（企业管理专业论文）房地产信贷信用风险的度量与预测研究.pdf

摘要 论文题目：房地产信贷信用风险的度量与预测研究 学科名称：企业管理 研究生：易佳欣 导师姓名：扈文秀 摘 签名： 签名： 要 很久以来，信用风险是商业银行面临的最主要的风险。而房地产行业是国民经济 中的重要基础产业，是我国启动内需，促进经济增长、改善人民生活的重要途径之一。 房地产贷款业务也是各商业银行的一项核心任务。随着房地产行业的蓬勃发展，银行 对房地产行业的投入也相应增大，但随之而来的商业银行房地产不良贷款也不断升高， 使银行将房地产行业列入高风险行业，并将防范房地产信贷风险提到议事日程上来。 银行对信用风险的控制和管理能力关系到银行体系的稳定和国民经济的发展。随着计 量经济学的发展和运用，信用风险的管理已经从传统的定性分析开始转向定量分析， 国际上一些主要的金融机构纷纷开发了各种信用风险管理模型，以提高对信用风险管 理和预测能力。中国商业银行信贷的信用分析主要停留在传统的管理模式上，利用现 代信用风险管理模型进行信用风险分析还处在起步阶段。 本文合理地考虑了房地产信贷的特性，从分析经济宏观因素的角度出发，选择最 为适用的风险度量模型c r e d i tp o r t f o l i ov i e w 模型来对房地产信贷的信用风险加 以度量和预测。首先，本文对房地产信贷的相关概念做了详细的叙述，特别提出了新 巴塞尔协议对信用风险管理的促进作用；其次，对信用风险管理的发展进行了回顾， 然后详细地对比和分析了4 种主要的信用风险管理模型，并结合中国商业银行的现状 和房地产信贷的特性，显示c r e d i tp o r t f o l i ov i e w 模型在房地产信贷信用风险度量 中的优势。再次，本文通过选取1 9 9 8 年1 月2 0 0 5 年1 2 月间的综合领先指标、国房 景气指数和企业景气指数三个宏观经济变量值以及房地产信贷违约率的l o g i s t i c 转换 值，运用e v i e w s 软件对c p v 模型做出估计。接着，通过房地产信贷违约率的拟合值与 实际值的对比结果，证明了c p v 模型对房地产信贷风险度量的实用性和有效性，从而 进一步用其预测2 0 0 6 年中1 2 个月的信贷违约率值。最后，本文在国际房地产信贷风 险的防范措施的基础上，从逆向选择、道德风险两个方面，提出我国房地产信贷风险 的防范措施。 本文得出的结论是，c r e d i tp o r t f o l i ov i e w 模型在度量和预测房地产信贷违约率 方面具有高度的合理性和有效性，可以为商业银行的信用风险防范提供很好的依据。 并且，房地产领域的信贷违约率确实和宏观经济状况紧密相连，当经济恶化，房地产 西安理工大学硕士学位论文 信贷违约率上升；当经济好转，房地产信贷违约率下降。 【关键词】：房地产信贷风险： 信用风险度量； c r e d i tp o r t f o l i ov i e w 模型； 信用风险预测 a b s t r a c t t i t l e ：t h er e s e a r c ho nm e a s u r e m e n ta n df o r e c a s to f r e a le s t a t e c r e d i tr i s k m a j o r ：e n t e r p r i s em a n a g e m e n t s t u d e n tn a m e ：y ij i a x i n a d v i s o rn a m e ：h uw e n x i up r o f e s s o r s i g n a t u 慨v j f nx ，凡 s i g n a t u r e ：h 队加哜k a b s t r a c t c r e d i tr i s ki sad o m i n a t er i s kw h i c hb a n k sa r ec o n f r o n t e dw i t hs i n c el o n gt i m ea g o w h i l et h ei n d u s t r yo fr e a le s t a t ep a y sam a i nr o l ei nb a s i ci n d u s t r i e so ft h ee c o n o m i c s ，w h i c h i sa l li m p o r t a n ta p p r o a c ht os t i m u l a t et h ee c o n o m i cg r o w t ha n dd e v e l o pt h ep e o p l e sl i v i n g c o n d i t i o n i nt h em o d e ms o c i e t y , t h ec r e d i tb u s i n e s so fr e a le s t a t ei sac o mt a s ki ne a c h c o m m e r c i a lb a n k w i t ht h eh i g hd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e ，t h eb