（农业经济管理专业论文）重庆市北碚区北温泉镇农用地估价研究.pdf

致谢 本文的研究与写作是在恩师叶公强教授、张丽春副教授的悉心指导下进行 的，从论文的开题、课题实践到论文定稿无不凝聚着二位恩师的大量心血。三 年来两位恩师不仅在学业和思想上对我进行了辛勤培养和指导，而且在工作 和生活中也给了我无微不至的关怀和爱护，尤其是恩师率先垂范的工作作风、 严谨的治学态度和慎密的逻辑思维，令我受益匪浅，终生难忘。值此论文付梓 之际，谨向二位恩师表示最诚挚的谢意。 三年学习期间，还有幸得到了戴思锐教授、冉光和教授、王钊教授、段豫 川教授、何春德教授、赖景生教授、刘文朝副教授、及其他多位老师的指导。 在课题实践和论文准备过程中也得益于朱玉碧副教授、王炯、王晓东等 老师以及江锋师弟、袁健师妹的大力帮助。 本文的写作是在重庆市北碚区北温泉镇农用地估价科研课题研究的基础 上完成的。此课题研究工作得到了西南农业大学经贸学院、北碚区国土局、农 业局、统计局、财政局、税务局以及北温泉镇农建办、农经站、农办等多家单 位的支持与合作，为我顺利完成课题和写作论文提供了宝贵的资料和素材。 三年来，校研究生处、校图书馆、经贸学院资料室等为我提供了良好的学 习和工作环境。最后，还要向在各方面给予我关心和帮助的各位领导、老师和 同学们一并致以衷心的感谢! 彭荣胜 2 0 0 0 年4 月 摘要 农用地估价是现阶段土地管理实践和社会主义市场经济发展提出的必然要 求，是目前情况下亟待开展的工作，对于完善农村地籍管理，确定土地征用补 偿标准、完善土地税收、加强耕地保护、规范农用地流转和建立农村土地市场 等均具有重要意义。 、 本文在重庆市北碚区北温泉镇农用地估价试点课题研究的实践基础上，以 马克思主义的地租、地价理论和西方经济学的收益理论为指导，以农用地定级 为基本控制依据，以农用地估价为研究对象，坚持理论与实践相结合，分析比 较了多种土地估价方法，选取收益还原法作为现阶段农甩地估价曲基本方法。 在收益还原法的应用过程中，比较深入地研究了农用地纯收益和土地还原利率 这两个最为关键的问题。选取了在土地质量上具有代表性的田块作为代表样点文一 通过宴地走访代表样点的承包户获取农用地的投入、产出资料，在充分利用现 有各部门统计资料的基础上，结合农业生产实践对收集的资料进行了科学、合 理地处理；建立了土地纯收益与土地级别、物质投入量和活劳动投入量之间关 系的数学模型，采用两种不同的方法求取农用地级别的纯收益：分析了土地还 原利率在估价中的重要作目，途委工还原利率与收益率之间的关系，最终选择 以安全利率加风险调整值的方法求取士地的还原利率，并就安全利率及风险调 整值的确定作了比较深入的研究；以农村土地承包期限再延长3 0 年不变的政策 为依据，估算出北温泉镇农用地3 0 年使用权的基准地价，再根据经济学中的替 代原理。对基准地价进行修正得到宗地地价。文章最后总结出了适合丘陵地区 农用地特点的估价规律和方法，并对南方丘陵地区农用地估价进行了探讨。i 纵 观全文，整个研究分为以下六个部分： 第一部分是从农用地估价的科学概念入手，指出“农用地估价是在特定的 范围内，采用一定的方法估算出农用地的价格，进而从资产的角度评价土地质 量的过程。农用地估价属于土地评价的范畴。”并回顾了农用地估价发生、发展 的过程以及目前开展农用地估价的现实意义：明确了本次农用地估价研究的具 体任务是通过对北温泉镇相关农用地价格的评估摸索出类似地区开展农用地估 价的方法、特点和规律。为大规模开展农用地估价提供经验教训和范例。 第二部分是以马克思的地租、地价理论和西方经济学的收益理论为基本依 据。总结出了农用地价格的内涵，即农用途价格是若干年的农用地纯收益即地 租贴现值的总和。以此为基础，针对农用地的特点，分析比较了多种土地估价 方法的特点及适用范囝，确立了现阶段适合农用地估价的比较理想的方法即收 益还原法，并制订了本次估价研究的基本技术路线：第一，采用一定的方法搜 2 集并整理得到能满足估价要求的农用地级别纯收益：第二，科学确定土地还原 利率的值；第三，计算出农用地未来一定年限使用权的基准地价；第四，建立 宗地地价修正系数体系，实现从基准地价到宗地地价的最终评估。 第三部分是在介绍北温泉镇基本情况的基础上，把本次估价研究的范围和 对象界定为北碚区北温泉镇的全部耕地、同地及近期有可能开垦为耕地、园地 的部分米利用地，并就收益还原法在农用地估价应用中涉及到的两个最重要问 题作了详细地分析，提出了本次农用地估价的基本思路和估价应遵循的基本原 则。 第四部分是北温泉镇农用地估价的具体实施过程。按照上述农用地估价的 基本思路，详细介绍了代表样点的选取原则与方法；资料收集中应遵循的原则 以及实地走访代表样点承包户时需要注意的问题；结合农业生产实践对资料进 行了灵活地处理；采用公式法和数学模型法从不同角度计算出农用地的级别纯 收益：通过多方咨询、小心论证，选取9 9 年l o 月发行的5 年期的围债年利率 作为安全利率：通过科学预测农业投资的风险走向求取风险调整值，最终训算 出土地的还原利率，并对该土地还原利率的合理性进行了比较论证。最厉以当 前农村土地承包期限再延长3 0 年的政策为依据，计算出北温泉镇农用地3 0 年 使用权的基准地价，并对北温泉镇农用地基准地价的分布与特点作了分析。 