（企业管理专业论文）目标作业成本法在房地产开发项目管理中的应用研究.pdf

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很好的借鉴作用。最后对论文结论进行了总结，并指出了论文存在的不足之处和 以后努力的方向。本文通过理论与实际的结合，构建了以目标成本和作业成本相 结合的房地产开发项目成本管理方法，符合我国房地产行业加强成本控制的现实 需要，为我国房地产行业的成本控制提供了很好的借鉴和参考，具有较高的现实 意义和实用价值。 关键词：房地产；成本管理；作业成本法；目标成本法；价值工程 分类号： a bs t r a c t a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，丽mc h i n ar e a le s t a t er e c o v e r ya n dr a p i dd e v e l o p m e n t ， t h er e a le s t a t em a r k e tc o m p e t i t i o ni sb e c o m i n gi n c r e a s i n g l yf i e r c e c o s tm a n a g e m e n t w i l lb eak e yf a c t o rf o rar e a le s t a t ee n t e r p r i s es u r v i v i n ga n dd e v e l o p i n gi nt h ef i e r c e m a r k e t f i r s t l yt h ep a p e ri n t r o d u c et a r g e tc o s t i n gm a n a g e m e n ta n da c t i v i t yb a s e d c o s t i n g ，w h i c ha r ea d v a n c e dc o s tm a n a g e m e n tm o d e l s w bc o m b i n et c m a n da b c m a n a g e m e n ti nt h e o r yt h r o u g ht h ea n a l y s i so ft h es a m e & d i f f e r e n tc h a r a c t e r sa n dt h e f e a s i b i l i t yo ft ca n da b c s e c o n d l y ，t h ep a p e ri n t r o d u c et h ec o n d i t i o no fc o s t m a n a g e m e n ti nc u r r e n tr e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa n dp o no u tt h ew e a k n e s sa n dh o wt o i m p r o v ei t i nt h i sp a r t , t h ep a p e rp r o o f st h ef e a s i b i l i t ya n dn e c e s s i t yo fu s i n gt - a b ci n e s t a t ee n t e r p r i s e t h e n , t h ep a p e ri l l u s t r a t e sh o wt ou s et - a b ci nt h ec o s tm a n a g e m e n t i nar e a le s t a t ee m e r p r i s e ，i n c l u d i n gh o wt of o r m u l a t et a r g e tc o s t , h o wt od i s t r i b u t et h e t a r g e tc o s t , h o wt oc a l c u l a t ea c t i v i t yc o s ta n ds oo n t h e n , t h ep a p e rs h o w sac a s ew h i c h d i s p l a y sh o w t ou s et - a b ci nt h ec o s tm a n a g e m e mi nar e a le s t a t ee n t e r p r i s e f