a n k si n v e s tm o r ea n dm o r e i ni t a sar e s u l t ，t h eb a dc r e d i to ft h er e a le s t a t ei n c r e a s e sa n db e c o m e st h eh i g hr i s ki n d u s t r y t h u s ，i t sn e c e s s a r yt om a k eas u i t a b l ep l a nt or e c o g n i z ea n dd e f e n s et h ec r e d i tr i s ko fr e a l e s t a t e t h ea b i l i t yt oc o n t r o la n dm a n a g et h er i s ki sr e l a t e dw i t ht h es t a b i l i t yo ft h eb a n k s y s t e ma n dt h ed e v e l o p m e n t o ft h ee c o n o m i cg r o w t h w i t ht h ed e v e l o p m e n to fe c o n o m e t r i c s a n dc o m p u t e rt e c h n o l o g y , c r e d i tr i s km a n a g e m e n ti sc h a n g i n gf r o mt r a d i t i o n a lq u a l i t a t i v e a n a l y s i st oq u a n t i t a t i v ea n a l y s i sa n dm a n ym a j o rf i n a n c i a lo r g a n i z a t i o n si n t r o d u c e dv a r i o u s c r e d i tm a n a g e m e n tm o d e l si no r d e rt oi m p r o v et h ea b i l i t yo fc o n t r o l l i n ga n df o r e c a s t i n gt o c r e d i tr i s k i nc h i n a ，c o m m e r c i a lb a n k sa r es t i l lu t i l i z i n gt h et r a d i t i o n a lw a y s ，w h i l ej u s t b e g i n n i n gt ou s et h em o d e m o n e st oa n a l y z ec r e d i tr i s k t h i sp a p e rc o n s i d e r st h ec h a r a c t e r i s t i co ft h er e a le s t a t ec r e d i ta n dg o e sf r o mt h ev i e wo f a n a l y z i n gt h em a c r o e c o n o m i c sv a r i e s ，t h e nc h o o s e st h em o s ts u i t a b l em o d e lo fc r e d i tr i s k m e a s u r e m e n t - - - - c r e d i tp o r t f o l i or i s km o d e lt om e a s u r ea n df o r e c a s tt h ec r e d i tr i s ko fr e a l e s t a t e f i r s to fa 1 1 t h i sp a p e rg i v e ss o m ed e t a i l sf o rt h er e l a t e dc o n c e p t so fr e a le s t a t ec r e d i t a n de s p e c i a l l yp o i n t so u tt h a t “n e wb a s e la c c o r d ”s t i m u l a t e st h ed e v e l o p m e n to fc r e d i tr i s k m a n a g e m e n tw e l l s e c o n d l y , i tr e v i e w st h ed e v e l o p m e n to fc r e d i tr i s km a n a g e m e n ta n d c o m p a r e st h ef o u rm a j o rc r e d i tr i s km o d e l s i tc o m b i n e sw i t ht h ec o n d i t i o n si n c h i n e s e c o m m e r c i a lb a n k st