（工商管理专业论文）论房地产项目的成本控制——以广润翰城项目为例.pdf

0 6 3 0 2 5 4 9 4 楼群论房地产项目的成本控制一以广润翰城为例 摘要 对于房地产企业来说，项目的品质和价格是项目开发成功的关键；而追求利润 最大化，则是每个开发商的最终目的，开发项目的成本控制是房地产开发商在项目 实施过程中的一项重要工作，贯穿于项目实施的全过程。要保障开发项目取得良好 的经济效益，就必须十分重视成本控制工作，切实提高成本管理水平。 论文以房地产开发的成本控制为研究对象，以房地产项目开发过程为线索，经 过收集大量的项目成本控制资料，对房地产开发项目成本构成要素进行分析、研究， 对成本控制的关键环节，即立项环节、设计环节、招投标环节及施工环节的成本构 成、影响因素进行深入分析。在此基础上，论文还通过成本控制理论在广润翰城项 目中的应用，进一步分析和研究房地产开发项目在关键阶段的成本控制，论证了各 关键环节成本控制在整个项目成本控制中的重要性。 同时，对广润翰城项目的开发过程进行梳理，总结提炼了一系列有利于房地产 成本控制的理论依据和具体的控制实施方法： ( 1 ) 推行限额设计。将限额设计贯穿于项目设计的全过程，从投资决策开始根据 投资估算设立目标限额，到初步设计以概算确定最高限额，直至项目实施的施工图 设计阶段重点控制工程量，达到合理使用人力、物力、财力，提高资金的使用价值， 进而提高投资效益。 ( 2 ) j j h 强合同管理严格控制合同变更在施工合同中，要明确合同的内容和范围以 及合同文件的组成，做到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款前后矛盾，这 样才能保证合同的顺利履行，有效地预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔， 从而减少工程费用。 ( 3 ) 规范招投标。通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程建设成本。工 程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商 选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的 作用。 ( 4 ) 外聘专业机构加入房地产项目开发全过程成本控制的始末。将项目从策划至 竣工的全部工程成本控制委托具备资格的咨询公司完成，这种模式适合阶段性房地 产开发项目。其特点是咨询公司利用专业人才多、工作经验丰富、工程成本控制方 法和手段多的优点，使项目成本降低幅度大，但开发商需要支付的费用也较高。这 种模式以双方充分信任为基础，能达到取得双赢的效果。 关键词：房地产项目，成本控制，关键环节 0 6 3 0 2 5 4 9 4 楼群 论房地产项目的成本控制一以广润翰城为例 a b s t r a c t t h er e a le s t a t e b u s i n e s s ，p r o j e c tq u a l i t ya n dp r i c e a r ek e yt ot h es u c c e s so f d e v e l o p m e n tp r o j e c t s ；a n dt h ep u r s u i to fp r o f i tm a x i m i z a t i o n ，i st h eu l t i m a t eg o a lo f e v e r yd e v e l o p e r ，t h ed e v e l o p m e n to fc o s tc o n t r o li sa r e a le s t a t ed e v e l o p e ri nt h ep r o j e c t i m p l e m e n t a t i o np r o c e s s a ni m p o r t a n tw o r k ，r a i l st h r o u g ht h ew h o l ep r o c e s so fp r o j e c t i m p l e m e n t a t i o n t op r o t e c tt h ed e v e l o p m e n tp r o j e c t sm a d eg o o de c o n o m i cr e t u r n s ，i ti s n e c e s s a r yt oa t t a c hg r e a ti m p o r t a n c e t oc o n t r o l c o s t s ，i m p r o v e c o s t - e f f e c t i v e m a n a g e m e n t p a p e r si no r d e rt oc o n t r o lt h ec o s to fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tf o rt h es u b j e c t st or e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t sf o rc l u e s ，a f t e rc o l l e c t i n gal a r g en