（土地资源管理专业论文）郑州市土地价格预测研究.pdf

摘要 随着我国土地使用制度的改革，我国的土地市场从无到有，从小到大，特别是 城市土地市场，在城市中土地使用权出让和转让的市场化程度越来越高，土地价格 已经成为调节土地供给和需求，促进土地使用权合理流动、合理配置土地资源和产 生最大效益的重要手段，并与人们的日常生活及社会生活的关系日益密切。研究城 市地价的发展变化趋势，对于政府制定合理的宏观调控政策，我国土地市场的良性 发展以及企业的投资决策都有重要的意义。 本文以马克思地租地价理论、西方经济学地价理论以及区位理论为指导，同时 追踪国内外有关城市地价的最新研究成果；以中国城市地价动态监测系统中 1 9 9 8 2 0 0 8 年郑州市综合地价值和郑州市统计年鉴的相关资料为数据来源，在此基 础上对数据分析、加工，借助于s p s s 统计分析软件定量的研究了影响郑州市综合 地价的相关因素。而后本文分别运用灰色g m ( 1 ，1 ) 预测模型、b p 神经网络模型和灰 色神经网络模型，对2 0 0 9 - 2 0 1 3 年五年间的郑州市综合地价进行了预测。在运用灰 色g m ( 1 ，1 ) 模型预测时，可以看到直接得到的预测结果未能通过残差检验，需要进 行修正，因此，需要引入残差修正，修正后的模型得出的结果无论是绝对误差还是 相对误差都明显减小，满足预测条件可以用于地价值的预测。在运用b p 神经网络 预测时，预测值与实际值的误差已经较小，模型可用于预测。但是b p 神经网络也 存在较明显的缺点，就是网络每次初始化后，运行网络得到的预测值都不相同，也 就是说b p 神经网络预测结果缺乏稳定性，当然这和本文数据较少有一定的关系， 因此，还要对b p 神经网络进行改进。在运用灰色神经网络时，预测值与实际值的 误差较之前两种方法又进一步减小，可以说已经是比较理想的状况了，但同样由于 该模型是基于神经网络基础上的，因此，存在网络的稳定性不足的情况。可以看出 每种方法的预测值并不相同，根据使用每种方法预测的历年地价值与实际值的比较 可以看出，灰色g m ( 1 ，1 ) 的相对误差最大，灰色神经网络的相对误差最小，b p 神经网络介于两者之间，所以本文最终确定以灰色神经网络模型来预测郑州市未来 五年的综合地价。 t 通过本文的研究，可以得出如下结论：一是郑州市综合地价与以下9 个因素成 强相关性，这9 个强相关因素分别是人均g d p 、人均固定资产投资、人均财政收入、 人均社会消费品零售总额、人口密度、城市化率、教职工数、公路货运量、人均邮 电业务量；二是使用灰色神经网络预测郑州市综合地价的误差最小；三是郑州市综 合地价在今后相当长的时间里呈上涨趋势。 关键词：综合地价影响因素预测方法郑州市区 i i a b s t r a c t a l o n gw i t h0 1 1 1 c o u n t r y sl a n du t i l i z a t i o ns y s t e m sr e f o r m ，o u rc o u n t r y sl a n dm a r k e t g r o w sf r o mi n f a n c yt om a t u r i t y , s p e c i a l l yf o rt h eu r b a nl a n dm a r k e t ，i nt h ec i t i e s ，t h es a l e a n dt r a n s f e ro fl a n du s er i g h t si sb e c o m i n gm o r em a r k e t - o r i e n t e d ，l a n dp r i c eh a sb e c o m e t h ei m p o r t a n tm e a s u r e sf o rr e g u l a t i o n so fl a n ds u p p l ya n dd e m a n d ，r a t i o n a lf l o wa n d r e a s o n a b l ec o n f i g u r a t i o no fl a n d u s er i g h t s i ti sa l s oa ni m p o r t a n tm e a n st op r o d u c et h e g r e a t e s tb e n e f i t sa n dh a si n c r e a s i n g l yc l o s er e l a t i o n s h i p 、析mp e o p l e se v e r y d a yl i f ea n d s o c i a ll i f e r e s e a r c ho nu r b a nl a n dd e v e l o p m e n ta n dc h a n g e si nt r e n d sh a v ea ni m p o r t a n t s i g n i f i c a n c ef o rt h eg o v e r n m e n tt of o r m u l a t ear e a s o n a b l em a c r o c o n t r o lp o l i c i e s ，t h e s o u n dd e v e l o p m e n to fc h i n a sl a n dm a r k e ta n dc o r p