os h o wt h ea d v a n t a g eo fu s i n gc p vm o d e lt om e 鹊u r ea n df o r e c a s tt h e c r e d i tr i s ko fr e a le s t a t e t h i r d l y , i nt e r mo fc h o o s i n gt h r e em a c r o e c o n o m i cv a r i e s ( c o m p o s i t e l e a d i n gi n d i c a t o r , c h i n ar e a le s t a t ec l i m a t ei n d e xa n de n t e r p r i s ec l i m a t ei n d e x ) a n dt h e t r a n s f o r m a t i o nv a l u eo ft h ed e f a u l tp r o b a b i l i t yo fr e a le s t a t ec r e d i t ，t h i sp a p e r 百v e sa n i i i 西安理工大学硕士学位论文 e s t i m a t eo fc p vm o d e lw i t ht h e e v i e w s s o f t b yc o m p a r i n gt h ef i t t e dv a l u ea n dr e a lv a l u e o ft h ed e f a u l tp r o b a b i l i t yo fr e a le s t a t ec r e d i t ，i ts h o w st h ee f f i c i e n c yo fc p vm o d e l m e a s u r i n gt h ec r e d i tr i s ko fr e a le s t a t e t h e n , t h i sm o d e li su s e dt of o r e c a s tt h ed e f a u l t p r o b a b i l i t yo fr e a le s t a t eo fe a c hm o n t hi n2 0 0 6 f i n a l l y , b a s i n go nt h ei n t e r n a t i o n a ld e f e n s e w a y so fr e a le s t a t ec r e d i tr i s k , t h i sp a p e rg i v e st h ed o m e s t i co n e s t h i sp a p e rc a nc o m et oac o n c l u s i o nt h 鸲c p vm o d e li sf u l lo fh i 曲r a t i o n a l i t ya n d e f f i c i e n c yt om e a s u r ea n df o r e c a s tt h ed e f a u l tp r o b a b i l i t yo fr e a le s t a t ec r e d i tr i s ka n dc a l l o f f e rt h er o b u s tr e f e r e n c e sf o rt h ec o m m e r c i a lb a n k st od e f e n s et h ec r e d i tr i s k s m e a n w h i l e ，i t a l s oc o n f i r m st h a td e f a u l tp r o b a b i l i t yi sl i n k e dt oe c o n o m yc l o s e l y w h e nt h ee c o n o m y w o r s e n s ，d e f a u l ti n c r e a s e s ；w h e nt h ee c o n o m yb e c o m e ss t r o n g e r , d e f a u l td e c r e a s e s 【k e yw o r d s ：c r e d i tr i s ko fr e a le s t a t e ； c r e d i tr i s km e a s u r e m e n t ； i v c r e d i tp o r t f o l i ov i e wm o d e l ； c r e d i tr i s kf o r e c a s t 独创性声明 秉承祖国优良道德传统和学校的严谨学风郑重申明：本人所呈交的学位论文是我个 人在导师指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知，除特另q 加以标注和致谢的地 方外，论文中不包含其他人的研究成果。与我一同工作的同志对本文所论述的工作和成 果的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并已致谢。 