第五部分在分析基准地价与宗地地价关系的基础上，依据经济学中的替代 原理，通过对农用地基准地价的修正来评估宗地地价；详细介绍了宗地地价评 估的方法与步骤，建立了相应的宗地地价修正体系及指标说明表，并对估曩成 果的具体应用以及应用中应注意的问题提出了建议。 论文最后分析了南方丘陵地区农用地的特点，总结出了适合南方匠陵地区 特点的农用地估价规律和方法。主要包括：农用地估价适合采用收益还原法， 并应当把估价落实到农用地最基本的利用方式上；南方丘陵地区估价所需的收 益资料可以通过选取代表样点实地走访承包户并与现有的统计资料棚结合取 得：农用地估价工作具有与城镇土地显著不同的特征，影响农用地价格的主要 因素是土壤、地形和气候，而影响城镇土地价格的主要因素则是区位、城市设 施、环境状况等；农用地估价具有强烈的地域性，应根据不同的估价范围区别 对待。： 关键词t农用地估价、收黼还原法基准地价墼市北碚区北温泉镇 a s t u d y o nt h ef a r ml a n d a p p r a i s e - p r i c e o f b e i w e n q u a nt o w n ，b e i b e id i s t r i c t ，c h o n g q i n gc i t y p e n gr o n g s h e n g ( c o l l e g eo fe c o n o m y a n d t r a d e ，s o u t h w e s ta g r i c u l t u r a lu n i v e r s i t y ) a b s t r a c t t h ef a r ml a n da p p r a i s e - p r i c ei sa ni h e v i t a b l ed e m a n do ft h el a n d m a n a g e m e n tp r a c t i c ea n ds o c i a le c o n o m i cd e v e l o p m e n tn o w i ti st h e d e m a n d i n gw o r kt h a t s h o u l db ed o n ep r o m p t l yi nt h i sc a s e i th a s i m p o r t a n ts i g n i f i c a n c eo nb e t t e r i n gr u r a ll a n dr e g i s t r ya d m i n i s t r a t i o n ， s t a n d a r d i z i n g t h e c o m p e n s a t i o n o fl a n d r e q u i s i t i o n ，i m p r o v i n g t h e m e c h a n i s mo fl a n d t a x ，s t r e n g t h e n i n g t h ec u l t i v a t e dl a n d p r o t e c t ， r e g u l a t i n g t h ef a r ml a n dc i r c u l a t i o na n d f o u n d i n g t h er u r a ll a n dm a r k e t h i sp a p e ri sb a s e do nt h ep r a c t i c eo ft h ef a r ml a n da p p r a i s e - p r i c ei n t h eb e i w e n q u e n t o w no fb e i b e i w i t ht h eg u i d a n c eo f m a r x i s m sl a n d r e n tt h e o r ya n di n c o m et h e o r yi nw e s te c o n o m i c s ，o nt h eb a s i so ft h e f a r ml a n d g r a d e - e v a l u a t i o n a n d a c c o r d i n g t ot h eo b j e c to f s t u d y ( t h ef a r m l a n d a p p r a i s e p r i c e ) ，i ta n a l y s e sa n dc o m p a r e sw i t hs e v e r a lk i n d so f m e t h o d so fl a n d a p p r a i s e - p r i c e a n dc h o o s e st h em e t h o do fi n c o m e d i s c o u n ta st h ef u n d a m e n t a lw a yf o rt h ef a r ml a n da p p r a i s e p r i c ea tt h e m o d e m s t a g e i nt h ec o u r s eo ft h ea