（土地资源管理专业论文）上海市地价测算系统编制及应用.pdf

a d i s s e r t a t i o ns u b m i t t e dt o t o n g j iu n i v e r s i t yi nc o n f o r m i t yw i t ht h er e q u i r e m e n t sf o r t h ed e g r e eo fm a s t e ro fm a n a g e m e n t t h ee s t a b l i s h m e n ta n d a p p l i c a t i o n o fl a n dp r i c e a p p r a i s a ls y s t e m i ns h a n g h a i 1 一 s c h o o l ：s c h o o lo fe c o n o m i c s m a n a g e m e n t d i s c i p l i n e ：p u b l i ca d m i n i s t r a t i o n m a j o r ： h n dr e s o u r c em a n a g e m e n t c a n d i d a t e ：s h u nl i s u p e r v i s o r ：p r o f j i a n g a n gs h i j a n ，2 0 0 7 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名：力，l 萨徊庐岁日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在钛年解密后适用 本授权书。 指导教师签名：豸锄引 学位论文作者签名：力，9 趸 夕卯7 年) 月矽日1 年；月吗日 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 签名：力一，眨 4 珈口7 年岁月一多e t 摘要 摘要 本文首先对国内外房地产估价发展状况、地价监测研究状况以及房地产评 估信息化发展状况进行了综述，说明了我国大陆和香港地区房地产估价方法受 英国体系的影响较大，注重经验和艺术的结合以及我国在城市地价动态监测研 究和评估信息化应用方面还存在诸多不足。随后，通过对地价内涵、地价空间 分布和演变规律的分析，从理论上为地价评估提供了重要的理论支撑，从实践 上为地价评估结果的分析提供了很好的参考依据。 本文重点研究了通过房地产市场上批量楼盘的交易房价得到楼盘当前利用 条件下的楼面地价的方法。通过对楼盘房价构成因素分析，借助剩余法估价原 理得出住宅、商业和办公物业的地价评估模型。提出了在地价评估过程中土地 样本的筛选方法、季度房价指数计算方法、房价时点修正方法、房价装修因素 剔除办法和建安成本折旧办法。在地价动态更新研究方面，着重分析在短期内 如何对样本价格进行直接更新和间接更新，在中长期，如何对样本数量进行增 加和删减。 随后，本文研究了基于评估模型的地价测算系统的功能、界面以及数据库 方面的设计思路和框架，突破了传统房地产决策支持系统柔性、可操作性不足 的瓶颈。在此基础上，以上海市住宅市场为例，分析了近年来上海住宅样本地 价的空间分布规律和时间变化规律。此外，还就上海市地价指数编制和基准地 价评估做了初步分析。这些分析为如何直接利用市场交易数据进行基准地价评 估和更新提出了一条可行的思路。 本文最后对所研究的内容进行了总结，阐述了全文所解决的问题和突破之 处。此外，还提出了进一步研究的方向，涉及到地价评估的难点、地价指数的 难点、基准地价评估的完善以及地价信息系统的改善等内容。 关键词：地价模型，地价测算系统，地价更新 a b s t r a c t a b s t r a c t 瓜f a ra st h el a y o u to ft h ep a p e ri sc o n c e r n e d ，t h ep a p e rf i r s tc o m p r e h e n s i v e l y e x p o u n d st h ed e v e l o p m e n to fp r e s e n tr e a le s t a t ea p p r a i s a li nc h i n a ( m a i n l a n d , h o n g k o n gs a ra n dt a i w a n ) a n df r o ma b o a r d ，d r a w i n gac o n c l u s i o nt h a tt h ea p p r a i s a l a