（土地资源管理专业论文）城乡结合部土地价及其对土地利用的影响——以唐山市为例.pdf

摘要 在城市化和工业化迅速推进的过程中，城乡结合部的土地交易频繁，土地价格类型多样。土 地利用变化剧烈。通过对唐山市城乡结合部土地价格的调查，本文分析了城乡结合部不同交易形 式、不同用途和不同产权下的土地价格之问的差异以瑟这些差异存在的原因，在不同的交易形式 下l + 地收益的分配情况；考察了征地补偿的影响因素以及地价的空间变化规律。以土地收益分配 比例为摹础，分析了土地产权的分割状况。大量的土地征用和频繁的土地调整，对3 0 年不变的 土地承包政策产生了影响，土地承包政策应该与土地利用的多变性相适应。城乡结合部集体土地 流转比较活跃，尤其是集体建设用地大量进入土地市场流转，文中分析了集体土地流转的收益分 配关系及城乡土地价格差异的原因，对于城乡统一的土地市场的建立做了相关分析，并给出了集 体建设用地流转的控制方法和土地收益分配原则。最后从理论分析的角度，考察了经济驱动力对 城乡结合部农用地向非农建设用地转变的影响，分析y # t - 部性的存在对市场配置土地资源的影 响。 关键词：城乡结合部，士地价格，土地利用，唐山市 a b s t r a c t d u r i n gt h ec o u r s eo fu r b a n i z a t i o na n di n d u s t r i a l i z a t i o nr a p i d l yp u s h i n go n ，t h el a n dt r a n s a c t i o ni s f r e q u e n t l y , t h el a n dp r i c et y p ei sd i v e r s i f i e d ，a n dt h ec h a n g eo fl a n du s e si sa c u t ei nu r b a nf r i n g e ，i nt h i s p a p e r , w em a k ea na n a l y s i so nt h ed i f f e r e n c eo ft h el a n dp r i c ea n dt h ec a u s eo ft h ed i f f e r e n c eu n d e r d i f f e r e n tt r a n s a c t i o n ，d i f f e r e n tu s e sa n dd i f i e r e n tp r o p e r t yr i g h t ，t h ei n c o m ed i s t r i b u t i o na tt h ed i f i e r e n t t r a n s a c t i o nf o r m s ，b yt h ew a yo fl a n dp r i c ei n v e s t i g a t i o ni nt a n g s h a nu r b a n f r i n g e a tt h es a m et i m e ，w e s t u d yo nt h ef a c t o r sw h i c hi n f i u e n c et h ec o m p e n s a t i o nf o re x p r o p r i a t i o na n dt h el a wo fl a n dp r i c e s s p a c ev a r i a t i o n t a k i n gt h ef o u n d a t i o no ft h ej a n di n c o m ea l l o c a t i o np r o p o r t i o n w eh a sa n a l y s e dt h e d i v i d e dc o n d i t i o no f t h el a n d o w n e r s h i p al a r g en u m b e ro fl a n d si se x p r o p r i a t e da n dt h ef r e q u e n t l yl a n d a d j u s t m e n tw h i c hg i v ea ni m p a c to nt h e3 0 - y e a r - u n c h a n g e a b l ep o l i c yo fl a n dc o n t r a c t ，a n dt h ep o l i c y s h o u l db ea d a p t a b l et ot h ec h a n g e a b l en a t u r eo fl a n du t i l i z a t i o n i ti sa c t i v eo ft h el a n de x c h a n g eo f t h e s ec o l l e c t i v e sw h i c ha r es e a t e di nu r b a nf r i n g e e s p e c i a l l y , l a r g en u m b e r sc o n s t r u c t i o ni a n dh a s e n t e r