o r a t ei n v e s t m e n td e c i s i o n s m a r x st h e o r yo fl a n dr e n t , w e s t e r ne c o n o m i c s ，p r i c et h e o r y , a n dl o c a t i o nt h e o r ya r e u s e di nt h i sp a p e ra sag u i d ew h i l et h el a t e s tr e s e a r c hr e s u l t sa th o m ea n da b r o a do n u r b a nl a n dp r i c e sa r et r a c k e d t h ed a t a sa r ef r o mt h ei n t e g r a t e dl a n dp r i c eo ft h ec h i n a s u r b a nl a n dd y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e mi n19 9 8 2 0 0 8i nz h e n g z h o ua n dz h e n g z h o u s t a t i s t i c a ly e a r b o o ka n dr e l e v a n ti n f o r m a t i o n o nt h eb a s i so fd a t a sa n a l y s i sa n d p r o c e s s i n g ，b ym e a n so fs p s ss t a t i s t i c a la n a l y s i ss o f t w a r e ，q u a n t i t a t i v es t u d yo ft h e i m p a c t so fai n t e g r a t e dl a n dp r i c ei nz h e n g z h o uc i t y , t h er e l e v a n tf a c t o r sa n da r r i v e da t n i n es t r o n g l yc o r r e l a t e df a c t o r s t h e nt h i sa r t i c l e s e p a r a t e l yu s i n gt h eg r a yg m ( 1 ，1 ) f o r e c a s tm o d e l ，t h eb pn e u r a ln e t w o r km o d e la n dt h eg r a yn e u r a ln e t w o r km o d e l ，h a s c a r r i e do nt h ef o r e c a s tt o2 0 0 9 2 013i nz h e n g z h o u , t h r o u g hc o m p a r i n gt h es i z eo ft h e a v e r a g ee r r o ro fe a c hp r e d i c t i o nm e t h o d ，t oo b t a i nam o r es u i t a b l e p r e d i c t i o nm o d e l a p p r o a c hi nt h ei n t e g r a t e dl a n dp r i c ei nz h e n g z h o uc i t y , a n dh a sc a r r i e do nt h ef o r e c a s t f i v ey e a r s ( 2 0 0 9 - 2 0 1 3 ) i n t e g r a t e dl a n dp r i c ei nz h e n g z h o ub yu s i n gt h em o d e l k e yw o r d s ：i n t e g r a t e d l a n d p r i c e ，i n f l u e n c i n gf a c t o r s ，m e t h o r d s o fp r e d i c t i o n , z h e n g z h o uc i t y i i i 关于学位论文独立完成和内容创新的声明 本人向河南大学提出硕士学位中请。本人郑重声明：所呈交的学位论文是 本人在导师的指导下独立完成的，对所研究的课题有新的见解。据我所知，除 史中特别加以说明、标注和致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学位或证书而 使用过的材料。与我一同工作的同事对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。、；气；f 。， ? ，? j 3 f 0 7 ：? s ；j ? 一二 j 。 ：。 1 1 ，?-、 学位中请0 ( 学位作者 三：，! 圣翌三丝 ：；j ，：0 _ 。，一，：+ + 。、，一7 ，o j t 咒f ，。o 专：? ，i 7 ；，。t i j j j 02 0 7 p 年占月f “。 ，o 。，!，!i “ 、 j ji| 李“、，- ，；，j 0 “! 象o ：一o0 ，一： t ： ；，?。