p p r o a c hu s e di nc h i n ah a sb e e ng r e a t l yi n f l u e n c e db y b r i t i s ha p p r a i s a ls y s t e m ，w i t h t h ec o m b i n a t i o nb e t w e e ne x p e r i e n c ea n da r t s t h e nt h ep a p e rb r i e f l ye x p o u n dt h e c u r r e n td e v e l o p m e n ta b o u td y n a m i ct r a c i n go fl a n dp r i c ea n dt h ei n f o r m a t i o n t e c h n o l o g ya p p l i c a t i o ni nt h el a n da p p r a i s a lf i e l df r o mh o m e a n da b r o a d ，e m p h a s i z i n g t h a tt h e r ea r es o m ed e f i c i e n c i e si nt h ep r a c t i c a la p p l i c a t i o ni nc h i n ae v e nt h o u g ht h e y a r ef a s td e v e l o p e d i ns u c c e s s i o n ，t h ep a p e ra n a l y s e st h ec o n n o t a t i o no fl a n dp r i c e ，t h e c h a n g el a wo fl a n dp r i c ef r o ms p a c ea n dt i m e t h i sa n a l y s i sg i v e sa ni m p o r t a n t s u p p o r tf o rl a n dp r i c ea p p r a i s a li nt h e o r y , a sw e l la sg i v e sg r e a tg u i d a n c ef o ra n a l y s i s a b o u tl a n dp r i c ei np r a c t i c e t h ep a p e rm a i n l ys t u d i e st h ew a yt og e tt h el a n dp r i c eo fab a t c ho fp r o p e r t i e s u n d e rc u r r e n tu s i n gc o n d i t i o nf r o mt h e i rt r a d i n gp r i c ei nt h er e a le s t a t em a r k e t a f t e r t h ea n a l y s i so fi n g r e d i e n t so fh o u s i n gp r i c e ，t h ep a p e rb u i l d st h el a n dp d c ca p p r a i s a l m o d e l sf o rr e s i d e n t i a l ，c o m m e r c i a la n do f f i c eb u i l d i n g si nv i r u so fr e s i d u a lm e t h o d t h e n ，i tg i v e st h ew a yt oe s t a b l i s hp r o p e rl a n ds a m p l e s ，t h ew a yt og e tq u a r t e r l y h o u s i n gp r i c ei n d e x ，t h ew a yt om o d i f yt h et r a d i n gt i m eo fp r o p e r t i e st ot h es a m e a p p r a i s a lt i m e ，t h ew a y t oe l i m i n a t et h ef i t m e n tc o s tf r o mh o u s i n gp r i c ea n dt h ew a y t od e p r e c i a t et h eb u i l d i n gc o