i n a l l y , t h e p a p e rg i v e sas u m m a r y 刀砖p a p e rc o n f o r m st o t h ea c t u a l r e q u i r e m e n to f s t r e n g t h e n i n gc o s tc o n t r o li nr e a le s t a t ea n dh a sm u c hr e a l i t yi m p o r t a n c ea n dp r a c t i c a l v a l u e ，a n da tt h es a m et i m e ，p r o v i d e sv a l u a b l eb a s i so fr e f e r e n c ef o rc o s tc o n t r o li nr e a l e s t a t ei nc h i n a k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；c o s tm a n a g e m e n t ；a c t i v i t yb a s e dc o s t i n g ( a b c ) ；t a r g e t c o s t i n g ( t c ) ；v a l u ee n g i n e e r i n g c l a s s n o ： f、l7l)j一 r厂。， 目录 中文摘要i i i a b s t r a c t i v 1 弓i 言1 1 1研究背景1 1 2研究综述。2 1 2 1国外研究综述2 1 2 2国内研究综述4 1 3研究思路与内容5 1 3 1研究思路。5 1 3 2 研究内容5 1 3 - 3 技术路径与研究方法。6 1 4 本文的创新点与研究意义7 2我国房地产开发项目成本管理现状分析8 2 1房地产开发的流程及特点。8 2 1 1 房地产开发的流程8 2 2房地产开发的特点。8 2 3 房地产开发项目成本的构成及特点一9 2 - 3 1 项目策划阶段的成本一9 2 3 2 项目设计与计划阶段的成本。l o 2 3 3 项目施工阶段成本10 。t 2 3 4 项目使用阶段的成本1 1 2 4 房地产开发项目成本管理的内容1 1 2 5 房地产开发项目成本管理的现状及存在的问题1 2 2 6 对我国房地产开发项目成本管理的建议1 4 2 7 小结1 4 3 目标作业成本法的研究。15 3 1目标成本法简介1 5 3 1 1 目标成本法的原理和特点1 5 3 1 2 目标成本法的实施步骤16 3 2作业成本法简介1 7 3 2 1 作业成本法的原理1 7 v 3 2 2 作业成本法的基本要素1 7 3 2 3 作业成本法的实施步骤1 8 3 3目标成本法与作业成本法的比较和评价1 9 3 3 1目标成本法的优越性及局限性1 9 3 3 2 作业成本法的优越性及局限性2 0 3 4目标作业成本法的构建2 2 3 4 1目标作业成本法构建的前提和基础2 2 3 4 2目标作业成本法的形成2 2 3 5价值工程在目标一作业成本法中的引入2 5 3 6 小结2 6 4 目标作业成本法在房地产开发项目中的应用研究2 7 4 1目标一作业成本法实施的可行性与实施效果分析2 7 4 1 1目标作业成本法实施的可行性2 7 4 1 2 目标一作业成本法实施的效果分析2 8 4 2目标作业成本法的实施思路2 8 4 3 目标作业成本法的实施步骤2 9 4 3 1目标成本预测与制定2 9 4 3 2目标成本的分解与落实3 1 4 3 3 作业的认定和作业中心的确定3 5 4 3 4 作业成本的计算3 6 4 3 5 作业成本的控制3 8 4 3 6 作业成本的考核与分析评价4 1 4 3 7 成本信息的反馈4 2 4 4实施目标作业成本法的配套措施4 3 4 4 1构建完善的成本管理信息系统4 3 4 4 2 培养优秀的成本管理人才4 3 4 5小结4 4 5案例研究4 5 5 1开发项目简介4 5 5 2目标作业成本法在l l h y 项目中的实施4 5 6结论51 参考文献5 2 独创性声明5 4 学位论文数据集5 5 v i 1 引言 1 1 研究背景 1 目标成本法和作业成本法并非两种相互排斥的成本控制方法，它们可以取长补短， 相互结合。价值工程通过对产品的功能分析，研究如何以最低的成本去实现产品 的必要功能。也就是说，价值工程研究在提高功能的同时不增加成本，或在降低 成本的同时，不影响功能，把提高功能和降低成本统一在最佳方案之中。