，鼻 、， 7 1 j ；：jj ；? 。：? j j ：o ：ij 。j ，j ，? ：i 曩? 。一：? ；： 磐，关于学位论文著作权使用授权书；： ? w j i z：ii 、|? i ? ? jl 。i 。1 。? 二 t 一。 z i 。一 ”一p j ，r 、，。? j0 j t - 4 ；0 本人经河南大学审核批准授予硕士学位。作为学位论文的作者，本人完全 了解并同意河南大学有关保留、使用学位论文的要求，即河南大学有权向国家 图书馆、科研信息机构、数据收集机构和本校图书馆等提供学位论文( 甄质文 本和电子文本) 以供公众检素、奎阅。本人授轵河南大学出于宣扬、展览学校 学术发展和进行学术交流等目妁一可以采取影印j 缩印、扫描和拷贝等复制手 段保存、汇编学位论文( 生氏质文本和电子文本) 。 ( 涉及保密内容的学住论文在解密后适用本授权书) 学位获得者( 学位论文作者) 签名： 记夕叉銎 2 0 - 年月l y 日 学位论文指导教师釜参纽益巫 2 0l 口年易月，目 1 绪论 1 1 研究的背景与意义 1 1 1 研究的背景 土地是一种自然资源。土地的面积是有限的，虽然可以通过人工的方法( 如： 填海造田或围湖造田) 增加，但一般不能无限的扩大。因此，列宁说：“土地有限 是一种普遍的现象”。城市是以一定的地域为界限，以非农业人口为主体，以工 商业活动为主要内容，聚集着高度的社会财富，创造着巨大的经济、社会效益，享 受着较高的物质文明和精神文明的地域综合体比。在城市产生之初，它的规模并不 大，数量也较少。但随着近代工业文明的产生和发展，城市的数量和规模也越来越 大，占用的土地面积也越来越多。由于土地面积的有限性和位置的固定性，使城市 土地的价格不断攀升，已成为影响生产力布局和产业结构调整的重大因素。我国政 府在城市管理的实践中也越来越重视土地在宏观调控中的重要作用，2 0 0 4 年发布了 国务院关于深化改革严格土地管理的决定( 国发 2 0 0 4 2 8 号) ，2 0 0 6 年发布了 国务院关于加强土地调控的有关问题的通知( 国发 2 0 0 6 3 1 号，温家宝总理2 0 0 8 年3 月5 日，在十一届全国人大一次会议上所做的政府工作报告上说：“要坚持严 把土地、信贷闸门和市场准入标准，要从严控制新增建设用地特别是工业用地，今 年土地利用计划控制在去年水平”u 。可见土地正在为国民经济的良性发展，发挥 着特殊的作用。 由于我国实行的是国家所有和集体所有两种形式的社会主义土地公有制度，因 此，土地市场应包括城市土地市场和农村土地市场。当前，由于我国农村土地市场 正处于萌芽阶段h 。，因此，本文只讨论已经比较成熟的城市土地市场。我国的土地 使用权从无偿划拨到有偿出让，土地市场从无到有，目前城市土地市场的框架体系 已基本形成。按照土地利用类型可分为住宅用地市场、商业用地市场和工业用地市 场。按照市场层次来讲可分为城市土地一级市场和城市土地二级市场。城市土地一 级市场是土地所有者也就是国家将土地使用权在一定期限内让与土地使用者而形 成的市场。目前我国城市土地一级市场存在三种交易方式：出让、出租和入股。其 1 中，出让是较常用的方式，它又包括协议出让、招标、拍卖和挂牌出让四种方式。 城市土地二级市场是土地使用权的受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地 使用者而形成的市场。土地二级市场主要存在四种交易方式：转让、转租、抵押和 入股。 随着土地使用制度的改革，土地使用权出让和转让的市场化程度越来越高，土 地价格已经成为调节土地供给和需求，促进土地使用权合理流动、合理配置和产生 最大效益的重要手段，并与人们的日常生活及社会生活的关系日益紧密。土地价格 对人民生活及经济发展的影响有积极的一面，也会有消极的一面，特别是在土地价 格失衡一主要指土地价格过高的情况下可能会带来灾难性的后果，2 0 世纪末发生的 东南亚金融危机就是很好的例证。而现今我国各大城市的土地价格呈逐渐增加的趋 势，个别城市的土地价格已位居世界前列，由此而产生的问题越来越多，越来越复 杂，因此有必要对土地价格及其形成、变化规律加以讨论、研究，以求找到相应的、 合理的解决办法，以利于我国土地市场和国民经济的健康发展。 1 1 2 研究的意义 1 1 2 1 有利于政府制定合理的政策防止地价过快上涨。 地价的上涨应该是和国民经济的增长速度相适应的，当地价的上涨速度过快就 会产生房地产业的泡沫，进而会引发通货膨胀，危及国家宏观经济的安全。准确预 测地价的走向，当地价出现异常波动时，迅速采取措施，防止宏观经济受到不良影 响。 1 1 2 2 有利于土地市场的良性发展。 土地的价格不是土地价值的货币表现，一般不由生产成本决定。一般商品都是 人类劳动的产品，具有价值，其交换价格是其价值的货币表现。通常人们可以根据 其生产成本确定其价格，因此比较客观。由于土地首先是一种自然物，不是人类劳 动的产品，没有价值，也就没有生产成本，所以土地价格的确定一般不以土地的价 值或生产成本为依据。地价预测可以为交易双方提供价格参考，帮助交易者完成土 地交易。 1 1 2 3 有利于维护国家的合法利益。 2 城市土地属于国家所有，土地使用权的出让为各级政府带来了大量的资金，在 我国城市化进程快速发展的过程中，土地出让收益所积累的资金，成为各种基础设 施建设的重要资金来源。准确评定和预测城市土地价格，有助于形成合理的出让价 格，维护了国家和各级地方政府的的经济利益。 1 - 1 2 4 为房地产业投资决策提供参考。 