s t a st ot h er e s e a r c ha b o u tu p d a t i n gl a n dp r i c e d y n a m i c a l l y , t h ep a p e rg i v e st h em e t h o dt ou p d a t el a n dp r i c eo fs a m p l e sd i r e c t l ya n d i n d i r e c t l yi nt h es h o r tt e r ma sw e l la st h ew a yt oi n c r e a s eo rr e d u c et h et o t a ln u m b e r o fs a m p l e si nt h el o n gt e r m s u b s e q u e n t l y , b a s e do nt h ea p p r a i s a lm o d e l s ，t h ep a p e rd i s c u s s e st h ec o m p l e t e c o n c e p t i o na n df r a m e w o r ko fe s t a b l i s h i n gal a n da p p r a i s a l i n f o r m a t i o ns y s t e m ， i n c l u d i n gt h ef u n c t i o n sd e s i g n ，t h eu s e ri n t e r f a c ed e s i g na n dt h ed a t a b a s ed e s i g n t h e s ed e s i g n so v e r c o m et h el a c ko ff l e x i b i l i t ya n dp r a c t i c a b i l i t yo ft r a d i t i o n a lr e a l a b s t r a c t e s t a t e a p p r a i s a li n f o r m a t i o ns y s t e m s t h e n , t a k i n gs h a n g h a if o re x a m p l e ，a f t e r c o m p u t i n gt h el a n dp r i c eb yu s i n gt h ea p p r a i s a li n f o r m a t i o ns y s t e m ，t h ep a p e r a n a l y z e st h ev a r i a t i o n a ll a wo fl a n dp r i c eo fr e s i d e n t i a ls a m p l e sf r o ms p a c ea n dt i m e i nr e c e n ty e a r s i na d d i t i o n ，t h er e s e a r c ha b o u tc o m p u t i n gl a n dp r i c ei n d e xa n d a p p r a i s i n gs t a n d a r dl a n dp r i c ei sb r i e f l ym e n t i o n e di nt h ep a p e r , w h i c hg i v e sa p r a c t i c a lm e t h o dt oa p p r a i s ea n du p d a t es t a n d a r dl a n dp r i c eb yd i r e c t l yu s i n gt h e t r a d i n gh o u s i n gp r i c ei nt h em a r k e t l a s t l y , t h ep a p e rh a ss u m m e du pt h ep o i n t sf r o mt h ew h o l et e x ta n de x p o u n d e d t h em a i np r o b l e m st h a ts h o u l db eh a n d l e da sw e l la st h ec o n c l u s i o n sd r a w no u tf r o m t h er e s e a r c h m e a n w h i l et h ep a p e rs u g g e