（工商管理专业论文）重庆市工商银行房地产金融业务的风险评价与防范.pdf

重庆大学硕l ：学位论文 中文摘婪 摘要 中国房地产金融的发展，是伴随改革开放的深入，随着城市住宅制度与 地 使用制度的改革，以及伴随着房地产业的复苏和发展，而逐步发展起来的。在中 国加入w t o 之后，研究市场经济条件下的资金融通与投资效益，将成为房地产经 营与决策的核心问题。在房地产商品化、货币化的大趋势下，研究房地产金融投 资的风险与防范，对进入2 1 世纪房地产金融的发展是极其必要的。 我国政府已经决定把房地产业、尤其是住房产业，作为国民经济新的增长点。 房地产金融，特别是以国有商业银行为主体的房地产信贷，已渗透到房地产业运 行的全过程，成为房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素。防范商业银 行房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，剥整个 金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。 房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理 不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。 长期以来，西方国家对于金融风险的研究比较成熟，但对于房地产金融风险 的研究，却是在其引发巨大经济损失时才得到普遍重视。如日本近十年来的氏期 经济萧条和亚洲金融危机的突破口一泰国的金融危机爆发，都与房地产金融风险 有密切联系。近年来，我国理论界、金融界和房地产业人士日益重视房地产金融 风险的防范问题，并提出了不少见解。本文对有代表性的几种建议作些综合，结 合自己的工作实际，表明了一些看法和建议。 本文主要作了以下工作：一是阐述了工商银行对房地产开发企业的信用评缴 方法，给出个了评级测算的数学表达式；二是通过个案和总体分析，论证了开 发企业信用评估体系对实际工作的现实指导；三是概述了工商银行个人资信评估 体系，实际论证了该评估方法存在不确定性；四是结合重庆市工商银行信贷操作 方式，建议由央行牵头，率先在金融同业间加强信息共享，逐步建立和完善个人 信用体系。 关键词：房地产，房地产金融，金融风险 重庆大学硕士学位论文 英文摘耍 a bs t r a c t a c c o m p a n y i n gw i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h er e f o r ma n do p e n i n gp o l i c y , ；w i t ht h e r e f o no fc i t yh o u s i n ga n dl a n d - u s i n gp o l i c y ；a l s ow i t ht h er e c o v e r ya n dd e v e l o p m e n t o fr e a le s t a t ei n d u s t r y ，c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r ye c o n o m yi sg r a d u a t e l yd e v e l o p i n g a sc h i n a se n t e ri n t ow t o ，r e s e a r c h i n gf u n dc i r c u l a t i n ga n di n v e s t m e n tb e n e f i tu n d e r m a r k e te c o n o m yc o n d i t i o nw i l lb e c o m et h ek e yp r o b l e m si nr e a le s t a t ec o r p o r a t i o n s m a n a g e m e n ta n dd e c i s i o n i n2 1c e n t u r e sr e a le s t a t ef i n a n c i a ld e v e l o p m e n t ，u n d e rt h e g e n e r a lt r e n do fr e a le s t a t e sc o m m e r c i a l i z a t i o na n dm o n e t a r ye x p r e s s i o n ，i t i sv e r y i m p o r t a n ta n dn e c e s s a r yt or e s e a r c ht h er i s k sa n dm e a s u r e si nt h er e a l e s t a t ef i n a n c i a l i n v e s t m e n t o u rg o v e m m e n th a sa l r e a d yd e c i d e dt ot a k er e a le s t a t ei n d u s t r ye s p e c i a l l yh o u s i n g i n d u s t r ya st h en e wg r o w t hp o i n ti nn a t i o n a le c o n o m y r e a le s t a t ef i n a n c e ，e s p e c i a l l y t h er e a le s t a t e sc r e d i tm a i n l yt a k e nb ys t a t ec o m m e r c i a lb a n k s ，h a sa l r e a d yi n f i l t r a t e d a l lt h ep a r t so fr e a le s t a t ei n d u s t r ya n db e c o m et h e10y e a r sl o n g 。