（工商管理专业论文）物业服务收费定价问题研究.pdf

独创性声明 本人郑重声明：今所呈交的物业服务收费定价问题研究论文是 我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果。尽我所知，文 中除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写的内容及科研成果，也不包含为获得首都经济贸易大学或其它教育 机构的学位或证书所使用过的材料 作者签名： 关于论文使用授权的说明 本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关规 定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阅或网 络索引；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印、缩印或 其它复制手段保存论文。( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 作者签名：鎏堡导师签名：再凄莪支日期：圭年上月旦日 苴都经进贸星太堂亟堂位论塞 物些腿釜蝗蕴定俭回题班红 摘要 物业管理是房地产市场体系的一个重要组成部分，在中国大陆已经走过了二十多 年的发展历程，现今已成为现代化城市管理不可缺少的一个重要方面。而从行业管理 方面，我们基本都是采取借鉴的方式，在实践中不断摸索完善，制度建设相对滞后， 物业服务收费纠纷频频发生，物业服务收费定价问题成为物业管理行业的焦点和难点 问题。 2 0 0 5 年1 2 月北京市发改委、市建委发布了北京市物业服务收费管理办法( 试 行) ，成为北京物业服务收费的政策依据。文件确定了物业服务收费定价市场化的 方向，市场调节价为主、政府指导价为辅的定价形式，包干制和酬金制相结合的计费 方式。 但是，在实际操作中却遇到诸多问题，本文针对这些问题进行深入分析，透过现 象看本质，并从影响物业服务收费定价的因素方面，如物业服务产品的特殊属性、当 前物业服务定价市场化存在的障碍以及不同计费方式对各方利益的影响，运用公共物 品理论、产权理论、均衡价格理论等进行进一步探析，从而提出目前在政府介入、企 业经营、机制建设方面需要进一步完善的实际操作建议，以期对解决我国物业服务收 费定价问题具有一定的应用价值和参考价值。 关键词：物业服务收费定价包干制酬金制市场调节价政府指导价 苴都经进贸易太堂亟堂位论塞物些腿经蝗萤定俭回题班豇 a b s t r a c t p r o p e r t ym a n a g e m e n t i sa ni m p o r t a n tc o m p o n e n to fr e a le s t a t em a r k e ts y s t e m i th a s b e e nd e v e l o p e df o rt w e n t yy e a r si nt h em a i n l a n do fc h i n aa n db e e na ni n d i s p e n s a b l e a s p e c to ft h em o d e r n i z a t i o ni nu r b a nm a n a g e m e n tn o w b u tf r o mt h ea s p e c to fi n d u s t r y m a n a g e m e n t ，w ea l w a y st a k et h ew a yo fl e a r n i n gf r o mo t h e r s w ek e e pg r o p i n gi np r a c t i c e t oi m p r o v e t h es y s t e mc o n s t r u c t i o ni sr e l a t i v e l yl a g g e d ，a n dt h ef e ed i s p u t e so fp r o p e r t y s e r v i c e sf r e q u e n t l yh a p p e n e d ，t h ep r o b l e m so fd e t e r m i n i n gt h ep r o p e r t ys e r v i c e s p r i c e h a v eb e c o m ei n t of o c u sa n db e e nd i f f i c u l tp r o b l e m so f t h ep r o p e r t ym a n a g e m e n t i n d u s t r y d e c e m b e r 2 0 0 5 ，b e i j i n gd e v e l o p m e n ta n dr e f o r mc o m m i t t e e a n d b e i j i n g c o n s t r u c t i o nc o m m i t t e ei s s u e dt h e 。