（会计学专业论文）投资性房地产采用公允价值计量之研究.pdf

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式时，资产要满足准则规定的特定条件，否则，只能选择成本模式。经过金融危 机、 欧债危机等等， 我们能时刻感觉到， 反映出各项房地产特定时点的实际价值， 对于提高会计信息质量、增强投资者市场信心有着至关重要的作用，这也是我们 规定公允价值的目的所在。 2006 年新准则刚开始实施，会计各界普遍认为，企业会抓住新准则中对公 允价值使用放开的契机，大面积采用公允价值模式对自身资产进行重新计量。但 从各大公司 2006 年以来的报表项目中，我们不难看出，持有较多房地产公司的 集团或者其他房地产资源的公司在对待“投资性房地产”这一项目时都采用谨慎 态度，只有极其少数的公司采用了公允价值作为后续计量的标准，大部分则是继 续沿用与旧准则相差不大的成本模式。毋庸置疑，公允价值运用的可操作性成了 关键性的问题，这将直接影响我国会计准则与国际会计准则的接轨，甚至可能影 响我国会计反映与整个全球经济发展脱节。因此，如何使公允价值在投资性房地 产的后续计量中切实发挥效果，提高其及时性和可靠性，成为会计界研究的现实 课题。 本文以公允价值理论为基石，运用理论指导实践的思维方法，结合主板上市 的两家房地产公司财务数据， 分析投资性房地产的后续计量如果采用不同计量模 式会对企业财务报表各大项目产生何种影响。同时，在实例中体现公允价值计量 的应用在我国现阶段有何优点和不足，最终，探索如何在我国提高公允价值计量 的可操作性。本文的研究意义在于，让财务报表的外部使用者都能够了解公允价 值计量对财务报表的影响，从而更好地对公司财务情况作出合理判断，同时，通 过若干量化指标，为财务报表的内部使用者提供选择会计政策的依据，从而有效 提高财务报表信息的真实性和可靠性。 本文第一部分主要从近几年的经济环境出发，介绍研究背景和研究意义，对 ii 比了国内研究成果和国际上对本论题的研究现状。 第二部分则是介绍了投资性房 地产和公允价值计量的具体含义及特征， 同时简单提到了我国对公允价值计量的 运用情况。第三部分则是实证部分，运用案例法分析两家上市公司在采用不同后 续计量模式后，会对财务报表产生怎样的差异性影响并得出相应的分析结果。第 四部分，则是从现阶段我国经济环境出发，提出几点提高公允价值计量可操作性 的建议。最后一部分，总结了本文的研究成果以及在研究过程中存在的局限性， 为以后同类论题的研究提出几点方向。 关键词关键词：公允价值 历史成本 投资性房地产 后续计量 iii abstract with the fast growth of social economic in china, our accounting principle system is on the way to be more reasonable and more perfect. our finance ministry declared accounting principle in dec. 15th, 2006, which resets some detailed rules and regulations. fair value measurement abstracts many focuses from all kinds of industries, which is recognized as another convergence measures with the international accounting principle. in the last fewer than 5 years, our new accounting principle has been taken effect for a long time. we can see the new accounting principle brings many differences. at the beginning, we must provide the definition of fair value, that is, the both parts with familiarity of the market is volunteer to provide some price with reflecting the market average level. in fact, this definition isnt contradictory to history cost. the history