（工商管理专业论文）“烂尾楼”项目投资风险分析.pdf

独创性说明 本人郑重声明：所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方 外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得 北京科技大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同 工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中做了明确的说明并表 示了谢意。 签名：2 盘丛氢日期：乏固：嘭 关于论文使用授权的说明 本人完全了解北京科技大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公 布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论 文。 ( 保密的论文在解密后应遵循此规定) 北京科技大学硕士学位论文 摘要 被喻为“城市疤痕”的烂尾楼是各地政府在改革发展过程中的一块“心病”，随 着我国房地产开发投资的不断升温，各地的政府部门从社会整体效益出发，对烂尾 楼的改造都持积极鼓励的态度，这使得一些房地产开发商把投资目标指向烂尾楼。 房地产投资是一种多层次、多方面、资金密集型、具有高风险性的综合投资，每个 项目所需的投资金额巨大，开发周期较长；而烂尾楼工程开发投资与其它房地产投 资有许多不同的特征，这些特征要求开发商必须从多种途径和不同层面上来认识烂 尾楼工程投资的风险。 本文顺应对烂尾楼开发经营风险管理的需要，在对风险理论研究的基础上，基 于对房地产市场各类风险因素进行了系统的研究和分析，阐述了房地产风险管理的 必要性和紧迫性。 本文重点从风险的识别、风险的评估、风险的控制这三个环节对烂尾楼类房产 投资风险分析进行了系统的研究和论述。运用动态分析和静态分析相结合以及运用 了数理方法对烂尾楼开发中的风险、不确定性因素做出了定量与定性的分析。首先 将不确定因素通过概率分析而数量化，这种用概率分析的定量判别方法，定量地表 示了不确定因素变化对经济评价指标影响发生的可能性大小，然后在此基础上建立 了烂尾楼风险收益率模型，最后结合大连房地产的实例加以说明，为投资者提供了 科学的决策依据。 关键词：烂尾楼项目项目管理风险管理 北京科技大学硕士学位论文 s t a t e d a s “c i t ys c a r ，a l lu n f i n i s h e db u i l d i n gi s a8 e v o r ep r o b l e mo fl o c a l g o v e r m n e n t si n t h ep r o c e s so fi n n o v a t i o n w i t ht h e c o n t i n u o u s l ys o a r i n go ft h e d e v e l o p m e n ti n v e s t m e n to ft e a te s t a e i np r c c o n s i d e r i n gt h ew h o l eb e n e f - 碓so ft h e s o c i e t y , a l ll o c a lg o v e r n m e n t sh o l dap o s i t i v ea n de n c o u r a g i n ga t t i t u d et ot h er e b u i l d i n go f t l l ei n v o l v e db u i l d i n g s a sm a k e ss o m eo ft h ei n v e s t o r so fr e a le s t a t et r a n s f e rt h e i rg o a lt o t h o s eb u i l d i n g s a ni n v e s t m e n ti nt h er e a le s t a t ei sam u l t i l e v e l ，m u l t i 粕p c c t ，f u n d - c o m p r e s s e da n dh i 曲r i s kc o m p r e h e n s i v eo n e , e a c ho fw h i c hr e q u i r e sal a r g ea m o u n to f f u n d sa n dam u c hl o n g e rc y c l eo fd e v e l o p m e n tw h i l et h ec h a r a c t e r so ft h ei n v e s t m e n ti n t h eu n f i n i s h e db u i l d i n g sd i f f e rm u c hf r o mt h o s eo fo t h e ri n v e s t m e n t si nt h er e a le s t a t e t h e r e f o r e ，t h o s ed i s t i