本论文及其相关资料若有不实之处，由本人承担一切相关责任 论文作者签名：岛垒至丛一p 磐年月弓目 学位论文使用授权声明 本人勉睦塑在导师的指导下创作完成筚业论文。本人已通过论文的答辩，并 已经在西安理工大学申请博士硕士学位a 本人作为学位论文著作权拥有者，p j 意授权 西安理工大学拥有学位论文的部分使用权，即：1 ) 已获学位的研究生按学校规定提交 印刷版和电子版学位论文，学校可以采用影印、缩印或其他复制手段保存研究生上交的 学位论文，可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索；2 y 为教学和 科研目的，学校可以将公开的学位论文或解密后的学位论文作为资料在图书馆、资料室 等场所或在校园网上供校内师生阅读、浏览。 本人学位论文全部或部分内容的公布( 包括刊登) 授权西安理工大学研究生部办 理o ( 保密的学位论文在解密后，适用本授权说明) 论文作者签名：趁尘至隧导师签名论文作者签名：趁尘至隧导师签名 砷簪钥弓日 绪论 1 绪论 1 1 研究背景和意义 长期以来，信用风险一直是银行业，乃至整个金融业最古老，也最重要的风险形 式。信用风险一直是金融机构和监管部门风险管理的主要对象和核心内容。它直接影 响到现代社会经济生活的各个方面，也影响到一个国家的宏观经济敏感政策和经济发 展，甚至影响到整个全球经济的稳定与协调发展。商业银行的风险管理成为国际、国 内金融界关注的焦点。 信用风险是商业银行主要的风险形式。银行是一个高风险的行业，在提供各种金 融产品的同时，也承担着各种风险。可以说，自从人类社会出现存贷款业务以来，风 险和风险管理就伴随着它，成为银行体系的一个组成部分。借贷行为的发生表明，信 用风险和借贷关系自从银行一开始出现就是一对孪生体，他们至少可以追溯到公元前 1 8 0 0 年的古巴比伦，所以信用风险是商业银行最古老，也是最基本的一类会融风险。 在商业银行面临的众多风险中，信用风险占有特殊的地位，世界银行对全球银行业危 机的研究表明，目前金融机构所面临的主要风险仍然直接来自借款人和交易对手信用 水平的恶化，信用风险已经成为导致银行破产的最常见原因。1 。 信用风险的量化管理是当今风险管理领域中中极具挑战性的课题。自从商业银行 产生以来，人们对信用风险管理的研究就一直没有停止过，但信用风险管理理论的突 破性发展却是最近几十年的事情。在过去的2 0 年间，银行管理领域发生的最为显著的 变化是，银行的管理重点逐渐从传统的资产负债管理过渡为以风险计量和风险优化为 核心的全面风险管理。一些新的风险计量方法开始出现，比如v a r 方法。v a r 方法是评 估和管理资产组合动态价值的重要方法，现在已被国际性的大银行所接受，成为现代 风险管理的理论基础嘲。在巴塞尔新资本协议的征求意见稿中，v a r 方法也因其优越性 而被倡导使用。v a r 方法在银行信用风险管理的运用必将提高信用风险管理的科学化水 平，并有利于实现对信用风险的动态管理。随着信用风险管理技术的发展，一系列信 用风险度量模型也相继被推出，如c r e d i t m e t r i c s 模型、k m v 模型、c r e d i t r i s k + 模型 以及c r e d i tp o r t f o l i ov i e w 模型等，并迅速为广大失业者所接受，如国际互换交易 协会( i n t e r n a t i o n a ls w a pd e a l sa s s o c i a t i o n s ) ( i n s t i t u t eo fi n t e r n a t i o n a l f i n a n c e sw o r k i n gg r o u po nc a p i t a la d e q u a c y ) 等，纷纷建议将现代信用风险模型 正式用于风险调整和监管资本金的决策与估算。现在，西方现代商业银行已经具有了 一套有效的从风险识别、风险衡量到风险控制的定性与定量相结合的信用风险管理方 法，而且还建立起有效执行信用风险管理的组织体系，从而为银行的稳健经营提供了 保障。 现代商业银行的信用风险量化管理研究对我国商业银行具有重要的意义。在我国， 西安理工大学硕士学位论文 银行依然是社会融资的主要中介，银行业务极具风险的信贷业务为主。据2 0 0 4 年第一 期的中国人民银行统计季度报告显示，到2 0 0 3 年底，金融机构全部人民币贷款余 额为1 5 8 9 9 6 2 亿元，全国股票总市值为4 2 4 5 7 7 1 元，也就是说信贷融资是股票融资 的3 7 倍。这份报告的数据还显示，我国金融机构的贷款在总资金应用中占7 0 6 。其 中按五级分类划分的不良贷款占总贷款的比例约2 0 。虽然我国成立了资产管理公司处 理不良资产，但是效果并不理想，特别是增量不良资产仍然比较多，因此，加强我国 商业银行的信用风险管理不仅具有十分重大的意义而且是具有十足的紧迫性。但是我 国商业银行风险管理起步较晚，到2 0 世纪9 0 年代末才开始引起重视，无论是信用风 险管理制度还是信用风险管理技术方法都处于初期发展阶段。现在，我国已是世界贸 易组织的成员国，金融市场即将对外国银行全面开放，我国银行将直接面对外国银行 的竞争，特别是巴塞尔新资本协议的施行，也将给我国银行的风险管理带来压力。