（土地资源管理专业论文）重庆市农村土地使用权流转价格研究.pdf

两南大学硕十学何论文中文摘要 重庆市农村土地使用权流转价格研究 土地资源管理专业硕士研究生李松芹 指导教师刘定祥教授 中文摘要 我国农地使用权流转缺乏历史价格，目前还没有具操作性的、规范的农地使用权流转价 格体系。对此，本文从农地使用权流转制度与农地使用权流转市场化的关系探讨农地使用权 流转的价格问题。本文采用理论分析与实证分析相结合的方法，通过对比和定性、定量研究， 探讨合理、有效、具有操作性的农地使用权流转价格体系，力求解决当今理论界研究的热点 和难点土地流转涉及的权利( 所有权、使用权以及我国农村特有的承包权等) 界定以及 利益的合理分配问题。 本文应用马克思地租地价理论、土地价值理论、土地产权理论对目前农地使用权流转市 场进行研究，探讨农地使用权流转的价格构成因素，以马克思地租理论为依据，以收益还原 法为基础，构建农地使用权流转价格模型，明确将土地的绝对地租和级差地租i 归土地的流 出方，为农地使用权流转价格找到了依据，为农地使用权流转价格的确定提供参考。本项研 究构建的农地使用权流转价格模型验证了重庆市农地流转价格过低的共识，提出用本模型确 定合理的农地使用权流转价格的建议，为各级政府部门管理农地使用权流转市场提供参考。 关键词：产权制度农地使用权流转价格体系地租 西南大学硕七学位论文 a b s t r a c t a s t u d y o nt h ep r i c ef o r t r a n s f e r r i n gt h e r i g h t t 0u s er u r a ll a n do fc h o n g q i n g m 句o r ：l a l l dr e s o u r c e sm a l l a g e m e m m a s t e rd e g r e ec a n d i d a t e ：l is o n g q i l l s u p e r v i s o r ：l i ud i n g x i a l l gp r o f e s s o r a b s t r a c t i i lc h i i l a ，t h e r eh 硒b e e i ln ol l i s t o r i c a lp d c ef o rm e 仃姐s 矗。ro f t l l er i g h tt 0u s em r a l l 锄d ，觚dc o 璐e q u e n t l y f 打m e r eh 嬲b e 饥w o r l 【a b l e 锄d 咄删i z e dp r i c i n g s y s t e m 如r l e 仃趾s f 打o fm er i g h tt 0u s em m ll 锄d h l 、，i e wo ft l l i s ，t l 圮p r c s t d i s s e n a t i o ns e t so u tt 0d i s c u s sa b o u tm ep r o b l e m sc o r l c c m i n gt h ep r i c eo ft h e 觚f - e r o fm er i g l l tt 0u s er 眦ml 觚db ye x p l o r i n gm er e l a t i o n s h i pb 咖e e pt h es y s t 锄f o rm e 胁s f 打o f t h er i g h tt 0u s e 眦a l1 觚d 姐dt h em a d k e t i z a t i o no f m e 协m s f 打o f n l er i g h tt 0 l l s e 砌眦l 趾d ac 0 m b i n e dr e s e a r c hm e m o do ft l i e o r e t i c a l 觚a l y s i s 锄d 锄p i r i c a l l 觚a l y s i si sa d o p t e d 1 1 1 e 豫t i o n a l ，e m c i 饥t ，w o r k a b l ep r i c i n gs y s t 锄f o rm e 缸娜衙o f n l ed g l l tt 0 瑚e 砌r a l1 锄di ss t l l d i e dt h r o u g l lc o 曲硼t i v e ，q u a l i t a t i v e 锄dq u 髓t i 枷v e m e t l l o d s 蠡) rt h ep u r p 0 o ft a c k l i n gt l 坨h o ta n dd i 伍c u ni s s u 懿b o t h 鲥m gt l 坞 t l l e o r e t i c a lc i r c l eu 1 er i 对i t so fl 硼i dc i r c u l a t i o n ( o w n c r s l 卸r i g h t ，鹊w e l l 勰t 1 1 e r i g