p p r a i s e - p r i c e ，r e p r e s e n t a t i v es a m p l e s ，w h i c h c a nr e p r e s e n ta v e r a g el a n dq u a l i t y , a r es e l e c t e d t h en e c e s s a r yd a t a ， o b t a i n e df r o mt h e s er e p r e s e n t a t i v es a m p l e sb ym e a n so f i n v e s t i g a t i n g p e a s a n t s ，a r er a t i o n a l l ya r r a n g e d w i t ht h e p r a c t i c e o fa g r i c u l t u r a l p r o d u c t i o n am a t h e m a t i c a lm o d e la n daf o r m u l aa r eu s e dt oc a l c u l a t e t h en e ti n c o m eo ft h ef a r ml a n d a n a l y z i n gt h ei m p o r t a n ta c t i o na n d d e m o n s t r a t i n gt h er e l a t i o nb e t w e e nd i s c o u n tr a t ea n di n c o m er a t e ，t h i s p a p e r a c h i e v ea g o o dw ? y t od e t e r m i n el a n dd i s c o u n tr a t e t h i r t yy e a r s a v e r a g ep r i c eo f t h ef a r ml a n di sc o u n t e di nt h el i g h to f r u r a ll a n dp o l i c y f o l l o w l y , t h ep r i c e o f p r a c t i c a l l a n di sa l s o g a i n e d f r o mt h er e v i s e d a v e r a g ep r i c e f i n a l l y , i ti n q u i r ei n t ot h el a wo fa p p r a i s ep r i c ei nt h e s o u t h e r n h i l l y1 a n d t h ea r t i c l ec o n t a i n sf o u rp a r t s 4 p a r to n ed e f i n e st h ef a r ml a n da p p r a i s e - p r i c ea n dr e c a l l si t sh i s t o r y m e a n w h i l et h i sp a p e rs u m m a r i z e st h e p u r p o s e a n dt a s ko f t h er e s e a r c h p a r tt w oi st h eb a s i ct h e o r ya n dl i n eo ft h ef a r ml a n d a p p r a i s e - p r i c e a c c o r d i n gt o m a x i s m sl a n dr e n tt h e o r ya n di n c o m et h e o r yi nw e s t e c o n o m i c s ，p r e s e n ta r t i c l ec o n d e n s e st h ei n t e n s i o na n df m d sam e t h o d s u i t a b l ef o rt h ef a r ml a n d a p p r a i s e - p r i c e w i t ht h eb a s i ct h i n gi n t r o d u c e di nb e iw e n q u a n t o w n , p a r tt h r e e f i x e st h es p h e r ea n dt a r g e t t h ef i m d a m e n t a ll i n ea n d p r i n c i p l eo f t h e f a r ml a n da p p r a l s e - p r i e aa r ea d o p t e di nt h el i g h to ft h et w o i m p o r t a n t p r o b l e m s a l l w a y s ，i n c l u d i n g t h es e l e c t i o n r