（土地资源管理专业论文）小产权房问题及对策研究.pdf

摘要 小产权房问题及对策研究 土地资源管理专业硕士研究生丁璞 指导教师朱玉碧副教授 中文摘要 小产权房是指在农民集体土地上建设，由本集体经济组织以外的单位或个人购买，没有 取得合法产权证的房屋。是我国农村集体土地所有制度框架下出现的特有现象，也是在我国 社会经济迅速发展过程中，城市化进程加快、城乡二元经济结构以及新农村建设等大背景下 产生的问题。其影射出我国城市房地市场、住房保障制度、农村土地制度、农村土地管理、 农民利益保护等方面存在诸多问题。近几年来在许多城市城郊地带出现成片开发的态势，发 展迅猛，对我国的粮食安全和经济社会的持续稳定发展构成了严重的威胁，引起了党和政府 以及社会各界的高度关注。我国政府曾几次发文禁止小产权房，但收效甚微，小产权房问题 屡禁不止。基于这样的背景。决定以小产权房问题及对策研究为题开展研究。力图探究小产 权房的产生的背景、发展现状，揭示小产权房存在的主要问题和危害，剖析其产生原因，提 出解决小产权房问题的路径，以期为政府提供决策参考。 本文在研究过程中，在借鉴前人研究成果的基础上，主要采用文献资料法、实地调研法、 比较分析法、归纳法、理论分析与实证分析相结合等研究方法，并运用了土地产权理论、地 租地价理论、土地供求理论、弹性理论、博弈论等理论，研究小产权房问题。纵观全文，共 涉及到七章研究内容： 第l 章为绪论，简要介绍论文选题的背景，研究目的及意义，研究主要内容，研究方法、 技术路线。 第2 章为理论借鉴，首先阐明了本研究涉及的相关概念小产权房与房屋产权，接着阐述 了本研究的主要理论依据，包括士地产权理论、地租地价理论、土地供求理论、弹性理论、 博弈论，概括了各理论的主要内容及其对研究小产权房问题的理论指导。 第3 章小产权房的产生及发展现状。首先阐述t 4 , 产权房产生的背景，其次从小产权房 开发建设与其销售及售后服务两方面研究小产权房的发展现状，主要包括对其规模、开发模 式、区位状况、建设类型，及其价格状况、销售对象、销售途径和物业配套服务的研究。然 后对其发展趋势作了基本的判断，最后阐述了政府对小产权房的管理现状。 第4 章小产权房现象带来的主要危害。主要有：影响了法律的严肃性和权威性：导致耕 地减少加剧，直接威胁国家粮食安全；导致土地利用规划失控：扰乱土地和房地产市场秩序； 危害n d , 产权房消费者的利益；损害农民的土地权益等。 第5 章小产权房产生原因的剖析。本文认为小产权房产生的根源主要来自于以下几方面： 农村土地产权制度的缺陷、农村土地管理的薄弱、城市房地产价格的虚高、住房保障体系的 不完善、农民新村建设缺乏合理的规划、基层干部土地寻租的利益驱动等。这些均为小产权 房发展提供了可乘之机。 订f 南大学硕f | 学化论文 第6 章解决小产权房问题的路径。首先提出了抑肯w l d , 产权房发展应采取的对措施及对策； 然后义提出了处置现有小产权房的思路。抑制小产权房发展的措施及对策包括加快农村十地 产权制度改革、加强农村土地利用管理、促进房地产市场有序发展、健全城市住房保障系统、 加强农民新村建设的规划和管理、规范政府行为、提高违规成本等。文中也探讨了对现有小 产权房的处置，首先提出了对现有小产权房的处置应遵循维护法律的权威和政策的连续性、 注重社会主义和谐社会的构建和力求公平合理等原则，然后，指出了对现有小产权房的处置 步骤，最后，分别对符合规划和不符合规划两类现有小产权房的具体处置方式提出了建议。 第7 章为本研究的结论和讨论，主要是归纳本研究取得的主要研究成果平| j 有待进一步完 善的地方。 关键词：小产权房现状问题对策 i i ab s t r a c t lmm s t u d i e so i lp r o b l e m sa n dc o u n t e r m e a s u r e so f t h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s e m a j o r ：l a n dr e s o u r c em a n a g e m e n t m a s t e r c a n d i d a t e ：d i n gp u s u p e r v i s o r ：z h uy u b ia p f c o l l e g eo fe c o n o m i c sa n dm a n a g e m e n ts o u t h w e s tu n i v e r s i t y b e i b e i c h o n g q i n g ，c h i n a a b s t r ac t t h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s er e f e r st ot h ec o n s t r u c t i o no fc o l l e c t i v el a n do fp e a s a n t s 疗o m t h ec o l l e c t i v ee c o n o m i co r g a n i z a t i o n so ri n d i v i d u a l so t h e rt h a nt h ep u r c h a s eo f t h eu n i t s 。