将价值 工程的思想融入目标成本法和作业成本法相结合的模式之中，使成本管理不仅仅 是盲目的降低成本，而在于提高价值，从而使成本管理更有意义。 作为目前世界上最有代表性的两种成本管理方法，目标成本法和作业成本法 在国外得到了广泛的应用。近年来，我国部分企业也开始采用这些先进的成本管 理模式，但都没有形成系统的成本管理体系。 目标成本法是在目标管理的基础上创新扩展而成的一种现代成本管理手段。 目标成本法是指企业在成本经营活动中，单独把成本目标从企业整体目标体系中 剥离出来，用它来指导企业的成本管理。目标成本法以顾客为导向，以市场为主 导，在设计阶段就有专门的团队分析产品功能及成本，这个团队往往是跨部门的 综合团队，有不同专业的人员组成。团队成员在设计阶段运用价值工程与各种市 场研究方法不断地对方案进行比选和改进，最终实现产品的成本目标。目标成本 法降低成本的方式主要是通过多重循环挤压，它首先确定一定时间内的总奋斗目 标，如成本总额、利润总额等，用这些指标来指导员工的工作，激励员工为达到 目标而努力工作。总成本目标制定后，各部门再围绕它制定自己的分目标，如产 量目标、销售目标等，同时制定实现目标的相应措施。目标成本法的计算公式是： “目标成本= 竞争性市场价格一目标利润 。 作业成本法( a b c ) 是一种成本核算与成本管理相结合的全面成本管理方法。 作业成本法的基本依据是“成本驱动因素 理论，根据产品生产经营过程中发生 的作业，正确分析成本发生的动因。传统成本管理往往用产品作为成本计算的对 象，而目标成本法将“作业 作为成本计算的对象，归集和分配生产经营费用， 形成准确的成本信息，进而控制成本的发生和费用的支出。 1 2 研究综述 1 2 1 国外研究综述 和实践上正逐步完善。目标成本法始于二十世纪六十年代初，当时日本企业管理 f 人员由于受石油危机的影响而努力寻求降低成本的方法，他们将管理的范围延伸 2 到事前控制，这种思路逐渐形成了日本的目标成本法。一九五九年，日本丰田公 司首次使用“成本企画一词；将其描述为“在设计、试产和生产准备等阶段， 各相关部门通力合作以达成目标成本 。一九六一年，丰田根据不同车型和部i - j 锖0 定目标降低额，再导入价值分析( v a l u ea n a l y s i s ) 改善成本。一九六三年，丰田明确 地提出公司的“成本管理规则 即：为达成所期望利益目标，计划、实施各种活 动，评估其成果，采取必要措施。丰田将成本管理的体系区分为成本维持、成本 改善、成本企画三个活动。成本维持就将改善后的成本作为标准，并将实际成本 维持到这一标准之下：成本改善是指在产品的生产过程中降低成本。成本企画是 指为了降低成本以及确保利润而实行的各种活动，它位于新产品的规划、开发阶 段。到这一步，目标成本法的概念体系已经基本上形成了，随着时间的推移，它 在操作上也越来越成熟。 作业成本法的产生，最初可以追溯到二十世纪五十年代。一九五二年，埃里 克科勒( 美国) 在会计师词典里首次提出作业、作业账户、作业会计的概念。 八十年代末，生产自动化导致企业产品成本结构发生根本性的改变，产品的间接 费用所占的比重越来越大。而传统的成本会计系统主要为人工成本计量和报告而 设计，已经不能提供精确的成本信息。西方会计界重新审视传统的成本会计系统， 探求新的成本核算和管理方法。1 上世纪八十年代，美国哈佛大学的罗宾库柏( r o b i nc o o p e r ) 和罗伯特卡普兰 ( r o b e r tk a p l a n ) 在前人的基础上对作业成本计算进行了深入的理论和应用研究，全 面而系统地提出了作业成本法，并在论以作业为基础的成本计算的兴起：什么 是以作业为基础的成本系统? 等文章中探讨了作业成本法的内涵、成因、应用 环境等，并全面深入的分析了a b c 的现实意义、实施步骤，奠定了作业成本法的 理论研究基础。2 随后，大量学者和公司进入这一领域展开深入研究。在英美的管 理会计( m a n a g e m e n ta c c o u n t i n g ) ，成本管理杂志( j o u r n a lo fc o s tm a n a g e m e n t ) 以及哈佛商业评论( h a r v a r db u s i n e s sr e v i e w ) ，( 注册管理会计师杂志) ( c m a m a g a z i n e ) 等期刊上发表了大量论文，进一步完善和发展了作业成本法理论。 随着作业成本法的逐步完善，它在越来越多的国家得到应用。同时扩展到制 造业之外的行业，例如物流公司、医疗机构、服务业、商业零售业、保险业及批 发业、国防工业等。 