e dt h el a n dm a r k e t i nt h ep a p e r , w eh a sm a d ea na n a l y s i so nt h ed i s t r i b u t i o no fc o l l e c t i v e si a n d i n c o m ea n dw h yt h eu r b a na n dr u r a li a n dp r i c eh a ds o m ed i f i e r e n c e s a n da na n a l y s i sh a sb e e nm a d eo o t h ee s t a b l i s h m e n to fu n i f i e du r b a na n dr u r a l1 a n dm a r k e t am e t h o do fc o n t r o l l i n gt h ec o l l e c t i v e s c o n s t r u c t i o nl a n da n dt h ed i s t r i b u t i o np r i n c i p l eo ft h ei n c o m ew e r eg i v e no u t f i n a l l y , f o l l o wt h ea n g l e o ft h e o r ya n a l y s i s i ti ss e e na b o u th o wt h ee c o n o m i cd r i v ep o w e rm a k e st h ea f f e c t i o no nt h e1 a n d c h a n g i n g f r o mt h e a g r i c u l t u r a l l a n dt oc o n s t r u c t i o nl a n d a n d a n a l y s e t h ei n f l u e n c ew h a tt h e e x t e r n a l i t y se x i s t e n c em a k e so nt h em a r k e ta l l o c a t i o no fl a n dr e s o u r c e s k y e w o r d s ：u r b a nf r i n g e ，l a n dp r i c e ，l a n du s e ，t a n g s h a n i i 独创性声明 驴 1 6 , 5 9 0 2 3 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明 确的说明并表示了谢意。 研究生繇奄德坤 慨加年月妒日 关于论文使用授权的说明 本人完全了解中国农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或扫描等复 制手段保存、汇编学位论文。同意中国农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表、 传播学位论文的全部或部分内容。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 研究生虢鼍锯砷慨一年6 月凇臼 导师签名 般斫 时问：寸卯q 年6 月一日 1 1 研究背景 第一章绪论 改革开放以来，我国的经济得到，迅速发展，工业化和城市化水平也不断提高。随着城市规 模的h i 断扩大和城市化的快速发展各类投资主体对士地的需求也不断增加，据有关资料统计 1 9 7 8 年到2 0 0 0 年，全国城市建成区面积l 自7 l 万 a 增加到2 4 4 万加，净增加1 5 3 万h a ( 姜文来t 2 0 0 3 ) 1 9 7 8 1 9 9 7 年，耕地净减少4 6 5 j 船( 余奉庆，2 0 0 3 ) 农地保护与工业化、城市化用 地的矛盾日益突出。而城乡结合部的特殊区位条件使它成为城市扩张过程中首先影响到的区域， 成为城市新增建设用地的主要增长区域。城市扩张对城乡结合部的土地利用产生了深刻的影响， 使其成为了一个土地市场极为活跃的地带，也是一个土地利用变化极为剧烈的地带。 1 1 1 现行的土地利用制度难以满足城乡结合部土地市场的需要 城市规模的快速扩张使城乡结合部大量的农用地向非农用地转移，在这一过程中，除了国 家征用土地出让之外，集体也通过各种形式将农地转为建设用地进行流转，国有土地和集体土地 共同流转的_ 十地市场格局在城乡结合部建立起来。我国的相关法律规定，“国家为了公共利益的 需要，可以依照法律规定对土地实行征用”与“任何单位和个人进行建设，需要使用地的，必 须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织 农民集体所有的土地的，或者乡( 镇) 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有 的土地的除外。”“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设：但是， 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发 生转移的除外。”