来广阔的发展空间。 此外，随着世贸组织的成功加入，经济全球化进程与中国城市化进程 的进一步加快，以及城镇居民住房购买能力的迅速释放，房地产业会 面临着许多发展契机。作为房地产市场主体的房地产开发企业，其开 发行为也将渐趋理性，经营手段同益丰富。因此，我们可以预见，中 国房地产开发企业的发展前景非常光明。 1 2 目前中国房地产开发企业所面临的问题 虽然房地产行业面临许多发展机遇，但是随着房地产市场逐步规 范，卖方市场向买方市场过渡，大部分房地产开发企业已经感到空前 的生存压力。面对积压甚多但潜在需求臣大的商品房，以及持怀疑观 望念度的顾客群房地产丌发企业有些束手无策，对于曾经自认为合 北京交通大学硕士学位论文 理的发展战略也出现了一些疑惑。同时，房地产开发企业数量快速增 加，使得市场竞争日益加剧。 因此，越来越多的业内专家开始以一种认真理性的态度来审视中 国房地产开发企业目前所遇到问题的症结所在。究其原因，我国房地 产开发企业自身存在以下缺陷和不足。 1 2 1 企业数量多且规模小、实力弱、投资分散 我国的房地产行业是伴随着改革开放而逐步发展起来的，随着土 地有偿有限期使用、住房制度改革和房地产综合开发等一系列政策的 出台，中国房地产开发企业的发展日益加快。据统诗，1 9 9 1 年时，全 国注册房地产开发企业为4 2 0 0 家，丙到目前其数量已达到3 2 0 0 0 多 家。 但是，毕竟房地产业发展的历程比较短暂，加上一些客观原因， 房地产开发企业没有具备规模化效应，普遍存在着资产规模较小的状 况。与之相对应的是，企业年开发最不大，其经营能力与其拥有的资 源存量不相匹配。整个行业的发展处于比较松散的阶段，资源集中度 低，抗风险能力较差。 2 0 0 4 年，中国房地产上市公司t o p l 研究组对百强企业的销售 额、销售面积、开复工面积、竣工面积和投资额等基础经济指标豹研 究表明，房地产百强企业两端极化比较明显，开发规模和经营业绩差 异较大。从百强企业的经营业绩来看，销售额超过2 0 亿元的有1 7 家， 在1 0 - 2 0 亿元之问的有1 9 家，在1 0 亿元以下的百强企业有6 5 家。从 百强企业开发规模看，百强企业的开复工面积超过2 0 0 万平方米的只 有3 家，开复工面积集中在2 0 万- 5 0 万平方米，占百强总数的4 0 。 特别是与美国1 0 0 强房屋建造商栩比，中国房地产1 0 0 强企业的 市场占有率普遍偏低。根据美国p b 杂志对全美g i a n t 4 0 0 研究结果， 美国最大房地产开发商p u l l c h o m e s i n c 销售额高达5 9 6 亿人民币，是 万科集团的1 3 5 倍。美国前1 0 强房地产开发商销售总额3 6 8 6 7 6 亿 人民币，是中国前1 0 强的1 4 倍。就市场占有率而言，全美最大开发 商市场占有率为4 5 ，前1 0 强的市场占有率为2 7 2 5 。因此，与国 2 中国房地产开发企业的经营现状 外相比较，中国房地产企业的规模可以说是“小巫见大巫”，龙头企 业尚未形成，整个行业缺乏有影响力的大型企业或企业集团引导整个 行业的发展。 1 2 2 资质条件差 资质等级为房地产开发企业承担房地产项目的资格，它是对一个 企业在资金、技术、管理等多方面水平的综合评价。一级资质的房地 产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内 承揽房地产开发项目。根据建设部制定的标准，房地产开发资质一级 企业须自有流动资金2 0 0 0 万元以上，注册资金不低于2 0 0 0 万元；各 类主业管理人员不少于4 0 人；具有5 年以上房地产开发的经历；近 3 年累计竣工面积3 0 万平方米以上的房屋建筑面积或完成相当的房地 产开发投资；连续4 年建筑工程质量合格率达1 0 0 ，优良率达2 0 。 