如 何加强我国商业银行的风险管理能力，提高竞争力，保证银行稳健经营已经是我国银 行业发展的重中之重，而研究借鉴国外大银行先进的管理方法和技术不失为一条捷径。 而房地产行业是国民经济中的重要基础产业，是我国启动内需，促进经济增长、 改善人民生活的重要途径之一。房地产贷款业务也是各商业银行的一项核心任务，一 些银行还专门设立了房地产信贷部门，房地产授信业务的状况直接影响着银行信贷资 产以及相关业务的开展。中国的房地产业从8 0 年代开始兴起，9 0 年代发展壮大，经过 2 0 多年来的发展取得了另人瞩目的成就，商业银行在房地产开发与建设、消费与流通 中的作用也不断加强。截止2 0 0 5 年底，中国商业银行共发放各类房地产贷款2 7 7 万 亿元( 占金融机构人民币各项贷款余额的比重为1 4 8 4 9 6 ) ，其中个人住房抵押贷款1 8 4 万亿元，房地产贷款业务已经成为中国商业银行的重要业务之一。 因此，本文选择这一问题的研究主要考虑以下几点： i 巴塞尔银行监管委员会于2 0 0 4 年6 月出台了新巴塞尔资本协议，并在2 0 0 6 年底前付诸实施。新巴塞尔新资本协议比较于原协议是一个技术性更强的行业文件， 它对不同类型风险的处理提供了多种比较灵活的方法，其中处理信用风险的方法包括 标准化方法( t h es t a n d a r d i z e da p p r o a c h ) ，是现行方法的修订版本) 和内部评级法 ( t h ei n t e r n a lr a t i n gb a s e da p p r o a c h ，i r b ) 。后者又分为初级方法( t h ef o u n d a t i o n a p p r o a c h ) 和高级方法( t h ea d v a n c e da p p r o a c h ) 。这些方法运用了近几年国际金融 领域中发展起来的度量金融风险的新技术和新方法。新协议认为，随着商业银行风险 管理体系的健全和历史贷款资料的证实，商业银行完全可以而且也应该根据商业银行 内部的历史资料和内部评估模型，对贷款的违约概率、违约损失率和违约风险暴露因 子的部分或者全部进行估算。这种自行估算风险因子的方法被称为内部评级法。由此 可以看出，内部评级法对商业银行的内部信用风险评估模型和贷款历史资料提出了更 加严格的要求，中国商业银行在信用风险管理方面刚刚起步，信用风险评估方法更加 简陋、粗糙，仅仅使用主观分析法和传统财务比率指标判别信用风险，迫切要求商业 绪论 银行根据自身特点，借鉴国外先进的信用风险评估即使，逐步过渡到新巴塞尔协议 要求的内部评级法评估信用风险。 2 面对我国巨大的房地产市场，我国商业银行的核心业务之一的房地产贷款却 存在着诸多问题： 企业信用缺失 鉴于房地产开发企业的资金筹措能力有限，往往采用依靠银行贷款滚动开发模式 进行项目开发，其信用意识薄弱，还款意愿较差，习惯性“短债长用”，即使是具有较 高开发资质的一、二级开发商，其资金流量虽然充裕，但为在新一轮竞争中胜出，加 大开发规模，争先为下一个项目进行土地、资金的储备，从而也长期占用银行资金。 导致整个房地产行业面临着信用缺失的危机。 银企之问信息不对称 商业银行与开发企业之间信息严重不对称，开发企业深知其自身的综合开发实力、 项目预计收益、自有资金落实、真实的贷款用途、还款能力和还款意愿等情况，但银 行却对此知之甚少，只能通过其过往开发业绩、财务报表等有限的信息、审查其偿债 能力，估算其现金回笼情况。而开发企业为获得银行贷款，往往向银行提供不充分或 不真实的信息，如可能会刻意隐瞒甚至伪造自己的资信情况，但所采取的措施最多也 只是“亡羊补牢”，造成银行不良贷款的产生。 外部市场环境不完善 目前我国房地产缺乏一个完善、公正、科学、准确的房地产项目评估体系，土地 出让、项目论证、债务清偿等方面的评估随意性强。在办理开发贷款的时候，往往缺 乏一个客观的评价标准，对项目可行性、在建工程的价值、抵押物的变现能力均缺乏 权威性的评估，往往只是依靠信贷人员的经验或一些综合性中介机构进行评定，从而 增大银行信贷风险。 信用风险模型涉足房地产领域的缺陷性 目前关于信用风险的研究已经取得了丰硕的成果，各种研究的理论与方法已经较 为成熟。但是纵观这些度量模型和方法，在结合我国商业银行在资本市场不成熟、信 用制度不健全、客户数据系统尚未建立等种种特点下，可以发现都还存在着一些不切 实际的假设和缺陷。特别是结合房地产行业的时候，应该选取哪种最适合的模型进行 度量，并且对其中的不足之处进行分析和改进都是值得商榷的地方。 信用风险管理的方法落后 当我国个人住房信贷消费开始推行并逐渐扩大，促进房地产业的快速发展的时候， 房地产信贷对象的这种变化，使房地产信贷业务的重点渐渐从大型贷款业务向零售贷 款业务转变。随之产生的各种，例如利率、效率等新问题和新矛盾，如果仅依靠原有 的信用风险的度量模型和管理方法是难以解决和调和的。 3 回顾现有众多相关领域的学术研究，可以归纳出以下问题：( 1 ) 在研究内容上， 3 西安理工大学硕士学位论文 主要基于国外比较的成熟理论，进行实践应用，引进和介绍西方的有关理论和研究方 法，但是并没有将房地产信贷作为切入点，来对商业银行信用风险管理作一详细研究， 并且忽视了新巴塞尔资本协议对其产生的重要影响，缺乏中国的实际情况的结合 分析。