cost can be thought as fair value at some past moment. the only difference between them is time. there are many items in balance sheet for the business to measure with fare value. we choose investment real estate to analyze the influence on the business. business accounting principle 3_investment real estatesays, the businesses have independent right to choose follow-up measurement model, fair value measurement mode or history cost measurement mode. if the business will adopt fair value measurement mode to measure the investment real estate, the business must reach some special requirement. after economic crisis in 2008 and european debt crisis, we believe the fair value can improve the quality of accounting information and take responsibility for the investors. the new accounting principle took effect in 2006. most of people hold the attitude that the business will change their former measurement mode into fair value measurement in a large scope. however, the real condition is most of businesses hold their former measurement mode. only some real estate business adopted the new measurement mode. meanwhile, the accounting industry arouses a debate for the fair value measurement. how to realize the fair value measurement is the key to this measurement mode, which can improve the reliability and relevance of the finance report. this thesis is based on fair value theories and some data evidences. according to analyzing the different influences from different measurement mode on the business finance data, we expect to find the advantages and disadvantages of the fair value mode and how to realize it. the significance of this thesis aims that most of report users can get to know the effect of fair value on the finance report in order to make an advisable decision. the first part of this thesis introduces research background and research significance, in which we also compare the national condition and international iv condition. the second part describes the