m a n a g e m e n ta p p r o a c ho ft h e b e i j i n gp r o p e r t y m a n a g e m e n ts e r v i c ec h a r g e s ( f o rt r i a li m p l e m e n t a t i o n ) i th a sb e e nt h ep o l i c yb a s i so f t h e b e i j i n gp r o p e r t ym a n a g e m e n ts e r v i c ec h a r g e s n ed o c u m e n ti n d i c a t e st h em a r k e t - o r i e n t e d d i r e c t i o no fd e t e r m i n i n gt h ep r o p e r t ys e r v i c e s p r i c e ，t h ef o r mo fd e t e r m i n i n gt h ep r o p e r t y s e r v i c e s p r i c ew h i c hi sm a i n l yw i t ht h em a r k e t - a d j u s t e dp r i c e ，g o v e r n m e n t - d i r e c t e dp r i c e a s t h e s e c o n d a r y , t h ew a yo fb i l l i n gc o m b i n e dw i t ho v e r a l lr a t i o n i n gp a y m e n ta n d c o m m i s s i o nb a s e ds a l a r y h o w e v e r , t h e r ea r em a n yp r o b l e m se n c o u n t e r e di np r a c t i c e t l l i sa r t i c l ew i l lm a k ea n d e e pa n a l y s i so ft h e s eq u e s t i o n s ，t r yt op e n e t r a t et h r o u g ht h ea p p e a r a n c et og e ta tt h e e s s e n c 圮，m a k et h ef u r t h e ra n a l y s i su s i n gt h ep u b l i cg o o d st h e o r y , p r o p e r t yr i g h t st h e o r y , e q u i l i b r i u mp r i c et h e o r ya n ds oo n , b e i n gw i n lt h ef a c t o r sw h i c ha f f e c td e t e r m i n i n gt h e p r o p e r t ys e r v i c e s p r i c e ，s u c ha st h es p e c i a la t t r i b u t e so fp r o p e r t ys e r v i c e s p r o d u c t sa t p r e s e n t ，t h eo b s t a c l e so fp r o p e r t ys e r v i c e sm a r k e t - o r i e n t e d ，a n dt h ea f f e c t i o nm a d eb yt h e d i f f e r e n tw a y so fb i l l i n go nt h ei n t e r e s t so fa l lp a r t i e s ，t h u sm a k et h ea c t u a lo p e r a t i o n r e c o m m e n d a t i o n sf o rt h eg o v c m m e n ti n t e r v e n t i o n , o p e r a t i n go fe n t e r p r i s e ，b u i l d i n go f m e c h a n i s m ，w h i c hn e e db ef u r t h e ri m p r o v e da tp r e s e n t ，p r o v i d es o m ea p p l i c a t i o nv a l u e a n dr e f