（行政管理专业论文）武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究.pdf

学位论文 召 如需保密，解密时间年月日 是否保密 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华中农业大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料，指导教师对此进行了审定与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中做了明确的说明，并表示了谢意 研究生签名： 绎磊亿、 时间： 加幻年 占月夕日 学位论文使用授权书 本入完全了解华中农业大学关于保存，使用学位论文的规定，即学生必须按照学 校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存提交论文的印刷版和电子版， 并提供目录检索和阅览服务，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存，汇编学位 论文本人同意华中农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表、传播学位论文的全 部或部分内容，同时本人保留在其他媒体发表论文的权力 注：保密学位论文( 即涉及技术秘密、商业秘密或申请专利等潜在需要提交保密的论 文) 在解密后适用于本授权书 学位论文作者签名：q 磊彘、 导师签名： 砭专呈 签名日期：扣口年6 月了日 签名日期：加7o 年6 月多日 注：请将本表直接装订在学位论文的扉页和目录之间 a b s t r a c t i i i l绪论1 1 1 研究的背景l 1 2 研究目的和意义2 1 3 国内外研究综述3 1 3 1 国外研究综述3 1 3 2 国内研究综述5 1 4 研究的技术路线7 1 5 主要研究内容、研究方法和资料来源9 1 5 1 主要研究内容9 1 5 2 研究方法9 1 5 3 资料来源1 0 1 6 可能的创新点1 0 2 研究的基础理论1 2 2 1 地租地价理论12 2 2 区位理论1 3 2 3 供求理论14 2 4 城市地价空间结构理论1 5 2 5 本章小结1 5 3 研究区域概况i6 3 1 自然地理l7 3 2 社会经济发展概况18 3 2 1 人口l8 3 2 2 居民人均可支配收入18 3 2 3 国内生产总值( g d p ) 1 9 3 2 4 固定资产投资2 1 华中农业大学2 0 1 0 届硕士研究生学位论文 3 3 城市总体规划2 l 3 4 房地产市场概况2 2 3 5 本章小结2 4 4 武汉市住宅价格时间变化特征及影响因素2 5 4 1 武汉市住宅价格时间变化研究方法2 5 4 2 武汉市住宅价格时间变化特征与影响因素2 5 4 2 1 武汉市城区总体住宅价格时间变化特征2 5 4 2 2 武汉市城区分区域住宅价格时间变化特征2 8 4 2 3 武汉市住宅价格时间变化的影响因素2 9 4 3 武汉市住宅价格时间变化趋势预测3 3 4 3 1 研究数据的分析和处理3 3 4 3 2 武汉市住宅价格时间变化趋势模型拟合3 4 4 3 3 武汉市住宅价格时间变化趋势预测3 7 4 4 本章小结3 8 5 武汉市住宅价格空间演变特征及影响因素3 9 5 1 住宅价格空间分析方法和模型建构3 9 5 1 1 住宅价格空间分析方法3 9 5 1 2 住宅样点数据分析及处理4 l 5 1 3 数字地价模型的建构4 4 5 2 武汉市住宅价格空间演变特征及影响因素4 7 5 2 1 武汉市住宅价格空间分布特征4 7 5 2 2 武汉市住宅价格空间演变分析5 8 5 2 3 武汉市住宅价格空间演变的影响因素6 5 5 3 武汉市住宅价格空间变化趋势分析。6 8 5 4 本章小结7 0 6 研究结论与展望7 l 6 1 主要结论7 l 6 2 研究展望。7 2 参考文献7 3 致谢。