t e r me c o n o m i c d e p r e s s i o na n da s i a ne c o n o m i cc r i s i s t h eb r e a ko u to ft a i l a n df i n a n c i a lc r i s i s h a s c l o s e l yr e l a t i o n s h i pw i t hr e a le s t a t ef i n a n c i a lr i s k r e c e n t l yy e a r s ，a c a d e m i cc i r c l e ， f i n a n c i a lc i r c l ea n dr e a le s t a t eb u s i n e s s m a nh a dp a i dm o r ea n dm o r ea t t e n t i o nt ot h er e a l e s t a t ef i n a n c i a lr i s kp r e v e n t i o na n dp r o v i d em a n yo p i n i o n s s y n t h e s i z e ds o m e r e p r e s e n t a t i v es u g g e s t i o n si n d i s p e n s a b l es u p p o r ta n dg u a r a n t e ei nt h ed e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ei n d u s t r y t h er e a le s t a t ef i n a n c er i s km e a n st h ep o s s i b i l i t yo fb a n k i n gi n s t i t u t i o n ss u f f e r i n g a s s e t s ，b e n e f i to rr e p u t a t i o nl o s si n r e a le s t a t ef i n a n c eb u s i n e s sb e c a u s eo fw r o n g d e c i s i o n m a k i n ge r r o ri nm a n a g e m e n to rt h ec h a n g eo fo b j e c t i v ec i r c u m s t a n c e s f o rl o n gt i m e s ，w e s t e r nc o u n t r i e sh a v er i p er e s e a r c hi nf i n a n c i a lr i s k s ，b u tf o rr e a l e s t a t ef i n a n c i a lr i s k s ，t h er e s e a r c hh a so n t yb e e np a i da t t e n t i o na f t e ri th a sl e dg r e a tl o s s f o re x a m p l e ，t h eb r e a c ho fj a p a n sa n dc o m b i n e dw i t hm yp r a c t i c ei nt h ew o r k ，t h i s a r t i c l eh a ss t a t e dc l e a r l ys o m eo p i n i o n sa n ds u g g e s t i o n s t h i sa r t i c l eh a sm a i n l yd o n et h ef o l l o w i n gw o r k s ：f i r s t e l a b o r a t i n gi c b c sc r e d i t e v a l u a t i n gp o l i c yt o w a r d sr e a le s t a t ec o r p o r a t i o na n dg e tt h em a t h e m a t i ce x p r e s s i o no f c r e d i tg r a d ee v a l u a t i n gp o l i c y s e c o n d ，t h r o u g ht h ea n a l y s