h tt o 邺ec t l i n a sr i l r 址l l i l i q u ed g h tt 0c o z i 把a c t ，e t c ) o fm ed e 痂1 i l i o n ，镐w e u 器m e i n t i 暑r c s t so fr e a s o n a b l ed i s 仃i b u t i o n h l 廿：l i sd i s s e r t a t i o i l ，t h em a m c tf o r l e 仃肌s f ho ft l l er i g h tt 0u s em r a l1 a n di s s t u d i e dt l l 】r o u g t lt l l e 印p l i c a t i o no fm 舡x sr e ml a n dm e 0 巧a n dt l l el 觚dv a l u et h d r 锄dt h el 锄dp r o p e r t y 础g h t sm e 0 锄dt h e i lm e 缸t o 璐p r i c ef o r 缸锄s f 酬n gt h e r i g h tt o 惦em r a ll 柚da r ed i s c u s s e d ，锄dt h ep r i c em o d e lf o r 仃a n s f 翎面gt l l er i g h to f m eu s eo f m r a l l a i l di sc o n s t e do nm eb a s i so f m em 锨s 删n l e o r ) r 肌dm el a wo f t h er e d l l c t i o no fi i l c o m e a p p a r e n t l y ，t h ea ：b s o l u t el a n dr 铋t 觚dl 觚dr e n tis h o u l d r e t l l ：mt om el 锄do u t n o ws 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究成果。论文中引用他人已经发表或出版过的研究成果，文中已加 了特别标注。对本研究及学位论文撰写曾做出贡献的老师、朋友、同 t 二在文中作了明确说明并表示衷心感谢。 学位论文作者：签弋蜴茅 签字日期： 。多年岁月0 7 。日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解西南大学有关保留、使用学位论文的规 定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允 许论文被查阅和借阅。本人授权西南大学研究生院( 筹) 可以将学位 论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩 印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在嫠密后适用本授权书，本论文：口不保密， 口保密期限至年月止)。 学位论文作者签名：慈冼午 签字日期： 蝣年多月c ) 。日 导师签名：兹，3 之鬈导师签名：毪，3 艺孑。季 签字日期：如谬年争月勘日 两南大学硕十学位论文文献综述 文献综述 在我国，地权让渡有其必然性和长期性。地权的让渡过程，实质是以价格为 杠杆而进行的利益让渡n 1 。合理的价格是地权顺畅让渡的保证。然而，我国农地 使用权流转市场还处于起步阶段，存在流转价格偏低、流转不畅的问题。这一直 为学界关注并力求有所突破。 对土地价格相关理论的研究 马克思认为，土地产权本质上是一种法权关系，而土地所有权在经济上的实 现形式就是地租，从而建立了马克思的地租理论。马克思认为一切地租都是剩余 价值，是剩余劳动的产物乜1 ，一切形态的地租都是土地所有权在经济上的实现形 式嘲，任何形式的地租都是以土地所有权的存在为前提，土地所有者凭借土地所 有权对直接生产者所创造的超额利润的占有，是社会关系的反映，其本质就是收 益权。另据地租形成的原因和条件，马克思把地租分为绝对地租、级差地租和垄 断地租。 马克思土地价格理论认为土地本身不是劳动产品，没有价值。但是，拥有土 地的人可以凭借土地的所有权取得地租，因而土地也有价格。土地价格是地租的 资本化，“资本化的地租即土地价格一，土地价格相当于能够获得这笔地租收入 的货币资本。土地价格由两个因素决定，一是地租数量的高低，二是银行存款利 息率的高低。 马克思的地租地价理论对于指导制定合理的土地价格、优化配置土地资源具 有重要的现实意义。同时以土地收益理论和土地供求理论为代表的西方经济学的 地价形成理论也是合理制定地价的重要依据，成为国内外理论界研究的热点。美 国土地经济学创始人，现代西方经济学土地收益理论的代表人r 伊利( 1 8 5 4 一1 9 4 3 ) 认为“土地的收益是确定它的价值的基础 。土地具有不同于其他生产资料的特点 之一是，土地的使用会不断地、年复一年地产生收益，这也就是土地年收益系列， 或称为地租流。