e p r e s e n t a t i v es a m p l e s , t h e a c q u i s i t i o no fd a t a , t h ef o u n d o fm a t h e m a t i c a lm o d e la n dt h ec o u n to f s a f ei n t e r e s tr a t ea n dr i s kc o s tr a t e ，a r ew e l la r r a n g e d i nm e r e s u l t , t h e p r i c ea b o u tr i g h to f u s ef a r ml a n di sc a l c u l a t e db yw a yo fac e r t a i n f o r m u l a t h e s ea r ed i s c u s s e di n p a r t f o u r t h i s p a p e r , e v a l u a t e st h ep r i c eo fp r a c t i c a ll a n di na c c o r d a n c ew i t h s u b s t i t u t i v et h e o r y , s u g g e s t sh o wt h ea v e r a g e p r i c ei sa p p l i e di nt h ef i f t h p a r t a n a l y z i n gi t sf e a t u r e ，t h ef m a lp a r ts l i m su pt h et e n e ta n dm e t h o d s u i t a b l ef o rt h ef a r ml a n d a p p r a i s e p r i c ei n t h es o u t h e r n h i l l yi a n d k e y w o r d s ：t h ef a r ml a n d a p p r a i s e p r i c e m e t h o do fi n c o m ed i s c o u n t a v e r a g ep r i c e b e i w e n q u a nt o w n ，b e i b e id i s t r i c t , c h o n g q i n gc i t y 5 文献综述 农用地估价属于土地评价的范畴，在我国具有十分悠久的历史，但作为科 学研究，历史并不长。与城镇土地估价相比，农用地估价理论研究滞后，实践 明显不足，研究难度较大。社会主义市场经济的发展，土地有偿使用制度改革 的深化，迫切要求开展农用地估价工作。因此，近年来有关农用地估价的研究 又逐渐增多。然而，由于农用地具体用途的极其复杂性，农用地估价还缺乏比 较成熟的理论指导和规范的程序方法。 一、研究初期 农用地估价与农用地分等定级是农用地地产评估的两个侧面，它们都是对 农用地土地质量的评定，前者用货币量表示，后者用等级表示。农用地定级的 最终目的是为农用地基准地价的制订提供控制依据，换言之，农用地估价要以 农用地定级为前提。相对于农用地估价而言，农用地分等定级的研究丌展得比 较早。在八十年代初期，随着大规模的土地资源调查工作的开展，为了搞好土 地资源调查，查清土地资源的质量状况，同时也为了完善农村土地承包制，在 八十年代中期，全国曾兴起了一阵土地评价和土地分等定级研究的热潮，各地 开展了一些土地评价试点工作。例如，地理学界的张奠坤等人在陕西三原县进 行的乡镇土地评级( 1 9 8 4 年) 、宋延洲等人在河南光山县( 1 9 8 3 年) 、禹县( 1 9 8 1 年) 进行的土地质量评价以及北京朝阳区农用土地质量评价( 1 9 8 6 年) 。这些 研究主要侧重从土地适宜性角度出发进行土地评级或土地质量评价。另一方面 是农经学界的学者根据土地产量或经济产出进行的土地经济评价或土地分等定 级。特别是在此期间，部分专家学者也对土地估价的理论和方法进行了积极的 探索，这其中最具有代表性的是周诚、毕宝德等对土地估价理论及土地价格的 内涵与种类的研究，鹿心社对土地估价方法的研究等。 上述对土地的分等定级开展的研究居多，虽然这种研究为后来的土地估价 奠定了一定的基础，但毕竟尚未涉及真正意义上的土地估价。这其中关于土地 估价的理论和方法的研究虽为九十年代全国各地开展的土地定级估价工作作了 理论和思想上的准备，但有关这方面的研究不仅量少而且也多是在一般意义上 的研究，由于缺乏土地估价的实践，这期间没有制订出一个具体的、在实践中 易于操作的土地估价规程，更没有一个针对农用地特点的估价方案问世。 二、研究现状 九十年代初，随着城镇土地有偿使用制度改革的不断深化，全国主要大中 城市相继开展了城市土地定级估价工作，至1 9 8 9 年原国家土地管理局以推荐 的形式出台了农用土地分等定级方案的总体设想和农用土地分等定级规 6 程( 草案) ，尤其是随后四川省郫县、河北省栾城县等地开展的农用地分等定 级试点工作，为农用地定级估价积累了经验，奠定了基础。城镇土地估价的基 本思路和具体技术方法对农用地估价工作具有现实的借鉴价值和影响启迪作 用。