（农林经济管理专业论文）我国房地产个人信贷风险防范研究.pdf

西南大学硕士学位论文 摘要 我国房地产个人信贷风险防范研究 农林经济管理专业硕士学位申请人魏金萍 指导教师刘文朝教授 摘要 1 论文研究的意义 近年来，由于我国房地产市场迅速扩张，使得银行房地产信贷规模大幅扩张，特别是我国居民个人 购房贷款余额自1 9 9 8 年以来呈直线上升趋势。另一方面，我国房地产金融业务在迅速发展的同时， 也存在着一系列的问题，而更危险的是在个人住房贷款方面，当前各商业银行普遍认为房地产个人信 贷不良贷款率低，是优良的贷款品种，而忽略了其潜在的风险性。事实上，个人住房信贷其风险是逐渐 积累和释放的，一般在3 8 年阻后才显现，现正渐进风险爆发期。目前，国内房地产个人信贷的快速 扩张及累积的金融风险已引起理论界的关注，这一问题的研究对推动我国房地产个人信贷业务以及 整个经济金融的健康发展，促进金融与国民经济的协调持续发展，都具有十分重要的理论和现实意 义。 2 论文的主要内容 本文在阐述了房地产金融和房地产金融风险一般理论的基础上，系统分析了我国房地产和房地 产金融的发展现状，详细剖析了房地产个人信贷风险的表现和产生原因，并在国际借鉴和比较的基 础之上进一步就我国防范和控制房地产个人信贷风险提出了相应的政策措施。全文正文分为六个部 份。第一部分：在阐述房地产金融的概念、房地产金融的分类及基本特征、房地产金融机构体系、 房地产金融筹资渠道的基础上，分析了我国房地产金融今后发展的基本趋势，认为我国房地产金融 规模将持续稳定增长，房地产金融结构重心将由房地产开发贷款逐步转向个人住房贷款。第二部分： 对当前我国房地产市场发展的基本情况、存在的问题和房地产金融发展的基本情况、存在的问题进 行实证分析。我国的房地产业和房地产金融业都是在改革开放后逐步兴起和发展起来的，属于新兴 产业的范畴，尽管在十多年的时间里，二者互相配合、互相牵制，取得了很大的成绩，但也存在着 许多不够成熟、不够健全的地方。当前，我国房地产业和房地产金融业处于快速发展时期，面临着 很大的机会和挑战，所存在的问题也逐步暴露出来。第三部分：对我国房地产金融风险中来自银行 自身的风险和房地产开发企业的风险进行分析。认为商业银行自身存在国家对房地产金融业宏观调 控的政策和法律风险、银行内部管理滞后的制度风险、银行违规放贷的操作性风险，在房地产企业 信贷方面存在财务风险、经营风险、欺诈风险和市场风险。第四部分：对我国房地产金融风险中的 西南大学硕士学位论文 摘要 房地产个人信贷风险的类型、特征及产生风险的原因进行详细剖析。提出房地产个人信贷存在信用 风险、流动性风险、利率风险、抵押物风险、系统性风险、通货膨胀风险，具有客观性、滞后性、 可控性、扩散性、周期性与“泡沫”经济的相关性等特征，房地产个人信贷风险是由于墁居民个人还 贷压力超负荷、投机资金逐利、商业银行自我约束有限、信息不对称、抵押物变现能力不可靠等因 素影响而形成的。第五部分：对国外( 主要是美国、德国、新加坡) 房地产个人信贷风险的防范进 行详细分析，井结合我国实际情况，提出了可供借鉴的积极发展住房储蓄、扩充筹资渠道完善和改 进住房公积金制度、充分发挥政府主导作用、适时推行住房抵押贷款证券化等具体做法。第，i 部分： 在借鉴发达国家经验的基础上，提出了通过完善房地产金融发展的宏观环境、建立多层次和多元化 的房地产筹资渠道、发展和完善个人住房抵押贷款担保和保险制度、建立健全规范的个人信用体系、 加强商业银行自我发展的能力、探索住房抵押贷款证券化等防范和控制房地产个人信贷风险的具体 政策措施。 3 论文研究的结论： ( i ) 由丁房地产项目具有投资周期长、投资金额巨大、资金流动性差等特点，易受宏观政策和 经济周期波动的影响，使得预期效益的实现存在很大的不确定性，风险较大，也使得以房地产为依 托的房地产金融产生巨大风险。 ( 2 ) 房地产个人信贷是一种中长期消费信贷，其风险是逐渐积累和释放的，一般在3 8 年以 后才显现。所以，房地产个人住房贷款现在没有风险，并不表示风险就小。相反，我国的个人住房 贷款已存在极大的风险隐患，必须尽快采取有效措施加以控制和防范。 ( 3 ) 防范和控制我国房地产个人信贷风险必须从宏观和微观两个方面着手。一方面要发挥政府 的主导作用，建立全方位的政府支持体系，培育和优化我国房地产金融发展的宏观环境，丰富房地 产金融的筹资渠道，建立房地产贷款担保和保险制度，降低银行的信贷资金压力，分散房地产个人 信贷风险；另一方面要加强银行的自身防范，建立风险防范机制和防范措施，加强金融工具的创新 拓宽房地产个人信贷资金的来源，努力提高抵御和防范风险的能力。 