按此标准，全国现有房地产开发企业当中，具有一、二级资质的 仅为1 7 3 2 。与香港房地产企业前十强的年开发量占全港的8 0 的状 况相反，国内房地产年开发量的7 0 是由三级资质或是没有资质的开 发企业来完成的。即使在经济发达的地区，如上海的房地产企业前十 名的市场总额只有2 3 ，深圳的前十名只占1 7 。企业规模限制了企 业资质提高，影响了企业市场竞争力的加强，制约着企业的发展。而 且，很多房地产公司都是项目型公司，项目一旦结束房地产企业的使 命也伴随着终结。 1 2 3 缺乏资金 房地产业属于资金密集型行业，项目营运周期较长，开发企业通 常需要3 年时间才能完成一个项目投资周期，其间需要保持大量而稳 定的资金。目前，我国房地产开发企业的资金来源主要是国内商业银 行贷款、丌发商自筹资金、销售定会、预收款及利用外资等途径。然 而，我国房地产开发企业普遍资本金过小，而资产负债率、库存和应 收账款较高，财务状况普遍不佳。在2 0 0 2 年的开发资金中，间接融 北京交通大学硕士学位论文 资占到7 1 4 9 之多。1 9 9 8 至2 0 0 2 年，全国房地产开发企业年均资产 负债率约为7 5 ，远远高于国际上5 0 的警戒线。因此，资本规模的 难以形成已经成为房地产开发企业发展的“瓶颈”。 1 2 4 技术水平及技术创新率较低 房地产业一向被认为是技术相对落后的产业，其表现主要在于技 术创新率低，对新技术的引进和吸收较慢。这一点可以从科技进步贡 献率中得到证明。科技进步贡献是国际上通用的度量科技进步经济效 果的宏观指标。有关研究成果表明：我国住宅产业“八五”期间 ( 1 9 9 0 1 9 9 5 ) 科技进步贡献率为2 5 4 0 ，“九五”期间为3 1 4 4 。 这一水平低于我国建筑业同期科技进步贡献率约十个百分点，甚至低 于同期农业科技进步贡献率，比发达国家6 0 的水平更是差距甚 远。 据统计我国房地产开发企业的劳动生产率仅相当于发达国家的 1 2 l ，6 。就单个企业而言，由于开发企业不能靠规模筹集资金，也 就无法投入足够的资源用于新产品新技术的研究，也就不能够积极采 用新型材料和新工艺，更谈不上积极响应配合“住宅产业化”的规划 要求。 4 房地产企业走规模化道路的必要性 2 房地产企业走规模化道路的必要性 在经济全球化浪潮席卷而来、国际市场竞争日益加剧的情况下， 当今世界经济发展在企业组织形式方面的变动出现了一个明显而重 要的趋势，即全球企业并购重组规模空前，少数企业的规模与市场占 有额越来越大。1 9 9 8 年，合并总值超过了1 万亿美元，而其中6 个大 规模的合并就占合并总值的3 0 以上。在1 9 9 9 年和2 0 0 0 年，合并浪 潮一直延续，席卷了金融、电子、航空、传媒、网络等各个行业。 企业合并是以扩大经营规模为直接目标的，规模的扩大可以避免 众多企业为了保持原有的市场份额而进行的激烈搏杀，而且通过合理 化组织与裁减人员，能够提高生产率、增强竞争力，并使行业资源聚 集在少数的大规模企业内部。 我国房地产开发企业也应该顺应经济发展规律，实现由以数量扩 张为主的粗放型增长方式向数量质量并重的集约型增长方式转变。在 这一过程，走规模化经营道路便成为了房地产开发企业发展的必然， 其必要性可以通过以下两个大方面加以分析论证： 2 1 宏观经济上房地产开发企业规模化经营的必要性 2 1 1 国民经济和行业发展要求房地产业实行规模化经营 房地产业作为国民经济的支柱产业，为适应我国经济发展的迫切 需要，实现行业的可持续发展，很重要的一个因素就是需要一批实力 雄厚、竞争力强的大型企业或企业集团发挥市场主体的作用一方面 为市场提供有效供给，满足消费者需求，同时根据市场的变化及政府 宏观经济的调控，及时调整企业行为，确保市场整体的供给与市场需 求发展相一致：另方面积聚力量、发挥优势，进行各个环节的创新 和行业资源的整合，引导整个行业开发水平不断提升。