( 2 ) 在研究范围上，大多数的侧重点在于国外先进的信用风险的度量模型，这 样注定了文章范围限定在对大型公司和开发商的研究上，因为这些模型起初是针对大 型公司业务的特点和性能开发的。当我国个人住房信贷渐渐成为房地产信贷主流后， 这一系列模型必将显示出自身的矛盾和不足。使研究范围带有一定的局限性。( 3 ) 在 研究方法上，重视已有问题的对策的研究，但是少有结合中国现实经济的情况，借鉴 国外先进技术和方法进行实证研究。( 4 ) 在研究成果上，到目前为止，有关信用风险 的研究比较多的局限在如何规范实物操作，定性分析比较多，提供可操作性定量分析 的比较少m 。 鉴于以上对信用风险以及房地产信贷的概念和特点的分别的描述分析，便凸显了 进一步研究房地产信贷的信用风险的管理的重要意义： 随着房地产行业的蓬勃发展，银行对房地产行业的投入也相应增大，但随之而来 的商业银行房地产不良贷款也不断升高，使银行将房地产行业列入高风险行业，并将 认识房地产信贷风险、防范风险提到议事日程上来。 目前我国研究房地产信贷风险，主要从操作层面进行论述，依靠“经验模式”。在 分析贷款成因时，主要运用制度经济学和一般供需理论加以分析；而在探讨房地产开 发贷款风险防范措施时，主要依靠流于形式的操作规程进行约束。 另外最重要的情况在于，多数实证与理论研究认为，金融业本质上属于景气循环 产业。理论上，景气不好的时候，银行授信经办警觉提高，同时客户可能因为景气低 迷影响其偿债能力，双重的影响导致银行倾向紧缩放贷；相反地，景气高涨时，授信 相对乐观，银行认为未来偿债可能性提高，预期违约率可能性降低，此时授信核准相 对增加。这些情况均可以概括为：经济景气循环与违约率息息相关。 因此在这种情况下，要合理考虑房地产信贷的特性，结合经济宏观因素的新颖角 度，认真选择最为适用的风险度量模型- - - - c r e d i tp o r t f o l i ov i e w 模型来对房地产信 贷的信用风险加以度量和管理，为日后的相关研究提供有力的支持。本论文选题也是 在这样的前提和背景下做出的。 1 2 研究思路和内容 信用风险的量化管理是一个非常复杂的系统性工程，在不同的信用风险管理理论基 础上，形成了不同的风险度量技术和度量模型。比如，基于“公司价值”的j p 摩根 的信用计量c r e d i t m e t r i c s 和k m 、r 的组合经理；基于保险精算的c s f p 的c r e d i t r i s k + 模型；基于经济学的m c k i n s e y 的c r e d i tp o r t f o l i ov i e w 。1 。通过深入的比较研究， 可以慢慢梳理清楚在考虑到工具、时间范围、总体经济情况等因素时，对于每种模型 4 绪论 来说，哪一种环境最为适用。反过来，本在在选定房地产信贷的研究领域后，充分考 虑到这个行业“跟整个国家的宏观经济状况密不可分”的特殊性，它是一个高投资、 高汇报和高风险的行业，与之相联系的房地产贷款期限长，需求量大，不仅需要具有 一般商业贷款共有的风险，更有涉及房地产市场政策取向、个人消费行为、居民风险 承受能力等特殊风险，一旦某一环节出现问题，就会造成银行资金大量压占和损失。 因此选用c p v 模型作为切入点，站在房地产信贷的角度，运用了定性分析和定量 分析、个体深入分析与比较分析相结合、经验归纳与逻辑演绎相结合等办法，对该模 型进行了优劣势的分析。本文还将规范分析与实证分析有机的结合起来，通过历史的 宏观数据，引进先进的衡量宏观经济的指标，运用该模型的思路构造对我国某一阶段 的房地产信贷的信用风险状况进行实证研究。通过模型模拟的房地产信贷违约率与实 际的房地产信贷违约率相比较，可以看出，拟合值曲线很好的沿袭着实际值曲线的趋 势。这就证明选择c p v 模型度量房地产信贷违约率的有效性和合理性。并且，房地产 领域的信贷违约率确实和宏观经济状况紧密相连，当经济状况恶化，房地产信贷违约 率上升；当经济状况好转，房地产信贷违约率下降。最后按此依据，对2 0 0 6 年1 2 个 月的房地产信贷违约率进行了预测，并假设2 0 0 7 年1 月份的各宏观经济变量数值在 2 0 0 6 年1 2 月的基础上分别上升下降1 的幅度，对该月的信贷违约率进行了假设预测。 本论文的结构安排如下： 第一章：主要阐述论文的选题背景和意义，分析国内外信用风险度量模型和房地产 信贷信用风险的研究现状，说明本文的研究方法。 第二章：本文首先对房地产信用概念做了清晰的界定，具体分析了房地产银行信用 的特点。接着分析了房地产信贷的识别。然后从风险的类别与识别、风险的量化与评 估、风险的监测与预警、风险的处理四个方面对商业银行信用风险管理内容进行了阐 述。最后对信用风险管理研究发展的动因进行了分析说明。 第三章：对信用风险管理模型的解析。本章分别介绍了传统信用风险管理模型和现 代信用风险管理模型，并对每个模型的构造以及优缺点进行了深入的分析和点评。再 结合中国房地产信贷的特性，提出c p v 模型在房地产信贷风险度量方面的比较优势。 第四章：首先对c p v 的原理和构成框架进行了详细的叙述和分析。接着，分别从 国家宏观经济、房地产行业情况、房地产企业状况三个层面选择出三个宏观经济因素 指标( 综合领先指标、国房景气指数和企业景气指数) 运用e v i e w s 软件对c p v 做出评 估。 