“把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金，这在经济 学上就称为土地的资本价值，在流行辞汇中则称为土地的售价 。也就是说，土地 价格是资本化的土地收益，用公式表示为y = 兰。( 其中v 一土地价格，扩土地纯 两南大学硕十学位论文 文献综述 收益，r 资本还原利率) 对于土地收益和土地价格的关系，伊利认为不是土地价 格决定土地收益，而是土地收益决定土地价格。他说：“应当注意，并不是资本价 值决定收益，而是收益决定资本价值”1 。 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等是土地供求理论的主要代表人物，他 们认为，土地这一生产要素的价格完全由其需求决定。台湾张德粹教授指出，“土 地价格的决定因素是土地的供给和需求 。在自由市场经济中，土地与其他商品一 样，其价格取决于本身的供给和需求。土地供给增加，需求不变或减少，则地价 下跌；土地供给减少，需求不变或增加，则地价上升。 对土地价格测算方法的研究 陈涛认为土地价格的鉴证方法主要有比较法、收益还原法、剩余法、成本法 和基准地价系数修正法嘲。孙广云在 ：土地估价理论与方法中指出比较法即市 场比较法又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、 现行市价法h 1 。施金亮认为市场比较法是房地方估价中较常用的一种评估方法， 并且认为在估价实践中市场比较法具有较好的现实性，适用范围广、说服力强， 同时指出评估结果的准确性会受其因素修正的主观性和不确定性影响瞪1 。在土地 估价中，甲土地与乙土地相比较，甲乙两者之间具有相关性和替代性，乙土地近 期在市场上发生了交易，此时甲土地若在该市场上出售，应具有类似于乙的市场 反应，从而推测甲土地的价格。市场比较法适用于土地市场比较成熟的土地估价， 我国的农地流转市场还处于起步阶段，还不规范、不成熟，此法不适用于指导农 地流转价格的制定。陈浮在农用土地价格评估中指出“由于依法转让农用土 地的案例较少，运用市场比较法困难，通常用收益还原法求地价 1 。 刘萍，付梅臣在收益还原法评估农用地价格有关问题探讨中认为农用地 的价格一般是以其收益能力为构成基础，鉴于农业土地价格的特殊性及缺乏市场 交易的实例，收益还原法是评估农用地价格非常重要的方法之一们。傅青山、孔 维东也在农用地征转用价格评估机制探析中认为农用地价格评估比较适宜采 用收益还原法n 。 成本逼近法即成本法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据， 再加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法。吕萍等 2 西南大学硕七学何论文 文献综述 用成本法研究农地转用价格时指出“农地转用价格反映了土地条件变化带来的土 地价格的预期变化，体现了农地转用的市场价值。 用公式表示为“农地转用价格 = 农地地价+ 现时区位地价+ 未来区位变化地价 。这里研究的农地转用价格与农地 内部流转价格不同，探讨农地内部流转价格成本研究的角度又不相同了。 基准地价系数修正法是在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域 土地的平均价格。在研究利用基准地价系数修正法评估地价时，陈涛认为应对区 位因素、使用年期、基准日、容积率、土地权利状况、土地开发程度等系数进行 修正璐1 ；肖争鸣、刘小生也指出“需要考虑对估价期日、容积率、土地使用年期、 土地开发程序、区域因素及个别因素等进行系数修正 【i 刳。 剩余法也称假设开发法，是确定城市土地价格常用的方法。沙景华等指出“该 法是在预计开发完工后，不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成 本及相关专业费用、利息、利润和税收等 n 羽。 以上学者研究的价格测算方法在城市地价计算中运用较多，我国城市地价评 估方法比较成熟。因为我国农地流转市场刚刚起步，加之农用地产权的复杂性， 我国农地价格特别是农地使用权流转价格的测量方法的研究有待深入。 对农地流转内容的研究 关于土地流转的研究，国外也有学者使用土地流转( l a n dt r a n s f e r ) 这一词， 但更多关于农地流转的研究是体现在土地交易中，包括土地的买卖、租赁、置换、 转让等涉及土地所有权及使用权的流转。 目前国内学术界对农地流转的理解不尽统_ 。主要有两种观点，一种观点认 为土地流转是土地所有权和使用权的流动和转移。如黄贤金、方鹏( 2 0 0 2 ) 等认 为土地流转包括土地产权的流转( 所有权、使用权) 以及土地功能的流转，其中 土地产权的流转是指土地产权主体( 土地所有权主体和土地使用权主体) 之间的 土地流动n 4 。杨学成( 1 9 9 4 ) 认为土地流转是土地所有权或使用权在不同经济实 体之间的流动与转让u 酊。另一种观点认为农地流转是农地承包权与使用权的流转。 