7 6 武汉市住宅价格时空演变特征及其影响冈索研究 图表目录 表3 1 武汉市2 0 0 8 年国内生产总值表2 0 表3 2 武汉市2 0 0 9 年房地产开发投资表2 3 表4 1 武汉市商品住房价格及涨幅表2 7 表4 2 武汉市住宅价格时间序数表3 3 表4 3 武汉市住宅价格趋势相关系数表3 7 表4 4 武汉市2 0 1 0 年2 0 1 2 年商品住房价格预测表一3 8 表5 1 部分住宅样点信息列表4 2 表5 2 武汉市2 0 0 2 年2 0 0 9 年房屋销售价格指数表4 3 表5 3 调整后的房屋销售价格指数表一4 4 图1 1 技术路线图8 图2 1 均衡价格图1 4 图3 1 武汉在湖北省的位置图1 6 图3 2 武汉市行政区划图一1 7 图3 3 武汉市2 0 0 0 年至2 0 0 8 年总户数和总人口数变化图1 8 图3 4 武汉市2 0 0 0 年至2 0 0 8 年城市居民和农民收入变化图1 9 图3 5 武汉市2 0 0 0 年至2 0 0 8 年国内生产总值变化图2 0 图3 - 6 武汉市2 0 0 0 年至2 0 0 8 年全社会固定资产投资和城镇固定资产投资变化图2 1 图3 72 0 0 0 年至2 0 0 9 年武汉市商品房和商品住宅竣工面积图2 4 图4 1 商品住房价格指数和商品房价格指数走势图2 5 图4 2 商品住房平均价格和商品房平均价格走势图2 6 图4 3 武汉市城区7 个区商品住房平均价格走势图2 9 图4 4 武汉市2 0 0 3 年至2 0 0 8 年非农业人口规模和城市化率变化图3 0 图4 52 0 0 0 年至2 0 0 8 年城市居民年人均可支配收入和消费支出变化图3 1 图4 62 0 0 2 年至2 0 0 8 年武汉市道路长度和和道路面积图3 2 图4 7 一元线性函数拟合图3 4 图4 8 对数函数拟合图3 5 i i l 华中农业大学2 0 1 0 届硕士研究生学位论文 图4 9 二次多项式函数拟合图3 5 图4 一l0 乘幂函数拟合图3 6 图4 1 l 指数函数拟合图3 6 图5 1 数字地价模型剖面及其主要特征图4 0 图5 2 武汉市住宅价格样点分布图( 2 0 0 5 年) 4 5 图5 3 武汉市住宅价格样点分布图( 2 0 0 9 年) 4 6 图5 4 武汉市住宅价格剖面线位置图4 6 图5 5 武汉市2 0 0 9 年住宅价格三维立体图4 7 图5 - 6 武汉市2 0 0 9 年住宅价格平面等值线图4 7 图5 7 基于边缘基点的住宅价格剖面线l 一5l 图5 8 基于边缘基点的住宅价格剖面线2 5 l 图5 - 9 基于边缘基点的住宅价格剖面线3 一51 图5 1 0 基于边缘基点的住宅价格剖面线4 5 2 图5 1 1 基于边缘基点的住宅价格剖面线5 5 2 图5 1 2 基于边缘基点的住宅价格剖面线6 5 2 图5 一1 3 基于边缘基点的住宅价格剖面线7 5 3 图5 1 4 基于边缘基点的住宅价格剖面线8 5 3 图5 一1 5 基于边缘基点的住宅价格剖面线9 5 3 图5 1 6 基于中心基点的住宅价格剖面线1 0 5 5 图5 一1 7 基于中心基点的住宅价格剖面线l l 5 5 图5 1 8 基于中心基点的住宅价格剖面线1 2 5 5 图5 一1 9 基于中心基点的住宅价格剖面线1 3 5 6 图5 2 0 基于中心基点的住宅价格剖面线1 4 5 6 图5 2 l 基于中心基点的住宅价格剖面线1 5 一5 6 图5 2 2 基于中心基点的住宅价格剖面线1 6 5 7 图5 2 3 基于中心基点的住宅价格剖面线1 7 5 7 图5 2 4 基于中心基点的住宅价格剖面线1 8 一5 7 图5 2 5 基于中心基点的住宅价格剖面线1 9 5 8 图5 2 6 基于中心基点的住宅价格剖面线2 0 一5 8 i v 武汉市住宅价格时空演变特征及其影响冈素研究 图5 2 7 武汉市2 0 0 5 年住宅价格三维立体图6 0 图5 2 8 武汉市2 0 0 5 年住宅价格平面等值线图6 0 图5 2 92 0 0 5 年和2 0 0 9 年住宅价格剖面线l 对比图61 图5 3 02 0 0 5 年和2 0 0 9 年住宅价格剖面线2 对比图。6 1 图5 312 0 0 5 年和2 0 0 9 年住宅价格剖面线5 对比图。6 1 图5 3 22 0 0 5 年和2 0 0 9 年住宅价格剖面线6 对比图6 2 图5 3 32 0 0 5 年和2 0 0 9 年住宅价格剖面线7 对比图一6 2 图5 3 4 2 0 0 5 年和2 0 0 9 年住宅价格剖面线8 对比图一6 2 图5 3 52 0 0 5 年和2 0 0 9 年住宅价格剖面线1 1 对比图6 3 图5 3 62 0 0 5 年和2 0 0 9 年住宅价格剖面线1 2 对比图6 3 图5 3 72 0 0 5 年和2 0 0 9 年住宅价格剖面线l3 对比图6 3 图5 3 82 0 0 5 年和2 0 0 9 年住宅价格剖面线1 7 对比图6 4 图5 3 92 0 0 5 年和2 0 0 9 年住宅价格剖面线1 9 对比图6 4 图5 4 02 0 0 5 年和2 0 0 9 年住宅价格剖面线2 0 对比图6 4 v 武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究 摘要 近些年来，我国城市土地使用制度的改革进一步深入，地价机制对我国城市土 地资源合理配置，空间结构的优化布局和土地的节约集约利用具有越来越重大的作 用。