（工商管理专业论文）“西安信托”房地产信托业务模式研究.pdf

题目i “西安信托”房地产信托业务模式研究 专业：工商管理 学员姓名：陈凡 导师姓名：白永秀 摘要 学员签名： 导师签名： 在我国的金融体系之中，信托公司由于缺乏明确的市场定位、发展规划与核 心业务模式，目前出现了整体性的行业危机；为此，必须立足于国内实际情况， 针对信托机构的现实状况，熏新构建其核心的经营战略、业务构架与盈利模式。 另一方面，国内房地产企业在近年来的宏观调控政策影响之下所呈现的“熬体性 资余瓶颈”问题，也迫切需要国内房地产金融市场实现新的创新与突破。正是在 此背景下，房地产信托应运而生并如火如荼，成为当前房地产金融体系的重要组 成部分。本文以西安国际信托投资有限公司( 以下简称“谣安信托”) 为研究样 本，通过总结囤内现有房地产信托操作流程及借撩国外成熟先进的经验，分析已 有房地产信托的运嚣实践，熏新构造“西安信托”房地产信托业务模式，对于重 塑信托公司核心竞争力、疏通房地产资金循环的梗阻及进一步完善中国房地产金 融体系，具有理论与实践的双重意义。 本文在研究现代信托基础理论、模式理论、金融创新理论及国际先进的房地 产投资信托理论的基础上，应用诸如定性分析和定量分析、实证分析和规范分析、 调查与统计及比较分析、s w o t 分析法等不同的研究方法，以“西安信托”为研 究对象，展开相关分析：首先，通过对本文的研究背景、研究意义及房地产信托 理论的概述，明确本文的研究对象、研究方法及研究框架，为i = ：文的论述做出必 要铺挚；其次，通过对“西安信托”现有的房地产信托业务介绍，结合国内外房 地产信托市场的发展现状，论证西安信托能够以房地产信托业务作为主营业务模 式与核，t l , 盈利模式，并以此发展成为困内一流的专业性房地产信托投资公司；最 后，以“西安信托”运营房地产信托业务模式的可行性分析入手，明确该项业务 模式豹选择依掇、选择原裂、运行辊刽阱及运行流稷构造；并钟对困内政策规定， 在分析“西安信托”玎展房地产信托! 眦务的外部性约束的基础上，提出相应的配 套措施及政藏建议。 本文通过对近年来国内接托公司的业务发展、创掰状况进行梳理、分析、评 价，并结合中国国情和信托业发展现状，提出“西安信托”房地产倍托的业务模 式与发展方翔需要熏耨选择与衾融翻新；尤其是应当借签国际较为成熟与先避舵 房地产信托运营模式，在法律、政策及相关配套措施相对完善的前提下，尽快推 出房地产投资信托r e i t s ，以适应国内房地产会融市场的发展需要；并在此基础 上，缝合“嚣安信托”的现实媾况，提出将英打造成为国内一流的专业惶房她产 信托投资公司的创新性思路。 【关键词】信托 模式房地产信托 【研究类型】 应用研究 t i t l e ：s t u d y o f t r u s t b u s i n e s s m o d e o f r e a l e s t a t e i n x i a n t r u s t s p e c i a l t y ：b u s i n e s s a d m i n i s t r a t i o n n a m e ：c h e nf a n t u t o r ：b a iy o n gx i u a b s t r a c t l nc h i n a sf i n a n c i a ls y s t e m ，t h e c o m p a n yb e c a u s e i tl a c k so fd e f i n i t e s i g n a t u r e ： s i g n a t u r e ： i n d u s t r yc r i s i sa p p e a r s i nt r u s t m a r ：k e to r i e n t a t i o n ，d e v e l o p i n g s t r a t e g 弘a n di t sc o r eb u s i n e s sm o d e s o ，i n v i e wo fc o n d i t i o no ft m s t 溉s t l t 试i o na i 破o nt h eb a s i so fc h i n e s ec o n d i t i o n s ，i t i sl i e c e s s a r yt o r e b u i l di t s0 1 ) e r a t i n gs t r a t e g y ，b u s i n e s s f r a m e w o r k ，a n di t s c o r ep r o f i t m o d e 0 n 像eo t h e rh a n d ，i ti sa l s ou r g e n tt o r e s o l v et h ep r o b l e mo ft h e i n t e 封a 1b o t t l e 。n e c ko fc a p i t a ln e e d sa tt h e i n f l u e n c eo fm l c r o e c o n o m l c c o n t 毗w h i c hc a u s e st h eb o o mo f t r u s ti n d u s t r ya n dam a l nm e m b 。