t h e r ei sn o e v i d e n c eo fl e g a lt i t l et oo b t a i nh o u s i n g c h i n a sr u r a lc o l l e c t i v el a n do w n e r s h i ps y s t e m ，u n d e r t h e f r a m e w o r ko ft h es p e c i f i cp h e n o m e n o n ，b u ta l s oi nt h er a p i dd e v e l o p m e n to fc h i n a ss o c i a l a n d e c o n o m i cp r o c e s s ，t os p e e du pt h ep r o c e s so fu r b a n i z a t i o n ，u r b a n r u r a ld u a le c o n o m i c s t r u c t u r e ，a s w e l la sb u i l d i n gn e wr u r a la r e a sa g a i n s tt h eb a c k g r o u n do ft h ep r o b l e m s i t sa l s o a l l u d i n gt ot h e p r e m i s e so fc h i n a 。su r b a nm a r k e t ，t h eh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m ，t h es y s t e mo fr u r a ll a n d 。n l r a il a n d m a n a g e m e n t ，t h ep r o t e c t i o no ft h ei n t e r e s t so ff a r m e r s ，t h e r ea r em a n yi s s u e sa n ds oo n i nr e c e n t y e a r sm a n yc i t i e sj f le m e r g i n gs u b u r b a na r e a sd e v e l o p e di n t oat i l mt r e n d ，t h er a p i dd e v e l o p m e n to f c h i n a sf o o ds e c u r i t ya n ds u s t a i n a b l ea n ds t a b l ee c o n o m i ca n d s o c i a ld e v e l o p m e n tp o s eas e r i o u s t h r e a t ，c a u s e db yt h ep a r t ya n dg o v e r n m e n ta n dc o m m u n i t ya t t e n t i o n g o v e r n m e n t sd e v e l o p m e n t a n dc o n s t r u c t i o no ft h es m a l l p r o p e r t yr i g h th o u s e ，a sw e l la st h ep u r c h a s eo fa ni n j u n c t i e n p r o h i b i t i n gt h es a l e ，t h ep r o b l e mi ss t i l ln o tw e l lr e s o l v e d b a s e do nt h i sb a c k g r o u n d 。id e c i d e dt o t h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s ea n dc o u n t e r m e a s u r e sf o rt h er e s e a r c h t h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s e t r i e dt oe x p l o r et h eb a c k g r o u n do ft h ed e v e l o p m e n to ft h es t a t u sq u o ，t h es m a l l p r o p e r t yr i g h th o u s e r e v e a l st h em a i np r o b l e m sa n dh a z a r d s ，a n a l y z et h ec a u s e so ft h ep r o b l e mt os o l v et h ep a t ho ft h e s m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s e ，w i t hav i e wt op r o v i d i n gt h eg o v e r n m e n tw i t hd e c i s i o n m a k