伴随着城市土地价值的日益显化，全国各地房地产价格出现显著上涨。如何全 面、系统、准确地掌握城市地价和房价的变化情况，分析城市房地产价格的动态发 展趋势和变化规律，合理地对城市地价和房价进行监测和调控，成为土地管理工作 者面临的重要课题，也是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产 税制改革的重要依据。 目前我国城市地价时空变化的研究较少，研究方法尚不成体系，研究成果难以 满足当前城市地价管理的需要。随着计算机技术的日益完善，对城市地价和房价的 研究由定性过渡到定量研究成为可能。 本文以武汉市城区2 0 0 2 年至2 0 0 9 年部分住宅价格数据为实证基础，利用地理 信息系统软件m a p g i s 的空间分析功能，构建武汉市住宅价格数字地价模型，辅之 以时间序列分析和数学模型，详解了武汉市住宅价格时间变化和空间演化规律。 全文在分析武汉市房地产市场近况的基础上，首先利用武汉市2 0 0 2 年第一季 度至2 0 0 9 年第四季度的住宅价格数据对武汉市住宅价格的时间变化情况分别进行 总体分析和分区域分析，然后运用不同模型对住宅价格的时间序列数据进行拟合， 选出了最合适的数学模型，并运用此模型对未来三年的住宅价格进行了预测。 论文接着以武汉市城区2 0 0 2 年至2 0 0 9 年的住宅价格数据为实证基础，对数据 进行必要的期日修正，利用地理信息系统软件m a p g i s 的空间分析功能，构建武汉 市住宅价格数字地价模型，通过住宅价格等值线图、三维立体图、局部剖面图等， 对武汉市住宅价格空间分布的整体结构和局部特征进行了细致深入的分析；为了分 析住宅价格空间演变特征，分别建立了2 0 0 5 年和2 0 0 9 年两个时间点的数字地价模 型，对比两个时点的住宅价格等值线图、三维立体图和局部剖面图，详解了武汉市 住宅价格在整体结构和局部方向上的空间演变趋势，并分析了武汉市住宅价格空间 分布的主要影响因素。最后利用已建立的住宅价格数字地价模型，结合未来几年武 汉市重大基础设施项目建设，如轨道交通和武汉火车站的建设等，以及武汉市土 华中农业大学2 0 1 0 届硕士研究生学位论文 地利用总体规划( 2 0 0 6 - - 2 0 2 0 年) 和武汉市城市总体规划( 2 0 0 6 - - 2 0 2 0 年) 等资料，对未来几年住宅价格增长最快的地段和区域进行了分析和预测。 本论文共包括六个章节，第一章绪论，主要介绍了研究背景、目的和意义、内 容及技术路线等；第二章是本研究的理论基础，主要阐述了地价空间结构的相关基 础理论；第三章介绍了武汉市的概况；第四章着重分析武汉市住宅价格的时间变化 特征；第五章主要分析武汉市城区住宅价格的空间演变规律；第六章为研究结论与 展望。 关键词：住宅价格；时空变化；数字地价模型；影响因素；武汉市 n 武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究 a b s t r a c t t h er e f o r mo fu r b a nl a n du s es y s t e mi no u rc o u n t r yi sf u r t h e rt h o r o u g hi nr e c e n t y e a r s t h el a n dv a l u em e c h a n i s mb e c o m e sm o r ea n dm o r es i g n i f i c a n ti nd i s t r i b u t i n g r e a s o n a b l yo fu r b a nl a n d ，t h eo p t i m i z e dl a y o u to fs p a t i a l s t r u c t u r ea n dt h es a v ea n d i n t e n s i v eu s eo fl a n d w i t ht h ea p p e a r a n c eo fu r b a nl a n dv a l u e ，t h er e a le s t a t ep r i c er i s e s r e m a r k a b l yi nc i t y i ti sa l li m p o r t a n tt o p i cf o rl a n dm a n a g e r t om o n i t o rt h ev a r i a t i o no f u r b