目前，房地产 公司上市的禁令已经解除，政府也在研究通过经济、金融等手段促进 北京交通大学硕士学位论文 开发商之间的联合，实现超常规的资源汇聚、资产增值在促进行业发 展的同时带动整个国民经济的快速增长。 2 1 2 房地产业实现规模经济是社会主义市场经济的客观 要求 早在9 0 年代初。中央确立社会主义市场经济增长方式要从粗放 式、外延型的增长方式向集约化、内涵型的增长方式转变。到9 0 年 代末，中央又提出住宅建设要成为国甓经济新的增长点，房地产业对 g d p 增长的贡献率将进一步提高，但这单纯靠数量扩张是不行的，必 须通过规模经济实现整个产业运行效率的提高。 由于市场竞争激烈，企业开发的风险也进一步增大，这就要求开 发企业有较强的抗风险能力。大型企业可以吸纳大羹高素质入才，往 往有远大的发展目标具有可持续发展的指导思想，其管理机制比较 健全，管理水平比较高，占有的市场份额比较大，运作成本相对较低， 在市场竞争的周旋中才有较强的抵抗风险的能力。而小型企业由于没 有足够的财力，在市场不景气的情况下，难以度过行业的低潮期而退 出市场。 2 1 3 房地产业实现规模经济是我国加入w t o 后应对严峻 挑战的需要 随着我国入世，中国的市场将进一步开放，房地产业也不例外。 美国2 l 世纪房地产公司登陆中国，香港新鸿基地产也早已打入内地 房地产市场，并且还将有大批拥有雄厚资金、技术、管理优势的外资 大财团走进中国的房地产市场，整个行业的游戏规则都将随着外资房 地产的涌入而逐渐完善，市场准入规则与开发成本的提高将自动淘汰 一批资余实力不足的开发商。另外，外资房地产带来的一系列先进的 设计、经营、管理、服务经验与理念都将对我国境内的房地产企业产 生冲击，促使我国房地产企业进行变革。 6 房地产企业走规模化道路的必要性 与诸多境外大型房地产商相比，我们目前的房地产企业无论是从 资金实力、开发能力，还是技术水平上都还有较大的差距。那些资质 等级低、开发实力弱的企业将难以适应随之而来的变化，成为行业“洗 牌”的牺牲品。 综上所述，笔者认为迫切需要通过规模经济的实现来培育一批与 外资房地产商既能竞争又能合作且具有一定规模的国内房地产企业。 即通过联盟、购并重组，加强行业资源整合，缩小与外商的差距，增 强境内房地产企业的竞争能力。 2 2 微观经济上房地产开发企业规模化经营的必要性 房地产开发是一个涉及建筑设计、金融、法律、建材、建筑施工、 市场营销、物业管理等多方面的行业，一个项目的开发要求开发企业 能够集聚各方面的专业人才和机构，任何一方面的疏忽和缺陷都可能 导致开发项目的失败。而且大型开发项目对开发企业的实力、资质等 级都有明确要求，小型企业则由于受自身规模、实力的限制很难获得 较大项目和较好的发展机遇。因此，房地产开发企业进行规模化经营 可以扬长避短，发挥自身优势，更好的达到效益最大化的最终目标。 具体分析如下： 2 2 1 能够有效规避风险 房地产业是一个投入较高、生产周期较长的行业，因此，风险是 房地产业的一个显著特征。有关政策的重大变化或其他不可预测的市 场风险和自然风险因素的影响，都可能造成房地产开发企业的重大损 失或是资金沉淀。 但如果一个房地产开发企业拥有较大的规模和市场，它就可以同 时有多个项目上马，那么，某个项目所产生的较大风险性就可以被其 它项目的较低批l 险所抵消或降低，即投资组合可以降低企业的投资胍 险。而且，企业( 或企业联合体) 规模扩大以后，其对市场信息的掌 握流通更加方便和快捷，因而灵敏度也更高，能预测各种风险并采取 北京交通大学硕士学位论文 有效的应对措施，从而降低风险带来的损失。同时企业越大，对市场 的把握能力和影响力就越大，有利于降低市场风险。另外，大型企业 还可以对其他行业进行投资，实现多元化经营，从而更有效的降低经 营风险。 2 2 2 利于筹备资金 房地产业是一个资金密集型行业，其开发资金投入巨大，一个项 目的投入资金一般为几千万，甚至达到几亿、几十亿。