s t ss o m em a i nc o n t e n t sy e tt ob es o l v e d , i n c l u d i n gt h ed i f f i c u l t i e so fa p p r a i s a la p p r o a c h ，t h er e s e a r c ho fl a n dp r i c ei n d e x ，t h e i m p r o v e m e n to fs t a n d a r dl a n dp r i c ea p p r a i s a la n di n f o r m a t i o ns y s t e m k e yw o r d s ：l a n dp r i c em o d e l ，l a n dp r i c eu p d a t e ，l a n dp r i c ea p p r a i s a li n f o r m a t i o n s y s t e m h i 目录 目录 第1 章研究概述1 1 1 研究背景l 1 1 1 城市土地利用特性1 1 1 2 城市地价评估的重要性1 1 1 3 上海城市土地利用存在的问题简析1 1 1 4 背景综述2 1 2 研究目标及意义2 1 2 1 研究目标2 1 2 2 研究意义3 1 3 国内外研究综述4 1 3 1 国内外房地产估价研究状况4 1 3 2 国内外地价动态监测体系研究8 1 3 3 国内外土地信息化研究1 0 1 4 本文研究思路及框架1 2 1 4 1 技术思路1 2 1 4 2 可行性1 3 1 4 3 关键点1 5 1 4 4 研究方法和框架1 6 第2 章地价评估理论研究1 7 2 1 地价基本内涵1 7 2 1 1 地租理论揭示的基本内涵1 7 2 1 2 土地收益理论揭示的地价基本内涵2 0 2 1 3 土地供求理论揭示的地价基本内涵2 0 2 2 本文研究的地价内涵界定2 2 i v 目录 2 2 1 地价内涵概述2 2 2 2 2 地价内涵界定2 3 2 2 3 地价内涵作用2 3 2 3 区位理论2 4 2 3 1 农业区位论2 4 2 3 2 工业区位论2 4 2 3 3 中心地理论2 5 2 3 4 区位理论综合分析2 5 2 4 地价时空分布规律2 6 2 4 1 阿朗索竞租理论2 6 2 4 2 城市地价梯度分布2 7 2 4 3 城市地价动态增长2 9 2 5 我国地价体系2 9 2 5 1 地价分类3 0 2 5 2 我国地价体系存在的不足3 l 第3 章地价测算研究3 3 3 1 筛选房价记录3 3 3 2 样本选取3 3 3 2 1 样本的选取原则3 3 3 2 2 样本的选取方法3 4 3 2 3 样本的选取结果3 5 3 3 剥价模型3 6 3 3 1 住宅剥价模型3 6 3 3 2 写字楼和商业剥价模型3 8 3 4 模型因子设定3 8 3 4 1 装修费用剔除3 8 3 4 2 房价时点修正3 9 3 4 3 建安成本折旧4 2 v 目录 3 4 4 其它设定4 3 3 5 地价结果处理4 4 第4 章地价更新研究4 5 4 1 样本地价更新4 5 4 1 1 直接更新4 5 4 1 2 间接更新4 6 4 2 样本修改4 7 4 2 1 样本增加4 7 4 2 2 样本删除4 7 第5 章地价测算系统编制4 8 5 1 系统定位4 8 5 2 系统编制原则4 9 5 3 系统设计4 9 5 3 1 逻辑设计5 0 5 3 2 功能设计5 0 5 3 3 子系统流程设计5 2 5 3 4 界面设计5 4 5 3 5 数据库设计5 9 5 4 系统实施6 2 5 4 1 系统组织6 2 5 4 2 系统管理6 2 第6 章地价测算系统应用6 3 6 1 在房价分析中的应用6 3 6 2 在地价分析中的应用6 6 6 2 1 样本地价分析6 6 6 2 2 板块地价分析6 8 6 3 帮助编制地价指数6 9 目录 6 4 帮助评估基准地价7 0 6 4 1 基准地价内涵和基准条件界定7 0 6 4 2 样本地价容积率修正7 l 6 4 3 地价年期修正7 2 6 4 4 土地定级和基准地价计算7 2 第7 章结论与展望7 3 7 1 结论7 3 7 2 进一步研究的方向7 4 7 2 1 与宗地价格评估相关方面的进一步研究7 4 7 2 2 在房地产价格指数方面的进一步研究7 4 7 2 3 在基准地价方面的进一步研究7 5 7 2 4 对地价测算系统的改进研究7 5 致谢7 7 参考文献7 8 附录a 浦东新区2 0 0 6 年第三季度部分住宅商品交易情况表8 0 附录b 上海市1 0 6 个住宅商品交易板块行政区县分布表8 l 附录c 住宅楼盘档次和建安成本设定8 3 附录d 浦东新区板块划分图8 4 个人简历在读期间发表的学术论文与研究成果8 5 第1 章研究概述 1 1 研究背景 1 1 城市土地利用特性 第1 章研究概述 土地自古以来在人们心目中就是财富的象征。