房地产业开发是一项高风险的投资，在进行投资决策前都要进行可行性研究。 地价预测做为可行性研究的一部分，分析房地产项目的经济可行性，为项目的投资 决策提供了参考。 1 2 研究内容及论文框架 1 2 1 研究内容 本文首先追踪了国内外关于城市地价预测方法的最新研究成果并加以评析，然 后回顾了各种经典地价理论的主要内容。在此基础上本文讨论了郑州市综合地价的 影响因素，然后以郑州市1 9 9 8 2 0 0 8 年的地价动态变化数据中的综合地价为例，讨 论了城市地价的预测模型，并分别运用灰色g m ( 1 ，1 ) 理论、b p 神经网络和灰色 神经网络模型预测了未来五年郑州市综合地价的变化趋势，最后根据每种预测方法 的误差大小，确定一种方法来预测未来五年的郑州市综合地价。 1 2 2 论文框架 本文写作的框架见图1 - 1 图1 - 1 论文框架 4 1 3 研究方法与技术路线 1 3 1 研究方法 ( 1 ) 本文在确定城市地价影响因素时采用相关分析的方法，将相关因子的指标值代入 s p s s 分析软件得出相关系数的大小，以此确定郑州市综合地价的强相关因子。 ( 2 ) 模型预测法，在进行地价预测时分别采用g m ( 1 ，1 ) 和b p 神经网络模型及其 组合模型预测地价未来五年的发展趋势。 ( 3 ) 在确定三种模型预测值的权重时，使用因素成对比较法，根据每种模型的预测 精度确定其重要性。 1 3 2 技术路线 见图1 2 1 4 文献综述 图1 - 2 郑州市地价预测技术路线图 1 4 。1 国外研究进展 国外学者对城市土地价格预测的研究主要包括以下两种：一是对城市地价影响 因素进行的分类研究，二是就某一特定因素对土地价格的影响所开展的研究。前者 代表性研究如：韦伯对工业用地价格的影响因素进行的分类曲1 ；r t 伊利将地价的 影响因素分为工商业及交通运输业的发展、公共设施的数量与质量、人口增长及可 利用的土地的有限性等6 | ；野口悠纪雄从供需的角度划分的地价影响因素7 1 ；查尔 斯h 温茨巴奇、迈克e 迈尔斯、苏珊娜埃思里奇对地价一般影响因素进行的系 统性总结埔1 。特定因素与地价关系的研究代表，如美国学者a n i lr u p a s i g h a 和 s t e p h a nj g o e t z ( 2 0 0 1 ) 所做的政策对城市土地价格的影响的微观经济分析瑚。； g r e e n ，r k ( 1 9 9 9 ) 的土地使用规制与城市地价研究n0 i ；s e g a l p & p s r i n i v a s a n ( 1 9 8 5 ) 与b r u e c k n e r ，j k ( 1 9 9 5 ) 等做的城市规划与增长控制对城市 土地价格的影响研究1 1 m 副h e n l y & p o l l a k o w s k i ( 1 9 9 5 ) 、l e g g e t t ，c g & b o c k s t a e l ， n e ( 2 0 0 0 ) 、m u r t a z ah a i d e r & e r i cj m i1l e r ( 2 0 0 1 ) 与d a v i d r b o w e s k e i t h r i h l a n f ( 2 0 0 1 ) 则分别分析了建筑因素、水质量和城市交通设施对住宅地价 的影响一。 1 4 2 国内研究进展 国内有关地价预测的研究较多，现有的定量预测方法和模型有时间序列模型、 灰色预测模型、因果关系模型、马尔可夫链预测模型、b p 神经网络模型等。张莲涛， 杨红( 2 0 0 0 ) 以b p 神经网络为预测模型，研究了基准地价与影响因素之间的相互关 系，通过对河北省主要城市基准地价预测模型的个案研究，表明此方法经济、便捷、 适应能力强1 。刘俊，田崇新( 2 0 0 5 ) 将地价的变化视为概率的分布，运用马尔科 夫链为预测模型，得出的结果与实际情况吻合较好n8 1 。周国华，邓新忠( 2 0 0 6 ) 等 以城市地价动态监测体系为基础，通过编制城市地价指数，采用灰色g m ( 1 ，1 ) 模 型、贝叶斯方法及先行指标分别对市场地价水平及其波动转折点进行预测分析，证 明了g m ( 1 ，1 ) 模型对湘潭地区的地价水平拟合程度较高，该模型较适合城市地价 的预测工作口引。龚奕( 2 0 0 9 ) 以b p 神经网络为模型，运用a r c g i s 、m a t l a b 、s p s s 6 等软件，研究了怀化市城区住宅地价的时空变化特点，最后建立了怀化市住宅地价 的预测模型瞄叫。 综合以上研究成果，对于地价的预测一般包括两种思路，一种是把地价的变化 看作是一个时间数列，应用趋势外推的思路，选择适当的数学模型来建立地价的预 测模型；另一种是把地价的形成看作是多因素综合作用的结果，找出主要因素，建 立指标体系，定量计算出各因素对地价值影响的大小，从而得出预测模型；这两种 思路较典型的预测方法是灰色g m ( 1 ，1 ) 方法和b p 神经网络方法。 ( 1 ) 灰色g m ( 1 ，1 ) 系统模型是指运用曲线拟合和灰色系统进行预测的方法，因 此它对历史数据有很强的依赖性，它把一切随机过程看成是在一定范围变化的，与 时间有关的灰色过程，所以对一些比较有规律的数据预测的效果较好。但g m ( 1 ，1 ) 模型没有考虑各个因素之间的联系，随着时间的增长，误差随之偏大，尤其是对中 长期的预测。 ( 2 ) b p 神经网络模型综合考虑了多方面的因素，能够模拟生物神经系统真实世 界及物体之间所做出的交互反应，它不需要任何经验公式，就能从已有数据中自动 地归纳规则，获得这些数据的内在规律，具有良好的自学习，自适应，联想记忆， 并行处理和非线性形转换的能力，对于任意一组随机的，正态的数据，都可以利用 人工神经网络算法进行统计分析，做出拟合和预测。但不足的是b p 神经网络需要大 量的样本数据用来训练和测试，当样本数量不够时，预测的误差很大。 因此，考虑将以上两种方法结合起来运用，此组合模型兼有灰色预测和b p 神 经网络预测的优点，既利用灰色系统理论具有所需要的样本数据少，原理简单，运 算方便，短期预测精度高，可检验等优点，也发挥神经网络并行计算，容错能力强， 自适应能力强等优点，模型既克服了原始数据少，数据波动性大对预测精度的影响， 也增强了预测的自适应性。 2 地价的相关理论 2 1 地价的概念 2 1 1 地价的内涵 地价，即土地价格，是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未 来地租的资本化。根据马克思的劳动价值论，凡是不包含人类劳动的自然物，即使 有使用价值也没有价值，因而就没有价格。土地就是典型的代表之一，它是一种自 然物，不是人类劳动的产物，所以就没有价值，不存在价格。但是，地租的存在决 定了土地价格的存在。地租是土地所有权在经济上的实现形式。可见，土地收益本 身就是价格的一种表现形式。因此，地价不是土地本身的价格，而是购买地租的价 格，其实质是土地预期地租的资本化，即：土地价格= 地租资本化率。由此可见， 地租和地价是密不可分的，地租决定地价，地价是地租的货币表现和量化形式比。 一般情况下，土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。无论是土地估价 还是土地交易，其价格条件一般是指公开市场。在公开竞争的市场里，买卖双方均 了解市场行情，公平竞争，没有不正常因素的影响，价值规律能有效地调节市场。 事实上，在现实土地交易中，由于土地市场的特殊性，这种公开价格也就很难形成。 但是，它是一个很好的参照物，为各种价格的比较建立了标准。随着我国土地使用 制度改革的不断深化，土地价格已成为调节土地供给和需求，促进土地使用权合理 流动、合理配置和产生最大效益的重要手段，并与人们的日常生活及社会生活的关 系日益密切。 2 1 2 地价的分类 2 1 2 1 按土地权利分类 ( 1 ) 土地所有权价格：是不同的土地所有权之间转移并买断土地所有权时的 价格。我国实行土地公有制，土地所有者是国家和农村集体经济组织，土地所有权 的流转只能在国家和农村集体经济组织之间进行，国家在征用农民集体土地时支付 土地征地费用，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿、青苗费和相关税 费，即为土地所有权价格，也称土地征收价格。 ( 2 ) 土地使用权价格：是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权形成的一 种价格。我国政府向土地使用者出让一定年限的土地使用权时收取的土地出让金和 土地使用者之间合法转让土地使用权时的价格，都是土地使用权价格。 ( 3 ) 土地租赁权价格：是指土地在保持原权属关系不变的前提下，对其使用 权实行租赁时的价格。 ( 4 ) 土地抵押权价格：是在设定土地资产抵押权时所规定的价格。抵押土地 资产的目的一般是为向抵押权人借贷，考虑抵押贷款待偿的安全性，土地抵押价格 一般只为市价的一定比例。 ( 5 ) 其他权利价格：如地上权、地役权、空间利用权价格等。 2 1 2 2 按政府的管理手段分类 ( 1 ) 申报价格：由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价 ( 2 ) 公告( 示) 地价：是政府定期公布的地价，它一般是征收土地增值税和 征用土地补偿的依据。如：基准地价和征地综合区片价。 2 1 2 3 按土地的交易方式分类 ( 1 ) 协议价格：指市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者通过 充分协商后达成的成交价格。 ( 2 ) 拍卖价格：即拍卖日对土地进行拍卖的底价，一般是由估价人员根据房 地产种类，确定合适的风险折扣率，从公平市价扣除后得出的价格。 ( 3 ) 招标价格：是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发出招标公告， 邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加投标，根据土地估价结果和政府 产业政策综合确定的标的或者底价。 ( 4 ) 挂牌价格：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地 的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并进行更新的价 格。 2 1 3 地价的特点 土地是一种特殊的商品，其价格形式与本质有着与一般商品价格不同的特点 9 2 1 3 1 土地价格是一种权益价格 土地是一种资产，能给人们提供恒久的产品和服务，而这种产品和服务的获得 都以土地权利的限定为基础。因此，土地买卖实质上是一种财产权利的买卖，人们 购买土地是购买获得土地收益的权利。 