u m b e ro fp r o j e c t st o c o n t r o lc o s t s ，t h ec o s to fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t sc o n s t i t u t ee l e m e n t so ft h e a n a l y s i s ，r e s e a r c h ，c o s t - c o n t r o lk e y ，p r o j e c tt h a tl i n k sa s p e c t so ft h ed e s i g n ，b i d d i n ga n d c o n s t r u c t i o no ft h el i n kc h a i nc o s t s ，i n d e p t ha n a l y s i so ft h ef a c t o r s o nt h i sb a s i s ，t h e p a p e r st h r o u g hc o s t c o n t r o lt h e o r yi nt h er u n - c a n t o n b r i g h 觚lc i t yp r o je c t ，a n df u r t h e r a n a l y s i sa n ds t u d yo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t si nk e ys t a g e so fc o s tc o n t r o l ， d e m o n s t r a t e st h ek e yc o s tc o n t r o lt h r o u g h o u tt h ep r o j e c tc o s tc o n t r 0 1 a tt h es a m et i m e ，g u a n g r u n h a nc i t yp r o j e c tc o m bt h ed e v e l o p m e n tp r o c e s s ， r e f i n i n gs u m m e du pas e r i e so fr e a le s t a t ew i l lh e l pc o n t r o lc o s t sa n dt h et h e o r e t i c a lb a s i s f o rt h ei m p l e m e n t a t i o no fs p e c i f i cc o n t r o lm e t h o d s ： ( 1 ) t h ei m p l e m e n t a t i o no ft h ed e s i g nl i m i t d e s i g no fq u o t a sw i l lb er u nt h r o u g ht h e w h o l ep r o c e s so fp r o j e c td e s i g n ，f r o mt h eb e g i n n i n go ft h ei n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n g b a s e do ne s t i m a t e so ft h ei n v e s t m e n to b j e c t i v e so ft h ee s t a b l i s h m e n to fl i m i t st ot h e p r e l i m i n a r yd e s i g no ft h eb u d g e ti no r d e rt od e t e r m i n et h em a x i m u ma m o u n tu n t i lt h e p r o j e c t sd e s i g np h a s eo ft h ec o n s t r u c t i o np l a n sf o c u s e do nc o n t r o le n g i n e e r i n g ，t o a c h i e v et h er a t i o n a lu s eo fh u m a n ，m a t e r i a la n df i n a n c i a lr e s o u r c e st oi m p r o v ev a l u ef o r m o n e y ，a n di m p r o v ei n v e s t m e n tr e t u r n s ( 2 ) t os t r e n g t h e nc o n t r a c tm a n a g e m e n tt os t r i c t l yc o n t r o lt h ec o n s t r u c t i o nc o n t r a c t c h a n g e si nt h ec o n t r a c t , i ti sn e c e s s a r yt oc l e a rt h ec o n t e n t sa n ds c o p eo ft h ec o n t r a c t ，a s w e l la sc o n t