o t 基n a n e i a ls v s t e m b a s e do nx i a ni n t e r n a t i o n a lt r u s t & i n v e s 赶芏l e n t 0 0 ， l t d 。( b e l o wi t ss h o r tn d j y i eu s e d a s “x i a nt r u s t ) t h i sa r t i 。l 。g e n 。r a n 髓8 o p e r a t i n gp r o c e s sa n d s t u d i e so v e r s e a sa d v a n c e de x p e r i e n c e ，a n a i y z e s t h e o p e r a t i n gp r a c t i c e so fc u r r e n t t r u s to fr e a le s t a t e ，r e b u i l d st h e d em o d e o ft 1 1 i sc o m p a n y i th a sb o t ha c a d e m i c a n dp r a c t i c a ls l g n i f i c a n c 。t o r e b u i l dt h ec o r cr i v a l ，w i p eo f f t h eb l o c ko f c a s hr e c u r r e i t c e ，拍( 11 掣o v e i t sf i n a n c i a ls y s t e m b a s e do nt h er e s e a r c ho ft r u s tt h e o r y , m o d e l ，f i n a n c i a li r m o v a t i o n a n di n t e r n a t i o n a la d v a n c e dt h e o r y , t h i sa r t i c l e a p p l i e st ot h i s 删o w l n g a n a l v s i s 。s u c ha sn a t u r e ，r a t i o n ，d e m o n s t r a t i o n ，r e g u l a r i t y ，1 n v e s t l g a t l o n ， s t a t i s t i c s ，c o m p a r i s o n ，s w o t , a n do t h e rr e s e a r c hw a y s - t h ef o l t o w l n g a n a l v s i si s ：f i r s t l y , i tg i v e st h ed e f i n i t i o no f t h es u b j e c ti n v e s t i g a 。d ，w a y s a n df r a m e w o r ks oa st ob e t t e rd e s c r i b et h ef o l l o w i n gc h a p t e rb yt h ew a y s o fs u m m a r i z i n gt h eb a c k g r o u n d ，m e a n i n g ，a n ds u m m a r yo ft h i sr e s e a r c h t o p i c , s e c o n d l y , b yi n t r o d u c i n gt h eb u s i n e s st ot h eo u t s i d e ，r e l a t i n gt o d e v e l o p i n gr e s u l t ，i tp r o v e st h et r u s tb u s i n e s st ob eam a i nm o d e la n d c o r e p r o f i tm o d e li no r d e rt ot u mt h i sc o m p a n yi n t ot h ef i r s tc l a s sc o m p a n yi n c h i n as p e c i a l i z i n gi nr e a le s t a t et r u s t & i n v e s t m e n tc o m p a n y l a s t l y , i n v i e wo ff e a s i b i l i t ya n a l y s i st ot h eo p e r a t i o nm o d e l s ，i tm a d ead e f i n i t i o n o ft r a d eb u s i n e s sa b o u ti t sa l t e r n a t i v eb a s e ，p r i n c i p l e s ，o p e r a t i n gs y s t e m a n dp r o c e s ss t r u c t u r e s t h ec o r r e s p o n d i n gm