i n g i nt h i sp a p e r , d r a w i n go nt h eb a s i so ft h er e s u l t so fp r e v i o u ss t u d i e s ，m a i n l yu s ef i e l ds u r v e y , c o m p a r a t i v ea n a l y s i s ，c o m b i n i n gt h e o r ya n dp r a c t i c er e s e a r c hm e t h o d s ，e t c ，u n d e r s t a n d i n ga n d a n a l y s i so ft h er e a l i t yo ft h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s e ，i n d e p t ha n a l y s i so fi t sc a u s e sa n dp o s s i b l e s o l u t i o n st ot h ep r o b l e mo ft h i n k i n ga n ds p e c i f i cp r a c t i c e s t h r o u g h o u tt h et e x t 。at o t a lo fs e v e n c h a p t e r sr e l a t e dt ot h es t u d y ： i i i 两南人。硕十伊论文 c h a p t e r1 i si n t r o d u c t i o nf o rab r i e fa c c o u n to ft h eb a c k g r o u n dp a p e rt o p i c ，r e s e a r c hp u r p o s e a n ds i g n i f i c a n c eo f r e s e a r c hc o n t e n t ，r e s e a r c hm e t h o d s ，t e c h n i c a lr o u t e c h a p t e r2i st h e o r e t i c a lr e f e r e n c e ，f i r s to fa l li n v o l v e di nt h i ss t u d yt oc l a r i f yt h er e l e v a n c eo f t h ec o n c e p to fp r o p e r t yr i g h t sa n dh o u s i n gt h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s e ，a n dt h e nm a d et oc a r r y o u tt h i ss t u d y , t h em a i nt h e o r e t i c a lb a s i s ，i n c l u d i n gt h el a n dp r o p e r t yr i g h t st h e o r y ，t h et h e o r yo f l a n dr e n t ，l a n ds u p p l ya n dd e m a n dt h e o r y , e l a s t i c i t yt h e o r y , g a m et h e o r y ，o u t l i n e st h em a i n e l e m e n t so ft h et h e o r ya n di t si m p l i c a t i o n sf o rt h et h e o r e t i c a ls t u d yo ft h ei s s u eo fg u i d a n c et h e s m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s e c h a p t e r3i st h ee m e r g e n c ea n dd e v e l o p m e n to ft h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s es t a t u s f i r s to f a l l ，t h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s eo nt h eb a c k g r o u n d ，f o l l o w e db yt h ed e v e l o p m e n ta n d c o n s t r u c t i o no ft h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s e f r o mi t ss a l e sa n da f t e r - s a l e ss e r v i c eo fb o t ht h e s t a t u sq u os t u d yo nt h ed e v e l o p m e n to ft h es