2 1 3 2 土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价 一般商品，都是人类劳动的产品，具有价值，其交换价格是其价值的货币表现。 同时，人们可以根据其生产成本确定其价格，因而比较客观。由于土地首先是一种 自然物，不是人类劳动的产品，没有价值，也就无所谓生产成本，所以土地价格的 确定一般不以土地价值或生产成本为依据。 2 1 3 3 土地价格主要由土地需求决定 一般商品的市场供给和需求，共同决定该商品的市场价格。然而，土地却不同。 在宏观上，土地的自然供给是不能改变的，土地的经济供给在短期内变动也很小。 因此，相对于土地需求来说，土地供给的变动总是很小的。这样，土地市场价格就 主要由土地需求决定。当社会人口增加、经济发展对土地的需求日益增大时，土地 价格就不断上涨；反之，当社会或某一地区人口减少、经济衰退，对土地的需求减 少时，土地价格就下跌。当然，从微观上看，在某一个具体地域市场上，土地的供 给是可变的，特别是对某一购买商而言，在某一价格水平下，他可以在众多的土地 供给中选择自己所需的土地。 2 1 3 4 土地价格呈总体上升趋势 随着社会经济发展，人口增加，人地比率不断增大，社会对土地的需求日益扩 大，从而使地租有不断上涨的趋势。同时，社会经济的发展也就意味着高技术、高 投资的产业日趋发达，工人的劳动总量在生产中的比重日趋缩小，从而整个社会的 资本有机构成提高，使得社会平均利润率下降，从而导致利息率有下降的趋势。地 租的上升和利息率的下降，决定了土地价格呈总体上升趋势。 2 1 3 5 土地价格具有强烈的地域性 在理论上，我们可以说由土地的供给和需求决定土地的市场价格。但是，由于 土地位置的固定性，它无法象其它商品那样可以到处流动，因而使土地市场具有强 1 0 烈的地域性，各地域性市场之间土地价格很难相互影响，不能形成统一的市场均衡 价格。所以，土地价格一般是在地域性市场内根据其供求关系，形成各自的市场价 格。 2 2 地价的相关理论 2 2 1 马克思的地价形成理论 马克思批判地继承了古典政治经济学地租理论，并在此基础上提出了以劳动价 值论为基础的地租和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。马克思的土地价格 形成理论可以概括为以下三点： ( 1 ) 土地是一种自然物，不是人类的劳动产品，没有价值，但有使用价值， 并存在地租。马克思认为，地租的存在决定了土地价格的存在。实际上，这个购买 价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。 ( 2 ) 土地价格实质上是地租的资本化。在资本主义制度下，任何一定的收入 都可以资本化。“假定平均利息率是5 ，那么一个每年2 0 0 磅的地租就可以看作一 个4 0 0 0 磅的资本利息。如果一个资本家用4 0 0 0 磅购买这个每年可以提供2 0 0 磅地 租的土地，他所获得的平均年利息就和他把这个资本投在有息证券上，或以5 的利 率借出去是一样的。因而，将地租按照一定的利息率还原成一个资本量便是土地价 格。 ( 3 ) 土地租金是土地出租的资本化收入。马克思认为，我们现在利用的土地 都经过了人类长期的开发利用，已经物化了人类的劳动。马克思把这种固定在土地 中的劳动称为土地资本，它属于固定资本的范畴。土地资本本身会损耗和消失，因 此它能为土地所有者带来利息和折旧，它是租金的一部分。而纯粹的自然土地是大 自然的恩赐，被称为土地物质，它给土地所有者带来真正的地租。土地资本的利息、 折旧和真正的地租一样，构成了土地所有人的收入，从而都决定土地价格。 2 2 2 西方经济学的地价理论 西方经济学关于土地价格的形成理论大多是在市场价格理论的基础上发展起 来的。下面，我们就以土地收益理论和土地供求理论为代表来介绍西方经济学的土 地价格形成理论。 2 2 2 1 土地收益理论 由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特点，使用者在占有某块土 地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取 得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利用率折算为现在 价值的总额( 称为收益价值或资本价值) 时，它即表现为该土地的实质价值，也是 适当的客观交换价值。 伊利认为：“土地的收益是确定它的价值的基础瞄副土地的价格就是土地收益 的资本化。用公式表示为：v = a r 式中：v 为土地价格、a 为土地纯收益、r 为土地的还原利率 在实际土地价格的计算中视土地纯收益和还原利率的实际情况，对上述公式适 当变化，再乘以年期修正，即可得到待估土地价格。 2 2 2 2 土地价格的市场供求理论 张德粹认为：“土地价格的决定因素是土地的供给和需求。 啤1 在市场经济中， 土地与其他商品一样，其价格取决于本身的供给和需求。土地供给增加，需求不变 或减少，则地价下降；土地供给不变或减少，土地需求增加，则地价上涨。 由于土地是一种特殊的商品，土地的供给缺乏弹性，因此，马尔萨斯、萨伊、 马歇尔、萨缪尔森等人认为土地价格主要由土地的需求来决定。也就是说，土地价 格不会像一般商品那样由市场来调节供需量，自动地达到均衡价格，而是在供给量 一定的情况下，由需求方的竞争决定最终的成交价。当然这也和土地位置的固定性 有密切的关系。 