e a s u r e sa n dp o l i c yp r o p o s a l a r ep u tf o r w a r do nt h eb a s i so fa n a l y z i n gh o wt oc a r r yo u tt h ep l a no f o u t s i d er e s t r i c t i o ni nx i a nt r u s tc o m p a n y b yd e s c r i b i n gt h eb u s i n e s sd e v e l o p m e n t ，c o m p i l i n g ，a n a l y z i n g ， v a l u i n gt h ei n n o v a t i o nt oc h i n a st r u s tc o m p a n y , t h i sa r t i c l ep r o p o s e s t h eb u s i n e s sm o d e ，a n dd e v e l o p m e n td i r e c t i o nn e e d e dr e s e l e c t i o na n d f i n a n c i a li n n o v a t i o n e s p e c i a l l yi ns t u d y i n gt h ea d v a n c e di n t e r n a t i o n a l o p e r a t i n gm o d eo nt h ec o n s u m m a t i o no fl a w , p o l i c ya n dr e l a t e dm e a s u r e s ， t h ep o l i c yo fi n v e s t m e n t & t r u s tr e i t si sp e r f o r m e da ss o o na sp o s s i b l ei n o r d e rt om e e tt h ed e v e l o p m e n to ff i n a n c i a lm a r k e t i n t e g r a t i n gt h ec u r r e n t c o n d i t i o no f “x i a nt r u s t ”，w ep r o p o s ea ni n n o v a t i v et h e o r yt h a tm a d e t h i sc o m p a n yb e c o m et h ep r o f e s s i o n a le s t a t et r u s t & i n v e s t m e n tc o m p a n y o ft h ef i r s tc l a s si nc h i n a 【k e yw o r d s s t u d yt y p e t r u s tm o d e lr e a le s t a t et r u s t a p p l i e dr e s e a r c h 2 西北大学学位论文知识产权声明书 本人完全了解学校有关保护知识产权的规定，即：研究生在校攻 读学位期间论文工作的知识产权单位属于两北大学。学校有权僳留并 向鬣家有关部门或视构送交论文髂复印件和电子敝。本人允许论文被 查阅和借潮。学校可以将本学位论文的全部域郯分内容编入有关数据 库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学 位论文。同时，本人保证，毕业后结合学位论文研究课题再撰写的文 章1 律注明作者单位为谣北大学。 保密论文特解密看适用本声明。 学位论文作者签名：陋指导教师签名： p 衫年庙月目 西托大学学位论文独创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是本人在簿师指导下述行靛研究工 作及取得的礤究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地 方外，本论文不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含 为获得西北大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我 1 一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的 说明并表示谢意。 学位论文作案签名：! 丝垒 z 妒莎年f 胡y 日 。朔安信托”房地产信托业务模式研究 l 导论 “西安信托 房地产信托业务模式研究 1 1选题背景与研究意义 】1 1 选题背景 a 信托公司业务模式需要重瓤定位 在现代金融业中，信托业作为与银行业、证券业、保险业并列的 一大金融子系统，具有促进社会经济发展、推动资本形成、优化资源 配置的职能。信托业是以接受客户的信任与委托，依照委托人的约 定，为受益人管理财产，并提供相应中介服务的非银行金融机构体系， 也即“受人之托，代人理财”；亦正是由于其所有权与利益相分离的 独特法律构造，信托业务既是一种财产管理制度，又是一种融通资金 的信用形式，是以服务寓于经营管理之中的中间性业务，因此在运作 上极富弹性且深具社会功能。 