随着人类文明的不断发展， 逐渐出现了城市，而城市土地更是城市中各项政治、经济、文化活动的重要载 体，也是一种不可再生的稀缺资源。在社会经济发展过程中，城市土地既是资 源，又是资产，具有资源和资产双重属性。 1 1 2 城市地价评估的重要性 由于土地一级要素市场上的政府垄断，土地价格异化现象较严重，市场内 生的价格机制不能在城市土地市场中发挥应有的作用。所以必须发挥城市地价 评估机制在城市土地市场中的作用，从而优化土地资源的配置机制与配置效率。 地价评估机制的发挥作用如何，在很大程度上决定了城市土地利用效率、土地 价格及其变化方向，也决定着城市运营结果的好坏。 1 1 3 上海城市土地利用存在的问题简析 “十五 期间，房地产业被列为上海的支柱产业，得到了大力发展，对g d p 做出了巨大贡献。进入。十一五 ，房地产投资依然增势强劲。而与此同时，在 土地利用中的一些主要问题也逐渐暴露出来，主要表现在以下几个方面： 第一，城市土地需求不断增加，土地资源供求矛盾突出。尽管上海城市用 地面积增长速度比较快，但城市人均占地面积仍远低于世界平均水平，城市土 地使用紧张，人地矛盾突出，造成了土地供应紧张。并且由于早期的城市土地 利用结构和空间布局不合理，造成了上海市住宅拥挤、交通不便、文教卫生等 基础设施无法满足需要以及环境恶化等现状，这一切都与上海城市可持续发展 目标相悖。 第1 章研究概述 第二，城市土地价格异化现象较大。上海房地产市场自2 0 世纪8 0 年代中 后期以来，得到了迅猛发展，但城市土地价格机制在城市土地市场中的作用仍 然没有得到充分发挥。具体表现在城市土地价格异化现象较多，土地交易价格 背离土地价值基本面较大。 土地价格是土地经济价值的反映。通过地价应能反映土地开发价值或者土 地未来收益与机会价值；反映土地供求关系状况；反映货币价值变动；反映土 地开发商参与国民收入分配的分配关系等等。然而，由于土地市场是一个不完 全竞争的市场，短期内土地的自然供给弹性为零，经济供给弹性也很小；土地 交易具有个别性及信息的不对称性，再加上土地作为最重要的生产要素，土地 价格往往受到政策的干预。因此，土地价格往往不是经济学意义上由于供求平 衡所确定的均衡价格，土地价格的异化由此产生。 第三，城市土地价格管理落后。城市基准地价作为城市土地价格水平的基础， 是城市土地市场的指导性价格，是政府管理部门调控城市土地市场的重要手段。 但是，由于基准地价评估体系比直接评估宗地地价的方法体系相比相对复杂， 人为影响因素比较多，同时基准地价的更新困难，反映的市场价格信息比较滞 后，所以不能连续动态有效地反映城市土地价格的变化。上海曾在1 9 9 8 年6 月 1 日发布城市基准地价，在2 0 0 3 年6 月3 0 日完成基准地价更新成果。近年来， 由于成交活跃，土地价格在时空与结构上都发生了巨大变化，因此，从某种意 义上讲，5 年更新一次的上海基准地价作为地价标准的参考价值不大。 1 1 4 背景综述 综上所述，由于上海市土地一级要素市场上的政府垄断，土地价格异化现 象较严重，市场内生的价格机制不能在城市土地市场中发挥应有的作用。为了 在市场失灵的情况下保障上海城市土地的高效利用，提高上海市城市土地运营 水平，必须建立基于土地市场内生价格机制的土地市场外生价格评估系统，发 挥市场价格评估机制在城市土地市场中的作用。 1 2 研究目标及意义 1 2 1 研究目标 2 第1 章研究概述 随着上海市房地产业的持续发展，土地市场化程度的日益提高，城市土地 作为城市运营重要载体及房地产业发展的稀缺资源，其重要性正受到人们越来 越多的关注。研究其空间分布规律并加以应用，不仅是房地产估价的需要，同 时也是房地产投资、开发和发展规划的需要。现行的城市土地价格体系中，除 宗地地价外，其他的地价形式均为区域平均价格，对于协助制定上海市土地利 用规划、指导土地市场招投标活动、研究城市内部地价空间变化及演化规律都 显得粗糙和力不从心。本文试图在前人研究的基础上，在地价体系的实际应用 方面取得突破，取得以下目标： 第一，找到一种从批量交易的楼盘的房价剥离出楼盘地价的技术路径，真 实评估宗地价格，为基准地价评估、地价指数编制、区域板块价格水平分析等 提供服务。 第二，把计算机信息技术运用到房地产评估领域，实现批量地价评估信息 化，以提高效率，充分体现评估科学性和艺术性的统一。 需要注意的是，本文研究的地价测算系统，实质是一个批量宗地评估系统。 