n c t i v ec h a r a c t e r sr e q u i r et h a tt h ed e v e l o p e r ss h o u l du n d e r s t a n dt h e r i s ko f t h ei n v e s t m e n ti nt h eu n t i n i s h e db u i l d i n g sf i o ma l lk i n d so f a p p r o a c h e sa n di e v e l s t h i si s s u cm e e t st h ed e m a n d sf o rt h er i s km a n a g e m e n to f d e a l i n gi nt h ed e v e l o p m e n t o f t h eu n f i n i s h e db u i l d i n g s ，o nt h eb a s i so f b o t ht h er e s e a r c ho f t h et h e o r yo f t h eu n f i n i s h e d b u i l d i n g sa n dt h er e s e a r c ha n d 觚a l v s i so fa 1 1t h ek i n d so fr i s kf a c t o r si nt h er e a le s t a t e m a r k e t ，a n di l l u s t r a t e st h en e c e s s i t ya n dp r e s s u r eo f t h er i s km a n a g e m e n to f t h er e a le s t a t e t 协si s s u em a i n l y 粕a i v z 器s y s t e m a t i c a l l ya n dd i s c u s s e st h ei n v e s t m e n tr i s ko fr e a l e s t a t ei nt h r e ea 吼，确：i d e n t i f i c a t i o no fr i s k , e s t i m a t i o no fr i s ka n de v a l u a t i o no fr i s k f u r t h e r m o r e , i tm a k e sq u a n t i t a t i v ea n a l y s i sa n dq u a l i t a t i v ea n a l y s i so nt h er i s l 【a n d u n i d e n t i f i c df a c t o r si nt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tb yt h ew a yo ft h ec o m b i n a t i o no f d y n a m i ca n ds t a t i ca n a l y s i sa n db yt h es y m b o l i cw a y , 鹄p r o v i d e st h ei n v e s t o r sw i t ha s c i e n t i f i cd e c i s i o n - m a k i n gb a s i s k e yw o r d s ：u n f i n i s h e db u i l d i n gp r o j e c t , p r o j e c tm a n a g e m e n t , r i s km a n a g e m e n t 2 北京科技大学硕士学位论文 引言 烂尾楼一词来自香港，意味着尚未完工开发商便不知去向，或者开发商由于陷 入资金短缺、债务纠纷或法律诉讼而无力继续进行建设的工犁2 5 1 。 烂尾楼是房地产市场中贻害最深、影响最坏的问题，曾经被形象地比喻为“城 市的盲肠”，成为投资失败的代名词，也是一个让投资商望而却步的“黑洞”。 我国很多城市的烂尾楼大多形成于2 0 世纪9 0 年代，这些半途而废的楼盘，主 要是由于市场定位失误、开发商后续资金不足以及涉及经济纠纷或经济案件等原因 造成的。 随着政府对土地供应的控制越来越紧，同时，城市旧城区内有效土地供应渐趋 为零，土地作为不可再生的稀缺资源，偏紧的土地供应让位于城区的烂尾楼瞬间镀 了一层“金身”，而烂尾楼的类型又多种多样，适合各类改造个投资，所以称得上是 “宝地金楼”的概念。兼之目前城市拆迁费用增高、难度增大等原因，烂尾工程在 新的市场环境下凸显出了全新商机。 烂尾楼投资风险就是从事烂尾楼项目投资而造成损失的可能性大小，这种损失 包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。 烂尾楼中蕴藏着商机，但追逐利益不代表可以忽视风险，烂尾楼抢购潮的来势 汹汹也不能掩盖其问蕴藏的风险，如何根据烂尾楼的特点，对其风险进行科学的评 价，显得尤为紧迫和重要。 纵观中国房地产发展史，一直以来，房地产商都将大多的精力和资金放在新楼 盘的开发和建设上。