应该指出，信托业的大发展是一个社会经济发展到一定阶段才能 经历的，它的发展有两个前提条件：第一，这个社会必须拥有一定数 鼋的财产，且该财产是其所有者不能很好管理或者管理的机会成本和 直接成本很高；第二，这个社会的信用制度发展到一定程度。中国信 托业自1 9 7 9 年恢复以来雪，在改革开放前期为经济发展筹集社会资金 和提供多样化金融服务方面发挥了重要作用。但由于中国信托业自发 展初期就定型为高级形态金融信托，而其本业“受人之托， 代人理财”的民事信托长期未能为投资者认识并得到发展；因此无论 在信托观念上还是在实务操作上都存在扭曲信托制度的弊端。随着体 。厉以宁主编：中国资本市场发展的理论与实践北京大学出版社，1 9 9 8 年版。 。中国国际信托投资公司t - 1 9 7 9 年互i 三式成立运营。 “西安疗托”房地产信托业务模式研究 制改革的深入，信托业的一些重要作用和优势逐渐消失，在银行、证 券、保险分工各自明确的发展格局中失去了自我业务方向1 。 另方面，凭借“分业经营、分业监管”的国内现行金融运行体 制约束，信托公司虽然拥有跨越货币市场、资本市场与产业市场的“混 业”经营性优势，但由于市场竞争、信用缺失、金融创新及行业监管 等诸多冈素影响，信托公司的业务空问己愈加狭小，为求得生存则屡 屡违规操作、“乱业”经营。近年来，青海庆泰信托、金新信托、伊 斯兰信托及金信信托因为经营性问题先后受到中国银监会的停业整 顿处罚，更是导致国内信托业面临行业性危机。究其根本，信托公 司始终缺乏明确的市场定位、发展规划与核心业务模式，是导致该局 面的关键性因素。为此，立足于国内实际情况，针对信托投资公司现 实状况，确定其核心的经营战略、业务构架与盈利模式，具有一定的 理论意义与现实意义 2 1 0 b 快速发展的房地产行业出现整体性“资金瓶颈”问题 兴起于2 0 世纪8 0 年代的房地产行业是我国经济增长的带动点之 一，直在国民经济发展中处于先导地位；尤其是随着市场经济体制 改革的推进，该行业更是得到迅猛发展：1 9 9 7 年我国的房地产开发 投资额为3 1 7 8 4 亿元，2 0 0 3 年达到1 0 1 0 6 1 亿元，与期间国民经济 平均7 8 3 的增长速度相比，其行业增长速度高出1 倍左右；2 0 0 2 年行业平均年增长速度为2 0 左右，2 0 0 3 年该指标更接近于3 0 左 右，2 0 0 4 年增长速度为2 8 左右，始终保持良好的增长势头罾。 袭】_ 】1 9 9 7 2 0 0 4 年国内生产总值、房地产开发投资额及增速 ( 单位：亿元) 年份国内生产总值( g d p ) 房地产开发投资 总量增速( )投资总量 增速( ) 1 9 9 77 4 4 6 2 6 03 1 7 8 4 0 1 9 9 87 8 3 4 5 2 0 5 2 13 6 1 4 2 01 3 7 l ”上述四家信托公卅停业整顿的信息是由中国银行业监督管理委员会予以公开披露。 相天数据来源丁中经专网：2 0 0 3 2 0 0 6 房地产宏观调控大事记2 0 0 6 ，( 6 月1 9 目) 。 “两安信托”房地产信托业务模式研究 1 9 9 98 2 0 6 7 5 04 7 54 1 0 3 2 01 3 5 3 2 0 0 08 9 4 6 8 1 09 0 14 9 8 4 1 02 1 4 7 2 0 0 19 7 31 4 8 08 7 76 3 4 4 1 02 7 2 9 2 0 0 21 0 5 1 7 2 f 3 08 0 77 7 9 0 9 0 2 2 8 0 2 0 0 31 1 6 8 9 8 4 01 1 1 5 1 0 1 0 6 1 02 9 7 2 2 0 0 41 3 6 5 1 5 o o9 5 01 2 9 4 3 9 02 8 o o 2 0 0 51 8 2 3 2 1 o o9 9 01 5 7 5 9 0 0 2 1 7 5 数据米源：中经专网：2 0 0 6 年我国房地严发展趋势平几对策实施2 0 0 6 ，( 2 月2 3 日) 作为资金密集型产业，国内房地产行业基本上遵循的是一条“自 有资金银行信贷施工企业垫资按揭回款”的简单资金循 环链条 ，该种发展模式也导致了行业整体性面临着资金需要量大与 自我积累有限的矛盾、开发环节资金投入集中与来源分散化的矛盾以 及资金短缺与产业泡沫并存的矛盾。截止2 0 0 3 年4 月底统计，我国 房地产市场6 0 以上的资金来源于信贷资金，房地产贷款余额占商业 银行各项贷款余额比重1 7 8 ，充分显示了房地产行业对银行贷款的 高度依赖性。一旦银行缩小贷款规模，房地产开发经营能力将在某 种程度上出现萎缩，企业自身发展将受到极大限制。 由于国有商业银行在房地产信贷方面存在严重的资产与负债期 限结构不相协调的矛盾；而且各商业银行在前几年房地产热潮中被积 压巨额资金，使其无法满足房地产开发对资金的支持要求，2 0 0 1 年6 月1 9 日，中国人民银行发布了关于规范住房金融业务的通知，不 但加大开发企业从各商业银行获取贷款的难度，同时对买房人按揭贷 款也做出一定限制；2 0 0 3 年6 月央行又发布了中国人民银行关于 进一步加强房地产信贷业务管理的通知( 以下简称“1 2 1 号文”) ， 进一步降低银行对房地产业的信贷资金支持力度；尤其是自2 0 0 4 年 国家针对房地产行业所实施的宏观调控政策，对房地产行业信贷的监 。