随着社会主义市场经济体制目标的全面确立，土地有偿使用制度改革向纵 深发展，农用地估价又提上议事f 1 程，这使得农用地估价的指导思想更加明确。 在此背景下，近年来有关农用地估价的文献资料相继出现，主要有黄小清的我 国可耕地资源资产评估的理论与力法探讨( 1 9 9 6 年) ，王万茂的中国大陆农 地价格区划和农地估价( 1 9 9 7 年) ，谷树忠的对耕地资源估价方法的探训 ( 1 9 9 7 年) ，单胜道的农地定级估价初探( 1 9 9 7 年) 和不同的土地评估法 及其在农地评估中的应用( 1 9 9 8 年) ，陈浮等人的农用土地价格评价( 1 9 9 8 年) ，鲁彦岑等人的农用地产评估方法研究( 1 9 9 8 年) 等。从1 9 9 6 年开始， 国家组织了全国农用土地分等定级估价的试点工作，目前山东长清县、广西柳 卅市郊区、浙江义乌市等地已完成试点。 这期间开展的主要是城市土地的估价，城市土地估价的理论和方法已经相 当成熟，已经有了较为规范的估价规程，而农用地估价的研究则相对较少，且 多局限在理论上，实践开展得很少，尤其是缺乏一个明确的估价规程作为指导， 就仅有的几个农用地估价试点来讲，也都是在县级以上比较大的区域内开展的， 而没有以乡镇小区域农用地为研究对象进行农用地估价的，这对摸索和最终制 订一个完善的农用地估价规程而言，还是一个明显的缺陷。 本研究在参照、分析、研究上述文献资料的基础上，针对目前农用地估价 研究中存在的不足，以乡镇小区域为研究对象，通过重庆市北碚区北温泉镇农 用地估价的实践，并结合丘陵地区农用地的特点，对南方丘陵地区农用地估价 进行了全面系统的探索研究。 引言 土地质量、价格和土地面积、类别、权属状况是地籍管理的基础数据，电 是确定土地税费、征用补偿、承包转让补偿、地力升降奖罚的科学依据。目前 全同土地利用现状调查已经全部结束，关于土地类别、面积、权属方面的资料 有了可靠的来源，基本查清了我国土地资源的数量及其分布，并初步建立了我 国地籍管理的：i ：作体系。但是，l 地资产的家底并不完全清楚，尤其是农用地 的资产状况仍然不详。 随着土地使用制度改革的深化和社会主义市场经济体制的建立，农村土地 市场的建设提上议事日程，农用地入市、农用地流转迫切要求评估农用地价格， 要求对农用地这一资产加强管理。由于我国长期以来不存在公开的农村土地市 场，近年来的农村土地流转行为极不规范，给农用地价格的确定带来了困难。 有必要在分析农用地特点的基础上，借鉴城镇土地估价的经验和作法，通过对 农用地的自然、经济属性的综合评定，按农用地质量的相对优劣程度划分土地 级别，再在此基础上评估各级土地的基准地价，并借助于基准地价的修正体系 来评估农用地的宗地地价。这种方法以农用地质量为依据，具有一定的科学性， 在现阶段不失为一种明智可行的选择。 开展农用地估价工作已是众望所趋。首先，土地利用现状调查工作的结束， 标志着土地管理部门的工作重心转向农用地质量的评定和资产管理；其次，原 国家土地管理局已将有关农用地定级估价方面的研究作为1 9 9 8 年的重点科研 课题之一，要求各地集中力量组织攻关；第三，1 9 9 9 年1 月1 日起施行新的土 地管理法突出强化了耕地的保护，更加注重耕地的质量问题，并将土地等级 的划分作为土地管理部门的法定职责；另外，全国农用土地分等定级规程 ( 试行) 已经出台，对全国范围内的农用土地统一分等作了规定，这些都有力 地推动了各地农用地定级工作的开展，从而为农用地估价工作奠定了基础；第 硼，至目前为止山东长清县、浙江义乌市、广西柳州市等地已经完成农用地 定级估价试点工作，为今后在全国大规模开展农用地估价工作作了有益的探索。 第五，重庆市北碚区北温泉镇农用地的等级评定工作已于9 9 年3 月份完成，这 为农用地基准地价的评估提供了控制依据。 在上述历史背景下，本文根据重庆市北碚区北温泉镇农用地估价的实践， 全面探讨了农用地估价的原理和方法以及丘陵地区农用地估价的特点与规律， 以期对重庆市乃至南方丘陵地区的农用地估价工作的开展有所裨益。 第一部分农用地估价概述 1 1 农用地估价的概念 农用地是指用于农业生产的土地，即用来进行种植业、林业、畜牧业、渔 业生产的土地。1 9 9 9 年1 月1 日起施行的中华人民共和国土地管理法根据 土地用途管制的要求，将所有土地分为农用地、建设用地和未利用地三大类， 并对农用地作了具体规定：“莳款所称农用地是指直接用于农业生产的土 地。包括耕地、林地、草地、农罔水利用地、养殖水面等”。 农用地是人类生存和发展必不可少的宝贵资源，在人类社会生活中发挥着 重要的作用。农用地不仅是农业生产的基地和场所，而且也是农业生产的重要 生产资料。农用地为人类提供粮食、蔬菜、水果、林木等物质产品，其基础性 作用不可替代。 农用地十分复杂，不同部分间有着这样或那样的差异，不但在色泽、形态、 物质组成、构造等外部形态和理化性状上有所差别，而且各自的分布、区位、 环境条件也不尽相同。这些差别在农用地的利用过程中直接或间接地影响着土 地的利用效果，使人们逐渐认识到土地本身的优劣好坏。种植同一种农作物的 土地，有的产量高，有的产量低，甚至也有的颗粒无收。同一块土地，用途不 同，其利用效果更是各不相同适宜种植水稻的土地并不一定适宜于种植葡萄， 反之亦然。