要想凭借该系统完成上述目标，需要有批量的原始房价作保证。目前，我国城 市尤其是像上海、北京、广州等城市的房地产交易十分频繁，可以满足批量数 据的要求，而其他小的区县或农村的房产交易市场化水平不高，且其记录在量 上还不足以保证。因此，本文的地价研究，主要是针对城市范围内的土地价格 进行研究。 1 2 2 研究意义 1 2 2 1 理论上的意义 本文将土地经济学、房地产经济学、计算机科学相结合，从土地经济角度 定量分析影响城市土地价格的各种微观因素，研究土地价格测算方法和上海市 地价区域分布的规律与地价扩散规律；从信息化角度研究柔性的宗地地价测算 系统的开发。而经济学和计算机等学科的结合研究是房地产领域一个新的方向。 1 2 2 2 实际应用中的意义 第一，本文拟通过上海市宗地地价测算系统的编制，为政府、开发商提供 客观准确的市场信息，具有协助制定上海市土地利用规划、指导土地市场招投 3 第1 章研究概述 标活动、动拆迁、补交土地出让金、土地增值税征收、地产税的确定、研究城 市内部地价空间变化及演化规律等价值。 第二，本文研究的地价测算系统支持柔性化操作。该估价系统的信息化和 柔性化研究代表估价行业发展的先进方向，具有极大的远期经济价值。 第三，地价测算系统的需求方主要房地产估价机构、政府机构以及对上海 市地价详细信息及其分布情况感兴趣的房地产开发机构。估价机构可以通过此 系统在土地的评估、重大市政设施的评估、房地产开发项目咨询等经营业务中 获得相当的数据支持并借此领先相关的竞争者。 第四，系统本身可以成为上海市地价指数研究及地价指数系统编制的基础。 1 3 国内外研究综述 1 3 1 国内外房地产估价研究状况 1 3 1 1 国外房地产估价研究 1 英国房地产估价研究状况 英国是现代房地产估价的发源地，其估价工作注重经验与艺术的结合。主 要采用五种估价方法：比较法、投资法( 收益法) 、成本法、剩余法( 假设开发 法) 、利润法。 收益法是英国房地产估价三大基本方法之一，早在1 8 8 4 年英国便出版了房 地产估价的专著，详细阐述了收益法。1 8 9 0 年，马歇尔提出了扩展收益法的应 用，他把利润作为连接价值与收益的纽带，并给出公式：价值= 收益利率。1 9 5 9 年，爱尔沃德( e l l w o o d ) 提出房地产的总价值应当反映抵押贷款的价值和权益 的价值，并发表了e l l w o o d 表，将收益法发展到了一个新时期。进入2 0 世纪8 0 年代后期，由于英国房地产市场交易案例的大幅增加，在英国及英联邦国家被 各代估价师沿用近百年的收益法几乎被比较法所取代n 1 。 2 美国房地产估价研究状况 美国的房地产估价师协会对房地产价格评估工作注重公式和计量，对已确 定的房地产中的某种权益的性质、品质、效用进行不偏不倚的估价。主要采用 三种方法：比较法、收益法、成本法。 4 第1 章研究概述 美国一般将房产和地产共同评估。源于早期对于课税价格评估的需要，各 市的房地局和课税局动员大量估价人员搜集丰富资料起草各种路线价法则，如 慎格尔( j a z a n g c r l c ) 在其所著房地产估价原则一书中最先提出了深度价 值表是4 3 2 1 法则。该法则简明易记，但因深度划分过于粗略，存在评估不合理 的现象。1 8 6 6 年纽约市法官霍夫曼( h o f f m a n ) 提出霍夫曼法则，该法则适用不 同深度的宗地评估情况。此后，尼尔( n e i l ) 修正了霍夫曼法则，由此创立了众 所周知的霍夫曼尼尔法则，并曾在纽约市施行。后来，苏马斯创立了对于 市街地课税估价的法则，该法则在纽约、圣保罗等城市试验，并利用旁街增值 系数估价。进入2 0 世纪8 0 年代后期，受英国影响，比较法成为估价方法首选。 3 德国房地产估价研究状况 德国的城镇规划和用地计划都具有先进性。在房地产估价方面，形成了到 目前为止较为完善的管理体系及技术方法。主要的房地产估价方法是：比较法、 收益法、成本法。德国的主要估价目的有两种：一种是评估市场流通值，体现 房地产在当前市场条件下的价格；一种是评估课税标准价格，为财产税、地税、 地产购买税和遗产税的征收提供依据。进入2 0 世纪8 0 年代中后期，比较法已 成为德国房地产估价的主要方法幢。 4 日本房地产估价研究状况 日本称房地产为不动产，其不动产鉴定评价主要使用比较法、收益法、成 本法。其中比较法和成本法应用最频繁。在对土地价值进行鉴定评价时，一般 首选比较法。比较法通常选取4 个用于比较的实例，当难以从市场上找到比较 案例时，借助政府公布的不动产信息；在对建筑物的价值鉴定评价时，首选成 本法。此外，在使用收益法时，一般使用直接还原法，而比较少使用复杂的折 现现金流( d o f ) 方法。