i so fs p e c i f i cc a s e sa n d g e n e r a lc a s e s ，p r o v e dt h ep r a c t i c a lg u i d eg i v e nb yc r e d i t e v a l u a t i n gs y s t e mi nt h ew o r k t h i r d ，s u m m a r i z et h ep e r s o n a lc r e d i t e v a l u a t i n gs y s t e ma n da c t u a l l yp r o v e d t h e 歪庆大学硕士学位论文 英文摘罂 i n d e f i n i t ef a c t o r si nt h a se v a l u a t i n gm e t h o d f o u r t h c o m b i n e d 、衍mt h ec r e d i to p e r a t i o n m e t h o d so fi c b cc b o n g q i n g ，i tp r o v i d et h es u g g e s t i o nt h a ti st os t r c n g t l l e nt h e i n f o r m a t i o ns h a r i n gb e t w e e nb a n k sl e a d i n gb yt h ec e n t r a lb a n ki na d v a n c ea n d g r a d u a l l ys e tu pa n dc o m p l e t et h ep e r s o n a lc r e d i ts y s t e m k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ，r e a le s t a t ef i n a n c e ，f i n a n c er i s k i 重庆大学硕士学位论文 1 房地产金融概述 1 房地产金融概述 1 1 房地产概述【2 j 所谓房地产，是指房产和地产两个概念的结合。在不同的社会形态中，房地 产始终是人类赖以生存和生活的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。在实 际经济生活中，房产和地产有着不可分割的联系，作为其实物形态的反映，房屋 和土地是紧紧地结合在一起的，因此，人们习惯上将房产和地产合称为房地产。 “房地产”一词有广义和狭义两种解释。狭义的房地产是指土地、建筑物及 其他地上定着物( 附着物) ，包括物质实体和依托予物质实体的权益。当从经济学 的角度来考察时，房地产则是一种十分重要的资产，存在于一定的社会关系中， 表现为生产力的组成部分。此时的房地产不仅指房屋和土地，更主要的是其包含 着产权、资产等权属关系的意义。在商品经济和市场经济条件下，房地产的财产 权利有着丰富的内涵和不同的权属状态，房地产的各种经济活动的实质就是其权 属( 也就是产权) 的运行过程。由此可见，经济学意义上的房地产含义有着比其 自然属性更为广泛的内涵，它不仅包括土地和土地上的建筑物、附着物，而日还 包括由此衍生的各种权属关系。本文所指的主要是狭义上的房地产，是国家政策 许可的、个人可以投资的房地产。 1 1 1 房地产业及其特性1 2 】 在现代经济社会中，房地产业是作为一个独立的产业部门而存在的，它不仪 包括生产环节( 开发建设环节) ，而且包括流通和服务环节。因此，房地产业是指 从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济 活动的产业部门。在1 9 8 5 年4 月5 日，国务院办公厅转发的国家统计局关于建 立第三产业统计报告的文件中，将房地产业与金融业、保险业等共同列为第三 产业中第二层次，即为生产和生活服务的部门。 房地产业的基本特性有 从区域经济来看，房地产业是一个区域差异大、极差收益明显的行业。社 会经济发展、地区经济发展和人们生活水平客观上存在的差别，决定了不同地区 的房地产业在需求程度、布局结构、规模和发展速度等方面存在重大差别，这种 差异将会随着地区经济的发展变化处于一个不断变动和发展的动态过程。所以， 房地产业自身的这种区域性产业特征，决定了各个地区房地产价格、房地产、涉及 房地产投资者、经营者的收益状况存在着较大的区别，从而形成明疆的级差收益 现象。 从行业特征看，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业。房 重庆人学硕士学位论文 1 房地产金融概述 地产的综合性体现在它是一个横跨生产领域、流通领域和消费领域的产、l k 音1 5 门， 房地产业的经济活动存在于房地产的前期准备、开发经营、销售消费的全过程。 同时，由于房地产具有的开发流通过程长、消费过程更长的特点，决定了房地产 业既是一个与多行业、多部门、多学科相结合的产业部门，又是一个占用资金量 大、资金周转较慢的资金密集型产业部门，还是一个物业管理周期长、售后服务 任务重的服务性产业部门。 房地产业的关联性体现在它与众多的产业部门相联系。它不仅涉及建筑业、 房屋设备制造业、冶金、化工、机械、电子等生产资料生产部门，而且还涉及家 用电器、纺织、家具等民用工业及园林、运输业、商业及其他服务业等。 