第五章：先对1 9 9 8 年1 月一2 0 0 5 年1 2 月的房地产信贷违约率的拟合值与实际值 进行趋势图的比较，从而在获取2 0 0 6 年1 2 个月的三个宏观经济变量数值的基础上， 用c p v 模型进行了违约率的预测。另外，假设2 0 0 7 年1 月份的各宏观经济变量数值在 2 0 0 6 年1 2 月的基础上分别上升下降1 的幅度，对违约率进行假设预测。 第六章：在国际房地产开发信贷风险防范措旌的基础上，提出我国房地产开发信 5 西安理工大学硕士学位论文 贷风险防范措施以及管理对策。 本文的研究思路和逻辑框架可以用图1 - 1 来反映： 6 绪论 图1 - 1本文的框架结构 c h a r t l 一1t h ef r a m e w o r ko fp a p e r 7 西安理工大学硕士学位论文 1 3 国内外研究险现状 1 3 1 国外研究现状 1 关于信用风险度量的研究现状 2 0 世纪7 0 年代，信用风险的管理引起了国外银行的高度重视。随着数理分析方法、 先进的信息管理技术等在信用风险管理中的应用，国外银行对信用风险的管理从以定 性分析为主向定性分析和定量分析相结合、以定量分析为主的管理模式过度。特别是 在2 0 世纪9 0 年代，信用风险的计量技术取得了突破性的进展，一些新的风险度量方 法和度量模型被推出，有得到了国际大银行的普遍认同。 ( 1 ) 国际性金融机构致力于信用风险管理技术研究，大都推出了自己的信用风险 管理系统：j p m o r g a n 于1 9 9 7 年开发的c r e d i tm e t r i c s 系统；瑞士信用第一波士顿 于1 9 9 6 年开发的c r e d i tr i s k + 系统；m c k i n s e y 公司于1 9 9 8 年开发的c r e d i tp o r t f e l i o v i e w 系统；k p m g 公司的贷款分析系统；加拿大皇家商业银行基于与c r e d i tm e t r i c s 的相同原理开发了c r e d i t v a r i 和c r e d i t v a r i i 系统；日本的k a m a k u r a 公司基于 与k m v 公司相同的原理建立了k r m 风险管理系统旧。这些模型从不同角度展示了管理 风险的途径。它们都有一个共同的特点，就是建立在现代金融理论对风险的分析和定 价的基础之上，引入数理统计、系统工程，甚至是物理学等科学的研究方法，对银行 面临的各种风险进行识别、计量、调节、监测的一系列方法和程序。这些模型和方法 已经成为当今银行机构在风险复杂、竞争激烈的市场上生存和发展的重要保护手段。 国外关于信用风险分析评估理论和方法的研究已经非常成熟，研究集中于规范信用风 险的定量管理。该方面的部分研究成果已经在实际中得到运用，其中主要应于商业银 行的信用风险管理中。但是运用模型结合房地产领域的具体研究还比较稀少。 ( 2 ) 国外的许多学者也对信用风险的计量技术进行了研究。美国联邦储备委员会 的g r o d y 在“ac o m p a r a t i v ea n a t o m yo fc r e d i tr i s km o d e l ”中对c r e d i tm e t r i c s 和c r e d i tr i s k + 进行了比较研究；加拿大皇家商业银行的g r o u h y 、g a l a i 和m a r k 在 “ac o m p a r a t i v ea n a l y s i so fc u r r e n tc r e d i tr i s km o d e l ”中对现代组合管理的四 个模型进行了比较研究；瑞士联邦苏黎世理工研究院的m a r kn y f e l e r 在“m o d e l i n g d e p e n d e n c i e si nc r e d i tr i s km a n a g e m e n t ”中对j p m 、k m v 和c s f b 的模型进行了比 较研究；当然这种研究还有很多。 ( 3 ) 巴塞尔委员会推出了巴塞尔新资本协议。巴塞尔委员会在新协议中融入了风 险管理技术的最新成果，并通过制定资本要求的鼓励银行运用先进的风险管理技术。 其中，处理风险的方法包括标准化方法( t h es t a n d a r d i z e da p p r o a c h ) 内部评级法( t h e i n t e r n a lr a t i n g b a s e da p p r o a c h ) 。新资本协议吸收了v a r 的概念，允许银行通过内 部评级确定风险函数度量加权风险资产册。新资本协议采取的r a r o c 方法与当前收益的 计算方法的最大不同在于将未来可预计的风险损失量化为当期成本，直接对当期收益 8 绪论 进行调整，使银行的收益与所承担的风险直接挂钩。 2 关于房地产信贷度量与管理的研究现状 由于住房抵押贷款在国外银行贷款总额中占有很大的比重，因此国外银行界和学术 界非常重视对住房抵押贷款风险的实证研究。目前主要集中在： ( 1 ) 个人住房抵押贷款风险微观特征研究。