关键词：房地产房地产金融个人信贷风险防范 i i t h er e s e a r c ho fr e a le s t a t ep e r s o n a lc r e d i t r i s kg u a r di no u r c o u n t r y e c o n o m i cm a n a g e m e n tp r o f e s s i o n a lm a s t e r sd e g r e ea p p l i c a n to f a g r i c u l t u r ea n df o r e s t r yw e ij i np i n g i n s t r u c t o rp r o f e s s o rl i uw e nc h a o a b s t r a c t 1 t h em e a n i n go f t h et h e s i ss t u d i e s i nr e c e n ty e a r s ，w i t ht h er a p i de x p a n s i o no fr e a le s t a t em a r k e t ，t h ec r e d i ts c a l eo f r e a le s t a t ee x p a n d s a c c o r d i n g l yi nc h i n e s eb a n k i n gb u s i n e s s t h el o a nb a l a n c eo f p e r s o n a lh o u s e - p u r c h a s ef o rr e s i d e n t sh a s i np a r t i c u l a rs h o w nat e n d e n c yt or i s es h a r p l ys i n c e1 9 9 8 o nt h eo t h e rh a n d ，w i t ht h ed e v e l o p m e n to f t h e f i n a n c i a lt r a n s a c t i o no fr e a le s t a t e ，as e r i e so fp r o b l e m sa r i s et o o ，a n di t sm o r ed a n g e r o u sf o re v e r y c o m m e r c i a lb a n kt on e g l e c tt h ep o t e n t i a lp r o b l e mw h i l eg e n e r a l l yh o l d i n gt h a tt h en o n - p e r f o r m i n gl o a n r a t eo fp e r s o n a lc r e d i to ft h er e a le s t a t ei sl o wa tp r e s e n ta n dh e n c eaf i n el o a nt r a n s a c t i o n i nf a c t ，t h e r i s ko f p e r s o n a lh o u s e - p u r c h a s el o a nt h a ti sa c c u m u l a t e da n dr e l e a s e dg r a d u a l l y , w i l ln o tb en o t i c e du n t i l t h r e et oe i g h ty e a r sl a t e r t h e r e f o r e ，o u rc o u n t r yi sa p p r o a c h i n gt h eo u t b r e a kp e r i o do ft h i sr i s k - a t p r e s e n t ，t h ef a s te x p a n s i o no fp e r s o n a lc r e d i to ft h ed o m e s t i cr e a le s t a t ea n df i n a n c i a lr i s ka c c u m u l a t e d h a v ea l r e a d ya r o u s e dt h ea t t e n t i o nf r o mt h et h e o r e t i c a lc i r c l ew h o s er c s e a r c ho ft h i sp r o b l e mw i l l p r o m o t et h es o u n dd e v e l o p m e n to fp e r s o n a lc r e d i t ，t h ew h o l ee c o n o m ya n df i n a n c ea n dh e l pb r i n ga c o o r d i n a t i v ea n ds u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n tf o rf i n a n c ea n dn a t i o n a le c o n o m y 2 t h em a i nc o n t e n to f t h et h e s i s b a s e do nt h eg e n e r a lt h e o r yo ft h er e a le s t a t ef i n a n c ea n di t sr i s k sa n dt h ea n a l y s i so ft h ec u r r e n t s i t u a t i o no f t h ed e v e l o p m e n to f c h i n e s er e a le s t a t ea n dr e a