邓大才( 2 0 0 1 ) 认为我国宪法明文规定土地所有权不能流动，但是我国农村土地 在所有权与使用权之间又增设了承包权，所以我国土地流转是指承包权及其派生 权能的流转具体包括土地承包权的流转和土地使用权的流转n 们。任丽君( 2 0 0 2 ) 西南大学硕十学何论文 文献综述 认为土地使用权流转和土地经营权流转不尽相同，她认为土地使用权流转是以物 权为对象的土地流转，土地经营权流转是以债权为对象的土地流转n 刀。张红宇 ( 2 0 0 1 ) 认为，土地使用权流转就是拥有土地承包经营权的农户将土地经营权( 使 用权) 转让给其他农户或经济组织n 引。有的学者刘甲朋、崔鬼( 2 0 0 3 ) 等认为土 地流转主要是土地使用权的流转n 钔。 相比较，许亚东( 2 0 0 2 ) 对土地流转内涵的表述较为全面，他认为土地流转 从流转模式上看包括农用土地所有权流转和使用权流转，农地所有权流转的运行 方式有征用和买卖，土地使用权流转包括土地出让和土地转让两种形式啪1 。 综上诸观点，土地流转包括两方面内容：一是土地产权的流动和转移；一是 土地产权的流转和土地用途的变化。 对农村土地使用权流转价格的研究 我国农用地流转市场虽初步形成，但发展很不完善，基本上还处于自发、隐 形、无章无序的状态。这种状态使农地价格信号失真、土地价格形成不规范、运 行不规律，不能起到调控市场供需的作用，迫切需要研究建立与农地产权流转市 场相配套的价格体系，规范农地流转。农用地流转方式决定交易中的农地价格形 式。路燕、朱道林从农地集体内部流转、农地集体外转用等不同的流转方式分析 不同的流转价格形式，提出在政府层面建立包括农地质量基准地价、征地区片综 合地价和标定地价在内的农地价格体系乜。吕萍等从土地区位条件变化进行分析， 认为集体土地流转价格的构成有：城市边缘农地地价、区位地价和未来区位变化 地价三部分；流转价格要同时考虑农用地利用收益和转用后土地的利用收益分配， 农地转用价格= 转用前或当时由现用途地租决定的价格+ 转用后由转用用途地租决 定的价格+ 转移费用嘲。 邓大才以马克思地租理论和西方经济学的土地收益价格理论为基础探讨农户 承包土地转让价格。认为当前农户承包土地流转的价格障碍是土地承包权的价值 性和商品性不明确、土地产权的价格不规范、土地使用权缺乏历史价格、土地使 用权价格与外国土地价格不可比等。指出我国应根据马克思的地租理论、产权理 论和土地价值理论确定土地的承包权和使用权价格。同时，重点考虑土地的市场 供求状况1 。 4 西南大学硕十学位论文文献综述 以上学者多从定性的角度对农地流转价格理论进行研究，对流转价格的构成 进行分析，其研究成果的应用不具备可操作性。 对重庆农村土地流转价格的研究 农村土地使用权流转，是重庆统筹城乡用地需求、满足城市化、工业化发展 的必要条件，是促进农业和农村经济结构调整、实现产业化规模经营、提高土地 利用效率的重要途径，是提升土地对传统农业经营者的保障功能，是实现农民由 土地实物保障向价值保障转换的时代前提，是加强农民利益保护和农村社会稳定 的时代前提，是促进农村剩余劳动力转移的现实要求，是实现农民持续增收的现 实要求。 重庆市农地流转有代耕、换耕、有偿转包、无偿转包、倒贴转包、转让、互 换、租赁、入股、反租倒包、拍卖等形式。近年来土地流转呈现流转速度加快， 目的性、组织性、规模化增强，流转后经营项目多样化、特色化。同时面临的问 题主要有流转程序不规范、流转土地廉价、运行机制不健全等方面。对于这方面 的研究主要集中在流转现状特点、流转形式、流转中存在的问题、促进农地流转 顺利有效展开的措施等几方面。主要有培育土地市场、建立社会保障体系、改善 流转的外围环境、强化法制建设等相应措施。 黄山在对相关部门的调查中发现农户承包地使用权流转中存在一些问题：长 租期、低租金；耕地的农业用途被改变；农民意愿问题；法规保障问题等。 重庆市潼南县农业局邓时春对潼南县农村土地流转进行调查发现基层干部认 识不够、实施细则可操作性不强、观念陈旧、农业的比较效益低、流转程序不规 范、流转发展不平衡、国家农村政策变动都是阻碍土地流转的原因，并提出稳定 承包关系、提供法律保障、加强管理监督、规范流转程序、引进市场化土地流转 机制等几方面措施。 综上所述，重庆乃至全国农村土地使用权流转中存在的问题主要表现在观念 问题、制度问题、法律保障问题、价格问题等方面，而价格问题又是争论的热点问 题。价格问题的解决是诸多问题得以解决的关键。只有制定合理的流转价格才能 使农地价值充分体现，才能使农民的合法权益得到有利保障，农地才能顺畅流转。 但具体如何体现，流转价格多高才合适，缺乏可以依据的标准。 西南大学硕十学位论文第1 章引言 1 1 研究的背景 第1 章引言 自我国农村土地实行家庭联产承包责任制以来，极大地调动了农民的积极性， 农村充满了前所未有的活力。但是，随着现代化程度的提升，现代农业对规模经 济的要求与现行的分散家庭承包土地制度之间的矛盾日渐加剧，在一定程度上阻 碍了现代农业的发展，农业增效、农民增收的难题难以解决，农民自发流转土地 的矛盾和弊端日益严重。