因此，资金来 源是否顺畅对于房地产开发企业来说至关重要，企业如果没有足够的 财力，很容易由于融资问题而陷入困境。 而且，房地产开发的各个环节也不是开发商一手包办的，需要将 某些环节的工作发包给其他专业机构。或是聘请行业中最有实力的专 家或机构参与合作，而小型企业因为资金问题限制了其聘请专业机构 和专家以保证各个环节的质量的能力，特剐是项目前期调研和策划工 作投入的资金少、时间短，所以大大增大了其开发风险，只要市场出 现较大波动，就会导致公司陷入困境。另外，随着我国土地使用制度 改革的深入，用于经营性房地产项目的土地出让统一实行招标拍卖， 地价支出f ：! i i 益增加，没有足够的资金。就无法进行大规模战略性土地 储备，从而开发大规模楼盘，迅速提高市场占有率。 目前，我国的房地产开发公司的资产负馈率一般都在7 0 以上， 开发资金主要通过银行借贷，银行为保证资金的安全，一般只愿借贷 给开发实力雄厚的公司以降低风险相对小型企业来说，大型公司或 企业集团更容易获得贷款，从而使得后续的许多问题都能够迎刃而 解。 2 2 3 加大投入并实现利润持续增长 目前，国内的房地产开发企业大多因为规模偏小、实力偏弱，其 ，r 发力量薄弱分散，对重大城建项目心有余而力不足。而海外一些规 模较大的投资集团，往往出巨资参与高速公路、地铁、桥梁等交通设 8 房地产企业走规模化道路的必要性 施的建设，从而获取了可观且稳定连续的收益。 房地产业若能形成规模效应，便可以将分散的资金聚集起来，这 样不仅有利于大型房地产项目的开发，也有助于房地产资金的良性运 作，从而有效地促进项目品质的提高。另外，企业形成资本规模以后， 除了可以开发大规模项目以外，还可以同时运作几个项目，项目之间 交替轮番运作，这样可以保持利润的持续增长。而且，资本规模越大， 土地储备实力就越雄厚。通过大规模的储备和开发土地，能有效降低 土地成本及开发成本。 2 2 4 形成企业内部资源利用的规模经济 房地产开发企业一般具有投资分析、开发经营、财务、销售等多 项职能，其良性发展有赖于资金、土地、管理、劳务等生产要素的合 理配嚣。从管理的角度来看，达到规模后开发企业管理费用的绝对数 量将会增加，但是由于开发布局、设备利用、技术开发和营销能力的 改善以及有更多数量的产品参与分摊，可以更有效的组织各类人才， 形成完善的经营管理体系，使人力成本以及生产单位房地产产品( 或服 务) 所支出的管理费用呈下降趋势，从而大大提高企业的运行效率。 因此，通过实现规模经济，可以有效克服由于过于分散化引起的 重复投入和资源浪费，从而促进资源使用的集约化。因此，为了实现 房地产业的可持续发展，要求房地产业走资源节约的发展道路。 2 2 5 通过优势互补提高企业竞争能力 对于各个房地产r 丌发企业来说，其核心竞争力也就是企业的竞争 优势，可能是市场开发，可能是规划设计，也有可能是营销或物业管 理等。但是，一个企业的能力是受其规模限制的。小规模的企业难以 形成市场竞争中所需的各种优势，这就需要通过扩大企业规模，来弥 补不足，最真接和有效的方法就是企业之自j 进行横向或纵向的联合， 或者兼并重组。这样以来，可以将多个企业分别所具有的优势集中到 一起，形成企业问的优势互补，使几个有各自优势和缺陷的企业成为 北京交通大学硕士学位论文 了一个较大规模的具有多方面优势的整体，增强企业的市场竞争力。 综上所述，发展规模经济、减少企业数量、提高企业素质， 是房地产开发进入较高层次后的客观要求，是房地产开发企业摆脱现 有“相对零散”局面，走可持续发展道路，迎接新形势下新挑战的需 要。 1 0 规模经济理论在中国房地产开发企业经营过程中的应_ 【l ；| 3 规模经济理论在中国房地产开发企业经营过程中 的应用 3 1 房地产规模化经营的理论来源 规模经济理论认为：生产规模和经济效益之间有着极其重要的函 数关系，生产同一产品，成本是随着产量的增加而降低的，设备效能 的发挥是随羞大批量生产丽逐渐增加的，人的管理潜力也是随着规模 的扩张而被开发和利用。 