le s t a t ef i n a n c e ，t h ea u t h o rh a si nd e t a i lp r o b e d t h es u p e r f i c i a lf o r m sa n dt h er e a s o n sf o rp e r s o n a lc r e d i tr i s k sa n dp u tf o r w a r dc o u n t e r m e a s u r e st op r e v e n t a n dc o n t r o lt h e mo nt h eb a s i so fi n t e r n a t i o n a lb o r r o w i n ga n dc o m p a r i s o nt h eb o d yo ft h et e x ti sd i v i d e d i n t os i xp a r t s p a r to n e ：t h ea u t h o rb e l i e v e st h a tt h ef i n a n c i a ls c a l eo fr e a le s t a t eo fo u rc o u n t r yw i l l i n c r e a s ec o n t i n u a l l ya n ds t e a d i l ya n dt h a tr e a le s t a t ef i n a n c es t r u c t u r a lw e i g h tw i l lt u r nt ot h ep e r s o n a l h o u s i n gl o a np r o g r e s s i v e l yf r o mt h e l o a no fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta f t e re x p l a i n i n gt h ec o n c e p t ，t h e i l i 两南人掌硕士学位论文a b s t r a c t c l a s s i f i c a t i o n ，e s s e n t i a lf e a t u r e s ，o r g a n i z a t i o n a ls y s t e ma n dc h a n n e l sf o rf i n a n c i a lf u n d - r a i s i n gf o rr e a l e s t a t ef i n a n c ea n dp r e d i c t i n gt h ef u t u r et r e n do fr e a le s t a t ef i n a n c e p a nt w o ：m a k ea na u t h e n t i ca n a l y s i s o f t h eb a s i ci n f o r m a t i o na n de x i s t i n gp r o b l e mo f r e a le s t a t em a r k e ta n dr e a le s t a t ef i n a n c e t h er e a le s t a t e b u s i n e s sa n dr e a le s t a t ef i n a n c eo f o u rc o u n t r yh a v eg r a d u a l l yc o m ei n t ob e i n ga n dd e v e l o p e da f t e rr e f o r m a n do p e n i n g - u pa n db e l o n gt ot h ec a t e g o r yo fn e w l yr i s i n gi n d u s t r y t h o u g hi nm o r et h a ny e a r s ，t h et w o h a v ec o o p e r a t e da n dc o n t a i n e dw i t he a c ho t h e rt oh a v eo b t a i n e dg r e a ta c h i e v e m e n t s ，t h e r es t i l le x i s t sal o t o fi m m a t u r ea n du n s o u n dp o i n t s a tp r e s e n t ，f a c e dw i t hg r e a tc h a n c ea n dc h a l l e n g e ，t h er e a le s t a t e b u s i n e s sa n df i n a n c eo fo u rc o u n t r ya r ei nap e r i o do ff a s td e v e l o p i n ga n dt h ep r o b l e m sg r a d u a l l y d e m o n s t r a t e p a r tt h r e e ：m a k ea na n a l y s i so