可是，这两年来的土地危机、银根紧缩、业界洗牌等变革性事 件频出，让遭遇市场危机的地产商们开始冷静地观察市场动向，谨慎投资。此时， 他们开始将目光聚焦到烂尾楼，处理烂尾楼重新找到突破口。 烂尾楼虽然在成本、开发周期、政策等方面有一定优势，在可能享受高收益的 同时，高风险不可避免。 本文将结合房地产投资风险分析的相关理论，以大连j z 广场( 烂尾楼) 项目的 收购实例，对该项目进行投资风险分析，最后将对所研究项目的投资风险分析做出 综合归纳，并在此基础上，提出一些关于烂尾楼投资风险管理中应遵循的基本结论 和原则希望本文完成后可供房地产开发人员及有关专业研究人员参考。 5 北京科技大学硕士学位论文 1 本论文研究背景及方法 1 1 国内外研究现状及缺陷 现代风险管理源于第一次世界大战后的德国。战败后的德国发生了通货膨胀， 造成经济衰竭，也因此产生了风险管理在内的企业经营管理问题。后来，美国在 1 9 2 9 至1 9 3 3 年卷入2 0 世纪最大的经济危机，更使风险问题成为众多经济学家研究 的重点。1 9 3 1 年美国管理协会首先倡导风险管理，并在以后的若干年里，以学术会 议及研究班等多种形式集中探讨和研究风险管理问题。风险管理问题逐渐得到了理 论探讨和一些大企业的初步实践，从2 0 世纪6 0 年代起，对风险管理的研究逐步趋 向系统化、专门化，使风险管理成为企业管理中一门独立学科。 在发达国家，各企业中都相继建立风险管理机构，专门负责风险分析和处理方 面的工作。美国还成立了全美范围的风险研究所和美国保险与风险管理协会等专门 研究工商企业风险管理的学术团体，拥有3 5 0 0 多家大型工商企业为会员。 风险管理协会的建立和风险管理教育的普及，表明风险管理已渗透到各个领 域。美国风险与保险管理协会( 1 m “s ) 和美国风险与保险协会( a r i s ) 是美国最 重要的两个风险管理协会。1 9 7 8 年日本风险管理协会( 瓜m s ) 成立。英国建立有 工商企业风险管理与保险协会( a t m i c ) ，风险管理方面的课程及论著数量大增。 2 0 世纪7 0 年代中美大多数大学工商管理学院均普遍开设风险管理课。美国还设立 了a r m ( a s s o c i a t ei nr i s km a n a g e m e n t ) 证书，授予通过风险管理资格考试者。协会 的活动为风险管理在工商企业界的推广、风险管理教育的普及和人才培养诸方面做 出了突出的贡献，促进了全球性风险管理运动的发膨2 。 1 9 8 6 年1 0 月在新加坡召开的风险管理国际学术讨论会表明，风险管理运动已 经走向全球，成为全球范围的国际性运动。随着风险管理和项目管理的日益普及， 迫切需要更为规范的项目管理学科体系作为理论基础，于是世界各国的项目管理专 业组织纷纷建立各自国家的项目管理知识体系( p r o j e c tm a n a g e m e n tb o d yo f k n o w l e d g e ，简称p m b o k ) ，在各国的项目管理知识体系中都把风险管理作为重要 的管理内容之一。美国项目管理学会( p m i ) 项目管理知识体系( p m b o k ) 把项目 管理划分为九个知识风险管理是其中的一个知识领域。我国也于2 0 0 1 年5 月正式制 定了中国的项目管理知识体系文件中国项目管理知识体系( c - p m b o k ) ，对风险 管理也进行了详细规范，以作为项目管理规范化运作的理论基础和技术指南。 风险管理过程按照风险管理的主要阶段划分，不同的组织或个人划分方法不一 样，s e i ( 美国系统工程研究所) 把风险管理的过程分成若干个主要环节：风险识 别、风险分析、风险计划、风险跟踪、风险控制和风险管理沟通 - 6 北京科技大学硕士学位论文 而在p m i ( 美国项目管理协会) 制定的p m b o k ( 2 0 0 0 版) 中的风险管理过程 为：风险管理规划、风险识别、风险定性分析、风险量化分析、风险应对设计、风 险监视和控制6 个部分。我国的毕星、翟丽主编的项目管理把风险管理的阶段 分为风险识别、风险分析与评估、风险处理、风险监视4 个阶段【1 9 1 。 近二、三十年来，房地产投资风险分析已经发展成为- f 独立的学科。其研究 里程可划分为二阶段：1 9 6 0 年以前，投资分析研究主要用传统的经济分析方法一 财会分析法。1 9 6 0 年以后，管理方法引进了研究领域，创立了工程管理科学 法，增强了解决实际问题的能力【5 】。 传统的经济分析方法一财会分析法有风险调查法，成本效益分析、敏感 性分析等，这些方法都是假设资源没有限制的原则下，侧重数学分析和解析计算， 由于简化了风险问题本身的相关性和复杂性，使得这些方法在实际中的应用受到限 制。 工程管理科学法主要有决策树法、概率分布法、数理方法、模拟法、随机 网络法等，这些方法偏重于研究在限定资源条件下，各种风险因素对决策参数和管 理目标的影响程度。由于利用先进的计算技术，从而避免了复杂的数学分析过程， 在实践中的应用越来越广在美国、日本、香港等国家和地区，均有从事房地产市 场分析、估价和咨询管理公司，这些机构通常是运用先进的工程管理科学的方 法与手段，帮助房地产投资者进行风险决策。