对此，国家颁布了中华人民共和国农村土地承包法 规定自2 0 0 3 年3 月1 日起农民可以在自愿的基础上，依法有偿转移土地使用权。 允许农村土地依法、自愿、有偿流转，是我国土地制度的第三次革命，是实现农 村土地规模经营的客观要求，是降低农业成本、促进农村经济发展的客观要求， 是合理配置土地资源的有效途径，是农民增收、农村稳定的必由之路。目前我国 农地流转市场发展还很不完善，出现流转行为不规范、农民流转土地积极性不高、 农民的社会保障差、农地流转价格低廉等问题。其中，农地流转缺乏科学、规范 的价格体系是制约农地高效流转的关键。本项研究力求解决这一关键性问题，构 建科学、规范的价格体系。 国家允许农民依法、自愿、有偿流转土地，即是肯定了农民转出土地可以也 应该获得补偿，即流转费。流转费的高低及具体支付的形式流转双方可以自己协 商，但是没有给出一个明确的流转费计算标准。没有可依据的标准，农民之间通 过谈判确定的流转费严重偏低，极大地损害了农民的正当利益，挫伤了农民流转 土地的积极性，不利于农地流转的进行。由此可以看出合理制定农地流转价格的 重要性和紧迫性。我国农地使用权缺乏历史价格，我国农村土地价格体系不完善 等等客观事实的存在，使得目前还没有具操作性的、规范的农地流转价格体系。 对此，本项研究讨论我国农村土地使用权流转价格问题，为当今理论界研究的热 点和难点土地流转涉及的权利( 所有权、使用权以及我国农村特有的承包权 等) 界定、流转价格的规范计算以及利益的合理分配问题提供思路。 6 两南大学硕十学1 1 7 = 论文 第1 章引言 1 2 研究的目的和意义 农用地使用权正常流转的前提是要有一个规范的农用地价格体系。本项研究， 构造农村土地使用权流转价格模型，以期解决我国农地使用权流转中存在的价格 问题，为各级政府部门管理农地使用权流转市场提供参考：为按农地使用权流转 后的用途确定农地使用权流转价格提供参考。随着本项研究成果的应用，将对健 全和完善农地使用权流转市场，促进农地使用权流转顺畅进行，实现土地的规模 经营，保护有限的土地资源具有重大的理论意义和现实意义。 1 3 研究思路及论文框架 针对我国农村土地使用权流转中的价格现状，应用经济学理论、法学理论等 对这些现状进行解释与评价，诊断农村土地使用权流转中在价格方面存在的问题， 从制度经济学、政治经济学和土地经济学的角度分析农地使用权流转价格问题的 原因，定量研究农地使用权流转的价格构成因素，构建农村土地使用权流转的价 格模型，用模型解释、分析和评价现时，在此基础上向有关部门提出政策建议。 研究的主要内容与文章的结构如下： 第一章，针对我国农地使用权流转过程中出现的流转价格不合理现象提出问 题。 第二章，对农村土地使用权流转价格相关概念进行界定，对我国农地产权制 度、马克思地租地价理论、农用地价值理论进行了分析。 第三章，分析农地使用权流转中的价格问题，从农村土地使用权流转中的价 格现状入手，分析这些现象的不合理性以及这些现象对农地使用权流转的影响、 对经济发展的影响，并对产生这些现象的原因进行分析。 第四章，从土地经济学的角度对农村土地使用权流转价格的构成因素进行分 析、评价，并将理论与现时进行对照，找出错位点，分析错位的内容并指出错位 存在的危害性。 第五章，运用博弈论对农村土地使用权流转价格的适用性及价格形成的博弈 过程进行分析。 第六章，构造农村土地使用权流转的价格模型。首先分析影响农村土地使用 7 西南大学硕十学何论文第1 章引言 权流转的价格因素，分析各因素因子所占权重、因素对相应用途的满足程度及各 因素对生产力的贡献率，并在此基础上构建农村土地使用权流转价格模型，最后 用模型对具体实例进行对比分析。 第七章，得出主要结论，并进一步提出相应政策建议。 1 4 研究方法 本文应用马克思地租地价理论、土地产权理论、农用地价值理论对收集整理 的土地流转价格相关资料进行研究，运用理论分析与实证分析相结合的方法，通 过对比和定性、定量研究，探讨了合理、有效、具操作性的农地使用权流转价格 模型，并以重庆市为例对农地流转价格进行了实证分析，力求建立一套科学、合 理、可操作性强的农地使用权流转价格体系，促进我国农村土地健康顺畅流转。 1 5 创新点 应用马克思地租理论，以收益还原为基础，构建了农地使用权流转价格模型。 本模型计算明确将土地的绝对地租和级差地租i 归土地的流出方，为农地使用权 流转价格找到了依据。 8 西南大学硕十学位论文第2 章农地使用权流转的有关概念与理论 第2 章农地使用权流转的有关概念与理论 2 1 农地使用权流转有关概念界定 2 1 1 农地流转与转用 我国理论界对于农地流转内涵的认识不统一，常有混淆“流转与“转用 的 情况发生。总的来说有两种观点：一种观点认为农地流转是农用地转为建设用地 的过程；另一观点认为农地流转是农用地在不同单位和个人之间转让的过程。我 们认为这两种观点都有失准确，前一观点混淆了流转与转用的概念，农用地转为 建设用地的过程应该称为“转用 ，农用地的农用性质发生了变化。后一观点也 存在不完整的地方。农地流转的两个过程发包过程和转包过程。