在国有建设用地使用制度逐渐健全的同时，对集体土地流转尤其是集体建设用 地流转的限制越来越与城乡结合部集体土地流转的要求相冲突，显出了极大的不适应性。 1 1 | 2 现行的土地产权制度难以调节城乡结合部的土地产权关系 我国目前的土地产权制度可以概括为以国家土地所有和集体土地所有为核心，土地所有权与 土地使用权相分离的国有土地有偿使用制度、土地征用制度和家庭联产承包责任制为主的农村土 地制度。在城乡结合部，两种土地所有权并存，市场机制同时作用于两种不同产权的土地，而由 于法律对集体建设用地流转的限制使得土地征用成为集体农用地转用后进入市场流转的主要合 法途径土地征用的范围也由“公共目的”扩大到了凡不属于该集体经济组织的用地单位和个人 需要使用集体土地的，都必须通过土地征用来实现而无论其使用目的是公共还是非公共的。征地 补偿的非市场化，也使集体土地的财产属性无法得以完全体现，集体土地所有权被破坏而成为一 种残缺的土地产权。随着城市的快速扩张，投资者对土地的需求也在不断增长，不仅为国有土地， 也为集体土地进入市场提供了广阔的空问。同时在建设用地流转巨大的收益面前，集体也倾向于 将土地进行流转。土地征用的强制性也与农村土地承包权也发生着冲突，城市的迅速扩张必然也 占用大量土地，而土地承包3 0 年不变旨在保护农民耕种土地的稳定性当土地征用发生时必然 i 兰些娑垒墼耋篓丝圣，。，。，。，。 会导致土地承包合同的失效。在土地征用出让以及集体土地入市过程中，涉及到土地收益在国家、 集体、单位、农民之问的利益分配关系直接影响着十地利用的效率。建立完善的土地产权制度成 为调节城乡结台部土地产权关系，建立规范、有序的土地市场的必然要求。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究状况 2 0 世纪2 0 年代两方发达国家城市出现了城市郊区化( s u b u r b a n i z a l i o n ) 现象，在城市与乡 村之间形成的过渡地带西方学者称之为城乡边缘区( 或城市边缘地带) 。城市边缘区研究的起 源可以追溯到1 9 世纪末城市地理学对城市形态的研究。1 9 3 6 年，德国地理学家哈帕特路易斯 ( ll o u i s ) 从城市形态学的角度研究了柏林的城市地域结构，并首次提出城市边缘区 ( s t a d t r a n d z m w n ) 这一概念，指出这一地带与城市建成区有许多显著差异，其空间结构，住宅类 型，服务设施等具有独特性。首次对边缘区下定义的是韦文，他认为城市边缘区是“明显的工业 用地和农业用地的转变地带”。较为完整的概念是普内于1 9 6 8 年提出的“一种在土地利用、社会 和人口特征等方面发生变化的地带，它位于连片建成区和郊区以及具有几乎完全没有非农业住 宅、非农业占地和非农业土地利用的纯农业腹地之间的土地利用转变地区”。这一定义不仅反映 了土地利用特征的变化，同时也对社会、人口等方面的因素进行综合考虑。在地域上也较明显地 与城市、乡村分开。为了研究方便，伯里安待将城市边缘区划分为内边缘带和外边缘带。内边缘 带的城市特征已相当明显并占主要地位，大多数土地己纳入城市规划之中，最能反映从城市到农 村的土地利用变化；外缘带则以农村土地利用为特征，但有一定城市景观和城市设施”。 两方的地价理论可以追溯到1 7 世纪，从皿当- 斯密、李嘉图、屠能所代表的古典地租理论 到马歇尔、阿隆索为代表的新古典地租理论，经过3 0 0 多年的不断发展已经形成一套完整的地价 理论体系。国外对城乡结合部这一特定区域的研究主要是在城市郊区化过程中带来的一系列社 会、经济和生态问题方面；由于国外的土地交易价格多是按照市场价格来确定，专门对这一区域 的地价及地价对土地利用的影响进行研究的较少。 1 2 2 国内研究现状 我国对城乡结合部土地利用的研究始于8 0 年代中、后期。目前，我国关于城乡过渡地带有 多种定义，较常见的一是“郊区”；二是2 0 世纪8 0 年代中期从国# - 1 进的“城市边缘带”；三是 2 0 世纪8 0 年代中期规划界与土地管理部门提出的“城乡结合部”。另外学术界对这一区域还有“城 乡交错带”、“城乡过渡带”、“城市阴影区”、“城市增长边缘”等称谓。 国内对城乡结合部的研究较晚，但研究内容比较广泛，包括城乡结合部的社会问题、环境问 题、人口问题、城市扩张、土地利用等方面进行研究。在土地利用方面主要是以某城市为例就城 乡结合部的土地利用方面的有关问题进行研究。综台目前我国学者的研究城乡结合部土地利用 的特点主要包括：土地利用的过渡性，土地利用的动态性，用地类型的多样性，城乡地 界的模糊性等。土地利用存在的问题主要包括以下几个方匾：建设用地迅速膨胀，总量失控 t 卜国农业大学硕十学位论文绪论 十地利用混乱，h i 同用地类型交错分布，建设用地与农用地矛盾突出，农地流失严重，十地 污染严重，生态环境恶化，十地利用破碎，建设用地使用效率低，土地浪费严重人口增多。 耕地减! p 人地矛盾突出。导致城乡结合部存在种种问题的原因及解决对策不同学者也是仁者见 仁智者见智：土地划拨失控，规划控制不力，管理政出多门：认为坚持“保护耕地”的基本国策， 对于t 地利用应该做中长期远景规划，树立规划的权威性，加强规划的控制与引导作用，完善管 理体制，引入市场机制( 郑柯炮，张建明，1 9 9 9 ) 。