ft h er i s k sf r o mt h eb a n ka n dt h er i s k sf r o mt h ee n t e r p r i s eo f d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei nr e a le s t a t ef i n a n c eo fo u rc o u n t r y f r o mt h ea u t h o r sp o i n to fv i e w , t h e r ea r e p o l i c ya n dl e g a lr i s k si nn a t i o n a lm a c r oa d j u s t m e n t sa n dc o n t r o l s o ft h er e a le s t a t ef i n a n c e ，s y s t e m a t i c r i s k so fl a g g i n gb e h i n di ni n s i d ea d m i n i s t r a t i o n ，o p e r a t i v er i s k si ng i v i n go u tl o a n sa g a i n s tr u l e sa n d r e g u l a t i o n sa n dr i s k so fa c c o u n t i n g ，m a n a g e m e n t ，f r a u da n dm a r k e t i n gi n r e a le s t a t ec r e d i t p a r tf o u r ： m a k ead e t a i l e da n a l y s i so f t y p e s ，f e a t u r e sa n dr e a s o n so f r e a le s t a t ep e r s o n a lc r e d i t t h ea u t h o rh o l d st h a t r e a le s t a t ep e r s o n a lc r e d i tp o s s e s s e ss o m er i s k s ，i n c l u d i n gc r e d i tr i s k s ，m o b i l er i s k s ，i n t e r e s tm t er i s k s ， m o r t g a g er i s k s ，s y s t e m i cr i s k s ，i n f l a t i o nr i s k sa n dh a s5 0 m or e l a t e df e a t u r e s ，i n c l u d i n go b j e c t i v i t y ， l a g g i n gb e h i n d ，c o n t r o l l a b i l i t y ，s p r e a d i n g ，p e r i o d i c i t ya n dt h er e l e v a n c yo f ”f o a m ”e c o n o m y a l lt h e s e r i s k sr e s u l tf r o mt h eo v e r l o a do fl o a nr e t u r np r e s s u r e ，c h a s i n gp r o f i to fs p e c u l a t ef u n d ，l i m i t a t i o no f s e l f - r e g u l a t i o no f t h ec o m m e r c i a lb a n k , i n f o r m a t i o na s y m m e t r y , u n r e l i a b i l i t yo f m o r t g a g er e a l i z a t i o n p a n f i v e ：b o r r o w i n gf r o mt h ep r e v e n t i o no fr i s k so fr e a le s t a t ep e r s o n a lc r e d i ti nf o r e i g nc o u n t r i e s ( u s a ， g e r m a n y ，s i n g a p o r em a i n l y ) a n dt a k i n gt h ea c t u a ls i t u a t i o no fo u rc o u n t r yi n t oc o n s i d e r a t i o n ，t h ea u t h o r c o m e su pw i t hs o m em e a s u r e sf o ru st ol e a r nf r o m ：h o u s i n gd e p o s i t ，e n l a r g e m e n to ff u n d r a i s i n gc h a n n e l ， b e t t e r m e n to fh o u s