发包过程是 农地的初次流转，是农地由集体经济组织向农户的转移过程，是所有权与承包权 的分离过程。转包是农地的再次流转，是农地在不改变农用性质的前提下由农户 向其它单位或个人转移的过程，是承包权与使用权的分离过程。转包可以向本集 体经济组织内的农户或企业流转土地，也可以向本集体经济组织以外的个人或企 业流转土地，也称为农地流转，是本论文研究的重点。根据以上的界定，农地使 用权流转分为“农地转用 和“农地流转 ，农地转用改变农地的性质，农地流 转不改变农地的性质。农地使用权流转是相对于流转内容而言，农地转用和农地 流转是相对于流转的过程而言，不同的流转过程决定了农地使用权流转的性质( 农 地的性质是否改变) 。 2 1 2 农地使用权流转要素及流转形式 农地使用权流转三要素农地使用权流转主体、农地使用权流转客体、农 地使用权流转的交易组织。 农地使用权流转的主体供给主体和需求主体。供给主体是农地使用权流 转中的出让方，即提供交易对象的单位或个人。按提供交易对象的差异，供给主 体可分为土地所有者和土地使用者，分别提供土地所有权和使用权以及由此派生 的租赁权、抵押权等。需求主体是农地使用权流转的接收方，即通过流转取得土 地所有权或使用权及其租赁权、抵押权的单位或个人。 9 西南大学硕十学何论文第2 章农地使用权流转的有关概念与理论 农地使用权流转客体是流转主体共同指向的对象。由于土地具有位置固定和 不可移动性的特点，农地使用权流转时的交易对象并非是土地本身，而是附着在 土地上的权利，即土地产权。由于产权是多种权力组成的权利束，农地使用权流 转的客体可分为农地所有权、使用权、抵押权、租赁权等。 商品的交易是将商品集中到一个地点( 市场) ，买卖双方到这个固定地点看货 论价、比货论价，面对面地讨价还价。农地交易和一般商品交易不一样，不能将 农地带到某一固定地点( 市场) 看货论价，农地本身的信息和农地的市场信息不 像一般商品信息和商品市场信息那样流畅。因此，在农地交易双方需要建立一座 桥梁农地使用权流转中介组织。这个中介组织应是由政府引导和管理的民间 的农地交易组织。农地使用权流转交易组织包括交易载体和交易规则。交易载体 是指交易的场所和监督机构及中介服务机构；交易规则是指农地使用权流转必须 遵循的各项法则、制度和条例等m 。2 5 1 。 农地使用权流转形式多样，常见的流转形式主要有以下几种： 国家征用由国家先将集体土地征为国有，然后再转为建设用地，这是目 前法律制度下的一般转用形式，农地转用价格的表现形式是征地补偿费。 集体土地出让城乡经济发展过程中出现的一种农地转用方式，国家目前 尚未出台相应的法规进行管理，仅有个别省份出台了相应的地方规则，农地转用 价格是一种交易价格。 国家征用和集体土地出让改变了农地的农用性质，属于农地转用；转包、转 让、互换、出租、入股不改变农地的农用性质，属于农地流转。 转包指承包方( 即农户) 将部分或者全部未到期的承包地使用权在一定期 限的承包期内转给其他农户经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履 行土地承包合同规定的权利义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。 转让是指承包农户经发包方同意，将部分或者全部未到期的土地使用权 转让给发包方或本集体经济组织的其他成员经营。并且权利和义务同时转让。 互换互换也称互易，它是指承包方之间为方便耕种或者各自需要，对属 于同一集体经济组织的承包土地的使用权进行交换。随之对换的还有双方的土地 承包经营权。互换行为必须在集体经济组织内部的个人之间发生，同时互换时也 必须要登记在案。 l o 两南大学硕十学位论文第2 章农地使用权流转的有关概念与理论 出租土地承包人作为出租人将土地经营权随同附属设施租赁给承租人使 用，由承租人向出租入支付租金的行为。出租的性质是债权而非物权行为。因而 不改变土地承包关系。 入股指集体经济组织把农户承包地使用权量化为股份，或者由承包方将 承包地使用权作价为股权，按股权入股农业企业，以土地使用权入股参与该农业 企业的收益分配2 醐1 。 2 1 3 农地使用权流转价格内涵及构成 承包土地使用权的价格不能等同于土地的价格，因为承包土地使用权的流转， 仅仅是把土地的使用权转让给其他经济主体使用。土地使用权在这里取得了相对 独立的状态，转入户由于使用土地就必须按照使用时间的长短以不同的形式向原 承包户( 转出方) 支付报酬，这部分报酬实质上就是向转出方缴纳的租金，也就是 土地使用权的价格，是其凭借土地承包权获取土地收益的表现形式。农地使用权 流转价格不但包括土地质量价格，还应包括因土地用途改变后的土地未来收益的 经济补偿，以及土地的社会价值量，土地的社会价值量主要是土地的社会稳定功能 和土地的社会保障功能的体现。因此，农用土地使用权流转价格的组成应该包括农 用地质量价格、农用地的社会价值量、土地未来收益的补偿等。 2 2 理论借鉴 2 2 1 农用地产权制度 产权( p r o p e r t yr i g h t ) 是指对财产的各种权利的总称，是一种权利束侧。