1 、夏斌作业会计在我国的理论与实践( j ) 工西安理工大学学报，1 9 9 9 ( 2 ) 2 、王平心作业成本计算理论与应用研究东北财经大学出版社3 4 页 1 2 2 国内研究综述 在我国，陈胜群发表多篇论文，并著有现代成本管理论基于美日两大 模式的战略性分析( 1 9 9 8 ) ，主要是对目标成本法进行了介绍、引入。汤湘希在试 述成本的事前、事中、事后控制( 1 9 9 7 ) 一书中对目标成本法做了较全面的阐述。 南京大学会计学系所做的中国企业成本管理方法及其效果的调查分析( 2 0 0 1 ) 中对我国目标成本发法的推广实施情况作了调查和研究，认为虽然较多的企业采 用了目标成本法，但是大多处于初级阶段，需要进一步推广和深入。 目标成本法的进一步改进和推广任重道远。但是在推广过程中，我们要因地 制宜，不能照搬国外的先进经验。我国的企业转变成本管理思维，应该以市场为 导向，并根据自身条件对目标成本法进行吸收利用或者创造性应用，从而提高企 业管理水平，全面提高企业经济效益。 在实践上，目标成本法推广应用的经典案例是邯郸钢铁公司的“邯钢经验”。 邯郸钢铁公司实行“模拟市场核算，实行成本否决的成本管理模式，用“倒推 法 确定目标成本，即“目标成本= 市场价格目标利润 。是我国成本管理史上不 较为成功的经验。 在中国，作业成本法的研究领域中，最早应该是余绪缨教授，他在1 9 9 5 年会 计研究杂志上发表文章，详细介绍了作业成本法的原理及应用。随后，一大批 学者涌入这个领域，会计类和工程类刊物都刊载了大量介绍作业成本法的论文。 王平心教授是其中具有代表性的学者，他在其著作作业成本计算理论与应用研 究中，详细介绍了作业成本法，并附有丰富的案例，堪称我国作业成本法的一 本经典著作。但是，总体来说，国内对作业成本法的研究还处于不成熟阶段，研 究人员主要来自各个大学的财务会计专业，且主要是理论研究，辅以部分实证研 究。 在房地产企业中，这两种管理方法的研究应用情况如下： 聂琦波，郭金金在房地产企业开发成本控制的一种新方法基于流程再 造的作业成本法( a b c 法) ( 叨集团经济研究，2 0 0 5 ) 中就基于流程再造的a b c 法在房地产项目中的应用作了探讨，并构造出持续降低成本的作业成本法模型。 孟一在硕士论文作业成本法的理论体系及其在房地产项目中的应用中全 面系统地分析了作业成本法体系，提出了作业成本法在房地产企业管理中的分析 方法和研究思路。注重理论联系实际，紧密结合房地产企业管理现状，以期对现 在的房地产企业的管理理论研究及实践应用起指导作用。 尹培芳( 2 0 0 7 ) 在硕士论文目标一作业成本法模式在建筑施工企业中的应 用中，对目标一作业成本法模式在建筑施工企业中应用的必要性和可行性进行 4 了分析；结合建筑施工企业成本管理的特点，提出了建筑施工企业的目标一作业 成本法模式；详细的阐述了建筑施工企业应用目标一作业成本法模式的具体实施 步骤与方法，建立了以作业为基础的，全面的、动态的目标成本控制理论；并以 某综合楼的基础工程为例，对工程量清单模式下建筑施工企业应用目标作业成本 法模式进行了实证分析。 加华，姜加宏( 2 0 0 6 ) 在作业成本法在房地产开发中的应用研究( 工业技 术经济) 一文中，将作业成本法引入房地产开发产品的核算中，做了一定的探索。 王淑荣( 2 0 0 7 ，北京交通大学) 在房地产企业目标成本法研究对房地产 企业如何实施目标成本法进行了探讨，从房地产开发项目目标成本的制定、优化、 分解到目标成本的执行及分析考核进行了详细论述。 1 3 研究思路与内容 1 3 1 研究思路 本文的总体思路是以探索房地产开发项目有效的成本管理模式、提高成本管 理信息的决策相关性为宗旨，以提高项目资源配置效率和效果为目标，遵循高效 性、实用性的原则，通过理论研究和实证研究相结合，定性分析与定量分析相结 合的方法，对“目标一作业成本法 进行深入系统的理论研究和实践探索。本文 从实际问题入手，进而进行理论概括和升华，试图探求适应我国房地产开发项目 成本管理新模式，为改善我国房地产开发项目成本管理现状做尝试性的努力。 1 3 2 研究内容 本文首先分别论述目标成本法和作业成本法的优越性和局限性，通过二者共 同点的比较分析，从理论上建立了目标成本法与作业成本法相结合的管理模式， 并论证在房地产项目中推广的可行性与必要性。本文重点研究目标作业成本法在 房地产开发项目中实施的具体步骤，实际上是用作业成本法实施流程再造，将目 标成本按作业流程层层落实。最后本文通过案例研究，论证了目标作业成本法的 优越性。 1 3 3 技术路径与研究方法 ( 1 ) 技术路径 圈匹圈 l 。1 。 + 图1 本文技术路径 f i g u r e lt h et e c h n i c a la p p r o a c ho f p a p e r ( 2 ) 研究方法： 1 ) 定性分析与定量分析相结合，用规范研究与定性分析的方法归纳己有的研 究成果，提出新的研究视角，用实证研究和定量分析的方法对新的问题做全面的 分析，构造量化的模型，借助案例剖析对问题进行深入研究，力求本文的研究结 果具有前瞻性，能对作业成本法的应用理论与实践起到一定的指导作用。 2 ) 一般模型与具体对象相结合，把目标作业成本法具体应用到房地产开发项 目中。 3 ) 理论研究与实证研究相结合，跟踪国际前沿与创新相结合。 6 1 4 本文的创新点与研究意义 本文将当今最有效的两种成本管理方法a b c 和目标成本法有机结合起 来，研究如何应用到房地产项目这一特殊的项目中，不仅为房地产企业实施作业 成本法提供了优化的基础平台，而且将目标作业成本法融入到房地产企业经营管 理决策体系中，为提升企业经营管理决策提供科学的辅助决策支持。 7 2 我国房地产开发项目成本管理现状分析 2 1 房地产开发的流程及特点 2 1 1 房地产开发的流程 按照我国现行基本建设程序，房地产开发一般要经过下面四个阶段； 表1 房地产开发流程 t a b l e lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o c e s s 阶段工作内容 立项1 ) 选定拟开发项目的地点，撰写可行性研究报告； 阶段2 ) 申请立项( 涉及建委、计委等有关主管部门) ； 3 ) 根据立项批复报告向有关部门申请规划用地( 实行土地有偿使 用的地区直接向政府购买建设用地) 。 前期1 ) 土地征用、拆迁安置。( 若直接向政府购买土地，且购买土地 阶段为熟地，可省去这一步) ： 2 ) 论证并通过项目规划设计方案； 3 ) 制定项目实施计划，周密计划和安排拟开发项目的建设资金及 工期，单位工程设计进度、综合管网设计进度等。 建设1 ) 申请施工执照 阶段2 ) 施工现场“三通一平。； 3 ) 选定施工单位并签订施工合同； 4 ) 施工阶段的t 程监督和管理。 使用1 ) 竣工验收，交付使用； 阶段 2 ) 交给经营部门销售、出租或交由房管部门管理。 2 2 房地产开发的特点 ( 1 ) 房地产开发投资额度大、建设周期长 房地产开发项目往往需要大量的资金投入，如开发一个住宅小区就需要投入 几千万元到几亿元人民币不等。另外，房地产开发的周期往往比较长，少则两三 年，长则七八年。 ( 2 ) 房地产开发过程复杂，关联度广 房地产开发涉及规划、市政、供电、银行、消防、交通、环境等十几个部门、 近百个协作单位，在一级开发中还需要处理居民拆迁安置等社会问题，整个开发 8 过程复杂，涉及到的单位部门的人员也比较广，是一个复杂的系统工程。 ( 3 ) 房地产开发效益高，风险大 前面说到，房地产开发项目投资额度大，但同时也能带来较高的利润空间， 据统计，国外房地产开发回报率高的时候在2 5 左右，低的时候也能达到7 左右。 我国房地产需求旺盛，属于刚性需求，再加上炒房者的涌入，使得供不应求，房 价居高不下，开发回报率奇高。虽然目前房地产开发利润丰厚，但企业需要担受 的风险也相对其他投资较大，包括市场供求风险、政策风险、通货膨胀风险、经 营风险等。 ( 4 ) 房地产业受宏观调控影响 房地产业是一国经济的晴雨表，也是关乎民生和社会稳定的行业，国家非常 重视。2 0 1 0 年，随着房价的突飞猛涨，地产业发烧之态明显，国家出台了一系列 强硬政策，加大房地产调控。目前来看，各项调控措施的综合效应和累积效应已 有所显现。 基于以上特点分析，房地产成本管理工作是一项长期而复杂的系统工作，需 要我们站在全局的角度和战略的高度来进行管理，实现资源配置的最合理性，当 然，这里所说的有效管理并不同于传统成本管理观念中的一味节省，而是用科学 合理的方法和手段，使成本收益最大化。 2 3 房地产开发项目成本的构成及特点 前面已经论述过，房地产开发项目有其自身的特点，如一次性、单件性、长 期性和政策导向性。房地产开发项目的成本管理是全过程的成本管理，因为费用 的支出和资源耗费发生在项目决策、征地、勘察、设计施工、销售运营等全 过程。通常，我地产开发项目划分为策划阶段、设计阶段、施工阶段、使用阶段， 对于商业地产项目来说，不涉及到销售阶段，但有招商运营成本。 2 3 1 项目策划阶段的成本 项目策划是在市场调研阶段的基础之上，对项目进行分析论证和决策。这个阶 段主要是进行项目构思、定位、目标设计、可行性研究和报批立项。企业在市场 调研的基础上制定项目的目标利润，从而确定项目的目标成本，再将目标成本分 解为开发成本和期间费用。