r a c td o c u m e n t s ，t oa c h i e v ec o m p l e t ei n f o r m a t i o n ，t h et e x tc l o s e l y ，t oa v o i d v a g u ea n dc o n t r a d i c t o r yp r o v i s i o n si no r d e rt og u a r a n t e et h es m o o t hf u l f i l l m e n to ft h e c o n t r a c t ，w i l lh e l pt op r e v e n tt h eo c c u r r e n c eo fac o n t r a c td i s p u t e ，t or e d u c ea n da v o i d c o n s t r u c t i o nc l a i m s ，t h e r e b yr e d u c i n gt h ec o s to ft h ep r o j e c t ( 3 ) s t a n d a r d i z et h eb i d d i n g f i r s t l y ，t h ei n t r o d u c t i o no fc o m p e t i t i o na n dt h eo t h e ri s t or e d u c ec o n s t r u c t i o nc o s t s p r o j e c tb i d d i n g ，i n c l u d i n ge q u i p m e n t ，m a t e r i a l s 2 p r o c w e m e n ta n db i d d i n gf o rc o n s t r u c t i o no ft h et w o b i d s ，d e v e l o p e r sc h o o s e ， c o n s t r u c t i o nm a t e r i a l so rs u p p l i e r s ，a n dt h i s e s s e n t i a lt op r o g r e s s i n v e s t m e n ta sw e l la st h eq u a l i t yc o n t r o la r e ( 4 ) e x t e r n a lp r o f e s s i o n a lr e a le s t a t ea g e n c i e st oj o i nt h ew h o l e p r o c e s so fp r o j e c t d e v e l o p m e n tc o s to ft h ew h o l es t o r y i t e m sf r o mp l a n n i n gt oc o m p l e t i o no ft h ef u l l p r o j e c tc o s tc o n t r o lc o m m i s s i o nq u a l i f i e dc o n s u l t i n gf i n nt oc o m p l e t et h i sp h a s em o d e l l i a rr e a le s t a t e d e v e l o p m e n tp r o j e c t s c h a r a c t e r i z e d b yt h e u s eo fc o n s u l t a n e y p r o t e s s i o n a l s ，w o r ke x p e r i e n c e ，p r o j e c tc o s tc o n t r o lm e t h o d sa n dm e a n sm o r et 1 1 a nt 1 1 e m e r i t so ft h ep r o j e c ts ot h a tt h er a t eo fc o s tr e d u c t i o n ，b u td e v e l o p e r sn e e dt op a y t h e h i g h e l c o s t s t h i sm o d e lw i t hf u l lc o n f i d e n c eb a s e do nt h et w os i d e sc a nb em a d et o a c h i e v eaw i n w i ns i t u a t i o n k e yw o r d s ：r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o s tc o n t r o l 3 0 6 3 0 2 5 4 9 4 楼群论房地产项目的成本控制一以广润翰城为例 l 绪论 1 1 研究背景 近几年来，随着国家宏观调控政策的不断深入，房地产市场越来越规范，竞争 逐步加剧，专业化水平越来越高，我国的房地产开发企业正向着规模化、品牌化方 向发展。经过几年的调整后，房地产的盈利能力逐步下调，开始出现由以往高利润 向目前利润率回归社会正常利润水平过渡的趋势。