a nl a n dv a l u ea n dh o u s ep r i c ec o m p r e h e n s i v e l y ，s y s t e m a t i c a l l y , a n da c c u r a t e l y , t o a n a l y z et h ed y n a m i ct r e n da n dt h ec h a n g i n gr u l eo fr e a l e s t a t ep r i c ei nc i t ya n dt o m o n i t o ra n dr e g u l a t et h eu r b a nl a n dv a l u ea n dt h eh o u s ep r i c er e a s o n a b l y a l s oi ti s i m p o r t a n tb a s i si nl a n de x c h a n g e ，t h ep r o p e r t yd e v e l o p m e n t ，t h ed e c i s i o no fc o n s l r u c t i o n i n v e s t m e n ta n dt h et a xr e f o r mo fr e a le s t a t e a tp r e s e n t , t h es t u d yo ns p a t i o t e m p o r a lv a r i a t i o no fu r b a nl a n dv a l u ei ss t i l l d e f i c i e n ta n dt h e r ei sn os y s t e m a t i cm e t h o dt h a tc a ne f f i c i e n t l yw o r ko nt h i ss u b j e c t a l s o t h er e s e a r c hr e s u l tc a nn o ts a t i s f yt h en e e do fc u r r e n tu r b a nl a n dv a l u em a n a g e m e n t w i t h t h ei m p r o v e m e n to fm o d e mc o m p u t e rt e c h n o l o g y ，i ti sp o s s i b l et od ot h eq u a n t i t a t i v e a n a l y s i si n s t e a do fq u a l i t a t i v ea n a l y s i so ns t u d yo fu r b a nl a n dv a l u ea n dh o u s ep r i c e t h i sa r t i c l eb u i l d st h ed i g i t a ll a n dp r i c em o d e lo fr e s i d e n t i a lp r i c eo nb a s i so ft h e d a t ao fr e s i d e n t i a lp r i c ef r o m2 0 0 2t o2 0 0 9i nw u h a n ，u s i n gt h es p a t i a la n a l y s i sf u n c t i o n o ft h eg e o g r a p h i ci n f o r m a t i o ns y s t e mm a p g i s t h e nt h ep a p e re x p l a i n si nd e t a i lo n h o u s i n gp r i c et i m ev a r i a t i o na n ds p a t i a le v o l u t i o nr u l e ，t a k i n gt i m es e r i e sa n a l y s i sa n d m a t h e m a t i c a lm o d e l 嬲a u x i l i a r y a f t e ra n a l y z i n gt h er e c e n ts i t u a t i o no fr e a le s t a t em a r k e to fw u h a n ，t h ep a p e rc a r r i e s o nt h em a c r oa n a l y s i sa n dt h er e g i o n