e r e n c ev a l u et os o l v et h ep r o b l e m so f d e t e r m i n i n gt h ep r o p e r t ys e r v i c e s p r i c ei no u r c o u n t r y k e yw o r d s ：d e t e r m i n i n gt h ep r o p e r t ys e r v i c e s p r i c e o v e r a l lr a t i o n i n gp a y m e n t c o m m i s s i o nb a s e ds a l a r y m a r k e t - a d j u s t e dp r i c eg o v e r n m e n t - d i r e c t e dp r i c e n 苴都经进煎易太坐亟堂位i 幺塞物业腿釜蝗萤定俭间题班究 目录 摘要i a b s t r a c t 】 】 目录i i i 1 导言1 1 1 研究的动机和目的1 1 2 研究的背景1 1 3 研究的思路、方法1 1 4 论文的结构2 1 5 可能的创新2 2 物业服务收费定价概述3 2 1 物业与物业管理3 2 1 1 物业3 2 1 2 物业管理3 2 2 物业服务企业4 2 3 物业服务收费定价4 2 3 1 物业服务收费定价的概念4 2 3 2 物业服务收费定价的发展沿革4 2 3 3 物业服务收费的特点6 2 3 4 物业服务收费的分类6 2 3 5 国外物业服务收费定价情况7 3 物业服务收费定价现状8 3 1 物业服务收费定价的原则8 3 2 物业服务收费的定价形式9 3 3 物业服务收费的计费方式9 3 4 物业服务费用的构成1 0 3 5 物业管理招投标1 1 4 现行价格管理方式下呈现的特点1 2 4 1 物业服务收费价格形成方面1 2 苴都丝疰整星太堂亟堂位j 幺塞物业腿经噍萤宝俭回题班究 4 2 物业服务合同执行过程中的问题1 4 5 物业服务收费定价影响分析1 9 5 1 物业管理的产品属性分析1 9 5 2 酬金制分析2 l 5 2 1包干制与酬金制的区别2 1 5 2 2 推行酬金制的意义2 2 5 3 当前我国物业服务定价市场化条件分析2 4 6 物业服务收费定价建议2 8 6 1 政府介入方面2 8 6 2 企业经营管理方面3 1 6 3 完善机制方面3 3 7 结论3 6 7 1总体的结论3 6 7 2 本文研究的局限3 6 7 3 进一步研究的方向3 6 参考文献3 7 致谢3 8 在校期间研究成果3 9 苴都经渣贸易太堂亟堂位i 金塞物些腿釜蝗煎宝俭间题班窥 1 导言 1 1 研究的动机和目的 随着房地产市场的发展，与之配套的物业管理行业得到了迅猛发展，但随之而来 的一系列问题也得到了充分暴露，我们经常可以看到关于物业管理纠纷的报道，而这 些纠纷绝大多数都是与物业服务标准与收费标准相关，物业服务企业与业主仿佛成了 一对冤家。政府主管部门针对这些情况，陆续出台了一系列的政策措施，来规范物业 服务企业的收费行为，调和业主与物业服务企业的矛盾，在一定时期内起到了一定的 作用，但新的矛盾、新的问题层出不穷。收费难、纠纷多严重困扰物业管理行业的发 展，解决这些问题的中心点就是物业服务收费的定价问题，而定价问题也历来是物业 管理中的难点问题。由于本人长期在物业服务企业从事财务管理工作，并且担任北京 市物业管理行业评标专家，在实际工作中形成了一些认识，希望能通过本文表达，如 果能对行业的政府主管部门或同行业人士起到些许的借鉴作用，本人将会万分欣慰。 1 2 研究的背景 物业管理行业的发展有一定的地区差异，在国内，深圳、上海等城市走在前列， 各地区会在国家有关政策的框架下制定本地区的一些具体实施办法，所以在具体操作 中，会存在一些不同。本文是根据北京市的实际情况展开论述。 2 0 0 3 年1 1 月，国家发改委、建设部下发物业服务收费管理办法，在此基础上， 2 0 0 5 年1 2 月北京市发改委、市建委发布了北京市物业服务收费管理办法( 试行) 和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准，成为北京物业服 务收费的政策依据。文件确定了物业服务收费定价市场化的方向，市场调节价为主、 政府指导价为辅的定价形式，包干制和酬金制相结合的计费方式，这些政策的实施给 物业服务企业提出了更高的要求，而目前也正是这些政策效应显现的时期，本文正是 在这一背景下进行研究探讨的。 1 3 研究的思路、方法 本文属于实践性的研究，行业针对性较强，而本文的研究目的也是想提出具体可 行的操作建议。因此，围绕物业服务收费定价展开，借鉴国内外先进经验，针对目前 物业服务收费定价的现状及实际中出现的一些特点，运用产权理论、公共物品理论， 市场均衡价格理论对物业服务收费定价的影响因素进行分析，从而提出针对性的建 议，在研究中，引用了一些真实数据说明问题，使建议有更充分的依据。 