陈建明：商业房地产投资融资指南机械上业出版社，2 0 0 3 年皈。 。焦瑾璞：中外房地产企业融资方式差异性分析中国房地产信息网，2 0 0 5 年3 月。 。该“1 2 l 号文件”由中国人民银行予2 0 0 6 年6 月5 日颁布，予2 0 0 3 年9 月正式实施。 “阴互信托”房地产信托业务模式研究 管措施更为严厉，直接导致该行业出现整体性“资金瓶颈”问题。 c 信托融资成为房地产金融体系的重要组成部分 房地产信托作为信托法哪规定的一种重要信托形式，是金融 信托业与房地产业相互融合的产物，。能够为房地产业的发展提供充裕 资金和灵活手段；同时也使信托业自身依托房地产业获得长足发展。 因此，在当前宏观经济背景下，信托融资成为国内房地产金融体系的 重要组成部分。这主要体现为三个方面： 第一，房地产金融的资金供应开始由银行转向社会性资金。作为 现代金融体系的重要支柱之一，信托具有财产管理、财务服务及融通 资金等功能。一方面，信托公司能够聚集社会闲置资金，形成具有相 当规模的投资基金；另方面，信托公司可以将资金投资于包括房地 批在内等实业领域，发挥专业理财优势，提高金融资产运作效率。正 是基于资金来源和投资领域的广泛性，使得信托公司成为能够链接资 本市场、货币市场和产业市场的金融平台。 以社会资金为主的房地产信托涵盖开发投资、物业租售和不良资 产处理等领域，构成了整个房地产市场的良性循环和多元化的开发融 资体系，促进该行业的融资方式从以往的间接融资向直接融资转变， 该种转变也是国际融资市场发展的趋势日1 。 第二，房地产信托产品成为信托公司主流经营投资品种。自国家 针对房地产行业的信贷政策收缩之后，信托公司均加大在房地产信托 业务的拓展力度。2 0 0 3 2 0 0 5 年三年期间，全国信托公司所发行的 信托产品、尤其是房地产类产品，无论在发行数量、募集资金，还是 在信托资金的运用方式等方面，均有显著增长与长足进步；房地产类 信托产品已经成为国内信托公司的主流经营品种与业务发展方向。 下图1 1 表明，在整个信托行业迅速发展的宏观背景之下，信托 公司及时把握市场机遇，通过创新设计，强势介入房地产开发领域， 。中华人民共和国信托法于2 0 0 1 年1 0 月1 日正式实施。 。中国人民大学信托与基金研究所：中国信托业发展报告( 2 0 0 5 年度) 中国经济出版社， 2 0 0 6 年3 月 4 “硼蜜情托”房地产信托业务模式研究 在及时解决房地产开发商资金短缺燃眉之急的同时，也创建和把握房 地产信托业务的历史性发展机遇。目前国内最新房地产类信托产品己 经与国外同类产品较为接近：如福建联华信托投资公司推出的“联华 宝利系列信托计划”已具备产业基金的雏形；上海国际信托投资公 司推出的类似房地产抵押贷款r e i t s 孕和北京国际信托投资公司推出 的类似物业管理租售r e i t s ，均借鉴国外成熟市场的模式，预示未来 国内房地产金融市场主流产品的发展趋势与方向h 1 。 粥1 - 12 0 0 3 2 0 0 5 年度信托产品的发行对比图 资料来源：用黼信托下作室h t t p ：w w w y a n g l e e c o i n ：信托行业2 0 0 5 年度报告2 0 0 6 ，( 4 ) 第三，房地产企业与信托机构形成的战略- 陛联盟探索金融创新。 当前，房地产开发商的经营思路、运作模式较其发展初期已有所变化； 同时社会群体的投资意识、风险意识也对信托产品设计、信托资金运 用、信托项目管理提出更高要求；更为重要的是，在现行房地产政策 监管下，土地储备、建设资金、房屋销售等环节的困难愈加突出。为 。该信托产晶的相关信息在福建联华国际信托投资有限公司公开的2 0 0 5 年度报告予以披 露。 。r e i t s ( r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t ) ，即房地产投资信托：下文有详细分析。 “阿芟信托”j ； 地产信托业务模式研究 此，房地产企业与信托公司通过初期合作，在彼此信任、互惠互利的 基础上，逐渐形成战略性联盟，共同探索金融创新：一方面，信托机 构通过股权投资方式，在一定程度上参与项目运营管理；另一方面， 房地产商由产业链后端的开发建设环节拓展至前端的房地产金融领 域，形成前后端的互动发展，最终促使信托融资成为房地产金融体系 的重要组成部分。 1 1 2 研究意义 第一，有助于“西安信托”重新构造房地产信托业务模式。对于 国内信托行业而言，由于所面临的市场环境和监管环境较之以往有根 本性变化，原有信托机构的业务模式与盈利模式受到极大约束圆；因 此，以成本与风险的角度考虑，结合自身所拥有的各项资源，寻求在 特定领域形成与保持核心竞争优势，已经为国内信托公司愈加重视。 西安国际信托投资有限公司( 以下简称“西安信托”) 成立之后，为 当地经济建设与发展做出重大贡献；但由于面临政策监管日趋严厉、 机构职能重新定位及市场竞争愈加激烈等诸多行业性问题，也出现经 营模式重新选择与创新的迫切需要。随着我国金融市场的逐步成熟， 信托行业的成长与房地产行业的渐进规范，为二者的合作发展提供契 机：一方面，构造创新房地产投资信托业务，形成与完善“西安信托” 的核心业务模式与盈利模式；另一方面，亦为房地产企业开辟新的融 资渠道，最终实现行业的可持续性发展。 