i n gp u b l i ca c c u m u l a t i o nf u n ds y s t e m ，f u l lp l a yo fg o v e m m e n t a ll e a d i n gr o l e ， s e c u r i t i s a t i o no f h o m em o r t g a g el o a n ，e t c p a r ts i x ：o nt h eb a s i so f u s i n ge x p e r i e n c eo f d e v e l o p e dc o u n t r y f o rr e f e r e n c e ，ih a v ep r o p o s e dp a s s i n ga n di m p r o v i n gt h em a c r o s c o p i c a l l ye n v i r o n m e n to ff i n a n c i a l d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e ，s e tu pm u l t i l e v e la n dp l u r a l i s t i cr e a le s t a t ef u n d - r a i s i n gc h a n n e l ，d e v e l o p a n di m p r o v et h em o r t g a g el o a ng u a r a n t e eo f p e r s o n a lh o u s ea n di n s u r a n c es y s t e m ，s e tu pa n da m p l i f yt h e n o r m a l p e r s o n a l c r e d i ts y s t e m ，s t r e n g t h e nc o m m e r c i a lb a n ka b i l i t y ，e x p l o r a t i o nh o m em o r t g a g e s e c u r i t i z a t i o n ，e t c o fs e l f - d e v e l o p m e n tt a k ep r e c a u t i o n sa g a i n s ta n dc o n t r o l r e a le s t a t ep e r s o n a lc r e d i t c o n c r e t ep o l i c i e sa n dm e a s u r e so f r i s k - 3 t h ec o n c l u s i o no fs t u d y i n gt h et h e s i s ： ( 1 ) b e c a u s et h ep r o j e c to ft h er e a l e s t a t eh a sl o n g ，b a dc h a r a c t e r i s t i co ff u n df l o wa b i l i t yw i t h e n o m l o u si n v e s t m e n ta m o u n to fi n v e s t m e n tc y c l e ，e a s yt o i n f l u e n c eb ym a c r o s c o p i c a l l yp o l i c ya n d v 弧南大学硕士学位论文 a b s t r a c t f l u c t u a t i o ni ne c o n o m i cc y c l e ，m a k er e a l i z a t i o nt oe x p e c tb e n e f i th a v el o u du n c e r t a i n t yv e r y , r e l a t i v e l y r i s k y , m a k et h ef i n a n c eo f r e a le s t a t et a k i n gr e a le s t a t ea sb a c k i n gp r o d u c et h ee n o l t o o u sr i s kt o o ( 2 ) t h ep e r s o n a lc r e d i to f t h er e a le s t a t ei sak i n do f m e d i u ma n dl o n g - t e r mc o n s u m p t i v ec r e d i t ，i t sr i s k i sa c c u m u l a t e da n dr e l e a s e dg r a d u a l l ya n dg e n e r a l l yi n3 - j u s ta p p e a r8y e a r sl a t e r s o ，t h e r ei sn o tar i s k n o wi nt h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a no