第1 页。共3 9 页- 苴都经迸贸易太堂亟堂僮论塞物些腿釜监蕴定俭回题班究 1 4 论文的结构 第一部分，导言。主要介绍本文的研究目的、意义、背景、思路、方法，以及论 文的结构和可能的创新。 第二部分，物业服务收费定价概述。介绍物业、物业管理、物业服务企业和物业 服务收费定价的概念，物业服务收费定价的发展沿革、国外物业服务收费定价的情况 以及物业服务收费的特点和分类，明确本文的研究范围，形成本文的理论基础。 第三部分，物业服务收费定价现状。介绍北京市执行的与物业服务收费相关的有 关政策，这些政策中对物业服务收费定价的原则、定价形式、计费方式、费用构成的 规定，并做相应解释，以及物业管理招投标的情况。 第四部分，现行价格管理方式下呈现的特点。主要对物业服务收费价格形成及物 业服务合同执行这两个过程中呈现的一些特点进行阐述。 第五部分，物业服务收费定价影响分析。主要从物业管理的产品属性及当前物业 服务定价市场化条件的角度进行分析，并对酬金制相比包干制在现阶段推行的积极意 义进行阐述。 第六部分，物业服务收费定价建议。根据上述分析，提出在现阶段过渡期从政府 介入、企业经营、机制建设方面可以采取的一些措施建议。 第七部分，结论。对结论进行总体的总结，指出本文研究的不足及进一步研究的 方向。 1 5 可能的创新 以前的研究均针对物业服务费( 单项) 的收费标准进行探讨，政府的政策也主要 规范物业服务费的收取，但本人认为，鉴于物业服务企业取得小区物业管理权后，即 相应取得了该区域的停车位管理、小区集中供热等权利( 义务) ，而且这些服务是大 多数业主需要的，同样具有公共性服务的性质，也是全体业主关注的。所以，本文将 物业服务收费划分为常规性公共服务、委托性特约服务及经营性服务收费，提出将物 业服务费、车位费、集中供热费等一并归为常规性公共服务收费，采取同样的定价原 则和方式方法，取消现在政府对物业服务企业收取车位费、集中供热费的各种约束。 这可能是本文不同于以往研究的地方。 第2 页，共3 9 页 2 物业服务收费定价概述 2 1 物业与物业管理 2 1 1 物业 “物业 一词源自我国香港和澳门特别行政区地方方言中对房地产的称谓。如香 港房地产法中称：“物业是单元性房产，一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物 业，一农庄也是一物业，故物业可大可小，大物业可分割为小物业 。在英语国家， “物业 一词为“r e a le s t a t e ”、“r e a lp r o p e r t y ”或“e s t a t e 、“p r o p e r t y ，含义为“财 产 、“资产 、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实中我们所称的“物业 是一种狭义范畴，指的是单元性的房地产。从物业管理活动的角度来讲，物业是指正 在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施、相关场地等组 成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。 在物业管理活动中，一般按使用功能将物业分成以下四类： 1 、居住物业。包括住宅小区、公寓、单体住宅楼、别墅等。 2 、商业物业。包括写字楼、综合楼、会展中心、商业中心、康乐场所、酒店等。 3 、工业物业。包括工业厂房、仓库等。 4 、其他用途物业。如机场、车站、学校、医院、寺庙、教堂、名人故居等。 各种物业形态下的物业服务收费关系尽管在形式上有许多共同之处，但其价格影 响因素却存在较大的差异，基于篇幅及研究广度和深度的限制，本文仅对其中影响较 广泛、矛盾较尖锐的居住型物业服务收费定价进行探讨。文中如无特别说明，所称物 业服务收费均指居住物业服务收费。 2 1 2 物业管理 根据2 0 0 7 年公布的国务院关于修改( 物业管理条例) 的决定，物业管理是指 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋 及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫 生和相关秩序的活动。 物业管理作为第三产业中一种服务性行业，寓管理、经营于服务之中，其管理对 象是物业，服务对象是人，即物业所有人( 业主) 或非业主使用人。所以，我们可以 对物业管理的概念进一步理解为：物业管理是指物业经营人接受委托，依照国家有关 物业管理理论与实务手艳青主编化学工业f h 版社2 0 0 7 年 。物业管理郭世民、周建华主编中国建筑工业出版社2 0 0 7 年 第3 页，共3 9 页 苴嫠经泣煎易太堂亟堂位论毫 物些腿釜! i 幺蕴定俭间题班荭 法律规范，按照物业服务合同约定，运用现代管理科学和先进维修养护技术，对物业 实施多功能、全方位的统一管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务， 以提高物业的经济价值和使用价值，创造一个安全方便的居住和工作环境。 