可见，国外风险投资的系统研究和量 化研究都达到了较高的水平，是我国借鉴和参考的主要内容。 我国的房地产和发达国家成熟的房地产相比，仅处于产业发展的初级阶段，还 存在很多的问题，投资决策者基本停留在经验决策水平，往往为了片面追求高利 润，盲目开发经营，违规操作和商风险投资，不重视市场调查，缺乏科学的经济预 测和客观的可行性分析，缺少完善的投资决策方法，仅凭经验和简单的计算就进行 决策，再加上客观某些不利因素的影响，极易造就投资集中或投资过热，使房地产 业面临巨大的经营风险。同时，房地产开发经营是资金密集型产业，一次性资金投 入量巨大，资金运转缓慢，财务费用占投资比重较大。一旦决策失准或时机错失将 会产生极大的风险网。 我国是在2 0 世纪9 0 年代初才开始房地产投资风险与决策的理论研究。目前国 内对房地产投资风险的研究中主要存在以下缺陷：一是多集中在定性的介绍上，在 定性的介绍中又不能对主要的风险因素进行深入细致的分析，因而不能抓住重点； 二是定量分析不足，对房地产开发中风险因素的揭示没有数量的指标作为依据。值 得欣喜的是：最近，一两年中，房地产投资风险研究逐步向概率分析和模型控制方 向迈进。但是本论文认为无论采用任何方法，都应该明确房地产投资风险特征和我 7 北京科技大学硕士学位论文 国房地产经济发展方向，坚持定量定性合理结合。 我国房地产投资风险管理与国外的差距具体表现为： ( 1 ) 在模型误差方面：不确定风险的数据模型与实际存在很大出入。 ( 2 ) 在信息决策方面：决策系统的信息极不完备。 ( 3 ) 在市场分析方面：对市场供需情况了解不清。 因此，研究适合我国房地产实际情况的较为准确的定量和定性的系统分析与决 策方法，具有深远的理论与实践意义，也是目前我国房地产界研究的热点问题之 一 1 2 论文的主要研究内容与方法 因此本研究在先前研究基础上提出项目风险管理在烂尾楼收购项目中应用的整 体框架。以邱菀华、沈建明、杨爱华等编著现代项目管理导论中将项目风险管 理过程分为风险规划、风险识别、风险评估、风险评价、风险应付、风险监控等6 个阶段环节为基础，根据烂尾楼项目三阶段( 烂尾楼项目可行性研究阶段、项目实 施阶段、项目经营阶段) 对风险进行分类，从而进行更加合理有效的项目风险管 理。 本课题是在项目管理理论的研究以及在实践应用的基础上，根据烂尾楼的性 质，站在项目管理的角度上对风险进行分类，对烂尾楼收购项目中存在的风险进行 深入的分析研究，主要采取实证分析的方式，并且根据风险的分析结果对所研究的 烂尾楼项目中存在的风险进行进一步的细分并制定相应的一对一策略，使活动的执 行效果达到最优化，风险产生的概率和由此造成的损失降低到最低限度，借助本文 希望能为收购烂尾楼的人员与公司提供较为系统科学的风险管理方案。 在风险管理中运用系统工程的方法是指从系统内部出发，研究各组成部分之间 的事故联系，识别可能存在的风险和风险因素以及事故发生的可能途径。通过重新 设计或变更操作( 即风险控制技术) 来减少或消除风险因素，把风险发生的概率和 损失幅度降低到最低限度。这样可以充分的、不遗漏地识别出存在于组成系统的各 部分之间的风险因素对于企业这样的复杂系统，风险因素存在于每一个环节。利 用系统的可分割性，将一个复杂的系统分割成若干个较简单的部分，就可以比较简 单地揭示存在于各部分中所有的风险因素。另外，有些部分本身并不存在风险因 素，只有当它与其它部分结合或相互作用时，才会存在风险因素。也就是说，风险 因素往往存在于各部分的交界面上或相互作用时。 然而，在实际工作中，因为所研究的风险系统千差万别，外部环境错综复杂， 风险因素形形色色，所以风险识别、估测和处理的方法也是多种多样的。每一种方 法都有自己产生的历史背景和环境条件，所以不能处处相通。要准确识别风险因 8 北京科技大学硕士学位论文 素，要综合使用各种分析方法，取长补短，互相比较，使其尽量符合实际情况。 本文将是风险管理基本理论在烂尾楼投资分析和决策中的应用。从风险管理的 角度出发，根据房地产投资具有的特性，对烂尾楼投资中的风险因素进行归纳和总 结。通过对各种风险评价方法的比较和总结，在研究各种风险因素对烂尾楼投资的 影响的基础上，依据系统工程的理论和分析方法，对烂尾楼项目风险进行定量的评 价，并得出科学的结论。确定了项目风险管理的重点，根据烂尾楼的特点，对大连 j z 大厦的具体风险进行了分析、介绍。分析的思路将按照风险管理理论的2 个主要 方面进行： ( 1 ) 风险识别 风险识别将找出影响项目质量、进度、费用等目标顺利实现的主要风险，是项 目风险管理的第一步，也是最重要的一步。本论文将首先辩识可能的风险并一一列 出到风险检查表，建立风险清单，并将风险清单中的风险进行分类( 工程规模、业 务影响、客户相关、过程、技术风险、人员经验等) ，为下一步评估风险做好准备。 ( 2 ) 风险评估 风险评估包括风险估计和风险评价。风险估计是对项目管理过程中可能出现的 任何事件所带来的后果进行分析，以确定该事件发生的概率以及可能影响项目的潜 在的后果。本项目将分析风险的原因、影响和程度，并讨论、提出备选方案。 风险评价是指应用各种风险分析技术，用定性、定量或两者相结合的方式处理 不确定性的过程。在正确地对风险进行评价后，我们将对风险进行评价，并按照风 险大小进行列表。 作为本论文的工作重点，我们将针对项目的实际情况在烂尾楼风险识别分析 上做出一个评价并提出改进思路。 