a la n a l y s i ss e p a r a t e l yt ot i m ev a r i a t i o no fr e s i d e n t i a l p r i c ei nw u h a n a tf i r s t ，u s i n gt h ed a t ao fr e s i d e n t i a lp r i c ef r o mf i r s tq u a r t e ro f2 0 0 2t ot h e f o u r t hq u a r t e ro f2 0 0 9i nw u h a n t h e ni tu t i l i z e st h ed i f f e r e n tm a t h e m a t i c a lm o d e lt of i t t ot h et i m es e r i e sa n dr e s i d e n t i a lp r i c e ，s e l e c t st h em o s ta p p r o p r i a t em a t h e m a t i c a lm o d e l a n df o r e c a s t sh o u s i n gp r i c ei nt h r e ey e a r so nb a s i so ft h em o d e l f o l l o w e dt h i sa r t i c l eb u i l d st h ed i g i t a ll a n dp r i c em o d e lo fr e s i d e n t i a lp r i c ei n i i i 华中农业大学2 0 1 0 届硕士研究生学位论文 w u h a no nb a s i so ft h ed a t ao fr e s i d e n t i a lp r i c ef r o m2 0 0 2t o2 0 0 9a f t e rt h ee s s e n t i a l r e v i s i o nt ot h ed a t a ，u s i n gt h es p a t i a la n a l y s i sf u n c t i o no ft h eg e o g r a p h i ci n f o r m a t i o n s y s t e ms o f t w a r em a p g i s t h r o u g ht h eh o u s i n gp r i c ei s o g r a m ，t h et h r e ed i m e n s i o n a l d i a g r a m ，t h ep r o f i l eg r a p h ，i ta n a l y z e st h o r o u g h l yt h eo v e r a l lc o n s t r u c t i o na n d t h ep a r t i a l c h a r a c t e r i s t i co ft h es p a t i a ld i s t r i b u t i o no fr e s i d e n t i a lp r i c ei nw u h a n i no r d e rt o a n a l y z et h e t h e e v o l u t i o nc h a r a c t e r i s t i co fh o u s i n gp r i c es p a t i a l d i s t r i b u t i o n ，i te s t a b l i s h e st h ed i g i t a ll a n dp r i c em o d e lo fr e s i d e n t i a lp r i c ei n2 0 0 5a n d 2 0 0 9s e p a r a t e l y c o n t r a s t i n gt h eh o u s i n gp r i c ei s o g r a m ，t h et h r e ed i m e n s i o n a ld i a g r a m ， t h ep r o f i l eg r a p hi n2 0 0 5a n d2 0 0 9 ，i te x p l a i n si nd e t a i lo nt h es p a t i a le v o l u t i o nt e n d e n c y o fr e s i d e n t i a lp r i c ei nt h eo v e r a l lc o