f t h er e a le s t a t e ，d o e sn o ts h o wt h e6 s ki sl i t t l e o nt h ec o n 订a r y , b e c a u s e o f p e r s o n a lh o u s i n gl o a no f o u rc o u m r yf o rg r e a tr i s kh i d d e nd a n g e r , w em u s tt a k et h ee f f e c t i v em e a s u r et o c o n t r o la n dk e e pal o o k o u ta ss o o na sp o s s i b l e ( 3 ) i tm u s tb es e ta b o u tf r o mt w or e s p e c t so f m a c r o s c o p i ca n dm i c r o c o s m i ct ot a k ep r e c a u t i o n sa g a i n s t a n dc o n t r o lt h ep e r s o n a lc r e d i tr i s ko fr e a le s t a t eo fo u rc o u r t t r y o no n eh a n ds h o u l dg i v e p l a yt ot h e l e a d i n gr o l eo ft h eg o v e r n m e n t ，s e tu po m n i - d i r e c t i o n a lp o l i c ys u p p o r tf r a m e w o r k ，f o s t e ra n do p t i m i z et h e m a c r o s c o p i c a l l ye n v i r o n m e n to f f i n a n c i a ld e v e l o p m e n to f r e a le s t a t eo f o u rc o u n l r y , e n r i c ht h ef u n d - r a i s i n g c h a n n e lo ft h ef i n a n c eo ft h er e a le s t a t e ，s e tu pt h el o a ng u a r a n t e eo fr e a le s t a t ea n di n s u r a n c es y s t e m ， r e d u c et h ep r e s s u r eo fc r e d i tf u n d so ft h eb a n k ，d i s p e r s et h ep e r s o n a lc r e d i tr i s ko ft h er e a le s t a t e ；o nt h e o t h e rh a n ds h o u l ds t r e n g i h e no n e 。so w ns t r u c kp r e c a u t i o no f t h eb a n k ，s e tu pt h er i s ka n dt a k ep r e c a u t i o n s a g a i n s tt h em e c h a n i s ma n dp r e c a u t i o n a r ym e a s u r e s ，s t r e n 殍h e nt h ei n n o v a t i o no ff i n a n c i a li n s t r u m e n t s ， w i d e nt h es o u r c eo f t h ep e r s o n a lc r e d i tf u n d so f t h er e a le s t a t e ，m a k eg r e a te f f o r t st oi m p r o v ea n dr e s i s ta n d t a k ep r e c a u t i o n sa g a i n s tt h ea b i l i t yo f t h er i s k k e y w o r d ：r e a le s t a t e f i n a n c eo ft h er e a le s t a t ep e r s o n a lc r e d i tt h er i s ko fb e i n gt a k e n p r e c a u t i o n sa g a i n s t v 独创性声明 学位论文题目：毯国庭墟彦仝厶篮黛题险堕范蹙窒 本人声明所璺交的学位论文是本人在导卿指导下进行的研究工作及取得的研究残果。据我所知， 除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果， 氇不包含为获褥殛南大学或其稳教育机构粒学彼或证繁面健掰过的耪料。