definition of fair value and investment real estate. we use cases to explore the way to realizing fair value. then, this thesis provides some advisements for the business to take action. the last part summarizes the achievements of research and limitation in the research, then provides some directions for future research. key words：fair value, history cost, investment real estate, subsequent measurement v 目目 录录 内内 容容 摘摘 要要 . i i abstraabstractct . iiiiii 一、绪论一、绪论 . 1 1 （一）研究背景及意义 . 1 1.研究背景 . 1 2.研究意义 . 2 （二）国内外研究现状 . 2 1.国外研究现状 . 2 2.国内研究现状 . 4 （三）研究方法及研究框架. 5 1.研究方法 . 5 2.研究框架 . 5 二、公允价值基本理论二、公允价值基本理论 . 6 6 （一）公允价值基本理论 . 6 1.公允价值的含义和特征 . 6 2.公允价值计量的理论基础和利弊 . 7 3.公允价值计量在实施过程中的困难 . 9 4.限制公允价值计量深层次原因 . 10 （二）投资性房地产 . 11 1.投资性房地产的含义、特征及范围 . 11 2. 投资性房地产的核算. 13 3. 国内外会计准则对投资性房地产的相关规定 . 15 （三）公允价值对投资性房地产进行后续计量产生的影响 . 16 1.对资产结构的影响 . 16 2. 对利润的影响 . 16 3. 对净资产的影响 . 17 三、公允价值后续计量在投资性房地产中的具体运用与案例分析三、公允价值后续计量在投资性房地产中的具体运用与案例分析 . 1717 （一）存在投资性房地产的上市公司对计量模式的选择 . 17 （二）上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的现状与阻碍 . 18 1.上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的现状 . 18 2.上市公司采用公允价值属性对投资性房地产进行后续计量的顾虑研究 . 19 （三）运用案例法对比不同计量模式下上市公司的发展状况 . 21 1.公司背景 . 21 2.实证分析 . 21 3.研究成果 . 23 四、提高公允价值可操作性的几点建议四、提高公允价值可操作性的几点建议 . 2525 （一）提高公允价值计量时会计信息的客观性，保障公允价值计量的可实施性 . 25 1.充实财管知识 . 26 2.具体化公允价值计量实施细则 . 26 3.提高公允价值参考数据的客观性 . 26 4.加强市场监管力度 . 27 vi 5.建立房地产交易系统. 27 （二）有效抑制盈余管理 . 27 1.报表附注详列公允价值确定方法 . 27 2.加大违法违规行为的惩治力度 . 28 3.加强对第三方独立机构的监管 . 28 4.加强会计职业道德建设 . 28 5.逐步认识全面收益理论 . 28 （三）促进公允价值实施的客观经济秩序规范化 . 28 （四）提高会计从业人员的业务技能 . 28 1.及时更新系统知识 . 28 2.提高专业人员业务素质 . 29 五、结五、结 论论 . 2929 （一）研究结论 . 29 1.提高准则可操作性 . 29 2.公允价值具有两面性. 29 （二）研究的局限性 . 29 1.样本量小 . 29 2.分析项目有限 . 30 3.手工录入 . 30 （三）研究前景 . 30 1.使用范围 . 30 2.市场完善度 . 30 3.大样本量分析 . 30 参考文献参考文献 . 3131 后后 记记 . 3131 1 一、绪论 （一）研究背景及意义 1.研究背景研究背景 随着我国社会经济不断向前发展，我国的会计准则体系也在日趋合理与完 善，每一次都经历着变革和创新，2006 年 2 月 15 日，我国发布了经过仔细研究 的新会计准则，重新规定和强调了很多与当前经济形势相适应的准则细则，对公 允价值的运用便是其一，是我国会计准则与国际接轨的又一项具体举措。经过了 四五年的时间，新会计准则已经顺利过渡，进入了系统的实施阶段，对公允价值 计量属性的运用比新准则实施前，有了提高。