扶投资过程看，房她产是一个高投资、高收益、商风险的行、监。房地产的 经济活动过程，是大量资金的投入及运作过程。一个房地产投资或开发项耳，少 则需要几百万，多则数千万、数亿元人民币。与其他产业相比，它是一个高投资 的行业。另外，由于房地产业投资数量大、投资周期长、土地资源的相对稀缺性 及变现性差，往往回出现市场价格波动、供求状况变化较复杂和频繁的现象，所 以，房地产业在具有较高投资回收率的同时，也面临着许多不确定的因素，是一 个高收益、并存在着一定高风险的行业。 从社会经济活动来看，房地产业易受政策影响且是一个与法律制度紧密相 关联的行业。由于房地产业在社会经济生活和市场经济中承担着非常重要的任务 和起着十分重要的作用，各地、各级政府一般都对房地产市场十分重视，为不断 调整房地产业在开发、经营、交易及使用过程中的法律关系和经济利益关系经 常会有新的政策或措施出台和实施。再加上房地产的不可移动性、使用周期的长 期性以及与周围环境的高度相关性，使得房地产经济不可避免地会受到相关政策 调整所带来的影响，如土地供给政策、住房政策、金融信贷政策、财政税收政策、 行业投资政策等都会给房地产业带来不可预见的影响。所以，它要求有完善的法 律、法规制度和体系，以规范、协调各经济利益主体之间的权利关系，从而保证 和促进房地产业的健康及有序地发展。 1 1 2 我国的房地产市场乜l 房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，它是一个多功能的、进行 房地产交易和流通的场所。在现实中，一宗具体的房地产总是表现为一宗具体的 地产或具体的房产与地产的结合体，并且地产是房产的基础，地产起着主导作用， 印“房以地为贵”。 在我国房产交易中包括买卖、租赁、低押、继承、赠予等多种形式；而地产 只允许有偿出让或转让土地使用权，土地所有权禁止买卖。目前在我国已有2 0 0 多个城市设立了房地产交易市场，从事着征地新建、旧城改造工作，进行着大量 e 勖走大学硕士学位论文 1 房地产金融概述 的农地征用补偿，j 日城拆迁费用的支付，开发建设费用的支付和补偿等经济活动； 出售和出租商品房，进行房产的买卖和交易；征收土地使用税，有偿有期限地转 让上地使用权等，使我国房地产市场得到了初步的培养和发展。 房地产市场结构大致可划分为地产市场和房地产物业市场两方面，具体有以 下几种市场类型： 地产市场，也称土地使用市场。由于土地使用权禁止买卖，因此在我崮目 前的土地市场上只有土地使用市场，即国家对城市土地使用权的有偿出让和获得 士地使用权的单位将经过开发的土地使用权荐次有偿出让。 房地产投资开发市场。这是房地产物业市场中一个非常重要的组成部分， 它的主体主要是房地产开发商或发展商，其开发活动的目的主要是为了获取盈利， 开发所提供的商品一般表现为咀土地或建筑物等形式出现、可供生产及生活用的 不动产。 房地产建筑施工市场。这一市场的主体是建筑商，其主要工作是各种建筑 物的建造与施工，它只同房地产开发商发生直接联系，而与土地的承租及物业的 出售无任何直接联系。 房地产物业交易租赁市场。包括物业出售和出租两个市场，其市场主体是 房地产开发商或房地产代理商，其主要业务是出售或出租办公楼、写字楼、商业 用房、工业用房、住宅及其他地上附着物。 房地产金融市场。是房地产开发商在房地产开发经营活动过程中进行货币 资金融通的场所，贯穿于房地产市场的各个环节。它主要是通过提供房地产抵押 贷款、发行房地产股票及债券和提供房地产保险等，为具有投资额大、开发周期 氏及周转慢等特点的房地产开发经营活动提供必需的资金筹集渠道和方式。 房地产中介服务市场。主要是由为房地产物业市场中的供求双方提供代 理、经纪及咨询等各种服务的中介机构所形成的市场。 i 2 房地产金融及其特点【1 2 】【3 】 1 2 1 房地产金融及任务内容 房地产金融实际上是房产金融和地产金融的合称。它是指在房地产开发、流 通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务 的一系列金融活动的总称。 房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支 持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房 地产再生产过程的顺利进行。 房地产金融业务的内容主要包括：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理 重庆大学硕士学位论文 房地卢金融概述 房地产贷款尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币 结算以及房地产有价证券的发行和代理发行与交易等。 在我国现阶段，房地产金融是随着经济体制改革的深化，特别是市场经济的 发展而逐渐发展起来的。它作为整个金融业务的组成部分，已经在房屋与土地的 开发、经营等方面发挥出越来越大的作用，有力地支持了房地产业帮城市建设的 发展。 l _ 2 2 房地产金融特点 与般金融业务比，房地产金融有着自己的一些特点。 房产金融与地产金融有时候能分开，更多时候则不能分开。 房产和地产具有不可分割性和内在统一性。从实物形态上看，方面，房屋 总是固着在土地上，土地是房屋的载体，没有真正的“空中楼阁”：另一方面，地 下的各项设施都是为房屋主体服务的，是房屋主体不可缺少的组成部分。