m a l l p r o p e r t yr i g h th o u s e ，i n c l u d i n gi t ss i z e ， d e v e l o p m e n tm o d e ，l o c a t i o nc o n d i t i o n s ，b u i l d i n gt y p e ，a n dp r i c es i t u a t i o n ，s a l e st a r g e t s ，s a l e sw a y a n dp r o p e r t yr e s e a r c hs e r v i c e s t h e nt h e r ei sd e v e l o p m e n tt od e t e r m i n et h eb a s i ct r e n d s ，t h ef i n a l t h es m a llp r o p e r t yr i g h th o u s eo ft h eg o v e r n m e n t sm a n a g e m e n to ft h es t a t u sq u o c h a p t e r4a n a l y s e st h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s em a i np r o b l e m sa n dh a z a r d s t h es m a l l p r o p e r t yr i g h th o u s eo b j e c t i v e l yb r i n gs o m ep o s i t i v ee f f e c t ，f o re x a m p l e ，t os o m ee x t e n ta l l e v i a t e d t h el o w - i n c o m ep e o p l ei ns o m ec i t i e s ，s u c ha sh o u s i n gp r o b l e m s t h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s e h o w e v e r , t h ec h a o so fi l l e g a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl e dt oas e r i e so fa c t sa g a i n s ts o c i e t y f i r s to f a 1 1 t ob u i l ds u c hl a r g e s c a l ei n d i s c r i m i n a t ec h a o sf r o mt h ee f f e c t so ft h es e r i o u s n e s so ft h el a wa n d a u t h o r i t y , f o l l o w e db yr e d u c t i o no fa r a b l el a n dl e d t oi n c r e a s e dd i r e c tt h r e a tt on a t i o n a lf o o d s e c u r i t ya n dl e a dt ol o s so fc o n t r o lo fl a n du s ep l a n n i n g ，l a n da n dr e a le s t a t et od i s t u r bt h em a r k e t o r d e r , a n dn oo r d e rt od e v e l o pa n dc o n d u c tap r i v a t es a l et ot h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s ea g a i n s t t h ei n t e r e s t so fc o n s u m e r s i ta l s ou n d e r m i n e st h ei n t e r e s t so ff a r m e r so fl a n d c h a p t e r5a n a l y s e st h ec a u s eo ft h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s e t h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s e c o m e sf r o mt h er o o ts y s t e mo fp r o p e r t yr i g h t so fr u r a ll a n da n dr u r a ll a n dm a n a g e m e n td e f i c i e n c i e s o ft h ew e a k ，a n db e c a u s et h ec i t yo ft h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s