进入2 0 世纪9 0 年代后，比较法在日本广泛应用，并 成为首选方法口1 。 5 加拿大房地产估价研究状况 加拿大所有私人或公务估价员对房地产市场的估价都采用比较法、收益法、 成本法。采用三种方法评估市场价格，每种方法都须由另外两种方法加以验证。 其中，比较法和收益法在分析中最被看重，因为它们能准确反映市场上的买者 和卖者的态度。成本法并不被看重，主要是由于：第一，折旧的量化困难且主 观；第二，对物业的需求不同，造成物业价格会高于或低于物业总的建筑成本。 当具备足够的市场信息时，比较法首选，收益法验证，成本法仅是辅助方法口1 。 5 第1 章研究概述 1 3 1 2 国内房地产估价研究 1 香港地区房地产估价研究状况 房地产业在香港经济中的地位十分重要，香港7 5 的投资与房地产业相关。 与此相对应，估价业也十分发达。香港的房地产估价承袭英国，主要采用五种 方法：比较法、投资法、成本法、剩余法和利润法乜1 。 比较法是利用相似的房地产在公开市场上买卖的资料，加以分析和比较， 借此评估标的房地产价格。在香港的每个估价( 测量) 师事务所，都设立了专 门的资料库，通过计算机从政府部门和市场收集交易资料，因此，绝大多数房 地产都能通过比较法评估。 用收益法进行估价，是依据房地产在未来一段时间里可收取租金回报的“现 在价值 。通过找到足够同质同类型的交易案例，得到“回报年期系数，该系 数即收益法的现值系数，以此来评估房地产现值。 成本法在香港被认为只有在其他估价方法不适用的情况下才被采用的最后 一种方法，通常用于很少转手或是没有市场依据的房地产类型的估价。 利润法的依据是假设某些房地产价值与使用该房地产所得收益之间有一定 的关系。这是一种非常间接的方法，在考虑房地产可预期的营业收入、成本及 租金上完全依赖于估价人员解释和处理数据的主观性。 剩余法的原理在于，土地是所有经济活动的承担者，土地价值与其相关联 的经济活动有直接联系。用该方法得出的估值，依赖许多的变量，误差机会较 大。因此必须要经验丰富的估价人员谨慎使用该法。 2 台湾地区房地产估价研究状况 台湾地区的估价方法、技术和大陆基本一致。根据估价目的和估价任务的 不同，台湾地区的地价一般分为两大类，即官方估价和民间估价。 官方估价：台湾地区的土地制度兼顾公有和私有。官方所采用的规定地价 有两种：公告地价与公告土地现值。前者是民众申报地价的参考，并按此课征 地价税。后者则是私有土地转移或设置典权时民众申报转移现值的参考，并作 为政府审核土地转移现值计征土地增值税和确定土地征收补偿地价的依据。官 方估价的技术规程为 地价调查估计规则c 4 。 民间估价：主要服务于交易、司法、抵押等宗地地价评估。其从业机构主 要有不动产鉴定公司和鉴定事务所。为解决台湾估价行业长期以来“无证上岗 的非制度化状态，2 0 0 0 年1 0 月4 日，台湾 不动产估价师法颁布，规定了不 6 第1 章研究概述 动产估价师及其相应机构的法律地位，把民间估价也纳入了法制轨道。台湾“内 政部 2 0 0 1 年1 0 月颁布了不动产估价技术规则，作为民间估价的技术规范。 3 大陆地区房地产估价研究状况 国内房地产估价研究是先从土地估价的研究出发，然后再发展成房地产结 合估价。现行的土地估价理论与方法体系是在大量借鉴国外较为成熟的理论与 方法的基础上建立的。近十几年来，伴随着土地使用制度改革的不断深化、城 镇住房制度改革的稳步推进和土地估价实践的不断丰富，有关价格理论体系的 研究及土地估价理论与方法研究受到各方面的重视，土地估价方法研究不断深 入。 基本方法研究 我国研究人员对基本估价方法进行了大量深入的研究。李树林、李铃等人 对收益还原法的相关理论及其存在的理论缺陷与改进方法、收益还原法的具体 应用以及收益还原法中纯收益的确定、收益与利率的界定等进行了研究；何芳、 宗臻铃等对各种土地估价方法的优劣及评估结果差异的原因进行了分析；石英 华、郑斌等人在成本估价法中就“土地开发费是否应计入土地价格一、成本法中 地价的构成乃至成本法是否适用于土地估价等问题进行了研究晦1 ；施建刚在研究 比较法、收益法、成本法、假设开发法四种方法的原理、难点和主要问题的基 础上，进行了四种方法“归一 处理的研究n 1 。 围绕基本估价法，各地在具体应用时又派生出诸如级差收益测算法、投资 法、利润法、租金剥离法、历史地价推算法、房屋契价测算法、联营联建推算 法、长期趋势法、比例系数法等方法。 方法创新 除了基本方法研究，在引入、借鉴相关领域研究成果的基础上，房地产估 价方法也有所创新。