第二，有助于疏通房地产资金循环的梗阻。金融体系的核心作用 足将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过 剩方向需求方融通。目前，国内金融资源的融通循环一定程度上是不 畅的：一方面，存在较大的金融资源需求无法得到满足；另一方面， 大量闲置资源无法找到合适的场所进行投资。正是基于国内房地产金 笑晓求：中国金融人趋势：银证合作中国人民人学出版社，2 0 0 3 年版。 o 胡敏，卞冬松、张帛宁：房地产投资信托的交易模式分析中国房地产，2 0 0 4 ，( 3 ) 。 “西安忻托”房地产信托业务模式研究 融体系过于依赖于银行的单一融通体制，使得房地产金融缺乏灵活的 自我调节机制。在此背景之下，房地产投资信托业务的引入与拓展， 将在一定程度上疏通资金循环的梗阻：其一，避免单一融通体系下银 行相关政策对房地产市场的“硬冲击”，减缓某些特定目的的政策对 整个市场的整体冲击力度；其二，将为有意分享房地产行业增长的投 资者提供相应的投资机会，有助于缓解中国房地产金融体系的错配矛 盾 5 1 0 第三，有利于完善中国房地产金融体系。与国外成熟的房地产金 融市场相比，中国房地产金融体系存在极大的不完备性档。就级市 场而言，仅有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，资本市场 与直接信用则相对落后，几乎无法为房地产行业发展提供必要的金融 支持：国内只有少数房地产类上市公司；国债市场、中长期债券市场 及自2 0 0 5 年兴起的短期融资券国市场基本未向房地产行业提供必要 的金融支持；产业投资基金更是由于尚未出台必要法律法规而无能为 力。就二级市场而言，也只是在酝酿之中，诸如房地产信贷资产证券 化等举措仍处于试点阶段，尚未发挥其市场信用的作用。因此，中 国房地产金融体系整体性呈现不完备状态。为此，作为具有金融机构 特征的信托公司，通过市场信用的作用，能够对银行信用做出必要补 充。应当指出，房地产投资信托在国外既参与房地产一级市场金融活 动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进 房地产金融二级市场的重要手段。因此，信托公司拓展、完善房地产 投资信托业务，能够提高房地产金融的完备性，加速该体系的市场化、 成熟化与规范化运行。 o 尹伯成、华伟：房地产金融学概论复咀大学出版社2 0 0 0 年版。 。短期融资券是指在中国境内具有法人资格的1 金融企业，按照短期融资券管理办法 规定的条件和程序，在银行间债券市场发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。 。 目前仅有国家开发银行和中国建设银行获准进行房地产类资产证券化试点业务。 “埘女信托”房地产信托业务模式研究 1 2 研究对象与研究方法 1 2 1 研究对象 “西安信托”的注册资本金为3 亿元人民币，其前身为西安市信 托投资公司，1 9 8 6 年经中国人民银行批准成立，系国有独资的非银 行金融机构；1 9 9 9 年1 2 月公司增资改制为有限责任公司；2 0 0 2 年4 月，中国人民银行批准重新登记申请，公司正式获准单独保留；2 0 0 3 年1 2 月经中国银监会陕西监管局批准，换发中华人民共和国金融 许可证。“西安信托”自成立至今2 0 年来，始终保持盈利水平，未 出现年度亏损；截止2 0 0 5 年1 2 月3 1 日，公司资产固有规模为4 5 8 9 4 亿元，管理信托资产2 1 4 5 7 1 亿元，实现利润总额5 5 7 万元引。 整体而言，目前“西安信托”的业务结构较为单一，未能充分发 挥信托公司金融混业经营优势；就收入结构分析，“西安信托”的经 营模式与盈利模式的合理化、多元化程度较低，尚未形成特有业务模 式与核心竞争力，面临激烈的市场竞争压力和方向性选择。 本文通过对国内外房地产信托业务模式的开展状况进行分析，结 合“西安信托”的具体经营情况及现有房地产信托业务模式所存在问 题，以塑造核心业务模式与提高市场竞争力为出发点，确立房地产信 托业务作为“西安信托”的战略布局与发展方向：既可以将“西安信 托”打造成为国内一流的专业性房地产信托投资公司，亦能够结合我 国房地产业和信托业的实际情况，构建具有操作性的房地产投资信托 基金模式和体系，以解决国内现阶段房地产企业融资瓶颈问题，完善 我国房地产金融体系。 1 2 2 研究方法 本文在研究信托基础理论、模式理论、金融创新理论及国际先进 的房地产投资信托理论的基础上，拟应用不同的研究方法，论证“西 。相关数据资料来源丁“两安信托”总经理办公室发布的公司简介。 “西安信托。房地产信托业务模式研究 安信托”将房地产信托业务作为主营业务模式与核心盈利模式的理论 意义与现实可能。 定性分析和定量分析相结合的方法：本文通过大量的数据分析、 图震示例及事例举证，对信托行业及房地产行业的风险管理、对房地 产信托业务的运行模式等，采用定性分析和定量分析相结合、模型与 数量分析相结合的方法，展开全文的论述。 实证分析和规范分析相结合的方法：本文通过对数据、案例的搜 集分析，印证信托公司发展的基本特性及存在问题；同时，运用规范 分析方法对信托业的制度缺失、定位混乱等问题进行分析总结，以此 论证“西安信托”房地产信托业务模式的选择创新问题。 