在新会计准则里，对“公允价值” 这一概念是这样定义的， “在公允价值计量下，资产和负债要按照公平交易中， 熟悉情况的交易双方自愿进行资产或者债务清偿的金额计量。 ”我们可以看到， 虽然这一概念跟企业普遍运用的历史成本计量属性看似矛盾，但实际上，历史成 本反映的正是过去某一特定时点资产的的公允价值， 只是时间概念不同产生的两 种不同的表达方式。 企业内部对资产项目的计量，考虑公允价值的地方其实很多，本文单独拿出 投资性房地产做具体研究， 企业会计准则第 3 号投资性房地产规定，投 资性房地产在后续计量时， 企业可以根据自身资产实际情况选择使用成本模式或 者公允模式。当然，在选择公允模式时，企业这项资产要满足准则规定的特定条 件，否则，只能选择成本模式。经过金融危机、欧债危机，我们不得不承认，各 项房地产特定时点的实际价值，对于提高会计信息质量、对投资者负责有着至关 重要的作用，这也是我们规定公允价值的目的所在。 客观反映当前经济形势下各项资产、负债的真实价值，是公允价值计量强调 的重点， 这就需要一个足够活跃的市场做背景来保障会计信息能在相关性和可靠 性之间有一个最平衡的交点。在旧准则中，投资性房地产的概念是不存在的，企 业为赚取租金、 资本增值或两者兼有而持有的房地产统统被当做了普通的固定资 产来界定，经济迅速发展的现阶段，这部分房地产保值增值的效果没能在反映企 业财务状况和经营成果的财务报表中量化的体现，直接影响了财务报表的内、外 部使用者对企业实际情况的合理判断，影响到了会计信息在真实性、可靠性、相 关性和及时性等方面的要求，经济越是发展迅速，这种旧准则下产生的弊端就越 发明显、 突出。 此时， 新准则引入公允价值这一计量属性， 不失为一种雪中送炭、 振奋人心的做法。公允价值参与到投资性房地产的后续计量中，可以较为客观的 反映该项房地产的时间价值，结合以历史成本为计量属性的初始计量，使会计信 息更具说服力。此外，2007 年到 2010 年的房地产市场异常火爆，旧准则下的历 史成本已经不能够客观反映企业的真实情况， 投资性房地产呈现了普遍性的公允 价值高于账面成本，此时，在后续计量中将成本模式转化为公允价值模式极大的 提升了企业的净资产。而且，该模式下的投资性房地产不用计提折旧，也不用考 虑期末计提减值准备，这部分增值额被计入了当期损益，使企业在这几年中的利 润有较大幅度的提高。从这些利于企业自身发展的优势来看，业内人士都在新准 2 则刚刚出台不久时，一边倒的表达了公允价值模式会被滥用的担心。 2.研究意义研究意义 2007 年底，美国发生了次级房屋信贷危机，这是全球金融危机开始的征兆， 随后的 2008 年，金融危机由美国席卷全球。国外普遍的专家学者都将矛头对准 美国等金融业发达的国家， 他们认为采用公允价值对金融工具及其衍生工具进行 计量直接促成了这场金融危机的爆发，这些公允价值夸大了资产的实际成本，使 房地产业泡沫越来越大，最终破裂导致众多投资银行破产。分析这样的理论，首 先我们从公允价值的本质出发， 公允价值就是一种用于衡量和反映资产价值的计 量工具，是一种基本的计量属性之一。我们分析美国次贷危机成因，不难发现， 政府和金融监督机构的监督不力是这场金融浩劫发生的致命因素，为了实现“居 者有其屋”的美国梦，房地产公司在向民众发放住房贷款时，并没有进行严格的 审核手续， 以至于将房贷专卖给银行时， 即使发现了不良资产， 也借用资产重组、 打包、资产证券化等金融手段继续资金链的运作，最终，房价虚高至房地产泡沫 破裂， 房地产价格迅速回落， 资金链因不良资产而导致资金链断裂， 波及投资者、 房地产公司、投资银行及广大民众。而会计界则借助公允价值计量模式，及时、 透明、公开地披露了金融资产泡沫，为金融界、投资者、金融监管当局正视和化 解金融资产泡沫提供了便利。 就我国而言，2008 年到 2010 年度沪深两市上市公司年报统计数据显示，在 拥有投资性房地产的诸多公司中， 采用公允价值作为投资性房地产后续计量属性 的公司屈指可数，绝大部分公司则是继续采用与旧准则差异不大的成本模式。这 时，会计界也对公允价值的应用展开了激烈的讨论。讨论的重点则是公允价值如 何客观确定。我们知道，新准则允许采用公允价值作为投资性房地产后续计量属 性的最大限制条件，就是要保证该项资产要存在一个足够活跃的市场，换言之， 只有一个发展成熟且各种经济制度较为完善的市场才有可能形成公平、 自愿的交 易价格。而就我国目前的经济发展来看，我国仍处于社会主义初级阶段，形成市 场经济的时间较短，要素市场的完善度和成熟度都跟国外的资本市场有较大差 异，这成为影响公允价值运用的最大障碍。