从价值 形态上看，房屋作为商品，其价值除了利润m 和建筑房屋而消耗和支出的建筑工 程、设备安装以及勘察设计等其他费用项目外，还包括并非转化和凝固到房屋商 品，但却要借助房屋价值表现出来的土地的价值( 包括土地征用费、土地使用权 出让金、青苗补偿费等) 。 因此，房屋的价值具有复合性，既包括建造房屋的人工、材料、固定资产消 耗，也包括土地使用代价，并且土地对房产起着主导作用，往往导致“房以地为 贵“房随地走”。由于二者在物理形态上难以分离，在价值形态上又常结合为一 体，故在资金融通时也常结合在一起。如果单纯进行住房按揭贷款，或进行高尔 夫球场建设贷款，n - - - - 者基本上是分开的。 房地产是较好的抵押担保品，其债权可靠、安全性高。 这是由房地产所具有的特点决定的： 1 ) 房地产的固定性和异质性 房产是不可移动的，它始终建筑在一定的地段位置上，而土地作为自然生存 物，它也总是存在于一定的空闯上。因此，作为房产和她产结合物的房地产就具 有固定性。这种固定性包括自然地理位置的固定性、交通位置与社会经济位置的 相对固定性。 房地产位置的固定性也决定了其异质性。虽然一种房地产可能与另一种房地 产非常相似，甚至具有经济上的可替代性，但这种相似并不意味着完全相同，即 每一宗房地产在其位置、规模、形状、地质条件、气候条件及人文特征等方面显 示出程度不等的差别。 2 ) 房地产使用的耐久性和效用的多层次性 一般地，房地产的使用年限都比较长，有的甚至长达百年以t 。而且，房地 4 霍庆人学硕士学位论文 1 膀地产金融概述 产在其效用上，也同时具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。 ： ) 房地产权利的可分割性与权益的流动性 一 所有权是法定权利的结合体，它包括占有权、使用权、受益权和处分权。在 必要及法律许可的情况下，所有权中的这些权利可以分别出售或转让给不矧的鼻： 产者和消费者。因此，房超产所有者可以将其合法获得的房产所有权和土地使用 权依法出售、交换、赠予、出租和抵押。 房地产权益的流动性差是比较突出的，即它较难迅速变现。主要原因：是 房地产价值量大，交易双方尤其是消费者在决策上都持谨慎小心的态度；二是由 于房地产的异质性和不可移动性，决定了每宗房地产发生交易的次数较少，要找 到合适的交易对象出比较困难；三是如果房地产用于出租，则很长时间才能收回 投资。 4 ) 房地产的保值增值性 房地产的保值增值性，是指其因具有使用的耐久性，不仅可以在较长的一段 时间里保存其价值，而且还会随着时间的推移不断增值。主要原因有：a 土地自 然供给的绝对有限性、房地产位置的固定性和收益的递减性，造成和加剧了房地 产供给的稀缺，加之经营的垄断性，使得地租和地价呈种稳步上升的趋势：b 有 效需求增加，致使房地产供求矛盾加剧，从而引起房地产价格上升：c 通货膨胀 的影响；d 外部经济条件的改善；e 对建筑物进行的投资改造等。 5 ) 资金运作的大量性和长期性。由于房地产存在的物质和经济性质的特点， 房地产业在资金运作方面表现为投入量大、整体资金周转慢、资金运作受地域影 响大等特征。 房地产贷款及债券的偿还期较长，可稳定地提供源源不断的现金流。 房地产贷款及房地产债券的利息来源稳定可靠，每年可以为金融机构或投资 者提供一笔相对固定的利息收益。 房地产流动性可通过债券化经营来弥补 房地产作为抵押品，不如其他有价值的财物交债权人保管且易于分割，但在 市场经济条件下，在证券市场发展到一定程度后，可通过实施房地产抵押贷款债 券化，以增强其流动性。 1 3 我国房地产金融的发展历程 2 1 1 3 1 中国房地产金融的发展历程，是与中华民族的历史、经济发展紧密相联的。 随着改革开放的深入，随着城市住宅制度和土地使用制度的改革，随着房地产业 的复苏，中国的房地产金融也随之逐渐发展并蓬勃壮大。 从历史阶段划分，我国房地产金融的发展可分为 重庆大学硕士学位论文 产在其效用r ，也同时具备生存资料、享受资料和发展资判三个不 可层次的性质。 3 ) 房地产权利的可分割性与权益的流动性 所有权是法定权利的结合体，它包括占有权、使用权、受益权和处分权。在 必要及法律许可的情况下，所有权中的这些权利可以分别出售或转让给不问的生 产者和消费者。因此，房地产所有者可以将其合法获得的房产所有权和土地使剧 权依法出售、交换、赠予、出租和抵押。 房地产权益的流动性差是比较突出的，即它较难迅速变现。主要琢因：是 房地产价值量大，交易双方尤其是消费者在决策k 都持谨慎小心的态度；二是由 房地产的异质性和不可移动性，决定了每宗房地产发生交易的次数较少，要找 到合适的交易对象电比较困难；三是如果房地产用于出租，则很长时间爿能收蚓 投资。 4 ) 房地产的保值增值性 房地产的保值增值性，是指其园具有使用的时久性，不仅叫以在较长的段 时间里保存其价值而且还会随着时间的推移不断增值。主要原因有；a 土地自 然供给的绝对有b 性、房地产位置的固定性和收益的递减性，造成和加剧了房地 产供给的稀缺，加之经营的垄断性，使得地租和地价呈一种稳步上升的趋势：b 有 效需求增加，致使房地产供求矛盾加剧，从而；f 起房地产价格上升：c ，通货膨胀 的影响；d 外部经济条件的改善；e 对建筑物迸彳亍的投资改造等。 5 ) 资金运作的大量性和长期性。由于房地产存在的物质和经济性质的特点， 虏地产业在资金运作方面表现为投入量大、整体资金周转慢、资金运作受地域影 响丈等特征。 