调查与统计相结合的方法：本文运用调查与统计方法，对相关数 据进行必要的收集、筛选、整理及分析。一方面，对中国房地产业、 信托业进行调研，重点在于两者的交叉行业；另一方面，对有关房地 产金融领域的法规政策进行调研，侧重于房地产投资信托的相关法规 政策：此外，对于国外房地产投资信托的理论背景、发展现状、运行 机制及业务流程等，也给以高度重视。 比较分析的方法：由于各国房地产投资信托发展的背景不同，其 发展历程、发展模式等方面也不尽相同，本文对此予以关注并应加以 比较分析；此外，国内信托公司在发展历程、股东背景、资金实力、 业务范围等方面也存在较大差异，亦需要进行具体分析与比较。 s w o t 分析法：本文拟采用s w o t 法，分析“谣安信托”所面 临的社会经济环境、市场环境及其发展趋势，研究各种业务模式的特 点及优劣性；同时针对企业内部条件进行整体性考察，通过对外部环 境的机会与威胁、内部环境的优势与劣势分析，确立公司特有的经营 战略和发展方向房地产信托业务模式。 “撕安信托”房地产倚托业务模式研究 1 3 基本思路与框架结构 1 3 1 基本思路 本文以国内信托行业发展现状为出发点，通过对比当前信托公司 主要业务的开展情况，研究信托行业的主要业务模式及其优劣性；在 此基础上，结合“西安信托”近年来各项业务经营状况，运用s w o t 分析法，对其内、外部条件进行综合分析，论证房地产信托业务成为 “西安信托”主营业务模式的战略性选择与业务发展方向；最后，通 过对国外房地产投资信托业务的深入分析，对“西安信托”构建、完 善房地产信托业务的模式选择、操作体系及具休流程做出发展建议。 本文拟分为三个部分： 第一部分：包括第章和第二章。通过对本文的研究背景、研究 意义及房地产信托理论、模式理论的概述，明确本文的研究对象、研 究方法及研究框架，为下文的论述做出必要铺垫。 第二部分：包括第三章和第四章。通过对“西安信托”现有的房 地产信托业务介绍，结合国内外房地产信托市场的发展现状，运用 s w o t 分析法，对比分析该项业务的市场环境、竞争态势、发展前景 等方面，在充分研究优劣势的提前下，论证“西安信托”能够以房地 产信托业务作为主营业务模式与核心盈利模式，并以此发展成为国内 一流的专业性房地产信托投资公司。 第三部分：包括第五章和第六章。以“西安信托”拓展房地产信 托业务的可行性分析入手，明确该项业务的运行原则以及运行模式构 造；最后，针对国内政策规定，在分析“西安信托”开展房地产信托 业务的外部性约束的基础上，提出对策建议。 “埘安信托“房地产信托业务模式研究 1 3 2 框架结构 本文写作的框架结构如下图1 2 ： 提出研究目标，介绍相关理论 l 西安信托”现有房地产信托业务分析 国内外房地产信托业务模式分析 “西安信托”房地产信托业务模式的选择 上 “西安信托”房地产信托业务模式的运行研究 1r “鹾安信托”实旖房地产信托业务模式的对策 酗1 2本文的框架结构图 1 4 拟解决的问题与贡献 本文通过国内外房地产信托业务模式的整体性状况分析，结合 “西安信托”的具体经营情况，以塑造核心业务模式与提高市场竞争 力为出发点，针对“西安信托”的房地产信托业务模式的选择依据、 选择原则、运行机制及实施对策等关键性环节的分析，确立房地产信 托业务模式作为“西安信托”的战略布局与发展方向：既可以将“西 安信托”打造成为国内一流的专业性房地产信托投资公司，亦能够结 合我国房地产业和信托业的实际情况，构建具有操作性的房地产信托 业务模式和运行体系，以解决国内现阶段房地产企业融资瓶颈问题， “蚰安f 芳托”房地产信托业务模式研究 完善我国房地产金融体系。 通过针对“诬安信托”房地产信托业务模式的分析论述，本文的 可能贡献之处为： 第一，提出我国信托业务模式和发展方向的一个新思路。本文对 近两年来重新登记后的国内信托公司的业务发展、创新状况进行梳 理、分析、评价；并结合中国国情和信托业发展现状，提出房地产信 托的业务模式与发展方向需要重新选择与金融创新。 第二，以“西安信托”为例，提出打造国内专业性房地产信托投 资公司的思路。虽然目前国内众多信托公司均涉足房地产信托业务， 推出不同的房地产信托产品，但尚无一家真正意义上的专业性房地产 信托投资公司；同时由于国家政策面原因，信托市场也没有完全意义 上的房地产信托投资产品( r e i t s ) 。本文在写作过程中拟广泛参考有 关房地产、房地产金融、信托、基金、投资、证券等方面的文献资料， 同时从互联网上参阅一些国内外关于r e i t s 的最新研究成果，对于信 托公司开展房地产信托业务提出尝试性建议。 第三，提出尽快在国内推出房地产投资信托r e i t s 的政策建议。 房地产投资信托r e 诋作为国际较为成熟与先进的房地产信托运营模 式，能够为房地产行业提供相对稳定及长期的资金供应渠道，亦是现 代房地产金融市场成熟发达的标志。鉴于国内房地产信托的迅速发展 及i l j 场需求现状，本文建议应当制定相关法律法规，采取各种政策措 施，尽快推出适应国情的房地产投资信托r e i t s 。 “西安信托”房地产信托业务模式研究 2 房地产信托业务模式理论概述 2 1房地产信托理论概述 2 1 1 房地产信托的概念与特征 a 房地产信托的概念 从信托机构的角度分析，信托是指接受他人信任与委托，代为管 理、经营财务或代办事务，为指定的人谋利益的经济行为；从委托人 的角度分析，信托是为了自己或第三者的利益将自己的财务或有关事 务托给所信任的个人或机构代为管理、经营或代办的经济行为。刀。具 体来看，信托活动的产生与商品经济的发展有着密切联系，商品经济 越发展，经济活动的专业化分工越细，法人之间、个人之间、国内外 之间的经济联系也越加紧密与复杂；而这些法人和个人往往又没有条 件和能力处理繁杂事务，需要委托有信用、有能力的专业机构去代为 办理，于是信托业务就应运而生了。信托业务最初由一些个人和保 险公司经营，随着社会经济的发展，信托机构的形式也在不断变化， 出现了多种形式的信托组织；相关业务范围亦日益扩展，加之个人和 团体的债权、债务关系越来越复杂，业务管理的专业化要求越来越高， 便出现了专门经营信托业务的金融机构。 房地产信托是信托业务的一种。按照中国银监会下发的信托投 资公司房地产信托业务管理暂行办法( 征求意见稿) 第二条规定： “房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或 两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为 受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标 的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。本办法所称不 动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保 。杨林枫、罗忠华、张群英等士编：中国信托理论研究与制度构建西南财经大学出舨社， 2 0 0 4 年7 月。 9 截l i 目前为i t ，该文什尚未正式颁布实施，仍处丁征求意见阶段。 “两安信托”房地产信托业务模式研究 抵押权等相关权利。”简而言之，房地产信托业务就是指信托公司以 投资者身份，借助于金融机构作为中介，直接或间接参与对房地产经 营开发的投资行为。房地产信托作为房地产金融的重要组成部分，是 金融信托业和房地产业相互融合的产物，是商品经济发展到一定程度 的必然；不仅为房地产业发展提供了大量的资金，同时也依赖于该业 务使其自身得到良好、迅速的发展脚。 b 房地产信托的特征 房地产信托的特殊性，主要表现在其融通性、灵活性、经济性和 独立性方面。 第一，房地产信托具有融通陛。房地产信托作为一种信托，与银 行信用、商业信用一样，也是一种独立的信用方式。该种信用关系主 要表现为较长时期的资金或物资融通，而不是短期周转。正是基于该 项特性，房地产信托以更加广泛地利用其融通能力，提供比银行融资 更加多样的融通服务。 第二，房地产信托具有灵活性。与以存贷款为基本业务的银行相 比，信托可以灵活选择运用方式，以适应社会和客户需要。具体而言， 房地产信托业务既可以股权投资，也可以运用资金贷款；既可以采用 直接融资方式，也可以采用间接融资方式；既可以同客户建立信托关 系，又可以建立代理关系 。业务方式的多样化，使英业务活动具有 灵活性，并伴随着经济形势的变化，不断有新的房地产信托业务创新， 以适应多种需要。 第三，房地产信托具有经济性。这主要表现在其可以更加充分、 合理的运用不动产，使之取得更大的经济效益。由于房地产信托机构 是专门从事房地产业务的金融机构，同委托人相比无论在经营能力、 管理能力，还是技术、信息等方面都具有较大优势，能够使信托资产 得到更为合理、更为有效的利用。 。乇铮铮：房地产投资信托运营模式研究金融理论与实践，2 0 0 4 年，( 9 ) 。 ” j 健等：房地产金融上海泽文出版社2 0 0 3 年出版。 。龙云：中国房地产信托的治理结构缺陷及其改进上海金融，2 0 0 6 年，( 2 ) 。 。西安信托”房地产信托业务模式研究 第四，房地产信托具有财产独立性。信托财产是受托人代为管理 和处理的财产。由于信托制度是基于“受托人按照委托人的意图，为 了受益人利益而对信托财产进行管理和处理。”的基本精神，受托人 只拥有信托财产的使用权、支配权，并不实际拥有信托财产的所有权， 所有权仍归委托人和受益人所有罾。为了保障委托人或受益人的利益， 就必须把信托财产与受托人自有财产严格区分开来；信托财产的损益 按实际结果进行核算：若有收益，则获得的经营收益归受益人享受； 如有亏损，也由委托人或受益人自行承担；委托人在自身没有过失的 情况下，对信托业务产生的损失不承担任何责任；并根据信托协议， 向委托人或受益人收取处理该项信托业务所发生的费用。 2 1 2 房地产信托的类型 目前，发达国家的房地产信托类型，统称为开发性信托，其中分 为房产信托、土地信托及房地产投资信托学。 房产信托：也称之房产开发信托，是指建筑业者将自己承包建造 的房产委托给信托银行，领取信托受益权利证书：房产使用者从 信托银行那里将房屋租借过来使用，按期向信托银行交纳租赁费，租 赁费可以一次付清或分期付款；在房产的总价额全部支付完毕时，房 产信托便告终结，房产使用权即移归使用者所有。该种信托方式多在 生产厂家扩大经营能力、但不具备承担厂房和职工住宅建设资金力量 的时候所采用。 土地信托：主要是近年来在日本发展起来的一种土地开发信托。 由于该种信托是对应地价不断高涨、