与我同工作的嗣恚 辩本研究所傲的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者：喀毯会菁 签字日期：如年5 月寥 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者先垒了解西南大学有关保圈、使用学位论义的规定有权保留并向国家有哭部 门或规构遴交论文的复印转和磁懿，允许论文被查阅和偌阋。本人授投西辩大学研究生院可以 将学位论文的全部或部分内容编入有关数据霹进行检索。可戬采用影印、缩印或扫描等复镲4 手 段保存、汇编学位论文。 ( 缳密蜘学位论文在姆密后适用本授教书，零论文：日不保密，翻保密 期限至年月止) 。 学位论文作者签名：音西分、焉 导师签名： 别文彳娲学位论文作者签名：巧段分、崎 导师签名： 搿l 文另热 签字馥期：一绰歹月器疆 签字基精：扩簿月，多露 学位论文作者毕业后去向： 工作单位：重鏖邀空整垄壁冀堂睦电话：! 圣2 1 2 兰! ! 墨2 通讯地址：重鏖壹曼直匿薰送缝壹篮踅驱些堂陵邮编： 4 0 0 0 5 5 文献综述 l 关于房地产金融风险内涵方面 项志芬等在房地产金融分析( 2 0 0 1 ) 中认为：房地产金融风险，是房地产金融领域中的一种 “不确定性或信息不对称”，指经营房地产金融业务的金融机构由丁决策失误、管理不善或客观环 境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。 2 关于房地产及房地产金融风险的一般理论方面 陈洪波在我国房地产金融发展空间分析( 2 0 0 6 ) 中认为：我国房地产金融发展空间巨大，居 民的住宅消费需求和建殴小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的 坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长。同时提出，房地产金融的发展前景为我们的 金融政策提出了新的要求，巨大的发展空间需要相应的金融政策予以制度保障，才能促使房地产金 融持续、健康、稳定地发展。 3 关于房地产个人信贷风险认识方面 关下个人信贷风险，目前有两种不同的观点：一种观点认为目前的统计数据显示，个人住房抵 押贷款_ i 良率不到2 ，不良率很低。是优良的贷款品种；另一种观点认为，个人住房贷款风险一般 在3 8 年以后才显现，现在没有风险，并不表示房地产个人住房贷款风险就小。 华伟等在房地产金融学( 2 0 0 4 ) 中认为：目前商业银行都将个人住房信贷作为信贷业务扩张 的重点，使得个人住房抵押贷款规模在银行资产中的比重迅速上升。但在当前特定的金融市场环境 下，个人住房抵押贷款还是面i 临着许多潜在的风险如果商业银行不能将这些风险进行有效的识别 与控制，那么，术来个人住房抵押贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。 4 关于房地产金融风险的主要表现形式方面 张旺军在我国房地产金融风险的分析( 2 0 0 4 ) 中认为：我国房地产金融风险主要表现形式有： 违约风险、流动性风险、集中性风险、政策性风险等。 毛利平、胡坚等在当前我国房地产金融风险及防范对镱分析( 2 0 0 4 ) 中认为：对房地产金 融风险主要从银行对贷款收回预期角度予以考虑，包括土地市场贷款金融风险、开发贷款金融风险 和个人贷款金融风险三个方面。 刘梓在房地产信贷风险与防范对策( 2 0 0 4 ) 中认为：房地产信贷风险包括来自房地产市场 的风险：来自开发企业的风险；来自银行信贷管理的风险；来自政策法律环境的风险共四个方面。 5 关于房地产金融风险产生的原因方面 谭霞在房地产金融风险浅析( 2 0 0 4 ) 中认为：我国房地产金融风险的内存因素主要包括：自有 资金匾乏，融资渠道单一，房地产投资项目风险集中于商业银行：投资快速增长，投机行为扰乱市 场：现实经济活动中普遍存在信息不对称现象，而房地产项目经营周期长、技术要求高且市场变化 快，更加重了信息的不对称；为控制风险，目前房地产开发贷款和住房按揭贷款基本都以抵押形式 发放，存在抵押物风险；银行违规操作，房地产行业是国民经济的支柱行业，近几年的持续升温和 高额利润吸引了银行信贷资金的大量进人。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件 发放房地产贷款，而各种违规操作导致了房地产贷款质最下降，如同悬在商业银行头上的利剑，一 且落下就将爆发灾难性后果。 6 关于房地产金融风险的防范措施方面 赵菲、邢春华在目前我国房地产信贷存在的问题及解决策略( 2 0 0 4 ) 中认为：商业银行房地 产贷款存在的风险有：信用风险、流动性风险、利率风险、房屋空置风险、商业银行违规放贷风险、 “泡沫”经济风险、地方政府行为风险、政策法规风险等。赵菲、邢春华提出了相应的防范策略，包 括：清形势，把握特点增强防范金融风险意识；加大金融监管力度，确定房地产贷款发放总量和 增长速度：开辟多种融资方式，鼓励金融创新；建立个人信用制度，完善个人住房消费制度；健全 住宅市场体系，完善防范个人住房消费信贷风险的市场环境；提高银行个人住房消费信贷的管理水 平等。 罗春玲在我国房地产信贷风险剖析与政策建议( 2 0 0 4 ) d ? 认为：房地产信贷包括现实风险和潜 在风险，其中现实风险包括道德风险、信用风险、欺诈风险、抵押物风险、法律风险、政策风险、 市场风险、c 泡沫”风险；房地产信贷的潜在风险包括：流动性风险、利率风险、操作风险。