因此，规模化经营就是指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方 式。这就是说，在实际生产中，企业可以通过扩大生产规模，不断调 整内部结构和管理，使劳动分工更为合理，规模化程度更高，更加充 分利用各种生产要素，从而使成本的增加低于产量的增加。 规模经济效应分为两种：企业技术规模经济和企业组织规模经 济。企业技术规模经济是指通过生产规模的扩大降低企业的生产成 本；组织规模经济是指企业规模的扩张，组织资源得以重新分配，企 业的人力资源、制度资源以及品牌等资源得到更充分的使用( 分工的 专业化) 从而降低成本。 由此，我们可以联系到房地产业。众所周知，房地产业是一个涉 及规划、设计、施工、营销、物业管理等多个环节的综合性行业，这 决定了房地产开发企业在组织、分工等环节需投入大量的管理成本。 如果多个企业分别来开发多个小规模项目，必然会导致企业在管理环 节上的人、财、物的重叠使用，其管理成本之和也必然会大大超出多 个企业联合起来丌发一个大项目或几个较大型的项目所耗费的管理 成本，从而造成了资源的浪费。 如果房地产 发企业进行规模化经营，不仅可以促使生产要素的 集聚和企业规模的扩大，更能够在较大规模基础上，提高企业的开发 能力以及增强自身的整体竞争实力。而且，规模化开发能够有效避免 北京交通火学硕士学位论文 管理环节上的重叠，将企业的资源进行更合理的整合，从而有效降低 了管理成本，同时又保证开发的数量和质量。 因此，发展规模经济是解决当前我国房地产开发企业所面临的问 题，提高企业经济效益和市场竞争力的一项重要的措旌。 3 2 用盈亏平衡分析法来合理确定房地产开发企业的经 济规模 确定房地产开发企业的最优经营规模。及其适当的项目开发规 模，是要在满足其他社会条件下求得企业盈利总额尽可能大的实际生 产规模。要找到这个规模，应首先在成本和盈利之间确定盈亏临界规 模，然后在盈亏临界规模上下限之间找出最适宜的开发规模。 对于房地产开发企业来说，盈亏临界规模是指房地产商品销售收 入和开发成本相等，或者说企业和润为零时的经济规模。开发成本由 固定成本和可变成本两部分构成。固定成本是指在一定时期不随开发 数量的变化而变化的费用，比如管理人员的薪水、办公楼及办公设施 所需费用、固定资产的折旧费等。可变成本是指一定时期内随着开发 量的变化而变化的费用，比如设计费用、土地及其前期拆迁费用、造 价咨询费用、项目建设费用、监理费用、楼盘的广告宣传费用等。可 变费用总额会随着商品开发量的扩大而提高，单位商品固定费用随着 商品开发量豹提高而降低，但单位商品可变费用不是随着商品开发量 而等比例的增减，当开发量不超过某个限度时，产量提高单位产品可 变费用减少，但当开发量超过这个限度，需要增加各项费用时，单位 商品的可变费用又会上升，成本和产量的变化规律决定了总成本函数 曲线如图3 1 房地产开发总成本函数曲线图所示： 规模经济理论在中国房地产开发企业经营过程中的应州 商 u n n 销 售 收 入 、 成 本 0 x lx 。 x 2企业项目的开发数 图3 1房地产开发总成本函数曲线 房地产商品销售收入为商品的价格和产量的乘积。图中清楚地表 明，销售收入曲线与总成本曲线相交于两点，交点c 和c l 意味着销 售收入和成本支出相等，即利润为零，因此c 和c 。对应的开发量， 就是我们所说的房她产开发企业盈亏临界规模，也叫保本点或损益分 歧点。 在假定企业所开发的房地产商品可以全部销售的情况下，当企业 的实际开发数量大于盈亏平衡量的开发量时，其一定盈利；当企业的 实际开发数量小于盈亏平衡量的开发量时，其一定亏损；当企业的实 际开发数量等于盈亏平衡量的产量时，则不盈不亏。