要实现开发项目的最大经济效 益，就必须要对项目开发成本进行有效的管理和控制，实现集约效益型开发，从而 真正实现开发利润的最大化。因此，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义 有时甚至比规模扩张更为重要。许多综合实力较强的房地产开发企业像万科地产、 富力地产、中海地产等都把打造企业成本控制作为提升自身竞争力的重要手段，成 本控制能力成为企业核心能力的重要组成部分。 另一方面，从目前我国房地产业的实践情况看，受企业内部环境等因素的影响， 绝大多数房地产开发企业重视市场利润，忽视内部支撑，规范化程度不高，对于项 目的成本管理缺乏足够的认识，存在着制度不完善、管理不到位等问题，造成成本 支出大、效益低下的不良局面，项目成本控制方面还有待进一步完善和加强。 1 2 问题的提出 在房地产业日益精耕细作的背景下，要实现项目的利润最大化，对项目进行有 效的成本控制，是项目成功的关键。在新的经济环境下，如何从战略的高度认识成 本，从项目开发全过程加强成本控制，以获取企业持续竞争优势是传统成本管理因 竞争变化所要做出的适应性变革，也是当代房地产业发展的必然趋势。这成为当前 各个房地产商需要迫切解决的问题。 本研究旨在通过分析广润翰城项目在成本控制方面存在问题、经验及原因，应 用成本控制的理论和方法，寻求解决房地产项目成本控制规范且行之有效的方案与 对策，在增强企业核心竞争力的同时，也为国内房地产开发企业加强项目成本控制 体系的建立和健全提供借鉴。 1 3 概念界定 1 3 1 房地产 房地产( r e a le s t a t e r e a lp r o p e r t y ) 是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包 括物质实体和依托于物质实体上的权益。是房产和地产两种财产的合称。房地产由 于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。一般说来，房地 产业具有高投入、高风险、高回报的特征。要最大限度地降低投资风险，对投资环 4 0 6 3 0 2 5 4 9 4 楼群论房地产项目的成本控制一以广润翰城为例 境的了解，对投资项目的可行性分析就显得尤为重要。 需要指出的是，房地产业作为商品还有不同于其他商品的特性，所以生产和经 营这种商品的产业就有不同于其他产业的特性，主要表现在以下方面： 一是基础性。它是为国民经济发展提供基本的生产要素和基本条件，为居民提 供基本的生产资料，是城市建设和发展的基础。 二是先导性。对于社会发展和人民生活改善具有先导作用。 三是灵敏性。它直接反映社会经济运行状况。 四是房地产业是支柱产业，在国民生产总值中占有相当的比重。一般为 6 1 2 。 五是风险性。投资额巨大，有垄断性、利润丰厚和高风险性( 贾士军，2 0 0 5 ) 。 1 3 2 成本控制 成本控制是指在项目成本形成的过程中，为控制人、机、材消耗和费用支出， 降低工程成本，达到预期的项目成本目标，所进行的成本预测、计划、实施、核算、 分析、考核、整理成本资料与编制成本报告等一系列活动( 李玉，2 0 0 3 ) 。 成本控制的总体目标是为施工企业的总体经营管理目标服务。通过为施工企业 及外部相关利益者提供各种成本管理信息和相关经济信息。提供决策建议，以及通 过各种经济、技术、组织手段提高成本控制水平( 吴鼎贤，2 0 0 4 ) 。大致可以区分 为三个层次： 第一，通过成本控制配合企业的战略选择与实施，以低成本为依托，通过价格 竞争来扩大市场份额，最终扩大企业的利润，帮助企业取得竞争优势； 第二，利用资源、成本、质量、数量、价格之间的联动关系，配合企业获取利 润最大化； 第三，降低成本。成本控制目标的三个层次都贯穿着成本降低的要求，在许多 情况下，单纯强调低成本不一定能代表经济上的合理性，因而需要将成本及与成本 相关的变量因素联系起来加以考察。 1 3 3 房地产成本控制 传统的房地产成本控制概念主要是对建设施工的建安成本进行控制，其主要方 法是在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开 支进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和己经发生的偏差，把各项生 产费用控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现，达到成本控制目的， 降低项目成本，提高经济效益。 就本文而言，房地产成本控制就是对项目的投资决策、设计、工程承发包、工程 施工以及竣工等阶段的成本实施控制，保证项目成本控制目标的实现。这是一个系统、 0 6 3 0 2 5 4 9 4楼群论房地产项目的成本控制一以广润翰城为例 复杂和长期的动态管理过程，工作内容特别多，所涉及的知识面非常广，需要全员参 与，并综合集体智慧，才能取得较好效果，真正实现项目成本控制的目的。 1 4 研究的逻辑框架、研究内容与章节安摔 规范分析： 案例研究： 1 房地产项目成本控制 1 以广润翰城项 现有文献的不足； 为例，就全过 2 提出从项目开发全过 成本控制进行 程进行成本控制研究。 研究； 2 分析存在的问 原冈。 弋 系统理论分析和政策体系研究 目开发 程项目 调查、 题及其 图1 1 ：研究逻辑框架 本文以房地产项目的成本控制为研究对象，研究在房地产项目开发建设中，运 用何种方式、方法与渠道对房地产项目成本进行控制，以有限资源合理配置与运用 的基础，最终获取高利润回报。