该阶段成本主要有下列几项： ( 1 ) 土地费用、建安成本 9 土地费用和建安成本是房地产开项目的主要成本，在我国，该项成本占总成 本的比例为百分之七十五左右，其中土地费用所占比重最大。土地费用包括土地 出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。目前，土地费用一般占我国商品房价格 构成中的百分之二十到百分之五十，尤其在一线城市，土地成本比重一直居高不 下。随着国家土地政策的日趋严格，土地成本占总成本比重可能还会进一步上升。 土地费用直接决定了一个项目否有预期的利润从而确定项目可行与否。 ( 2 ) 配套及其他收费支出 这里主要是指水、电、煤气、市政和公建配套费。同时，学校、医院、商店 等生活服务性设施也是不可缺少的。另外，在开发过程中涉及到的许多收费项目， 如档案保证金、绿化保证金是房地产开发项目成本构成中受外界因素影响最大的 一部分，这些收费项目种类繁多，标准不一，有的虽然是押金，但企业常常难以 回收，这类收费一般占项目总投资的1 0 到1 5 。 2 3 2 项目设计与计划阶段的成本 项目设计阶段的成本包括项目设计、计划成本、招投标成本以及施工前的准 备成本，如工程勘察n 量费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费、临时 建设工程费、建设工程勘察招标管理费、勘察设计监督管理费等；准备工作中的 缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理厂建设费、人防、消防审核费用等。此 阶段的成本在项目造价构成中所占比例相对较小，一般小于百分之十。但是大量 的统计数据及项目经验表明，前期策划和设计阶段( 包括项目策划、方案设计、初 步设计、施工图设计) 对整个房地产项目造价影响巨大，约为百分是七十五，而施 工阶段影响造价一般不大于百分之二十。因为设计图纸一旦定下来，工程成本也 就基本上确定了。如果设计做得好，就可以用较低的项目成本实现需要的功能， 又能够降；如果设计保守，则会增加工程造价；倘若设计粗糙，则会在施工过程 中导致频繁的设计变更，增加工程成本。所以设计直接影响了整个项目建设的工 期、成本、质量及建成后的经济效益。因此，控制项目成本的关键，是充分挖掘 设计潜力，在设计阶段将开发成本控制好。 2 3 3 项目施工阶段成本 施工阶段从现场开工开始到竣工交付使用为止。对于房地产项目来说，资金 投入的最大阶段就是施工阶段，因此，要对该阶段的成本管理格外重视。该阶段 期间费用包括监理、审计费，投资方向调节税、协调费、绿化建设费等。施工成 1 0 本包括人工费、材料费、机械台班费、现场管理费、其他直接费、总部管理费等。 竣工验收时还会产生验收手续费、综合验收、性能认定、测绘产权登记费等。 2 3 4 项目使用阶段的成本 对于住宅类地产项目，该阶段费用主要是销售成本，如广告费用、样板间装 修和销售人员的工资等。对于商业性地产项目，主要是后期的运营成本，包括招 商成本、管理费用等。 总结起来，房地产项目的成本主要有以下几方面： 表2 房地产开发项目成本构成 t a b l e 2t h ec o s to fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t 项目费用名称说明 开发土地成本包括土地出让金、土地交易契税及土地的其他 成本费用 前期费用包括工程勘察、报批报建、项目规划设计等费 用 规费基础设施费、散装水泥基金等 三通一平及临时设施费通电通水通路，场地平整及临时设施费 建安工程费基础工程、主体结构、机电安装等费用 基础设施建设费供水供电、电视煤气等 公共设施建设费包括园林景观、配套教育等 开发间接费包括投标费用、监理费、造价咨询费、质量检 测费、房屋测绘、竣工测量等 期间管理费用办公费用、管理人员工资、差旅费等 费用销售费用广告费用、样板间装修、销售人员工资等 财务费用利息、其他融资所产生的手续费等 2 4 房地产开发项目成本管理的内容 房地产企业现代成本管理内容一般包括七部分：成本预测、成本决策、成本 计划、成本核算、成本控制、成本分析和成本考核，它们之间相互联系，形成了 事前预测、决策和计划，事中核算和控制，事后分析和考核的现代成本管理的完 整循环。 房地产企业现代成本管理应当是全面的成本管理，即全员参与管理，全方位 全要素全过程控制。其中，全员参与成本管理是指房地产企业的每一个员工都应 该是成本管理的主体；全过程和全要素是指成本管理的对象是房地产项目的全过 程发生的开发成本和期间费用，包括从项目立项、设计、建设到竣工销售整个过 程；全方位成本管理包括成本预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核七个 方面。