有学者从城乡结合部耕地保护的角度进行了 分析，认为造成城乡结合部农用地流失的驱动冈素在于：城市扩展的环境驱动，郊区低地价驱动， 十地经济比较驱动，政策缺陷的负面影响( 黄广宇蔡运龙2 0 0 2 ) 。城乡结合部土地市场存在 的州题 要有：七地市场交易主体复杂，多头供地严重，士地交易形式多样，隐形交易突出， 交易秩序混乱，违法用地和违法交易大量存在。认为土地市场存在以上问题的原因在于：工 业化、城市化带动了城乡结合部建设用地快速膨胀，是城乡结合部土地市场混乱的外部推动力， 集体土地产权不明，权益不清，多头代表，是城乡结合部土地市场混乱、违法交易和隐形交易 的内因，土地收益分配机制不合理，是产生城乡结合部土地问题的直接动因( 土地利用管理司 调研绢，2 0 0 1 ) 。 综上所述，可以发现国内对城乡结台部土地利用研究主要侧重于土地利用问题、土地市场问 题、土地规划等方面的研究，对于土地价格及土地收益分配对城乡结合部的土地利用作用机制研 究较少，本文将对城乡结合部不同土地价格形成条件，不同土地价格所反映的经济关系及土地交 易中的产权关系，土地价格对城乡结台部土地利用的作用机制进行全面的分析。 1 3 研究内容 ( 】) 不同交易方式的土地价格关系研究 城乡结合部土地产权关系复杂，交易方式多样化。在本文中，重点调查研究了土地出让( 协 议、招标、拍卖) 、转让、出租、以地换房、房屋平改楼、集体建设用地出租、农地出租、农地 承包等不同条件下形成不同的土地价格。不同条件下土地价格含义的界定。 ( 2 ) 土地征用与集体建设用地流转 征地后不同用途对征地补偿的影响，被征用土地用途对征地补偿的影响，征地补偿分配，集 体建设用地出租、买卖等分析。 ( 3 ) 区域地价差异、地价影响因素、地价变化规律研究 不同区位条件下、不同地价的差异水平及其原因，不同因素对土地价格的影响水平，土地价 格空间变化规律分析。 ( 4 ) 七地交易中土地产权流转及土地经济关系研究 土地出让、转让、出租、买卖土地征用，集体土地流转等不同交易方式中的土地产权流转 及t 地经济关系研究。 ( 5 ) 土地价格对土地供需决策的影响及对土地利用的调节机制研究 _ i 同市场条件下( 完全市场、完全垄断市场、两种产权下土地市场) 土地供给决簧选择，土 地价格通过对土地需求的影响如何影响土地利用。 ( 6 ) 城市发展对城乡结合部农民土地利用影响研究 中倒农业夫学 l j ! + 学位论文 绪论 ，! ! ! ! ! 鼍苎篡曼曼曼曼! 曼! ! 曼! 曼! ! ! 曼! ! 蔓曼! ! 曼! ! ! ! ! ! ! 曼曼! ! ! ! ! ! 皇曼兰蔓邕曼! 舅曹邕曼! 曼曼! ! ! ! ! ! 皇曼曼曼竺曼 城乡结合部农村大量的土地被征用后农民的心态如何，农民的土地利用方式，城市扩张对农 用地向建设用地转变的影响。 1 4 研究意义 城乡结合部是指城市近郊区域市用地与农业用地混杂的区域，是城市和乡村的过渡、交接地 带，是以城市为中心分布的城市与乡村相结合的经济地理单元。由于城乡结合部这种独特的地理 位置，决定了其独特的社会经济作用，它是城市农副产品的生产基地，也是农村商品的集散地， 为城市发展提供土地和势动力，并为改善城市生态环境提供良好的自然条件。 从土地利用和七地市场交易状况来看，城乡结合部是土地利用变化最为频繁的地带，因此也 是十地市场交易最活跃的地区。在这个区域里，国家所有与集体所有两种土地所有权并存，建设 用地与农用地并存，土地利用方式多样化，决定了土地交易价格的多样化及土地交易的混乱性。 由丁其特殊的地理位置决定了它是城市发展扩张首先影响到的区域，土地征用发生频繁，土地征 用数量较大，征地补偿标准确定及补偿费的分配、无地农民的安置等问题往往影响到土地征用的 顺利进行：另外，巨大的土地需求也会吸引一部分集体建设用地进入土地市场流转，集体建设用 地对国有土地市场形成了一定的冲击：大量的农用地转为建设用地，农地流失严重，耕地保护在 城乡结合部受到了极大的挑战。 城乡结合部农民的土地利用心态也是影响征地补偿、土地价格的重要因素，土地征用造成了 大量的农民失去士地，有必要弄清农民的收入结构，对土地利用的心态及对土地的依赖性，征地 补偿在集体与村民之间的分配比例，农民对征地的态度等对城乡结合部土地利用及土地管理的影 响。 根据产权经济学理论，认为切交易的实质都是产权交易，土地交易过程中总是引起土地权 属关系的变化，且其交易价格是权属关系变化的经济反应，不同土地价格也反映了不同交易下土 地的收益情况。因此有必要理清城乡结合部的土地交易价格种类，不同交易下土地价格形成的条 件及变化规律，弄清土地交易过程中不同交易主体之间的经济关系及产权交易关系，找出土地价 格在十地供需中的作崩机制，为城乡结台部的土地管理和利用提供科学依据。 ( 1 ) 有利于城乡结合部土地利用管理 城乡结合部是城市扩张过程中首先影响到的区域，通过对不同土地价格的形成条件及形成机 制进行研究，揭示不同交易过程中的产权关系及利益分配关系，阐明土地收益在土地利用变化中 的作用机制以及土地价格对土地供需的调节作用。便于对城乡结合部土地利用进行有效的管理。 ( 2 ) 为政府制定土地价格管理政策提供依据 城乡结合部土地价格类型繁多，通过对一级土地市场中的土地价格对比( 主要是不同出让方 式的土地价格对比) ，土地征用补偿与土地征用后用途土地价格对比，隐形市场与公开市场土地 价格对比，农地价格与市地价格对比，国有土地与集体土地价格对比，弄清不同交易下的土地价 格比例，有利于显化隐形土地市场，进一步推进土地交易市场化，为政府制定城乡结合部地价政 策、征地制度改革和城乡结合部农用地保护提供依据。 ( 3 ) 为政府制定土地供给政策提供依据 根据我国法律规定，_ 十地供给一级市场完全由政府垄断，但是土地的供需仍然受市场机制的 作用t 另外城乡结合部的土地供给已经不再由政府完全垄断，集体建设用地已经成为士地供给的 重要来源，通过分析城乡土地市场为政府制定土地供给政策提供依据。 1 5 资料调查、数据处理及研究方法 1 5l 调查情况 本文以唐山市城乡结合部为调查研究对象，在确定其范围时根据实际情况，结合行政区划的 范围，考虑城市的建设情况，选择具有分水岭性质的主要交通道路或河流等明显地物作为城乡结 合部调查范围的内边界；按照城乡结合部的内边界向外推至近农区作为城乡结合部的外边界。调 查时间为2 0 0 2 年7 月2 1 日9 月2 日，调查涉及到唐山市路南区、路北区( 含高新技术开发 区) 、开平区、古冶区、丰润区( 含丰润城关和新区) 、丰南区六个区，涉及行政村1 1 7 个，具体 调查结果见表卜l 。调查工作采取重点调查与一般调套相结合、典型调查与普遍调查相结合的方 式进行。重点调查主要采取组织专门的调查技术人员，采取实地调查的方式确定城乡结合部的 具体区域，进行实地调查：一般调查主要是针对面上资料采取发放调查表的形式进行统计调查； 调查问卷采取随机访问的形式进行。 表1 _ 1 调查结果统计表单位：个 ! ! ! ! ! ! ：! ! 蝗! 垡鲤! ! ! ! ! ! i ! ! 鸵! ! i ! ：塑! 墼 区 萎霎 出让转让征地 耄薹茎耋兰耋耋釜耋誊耄妻 调查村 1 5 2 数据处理 所调查的资料主要分为一般赞料和用于地价分析的样点资料两大类。一般资料是指有关唐山 市的社会经济、政策法规、城市规划、基础设施等文本和图件资料等：地价样点资料是指通过实 地调查所得到的各种土地及房地产交易资料。样点资料按照不同调查区域分别归类整理，分类录 入电脑，按照录入的资料分类统计。样点资料录入计算机后，对各种样点进行筛选，选择出有效 的样点，确定各种计算参数和标准，并根据样点类型分别采取适当方法计算样点地价，为对不同 区域、不同交易类型、不同利用方式的土地价格进行分析提供基础数据。 ，中国农业大学坝士学位论文绪论 1 53 研究方法 ( 1 ) 实地调研的方法 调直_ t 作采取重点调查与一般调查相结合、典型调查与普遍调查相结合的方式进行。针对不 同i ：地类型、不同交易方式进行样点调查：农民土地利用心态调查；有关调查城市的社会经济、 政策法规、土地利用总体规划、城市规划等文本和图件资料收集等。 ( 2 ) 比较分析方法 村不同类型的土地价格进行比较，分析不同土地价格反映的土地产权关系与土地经济关系， 价格差异列土地利用方式的影响。 ( 3 ) 统计计量方法 建立影响征地补偿的计量模型，分析不同因素对征地补偿的影响。 ( 4 ) 理论分析方法 运用地租地价理论、产权理论、经济学理论等。分析不同土地价格反映的土地收益分配以及 对土地利用的影响。 6 中国农业火学硕士学位论文土地价格、土地收益分配与土地利用 第二章土地价格、土地收益分配与土地利用 2 1 城乡结合部土地利用与土地市场 经济区位学派认为，在自由经济条件下，城市土地扩展的主要内在驱动力是砂土地和区位在 地产市场上的竞争，市场机制是土地利用变化和区位决策的天然结算场，城市土地利用的空问结 构则是市场经济下自发的市场力和竞争性投标过程的结果( 刘盛和，2 0 0 2 ) 。在我国，土地供给 长期由政府控制，土地利用受到城市规划和土地利用总体规划的约束，而城市规划和土地利用总 体规划则是政府根据社会经济发展的需要等多方面的要素决定的，政府的决策也最终是受社会经 济因素( 包括人口、经济收入、资本利率、交通费用等) 影响的，政府行为同样也受到市场机制 的调节，十地利用的空间结构是土地使用者和政府出自各自利益的决策结果。 一般而言，多数土地适用于多种用途，一宗士地既可以用做商业、住宅，也可以用作作物种 植或者放牧。而一般的，土地所有者趋于将其用于最高收益的用途，即土地所有者趋于将土地按 最佳利用原则进行分配，当土地资源用于为其管理者或社会提供最大收益时它的利用才是最佳 利州。 城乡结合部处于城市和农村的交接区域。其土地利用格局是城市发展影响的结果，影响城乡 结合部土地利用结构的主要因素包括：经济发展的年轮效应、工业化的先导作用、空间区位的边 缘效应、城市扩展的影响、交通运输的催化效应、政治及社会因素的影响、自然条件的作用等( 陈 佑启，2 0 0 0 ) 。在土地利用类型上，既有城市所具有的商业、工矿、住宅小区、绿化等用地，又 有着农村居民点、乡镇企业用地、耕地、园地、水域、农副业等用地，并且各种不同用途的土地 相互交叉，城市用地与农村用地相混合形成独具特色的土地利用景观。从利用方式变化来看 由于城市用地的不断向外扩展，近城区原来的农业用地便会不断转变为城市用地，远城区的农用 地便会不断转变为新的城市菜地或园地，同时由于受城市发展的影响，农村集体也会调整农业生 产结构，使土地利用向收益更高的用途转变。