在研究设计中，紧紧围绕项目开发建设过程中的重 点环节进行分段展开与分析，同时结合广润集团翰城项目分阶段成本控制的详实分 析，在肯定经验的同时，也指出了翰城项目成本控制的不足。在理论与案例分析相 结合的基础上，本文最终构建了房地产项目成本控制的保障措施体系，为国内房地 产项目的成本控制提供有益参考。 第一章绪论。阐明论文的研究背景、解决的问题、国内外研究现状、研究内 容、章节安排与可能的创新点。 6 0 6 3 0 2 5 4 9 4 楼群论房地产项目的成本控制一以广润翰城为例 第二章文献综述。主要围绕项目成本管理、房地产开发成本管理的理论综述， 为研究的顺利开展奠定理论基础。 第三章房地产项目成本构成、影响因素及其控制措施研究。针对前面一章提 出的具体问题，本节从房地产项目开发过程中抽出对成本影响较重要的环节进行分 析和阐述。针对项目开发的设计、招标、合同管理、施工过程、竣工结算及其他各 环节提出了相应的成本控制措施与办法。 第四章广润集团翰城项目成本控制分析。本章介绍了广润集团翰城项目的开 发流程，对其中各个重要环节的成本控制措施以及成本控制中存在的问题进行深入 分析，在总结经验的同时指出不足之处。 第五章研究结论与展望。总结本文的研究成果、存在的问题与不足，同时对 下阶段进一步的研究提出展望。 7 0 6 3 0 2 5 4 9 4楼群论房地产项目的成本控制一以广润翰城为例 2 文献综述 2 1 房地产开发相关理论 2 1 1 房地产开发的概念与结构 房地产开发是指在城市规划区内国有土地上进行的基础设施、房屋建设的行 为。从广义上讲，房地产开发是指以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改 造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经 营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是指按照预定的目的而进行的改造土地和 建造房屋设施的经营管理活动过程( 赵永明，2 0 0 7 ) 。本文研究的是狭义的房地产开 发。房地产开发跨越生产和流通两个领域，是房地产业最基本、最主要的物质生产 活动。在城市建设中承担着重要角色，因而有其自身的特征。 对房地产市场最基本的分类方法是按照市场结构分为三级，通常认为：房地产 一级市场是指政府出让国有土地使用权的市场；房地产二级市场是指房地产开发企 业出售商品房的市场；房地产三级市场是指二手房买卖的市场。 2 1 2 房地产开发的特征 房地产开发最本质的特征是综合性。综合性是房地产开发的内在要求，现代房 地产开发要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设” 的方针，在开发过程中不仅建筑地块及房屋建筑进行有目的的建设，而且要对开发 地区一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划，其次，其综合性还表现在开发 过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性，房地产开发的环节很多，涉及的部 门也很多，不仅要涉及规划、设计、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、消防、 环境、园林等部门，而且还有可能涉及通过征地、拆迁、安置等众多工作环节，每 个开发项目所涉及的土地条件、融资方式、建筑设计、施工技术、市场竞争等情况 都不一样，因此开发商需要综合考虑，统筹安排，制定最佳开发方案。 房地产开发过程具有长期性。房地产开发从投入资本到资本回收，从破土动工 到形成产品需要经过几个阶段工作，尤其在建筑施工阶段，需要大量的人力、物力、 财力才能最终形成产品，这一过程与资金是否到位关系重大。一般来说，普通开发 项目需要两、三年时间，规模较大及成片开发则时间更长。 房地产开发有很强的时序性。房地产开发从实务来讲具有很强的操作程序，从 项目可行性分析到土地获取、从资金融通到项目的实施，乃至后期房屋租售管理等， 头绪虽多，但先后有序。这不仅受政府土地、规划等部门行政管理审批手续的影响， 同时也是房地产开发这一生产活动内在的要求。因此房地产开发项目的实施必须有 周密的计划，各环节紧密衔接，协调进行，缩短周期，降低风险。 8 0 6 3 0 2 5 4 9 4 楼群论房地产项目的成本控制一以广润翰城为例 房地产开发具有很强的地域特性。房地产开发项目受地段、区位的影响相当大， 交通、环境、购物、升值潜力等很多因素，因此开发时项目的选址非常重要。房地 产开发具有较高的风险性。房地产开发需要巨额资金，在市场经济条件下，筹集巨 额资金是有风险的：由于投资额大，开发周期长，诸如金融、政策面等很多因素都 有可能变化，会给开发项目带来一定的市场风险，而且房地产开发的产品具有很强 的刚性，也就是说开发商的每一个开发项目在相当长的时间内几乎没有重新建造的 可能，一旦出现问题，就意味着开发商要面临巨大损失。 2 2 成本控制的概念与特征 项目成本控制是项目管理的一个重要组成部分，它是指在项目的具体实施过程 中，为了保证完成项目所花费的实际成本不超过其预算成本而展开的项目成本估 算、项目预算编制和项目成本控制等方面的管理活动。