土 地产权则是指有关土地这种财产的一切权利的总和，而不是一种权利，包括土地 所有权、使用权、收益权、处分权，以及这些权能的细分与组合等等。多种不同 的土地产权组合形式或产权结构是土地市场的交易对象。因为土地的不可移动性， 土地市场中交易的是土地的各项权利，是权利的转让和移动，而非土地本身纠。 中国农用地产权制度主要由集体所有权产权束、农户承包经营权产权束以及 国家管理权构成。集体所有权产权束，包括土地所有权以及由所有权衍生出来的 占有权、使用权、收益权、部分的处分权等；农民承包经营权产权束，包括农民 的使用权、收益权和部分的处分权；国家管理权虽然不属于财产权，仅是政府的 两南大学硕十学付论文第2 章农地使用权流转的有关概念与理论 一种行政职能，但对于农用地产权和农用地价格影响较大，也应给予充分考虑。 农用地产权有两层意义：其一是明确的法律意义，其二是与法律规定的权力相对 应的经济意义。产权主体利益的体现要通过土地的流转才能最终完成。纠。因此， 农地流转要求在法律上就各项权利给以明确界定，在经济上也要有相应体现，这 是确定农地使用权流转价格的理论依据。 2 2 2 马克思地租地价理论 马克思在批判地继承古典政治经济学地租理论的基础上，提出了以劳动价值 论为基础的地租地价理论。朝。马克思认为，地租是直接生产者在生产中所创造的 剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有权在经济上的实现形式， 即地租是土地使用者为使用土地而向所有者缴纳的实物形态或货币形态的租金， 其实质是土地所有者凭借土地所有权获取的土地收益。任何社会只要存在土地所 有者和土地使用者就有产生地租的经济基础。从质的方面看，地租收益与土地的 利用方式无关，是一种普遍的经济现象，只要存在不同的利益主体，只要发生产 权流通，就存在地租。从量的方面看，地租的量却与土地利用方式直接相关，并 直接影响土地用途置换，从而影响社会经济发展。马克思把地租按其形成条件和 原因不同，分为级差地租和绝对地租。绝对地租是由土地所有权的垄断所产生， 级差地租则是存在土地经营垄断的前提下，由于土地肥力或位置的差异以及在土 地上连续追加投资引起的劳动生产率的差别所产生的超额利润构成的地租。总之， 马克思地租理论认为地租反映一种社会关系，是土地所有权在经济上得以实现的 形式，土地所有权的存在和垄断是产生地租的根本原因。马克思不仅从质的方面 善 分析了地租，而且从量的方面分析了地租。在土地使用权的流转当中，地租起到 了经济利益诱惑和拉动作用，更加促进了土地利用的合理化。这一点对我们合理 配置土地资源，合理进行土地流转具有指导意义。 地价即土地价格，是指出让土地所有权应取得的补偿，或取得土地所有权所 应支付的代价。马克思指出“资本化的地租即土地价格川蚓，而地租也不过是“价 值增值的形式 副。作为自然资源的土地，其价格是资本化的地租，但对已利用 土地的价格而言，因其在利用中已凝结了人类劳动，并具有生产费用，其中有了 价值因素和价值价格，这样就包含了两个层次的价格因素。这两层价格虽然在性 1 2 两南大学硕十学佗论文第2 章农地使用权流转的有关概念与理论 质上是不相同的，但却复合在已利用土地上，构成土地价格的完整涵义。所以， 土地价格的内涵实际上包含两个部分：土地资源价格，即以“虚幻的价格 形式 出现的“真正的地租 以及土地固定资产价格( 即土地资产的折旧和投资利息) 。 地价、地租是调节土地使用权流转的经济杠杆，它的合理与否直接关系到土地使 用权流转制度建设。在土地使用权流转过程中，只有合理确定地价和地租，才能解 决土地使用权流转实际操作中缺乏尺度的难题，使土地使用权流转可以在不同使 用者以及不同的经济实体之间进行。为了减少由于地价、地租严重不合理而导致 的种种纠纷，维持土地流转的正常秩序，必须在科学认识地租的基础上制定地价， 有了准确的地租就容易制定土地的价格，有了能反映客观实际的土地价格，也就 为国家确定农地流转的价格标准提供了客观依据。 2 2 3 农用地价值理论嗍 农用地是一个十分复杂的自然、生态和社会经济的复合体，不仅具有生产经 济功能和资产增值功能，还具有生态价值功能、社会保障功能、社会稳定功能及 养老保障功能等d 力，是一种重要的自然资源，具有使用价值和价值，不同的土地 具有不同性质的使用价值和价值。农用地价格应当真正反映土地资源的价值成分。 但长期以来，对农用地价值功能及其价格构成的认识不足，注重农用地的经济收 益价值，而忽视了农用地的生态价值功能、社会保障价值功能、社会稳定价值功 能及其他价值功能，价格构成没有完全反映农用地的真实价值。 农用地经济生产功能表现为农用地是基本的生产资料，其内部和上层附 着各种有用矿物和营养成分，在一定的自然条件和技术条件下能产出各种农作物， 为人类提供各种食物。农用地是人类赖以生存的物质基础，是无法替代的农业生 产资料。 资产增值功能土地不仅为人类提供生存和生活的空间，同时由于土地的 稀缺性和不可移动性，土地还能够产生具大的增值功效。