房地产企业的现代成本管理是围绕着全面成本管理建立起来的一个有机整 体，包括成本管理的主体、对象、内容、措施体系、方法以及信息化系统。 房地产成本管理体系框架见下表：3 表3 房地产企业成本管理内容 管理主体全体员工 管理对象全过程：立项、设计、建设、竣工销售 全部支出：开发项目成本和期间费用 管理内容成本预测、成本计划 成本核算 成本控制 成本分析、成本考核 管理措施体系成本管理的组织体系 成本管理的责任体系 成本管理的指标体系 成本管理的报表体系 管理方法期间费用的管理方法：预算管理法 开发项目的成本管理方法：目标成本法 管理手段成本信息化系统 2 5 房地产开发项目成本管理的现状及存在的问题 房地产开发利润取决于销售收入与开发成本之差，房地产项目往往开发周期 长，投资额度大，影响项目成本的因素也多，涉及面广，再加上我国房地产业发 展较晚，还不成熟，所以目前房地产开发企业的成本管理总的来说还比较落后， 3 沈洁工程造价管理东南大学出版社，2 0 0 6 1 0 1 2 管理起来难度比较大。经过几十年的发展历程，我国的房地产企业的数量和规模 都发展壮大了，同时随着商品房交易市场化不断深化，房地产企业之间的竞争也 日趋激烈了，而作为影响房地产企业经济效益的重要因素之一的成本，却没有得 到房地产企业的足够的重视。目前国内房地产企业的成本管理总的来说比较落后， 具体表现有以下几点： ( 1 ) 尚未建立规范的成本管理制度及体系，成本管理范围狭窄 很多房地产企业虽然都很重视成本管理，但由于缺乏经验，公司内部一直没 有建立起规范的成本管理体系，许多房地产企业的成本管理缺乏现代管理手段， 包括各类规章制度、岗位职责、控制流程等。 房地产企业传统成本管理范围狭窄主要表现在忽视价值创造的全过程管理。 传统的成本管理方法以产品为核心，忽视了前期、后期的各种成本费用，产品成 本只是包含了产品的生产成本，但事实上，企业利润的最大化，不仅取决于产品 的生产过程，更取决于整个顾客价值创造的全过程，也就是说不仅取决于生产过 程中的成本，还取决于前期的生产准备成本和后期的销售服务成本管理水平。实 际上，随着技术的进步，房地产项目开发已经发生了改变，激烈的市场竞争使得 产品的价值实现比价值形成更重要，企业把更多的精力和费用用在商品的价值实 现上，使得流通费用绝对额与相对额大大增加。 ( 2 ) 成本信息扭曲，成本管理工作偏离方向，成本信息不能反映企业成本的真实 情况。 目前房地产企业大多采用以工时为基准的成本计算体系，该体系是建立在基 本劳动时间基础上的，即以基本劳动时间作为分配基准。这里的基本劳动时间是 按照基本加工时间统计的，不包括原材料采购、搬运、工具模具加工、转换产品 时的调整准备时间、也不包括质量检验、设备启动时间，由此统计的产品耗用工 时远远低于其实际值，由于在房地产开发中存在大量的非单位基准制造费用，造 成单位及部f - j n 造费用分配率不准，如果各个产品消耗的非单位基准制造费用作 业与单位基准制造费用作业呈现不同的比例，就会造成产品成本歪曲。 ( 3 ) 忽略成本管理的动态性和全过程性 不少房地产开发项目的成本分析往往在项目决算时才进行，这种做法往往掩 盖了企业经营管理中的问题，因为整个房地产的开发过程是动态的，这样做导致 成本分析难以反映出开发项目的真实成本。同时，目前很多房地产企业把成本控 制的重点放在事中控制( 甚至只在施工过程当中) 忽略了事前和事后控制。 1 3 2 6 对我国房地产开发项目成本管理的建议 第一，树立全过程成本管理的思维 房地产开发项目的成本发生在整个过程的每一个环节，因此项目的成本管理 并不仅仅是预算部门和财务部门的责任，它涉及到开发过程中的每一个部门和个 人。例如设计部门在整个项目的成本控制中起着举族亲中的作用，因为一个产品 设计出来以后，就决定了它的建造成本的百分之八十，所以设计院员必须有成本 管理的意识，采用价值工程来提高资源转化成价值的效率。全过程的成本管理思 维不仅需要相关人员关注产品开发生产和销售环节，还需要关注产品的使用环节。 对于商业地产开发商来说，如果开发过程中不考虑建筑物后期的运营，势必造成 后期运营成本高，管理困难的现象。 第二，引进先进的成本管理方法 为了解决房地产企业成本管理中存在的问题，迫切需要一套适用的成本管理 方法。房地产项目往往存在成本信息扭曲的现象，针对这个问题，可以引进作业 成本法方法。如作业成本法、目标成本法、质量成本管理，供应链成本管理等， 亦可引进结合使用，总之要有一套适合自己的成本管理体系和方法。