项目成本管理也是为了确保 项目在核准的预算内按时、保质、经济高效的完成项目既定目标而开展的一种必要 的项目管理过程。必须要加强对项目实际成本的实际发生额进行核算控制，一旦项 目成本失控，就很难在预算内完成项目，不良的成本控制常常会使项目处于超出预 算的危险境地。 2 2 1 成本的含义 ( 1 ) 成本的经济概念 “企业成本是企业中的一种实际应用成本，它是指企业进行生产、服务活动而 发生并对象化的各种费用支出总和，包括生产对象所耗费的原材料、燃料、动力、 折旧费、工资及应计福利费和其他费用支出。”企业为取得营业收入，需要提供商 品或劳务，在生产商品或提供劳务的过程中会发生各种耗费或支出。用货币价值形 式表现的生产耗费，称为企业的生产费用。企业在一定时期内为生产和销售一定产 品所支出的生产费用就是产品成本。企业生产经营过程中的全部成本费用，可以划 分为直接材料、直接工资、其他直接费用、制造费用、营业费用、管理费用和财务 费用。企业为生产产品和提供劳务等而发生的直接材料、直接工资、其他直接费用 和制造费用称为产品的制造成本。企业为销售和提供劳务而发生的销售费用，企业 行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，以及企业在生产经营 期间为筹集资金所发生的财务费用，作为企业的期间费用，直接计入当期损益。 ( 2 ) 成本的一般概念 成本是一种耗费，是耗费劳动( 物化劳动和活劳动) 的货币表现形式。更一般地 说，成本是各种牺牲的一般形式，是牺牲的同义语。但是，就经济活动而言，并不 是所有的牺牲都能直接反映在现金流量上。为了更深入地研究成本，理解其本质的 9 0 6 3 0 2 5 4 9 4 楼群论房地产项目的成本控制一以广润翰城为例 内涵，需理解下列几个成本概念。 一是非财务成本。财务成本是以货币或资金的形式表现出来的。非财务成本则 是一种不能通过资金形式直接表示的成本。这些成本虽然耗费了牺牲，并且日后也 会通过其它途径最终表现在资金形态上，但是，当牺牲作出时，它并不立即表现为 现金支出，精神成本就是一个典型的例子。它是由于劳动者状态不佳而产生的成本， 如分配不公平、施工生产组织不合理、窝工、人际关系不协调、重大伤亡事故等等， 都会使人们的情绪低落，工作效率降低。这样，各种耗费增加，而劳动成果却不见 得有多大程度的增加。其它的例子如企业在公众心目中的形象、企业的声誉等等， 成本产生的形式就是企业形象、声誉的下降。 二是机会成本。理性的人们总是在努力充分运用有限的资源，这表明了人们不 是能做他( 她) 想做的任何事情。如果你把有限的资源用来实现某一个目标，同时你 不能用这些资源去实现另一个目标。如果把资源运用于b 方案而放弃运用这些资源 予a 方案时可得的潜在利益。则这些被放弃的潜在利润中最大的就构成了b 方案 的机会成本。 三是现金成本也就是财务成本。没有一种单一的成本概念能适用于各种不同的 场合，不同的研究目的就需要不同的成本概念。 2 2 2 工程项目成本控制的含义与特点 0 ) i 程项目成本控制的概念 工程项目成本包括工程项目成本的合理确定和有效控制两方面，工程项目成本 的确定实际上就是确定工程项目投资者或者成本的目标和计划值，因此工程项目成 本确定是工程项目成本控制的前提。工程项目成本对于不同的工程建设参与方来讲 是不同的。从开发商角度来讲，工程项目费用就是指对建设项目的投资：从施工承 包商角度来讲，工程项目成本控制是指承包商在整个工程中所花费的所有费用和成 本。我们这里着重讨论的就是开发商的成本控制。 ( 2 ) 工程项目成本控制的特点 工程项目成本控制具有以下特点： 1 ) i 程项目费用是一贯穿了工程建设全过程的动态的控制，每个工程建设项目 从立项到施工都必须有一个较长的时间，在这个期间会有许多因素对工程建设项目 的费用产生影响，工程建设项目的费用在整个过程里都是不确定的，直至施工，直 至决算后才能真正形成建设工程投资。 2 ) i 程项目成本的层次性。工程项目的成本都是由若干分项工程，分部工程组 成，最终汇总为单位工程。 3 ) i 程项目成本的控制与质量、进度控制是不能够完全分开的。因此工程项目 1 0 0 6 3 0 2 5 4 9 4楼群 论房地产项目的成本控制一以广润翰城为例 的成本控制是一个动态的控制系统。 2 3 成本控制的基本理论 根据国际上权威的项目管理组织p m i ( p r o j e c tm a n a g e m e n ti n s t i t u t e ) 所编写的 项目管理“圣经_ 一项目管理知识体系指南( p r o j e c tm a n a g e m e n tb o d yo f k n o w l e d g e ) ，成本管理是项目管理的核心目标之一。 随着商品经济的发展而逐步完善起来的，成本控制理论大致经历了四个发展阶 段。首先，2 0 世纪3 0 年代之前，成本控制理论处于产品制造成本控制阶段。在2 0 世纪以前，成本会计的发展进程比较缓慢，当时的管理者只是注重产品的实际成本 计算，用来进行产品定价和期间损益的计量。自3 0 年代开始，随着资本主义社会 生产力的迅速发展，企业规模的日益扩大，所面临的各种经济条件更加复杂，市场 竞争激烈，迫使企业必须合理地进行内部管理。标准成本计算应运而生，被企业用 作改善经营、控制成本水平和进一步提高盈利的重要手段。 标准成本的原理是：预先制定作为规范的标准数值，通过对标准数值与实际数 值的比较和差异分析，来测定经营效率。