er e a le s t a t ep r i c e s ，h o u s i n g s e c u r i t ys y s t e mi sf a rf r o mp e r f e c ta n dh a v eag r e a td e a lo fd e m a n d ，a tt h es a m et i m ef a r m e r sa s a r e s u l to ft h en a t i o n a la d v o c a c yv i l l a g eb u i l d i n gl a c ko fr e a s o n a b l ep l a n n i n g ，c o m b i n e dw i t h g r a s s - r o o t sc a d r e so ft h eb e n e f i to fl a n dr e n t - s e e k i n gt ob e c o m et h ed e v e l o p m e n to ft r a v e lt h es m a l l p r o p e r t yr i g h th o u s er i d e c h a p t e r6p u tf o r w a r ds u g g e s t i o n st os o l v et h ep r o b l e mo fp a t ht h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s e ， o nt h eb a s i so ft h ea b o v e t h es m a llp r o p e r t yr i g h th o u s ef i r s tp r o p o s e dt h ed e v e l o p m e n to ft h e i n h i b i t i o no ft h em e a s u r e st ob et a k e na n dc o u n t e r m e a s u r e s ；a n dt h e np u tf o r w a r dt h ei d e ao ft h e d i s p o s a lo ft h ee x i s t i n gt h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s e t h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s ei n h i b i t e dt h e d e v e l o p m e n to fm e a s u r e sa n dc o u n t e r m e a s u r e s ，i n c l u d i n gt h er u r a ll a n dp r o p e r t yr i g h t ss y s t e mt o s p e e du pt h er e f o r ma n ds t r e n g t h e n i n go fr u r a ll a n d u s em a n a g e m e n t ，a n dp r o m o t eo r d e r l y i v a b s t r a c t d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e t ，i m p r o v et h eu r b a nh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m ，s t r e n g t h e n i n g t h eb u i l d i n go ft h ef a r m e r sv i l l a g ep l a n n i n ga n dm a n a g e m e n t ，a n ds t a n d a r d i z et h ef u n c t i o n sa n d p o w e r so ft h eg o v e r n m e n t ，r a i s et h ev i o l a t i o nc o s t s a n dt h ed i s p o s a lo ft h ee x i s t i n gt h es m a l l p r o p e r t yr i g h th o u s e ，t h e ys h o u l df a c er e a l i t ya n dd e a lw i t hs p e c i f i cc i r c u m s t a n c e s t ob ef o i l o w e d t os a f e g u a r dt h ea u t h o r i t yo fl a wa n dp o l i c yc o n s i s t e n c y , f o c u so nb u i l d i n gas o c i a l i s th a r m o n i o u s s o c i e t ya n df a i ra n di m p a r t i a l ，r e a s