本文着重论 述目标成本法法和作业成本法发在房地产企业中的应用，其中加入价值工程的思 想，同时考虑资金的时间价值，这些都将在后文中详细阐述。 第三，提升企业成本管理人员的专业素质 由于历史原因，房地产企业成本管理人员素质普遍不高，部分的相关人员只 是充当了预算员的角色，没有全过程成本管理的思维，或者不懂的先进的成本管 理技术，针对这一点可通过培训、考察等方式提高成本管理和控制人员的素质和 知识水平。 2 7 小结 本章通过对目前我国房地产开发项目成本管理现状的分析，指出了其中存在 的缺陷及改进的方向。目前国内房地产开发实践相对落后于理论研究，这就要求 我们结合成本管理研究现状，从战略角度实施全过程开发管理，实现降低成本， 提高利润的管理目标。在这样的背景下，对房地产开发成本管理进行研究更加具 有实践指导意义。有效的成本管理，成为众多房地产开发企业确保实现投资目标 的关键因素。 1 4 3 目标一作业成本法的研究 3 1 目标成本法简介 3 1 1目标成本法的原理和特点 目标成本法是指企业在成本经营活动中，把成本目标从企业的目标体系中提 取和突出出来，将目标成本作为管理对象，指导、规划和控制成本的发生和费用 的支出，从而降低成本耗费，提高资本增值效益，目标成本法是企业实施目标成 本控制的体系。目标成本法中的目标成本是根据公司市场部门在市场调研与预测 基础上提出的新产品的价格与财务部门根据企业预算提出的利润率反向计算出来 的。即：目标成本= 销售价格目标利润。研发部门进而根据这个事先确定的目标成 本来实施产品的设计，利用价值工程( v e ，v a l u ee n g i n e e r i n g ) ，实现产品的设计成 本能够达到目标成本的水平，进而生产新产品。 目标成本法作为一种现代的成本管理方法，实现了目标管理与成本管理的统 一，它具有以下特点： ( 1 ) 系统性 在目标成本法实施过程中，目标成本法以预期的成本利润为目标，实行全过 程、全环节、全方位和全员参与的管理方式，形成一个紧密联系的、封闭的成本 管理系统，从而确保企业整体功能的发挥。同时，目标成本法将目标成本予以细 化，分配到各部门，使降低成本的重点明确，并且各单位所需达成的成本目标及 责任也随之明确。 ( 2 ) 战略性 目标成本法根据市场制定企业的成本目标，然后用这个成本目标来对企业进 行全过程的管理与控制，具有战略管理的特点。传统成本管理致力于于成本的节 省，有时会导致成本降低的同时削弱企业的竞争地位，而目标成本法则重在建立 和保持企业长期的竞争优势。目标成本法改变了企业为降低成本而降低成本的传 统观念，建立战略性成本管理的观念。它的目的是在不损害企业竞争地位的前提 下实现成本的降低。 ( 3 ) 综合性 目标成本法往往运用或吸收利用各种优秀的成本管理理论和方法的优点并与 之有机结合使用，如责任成本管理、作业成本法、质量成本管理、功能成本管理、 定额成本管理、标准成本管理等，来确保企业整体目标的实现。同时目标成本法 方法运用经济数学模型，使目标成本定量化。 ( 4 ) 先导性 目标成本必须在新产品设计之前就制定，用这个目标成本来指导新产品的设 计，所以，目标成本法在设计过程中就确定了生产制造过程的目标成本。这种方 法有效地调动了各层次成本管理者的积极性，使整个过程成为公司进行综合性的 利润管理的过程。同时，目标成本法重在事前控制。 ( 5 ) 全员参与性 目标成本法是全员参与的成本管理，它需要不同职能领域的人一同参与。传 统的产品开发模式下，企业新产品开发往往是先进行产品基本构想，再进行开发、 设计、试制、生产准备，即接力式( s t e pb ys t e p ) 。这样的开发设计出来的产品有可 能不符合市场需求，也可能在产品的试制、生产阶段遇到开发设计时没有预测到 的问题等，导致产品最终不能投入生产。 3 1 2目标成本法的实施步骤 目标成本法的第一步是用倒推法算出开发新产品所需的整体成本，然后将这 个整体目标成本分解形成各个子目标成本；用各子目标成本在实施过程中进行控 制，比较分析目标成本与实际成本，从而寻求降低成本的有效手段。 目标成本法主要包含下面四个实施步骤： 第一步，确定目标成本。企业根据相关资料，运用科学的预测方法，对将来 的成本水平进行估算，比选最佳成本方案。并确定计划期内产品的成本水平及生 产耗费，将其作为目标成本实施及比较分析的依据。 第二步，分解目标成本。就是将企业的总目标层层分解和落实，将其具体化， 然后形成有机的成本目标体系。例如在地产开发企业中，开发项目的目标成本可 以按按部门或者按费用项目类别分解到项目、部门、班组、岗位等层次上。 第三步，控制目标成本。就是依据预先制定的成本目标，主