在这种大背景下，很所资产、负债的 市场价值都无法获得，要得到公允价值，实际操作的困难重重，即使最终可以得 到，我们为此付出的人力、物力与财力也是相当大的。但是，随着全球经济一体 化趋势不断蔓延， 公允价值的应用必将越来越普遍， 我们不能被动的等待， 那么， 如何在这种大潮来袭之前就开始应对公允价值计量带来的种种弊端， 如何提高公 允价值计量在投资性房地产中的应用价值，成为一个极具现实意义的研究课题。 本文以公允价值基本理论为切入点，通过理论分析，集合案例公司财务报表 中的数据对采用两种后续计量模式的上市公司进行对比分析， 尤其是对报表相关 数据产生的影响，力图发现公允价值计量模式在我国现阶段应用的利与弊，得出 结论，并提出一些提高公允价值计量操作性的合理化建议。本文的研究结果有助 于社会公众更为真实和可靠地了解公允模式下的会计信息，同时，也为财务报表 的内部使用者提供一些可以量化的指标和数据， 帮助企业内部管理层在进行会计 政策选择时提供参考。 （二）国内外研究现状 1.国外研究现状国外研究现状 “公允”一词的出现，最早应该追溯到十九世纪四十年代的英国，工业革命 在浩浩荡荡的过程中，终于基本完成，市场经济的步伐催生资本家们必须建立起 3 完善的市场经济制度，以此来提供一个成熟的交易平台，于是，英国的股份公司 法规定公司财务状况和经营成反映在资产负债表中时必须以“充分和公允”为基 础。市场经济逐渐从萌芽阶段趋于成熟，一百年后，英国的公司法使用了“真实 和公允”夯实了对资产负债表的严格要求，并且将这两个词汇延续今日，成为公 司编制财务报表必须遵守的最重要的原则。 市场经济的成熟酝酿了公允价值的温 床，国外学者最早展开了对公允价值的研究与探索。 millon 和 zabihollah (1996)曾经以美国银行为例统计了连续十年来的相关财 务数据并进行了实证分析， 希望通过大量数据反映出这十年整个证券市场的经济 行情。研究表明，公允价值这一计量属性对市场价格反映的解释力要比历史成本 强得多，而且，就其在证券投资方面的表现而言，公允价值计量提供给财务报表 信息使用者的有用信息显然要比历史成本多得多，关键是，这一计量保持了财务 信息本身的相关性和可靠性。 barch 和 clinch(1998)选取澳大利亚境内企业为研究样本，对企业内部具有 投资性质的无形资产的公允价值进行了实证研究。 研究结果表明该非流动资产的 公允价值与股票价格虽然呈现正向相关关系，但并非适用于大多数情况。2 aboody, barth, kaszni (1999)在合著的论文中提到， 企业一般都用营业利润和 经营净现金流量来反映企业内部有形资产和无形资产给企业带来的经营绩效， 结 论是，不管是金融类公司还是非金融类公司，他们的重估投资增值都基本与股票 价格呈现显著相关性。3 dietrich, harris, mulleriii (2000)以英国公司年报为研究样本，考察了投资性 房地产进行估值时的可靠性程度， 表明年报披露的估计公允价值都普遍低于以后 资产在以后期间的实际销售价，但比历史成本与实际销售价的差距要小。4 richard 和 harris (2000)发表了名为投资业公允价值可靠性研究 ，文中提 到，公允价值与历史成本的根本不同就在于所确定的市场处于不同的时点。历史 成本选取的是资产和负债产生时的时点进行市场定价， 公允价值则是随着不同时 点呈现波动，它注重成交日时，作为目标资产所能够产生的脱手价格。5 benston (2001)刊登了名为公允价值会计：安然公司给予的谨慎启示 ，他 在文中的观点认为， 安然公司的破产给了所有人一个关于公允价值计量的谨慎思 考，公允价值在一定程度上对财务报表起到了润色的负面作用，消极的使用会直 接降低报表信息的真实性和可靠性。 这也是安然事件发生以来引起社会广泛关注 的重要原因，成为公允价值计量史上的一个标志性事件。6 herrmann, saudagaran 和 thomas (2002)在 公允价值对房地产、 工厂和设备 的计量质量研究中，强调了运用公允价值计量房地产、工厂和设备对会计信息 的可靠性和相关性有何影响，经过他们在文中的数据统计显示，运用公允价值计 量能够对会计信息可靠性和相关性提供保证。7 danbolt,和 rees(2007)则着重研究了英国的房地产和投资基金两个行业，比 较了在这两个行业下的历史成本会计和公允价值会计， 认为公允价值收益要比历 史成本收益更有价值相关性。但是投资基金行业的相关性要高于房地产行业，并 更容易受到盈余管理的作用。8 2008 年，经济危机爆发，benston 发表了sfas157 报告中公允价值会计的 弊端以回应美国在 sfas 15 中对公允价值计量的要求，并详细的解读了 sfas 157。