现代化的物业管理是市场经济体制下的企业行为，既然是企业行为，获取高额利 润是企业发展之根本，与之相对应，以最少的支出获取最好的服务是业主这一消费群 体的共同心声。本文的所有论述都是基于这点的。 2 2 物业服务企业 物业服务企业是指按合法程序成立，具备独立的企业法人资格及相应的资质条 件，根据合同接受业主或业主委员会的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实 行专业化管理的经济实体 。 物业服务企业作为一个独立的经济实体，具有法人地位，实行自主经营、独立核 算、自负盈亏，当然也以追求效益为目标，通过有偿提供服务取得收入，这些特点都 与其他服务型企业一样。但是在我国现阶段，物业服务企业除自身经营外，在某种程 度上还承担着部分政府部门应当执行的对城市管理的职能，例如住宅小区内的市政设 施、所管物业的安全等。 2 3 物业服务收费定价 2 3 1 物业服务收费定价的概念 物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施 设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主 所收取的费用，物业服务企业所收取的费用不仅包括物业服务企业在提供服务中所耗 费的物料、人工等成本，还应包括物业服务企业应得的利润。 物业服务收费定价的内涵有狭义和广义的区分。狭义的物业服务收费定价指的就 是物业服务收费标准的确定。而广义的物业服务收费定价不仅包括收费标准的确定， 还包括对收费项目、服务标准、计费方式以及服务价格的确定。本文所探讨的对象主 要是广义的物业服务收费定价问题。 2 3 2 物业服务收费定价的发展沿革 1 9 8 1 年3 月中国内地第一家专业性物业服务企业深圳市物业管理公司的成 立，标志着中国大陆的物业管理已迈出了第一步。物业管理的发展至今已走过了近3 0 年的发展历程，它经历了从计划经济向市场经济的过渡，物业服务收费同样也经历了 物业管理概论 张作祥主编清华大学出版社2 0 0 8 年 第4 页，共3 9 页- 苴都经涟匿易太堂亟堂位论室物业腿釜噍蕴定俭间题硒茳 从计划经济向市场经济的过渡。由于地区间经济发展不平衡，各地实行的物业服务收 费政策和标准亦有所不同，就全国总体而言，物业管理服务收费定价的发展大致经历 了四个阶段。 第一阶段：始于2 0 世纪8 0 年代初的借鉴参照阶段。当时深圳经济特区和沿海开放 城市广州，率先在借鉴国外先进经验的基础上，由香港、新加坡引进并推行了物业管 理的方式，而面对收费方式、收费标准如何确定的问题，深圳特区政府在价格管理及 工资标准方面做出了“低于香港，高于内地”的原则性规定，在内地尚没有物业服务 费标准的情况下，参照了原来福利分房政策时期的公有住房租金标准。后来其它沿海 地区也采用了类似的办法，所以我国的物业服务收费标准从一开始就以一个较低的标 准产生。 第二阶段：2 0 世纪9 0 年代前半期的总结探讨阶段。1 9 9 4 年3 月，建设部颁布城 市新建住宅小区管理办法，提出新建小区必须推行物业管理，这一阶段我国对物业 管理企业的收费定位基本是以薄本微利为经营原则，主要用服务收费来维持企业日常 开支和职工的工资，在物业服务收费定价上，制定的佣金费率较低。同时各类物业的 服务收费标准存在着很大的差异，有的同类型的物业的服务费标准亦相差很大，给业 主和物业服务企业带来了矛盾，以至于对行业的发展所带来的影响也越来越明显。在 逐渐的讨论后形成了以全成本核算为主要内容的物业服务收费的定价方法。 第三阶段：2 0 世纪9 0 年代中期至本世纪初的逐步完善阶段。这一阶段行业对物业 服务收费进行了较为深入而广泛的研究。为了规范物业服务收费定价行为，维护国家 利益和物业服务企业及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发 展，国家计委、建设部在 中华人民共和国价格管理条例基础上，于1 9 9 6 年3 月1 日颁发了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法，对全国物业服务收费的基本 原则做出了指导性规定，标志着物业服务收费定价进入了比较理性、有序的阶段。在 这一阶段的物业服务收费定价上，主要是根据物业类型、提供服务的性质等不同情况， 区别实行政府定价、政府指导价和经营者定价不同的定价形式。 第四阶段：2 0 0 3 年9 月至今的为市场化发展阶段。