1 3 论文结构安排 本文界定了烂尾楼项目的范畴并剖析其特殊属性，论证了在其运作中贯穿项目 管理理念的必要性与可行性，建立了烂尾楼收购项目管理的理论框架。在此理论框 架的指导下，项目管理在房地产收购中的应用，探讨了项目运作过程中风险的表现 形式与特征及其防范与控制的方法与技术。最后，以作者所参与的2 0 0 7 年大连j z 烂尾楼项目作为实证研究的对象，就项目管理的理论与方法进行应用研究，从而形 成烂尾楼项目风险分析模型。 论文的主要内容包括： 第一章，绪论。提出研究的主要问题，介绍研究背景和选题意义，构建论文研 究框架。 第二章，风险与项目风险管理有关理论。由风险概念的界定烂尾楼收购风险的 9 北京科技大学硕士学位论文 概念，主要构成以及风险的特征。分析烂尾楼项目风险的种类与表现形式，和由此 造成的损失。从而建立烂尾楼项目风险管理的目标，科学设立烂尾楼项目风险衡量 的指标体系。 第三章，烂尾楼项目中风险识别。就是在各种风险发生过程中，对风险的类型 及风险生成的原因进行判断分析，以便实现对投资风险的计量和处理。在实际工作 中，各种风险往往交织在一起，而且引起风险的原因也错综复杂为了能及时地发 现或预测到这些风险，并采取有效的措施化解、缓和、减轻、控制这些风险，减少 它的危害程度，需要掌握些专门的识别方法，以对各种可能发生的损失进行分 析。在烂尾楼项目中，通常可以采用核对表分析法，根据以往的经验( 自己的和别 人的) 把可能构成项目风险的来源排列成核对表，然后将本项目的具体情况与之对 照，以便直接识别出风险或从中得到启发的一种风险识别方法 第四章，烂尾楼项目中风险评估。就是衡量风险对项目的影响和程度，一方面 分析风险发生的概率，一方面评估风险可能造成的损失，从而为化解风险、减少损 失，为制定合理的风险防范措施奠定基础。 第五章，烂尾楼项目中风险的防范与控制。提出了风险防范与控制的思路与策 略，以及风险控制的具体措施。 第六章，以收购大连j z 案例进行分析。通过分析，根据时间段，将项目中的风 险按照风险识别、风险评估、风险控制等三个部分进行详细分析，分析风险可能产 生的结果，制定相应的应对计划，从而形成烂尾楼项目风险分析模型。 总结与展望。总结论文主要内容并提出研究展望。 1 0 北京科技大学硕士学位论文 2 烂尾楼项目风险与项目风险管理理论 2 1 风险的概念 风险一词已为众多领域所熟悉，并在不同场合有各自理解的特定含义。例如医 疗手术的死亡事故，航运业的海难和空难，生产中的设备故障，投资项目不能如期 盈利甚至亏损，金融市场的震荡对社会和经济产生的冲击，某些新技术推广给环境 或社会结构带来的潜在危害等等。所有这些现象以及其他许多尚未一一列举的现象 和事实均说明：风险是如此广泛深刻地影响着我们生存的这个社会，它关系到绝大多 数人的生活境遇和福利。从广泛意义上讲，几乎所有的人事实上或多或少都有过经 受风险的体捡。在他们的心目中，风险往往同不幸事件联系在一起这些不幸事件大 多作为意外损失而发生，均具有严重的危害性【1 6 1 。 但风险也有其相反的一面，经常会看到这样的情形，有人明知所采取行动存在 发生不幸后果的可能性。但仍要按照自己的选择继续做下去。这是因为其中存在的 某种利益与机会使他认为值得去冒险。尽管人们和社会对冒险行为褒贬不一，正如 赌搏与投机，但从根本上讲，还不得不把这类行为归结于人类与生俱来的那种进取 心。 我们把实际中所观察到的风险存在及其对人的行为的影响这类现象，称为风险 及其关联活动现象，简称风险现象m s kp h e n o m e n a ) 。把人们为防范风险和减轻风险 危害性所作的种种努力，叫做对风险做出处理，简称风险处理伍s kh a n d l i n g ) 显然， 风险现象是人类社会实践中一种普遍存在的现象，风险处理则是消除这种现象危害 的一种普遍行动过程。 从历史上看，风险现象可以追溯到很早的年代，但作为社会性的风险处理，却 始于近代社会，直到本世纪第二次世界大战后才成熟起来。有两大组织成了社会化 风险处理的重要机制，这就是保险和证券市场。它们分别提供并实现转移风险和分 散风险两大风险处理功能。 保险业是最常见的风险转移组织。甚至在高度集权的计划经济体制国家，它也 必不可少。从根本上说，保险是把风险从厌恶和畏惧其危害性的个体那里，转移到 那种把非确定性集中起来以使风险得到化解的保险商那里。 依据概率论的大数定律，保险机制应当是完美的。在这里，参加保险的人交纳 一定的酬金，便可换取当合同规定的不幸事件发生时由保险商给付的赔偿金。历史 地看， 阿罗一普雷特用风险厌恶测量度量了不同主体对待风险的态度，设主体的效用 函数为，为风险厌恶测量，则定义： 北京科技大学硕士学位论文 删= 锱 ( 公式1 ) 若 ( x ) u ( x ) ，则主体厌恶风险；若 ( x ) = p ( x ) ，则主体风险中立；若九( x f i l ( x ) ，则主体偏好风险一般而言，风险偏好者对风险的承受力最高，风险中立者次 之，厌恶风险者承受力最弱，见图1 所示。 在强调风险主观性的同时，我们也不应忽视风险的另一性质：客观性。因为不 管主体是否愿意、是否有能力承担，损失的发生都是客观存在、不以人的意志为转 移的。风险的客观性反映了事物之间的本质联系。一旦特定的客观条件具备，事物 的规律就必定发生作用。