房地产贷款及债券的偿还期较长，可稳定地提供源源不断的现金流。 房地产贷款及房地产债券的利息来源稳定可靠，每年可毗为金融机构或投资 者提供一笔相对固定的利息收益。 房地产流动性可通过债券化经营来弥补 房地产作为抵押品，不如其他有价值的财物交债权人保管且易于分割，但在 市场经济条件下，在证券市场发展到一定程度后，可通过实施房地产抵押贷款债 券化，以增强其流动性。 1 3 我国房地产金融的发展历程【2 】【3 】 中国房地产金融的发展历程，是与中华民族的历史、经济发展紧密相联的。 随着改革开放的深入，随着城市住宅制度和土地使用制度的改革，随着房地产业 的复苏，中国的房地产金融也随之逐渐茇展并蓬勃壮大。 从历史阶段划分，我国房地产金融的发展可分为 从历史阶段划分，我国房地产金融的发展可分为 重庆大学硕十学位论文房地产金融概述 起步、初创时期 中国房地产金融业务有着较长的历史。2 0 世纪二三十年代，上海、天津等大 城市金融业比较发达，房地产经营比较活跃。不少银行都介入房地产的投资丌发 经营和从事与房地产有关的贷款业务。如当时的“北四行”( 盐业银行、金城银行、 中南镶行和大陆银行的合称) 合办的四行储蓄会在上海投资建造国际饭店大厦， 成为当时远东第一大厦，四行本身的存款和社会信誉由此明显提高。浙江兴业银 行1 9 3 0 年1 月j 下式拨款设立信托部，其业务有自造房屋用以出租、出卖、办理房 地产抵押贷款等。到2 0 世纪4 0 年代末，浙江兴业银行拥有近1 0 0 0 幢房屋，成为 房产大王。 过渡、萎缩时期 新中国成立初期，房地产金融随房地产经营的短期活跃而维持了一定时期。 1 9 5 6 年，为配合国家实施的自建共助、鼓励职工个人建造住宅的政策，建设银行 在辽宁、四川等、内蒙古等1 8 个省、市、自治区试办了一年的贷款总额为4 0 0 万 元的建造住宅贷款，由职工所在的企业出面统一向银行申请办理，由企业负责按 期归还。但由于计划经济的推行，城镇住房建设投资转由国家财政拨款建设，住 房作为福利近似无偿分配。住房实行供给制，房地产市场不复存在，房地产金融 业务也随之消失。 恢复、发展时期 1 9 7 8 年，我国投资体制和金融体制开始进行了一系列的重大改革，城镇住房 制度也开始进行改革，提出了住房商品化的观念，从而为房地产金融业务的恢复 和发展带来了机遇。2 0 世纪8 0 年代初，中国国际信托投资公司投资开发房地产， 白筹资金盖起了北京第一幢主要供外商办公用的2 9 层大厦一一国际大厦。1 9 8 1 年， 建设银行总行投资8 0 0 0 万元，组建了中国房屋开发公司，用经济办法经营包括住 宅、综合性业务楼和公共建筑等房地产项目。同时，建设银行在部分地区的分支 行试办了与住宅建设存款结合的住宅贷款业务，为购房者提供贷款服务。 1 9 8 5 年，建设银行按照国务院的要求，将其2 0 世纪8 0 年代初开始发放的土 地开发和商品房贷款单列计划，把支持房地产开发、推行房屋商品化作为一项主 要业务开展。1 9 8 6 年，以提租补贴为特征的住房改革在烟台、蚌埠等城市试点， 烟台、蚌埠两市相继成立了住房储蓄银行，并承担了当地的房改金融业务。 调整、发展时期 1 9 8 8 年，国务院住房制度改革领导小组制定的关于在全国城镇分期分批推 行住房制度改革的实施方案明确提出：“金融体制必须随住房制度改革进行相应 的配套改革”；“中国人民银行要根据住房制度改革和住房商品化的实际进程，逐 年在计划上安排一块商品住房信贷指标”。以住房金融为代表的房地产金融_ k 务得 重庆人学硕士学位论文 l 房地产金融概述 到厂迸一步发展。各商业银行相继成立了房地产信贷部。据统计，到1 9 9 8 年底， 仅建设银行和工商银行两家就吸收住房存款9 1 7 亿元，累计发放各种住房贷款1 6 5 7 亿元，极大支持了住房制度的改革。 1 9 9 3 年11 月，第三次全国城镇住房制度改革会议提出全面推行住房公积金镥i 度，开办住房储蓄、购房抵押贷款、分期付款和住房保险等，建立政策性和商业 性并存的住房信贷体系。1 9 9 5 年，国务院推出的为期5 年的安居工程正式开始实 旌。银行的房地产信贷结构开始有了调整，重点支持城市一般性经济适用房地产 开发项目以及职工住房抵押贷款和商品房抵押贷款。 规范、发展时期 1 9 9 4 年以来，有关部门出台了多项房地产信贷政策和规定，不断规范房地产 金融业务。1 9 9 4 年1 2 月，中国人民银行、国务院房改领导小组和财政部联合颁布 了政策性住房信贷业务管理暂行规定。次年，中国人民银行又印发了商业银 行自营住房贷款管理暂行规定，对政策性住房金融业务和商业性住房余融业务作 了初步规范。t 9 9 8 年中国人民银行提出要加大住房信贷投入，支持住房建设与消 费，并扩大了经办住房委托业务的金融机构范围，于同年5 月出台了新的个人 住房贷款管理办法，对个人住房贷款的对象和条件、程序、期限和利率、担保、 房屋保险以及抵押物和质物的处分等方做了详细的规定。 此外，为发展个人住房贷款业务，保障债权实现，规范和完善住房置业融资 担保行为，建设部和中国人民银行联合发布了住房置业担保管理试行办法。丽 在2 0 0 1 年，针对房地产金融业务发展过程中出现的一些问题，中国人民银行发布 了关于规范住房金融业务的通知，重申和明确了商业银行开展住房金融业务应 共同遵循的有关规定，对防范信贷风险，促进住房金融业务快速、健康、规范发 展起到了积极作用。 