2 2 3 区位理论 2 2 3 1 区位概念及区位理论的产生和发展 区位，可以简单理解为客观物质分布的地区和地点。区位理论则是关于自然物 质及人类活动的空间分布及其在空间中的相互关系的学说。区位理论产生于1 9 世纪 2 0 - 3 0 年代，其标志是1 8 2 6 年德国农业经济和农业地理学家屠能发表的著作孤立 国农业和国民经济的关系( 简称孤立国) ( 第一卷) 。屠能在这部著作里， 提出了农业区位理论。继屠能之后，2 0 世纪初1 9 0 9 年，韦伯的论工业的区位的 1 2 发表，标志着工业区位论的问世。至2 0 世纪3 0 年代，德国地理学家克里斯塔勒又提 出了中心地理论，即城市区位论。几年后，德国经济学家廖什从市场区位的角度分 析研究了城市问题，提出了与克里斯塔勒的城市区位论相似的理论。为与前者相区 别，后人将其称之为市场区位论。在此以后，随着人们认识的深入和实践的需要， 自2 0 世纪5 0 年代以来，区位理论又有了更新的发展，人们开始研究各种经济实体的 动态和空间布局关系，从而使区位理论走向成熟心“。 2 2 3 2 区位对于城市地价的贡献。 ( 1 ) 区位是决定城市土地利用价值的重要因素 从区位理论来看，区位对城市土地起着极其重要的作用。在城市，由于土地区 位不同，产生不同的使用价值和价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济效 益会相差很大，不同行业在同一位置上经济效益也相差很大。 ( 2 ) 区位是衡量地租、地价的主要标尺 它促使土地使用者在选用土地时，必须把自己所能在该土地上获得的区位收益 与所需支付的区位地租进行比较，然后选择与其经济水平相适应的地段，从而使土， 地利用在地租、地价这一经济杠杆的自发调节下，不断进行用途置换，最终形成土 地收益和租金都趋向于最佳用途水平的合理的空间结构。 2 3 地价的影响因素分析 影响地价的因素很多，我国政府颁布的国家技术标准城镇土地估价规程 ( g b t 1 8 5 0 8 2 0 0 1 ) 乜6 3 中，将影响城镇地价的因素分为三大类，一般因素、区域因 素和个别因素。 2 3 1 一般因素 一般因素是指影响城市地价总水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包 括人口、行政区划、城市发展过程、地理位置、自然条件、社会经济状况、土地利 用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。一般因素又包括以下因素、因子见图 2 一】： 母2 一i 一般园藁、因子圉 2 3 1 1 行政因素 行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预，国家从全社会利益和宏观经济 发展角度出发，制定有关政策，或推动土地流转，或限制某类土地的利用等，从而 达到提高土地总体利用效益的目的。 ( 1 ) 土地制度。土地制度包括土地所有制度和土地使用制度。在土地所有权 私有的国家，土地交易的市场化程度较高，交易频繁，市场发育成熟，土地价格主 要由市场决定。而我国实行社会主义土地公有制，土地所有权归国家和农民集体所 有。土地的所有权只能在国家和农民集体之间流转，进入市场的是士地的使用权。 国家垄断了城市土地的统一收购权和供应权，每年进入土地市场的数量都受到供应 计划的限制，因此，由于受到土地制度的约束我国目前的土地市场是不完拿的市 场。 ( 2 ) 住房制度。解放以来，我国传统的住房制度采用的是低租金的国家福利 制度。房地产投资不能通过房地产自身的运营来回收，只能靠国家财政补贴来维持。 因此，在这种情况下，一般的房租中不包括地租、地价。住房制度改革以取消补贴、 实行住房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实 现。 ( 3 ) 城市规划。在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价 有重要的影响。同一土地用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异。一般地讲， 商业用地效益最高，住宅用地次之，工业用地效益最低。规定土地用途对维护城市 功能分区的完整性、土地利用总体效益的最佳及土地利用社会效益与经济效益结合 的最大合理性有重要意义。又如，容积率是指建筑面积与总用地面积之比，容积率 大，意味着单位用地面积上可建的建筑面积大，可以获取的预期收益高，因而单位 面积地价也就高；反之则地价低。在限制容积率的地区，容积率直接影响着所限制 地区的地价高低。 ( 4 ) 地价政策。一般来说，高地价政策，会促使地价上涨：低地价政策，会 导致地价水平的下跌。地价政策不仅反映了政府对调节房地产市场的政策导向，而 且随着土地作为生产要素的作用越来越重要，地价政策已经作为宏观经济调控的一 种手段，越来越受到重视。 ( 5 ) 税收政策。税赋增加则会减少企业和个人的储蓄，抑制投资和消费，致 使土地需求减少，地价下跌。反之，则可以刺激投资和消费，使土地需求增加。 2 3 1 2 人口因素 人口因素主要包括人口密度、人口素质和家庭人口构成。 ( 1 ) 人口密度。人口密度高的地方对土地的需求也较大，地价较高；人口密 度低的地方对土地的需求较小，地价较低。 ( 2 ) 人口素质。人口素质是影响地价的外在环境。人口素质较高，则所在地 区的社会秩序较好，给人创造了较愉快的生活、工作环境，从而引致对这类地区土 地需求的增加，地价上涨。 ( 3 ) 家庭人口构成。家庭人口构成反映家庭结构和家庭成员数量。随着人们 生活方式的改变和城市化的影响，传统的三代、四代的大家庭越来越少，取而代之 的是三口之家。家庭人口构成的成员数少了，但家庭的数量却增多了。增加的家庭 数量将引起对住宅需求的增加，从而引起地价的上涨。 2 3 1 3 社会因素 社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。归纳起来，影响地价的社会因 素有政治安定状况、社会安定状况和城市化进程三个主要方面。具体来讲，一国或 地区政治稳定，社会治安状况良好，会吸引人们居住或投资，则地价较高；反之一 国政局不稳、社会动荡，则人们往往会选择离开该地区，导致地价下降；城市化进 程往往与一地区的地价成正相关，即城市化率越高则该地区地价越高，反之，城市 化率越低该地区地价越低。 2 3 1 4 国际因素 在世界经济全球化和一体化的今天，任何一个国家的经济都与其他国家或多或 少地发生联系。而且可以预见这种联系随着全球化的进程将越来越紧密。例如始于 2 0 0 8 年初席卷全球的金融危机，目前已广泛的影响到包括我国在内的各个国家。国 际因素包括国际政治、经济状况，它对地价的影响是通过对国内的政治、经济状况 的影响而间接反映出来的。 2 3 1 5 经济因素 经济因素与地价之间有最直接的联系。人们都说股市是一国经济的“晴雨表 ， 这种说法用在土地市场上同样适用。当一国经济繁荣时，土地市场交易频繁，对土 地的需求量大，地价上涨；反之，当经济衰退时，土地交易量较小，对土地的需求 降温，地价下降。影响地价的经济因素主要包括：经济发展状况、储蓄和投资水平、 财政收支和金融状况、居民收入和消费水平、物价变动和利率水平。 ( 1 ) 经济发展状况。衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入。国民收 入增加，意味着财政、金融景气，经济繁荣，就业机会增加，物价、工资处于有利 于经济发展的状态，社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，带动土地价格上 涨。从各国、各地区经济发展与土地需求变动来看，土地需求变动趋势大体与经济 1 6 循环趋势一致。 ( 2 ) 储蓄和投资水平。储蓄水平和投资水平是正相关的，即储蓄增长则带动 投资也相应增长，这是经济学中的“储蓄、投资一致性”的原理。因此，分析储蓄 和投资水平对地价的影响，可以用分析储蓄水平对地价的影响情况来概括。 ( 3 ) 财政收支和金融状况。财政与金融状况是国家综合经济实力的反映，而 货币供给量是财政与金融状况的外在表现。因此，应重点分析货币供给量对地产市 场的影响。货币供给量增加，则表明市面上的流通资金增加，即社会闲散资金增加。 游资过剩则导致过多的货币，争相购买少数的货品，而购置可以保值增值的房地产 变成为很多人的首选，于是造成对房地产的需求增加，促使地价不断上涨。 ( 4 ) 居民收入和消费水平。随着居民收入的增加，居民的消费水平也越来越 高，居民对房屋的质量、面积的要求也越来越高，这必将推动地价的上涨。 ( 5 ) 物价变动。物价变动对每个人都有切身的影响。而房地产越是在物价变 动时期越能体现其保值性，因此物价变动对房地产市场的影响成正比。需要说明的 是，房地产价格巨涨，只会发生在城市地区，乡村地区较少受影响，甚至在某些人 口外流严重的地区地价还有下跌的现象。这也从另一方面说明了城市房地产市场供 不应求对地价的影响。 ( 6 ) 利率水平。由于房地产商品开发周期长、价值量大，因此，利率的变动 对地价将产生重要影响。对于房地产开发商来说，利率上升将增加开发成本，最终 将增加房地产商品的价格。 2 3 2 区域因素 区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合 所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包括区域位置、 繁华程度、交通条件、基础设施条件、规划限制、环境质量等。 ( 1 ) 区域位置。区域位置是指该区域在市场中所处的经济区位，它用时间空间 距离来衡量。一般来讲，与正因素( 如商业中心，公共绿地) 距离越近，地价就越 高，反之就越低；距负因素( 如垃圾处理场，产生污染源的工业区) 越远，地价就 越高，反之越低。 1 7 ( 2 ) 繁华程度。主要指商业、服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度。 商业、服务业的规模等级越高，土地利用的集聚效益越高，且土地效用随着商服中 心距离的增加，呈现递减的变化趋势。 ( 3 ) 交通条件。影响地价的交通条件主要有区域的交通类型、对外联系方式及 方便程度、整体性交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度。 ( 4 ) 基础设施条件。影响地价的基础设施条件，主要包括基础设施和公用设施 两大类。指上下水道、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等 设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等。 ( 5 ) 规划限制。影响地价的城市规划因素，主要有区域土地利用性质、用地结 构、用地限制条件等。 (