无论是同一区域土地前后不同时期的用途，还是由 城市到农村不同区域的土地土地用途变化都存在着由粗放农业用地向城市菜地、果园等集约农 业用地再向工业、居住、商业等城市用地变化的规律。 市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品或劳务的价格和交易数量的机制，市场有完全市 场和不完全市场之分。完全市场一般具有以下特征：市场中有众多的买者和卖者且有进入或退出 市场的自由：商品为同质产品且可以自由转让；每个买者或卖者都无法影响市场价格；市场信息 完全。从以上几个方面来看，土地市场都难以完全满足，首先由于土地供给的区域性，一个城市 的土地一般都由当地的政府部门控制，因此土地的供给市场更类似于卖方垄断市场；而从土地征 用来看，土地所有权发生转移只能是单向的，集体没有选择将士地出售给第三方的权利，征地补 偿的标准主要由政府控制，因此征地类似于买方垄断市场：集体土地隐形入市流转，一定程度上 也会影响到国有土地市场。 改革开放以后，我国逐步进行了土地使用制度改革，于1 9 8 8 年通过了“土地的使用权可以依 照法律的规定转让”的宪法修正案，同年国务院颁布中华人民共和国城镇国有土地使用权出让 和转让暂行条例2 0 0 2 年4 月国土资源部出台招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，逐步 7 中国农、i k 人学硕士学位论文 土地价格、土地收益分配与土地利用 建萤并完善了国有1 二地有偿使用制度，建立起了较完整的国有土地市场体系。而对于集体土地市 场却卣处于限制约束的状态，集体十地所有权流转只能通过国家征用的方式完成，对集体土地 使削权的流转规定多是限制性的。 十地市场除了具有一般的市场特征之外，还有其自身的特征。对于土地市场特征我们可以借 鉴美国土地经济学家雷利巴洛维教授对不动产市场特征的归纳：只是针对待售财产总供给量 的部分而言；所关注的产品的位置固定性；产品的非标准化和异质性；影响不动产交易 的特别法律条例：对当地供求状况的依赖性；绝大多数交易是高额交易：习惯上采用信贷 方式来补充许多买者和多数卖者的有限自有财产的利息；普通买者非经常性的市场参与；广 泛的经纪人服务( 雷利巴洛维，1 9 8 9 ) 。以上不动产市场的特征是比较全面的，也基本上适应 十地市场，除了以上特征之外，土地市场还具有区域性和不完全性。由于土地位置的固定性和不 可移动性，因此土地市场主要以当地的供给和需求为主；另外由于土地的垄断性、数量有限性和 交易金额高的特性，决定了土地市场竞争的不完全性。而由于区位条件特殊，城乡结合部土地市 场还具有以下的特征： ( 1 ) 十地交易形式多样 公开土地市场土地交易以土地出让、转让为主，同时包括部分土地出租，其中出让方式包括 协议和拍卖两种，划拨土地仍然占一定比例：隐形交易市场活跃，主要以私人房地出租的形式存 在，地租隐含在房租中，另外房屋买卖也是土地隐形交易的主要形式之一，商业、住宅出租买卖 较多，工业用地或厂房出租较少。集体建设用地流转较活跃，单纯的土地出租、房地出租出售、 利办企业承包等均比较常见，平改楼、以地换房等置换方式也是集体建设用地流转的途径之一。 土地征用发生频繁，土地征用总量大。 ( 2 ) 土地交易主体复杂 我国宪法第十条、土地管理法第八条都对土地所权属做出了明确规定：“城市的土地 属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外属于集体所有；宅 基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”两种土地所有权并存决定了土地供给主体多样性， 在城乡结合部，除了当地政府作为国有土地所有权主体供给土地之外，集体经济组织和个人也在 巨大的经济利益的诱惑下将土地进行出租、出让和转让。两土地使用者除了可以依法使用国有土地 的同时，也有部分土地使用者使用集体土地，包括本集体组织和集体成员和集体以外的单位和个人。 ( 3 ) 土地交易价格类型多样 由于存在着多头供地和多种交易形式，因此土地交易价格类型也表现出多样性。按照用途可 以分为商业用地价格、居住用地价、工业用地价格、综合用地价格、农用地价格；按土地权属可 以分为国有土地价格、集体土地价格，按照交易性质可以分为隐形交易土地价格和公开交易土地 价格：按照交易形式可以分为划拨土地价格、出让土地价格( 协议、招标、拍卖三种形式) 、转 让土地价格、租赁土地价格( 包括公开交易和隐形交易下的土地价格) 、征地补偿、集体建设用 地出租价格、集体土地买卖价格、农用地出租价格、农用地转包价格、农用地承包价格、以地换 房中的土地价格、平改楼中的土地价格等。 8 中国农业大学硬j 一学位论文 土地价格、土地收益分配与土地利用 ( 4 ) 城乡土地市场分割 城乡分割对立的二元社会经济结构和两种土地所有权并存的制度安排是城乡结合部十地市 场中不同士地产权并存的根本原因，集体建设用地不能以合法的“身分”进行流转由于不同崩 途土地收益的比较利益的驱动和城乡结台部的特殊区位条件，集体建设用地只能以隐形的方式进 行流转，建设用地市场受到分割，形成了国有土地市场与集体建没用地市场并存的局面，而两个 分割的土地市场又相互影响。 2 。