确定盈亏平衡规 模具有如下两个公式： 式( 3 1 ) ： x 。：上：! p v小。 式中：x 。盈亏临界规模： f _ 房地产开发企业固定成本总额 p 单位商品销售价格； 1 3 北京交通大学硕士学位论文 v 单位商品可变成本： m c 一单位商品边际贡献。 式( 3 _ 2 ) ： x ，：旦坚 p v 式中：x 广目标利润下的开发规模； 卜房地产开发企业固定成本总额； r 房地产开发企业经营的收益； p _ 一单位商品销售价格； v _ 一单位商品可变成本。 3 3 房地产开发企业的最适宜规模 最适宜规模就是使开发企业盈利总额最大的生产规模，在这种规 模下，企业内部的管理组织、运作过程都比较合理，各方面的资源都 能很好的组织利用，技术经济指标先进，经济效益较好。最适宜规模 处于盈亏临界规模上、下限之间，其对应的效益，也即收入与成本的 差值应为最大。依据这个原理，图中3 1 曲线上的p 点，也即为曲线 上的最低点，其对应的项目开发规模) 湎就是我们想要达到的最适宜 规模。 从这里我们也可以看出，强调规模经济并不意味着公司及其开发 规模越大越好。当一个公司的规模超越了一定限度，会使管理层次过 多，管理效率降低，管理费用增加。同时，若企业所占市场份额超出 一定范围，也会面临政府的反垄断干预。因而充分利用现有的技术和 设备，使单位产品( 项目) 的成本最低，占有并保持相当的市场份额， 是实行规模经济要把握的一个度。 3 4 衡量房地产开发企业规模经济水平的指标 鉴于房地产丌发企业的经营特点，可以用些经济指标来定性地 求衡量企业的规模经济水平，从而客观的评判企业实施规模化战略的 1 4 规模经济理论在中国房地产开发企业经营过程中的应蹦 成效。 3 4 1 房地产开发成本节约额c c = ( c i + t d 一( c 2 + t 2 ) x q 式( 3 _ 3 ) 式中： c 1 、c 2 房地产开发企业进行规模化经营前后的单位商品开发 成本； t l 、t 2 房地产开发企业进行规模化经营前后的单位商品交易 费用： 卜房地产开发企业进行规模纯经营之后项目的开发数量。 当( c l + t 1 ) ( c 2 + t 2 ) ，也即c o 时，房地产开发成本得到有效节约， 则企业规模化经营的效果比较好；反之，当( c i + t i ) 矗( c 2 + t 2 ) - 也即 c 三o 时，企业的经营就属于规模不经济了。 3 4 2 房地产商品成本降低系数y 。 = c jc l x l 0 0 式( 3 _ 4 ) 式中： 怯一房地产商品成本降低系数； c l 、c 厂房地产开发企业进行规模化经营前后的单位商品开发 成本。 从公式可以看出，越小便意味着房地产商品的成本降低的幅度 越大，企业的规模化经营也就越成功。 3 ，4 3 房地产开发资金利税率系数y 。 7 1 = t 2 t l x l 0 0 式( 3 5 ) 式中： y ，房地产资金利税率系数； t 。、t r 一房地产开发企业规模化经营前后的资金利税率。 北京交通大学硕士学位论文 房地产资金利税率反映的是企业利用房地产开发的全部资金所 取得的经济效益，而资金利税率系数反映的是房地产开发企业规模化 经营之后的经济效益、规模增长程度以及对国家贡献的大小程度。系 数y 。越大，则企业的效益越高，其对国家的贡献越大。 中国房地产开发企业规模化经营的可行途径 4 中国房地产开发企业规模化经营的可行途径 要想实现房地产开发企业的规模效应，资本是最关键的因素。因 而扩大房地产开发企业的规模首先可以考虑通过自我积累、自我发 展，实行资本积累。这种方式发展速度缓慢，是房地产发展的低级方 式，在我国房地产发展不规范的初期有一定的效果，但是已经不能适 应当前房地产发展的要求，依赖这种方式来发展企业的规模经济不太 现实。原因在于：第一，房地产市场逐渐趋于理性和规范，“盖了房 子就赚钱”的时代已经远去，投资的风险性加大。