n s t r u c t i o na n dt h ep a r t i a ld i r e c t i o ni nw u h a n t h e ni t a n a l y z e st h em a j o ri n f l u e n c i n gf a c t o r so fs p a t i a ld i s t r i b u t i o no fr e s i d e n t i a lp r i c e i n w u h a n f i n a l l yu s i n gt h ed i g i t a ll a n dp r i c em o d e le s t a b l i s h e d ，a d d i n gt h ec o n s t r u c t i o n o fs i g n i f i c a n ti n f r a s t r u c t u r ep r o j e c t si ns e v e r a ly e a r si nw u h a n ，f o re x a m p l e ，t h e c o n s t r u c t i o no fo r b i t a lt r a n s p o r t a t i o na n dt h ew u h a nt r a i ns t a t i o n ，a sw e l la s ”t h el a n d u s ep l a no fw u h a nc i t y ( f r o m2 0 0 6t o2 0 2 0 ) ”a n d ”t h eo v e r a l lc i t yp l a no fw u h a nc i t y ( f r o m2 0 0 6t o2 0 2 0 ) ”，t h i sa r t i c l ef o r e c a s tt h ef a s t e s tg r o w i n gr e g i o no fh o u s i n gp r i c ei n s e v e r a ly e a r s t h i sp a p e ri n c l u d e ss i xc h a p t e r si na 1 1 i nt h ef i r s tc h a p t e r , i tm a i n l yi n t r o d u c e st h e b a c k g r o u n d ，t h eg o a l ，t h es i g n i f i c a n c e ，t h ec o n t e n ta n dt h et e c h n i c a lr o u t eo f t h er e s e a r c h ； t h es e c o n dc h a p t e ri st h eb a s i ct h e o r yo fs p a t i a lv a r i a t i o no fh o u s i n gp r i c e i tm a i n l y e l a b o r a t e st h eb a s i ct h e o r yr e l a t e dt ol a n dv a l u es p a t i a ls t r u c t u r e ；t h et h i r dc h a p t e r i n t r o d u c e st h eg e n e r a ls u m m a r yo fw u h a n ；t h ef o u r t hc h a p t e ra n a l y z e se m p h a t i c a l l yt h e t i m ev a r i a t i o nc h a r a c t e r i s t i co fh o u s i n gp r i c ei nw u h a nc i t y t h ef i f t hc h a p t e rm a i n l y a n a l y z e st h et h es p a t i a ld i s t r i b u t i o nc h a r a c t e r i s t i c so fh o u s i n gp r i c ei nw u h a nc i t y ；t h e s i x t hc h a p t e ri st h ec o n c l u s i o na n dt h ef o r e c a s to fs t u d y k e yw o r d s ：r e s i d e n t i a lp r i c e ；t e m p o r a l - s p a t i a lv a r i a t i o n ；d i g i t a ll a n dp r i c em o d e l ； i n f l u e n c i n gf a c t o r s ；w u h a n 1 1 研究的背景 随着城市土地使用制度改革的进一步深入，土地的使用从“无偿、无限期、无 流动”向“有偿、有限期、有流动 转型。