罗春玲 在房地产信贷风险的防范上提出了以下建议：建立健全房地产信贷的法律法规体系；建立房地产金 融两级市场：积极开辟房地产融资渠道；建立政府住房抵押贷款担保制度；建立房地产市场预警体 系；加强对房地产信贷业务的监管；大力推进金融体制改革，加强内控制度建设等。 韩继云在我国房地产信贷风险透析及对策( 2 0 0 3 ) 中认为：当前房地产面临的风险包括道 德风险、信用风险、“泡沫”经济风险、流动性风险、产权和质量风险、房屋空置风险、地方政府行 为风险等。韩继云在房地产信贷风险的防范上提出了以下建议：银行应理性地开展房地产信贷业务； 大力拓宽房地产融资渠道；加强对房地产信贷业务的监管；建立房地产信贷风险防范化解和快速处 理干预机制：建立健全房地产信贷的法律法规体系和加大处罚力度 政府促使房地产业匀速发展； 加强社会道德和信用建设等。 粱荣在对改善当前我国房地产金融政策法规的思考( 2 0 0 4 ) 中认为：法规是政策的基础， 政策是法规的正式应用和体现。房地产金融领域的一般问题和表层问题，可以通过完善房地产金融 政策解决，但是一些核心层问题，非完善房地产金融法规别无他途。 西南大学i , 磺- k 学位论文 文献综述 黄慕东在对房地产金融市场的分析( 2 0 0 3 ) 中认为：实施个人住房抵押贷款资产证券化， 可有效提高商业银行资本充足率，降低中长期贷款比例，提高资产流动性，拓宽各项贷款业务的发 展空间。而资本充足率的提高，金融资产结构的优化，无疑将提高金融机构的整体抗风险能力，从 而有助于我国金融体系的稳定。 朱雨可，李蕴在美国房地产金融机制的启示( 2 0 0 3 ) 中认为：美国的住宅金融机制是在政府 干预和市场调节下发展成熟起来的，其成功的运作模式在弱化和规避住房金融风险等方面发挥了重 要作用。因此，借鉴美国的经验，对促进我国房地产金融业的发展，启动我国的住房消费有着重要 意义。 第1 章总论 1 1 研究问题的提出 随着我国经济的发展，房地产业逐步成为国民经济的支柱产业之一。房地产业的健康发展可以 带动很多相关产业的发展，带动糙个国民经济的繁荣。但是，其他国家和地区的经验告诉我们，房 地产业如果发展不健康，很容易聚集泡沫，一旦泡沫破裂就会给国民经济带来很大的冲击。同时， 由于房地产商品价值量大，房地产业投资金额大、运转周期长，因此，不管是从房地产商品的生产 还是从消费的角度看，房地产信贷的介入对房地产业来说都是必不可少的。纵观各发达国家房地产 业和金融业的发展历程，可以发现，房地产业的发展需要房地产信贷的支持反过来，房地产信贷 的发展也需要在房地产业开展业务，两者之间是相互促进、相互依存的辨证关系。 我国的房地产业和房地产信贷业都有着较跃的历史，但是真正与现代市场经济接轨意义上的房 地产信贷却起步较晚，然而其发展势头却较为迅猛。目前我国房地产信贷的规模正在不断扩大， 其占商业银行业务的比重不断提高。据统计，截止2 0 0 5 年一季度房地产贷款余额达到2 7 6 5 0 6 亿 元，余额同比增长2 5 7 ，占金融机构中长期贷款余额的3 4 5 ；住房抵押贷款更是维持高增长，2 0 0 2 年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，截止2 0 0 5 年1 季度末达到1 6 7 4 3 7 亿元，余额同比增 长3 0 9 ，但与西方发达国家相比，还有较大的发展空间。总之，在短短几年时间里。房地产信贷 业务已成为商业银行重要的业务组成部分，住房信贷业务的经营机构也从建设银行等少数银行发展 到多家银行，它们为重新分割市场份额而正在进行激烈的竞争。但是，由于各方面的原因，中国房 地产信贷始终没有从根本上摆脱“房地产过热一信贷膨胀一市场萎缩坏帐呆帐”的状况，这给本来 就已经相当脆弱的金融体系又添变数。使得我国房地产金融业务在迅速发展的同时，也存在着一系 列的问题，而更危险的是在个人住房贷款方面，当前各商业银行普遍认为房地产个人信贷不良贷款率 低，是优良的贷款品种，而忽略了其潜在的风险性。事实上，由于个人住房信贷是一种中长期消费信贷， 具有长期性、分期偿还性和不确定因素多的特点，其风险是逐渐积累和释放的，一般在3 8 年以后 才显现。 所以，如果在目前相对欠缺的风险管理机制下进行个人住房信贷业务的快速扩张，未来必然会 给商业银行带来巨大的风险。鉴于此，对我国房地产个人信贷风险防范进行研究具有很强的现实性。 l - 2 研究的目的、意义 房地产信贷质量的高低，直接影响着商业银行的发展前景，关系到国家金融安全，关系到国民经 济的健康发展与繁荣，关系到社会的安定团结，关系到人民生活的安居乐业。因此，针对房地产金 融业务迅速发展中所暴露出的一系列问题，立题研究我国房地产个人信贷风险防范t 对推动我国房 地产信贷业务以及整个经济金融的健康发展，促进金融与国民经济的协调持续发展，都具有十分重 要的理论和现实意义。 4 两南人学硕士学位论文 第1 章总论 1 3 研究的思路及结构 论文囚循传统的研究思路，沿着问题提出一问题分折一原因分析一对策建议研究结论的顺序逐 步推进。论文首先从分析当前我国房地产业和房地产金融业发展的基本情况与问题入手，对我国房 地产金融风险进行剖析，并在理论界率先系统分析房地产个人信贷风险的类型和产生的原因，在借 鉴国外成功防范房地