同时，竞争的加剧 使房地产企业自我积累的步伐日渐减缓。第二，当前房地产开发企业 资金运营较为困难，大量的商品房空置，积压了大量的资金，企业资 产负债率高，盈利能力低，一赢依靠“输血”( 行业外资金) 维持经 营。第三，房地产开发企业的构成较复杂，多种经济成份企业共存的 现状使企业发展遇到了前所未有的挑战和无序的竞争。 既然自身积累不太可行，我们便考虑到通过企业联合的方式，实 行资本集中，扩大经营规模。这类方式比较适合我国房地产开发企业 现有的发展状况，其原因为：市场经济的发展，使投资多元化和企业 集团化成为可能。概括起来，房地产开发企业进行规模化经营可以通 过以下三种有效方式得以实现： 4 1 积极寻求横向战略联盟 4 1 1 战略联盟的实质 战略联盟指的是由两个或两个以上有着共同战略利益和对等经 营实力的企业，为达到共同拥有市场、共同使用资源等战略目标，通 过备种协议、契约而结成的优势互补或优势相长、风险共担、生产要 素水平式双向或多向流动的一种松散的合作模式。它是一一种网络式的 联合体，是管理学理论发展进程中一种新的组织模式，具有反映迅速、 北京交通火学硕士学位论文 机动灵活的优点。联合体的各个成员公司在规模、经营重点可能各不 相同，各个成员公司都在联盟网络中为着同一目标而发挥自己的作 用。这种合作是企业为了现实生存或长远发展的需要而采取的行动， 具有明确的战略意图和目标，但合作关系本身则不一定是长期稳定 的。 因为战略联盟要求共同承担责任，相互协调，精心谋求各类活动 的相互合作，这使得各个公司为了实现联盟的共同目标而采取一致或 协同的行动。但是有一点是清楚的，联盟伙伴保持着既合作又竞争的 关系。联盟伙伴虽然在部分领域中进行合作，但在协议之外的领域以 及在公司活动的整体态势上仍然保持着经营管理的独立自主，相互问 很可能是竞争对手的关系。 广义的战略联盟包括x 和y 联盟，x 联盟指的是垂直联盟，即在 某一生产经营活动豹价值链中承担不嗣环节的联盟。y 联盟是指水平 联盟，是联盟伙伴在价值链中承担相同环节的职能而相互配合产生的 联盟。 在这一部分，我们提到的战略联盟主要是指我国房地产开发企业 之间的y 联盟，即各经营内容相同的企业之间构建的一种水平战略联 盟。至于x 联盟。将在下一部分“纵向一体化”中进行详细阐述。因 此，在这里所提到的战略联盟都是y 联鼹，也即水平战略联盟的简称。 4 1 2 中国房地产开发企业实施战略联盟的意义 a 各企业问可以实现优势互补 房地产开发企业的经营业务涉及的领域广、专业多，在核心能力 及竞争优势日益分散化的今天，已经没有哪个开发企业能够长期拥有 项目开发的全部优势及最优理念。企业单纯依靠自己的能力已经很难 掌握竞争的主动权。 但如果成立了战略联盟，其内部的分工与协作便会有利于各企业 间的优势互补，从而形成更为有效的专业化分工，发挥规模效益以 使产品整体成本降低，联盟成员企业也能实现各自“低成奉”和“专业 化”的发展战略。比如，业内公认的黄金搭档华侨城、万科和招商三 中国房地产开发企业规模化经营的可行途径 家的联合可以充分发挥华侨城产品创新的优势、万科营销创新的优 势、招商雄厚资金势力和有效客户网络资源的优势都将体现得一览无 余。 因此，要想在长期的市场竞争中取胜，就必须开展全方位、多层 次、长期稳定的企业合作，通过强强联手，优势互补，相互促进，形 成具有联动性发展的企业间的联盟，以及资源整合、共同发展的平台。 b 获得规模经济的同时分担风险与成本 激烈变动的外部环境对房地产开发企业的研究开发提出了如下 三点基本要求：不断缩短开发时间、降低开发成本、分散开发风险。 对任何一个房地产开发企业来说，筹备和开发一个新项目常常要受到 自身能力、信息不完全、消费者态度等因素的制约，需要付出很高的 代价。而且随着社会的进步、消费者要求的日益增大，开发的成本也 越来越高。这些因素决定了新项目的开发需要很大的投入，具有很高 的风险。