o n a b l ea n dl e g a lp r i n c i p l e si nap l a n n e ds t e p b y s t e pt od e a lw i t h t h e i rc l a s s i f i c a t i o n t h es m a l lp r o p e r t yr i g h th o u s ei si nl i n ew i t hc u r r e n tp l a n n i n gi sd i v i d e di n t o t w om a j o rc a t e g o r i e s ，n a m e l y , t h es p e c i f i ca r t i c l eo f t h ep r o p o s e da p p r o a c h c h a p t e r7i st h ec o n c l u s i o n so ft h i ss t u d ya n dd i s c u s s i o n ，a n dt h em a i np u r p o s eo ft h j ss t u d v a n dt h em a i nr e s e a r c hr e s u l t sa c h i e v e da n da r e a sf o rf u r t h e ri m p r o v e m e n t k e yw o r d s ：t h es m a l l p r o b l e m s p r o p e r t yr i g h th o u s e c o u n t e r m e a s u r e s a c t u a l i t y 独创性声明 本人提交的学位论文是在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。论文中引用他人已经发表或出版过的研究成果，文中已加 了标注。 学位论文作者：j 投签字日期：h 一夕年f 月岁日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解西南大学有关保留、使用学位论文的规 定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允 许论文被查阅和借阅。本人授权西南大学研究生部可以将学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书，本论文：口不保密， 口保密期限至年月止) 学位论文作者签名：百碳 鳓期：叫年| 月弓日 导师签名： 赞嗍卅产厂月乡日 鲤一勇 衫 才 文献综述 文献综述 所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的，由本集体经济组织以外的单位或个人 购买的，没有取得合法房产证明的房屋。是中国农村土地集体所有的制度下特有的现象，近 几年来发展迅猛，引起党和政府与各界学者的高度关注。目前暂时没有发现国外学者对小产 权房的研究，而国内学者的研究成果也主要集中出现在近两年，形式上呈现为学术论文和报 纸、网络文章，主要有以下研究： 一对小产权房法律认可问题的研究 对小产权房能否得到法律认可这一问题有很大争议。持肯定观点的学者们将“小产权房” 提到战略高度，认为“小产权房”关系到中国是继续过去的城乡分治、二元结构，还是应该 走城乡互动、城乡均衡的发展道路。一种观点认为，小产权房的合法是物权法中平等保护物 权原则的基本要求。还有一种观点认为，“堵不如疏”，政府不如顺势而为，让这些住房尽快 合法化。持否定观点的学者认为，“非法”是小产权房廉价的根源，指望通过小产权房合法化 来解决房价过高的问题，无疑是缘木求鱼。还有学者认为，小产权房合法化实际上是放任违 法行为，终将危及政府的权威。对于农村土地改革也有学者基于中国的社会现实，认为中国 现行的土地制度是国有土地可以流转。而集体土地不能流转也不能用作房地产开发。集体七 地入市涉及到一系列重大的理论与利益调节问题，不同地区、不同用途农民土地利益差别， 农民权利保护与社会公平、整体效率的冲突等等，应谨慎从事。 文林峰、杨玉珍认为，小产权房既侵害了城乡居民的双重利益又扰乱了市场秩序，后患 无穷。一是侵害了广大农民利益，农民生存的底线就是土地和宅基地，如果城市人口住房问 题不能在城市解决，而到农村占用农村士地，农民虽然可能会获得一时的利益，但却失去了 未来长久谋生和生存的根基。二是侵害了城市居民利益。过去，经过各级政府多年的努力， 才逐步理顺了房屋产权。这种无产权房子不仅使购房人权益不能得到保护，也给市场造成极 大地混乱，并且是集腋成裘，积重难返。 李长健、屈怡、曹俊指出小产权虏的出现带来许多的社会问题，建立在集体士地上的小 产权房，以其低廉的价格带动在其各个地区的热销，直接侵害弱势群体农民的利益，同时也 给购房者带来一定的风险。并基于农民权益保护的视角，从土地安全、房地产环境优化、土 地资源的不可再生性三个方面，驳斥小产权房“合法化说”，认为城市的问题就应该在城市解 决。由于房价过高给城市人带来的住房难的问题，不能通过“小产权”房来解决。如果让大 量的城市居民住房问题在农村通过小产权房的形式进行解决，将会形成城市人口对农村资源 的无限制性的掠夺和对农民利益造成更加严重的损害，不利于我国现有“三农”问题的解决。 