从1 9 9 8 至今，房地产金融业务呈现供求两旺之势，房地产开发贷款和个人住 房贷款余额持续上升，增长速度见下图1 1 。“1 7 重庆大学硕士学位论文 房地产金融概述 房地产开发贷款同比增长 1 9 9 9 年2 0 0 0 年2 0 0 1 年2 0 0 2 年2 0 0 3 年 1 5 8 4 1 1 8 1 3 2 9 6 2 7 7 8 4 9 1 商品房销售中 个人购房比例 1 9 9 8 年2 0 0 3 年 5 8 9 0 图1 1 房地产贷款变化情况 f i gl ，1 t h ec h a n g eo f r e a le s t a t el o a n 截止2 0 0 3 年4 月，商业银行房地产贷款余额达1 8 3 5 7 亿元，占各项贷款总额 的1 7 6 。而2 0 0 2 年全国房地产开发共完成投资7 7 3 6 4 2 亿元，高于全国同期固 定资产投资增速5 8 个百分点，这种高增长很大程度上得益于商业银行对房地产 项目和个人住房需求的贷款支持。“1 1 4 我国房地产金融机构1 目前，在我国可以从事房地产金融业务的金融组织分为五大类：银行类、保 险公司、信托投资公司、证券公司和其他类。其主要机构见下图1 2 。 8 个人住房贷款余额同比增长 重庆大学硕士学位论文l 房地产金融概述 房 地 产 金 融机构 银行类 中国建设银行 中国工商银行 中国银行 中国农业银行 其他商业银行 险公司类 中国人民保险公 口j 中国人寿保险公 口j 中国太平洋财产 保险有限公司 华泰财产保 份有限公司 他保险公司 托公司类 中国国际信托 资公司 中煤信托投资 限责任公司 上海国际信托 资有限公司 上海爱建信托投 资有限责任公司 司 他信托投资，公 券公司娄 海通证券股份 限公司 中国银河证券 限责任公司 申银万国证券 份有限公司 国泰君安证券 份有限公司 他证券公司 图1 2 房地产金融机构 f i g1 2 r e a le s t a t ef i n a n c i a li n s t i t u t i o n 他类 金融资产 公t d 用衬 务公司 在这些组织中，从事房地产金融业务的商业银行，尤其是国有独资商业银行， 是我国房地产金融机构的主体。他们凭借其原有的政策优势和良好的业务基础， 在全国房地产金融业务中占据了主导地位，渗透入房地产业运行的全过程，成为 房地产业发展中不可替代的重要支持和保障，并将在以后较长一段时间内，继续 承担这一主要角色。本文所研究的房地产金融风险，即是存在于商业银行中，用 于支持房地产开发项目和个人购置住宅的房地产贷款业务风险。 9 噩庆大学硕士学位论文 2 商业银行房地产金融风险 2 商业银行房地产金融风险 2 1 房地产金融风险综述同 7 】【8 】【9 】【1 0 【1 l 】 1 2 】 房地产金融，是指为房她产的开发、建设、交易、经营和消费服务的金融活 动。从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等 活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰、消费等 活动服务的“住宅金融”两个主要部分。从服务内容上划分，它包括房地产资金 融通、房地产资金转帐结算、房地产保险、房地产信托等业务，其中又以房地产 资金融通业务为主。 商业银行房地产金融风险，指经营房地产金融业务的商业银行，由于决策失 误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。 就房地产资金融通业务而言，商业银行房地产金融风险主要有以下几种： 信用风险，即借款人违约的风险。 流动性风险，即商业银行资产变现的风险。 资产负债结构风险及资产结构不合理、不对称、不协调的风险。 资产质量风险，主要是银行贷款质量风险。 利率风险，即利率变动引起的风险。 通货膨胀风险，即货币贬值、物价上涨的风险。 汇率风险，即汇率变动引起的风险。 房地产金融中的其他风险。 2 1 1 信用风险 信用风险，又称违约风险，是指由于借款人违约，不能偿还或延期偿还到期 债务本息，从而给银行带来损失的可能性。商业银行的行业特点决定了它本身是 一个风险性很强的行业，而违约风险是商业银行从诞生之日起就会面l 临的风险。 违约风险又可分为主动违约风险和被动违约风险。主动违约风险是指借款人 在利益动机驱使下，主动停止或延长还贷，如楼价下跌，借款余额高于市场房价， 借款人就可能有意违约；或者借款人提前还款，使银行库存资金增加，预期收益 减少。被动违约是指借款人因某种客观原因导致其无力继续履约所发生的违约， 如事业受挫、失业、收入下降等社会原因，或自然灾害、战争、社会动乱等不可 抗力原因造成借款人无法按期还款。 开发商信用风险 房地产开发企业在无力偿还或不愿偿还商业银行贷款时，导致房地产贷款本 息不能按时收回，甚至无法收回所形成的呆帐坏帐时的风险。它可能是贷款前对 重庆大学硕士学位论文 2 商业银行房地产金融风险 借款方资信审奄评估失误造成的，也可能是贷款发放后其他情况变化造成的。房 地产金融中开发商信用风险，主要是房地产开发商的商品房销售困难、资金周转 不灵或经营管理不善、亏损严重甚至破产倒闭而无力还款。 开发商的信用风险实质上是欺诈风险，即在目前房地产市场信息不充分、监 督管理欠严密的情况下，开发商的开发行为与销售行为不规范，甚至为其经济利 益恶意欺诈银行及担保方。