虽然，波及全球的金融危机使社会各界都对公允价值计量的运用持有质疑， 但 benston 却认为，这一准则的不当之处不应该被彻底抛弃，而是应该被改进后 推广应用，特别是当公允价值面对金融危机后处于疲软期的市场，美国会计准则 4 委员会更应该完善公允价值计量准则， 使公允价值能在整个经济发展周期中发挥 相应的作用。9 2.国内研究现状国内研究现状 我国在 1978 年才开始改革开放，二十世纪初期才真正开始实现计划经济向 市场经济的转变，因此，我国的会计制度改革也在这个时候才开始。1992 年 11 月 30 日，财政部颁布了企业会计准则基本准则 ，这意味着我国的会计制 度改革真正从过去的计划经济向商品经济转变，同时，不同行业的相应会计制度 改革方案也相继出台，同时涵盖了外商投资和股份制企业等。这其中就包括了我 国对公允价值计量的最早运用外币的初始计量和后续计量。 从上世纪末到本 世纪初，我国财政部共发布了 10 项会计准则。2006 年 2 月 15 日，财政部颁布 了最新的会计准则，其中包括一项基本准则和三十八项具体准则，并要求在次年 一月一日首先应用于我国上市公司， 而这次准则最大的亮点莫过于对公允价值计 量的规定，相比旧准则放开了公允价值计量的范围，这也就是说，新准则在上市 公司的实施预示着公允价值的应用将在我国大面积展开。 2008 年，以美国次贷危机为导火索的金融风暴席卷全球，公允价值计量属 性引发了社会各界的高度重视。我国在面对如此动荡的经济环境时，也开始对这 一困扰国际形势的争议问题表示密切关注。同时，国内一批资深专家、知名学者 也开始了结合我国具体国情的探索， 在如何保证公允价值在会计信息计量时保证 可靠性和相关性的课题上也做了大量的研究， 但是基本上都对公允价值的应用持 肯定态度。 罗殿英（2003）在其著作公允价值计量研究中认为，在计量观当中，市 场的计量相比其他计量手段而言要更加真实、客观。相比之下，以个体为基础的 计量就显得更加主观，更易受到个体因素的影响，这强调了基于市场的公允价值 计量的可靠性。从获取信息的可操作性来看，某项资产取得时的价值属于企业内 部信息，而某项资产在公开市场中的价值则属于可预见的公开信息，这使得公允 价值在确定时有据可循。 10 陈美华（2004）出版了公允价值计量基础论谈到，公允价值是商品的真 实价值，这是一种客观存在的、直接决定商品价值的本质特征，它的存在是基于 客观的市场环境作用。然而，商品的这种内在价值又是不可直接预见的，需要结 合主观判断，因此，公允价值的确定是多种主客观因素共同作用的结果。所以， 公允价值的确定实际上是以客观因素为基础，结合各方主观因素相互作用，共同 决定的，这恰恰在一定意义上满足了会计信息可靠性和相关性的要求。 112006 年 6 月，陈美华又出版了公允价值计量基础研究 ，基于之前对公允价值研究 的积累，总结了一套以公允价值为计量属性的财务会计体系，这给刚刚引入公允 价值概念不久的国内会计界提供了建立公允价值模式的依据， 促进了会计概念框 架的形成以及各个基本概念之间的更加紧密的逻辑关系。 12 黄世忠（2005）则是在其发表的文章公允价值：面向 21 世纪的计量模式 中详尽的阐述了公允价值会计是怎样在美国产生的， 如何逐步发展到现阶段的规 模，并进一步对其未来的发展描绘了乐观的前景，认为下世纪上半叶，公允价值 极有可能成为主流的计量模式，而历史成本模式可能会逐步突出历史舞台。 13 赵西卜、王艳红、尚利(2006)着手于会计准则实施中有关投资性房地产应注 意的问题，介绍了其特点、界定、初始计量、后续支出处理、后续计量、转换和 处置等七个方面的内容并进行了详细的分析，给出了理解性建议。 14 何秧儿（2006）刊登了会计计量属性的重新思考一文，认为公允价值一 5 定会是会计改革和发展的方向。虽然历史成本模式沿用至今，但是它本身提供的 信息都停留在过去某一时点，但公允价值模式下，信息量能够包含当前，甚至未 来的发展情况。而这并不是相互对立的，要在看到公允价值模式缺陷的同时，发 现并逐步认识公允价值的理论和现实意义，这是指导会计实践的关键问题。财务 会计没理由不向报表信息使用者提供更多真实、有用的信息。 15 刘睿洁（2007）通过介绍了投资性房地产的计量、转换、处置问题，认为新 会计准则在投资性房地产方面的规定，突破了历史成本原则、配比原则和稳健性 原则的限制，允许确认未实现资产持有利得，使利润表中反映的收益趋近全面收 益，是国际化趋同的表现。新会计准则中收益确认及披露使得收益信息更具相关 性，更能满足信息使用者的决策需要。 16 孟冰也在自己的文章对投资性房地产运用公允价值的思考中指出，投资 性房地产采用公允价值进行后续计量的现实情况。