人们可以防范风险、减少风险中不良结果发生的频率，却 不可能在某种客观条件具备时完全消除风险 2 7 1 。 图1 效用函数与风险态度 从不同角度加深对风险的认识，以便更好地实施风险管理。因此，我们采用风 险管理界对风险的通常定义，即所谓风险是指引起损失产生的不确定性。这一定义 包含了损失和不确定性两种因素，正是由于人们难以确定何时、何处、何种程度的 潜在损失，使之构成了一种风险。 2 2 烂尾楼项目风险 2 2 1 烂尾楼项目风险的概念 一般而言，风险是指在任何组织系统及其子系统中，因其外部环境和内部条件 的突变，对组织系统的总体目标和利益构成威胁而导致的紧张状态，它具有紧迫 1 2 北京科技大学硕士学位论文 性、突出性、破坏性和不确定性等特点。 所谓烂尾楼项目风险是指项目的收购者对未来某项烂尾楼项目的决策以及客观 条件的不确定性而导致该项烂尾楼项目实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其 发生概率，即项目购买者在购买过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性，包 括直接或间接损失。任何一项烂尾楼项目都具有风险，而且风险总是贯穿项目始 终。烂尾楼项目风险通常可用风险损失范畴或幅度以及发生偏差的概率两个参数来 描述，其数学模型为： r = f ( 只c ) 式中 r 烂尾楼项目风险； p 风险损失概率； c 风险损失的范围或幅度。 ( 公式2 ) 2 2 2 烂尾楼项目风险的主要构成要素 烂尾楼项目风险的主要构成要素包括烂尾楼项目风险因素、烂尾楼项目风险事 件和烂尾楼项目风险损失三个方面【2 “。 ( 1 ) 烂尾楼项目风险因素 是指促使烂尾楼项目风险事故发生的事件，以及风险事故发生时，导致损失增 加、扩大的条件。它是风险事故发生的潜在原因，是造成损失的间接和内在原因 田】。风险因素越多，风险事故发生的可能性越大，造成风险后果的严重程度和可能 性就越大。烂尾楼项目风险因素大体上可分为三种：实质性风险因素( p h y s i c a l h a z a r d ) 、道德性风险因素( m o r a lh a z a r d ) 和心理性风险因素( p s y c h o l o g i c a l h a z a r d ) 【2 刀。实质性风险因素主要指能够引起烂尾楼项目风险事件发生或促进烂尾 楼项目风险事件发展的现实客观因素。这一因素主要来自物资条件、设旌等客观方 面，属于有形因素。道德性风险因素属于无形因素，指由于个人的品德、行为规 范、修养、素质等方面存在瑕疵。故意促使烂尾楼项目风险事故发生或扩大已发生 烂尾楼项目风险事故损失程度的因素。心理性风险因素也属于无形因素，基于人们 的心态、思维方式、对事物的看法等而导致烂尾楼项目风险事故发生或扩大烂尾楼 项目风险事故损失程度的因素。后两者有时也统称为心理因素，两者的区别在于是 善意的疏忽还是恶意行为，是过失行为还是有不良企图。 ( 2 ) 烂尾楼项目风险事件 也称烂尾楼项目风险事故，是指直接或间接导致损失发生的非故意的、非预期 - 1 3 北京科技大学硕士学位论文 的、非计划的偶发事件。烂尾楼项目风险之所以会导致损失，是因为烂尾楼项目风 险事故的作用，风险事故使风险的可能成为现实，它是损失的媒介物，即风险事故 的发生引起潜在的危险转化为现实的损失。 ( 3 ) 烂尾楼项目风险损失 是指由于风险因素的存在和风险事件的发生所导致的项目经济社会效益或其他 利益的意外减少烂尾楼项目风险损失包括直接损失和间接损失。直接损失又称为 实质损失，是烂尾楼项目风险结果的直接产物，是可观察、计量和测定的经济价值 的丧失；间接损失是由于烂尾楼项目风险事件的发生而导致的直接损失以外的损 失，一般指额外的费用损失、收入的减少和责任的追究。一般而言，烂尾楼项目的 风险和损失构成一对因果关系，风险为因，损失为果，风险只有转化为现实，才能 造成损失，但它本身并不是损失。风险存在和发生的可能性决定了损失发生的可能 性。风险发生的概率越大，风险程度越高，损失的概率就越大，损失就越严重。 对于烂尾楼项目风险三大构成要素间的关系，可以概括为：风险因素可能引起 风险事件，风险事件可能导致风险损失，但是，风险因素、风险事故与风险损失之 间并不具有绝对的必然性。也就是说，风险因素并不必然引起风险事件和风险损 失，风险事件也不必然导致风险损失。 2 2 3 烂尾楼项目风险的特征 烂尾楼项目风险具有风险的一般特点：风险存在的客观性、普遍性，即某一具 体项目风险的发生具有偶然性，大量项目风险的发生具有必然性；以及风险的可变 性。除此之外，烂尾楼项目风险还具有与其行业属性和自身的一些本质特征紧密相 关的特点，主要表现在以下几方面【捌： ( 1 ) 多样性 投资涉及面广，与政策法规、金融动向、宏观经济形势、区域供求现状、产业 技术变革、消费倾向息息相关，容易受各种因素波动的影响。不同因素导致的风险 也多种多样。 ( 2 ) 综合性 房地产投资是一项复杂的系统工程，需要内外协调统一。在开发方内部，市场 分析、项目决策，选址、购地、设计施工、监督验收、财务控制、宣传销售、物业 管理各成体系又需协调统一，对外需要与相关各界建立良好的共融关系 ( 3 ) 补偿性 由于房地产投资的风险较高，投资者一般要求在收益中对所承担的风险进行补 偿，也称为风险溢价或风险回报。 ( 4 ) 激励性 1 4 北京科技大学硕士学位论文 利润与风险共存，从行业壁垒的选择效应上看，高风险行业总是能给理智的投 资者带来超额利润。风险损失与风险报酬的抉择使房地产企业处于背水一战的境 地，必须努力完善投资风险管理。 ( 5 ) 累积性 随着烂尾楼项目筹备的全面展开，早期投入所占比例非常大，而且由于烂尾楼 项目在进入实旖阶段时所需资金通常都已到位并大部分被支出，风险事故一旦发 生，损失很难挽回。 2 3 烂尾楼项目风险的种类与表现形式 对烂尾楼项目的风险评估( a s s e s s ) 、计划( p l a n ) 、管理( m a n a g e ) 和控制 ( c o n t r 0 1 ) 是专业的烂尾楼项目风险管理中的重要步骤，简单的缩略为a p m c ，烂 尾楼项目风险管理和还进一步要求对每一个环节的结果都仔细的、系统的加以评价 ”9 】。 为了清楚的知道哪些事实是重要的，我们必须制定风险理论和预案，需要了解 下列问题： 烂尾楼产权是否明晰? 。烂尾楼”一般都涉及了比较复杂的法律问题，往往牵 涉到开发商、投资商或合作商、银行甚至政府等多方主体，因此必须弄清其中的关 系，明确产权，避免司法风波和政策风险。 能否保证项目所必要的资金? 资金链断裂，这是形成烂尾楼较为主要的问题。 比如，有些项目由于金融危机，资金撤离而导致项目搁浅；有些项目属于联建，因 联建各方出现矛盾，撤出资金，项目搁浅。资金链断裂在项目开发周期中的不同时 期都有可能发生。如何保证项目资金，不出现二次“烂尾”，是必须考虑的问题。 开发后能否保证预期的市场前景? 是否清楚该区域的规划情况，如市场区域交 通规划、商业用地规划、住宅用地规划及其他发展用地规划等。能否正确研究市场 的供求情况，发展前景，选择适当的入市时机。 风险是事物可能发生向反面发生转变的可能性。烂尾楼项目的组织者门常把风 险视为对安全和安定的威胁，事实上风险的含义要更为广泛。风险可能包括现金流 动的危机、员工罢工、负面的公众舆论或失败的营销。最后这项对烂尾楼项目的管 理者造成了最大的威胁，即使它未对活动项目造成直接的影响。风险管理是确定风 险、测评风险并管理控制这些风险的过程。 为了有效地预测和管理烂尾楼项目风险，有必要对风险进行分类，以便针对不同 的风险采取不同的防范措施。风险可以从不同的角度进行分类，如风险的特点、风险 产生的原因、风险的状态、风险的性质、风险后果承担者、损失标的物、风险影响范 围和风险来源等。 1 5 北京科技大学硕士学位论文 6 2 1 按风险来源分类 就烂尾楼项目而言，明确风险来源对于有效管理风险意义重大。按照风险来 源，烂尾楼项目的风险可分为以下几大类： ( 1 ) 政策法规风险 烂尾楼的报建、设计、施工大都在上世纪9 0 年代，由于城市建设脚步的加快和 管理的日益规范，原来的报建手续、设计标准、施工规范等与现在相比有很大的不 同；烂尾楼项目的“先天不足”所面临的政策法规风险主要表现为：规划类风 险：容积率、绿化率控制风险、小区交通达标风险、房屋定位风险、供电配套风险 等。文件、资料归集风险：按照现行竣工验收备案制的要求与新建住宅配 套建设和交付使用管理办法的规定：项目的全过程资料必须备齐且必须与原件核 对。资料齐全才能办理竣工验收和申领交付使用许可证，而烂尾楼工程因原开发商 破产、人员解散和时间久远等原因，资料很难收集齐全，原件收集就更困难。 ( 2 ) 可行性研究风险 开发商投资烂尾楼一定会进行前期可行性研究，而房地产项目从可行性研究到 可行性研究论证就需要三个月以上的时间：通过拍卖获得烂尾楼开发权时，从信息 收集到公开竞标时间非常短，一般只有一个月左右，在短时间内做出的可行性研究 论证是很难透析潜在风险的。烂尾楼投资可行性风险主要有：“变性”风险：想 将土地规划时确立的土地用途改变，如将商业用地变更为住宅用地，这是法律所不 允许的，在实际中操作也是非常困难的。开发周期风险：烂尾楼改造与正常的房 地产开发周期不同，改造过程中会频繁出现各种不确定的因素和困难，必将影响和 延迟项目的改造周期。工程质量风险：烂尾楼停工时间较长，不同程度地存在地 基下沉、屋面渗漏等工程质量问题，这些问题的解决非常棘手，既拖延工期又须增 加大量的改造费用。产品接受风险：烂尾楼停工时间较长，设计、施工时间较 早，存在土地使用年限折损、房屋功能过时、房屋折旧、户型不理想、功能布局不 完善和消防、供电、给排水等设计不合理等问题，与新开发楼盘产品和现在的顾客 需求相比，烂尾楼改造出来的产品在市场中的接受程度将会大打折扣。规定费用 风险：由于前些年房地产开发管理不规范，原开发商在未缴清各项规定费用的情况 下，通过关系将所需的证件办出来了，这会使开发商在过户、更名、换证过程中需 补交大量的费用。 ( 3 ) 转让过程中的风险 烂尾楼在转让过程中隐含着不少风险；一是哄抬标价，如果有多家开发商参加竟 价拍卖，加上原开发商趁机搅混水，将会导致标价过高。二是原开发商从中作梗或不 愿配合，在过户、更名、换证过程中会产生许多困难。三是一次性资金投入较大，投 1 6 北京科技大学硕士学位论文 资公司资金链是否能够保证。 ( 4 ) 施工管理风险 烂尾楼的开发管理是一个程序交错叠加的复杂操作流程，如果按照正常的操作 流程对项目进行施工组织设计，就可能达不到预期目标。 ( 5 ) 其他风险 在投资过程中可能面临债务纠纷、抵押陷阱、人际矛盾、司法风波等隐性风 险，另外要注意是否存在原投资者刻意隐瞒的债务和其它隐性风险。 ( 6 ) 管理风险 指由于烂尾楼项目的管理职能与管理对象( 例如管理组织、领导素质、管理计划) 等因素的变化而带来的风险。此类风险主要有：项目经理和成员素质及相互间关系 带来的风险、项目组织机构的设置和职责权划分不妥的风险、项目目标不确定( 含 混模糊、随意更改、成员理解有误) 的风险、缺乏良好沟通的风险以及其他管理措 施不当或不到位产生的风险掣卅。 6 2 2 按风险性质分类 ( 1 ) 静态风险( p u r e r i s k ) 这种风险只有损失的可能而无获利的可能，它所导致的结果只有两种：一种是 损失；一种是元损失，是纯损失风险。它的产生一般与自然力的破坏或人们的行为 失误有关，它的变化较有规律，可利用概率的大数法则预测风险概率，是风险管理 的主要对象。 ( 2 ) 动态风险( d y n a m i cr i s k ) 指损失可能又有获利可能的风险，它所导致的结果包括损失、无损失、获利三 种，动态风险常与经济、政治、科技及社会的运动密切相关，比静态风险复杂，多 为不规则、多变的运动，很难用大数法则进行预测【1 8 1 。 2 4 烂尾楼项目风险管理的目标 2 4 1 定义与目标 风险管理是为应付各种危机情境所进行的信息收集、信息分析、问题决策、计 划制定、措施制定、动态调整、经验总结及自我诊断的全过程。它的目标就是变风 险为机遇，使项目越过陷阱而进人一个崭新的发展阶段【1 9 1 。 烂尾楼项目风险管理是指烂尾楼项目的管理人员对项目中可能导致损失的不确 定性进行预测、识别、分析、评估和有效地处置，以最低成本为项目的顺利完成提 供最大安全保障的科学管理方法。 风险在烂尾楼项目的筹办过程中无时不存在，小的风险导致项目的经济和社会 效益的降低，严重的风险甚至会威胁项目受众的生命财产安全以及作为项目承办者 - 1 7 北京科技大学硕士学位论文 企业的生存。烂尾楼项目风险需要进行管理主要基于安全需要和风险代价两方面的 原斟1 9 1 。 烂尾楼项目风险管理是项目组全体成员共同参与的有目的管理活动，只有明 确了目标，才能确定风险管理的方向，落实风险管理方案。烂尾楼项目风险管理 目标的设置必须与企业的目标以及项目举办的目标相一致，同时也要与项目组织 的内外部环境紧密联系 2 0 l 。一方面，在危机还没有发生之前就必须重视风险，采 取有效的预防措施，防息于未然，将风险消灭在萌芽状态或将风险带来的损失减 少到最小程度；另一方面，要合理处置和控制项目实施过程中可能出现的风险事 件，确保项目顺利进行和项目目标的实现。烂尾楼项目风险管理的目标并不是完 全去除风险，而是控制与处置风险，尽量防止和减少损失【2 ”。其目标通常被分为 两部分，一部分是损失前的目标，避免或减少损失的发生；另一部分则是损失后 的目标，尽快恢复到损失前的状态。两者共同构成了烂尾楼项目风险管理的完整 目标，以最小的费用获得最大的安全保障。 损失前目标。损失前目标是指烂尾楼项目风险发生前风险管理应达到的目标， 主要包括： ( 1 ) 经济性。烂尾楼项目风险管理人员在项目风险发生前对各种应对和监控方 法的费用进行全面财务分析，谋求最合理、最经济的风险管理方式，使风险管理成 本降到最低限度，实现以最小的费用支出获得最大的安全保障。 ( 2 ) 质量安全保障。烂尾楼项目风险管理人员必须使项目组全体成员和所有受 众意识到风险的存在，从而提高安全意识，主动配合项目风险管理计划的实施。同 时，风险管理必须保证项目开发后的质量安全。 ( 3 ) 合法性。烂尾楼项目风险管理人员必须密切关注与企业、大型烂尾楼项目 相关的各种法律规章，合法地审视企业的每一经营行为以及项目的每一运作步骤， 避免与法规相冲突而使项目蒙受财力、人力、事件和名誉等的损失。 ( 4 ) 达成责任目标。企业存在于一定的社会环境中，风险损失不仅对企业和项 目造成影响，而且也时刻威胁着周围与之相关的人和其它组织，乃至整个社会。因 此，烂尾楼项目风险管理者必须尽最大努力消除风险损失的各种隐患，从而履行必 要的社会职责，承担相应的社会责任。 损失后目标。损失后目标是指烂尾楼项目风险发生后风险管理应达到的目标， 主要包括以下几个方面内容： ( 1 ) 生存。风险损失发生后烂尾楼项目管理的第一目标就是生存，通过风险管 理使烂尾楼项目组织者及所属企业渡过难关并继续生存下去。 ( 2 ) 持续经营。风险事件的发生不应导致烂尾楼项目中断，风险管理者应尽可 1 8 北京科技大学硕士学位论文 能在风险损失发生后保证项目举办的持续性。 ( 3 ) 经济效益。烂尾楼项目目风险管理人员要分析风险损失发生后会怎样减少 项目的经济效益，并采取适当措施确保最低的赢利水平。 ( 4 ) 社会效益。烂尾楼项目的成功收购必须带来一定的社会效益。风险管理者 应尽最大努力降低风险损失，控制风险损失对社会效益的影响因素，确保烂尾楼项 目良好社会效益的发挥。 ( 5 ) 发展。风险损失发生后烂尾楼项目组织及所属企业不仅要生存、持续经营 和产生较好的社会经济效益，还应能获得发展。 ( 6 ) 达成社会责任。烂尾楼项目在风险损失发生后应及时有效地处理风险事故 带来的损失，减少损失造成的不利