2 城乡结合部土地产权分析 2 21 土地产权的功能 当代西方经济学著名学者阿尔钦( a aa i c h i a n ) 给出的定义是“产权是个社会所强制实施 的选择一种经济品的使用权”( 阿尔钦，1 9 9 4 译文载) 。h 登姆塞茨认为：“产权是一种社会工具， 其重要性就在于事实上它们能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期。产权是界定人 们如何受益及如何受损，因而谁必须向谁提供补偿以使他修正人们所采取的行动”( 登姆塞茨， 1 9 6 7 ) 。土地产权是指以土地所有权为核心的一个权利束。包括对土地的占有权、使用权、收 益权、处分权以及土地的他项权。是依附于土地上的各项权利的总和。 土地产权具有激励功能、约束功能和分配功能。土地产权的合理界定能够激励人们有效的利 用土地，提高土地收益。例如在我国过去土地划拨使用的土地使用制度下，土地的资产属性得不 到体现，往往导致大量的土地被占用，土地利用效率低，而实行有偿土地使用制度后，在经济利 益的激励下，收益能力低的单位和个人由于无力支付地租而退出使用区位条件好的土地，低效利 用的士地便会转向高效利用。土地产权的合理安排能够有效激励土地使用者和土地所有者提高土 地利用效率。实现土地资源的有效配置。土地产权的约束功能是指土地所有者或使用者只能在产 权规定的范围内使用土地，而不能超越土地产权范围，例如获得出让土地使用权的使用者有权依 法转让土地使用权，或者在规定的使用范围内使用土地获得收益，但是却不能超出产权的规定随 意改变土地用途；集体土地所有者可以对土地依法发包，却不能进行土地出让和买卖。土地产权 的界定实际上是界定了不同权利主体对土地权益的分配，例如地上通行权就是将从土地上通行的 权利分配给需役地，国有土地出让，实际上就是将土地产权在土地所有者和土地使用者之间进行 分配，土地所有权、级差地租i 的获取权归国家所有，土地占有、使用、收益和部分处分权归土 地使用者所有。 2 2 2 城乡结合部土地产权状况 我国土地产权制度是咀国有土地所有权和集体土地所有权两种所有权为基础的产权制度，而 相对于国有土地所有权而言，集体土地所有权是一种不完整的土地产权。 在城乡结合部，国有土地所有权与集体土地所有权并存，国有土地有偿使用制度主要是通过 土地使用权和土地所有权分离来实现，在这一制度下，土地所有者和土地使用者之间对土地产权 进行分配，土地所有者保留土地所有权、地租收益权、部分土地处置权组成土地所有者权利束； 土地使用者则获得土地占有、使用、收益和部分处分权，组成土地使用者权利柬。国有划拨土地 9 中国农业大学硕士学位论文 十地价格、土地收益分配与土地利用 使用权制度f ，土地所有者保留士地所有权和部分处分权。由于划拨土地使用权的对象一般不以 盈利为目的，因此划拨土地使用者拥有土地的占有、使用和部分处分的权利。 集体土地产权包括集体建设用地产权和集体农用地产权，集体建设片j 地所有权和地租收益权 归集体所有占有、使用、收益和部分处分权归集体土地使用者占有。对于不符合法律规定的集 体建设用地，由于存在着违规风险，土地使用者会支付较低的地租，由此导致的部分土地租金消 散，即部分土地收益权丧失。集体农用地承包权是集体成员作为集体土地所有者权利的实现，但 实际上由于每一个集体成员都是集体土地的所有者，根本无法确定哪一块土地归谁所有，另外集 体组织可以长期存在，而集体成员随着婚丧嫁娶在不断的变更，阏此集体经济组织的经营管理者 一村委会成为了事实上的集体土地所有权主体。另外，在集体土地所有权的上面保留了国家对 土地的征用权，凶此集体士地产权是一组不完全的权利束。在土地征用发生时，集体土地所有权 发生转移，但是集体有获得征地补偿的权利，而土地被征用后的收益与征地补偿之间一般存在着 差异，这一差异则通过土地征用权界定给了国家。 2 3 土地价格与土地收益分配 在土地私有制条件下，地价是土地所有权的价格，是出售土地所有权可以获取或者购买土地 所有权应该付出的金额。地租是土地使用者向土地所有者缴纳的使用土地的代价，是一定时间内 土地使用权的价格，是土地所有权在经济上的实现。马克思指出：“不论地租有什么独特的形式， 它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。”1 地租与地价在本 质上是统一的。 土地交易中权利束的构成不同，土地价格也不同，反映的土地收益分配也不同，根据马克思 地租地价理论，土地由土地物质和土地资本构成，地租与地价也应该由土地物质的收益纯地 租和土地资本收益构成。 2 3 1 地租地价的构成与土地收益分配 马克思分析了级差地租形成的条件和原因，农业资本家在不同等级的土地上从事耕作，在投 入相等的条件下所获得的利润是不等的。耕作优等地和较好的土地，劳动生产率高，个别生产价 格低：耕作劣等地，劳动生产率低个别生产价格高。这样，就会使耕作优等地和较好土地的农 业资本家获得超额利润。而这种由土地等级差别产生的超额利润归土地所有者占有时，即为马克 思所称的级差地租。由此可以得出：资本主义级差地租产生的条件是土地本身条件的不同造成的 土地自然力的差别，是产生级差地租的自然基础；而资本主义级差地租产生的原因是土地经营权 的垄断，即土地经营权的垄断是超额利润转化为地租的社会经济基础。 对于城市地租，马克思地租理论论述的不多，与农业用地一样，城市地租也存在着绝对地租 和级差地租。