同时，通过明确责任归属和差异原因，改 善经营管理。由于标准成本一开始就与生产技术进程紧密结合，因而带有明显的成 本管理色彩。2 0 世纪2 0 年代末，由于西方资本主义国家的经济剧烈波动，理想的 标准成本难以再发挥成本控制的使用，人们普遍要求以现行标准成本目标取代理想 标准成本。从而使标准成本具有较强的可操作性和可实现性，在产品实际成本控制 中能更有效地发挥作用。至此，标准成本成为控制产品成本和提高企业经营成果的 一种有效的方法。 其次，2 0 世纪3 0 年代_ 2 0 世纪5 0 年代，成本控制处于责任成本控制阶段。 2 0 世纪3 0 年代，美国工业进入了新的发展阶段，企业规模日益扩大，科技的进步 更加迅猛，市场竞争更加激烈，西方资本主义企业广泛推行职能管理与行为科学管 理以增强竞争力，成本高低成为企业竞争力的重要标志，责任成本控制就是在这个 基础上产生的、一种成本发生与职能部门或个人的责任相结合的成本控制方法。责 任成本作为责任会计的重要组成部分，是为评价考核企业各成本责任中心而实行的 一种成本控制制度。它是通过对成本形成有关各责任部门( 或个人) 的考核与评价， 来调动各级成本管理部门控制成本的积极性，从而实现控制产品成本的目标。标准 成本与责任成本的区别主要在于：标准成本是以产品这一无生命的物体为控制对 象，而责任成本是以企业各部门或个人作为控制对象，遵循“谁负责，谁承担”的核 算原则，从而大大提升了人在成本发生过程中的关键和约束性作用，使成本控制活 动的效果明显提高，因而责任成本控制在第二次世界大战后得到迅速的推广与发 展。 再次，2 0 世纪5 0 年代一0 世纪8 0 年代，成本控制的综合性目标成本管理 0 6 3 0 2 5 4 9 4 楼群论房地产项目的成本控制一以广润翰城为例 阶段。这一阶段最显著特点有两个，一是注重事前控制的综合性目标成本管理，二 是提出了变动成本法。以前的产品成本控制与责任成本控制基本上都属于事后成本 控制，主要借助于实际量( 产品的实际成本或是责任成本) 与目标量( 标准成本或是定 额成本) 的差异分析和业绩评价来进行，这对于己经发生的损失于事无补。而在2 0 世纪5 0 年代提出了系统管理的方法以后，由于它突出了决策在现代管理中的重要 地位，成本成为决策目标的重要组成部分，成本控制也发展为突出事前控制的综合 性目标成本控制。这一控制观念无论在时间上还是空间上都有极大扩展，既包括对 成本发展的事前、事中和事后的成本控制，又涉及上、中、下层管理人员及生产工 人，从而进入了广义成本控制阶段。这种控制观念突破了以前只侧重在成本发生现 场进行成本控制的局限，将控制领域扩大到改进企业生产技术条件或经营结构的改 造，从根本上为产品成本降低创造一切可能条件。一种较为常见的方法就是变动成 本法，它试行于2 0 世纪3 0 年代，变动成本法在系统成本控制中发挥了独特的作用， 它解决了传统的全部成本法提供的会计信息无法满足企业预测、决策需要的问题： ( 1 ) 能区分成本的下降是由于业务量上升，还是控制的结果，便于明确责任归属。 ( 2 ) 重视固定成本控制，加强固定资产投资的事前控制。这样就更利于成本控制 的实施，在生产某种产品以前，可以将重点内容放到变动成本控制的实施，通常跟 生产技术与产品结构有关。对于固定的期间费用可以采用不同的方法，只跟管理控 制有关，使得成本控制更为综合与全面。 到了2 0 世纪8 0 年代以后，成本控制开始进入作业成本控制阶段。8 0 年代以前， 当时西方大多数公司一般只能生产有限的几种产品，成本会计以直接人工工时作为 制造费用的分配标准尚属科学合理。但到了8 0 年代，随着高新技术的不断出现， 西方工业国家资本高度密集，国际市场竞争激烈，由此而产生的作业成本计算 ( a b c ，即a c t i v i t y b a s e dc o s t i n g ) 及作业成本管理( a b c m ，即a c t i v i t y b a s e dc o s t m a n a g e m e n t ) 取得了令人瞩目的发展。作业成本法在成本与成本计算对象之间设置 了一个全新的分配中介成本库，它包括各种各样的“作业”，比如说，开发票动 作次数、办公室的面积大小等等，从而避免传统间接费用分配体系下把工作小时、 机器运转小时等数量基准作为分配标准进行分配的弊端。它实施的是被人们称之为 经典的“二阶段归集步骤”： ( 1 ) 作业( 活动) 要花费企业的资源； ( 2 ) 成本计算对象要由各种作业( 活动) 组成，各种成本实际上是由各种作业( 活动) 带来的，原因是各种作业( 活动) 花费了企业的各项资源。 要考核企业组织的业绩，就要对各项作业( 活动) 所花费的成本进行考核，那么 要实现成本的降低，最终节约企业的资源，就要对各种作业所耗的各种成本进行控 制。与传统的成本控制方式不同的是，作为成本的控制对象是作业( 即每个成本中心 的活动量) ，并运用价值工程方法分析各项作业的功能，剔除不增值的作业，增加增 1 2 0 6 3 0 2 5 4 9 4 楼群 论房地产项目的成本控制一以广润翰城为例 值的作业，提高企业整体的盈利水平。作业成本作为现代成本控制的典范，在西方 发达资本主义国家已逐渐获得运用，在我国也逐渐得到接受，并得到引进，这方面 也有相当的发展潜力。 2 4 房地产开发成本控制的组织形式 要进行项目成本控制，就要有成本控制的组织机构或部门，目前房地产项目的成 本控制主要有四种组织形式，每个企业都应根据自身特点选择适合项目特点的成本控 制组织形式，实现项目成本控制目标。 