彭育新等人充分认识到诸如空气质量、水质量等环境特征 对土地作为生产要素投入和消费物品价值的影响，把环境因素考虑到土地估价 中，根据享乐价格理论，提出通过构建享乐价格函数确定城市土地价格的估价 方法；吴次芳等人在借鉴西方区位研究成果的基础上，根据区位理论与零售商 业用地的区位特点，首次对城市商业用地区位条件进行定量研究，并将该研究 成果用于城市地价评估，提出区位系数评估方法嘲：施建刚研究了与房地产估价 相关的模糊数学理论和相关权重确定方法，提出了与房地产估价密切相关的隶 属函数、贴近度、择近原则、各种权重的确定方法，以及模糊综合评判决策、 7 第1 章研究概述 快速递减加权式的应用方法。同时，通过和传统方法进行估价误差比价，得出 了“模糊数学法估价精度更高，建议对价值量大或特殊房地产的估价采用此法刀 的有益结论n 3 ；李玉英、陈浮等人提出应用b p 神经网络模型具有的自组织性、 自学习性和自适应性，把各种定性或定量的地价影响因素作为变量加以输入， 采用自适应模式识别方法完成地价预测的新方法；赵耀文更进一步将神经网络 方法具体应用于城市商业用地出让地价评估，并对具体应用的现实性和局限性 进行了分析；吴宇哲等则将统计学中的空间局部内插k r i g i n g 技术应用于城市基 准地价的评估，克服了应用传统数理统计取平均值的缺陷，提高了评估结果的 精度；单伟东等人通过非均质空间条件下革新随机游动扩散模式的理论推导， 建立了非均质空间动态随机扩散方程，并将此方程应用于城市基准地价评估嘲。 1 3 2 国内外地价动态监测体系研究 1 3 2 1 国外地价动态监测体系研究 1 日本地价公告制度 日本于1 9 6 9 年7 月创设地价公示法，1 9 7 3 年7 月开始实施。政府每年 在固定时间调查和评估公示地价，以便对一般土地交易给予一个合理的价格指 导，并作为公共事业用地购入价格和土地价格计算的标准。政府公示的地价， 是由政府委托不动产鉴定人士对标准地的地价评估结果进行审查和调整。其具 体做法是：设置标准地。首先，明确标准地的选取标准，按照自然条件和经 济条件设置标准地。确定标准地价。每年1 月1 日公布标准单位面积的正常 价格。同时，各都道府每3 个月还要对其县内的约3 万处地块价格进行调查评 估。另外，涉及土地继承税、赠与税、地价税、固定资产税和城市规划税等课 税的土地，其价格也都由官方评估，得出一定的标准h 1 。 2 韩国地价公告制度 韩国于1 9 7 2 年根据国土利用管理法建立了基准地价制度。该制度用来 指导一般性土地交易，确定土地征用时的补偿价格。此外，还在实行土地交易 申报制度、土地交易许可制度中起到了判断土地交易是否合理的作用。基准地 价的调查评估，是在全国范围内选择2 万个标准地块，由不动产评价专业人员 依据一定的评估方法，参照市场交易情况评估，再经土地评估委员会审议，最 后确定并以公报形式每年定期公布嘲。 8 第1 章研究概述 3 德国地价公告制度 德国实行的是土地公开参考价公布制度。该地价是城市中某一区域过去两 年土地交易价格的平均水平，由当地政府组织评估。其评估程序如下：城市 或地方政府土地评估委员会对土地交易、交换、补偿、馈赠等有关合同进行整 理、汇总后计算出每一地块的交易价，并按时间、地点形成地价卡片集和地价 样点分布图。根据样点分布状况和土地利用状况，将城市划分为不同的区域， 按照区域整理地价资料，剔除非市场行为的地价。估价委员会每两年召开一 次全会，分析评估本地区不同小区的公开参考价。常用方法是在地块价格时间 指数的修正下，用加权平均法计算区域的公开参考价，并将评估的结果制成公 开参考价表和的地价图。公布出售标准地价表、图，并对外接受咨询h 1 。 1 3 2 2 国内地价动态监测体系研究 1 台湾公告地价和公告现值 公告现值每年确定公告一次，公告地价每三年确定公告一次，公告日期均 为7 月1 日。公告地价和公告现值属于宗地地价，要根据经地价评估委员会审 核调整的相应区段地价修正计算得出。 台湾地区官方评定宗地地价的目的是作为征税和征收补偿的依据，其影响 范围是全面的，而且是动态的，必须不断更新。因此，宗地地价的求取方法必 须符合短时间内大量估价的要求。台湾官方宗地估价的方法类似于大陆的基准 地价系数修正法h 3 。 2 大陆地价动态监测研究 1 9 9 9 年国土资源部开始在全国开展“新一轮国土资源大调查，明确提出了 建立城市地价动态监测体系的要求，首次正式提出“城市地价动态监测体系 和“地价监测点一概念。此后，国土资源部土地利用司主持编写了 城市地价 动态监测体系技术规范，用以指导各城市地价动态监测体系的建设。该规范以 技术标准的形式，比较详尽地说明了从地价监测点和市场交易样点设置、地价 监测资料采集、地价动态监测体系建立到地价监测资料分析应用整个过程，是 在借鉴国外先进经验、总结我国研究成果的基础上得出的结论1 。 按照国土资源部的计划，从1 9 9 9 年