2 0 0 2 年5 月，国土资源部签发招标拍 卖挂牌出让国有土地使用权规定( 1 1 号文) ，结束了沿用多年的土地协议出让方式。 2 0 0 4 年3 月，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招 标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知( 7 1 号令) ，要求从2 0 0 4 年8 月3 1 日起， 所有经营性项目用地一律公开竞价出让。2 0 0 6 年9 月，国务院发布国务院关于加 强土地调控有关问题的通知，严把土地闸门，随后，财政部、国土资源部、中国 人民银行联合发布关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知， 新增建设用地土地有偿使用费标准提高一倍。2 0 0 7 年1 月，国家税务总局下文宣布 开征土地增值税，同年1 0 月，国土资源部“3 9 号令 出台，这一文件针对以往土地 转让过程中的灰色地带，给出了目的性极强的防治措施。2 0 0 8 年底，受美国次贷危 机影响，全球房地产市场陷入低谷，为提振市场信心，促进我国经济平稳健康发展， 国家出台了一揽子“保增长、调结构、促改革、惠民生”的宏观调控措施。积极的 财政政策和宽松的货币政策，使经济出现“v 型反转，经济回暖态势明显。此外， 2 0 0 8 年1 2 月，国务院办公厅连续发布了国务院办公厅关于当前金融促进经济发 展的若干意见和关于促进房地产市场健康发展的若干意见，明确进一步鼓励 普通商品住房消费，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，减免住房转 让环节营业税等政策。一系列提振经济和刺激房地产发展的措施极大地促进了2 0 0 9 年全国房地产市场的繁荣，但随之而来的有关房地产泡沫的质疑也成为全社会关注 的焦点。 一方面，将价格机制引入城市土地资源配置的思路日益明确，另一方面，随着 城市土地价值的日益显化，全国各城市房地产价格出现显著上涨。将城市土地利用 引入市场经济的轨道，可以有效地利用与管理土地这一笔巨大的财富，促进城市土 地从粗放利用到节约集约利用，为国民经济的稳健发展和人民生活水平的提高服 华中农业大学2 0 1 0 届硕士研究生学位论文 务。然而，房地产价格的过快上涨和虚高，也会制约经济社会的发展，影响国民的 福祉。土地对国民经济的影响具有广泛性和深刻性的特点，因此，调控房地产价格 成为宏观经济调控的重要内容。 合理的房地产价格可以调节城市土地供求，指导城市土地规划与利用，优化土 地资源配置，调节收益分配与房地产市场运行，在现实经济领域处于核心地位。作 为城市房地产市场管理的主体，政府必须全面、系统、准确地掌握城市地价和房价 的变化情况，分析城市房地产价格的变化规律和发展趋势，客观地、科学地评估和 预测房地产价格，以提高土地管理决策的科学性和管理的有效性。 1 2 研究目的和意义 在我国，有关城市地价或房价空间分布和时空演变的研究起步较晚。从2 0 世 纪8 0 年代末开始酝酿城市土地使用制度改革，到2 0 世纪9 0 年代初开始全面实行 城市土地有偿、有限期、可流转的土地使用制度之前，我国一直奉行的是与计划经 济体制相适应的高度集中的指令性计划调拨，无偿、无限期、禁止流转的城市土地 使用制度。随着城市土地有偿使用制度改革的深入，地价机制对我国城市土地资源 合理配置，空间结构的优化布局和土地的节约集约利用具有越来越重大的作用。研 究城市房地产价格的时空变化，掌握其变化情况，分析其动态变化规律，预测其变 化趋势，不仅是客观、科学地评估、预测房地产价格的需要，也是政府判断房地产 价格水平的合理性，科学制定地价管理政策和土地出让计划，防止土地投机，引导 市场趋于规范和促进产业协调发展的重要参考。具体意义如下： ( 1 ) 通过分析近几年的历史房价资料，可以揭示房价变化的动力机制，预测 房价变化趋势，为有效地发挥地价的杠杆作用，调控房地产市场提供参考，具有重 要的理论和现实意义； ( 2 ) 采用地理信息系统空间分析技术对房价的空间演化进行实证分析，直观 展示房价空间分布特征，探讨房价空间演变机制，是对我国城市房地产价格空间研 究方法的充实和丰富。 ( 3 ) 通过调查和收集武汉市城区房价资料，研究武汉市特殊的地理条件( 如 城区广泛地分布湖泊，“两江三镇”的格局等) 对住宅价格空间分布的影响，探讨 武汉市住宅价格分布规律，为房地产政策制定、房地产开发等提供可视化的参考。 2 武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究 1 3 国内外研究综述 1 3 1 国外研究综述 国外有关地价空间分异的研究是以地租地价理论和区位理论为基础的，地租理 论主要起源于西方地租理论和马克思地租理论。威廉配弟在其名著赋税论中 指出，地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入，而且因为土壤肥沃程度和耕作 条件的差异，以及土地距离市场的远近不同，地租存在一定的差异；李嘉图指出地 租产生必须具备土地有限性和差别性两项条件；现代西方经济学的权威代表人物萨 缪尔森认为地租是为使用土地所付的代价：2 0 世纪6 0 年代美国土地经济学家阿朗 索( w a l o n s o ) 等将边际分析应用于传统的地租理论中，得出城市地租模型，解决了 城市地租的计算问题。西方地租理论经过李嘉图、杜能等人发展，形成了以地租地 价概念、来源、实质及特点描述为主的古典学派( 毕宝德，2 0 0 1 ) 。马克思则在劳 动价值论的基础上建立了地租理论，他认为一切形式的地租都是土地所有权在经济 上的实现，都是剩余劳动的产物，由此充分揭示了资本主义地租运行的基本规律， 尤其是蕴含其中的资本主义生产关系( 沈瑾怡，2 0 0 6 ) 。根据地租产生的原因和条 件，马克思提出将地租分为级差地租、绝对地租和垄断地租三种，其中级差地租指 在具有较好生产条件的土地上生产获得的超额利润。 区位理论发端于级差地租的研究，以后逐渐发展成有关空间经济活动的一般理 论。区位理论主要包括杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论、克里斯塔勒的中心 地理论和廖什的市场区位论。德国经济和地理学家杜能最早从农业土地利用角度阐 述了农业生产的区位选择问题，进而推导出农业品类围绕市场中心呈现环形分布的 模式：韦伯首次引用“区位因素 建立了工业区位论，提出了工业用地区位指向 性原则，此后的各种工业区位理论大都是围绕韦伯理论的验证、完善或质疑而发展 起来的；克里斯塔勒提出的城市区位论深刻揭示了城市、中心居民点发展的区域基 础及其等级规模的空间关系，它为揭示城镇与区域空间在经济上的依存性提供 了理论基础；廖什提出的市场区位论，从工业配置寻求最大市场的角度和总体均衡 的角度揭示了整个系统的配置问题；而阿朗索建立了厂商投买价曲线模型理论，从 区位边际均衡和区位边际收益的角度推出了市场经济条件下城市土地租金曲线和 华中农业大学2 0 1 0 届硕士研究生学位论文 同心圆土地利用模式。 城市地价空间结构理论是在古典区位理论上发展起来的，1 8 2 6 年农业经济学家 杜能提出著名的“孤立国 理论，围绕农产品消费中心的农业土地利用类型和土地 经营强度，提出了区域农业用地空间布局模式。此后，柏林克曼、胡佛以及艾萨德、 阿伦索等对地租理论作了新的推导，阿伦索认为，城市土地利用受地块的可达性以 及由此形成的运输费用的影响，不同的土地利用方式对可达性要求有差别，其结构 就形成了陡缓程度不同的竞租曲线，由此推导出城市地价空间结构模型( 陈燕， 2 0 0 6 ) 。 与此同时，对地价变动和地价空间结构影响因素的研究不断深入。c h a p i n 、 w e i s s ( 1 9 6 2 ) 引入交通成本因素，试图定量研究城市地价与土地利用的关系并将其 模式化；c z a m a n k i ( 1 9 6 6 ) 和f r i e d m a n n ( 1 9 7 3 ) 则从政府与投资的角度，引入土地规 划、基础设施建设等政策性因素，研究其对地价及其变动的影响；b r a i n ( 1 9 7 1 ) 、 t h o m a s ( 1 9 8 5 ) 对城市中心区土地配置机制进行了研究；j a l n e s 和s i m l n o n s ( 1 9 7 1 ) 将复杂的城市地域抽象为一个简单的均质区域，在此基础上，通过逐步叠加其他经 济因子，建立了包括各种不同经济因子的城市地租与地价的具体模型。 h a r v e y ( 1 9 7 8 ) 、d e a k i n ( 1 9 8 9 ) 从不同侧面研究了城市地价地租的影响因素，推出了 交通通达性和便捷性是决定地价地租的最重要因素；w h e a t o n ( 1 9 8 2 ) 运用经济统计 方法对美国中心城区住宅用地供需状况