从发展趋势来看，土地 的产出能力随科技进步而不断增强，土地增值功能随着土地需求增加而不断扩大， 其价格呈上升趋势。 农用地的生态价值功能农用土地不仅是一种土地利用类型，更是一个 重要的开放空间，而且农用土地及农业生产过程也是生态系统的重要组成部分。 西南大学硕十学位论文第2 章农地使用权流转的有关概念与理论 农用地的生态功能主要表现在防止土壤侵蚀，涵养水源，调节微气候，净化空气 ( 播种的农作物通过光合作用吸收c 0 。释放出氧气，减少空气中有害气体) ，净化 水质( 去除有机物和污染物离子) ，保持生物多样性等等。 农用地的社会保障价值功能一表现为对农民的养老保障、就业及失业保 障、医疗保障等。社会保障制度是国家和社会依法对社会成员基本生活给予保障 的社会安全制度。长期以来，我国的社会保障制度主要惠及城镇居民，尚无力顾 及占全国总人口7 0 的农民，农民的生存与发展主要依赖于农用土地，土地是农 民社会保障的重要依托。农用土地的保障功能主要包括四个方面 养老保障功能体现在当农民有耕作能力时土地可提供产出以维持农民 的生活；农民无劳动能力后，农民可以将土地出租给他人耕种而获得租金，由此 来保障农民自己的养老资金。据统计，我国农村仅有不到1 0 的人口参加了养老 保险，绝大部分农村老龄人口的养老主要是通过子女赡养和土地供养这个模式。 但很多子女尽义务赡养老人时自己的资金也很拮据，很难实现这个义务。所以， 很大程度上，老人的养老保障就落在了土地上。养老保障功能是我国农民从农用 地中获得的最重要的保障方式。 就业及失业保障一体现在农民以承包土地作为谋生的主要手段，或在城市 失业后的选择后路。土地是农民耕作的客体，是农民获得收益的最基本载体，它 为农民提供了就业机会。现阶段，虽然我国有大量的农民进城打工，但由于我国 城市的工作岗位有限，农民的受教育程度较低，在城市中只能从事技术含量较低 的工作，就业的压力大。农用地的存在可缓解农民的就业压力，让农民的就业有 所保障，在失业后留有后路。 医疗保障功能农民不能享受公费医疗，医疗费用的来源是耕作土地得到 的收益，但这部分收益中可用作医疗费用的比例比较小，所以土地仅可以为农民 提供少量的医疗保障。 财产继承保障功能2 0 0 3 年3 月1 日起实行的中华人民共和国农村土地 承包法规定国家实行农村土地承包经营制度，且国家依法保护农村土地承包关 系的长期稳定，同时规定承包人应得的承包收益，依照继承法的规定可以继承。 根据该法律，我国农民享有对其所在集体组织拥有土地的长期稳定的使用权，若 承包期内承包人丧失劳动能力，由其子女继续经营土地。一方面，子女可从上一 1 4 两南大学硕十学位论文第2 章农地使用权流转的有关概念与理论 代人那里直接继承其承包未到期的土地：另一方面后代子女还继承了其作为该集 体成员并有权使用该集体土地的权利。因此，土地对农民具有财产继承功能，不 但保障当代农民生活，还为子孙后代提供了基本生存条件口 。 社会稳定功能农用地生产出来的粮食和农副产品，不仅是我们生存的基 础，也是工业、城市发展的基础。粮食问题是一个关系到国计民生的重要问题， “民以食为天，食以农为源，农以地为本 正是农用地为人类提供粮食这一基本 生产要素的社会稳定功能的体现。同时，农用地是关系到我国经济和社会可持续 发展的全局性战略问题，具有重要的社会稳定功能嘲3 。 基于农用地的上述功能，借鉴马克思的劳动价值论、现代资源价值论和可持 续发展理论等，土地价值来源于土地对人类的各项功能效用，土地价值取决于人 类对土地的需求和土地的产出。因此，农用地价值应包括农用地的自然质量价值、 生态环境价值和社会价值三个方面。价值决定价格，因此，对应农用地的价值有 其相应的农用地价格，即农用地的自然质量价格、社会价格和生态环境价格。 两南大学硕十学1 1 ) ! 论文 第3 章农村十地使用权流转价格问题 第3 章农村土地使用权流转价格问题 进入2 1 世纪，重庆市农村土地流转的目的性、组织化、规模化有所增强，流 转规模趋于扩大，流转进程趋于加快。但这并没有在多大程度上促进土地使用权 流转的发展，也并未在多大程度上促使规模经营的实现汹j 。截至2 0 0 6 年底，重庆 市耕地总面积3 0 7 8 万亩，常用耕地2 0 9 2 万亩，其中承包耕地面积1 9 9 5 万亩。农村 土地流转总面积为2 1 7 3 9 万亩，仅占当年农村承包耕地总面积的1 0 8 9 【柏】。制约 土地流转的因素很多，价格因素是重要因素，有待研究解决。 3 1 农村土地使用权流转价格形成 农村土地上附着的权能流转后，其用途变化分三种农用地转为非农用地 ( 农用地转为建设用地，也即农地转用) 、农用性质不变、农地用途不变。农用地 转为建设用地有国家征用和集体土地出让两种形式。国家征用是由国家先将集体 土地征为国有，然后再转为建设用地，农地转用价格的表现形式是征地补偿费1 。 集体土地出让是城乡经济发展过程中出现的一种农地转用方式，农地转用价格应 该是一种交易价格。农地农用性质不变，只是一种农业用途转变为另一种农业用 途。目前重庆这种农地流转的数量较多，一般是农地承包经营者将其使用权、收 益权让波给业主，流转双方签订合同。流转价格视其土地