城市绝对地租是一个城镇中使用位置最差的土地所必须支付的地租，“由于这种土 地紧靠市郊农地，因而其租额的最低界限便是其相邻的农地的绝对地租、级差地租i 的总和。至 于其相邻农地上的级差地租i i ，是与土地位置无关的，因而不可能成为这种绝对地租的数量上的 卡尔马克思：资本论第3 卷，人民出版杜1 9 7 5 。第7 1 4 页。 e 0 中国农业大学硕士学位论文土地价格、土地收益分配与土地利用 ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 曼! ! ! ! ! g ! ! ! ! ! ! ! 曼! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 曼! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 目! ! ! ! ! ! ! ! 曼! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 曼蔓 组成部分。城市各项基础设施建设对地租产生的积极与消极影响而形成的地租，都属于级差地租 范围，与绝对地租无关。”。 马克思将土地物质与土地资本区别开来，其观点体现为土地价值二元论。首先，马克思指出 了已经投入生产的土地的构成：“正如所有其他生产工具一样，土地资本是可以增多的。我们不 能在她的物质成分上添加任何东西，但是我们可以增加作为生产工具的十地。人们只要对已 经变成生产资料的土地进行新的投资，也就是在不增加十地的物质即土地面积的情况下增加土地 资本”。4 这表明，已经变成生产资料的土地是由自然士地和人工土地所组成的。其次，马克思指 出，对于土地进行永久性改良，等于是把士地资本并入土地物质，使二者结合在一起。他认为“如 果士地改良的效果比较持久那么在租约期满时，人工增进的土地的不同肥力，就会和土地的 自然的不同肥力合在一起”。4 马克思还指出：当租期一满，租地农场主“在土地上实行的各种改 良就要作为和实体即土地不可分离的偶性，变为土地所有者的财产”。6 最后，马克思指出，经 过改良的土地，其地租由土地资本的利息和真正的地租所组成，这也反映了土地的构成。“租地 农场主为了获得经营土地的许可而以租形式支付给土地所有者的一切，实际上都表现为地租。”其 中包括“为投入土地的资本以及作为生产工具的土地由此得到的改良而支付的利息”以及“为了 使用_ ：地本身而支付的”“真正的地租”。 由此可以看出，凡是已经投入生产的、经过改良的土地，都是由土地物质和土地资本( 目然 土地和人工土地) 这两个要素组成。体现了土地价值构成的二元论，二者分别有其地租与地价- 尽管符自的地租与地价在性质上是不同的，前者属于真正的地租，而后者属于资本收益，但他们 共同构成统一的地租与地价。马克思韵土地价值二元论观点决定了土地价格也由土地自然物质价 格和土地资本价格两部分组成。 在我国客观存在着国家和集体对土地的所有权，并且要求在经济上能够得到实现，【习此社会 主义绝对地租存在是客观合理的。对城市土地而言，客观存在着土地区位的差异，由于土地位置 的差异带来的土地使用收益的差异即级差地租必然要归土地所有者。在城市发展建设中，对城市 土地基础设施建设的投入作为固定资产与土地结合在一起，这部分投资在需要收回的同时还要获 得投资利润，从而构成地租的一部分：而由于基础设施建设带来土地利用条件的改善、土地生产 能力的提高，都需要以级差地租的形式交给土地所有者国家。因此对于城市土地地租的构成， 应该包括级差地租i 和级差地租i i ，并且包括对土地投资的收回和土地投资的利润：土地价格也 应该由土地物质价格和土地资本价格构成。对于农村集体土地而言，由于土地位置、土地肥力也 存在着一定的差异，在集体成员之间承包分配时这种差异也要以级差地租的形式得到体现，集 体土地流转的租金收益也应该根据租金的构成和形成原因在不同土地权利主体之问分配。 2 3 2 调查涉及的土地价格界定 由于城乡结合部土地交易形式、土地用途和土地权属的多样性，为了便于比较和计算分析 2 周诚：土地经济学原理 商务印书馆2 0 0 3 第3 1 4 页 马克思恩格斯选集 第l 卷人民出版社，1 9 7 2 第1 5 2 页 卡尔马克思：资本论第3 卷，人民出版社1 9 7 5 。第7 6 0 7 6 1 页 5 同l 第6 9 9 页 同l 第7 0 4 页 7 同上第6 9 8 页 中国农业大学硕士学位论文 土地价格、上地收益分配b 上地利用 有必要对各种交易价格进行修止，通过各种地价计算方法确定不同交易形式下的i ：地价格，井界 定土地价格的内涵。根据地租地价理论，土地价格是土地收益的资本化，而根据土地产权理论， 土地产权实际上是一组土地权利，土地交易实际上是土地权利束的交易，土地权利组合i i 同，土 地价格也应该有所差异。在本文中，各种十地价格是指土地主体的权益价格，是在现有利用方式 下二地收盏能力的体现，丽并不一定是最佳利用条件卜j 的价格，例如：集体( 树委会) 将农用地 出租给集体外成员获得高于土地承包的收益，是集体对农业用地出租的权利在经济上的体现，而 没有考虑土地在其他用途或交易形式下的价格。 ( 1 ) 征地补偿 征地补偿是指国家在征用集体土地时给予集体的补偿，包括土地补偿费、安置补助费和青苗 及地上附着物补偿费：由于土地征用是一种国家强制的行为，征地补偿并不是在市场条件下