她分析了 2007 年主板上市公 司的年报中采用公允价值计量投资性房地产的 8 家企业， 得出了公允价值如何影 响企业利润的相关结论，并在最后提出了针对我国当今国情的、与公允价值运用 有关的建议。 17 2009 年， 葛家澍与窦佳春共同发表了 基于公允价值的会计计量问题研究 ， 提到，在金融危机的大背景下，大多数金融资产都失去了活跃的市场，这对金融 资产、金融负债而言就失去了估价的基础，此时继续使用公允价值计量模式是不 行的，财务会计与财务报表的本质特征也就是要客观的反映会计主体的实际情 况，会计不等同于会计估计。所以，公允价值属性应根据实际的经济情况需要作 出适当的调整，不能固守不变。 18 陈杰 (2010)也通过公允价值在投资性房地产后续计量中的应用一文中 发表了自己的看法，他认为公允价值是可以用市场比较的方式来确定的，但是， 应该保持谨慎性的态度进行应用，对待公允价值计量下产生的问题要审慎，同时 应该建立和完善内部控制制度，以达到对公允价值的评估和监督的目的。 19 （三）研究方法及研究框架 1.研究方法研究方法 本文选取了沪深两市中存在投资性房地产的上市公司， 研究公允价值模式作 为后续计量模式对这些公司报表数据的影响。为了使研究更具有现实意义，本文 采用了理论研究与实际案例相结合的论证方式， 通过案例公司之间的对比得出研 究结论。 （1） 理论研究与实际案例相结合。本文从公允价值计量理论的基本概念 出发，结合新准则中对投资性房地产的规定，明确理论支撑，提出解决理念，从 现实角度确定公允价值计量的理论研究方向， 从而使理论分析能够在实际中切实 解决案例问题，并对现实当中公允价值计量的房地产给予一定指导。 （2） 运用案例法将不同模式进行后续计量的房地产公司进行量化对比， 探索公允价值计量模式下， 公允价值的运用会对财务报表的相关数据产生怎样的 影响。这里选取 2006 年至 2010 年沪深上市公司的年报数据，通过 excel 等统计 软件完成对比研究。 2.研究框架研究框架 本文采用了理论研究与案例对比相结合的研究方法， 试图在规范性研究和实 证研究相结合的前提下，研究公允价值在投资性房地产后续计量中的应用效果。 本文共分为五大部分，具体研究内容为： 6 第一章，绪论。主要阐述了本文论题的研究背景和现阶段国内外对相关问题 的研究，同时介绍了研究时所采用的具体研究方法和主要研究内容。 第二章， 是对公允价值计量属性的基本理论介绍和对投资性房地产相关概念 的理解。这一部分将从两个方面进行理论研究。一方面是根据公允价值的含义和 性质得出公允价值作为一种计量属性优越于其他计量属性的有利点； 然后则是对 投资性房地产具体含义、确认、计量、转化和处置等方面的具体阐述，同时简单 对比新旧准则以及国际会计准则中对这一部分的具体阐述。最后，分析下公允价 值计量对公司的资产结构、利润、股东权益三个方面的实际影响。 第三章，是实证部分，总结了近几年来我国房地产行业的整体发展行情，然 后， 运用案例法分析两家上市公司采用不同后续计量模式对投资性房地产进行计 量时，财务报表会产生怎样的影响并得出相应的分析结论。 第四章，则是从现阶段我国经济环境出发，提出几点提高公允价值计量可操 作性的建议。 第五章，总结了本文的研究成果以及在研究过程中存在的局限性，为以后对 同类论题的研究提出几点方向。 本文的研究框架从基本内容上可以概括如下： 二、公允价值基本理论 （一）公允价值基本理论 1.公允价值的含义和特征公允价值的含义和特征 （1）公允价值的定义 “公允”一词最早出现在基本完成工业革命的英国， “fair value” ，定义了 公平、公正以及真实的含义。国际会计准则委员会和美国会计准则委员会达成了 关于公允价值具体的定义，即在公平的交易环境下，熟悉情况的双方出于自身的 意愿进行资产或负债交换的结算金额。2006 年我国的新会计准则参考了国外对 公允价值的定义，将其界定为“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易 中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。 ” （2）公允价值的具体特征 谈到事物的特征，指的是某特定事物用于区别于其他事物而特有的性状特 点。 所以， 在揭露公允价值本质特征之前， 我们先要从公允价值的基本特征出发。 我国 2006 年颁布的新会计准则对公允价值的概念理解给出了具体的解释指南， 提出问题 公允价值基本原 理 投资性房地产基本概 念 案例对比分析 建议 结论 7 准则解释将“公允”二字的特点概括为公平性、及时性和可预见性。 公