可见，土地利用效果、土地质量差异与土地的具体用途有关。只有 当土地用途最充分地发挥土地的潜在功能并给人们带来效益时，即地尽其用， 且用之博利时，人们才认为这块土地是好地。所以评价土地质量的优劣一定是 针对某一具体的土地用途而言的，离开土地的具体用途抽象笼统地谈论土地的 质量优劣是毫无意义的。在特定的用途下，土地差异导致了土地利用效果的不 同，并进而导致了对土地质量的不同评价。土地评价就是在特定目的下，从质 量方面认识土地，并对土地的生产力水平或价值水平进行鉴定、评价或估价的 活动。土地评价是社会生产力发展到一定水平，尤其是人们对土地的认识提高 到一定程度必然会产生的客观事实。开始人们仅从土地的色泽、质量和水分等 特征方面去识别评定土地的好坏。之后，由于对土地质量因素的认识不断加深， 土地评价从单纯的指导农业生产扩展到分析估计土地生产力、确定土地价格， 以便用以制订土地税收、农村政策等。人们对导致土地差异的因素认识越深入， 就越能准确地分析评定土地的优劣。 农用地估价是在特定的范围内，采用一定的方法估算土地的价格，进而从 资产的角度评价土地质量的过程。农用地估价属于土地评价的范畴。 9 1 2 农用地估价的历史演进 农用地估价的思想源远流长，历史悠久，随着土地评价思想的产生发展而 产生发展。随着科学技术的不断进步，人们对土地的认识不断深化、发展。在 此情况下，农用地估价也经历着+ 个由简单到复杂、由笼统到具体、由艨胧思 想到科学提炼的历史发展过程。 农用土地是人类社会形成和发展的基础，人类对土地的认识和评价最先都 是针对农用地的，都是从农用地丌始的。农用地估价的出现可以追溯到秦汉时 期，它基本上是与土地的私有化同期出现的虽然土地私有在战国时期就已经 存在，但直至到秦孝公，商鞅变法，废井田、开阡陌，私有土地才真正合法化， 私人正式取得了政府许可的土地所有权，从那以后，私有土地是中国历史上最 主要的土地所有权制度。 开始有土地私有制时，就同时形成了租佃制。地租的概念也就是土地作 为生产要素所取得的报酬，随之也建立起来，有关土地租佃最早的记载之一是 汉书食货志中“或耕豪民之羽，见税之五”。豪民即指富人，所指之地是 私有农地，租佃方式是分益制，分益的比率是主佃各取产量之一半。与此同时 产生的是农用地的交易，相应就产生了农用地价格，例如汉书东方朔传 有：“小奴二人直三万，用马五匹直二万，大婢一人二万，田五项五万，轺车一 乘直万，田五十亩直五千”。值得一提的是，当时的农用地价格是与农用地产生 的地租量大致呈正相关关系。据汉书食货志，当时中等质量土地的年产量 约为每亩一旦，而“粟一旦，直一百一十”，即一亩田的价格比其地租量低百分 之十。这就是我国最早时期的农用地价格评估。 民国时期，我国外受帝国主义的侵略和经济控制内遭官僚地主的封建剥 削。在人多地少的情况下，土地交易相当活跃，土地价格除受国民经济形势制 约外，主要取决于土地质量。那时，人们在土地交易中判断土地质量的方法， 通常是按土地产量和收入的多少，把土地分成上、中、下三等或分为上上、上 中、上下、中上、中中、中下、下上、下中、下下九等或按水田、早地园地、 山坡地分等，再以质论价。如据1 9 2 8 年江苏武进3 4 乡的调查，上等地每亩平 均1 0 4 1 元，下等地则平均3 8 2 元：平坦的上等粘土地每亩平均1 2 0 元，东高 谣低上等粘土地每亩平均1 0 7 元，并表现出农田收入高地价高。据1 9 3 6 年河北 i 临榆县调查，上等黑土地要比上等黄土地的价格每亩高4 0 ，上等黄土地又比 上等砂土地每亩的价格贵2 5 。在四川还有完全以土地的生产力来确定地价的。 如川北有以产5 挑稻谷的土地面积为一丘田。尽管甲丘5 挑田与乙丘5 挑田的 面积不同但因为丽者的生产能力同为5 挑稻谷，在农民心日中是一样的。若 按同一面积计算，仍表现出单位面积收入高的地价高，单位面积收入低的地价 i o 低。除此以外，还有以土地可以栽培的作物情况论价的，如河北阜平县，园地 每亩价格2 2 0 元，麦地价格1 8 0 元，稻地价格1 6 0 元。o 新中国成立后，在全国范围内开展土地改革，彻底消灭了土地封建主义私 有制，建立起了土地社会主义公有制，即国家所有制和劳动群众集体所有制， 严禁土地的买卖，对各部门建设的用地实行无偿划拔和无限期使用。1 9 5 6 年农 业合作化时期，为了包工定产和土地入社，各地开展了土她丈量和分等定级 i 作。八十年代初期，家庭联产承包责任制的推行，为了保证土地的承包公平合 理，各地曾根据土地生产力水平对农用地进行过大致的等级划分，八十年代中 后期，全国曾兴起土地评价和土地分等定级的高潮，虽然在此期间没有涉及到 农用地的估价工作，但农用地的分等定级研究对后来的农用地估价工作奠定了 一定的基础。随着九十年代社会主义市场经济体制目标的全面确立，要求土地 使用制度的改革向纵深发展。农村社会经济形势的发展，迫切要求建立农村 地市场，充分发挥市场对农用地资源的基础性配置作用。城镇土地定级估价的 成功实践，推动了农用地定级估价的试点研究工作。在此情况下，自1 9 9 6 年起， 国家在全国各地积极开展农用地定级估价的试点工作。农用地定级估价已经成 为新形势下土地管理部门的工作重点和重要任务。 