也会造成大的社会问题，引发更大的社会矛盾，更会影响我国国家的安全、社会稳定和经济 的发展。从国家发展，社会稳定，农民权益长久的保护来看，城市的问题只能在城市进行解 决，也必须在城市中解决。最后提出需要从立法、监管、市场、宏观调控等方面进行制度安 排。 任志强认为，建设部完全可以理直气壮地去管理，他认为不管这些“小产权”的建设是 否合法，但其对社会销售的行为是违法的。建设部虽无权管理非城镇国有土地上的建设行为， 两南人硕十。伊论文 但对违反房地产管理法的市场销售行为则应该予以制i f l 。 王轶则认为，小产权房建在农村土地上，并不适用城市房地产管理法，如果1 卜说违法， 由国土资源局或建设部出面nl 停也缺乏法律依据。并认为，小产权住宅并没有违反现有法律， 而且只要购房者与乡政府签订的合同符合双方意愿，那么这份合同就是有效的，应当受到法 律保护，同时购房人也应当取得相应的转让、出租、抵押、继承、赠予等权利。 周大勇表示，查办小产权住房在宪法和土地法中没有依据，这种行为本身就是 违法的。认为同样是农村的集体土地，只有被地方政府征用后再卖给开发商是合法的，而农 民集体在自己的士地上盖的房子然后拿去卖却变成了| 1 法的，是不公平的| 5 1 。 罗大永认为：从这种意义上米说，中国的房子基本上都是“小产权”房。我们现在的商 品房向国家缴纳5 0 年或是7 0 年“土地出让金”，那么就是“大产权”，从购买者看来，如果 与他买卖房屋的人是平等的主体，一个愿买一个愿卖的话，“小产权”与“人产权”是无著异 的，不仅如此，这种无差异性还表现在现有中国房地产的产权格局中，实际上只有“房产” 而无“地产”。小产权房是继家庭联产承包制后中国农民自我城市化进程中的一场发源丁农民 自身的革命。“小产权房”的规范和政府的职能创新等是当前需要重点研究解决的关键问题m 1 。 盛人林认为小产权房是房产市场的有益补充，是房地产供求关系严重火衡情况。卜自生出 来的一种准商品房，是城镇房地产市场的有益补充。它在操作的过科中，可能存在一些不规 范的做法，但它的存在自有其合理性。 龙振兴、孙硕认为，小产权房合法化能优化我国住房供给体系。通过一些手段将小产权 房合法化或者说并入现行住房供给体系中的某一类，恰能解决我国现行的住房供给体系中的 一些问题。小产权房凭着其先天的优势，能很好地缓解中低档住房不足的问题，缓和社会矛 盾。有理由相信，在可预见的将来，小产权房的合法化问题一定会实现1 。 刘馨认为将由小产权房带来农村十地改革，土地改革是房地产业的监海。首先，农村t 地上市流转将有效缓解城市用地稀缺的局面；其次，其为房地产业带米的不仅是十地供应数 量的增加，还有房地产业务领域的拓宽：再次，将给房地产产品领域带米变革与更新，改变 过去完全以城市居氏喜好为主的产品设计开发理念，将农村、农民、农业的特点融入到产品 风格中，将产生新的产品系列，促进房地产产品的丰富性与完善性；第四，长期来看有利于 房价向合理水平同归”1 。 童人焕认为小产权房创新意义不可低估，小产权房的出现是公共利益和个人利益的帕累 托改进，参与其中的人都得到了净收益。政府虽然损失了部分卖地收益，但是它同样冈此减 轻了为民众提供廉租房廉价房的责任，人们通过小产权房这一白发、自觉的市场行为，神奇 有效地白行解决了住房问题”。 二对小产权房产生原因的探讨 王小乔、严焰、刘歆等人指出，不断上扬的高房价是小产权房的催生剂，直接推动了小 产权房交易市场的持续升温1 。“比经济适用房更经济”的小产权房，在北京对于收入不高 不低但渴望拥有自家小窝的北漂一族来说，无疑极具诱惑。有小产权房住户表示之前已经看 了数不清的楼盘，五环以内1 万以上的均价和有限的存款让他只能选择“到农村去”引。刘 歆还指出，小产权房热销，究其原因，就在丁其价格优势，而其价格之所以低，是冈为省去 文献综述 了三部分费用：一是购地成本，二是各种税费，三是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败 成本所以，即使以城市商品房价格的3 0 出售仍有很高的利润，这也是开发商在明知违规的 前提下仍然进行开发的原因驯。 潘石屹认为，土地供应不足是导致小产权房的原因。他分析了北京房价上涨的客观因素 以及宏观调控政策对房地产市场的影响。认为北京房价上涨是低价位房子的涨幅小，高价位 房子的涨幅大，并指出过去几年土地的供应不足是影响房价最大的因素。土地供应不足就造 成了投资同落、房价上涨、“小产权房”的兴起和违法占地案件增多。第三和第四点实际上就 是土地利房产市场的黑市。在实行双轨之时，正常的市场没有发育成熟，无论政府的打击力 度多大，都可能会有黑市的存在引。 武建东指出导致小产权房产生的根本原因之一就是近2 0 年以来的中国城市化、工业化的 高速进程。中国目前城镇人口已达到5 8 亿，城镇化水平已超过了4 5 ，这是人类历史上最 大的一次城市化转型。根据国家有关部门的预期：“按人口城镇化率每年增加1 个百分点测算， 到2 0 2 0 年还将从农村转移出3 亿左右的人口。”大规模的城市扩展造就了中国历史上的村镇 规模以最快的速度急剧减少，也直接促进和造就了小产权房问题以规模化的方式不断诞生和 运转。小产权房的住宅目前总体上已相当于我国1 2 0 亿平方米城镇住宅的4 0 以上，小产权 房已经成为中国最重要的房产权利类型之一。