这些微观特征研究主要从融资风险、 财产风险和借款人风险这三个方面进行。 ( 2 ) 模型定量分析。国外银行在个人住房抵押贷款风险管理有了多年的经验积累。 其数据资料的完整连续性可以对模型进行科学化的定量分析。运用跟中模型分析宏观 以及微观指标的特性与住房抵押贷款违约风险之间的关系为进一步降低银行住房抵押 贷款风险，指定科学合理的指标体系提供了科学依据，从而使科学研究与风险管理形 成一个良性循环的互动过程。 ( 3 ) 期权理论在个人住房抵押贷款风险管理中的应用研究。 ( 4 ) 个人住房抵押贷款一、二级市场互动研究。 现在分别将这些研究成型的结果列出： k a u 、k e e n a n 和k i m ”的研究认为大量实证研究显示是l t v ( 1 0 a n t o - v a l u e ，贷款 价值比) 可以来解释违约的发生。 y fc h o w 、h u a n g 、l i u 0 1 的研究显示不同的抵押贷款方式与违约风险有极大的相关 性，浮动利率可变期限的贷款方式与固定期限可变偿还抵押贷款方式相比，前者的借 款人不仅要承受利率风险还要承受期限风险。 m o o d y “”公司的研究表明，贷款期限与违约风险的相关性很强，在贷款期限为1 0 年的个人住房抵押贷款中，个人住房抵押贷款人已经履约时间进入第3 - 6 年时的违约 概率较高，其中在第4 年达到最高。 k a u “o 应用或有要求权法( c o n t i n g e n tc l a i ma p p r o a c h ) 的观念较特别，它把违 约看作是一种合理的决策，他们认为当住宅价值( 净资产值) 降到低于抵押贷款价值 时，违约就会发生。这种方法将策略性抵押贷款违约看作是对抵押贷款本身的一种卖 出期权，即将住宅卖给贷款人以换取免除抵押贷款责任的选择权。他们只是从经济人 的角度来考虑违约选择的合理性。 d e n g “”提出应该将个人住房抵押贷款作为一种卖出期权纳入或有资产管理况框 架，并将失业率和离婚率变量结合起来研究银行个人住房抵押贷款违约风险的概率分 布。 l i s ao ”研究了不同风险等级的接借款人对固定利率( f 跚) 和浮动利率( a r m ) 住 房抵押的自己选择问题。在信息不对称的情况下，由于借款人的风险类型是一种私人 信息，只有借款人自己最清楚，。借款人却只的不多。因而就会存在分离均衡( s e p a r a t i n g e q u i l i b r i u m ) ，高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人就会选 择固定利率抵押贷款。因此，借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甄别高风 9 西安理工大学硕士学位论文 险与低风险借款人的一种违约风险信号。此外，其他因素，如借款人预期搬迁成本、 相对于贷款余额房产的市场也影响着借款人的抵押贷款选择。 r o b e r t “”认为，由于个人具有异质性风险特征，在当前的个人住房抵押贷款风险 管理中由于合约设计的不完备性很容易产生道德风险。因此，个人住房抵押贷款风险 管理中如何改进合约的设计是风险管理的一个重要组成部分。 d e n g “”和s a n c h e z “”选择了贷款特征和当地的经济来预测和计算违约概率的以及 可能招致的损失。 w i l s o n “”应用1 9 9 2 1 9 9 5 年加利福尼亚的数据估计了损失函数。他们发现，驱使 违约的主要动因是房价的变化，之后才是贷款特征、l t v 、资产类型、贷款规模和县区 等因素。 g a u “”利用先前不同的方法，建立了一套个人住房抵押贷款违约风险评价标准。其 资料来源由两家保险公司提供，其研究结论认为借款人过去的信用评级和职业是决定 违约与否的重要因素。借款人的职业之所以重要是因为其与家庭的持久收入有直接的 关系。 综观上述归纳，国外在房地产信贷信用风险研究以及对信用风险的控制方法上已 经有了比较成熟的理论，并在金融实践中取得了较好的效果。国外在信用风险评估上 也从主观判断分析法和传统的财务比率评分法转向以多变量、依赖于资本市场理论和 计算机信息科学的动态计量分析方法。许多研究成果值得接借鉴：重大事项( 失业率、 离婚率、丧偶率等) 、l t v 、交易成本、月付款月收入、职业、信用等级等；用数量模 型来分析信用风险，可以使信用风险更具有可预测性，同时也减少主观判断上的随意 性和盲目性；对信用集中风险进行评估，从整体的角度把握信用风险。 1 3 2 国内研究现状 1 关于信用风险度量与管理的研究现状 目前在我国，大多数关于金融风险的文章都是从宏观层面和制度层面分析我国金融 风险的现状、成因和应对措施，而从微观层面，从市场角度分析风险在金融体系中的 作用，风险价值的确定以及金融机构如何利用市场工具和内控机制有效地防范和规避 金融风险的论著却不多见。对于商业银行的信用风险度量模型的研究尚处于起步阶段， 国内这方面的主要研究成果如下： 彭书杰、詹远瑞“”( 2 0 0 2 ) 将c r e d i tr i s k + 模型与我国使用的贷款风险度量法做了 详细比较，对贷款风险度量方法提出了一些合理化的建议。 沈沛龙、任若恩( 2 0 0 2 ) 对比较为著名的信用风险度量模型进行了