1 3 农用地估价的意义与任务 1 3 1 农用地估价的现实意义 随着土地使用制度改革的深化和社会主义市场经济体制的全面确立，建立 农村土地市场已提上议事日程。农用地入市、农用地流转迫切要求开展农炳地 价格评估工作，要求对农用地这一资产加强管理。然而至今我国尚未形成正规 的农村土地市场，近年来农村土地流转的现象虽已多见，但流转行为极不规范， 给农用地的正常流转带来了困难。农用地正常流转的前提是要有一个规范的农 用地价格体系，因此，农用地估价是适应土地使用制度改革和土地管理发展的 需要而开展的重要工作，在当前开展农用地估价工作具有十分重要的意义。 第一，促进农村土地使用制度的改革。 在我国现阶段，农村土地使用制度是以大包干为主要形式的家庭联产承包 责任制。近年来随着土地使用制度改革的深入发展和社会主义市场经济体制 目标的确立，现行农用地承包制中存在的诸如产权关系混乱。使用权关系不稳 定等问题逐渐暴露出来：另外，土地使用权市场发育不健全也直接影响了j j 地 的合理流转和科学配置。要促进土地的合理流转和科学配嚣就必须把土地使 用权推向市场。农用地无论以何种形式进入市场，首先遇到的是土地的类型、 。瓷料束源：馈乐豢等，中冒土地价格及估价方往研究l 上篇，北京农业太学出版牡，1 9 9 4 年敝第5 3 s 5 负 1 1 数量、质量和开发利用方向问题，土地详查工作解决了前两个问题，而后两个 问题必须通过土地的分等定级估价来实现，只有依据土地的分等定级估价确定 合理的农用地地价标准，才能使农用地市场更科学、合理、有序。 第二，为确定合理的农用地使用税标准提供依据。 随着我国土地使用制度改革的不断深入，人们对土地价值的认识也越来越 丰富，土地不再被仅仅看作是进行社会物质生产的基本条件，是不可替代的主 要生产资料而且也是社会的一笔巨大财富资产。土地资产需要通过地税 等具体形式体现出来，并以此反映土地所有者与土地经营者之间的关系。对农 用地而言，农用地会给其使用者带来收益，国家就应当向使用者征收一定量的 农用地使用税，而农用地使用税的征收就需要有一个科学的、符合客观实际的 土地价格标准。我国目前的农业税是依据土地的面积大小计征的；换言之，数 量相同而质量不同的农用地上交的税额是相等的，这其中没有涉及到土地的质 量这个非常关键的因素，因而也就无法体现土地的真实价值，也使得农业税的 征收标准显失公正。如果通过土地估价工作，核算土地的级差收益以及土地的 贡献份额，从而做到按地价征收农业税，那么农业税的征收也就有了一个科学、 合理的依据。 第三，是确定土地转包费、租赁费的依据。 由于受多种因素的影响，我国部分农村地区，出现了“有地无人种，有人 无她种”的现象，一方面浪费了劳动力资源，另一方面也浪费了宝贵的耕地资 源。要解决这个问题，就必须尽快把土地的使用权推向市场，使土地的合理流 转制度化、正常化。而且从农业的发展方向上看，依靠转包、租赁、合理补偿 也是逐渐将农用地转移到种田大户手中，从而最终实现农用地适度规模经营的 一种有效途径。这样不仅能把大量的农村劳动力从土地的束缚中解脱出来，而 且也有助于土地的充分合理的利用，为实现农业生产的现代化奠定基础。目前， 我国的农村土地市场发育还处于起步阶段。虽也存在少许土地的转包、租赁现 象，但土地的转包费、租赁费都缺乏一个明确的、统一的标准。因而这种市场 的存在具有很大的盲目性与局限性，从长远来看，也在一定程度上妨碍了农村 土地市场的健康发展。通过收益确定的农用地价格是土地质量的真实反映，以 农用地价格作为土地的转包、租赁费的基础性参照标准是促进农用地使用权合 理流动的可靠保证。 第四，为确立合理的土地征用补偿费提供依据。 随着社会经济的发展，一定量的耕地被征用是不可避免的，根据有偿使用 的原则，征用耕地就必须付出相应的补偿费。征地补偿费的确立应以耕地质量 评价为基础。目前我国征用耕地的补偿费标准是根据新的土地管理法中规 1 2 定的按该耕地征用前三年平均产值的6 一1 0 倍来计算。但是，由于土地的产出 不仅与土地的自然质量有关，而且与投入量、劳动者素质等社会经济因素有关， 因此根据土地的实际产值作为补偿费的标准，会造成虽土地质量好，但因投入 少、产值小补偿费低，以及土地质量差，却因投入多、产值大补偿费高的不公 平现象。而土地价格能比较客观地反映土地的现实收益能力，以此作为土地征 用的补偿费标准也就更科学、合理。 第五，是加强地产市场管理的重要依据。 随着农村经济的发展，集体土地市场的不规范发育已较为普遍，尤其在农 村经济比较发达的地区较为活跃，农用地流转形式已显现多样化，如对土地使 用权实行转包、租赁、“五荒”土地进行拍卖和以土地入股合作等。在土地市场 交易频繁的情况下，通过估算得到的农用地价格可以作为地产交易时的参考价 格，它也是政府管理地产市场的依据之一，它可以有效地反映抬价和压价现象。 在市场交易不多的情况下，地价评估则对正常土地交易和建立有序的农村土地 市场起引导作用。农用地估价能有效地指导农村地产市场的健康发展，同时也 为土地使用权的合理流转提供了科学依据。 1 3 2 本次农用地估价研究的任务 本次农用地估价的第一个任务是运用收益还原法估算北碚区北温泉镇范围 内的耕地( 旱粮地、水粮地、旱菜地、水菜地) 园地和可垦荒草地的基准地价 并建立用于宗地地价评估的因素系数修正体系。 