2 4 1 组建综合性的成本控制部门 向社会公开招聘各种复合型技术人才，组建综合性的成本控制部门。综合性的成 本控制部门主要包括工程造价、成本核算等。这种模式的特点是成本投入比较大，但 机构稳定、工作连续性强、成本控制效果好，适合大、中型且长期连续开发的房地产 企业。采用这种模式的房地产企业每年投资较大，对成本控制非常重视，希望通过设 立成本控制部门来降低项目开发成本，并使降低的成本额与投入成本控制部门的费用 要大得多，这样的房地产企业永远保持着良好的发展势头和旺盛的生命力。 2 4 2 组建阶段性的单一的成本控制部门 向社会招聘造价师或预算员组建阶段性的单一的成本控制部门，如预算部。这种 模式就是传统的“造价全过程控制”模式，也是最常见的一种模式，一般只要求对工程 项目从施工图预算到竣工结算这一阶段进行成本控制，且随有无项目而灵活决定是否 成立。中小型房地产企业的项目不多，且开发规模不大，项目时断时续，适合选择这 种开发成本控制模式。 2 4 3 成本控制咨询 项目投资商在项目投资的各个阶段委托具备资格的咨询公司进行项目可行性研 究、造价编制、招标代理和竣工结算等工作。这种模式，适合小型房地产开发或阶段 性房地产开发项目。 2 4 4 委托咨询公司进行项目造价全过程管理 委托咨询公司进行项目造价全过程管理是将项目从策划至竣工的全部工程成本 控制委托具备资格的咨询公司完成，这种模式适合阶段性房地产开发项目。其特点是 咨询公司利用专业人才多、工作经验丰富、工程成本控制方法和手段多的优点，使项 目成本降低幅度大，但开发商需要支付的费用也较高。这种模式以双方充分信任为基 础，目前应用较少，但若合作双方能达成共识，一定会取得双赢的效果。( 梁志光，2 0 0 6 ) 1 3 0 6 3 0 2 5 4 9 4 楼群论房地产项目的成本控制一以广润翰城为例 2 5 我国房地产开发项目成本控制的发展脉络 2 5 1 计划经济时期对成本的控制 在计划经济时期，计划、工程、统计、财务等部门是分离的。工程项目成本控 制的职能主要由企业设置的财务处或科来行使，当工程项目确定后，工程处或科熟 悉图纸，统计工程量；计划处或科根据工程所在地的相关自然条件，编制工程的单 位估价表，再将施工计划，统计的工程量汇合，对整个项目进行分析，编制工、料、 机使用计划。财务处再根据相关情况，编制资金使用，银行信贷计划。计划经济时 期的财务资金情况是保密的，各部门之间对彼此的实际工作状态、工程进展情况基 本不予干涉。 计划经济时期的成本控制存在着诸多弊端。表现在： ( 1 ) 只对产品生产过程的成本进行计划、核算和分析，不涉及技术领域和流通领 域； ( 2 ) 不重视事前的预测和决策，偏重于事后管理，不具有监督和预控的作用，基 本等同于秋后算账； ( 3 ) 成本与经济责任关系不密切，没有形成一套责任预算、责任核算和责任分析 的管理体系。( 马都，2 0 0 6 ) 2 5 2 我国房地产成本控制的发展趋势 党的十一届三中全会以来，我国成本管理工作得以不断发展。1 9 8 0 年9 月我国 成立了成本研究会这一学术团体，通过开展学术交流活动，密切结合中国实际对成 本管理理论及其改革方向、对策和方法等方面进行了广泛深入的探索，有力地推动 了我国成本控制的理论研究。特别是在工程建设基本程序中强制引入工程监理制度 后，才将工程项目成本控制，质量控制，进度控制和合同管理、信息管理纳入工程 管理之中，工程监理工作的基本原则是事前控制为主，事中控制为辅，坚持事后反 馈制度。房地产开发项目的工程成本主要发生在工程建设阶段，因此，相当数量的 开发商把成本控制的主要精力集中于本阶段，但往往会因为过分强调某一阶段成 本，而轻视了其他阶段的有形成本( o n 物业管理成本) 、无形成本( o n 社会效益，业主 口碑) ，致使失去一部分业主，失去一部分市场( 籍利民，2 0 0 1 ) 。 房地产开发项目的工程监理主要是建设阶段的监理，监理方主要是依据监理合 同中业主委托的监理内容进行监理，然而实际上相当多开发项目不是由监理方进行 成本管理，而是由业主根据造价咨询机构编制的工程预算直接进行成本管理。由于 造价咨询机构对工程的实际情况掌握得相对较少，编制的工程预算在执行过程中往 往与现场实际情况存在误差，加上材料市场价格的波动，导致不确定因素增加，如 果风险在承包商所能接受的范围，承包商往往就会以各种理由或手段采取经济索 1 4 0 6 3 0 2 5 4 9 4楼群论房地产项目的成本控制一以广润翰城为例 赔，偷工减料或拖延工期等形式寻求补偿，这往往会引发工程纠纷，造成损失。 以上背景都要求房地产成本控制能尽可能运用必要的成本管理技术。具体来 说，主要有以下几类： ( 1 ) 信息管理 有研究资料介绍，建设工程项目2 0 0 0 - 3 0 的费用增加与信息沟通存在的问题有 关，3 0 - 4 0 的工程量签证和设计变更都是由于信息沟通不及时或者信息传达不明 确造成的，信息管理不畅也是影响工程质量和工程进度的重要原因，会间接导致建 设成本的额外超支，因此信息管理是工程建设成本管理的一个重要方面。但是信息 管理往往未得到应有的重视，开发企业在这方面投入的人力和资金相对较少。信息 管理实施起来缺乏规范的规章制度做以遵循，容易走入只注重形式、不注重结果的 误区。对信息的处理基本上还沿用传统的方法和模式，效率低下，精确度差。具体 来