而且中国城乡房屋不采取一元化的管理体制， 伴随着高速度的城市化，小产权房的运转规模也就会不断扩大n5 。 严焰、武建东城乡二元土地所有制是小产权房产生的根源。我国法律规定城市土地归国 家所有，农村和城市郊区土地，属于农民集体所有。集体建设用地必须转为国有，才能进入 二级市场流转。这剥夺了集体土地的部分开发权和处分权u 。指出我国实行的是城乡不平等 的国家垄断性的征地制度。各级政府2 0 0 6 年通过招拍挂和协议转让土地的土地出让金收入已 经达到1 3 1 6 8 ，9 8 亿元，相当于2 0 0 6 年国家财政收入的3 0 ，成为中国地方政府推进改革的 主要资本。不可否认土地的开发肯定有地方政府和开发商的贡献，但是对原土地权利人的利 益侵占也是关键的利润来源，它导致了村民和村集体推动小产权房发展的巨大利益动因副。 陈锡文指出目前各大城市小产权房四处开花，比如北京就数不胜数，原因是司法部门基 本无所作为。从来没有见过哪个官员因为这个被处分，因此造成案例越来越多。他警示如果 地方依然对小产权房不加以处理，以后容易尾大不掉。并对目前一些地方以试验区的名义， 随意突破土地相关法律法规进行各种七地试验的人提出批评。表示各地可以进行一些探索， 但是一定要合乎程序。即使土地管理法进行修改，也不可能允许在农村土地上随意建设 商品房引。 三对解决小产权房问题的研究 对于怎样处理小产权房的问题。学者们提出了许多建议，如对小产权房实行租赁制、股 份制、征收物业税等，并提出很多改革城乡两元土地制度、开放农村建设用地的指标流转的 建议。 周其仁、王小乔认为，可以借小产权房合法化进行现有土地制度改革。表示如果渐进地 改革现行土地制度，可以两条路并进。一条路，小产权房规范和合法化。另外一条路，开放 农村建设心地的指标流转，在试点区域建立农村集体建设用地的交易市场。指出我国是一个 i i i 两南火学硕十。、伊论文 实行土地用途管制的国家，为了保护有限的耕地，法律要求城镇搞建设占农地的，一定要占 多少、补多少，也就是土地管理的占补平衡原则。补农地的办法，一种是到人口密度不高的 农村去造田造地，还有就是重新整理、建设现有农村，把人量未经有效利川的农村建设用地 腾山来，再复曝为农地。用后一种办法，这块复曝为农地的十地，所有权还是农民集体的， 还可以由农户承包耕作，但从中也“分解”出一个建设川地的“指标”来。农村地价不值钱， 此指标就无人问津。但是，城市地价人涨，旺盛的需求就推动买方争夺这高度稀缺的指标。 对农比来说，转让这份指标可能获得的收益恰恰是他1 f j 重新整理村庄、节约农村建设川地 的动力。多腾士地，多卖指标，就可以筹措更多资本，米推进农村建改和帮助农民进城。通 过土地指标交易传递的市场信号，还可以优化城市建设规划，不再完全按照行政级别规划1 。 聂梅生、许琦提出实行租赁制或许是小产权房的出路。目前来看，小产权房在物权法 上没有完全界定，处于模糊地带，而且近期国务院可能会召集各相关部门共同对小产权房进 行会诊。既然处于模糊地带，不如将其进行租赁。目前我国的社会保障性住房还很缺乏，低 收入者的住房需求还没有很好地解决，而小产权房冈其价格低廉深受欢迎，那么往这样的情 况下，我们不妨研究出台一个关于小产权房的租赁办法。因为小产权房不能进行交易，而且 需求者多是白仕行为，因此政府可以通过收购的形式将其性质转变，既能避免购买的风险， 也可以让城市低收入群体得到住房保障，这样也可以让已经建设好的一些小产权房生存f 去， 避免被拆的可能8 。并指出有些人认为可以让购房人补交十地山让金和相关税费，将其合法 化，使小产权变成人产权，但这势必会降低原有十地政策的权威性，对丁：以前的征地制度也 不公平，如果相关部i 、j 不能有效的操作控制，还会引起小产权市场的进一步反弹，加剧房地 产市场的混乱。指出在目前小产权房处于搁置、模糊阶段，可以考虑实行住房的租赁制度解 决小产权的出路问题。特别是目前我国的社会保障性住房体系还很不发达，低收入人群的住 房需求仍朱得到有效解决，那么在这样的情况下，如果由政府统一收购，将小产权房纳入到 住房保障体制当中，提供廉租房甚至经济适用房使用，不仅可以温和的转变产权性质，避免 购灭小产权房所带来的各种风险，同时加快了住房的有效供应量、解决了实际需求，解决城 市低收入群体的住房保障，符合社会利益，也为小产权房找剑了一条合理的出路”。 孟晓苏建议农民土地变成股份制，这样我国土地制度就会有根本性的变动，可以完全和 国际上的土地制度接轨。将农村原有的集体经济转化为股份制，为今后农民拿土地入股分红 创造条件，而且根据公司法，农民可以把自己的十地股权部分或者全部卖给城里人或开发 企业，开发企业拥有股权，农民得到钱，城里人可以到农村当土地所有者。这将打破单一供 应者垄断市场的局面，实现土地供应和房屋供应的多元化，为遏制房价上涨发抨作用 2 0 1 。他 还提山征收物业税可代替土地差价。小产权房没有交过土地出让金，恰恰可以从这里起步物 业税。征收物业税本身是个有利于节省十地和平衡贫富的办法，比单纯征收房产交易税和其 他税费都要好，其他的都可以通过开发商转移给购买者，但物业税是难以转移的。还有一个 好处就是，多占房和占大房的多交税，没有住房的不交税，房子小的少交税，这有利丁鼓励 土地的有效使片j ，防止多占房而不纳税旧“。 罗夫永、王霞指出现行农地制度的被低效锁定，认为小产权房是对现行农村土地低效制 度锁定的破解。1 9 7 8 年以来，我国实行了家庭联产