本次农用地估价的第二个任务是通过北碚区北温泉镇的试点，摸索在北碚 区或重庆市乃至南方丘陵地区等类似地区开展农用地估价的方法、特点和规律， 找出并研究解决丘陵地区农用地估价的主要问题，为大规模开展农用地估价提 供经验教训和范例，奠定技术上的基础。 本次农用地估价的任务之三是通过试点，为有关方面制订农用地估价规程 探索经验，提供借鉴参考，使规程更具科学性和可操作性。 第二部分农用地估价的基本理论依据和估价技术路线的选取 2 1 农用地估价的基本理论依据 2 1 1 马克思主义的地租、地价理论 马克思在批判地继承古典政治经济学始租理论的基础上，提出了以劳动价 值论为基础的地租和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。该理论可以概 括为以下几点： ( 1 ) 土地虽然不是劳动产品没有价值，但有使用价值，并存在价格。 马克思认为，任何物品要具有价值，就必须是用来交换的人类劳动产品。 自然状态的土地，未经人类的开发，没有投入人类劳动因而不存在价值，也 没有以这种价值为基础的用货币表现出来的价格。但是，土地都有特殊的使用 价值，即在一定的劳动条件下，土地能为人类永续提供产品和服务，即产生地 租。正因为有了地租，才产生了价格。马克思指出“实际上，这个购买价格不 是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格”。 ( 2 ) 土地价格决定于土地物质和土地资本。 我们现在所利用的土地，都是经过人类长期的开发利用。已经物化了人类 的劳动。马克思把这种固定在土地中的劳动称为土地资本，它属于固定资本的 范畴。土地资本本身也象其它固定资本一样，会损耗和消失。土地资本能为土 地所有者带来利息，它是租金的一部分而纯粹的自然土地资本或土地改良物 价值的士地称为土地物质。土地物质纯粹是自然的恩赐，它给土地所有者带来 真正的地租。地租又分为绝对地租与级差地租前者是由于土地所有者凭借土 地所有权垄断所取得的地租：后者是由于土地的肥力、位置的差别以及在同一 地块上连续投资形成带动生产率的差剐而带来的地租土地资本的利息和真正 的地租( 绝对地租和级差地租) 一样都构成了所有者的收入。从而都决定土 地价格。正如马克思所说“土地价格无非是出租土地的资本化的收入”。圆 ( 3 ) 土地价格是地租的资本化。 在资本主义制度下，任何一定的货币收入都可以资本化。因而将地租按一 定的利息率还原成为一个资本量便是土地价格。马克思指出：“资本化的地租表 现为土地价格”。其公式为：土地价格= 地租还原利率。 虽然马克思的地租、她价理论是在资本主义条件下总结出来的，但它同样 适用于社会主义社会，因为社会主义社会同样存在地租，社会主义地租反映的 。马克思恩格斯全集 ，第2 5 卷。第7 0 3 贞。 。同上书，第7 0 5 页 。马克思思格妊全集) 第2 5 卷第7 0 41 ；f 1 4 是社会主义经济条件下国家、集体和个人对土地收益的分配关系。 目前，我国农村土地所有权归集体，使用权则随着土地经营方式的完善， 转移到具有独立经济利益的承包者手中。所以，我国目前农村存在着事实上的 土地所有权与使用权的相对分离现象。这种客观存在的土地所有权与使用权的 分离，不仅是社会主义绝对地平且产生的前提，也是社会主义级差地租产生的前 提。在“两权分离”的条件下，集体作为农村土地所有权的垄断者，为了使土 地所有权在经济上得到实现，就必须向土地承包( 租) 者征收地租。土地经营 使用权由不同的承包者垄断，尤其是经营优等地、中等地的承包者，也必须将 由丁承包使用集体所有的土地所获得的收入中的一部分，以级差地租的形式交 给集体。 在社会主义市场经济体制条件下，作为承包者的农户，是一个完全独立的 商品生产者。其产品交换遵循由劣等地农产品的个别生产价格决定农产品的社 会生产价格这规律，那么，经营和耕种劣等地以上土地的农户或承包户生产 朗农产品的个别生产价格就与社会生产价格之间有一个差额，这一差额由于土 地所有的权的存在，就转化为级差地租。 社会主义农业级差地租由于形成的具体条件不同而有两种形态：即级差地 租第一形态( 级差地租i ) 和级差地租第二形态( 级差地租i i ) 。 级差地租是由于不同地块土地肥沃程度的差别和不同地块地理位置的差别 而形成的超额利润转化的地租。 级差地租i 产生于两种情况： 第一种情况是：在土地肥沃程度不同的条件下，由于经营自然力较好的优 等地和中等地所获得的超额地润而转化成的地租。经营优等地和中等地，投入 与劣等地同样的劳动，其带动生产率和产量高于劣等地从而，单位产晶的个 别生产价格低于劣等地。由于土地的有限性，特别是优等地和中等地更为有限， 并且被某些经营者经营垄断，而仅靠优等地和中等地提供的农产品不能满足社 会需求，因此，劣等地也必须投入生产。这样，劣等地的生产价格就会成为社 会生产价格。那么，优等地和中等地的经营者所生产的农产品的个别生产价格 与社会生产价格之间的差额就是转化成级差地租的超额利润。 第二种情况是：在地块距离市场远近不同的条件下，经营距市场较近的土 地因节省运输的费用而获得的超额利润而转化的地租。在土地肥沃程度相同， 但距离市场远近不同的条件下，那些距离市场较远的地块其农产品运输所花 费用较高，因而，个别生产价格较高：相反