在这种情况下，企业通过建立战略联盟、扩大信息传递的密 度与速度以避免单个企业在开发中的盲目性和因孤军作战引起的全 社会范围内的重复劳动和资源浪费，从而降低风险。如深圳地产界联 合研发新户型、营造大片区环境等新产品，其研发费用便降至最低， 从而防范了研发失败的风险。 c 避免“大企业病” 单个房地产开发企业为了尽可能不落后于市场发展进程，必然要 致力于企业内部化边界的扩大，这一努力过程不仅伴随巨大的投入成 本，也为企业的战略转移筑起难以逾越的壁垒，甚至将企业引入骑虎 难下的尴尬境地，而且容易出现组织膨胀带来内耗过大的所谓“大企 业病”现象。例如：由于企业规模的扩大、管理层次的增加、协调成 本上升等而使得一些大企业的行政效率向着官僚式的低效率迈进，致 使企业决策缓慢，难以对瞬息万变的市场做出敏锐的反应。而战略联 盟的经济性在于企业对战略网络内部资源配噩机制的战略性革新，不 涉及组织的膨胀，因而可以避免带来企业组织的过大及僵化，使企业 保持灵活的经营机制弗与迅速发展的技术和市场保持同步。与此同 时，战略联盟还可避免反垄断法对企业规模过大的制裁。 d 缓解房地产市场日益激烈的竞争局面 在实施战略联盟的行业竞争战略时，可以形成行业壁垒，关起外 1 9 北京交通火学硕士学位论文 资、外行进入房地产市场的大门，防止新的竞争者进入，从而缓解竞 争的激烈程度。另外，在房地产市场激烈的对抗性竞争状态下，开发 商的主要精力在于处处提防竞争对手的花招及布下的陷阱，面实行战 略联盟可以这种竞争对于企业的冲击，使得开发商将更多的精力放在 项目开发上。 另外，战略联盟还可以利用品牌优势，形成领导价，遏制竞争对 手的扩张意图。同时，它还可以使技术扩散的速度加快，有利于社会 的技术进步。 目前业内已经出现了一些成功运作的例子，例如：1 9 9 9 年1 2 月， 万科、万通、华远、中海外等十七家业内著名的发展商联手，发起成 立了一个名为“中国城市房地产协作网络”( 即“中城房网”) 的策 略联盟，共同搭建“中城房尉”。该网络的宗旨是通过成员问的咨询 共享、联合采购、融资互助、联合开发等形式，以达到统一研发，规 范房地产市场的目的，从而为提高我国城市居民豹生活品质、实现住 宅的现代化做出应有的贡献。这样以来，成员企业在保持独立运作的 同时，也能够享受组织规模的利益。 4 1 3 房地产开发企业横向战略联盟的建立 a 组建企业横向战赂联盟的原剐 大量实证的调查研究表明，企业之间的联合要想获得成功，一般 应遵循以下两个方面： ( 1 ) 要选择并确定合适的联盟伙伴 房地产开发企业一旦决定要组建一个有效的横向知识型联盟，它 首先要做的事就是考虑选择合作伙伴的备种因素和标准。一般来说， 这些标准的核心可以归为兼容( c o m p a t i b i l i t y ) 、能力匹配( c a p a b i l i t y ) 和投入意识( c o m m i t m e n t ) 。这三个原则是公司寻找合作伙伴的关键 条件。 其一，兼容性。一方面是开发企业彼此在投资理念、项目镶划等 战略决策上要兼容，另一方面需要在日常经营活动中能够兼容。兼容 并不意味着没有任何摩擦，但只要合作双方有合作的基础并且相互尊 2 0 中国房地产开发企业规模化经营的可行途径 重，它们就能解决分歧。 其二，能力匹配。在评价合作对象的能力时，公司应当为每一个 潜在合作对象准备一份档案资料，以更好地评价它们的优势和弱点。 因此，我国房地产开发企业应要求合作伙伴具有能够对联盟投入互补 性知识资源的能力，需要能够添补自己知识缺口的合作伙伴，能够带 来本企业所渴望的开发经验、风险分担和进入新市场的机会等优势的 搭档。 其三，投入意识。找一个与自己有同样投入意识的合作者是联盟 成功的第三个基石。因为，即便合作者很有能力且与自己很相容，但 是，只要他不愿向联盟投入时间、精力和资源，联盟就很难应付多变 的市场