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非正式购房合同的法律效力 2000年10月杨某看中某楼盘一套商品房该房子套型、结构、朝向、环境等都很不错但当时开发商尚未取得该楼盘商品房预售许可证由于担心该房子会被人抢先买走杨某便和开发商签订了非正式购房合同合同约定开发商应当最迟于XX年9月1日交付房屋如果开发商逾期交房则按每天房价款的万分之五标准支付逾期交房违约金如果开发商逾期交房超过一个月杨某有权解除房屋买卖合同开发商除退还宋先生已付房款外还要双倍退还定金随后杨某依约支付了2万元定金后又支付了该房屋买卖款首期10万元 2000年12月开发商拿到了该楼盘预售许可证售楼处要求杨某再来签订正式的商品房买卖合同杨某正式签约时发现正式合同中交房时间被推迟到了XX年11月30日并且延迟交付房屋的违约处理方式变成按中国人民银行同期贷款利率计算对此售楼处工作人员解释这只是为了办理购房手续原来双方签订的合同仍然有效杨某于是签约但仍然保存了原合同 后来该楼盘在开发过程中出现不少问题开发商擅自更改了小区规划杨某于是不准备再购买该房屋XX年10月杨某向开发商提出该房已经逾期交付一个月按原合同规定自己有权退房并要求双倍返还定金而开发商认为杨某既然已经签订了正式的商品房买卖合同就应该接受新合同的约束公司可以按原合同规定自9月1日起承担违约责任但不能退房和双倍返还定金双方就此问题无法协商解决 xx年1月杨某依法将开发商诉至法院 争议焦点 1、在开发商未取得销售许可证时杨某和开发商签订的非正式合同是否具有法律效力 2、xx年12月杨某和开发商签订的正式契约合同是否有效 律师提醒 购房者在购买商品房的过程中应当遵循法律的规定程序步骤简要提示如下：先行委托律师调查开发商信誉及资质查验商品房销售许可证；在交纳定金前了解将要签订的买卖契约并确定全部条款；交纳定金时须约定如果最终双方没有对契约达成一致意见定金应当全额退还等开发商签约时的所有承诺应当明确写入正式合同同时购房者应当注意保存好买房过程中的有关证据、材料不要盲目听信开发商没有书面保证的所谓承诺 律师分析 商品房买卖过程中经常会出现开发商在未取得房屋预售许可证的情况下以各种方法变相进行商品房销售的情形下面就该案中两份合同的效力逐一进行分析： 一、关于非正式合同的效力 杨某与房地产公司签署的非正式契约（我们简称其为旧合同）的效力究竟怎样呢客观讲在取得预售许可证前就开始卖房并与客户签订自己拟订的认购书或买卖合同这是大多数房地产开发商通行的做法不出问题大家相安无事而一旦出了问题就只能按法律规定解决 建设部商品房销售管理办法明确规定开发商在未取得商品房销售（预售）许可证之前是不能以各种名义、方法销售或变相进行商品房销售的当然也就不允许开发商向购房者收取任何具有预付款性质的费用而上述
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