如前段时期全国各地暴露出的大量“假按揭”事件即 是重要例证。开发商的信用风险也是目前银行和担保方面临的最大的风险，它可 能带来的损失也是最大的。 个人信贷风险 个人信贷风险是由于借款人不遵守合同约定导致银行的利益受损。表现为： 借款人由于家庭、工作、收入、健康等自身原因，不能按期或无力偿还银行 贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失。 借款人通过按揭方式购买房屋并发生一段供楼期后，市场环境发生变化，当 借款人可利用尚需偿还银行的借款余额购置比原来购置的更好的房屋时，在利弊 权衡下，借款人放弃原先的按揭购房行为，再重新购置其他房屋，造成银行贷款 不能回收。 按照中国人民银行个人住房贷款管理办法规定，个人住房贷款是指贷款 人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。凡具有完全民事行为能力的自 然人，可申请个人住房贷款贷款归还期最长可达3 0 年。这就决定了个人住房贷 款足一项涉及对象广泛、发生频繁、持续期限长的金融业务。现实生活中，涉及 对象越广泛、发生越频繁、安全性审查难度就越大、管理也越复杂，从而风险性 也越大，这就从根本上决定了个人住房抵押贷款是一项存在风险的房地产金融业 务。 政策体制性风险 从宏观政策而言，我国的住房制度改革是渐进的，国家财政仍然是国民收入 分配的重要环节，这种特殊的政策环境使商业银行的住房贷款承受了多重政策风 险。此外，房地产业的发展直接受国家政策的影响，如上世纪9 0 年代的宏脱调空 政策，紧缩银根，使相当部分房地产项目下马，大量商业银行贷款沉淀。 在微观管理方面，房地产市场环境不规范、不配套，中介服务跟不上信贷业 务的发展，特别是二级市场的开发亟待增强力度。商业银行房地产金融业务在其 具体操作过程中，涉及政府部门、房产、公证及保险等多个部f j ，部门闯缺少必 要的沟通和协调，有关政策条款也未能统一标准掌握，使借款人普遍感到关卡多， 手续繁。而且围绕着商品交易的有关抵押、公证等手续和程序不够明确，没有从 法律上明确规范产权界定、抵押拍卖、银行处置及税收等责任和义务。一邑银行 重庆大学硕士学位论文2 商业银行房地产金融风陷 贷款出现风险，势必缺少有效的法律制约手段，只能靠银行自己出面交涉；抵押 物及时、足额变现，用以还贷的问题一直没有得到彻底解决：面对借款人的住房 再安置及其他债务问题时，银行方面更是束手无策，“赢了官司输了钱”的事件更 是屡见不鲜。这些政策因素，加大了商业银行的贷款风险，直接影响了住房贷款 的发展。 2 1 2 流动性风险 是指商业银行因资产结构不合理或经营状况发生改变，而形成的缺乏足够现 金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务、满足客户提耿存款 要求的风险。商业银行房地产金融中的流动性风险，一种是原发性的，另一种是 继发性的，是由信用风险带动的流动性风险。 原发性流动风险 指商业银行的资产结构不合理，中长期贷款比重过高，又缺乏及时融入现金 的手段和渠道，导致流动性不足而产生的风险。 信用风险带动的流动性风险 商业银行房地产金融业务大多以房地产作为借款的抵押物。当借款人不能按 期还款时，贷款银行要处分抵押房产从中求偿，如果卖不掉或折价处置房产，就 会使银行现金不足、短期支付能力下降，形成流动性风险。 2 1 3 其他相关风险 资产负债结构风险 即资产负债结构不合理、不对称、不协调的风险。由于商业银行房地产资金 融通中资产结构通常以中长期贷款为主，如果负债结构中以活期存款为主，就可 能形成流动性风险；如果负债结构中多一些公积金存款、住房专项储蓄存款等来 源比较稳定的成分，结构风险就可能缩小。 资产质量风险 主要是贷款质量风险。如果贷款中质量差的贷款( 逾期不还、无力偿还和无 法追索等) 较多，贷款银行就面临经营经验风险高、效益差的风险。商业银行房 地产金融中的资产质量风险，与借款人信用、宏观经济形势、以及具体的贷款业 务处理等因素有关。 利率风险 即利率变动引起的风险。如果存款利率上升、贷款利率下降，或者存贷款利 率同向变动但利差率缩小，都可能带来经营效益方面的风险。商业银行房地产资 金融通，特别是个人住房贷款的期限非常长，在长时期中利率变化更频繁、更大， 利率风险也就更大。 通货膨胀风险 】2 重庆大学硕士学位论文 2 商业银行房地产金融风除 即货币贬值、物价上涨的风险。在名义利率不变时，通货膨胀会使实际利率 下降甚至可能为负数，这使银行面临风险。而在固定利率下，通货膨胀风险。般 比浮动利率下的大；如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就 更大。房地产贷款的长期性使其通货膨胀风险也较大。 汇率风险 指因汇率的变化而导致外汇收付或者外汇储备者资产价值变化的不确定性。 随着房地产投资行为的日益国际化及亚洲金融危机的影响，不同币种的兑换即利 率问题已得到越来越多的重视。 其他风险 房地产金融中还有其他风险，如开发项目自身原因形成的项目风险，房她产 领域的泡沫现象导致的市场风险，商业银行信贷业务审批过程中的决策失误或业 务操作中其他失误( 计算、书写、单证错误、泄密等) 带来的风险，房地产资金 转帐结算中的风险，房地产保险中的风险等。 2 2 商业银行房地产金融风险理论分析【1