2 0 0 3 年9 月1 日国家出台了物 业管理条例，为了规范物业管理服务行业的收费行为，保障业主和物业服务企业的 合法权益，国家建设部依据中华人民共和国价格法和物业管理条例，于2 0 0 4 年1 月1 日出台了物业服务收费管理办法，明确了物业服务收费应当遵循合理、公 开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导 价和市场调节价，同时各地也纷纷出台地方性的政策，出现了根据物业服务企业服务 的质量、服务的范围、服务的深度和服务的项目等确定物业服务收费价格的菜单式管 理，形成了市场调节价与政府指导价相结合的收费管理体系，很大程度上推动了行业 的市场化。 第5 页。共3 9 页 苴都经进髫易太堂亟堂位论塞物些腿釜蝗蕴定俭回厦班究 2 3 3 物业服务收费的特点 1 、从收费的形成上看，呈现出情况复杂、个体化突出的特点。情况复杂主要体 现在服务对象的多样化上，既有住宅小区、又有商厦、写字楼、工业厂区等；个体化 突出体现在服务对象的多元化，以及同类型的服务对象存在的差别，如业主的构成、 物业所处地域、物业规模和管理服务内容等。 2 、收费的方式主要为组合式。根据服务企业提供的物业管理活动中最基本的各 项综合性服务如综合维修、秩序维护、环境清洁、绿化养护等服务内容确定组合收费 内容。 3 、收费的对象具有公众性特点。物业服务收费本应是以自愿委托、自愿选择为 基本原则的经营性收费。但物业管理市场的买方是多数个体形成的集合体，要形成一 个统一的意愿表示，所以这个群体中的个体并不一定都是自愿的。这是物业服务收费 的一个重要特点。 2 3 4 物业服务收费的分类 1 、常规性公共服务收费。常规性公共服务是物业服务的基本方式。它将公共的、 经常性发生的、绝大多数业主认为必不可少的服务项目，通过物业服务合同的形式相 对固定下来，这是物业服务企业的基本经费保证。这部分服务收费标准应该根据相应 的成本测算取得。 2 、委托性特约服务收费。特约服务是一种临时的、专项性的委托服务，是当业 主和使用人因时间、能力、知识、信息、工具等局限，遇到各种问题需要借助外部解 决时，物业服务企业提供相应的服务。特约性服务收费定价可以参考市场并略低于市 场。 3 、经营性服务收费。经营性服务是物业服务企业在物业管理区域利用其设置的 经营性商业网点、文教娱乐、医疗体育等设施，采取自营、联营、委托经营或招标出 租的方式，开展经营性服务，这种服务依托于业主，但也对外经营，是物业服务企业 形成利润的一部分。这部分服务一般均按市场价进行收费。 当然，物业服务企业一般还会提供一些无偿性服务，如代孤、寡、病、残老人购 物，代叫出租车，在物业服务中心值班室放置地图、针线包、医药箱等，这些无偿服 务一般不需要额外支出成本或者成本很低，但却可以树立企业良好形象，增进物业服 务企业与业主和使用人的感情。 在这里，有一点需要指出，关于车位费、供暖费( 小区自行集中供暖) 的收取， 有人认为属于经营性服务收费，但本人认为，应列入常规性公共服务，因为这种服务 业主是没有选择权的，而且是多数业主所需要的。这样，常规性服务收费就应当包括 我们常说的物业服务费、车位费、集中供热费等。本文研究的对象就是常规性公共服 第6 页，共3 9 页 苴嫠经进贸星太堂姻堂位论塞物些腿经蝗萤定俭回题班究 务收费。 2 3 5 国外物业服务收费定价情况 1 、美国 物业业主所缴纳的物业管理费数额，是由小区业主协会决定的。具体方法是：首 先估算出下一年度小区共有部分设备设施的维护、维修及保险等各项费用的数额，之 后在此基础上计算出下一年度小区共有部分的总费用预算，然后将此预算在小区全体 业主中按照产权份额进行分摊，计算出每个业主应分摊的物业管理费的数额，即为小 区业主应交纳的物业管理费数额。 2 、新加坡 新加坡的物业管理始于1 9 6 0 年，随着住宅的逐步建设，政府于1 9 6 4 年提出“居 者有其屋 的政策，鼓励居民逐步拥有自己的住房，物业管理逐渐推向全国。新加坡 的物业管理经费有良好的保证，主要是由于它建立了由国家、金融机构、企业和个人 投资建房的良好的多元化投资机制体系。住宅区内公共设施的运行和维修费由国家承 担；由政府在每年财政开支预算中拨出一定资金作为住宅区物业管理赤字的补贴；政 府有关部门在房屋出售及出租的利润中留下一笔费用作为物业管理资金，保证物业管 理正常运行。物业服务收费主要来源有：物业管理费、物业管理处租金收入和服务收 入、物业管理单位开展便民服务等收入。而且，新加坡的管理团体有权对不交物业管 理费的所有权人进行处罚，并可通过简易法院强制收取。这在很大程度上保证了物业 管理资金的稳定。 3 、香港地区 在香港，物业管理公司的经费全部来源于各业主的管理费，管理费的收取标准完 全按照日常物业管理的实际支出，并加上物业管理公司按照管理费支出的5 1 5 提 取的管理酬金决定，按照所有权进行分摊。物业管理公司要向业主定期公开物业管理 费用收支情况，接受业主的监督，征询业主立案法团的意见。对于物业服务中出现的 问题及纠纷，有快捷简易且廉价的法律处理途径，比如法团、小额钱债审裁处、土地 注册处都可参与。 从上述国家地区的实践，我认为有几点值得借鉴。一是充分发挥业主委员会参与 管理预算决策的积极性和主动性，二是对物业公司必要利润空间的维护，三是对欠费 业主的惩罚。 。美国物业产权制度与物业管理周树基北京大学出版社2 0 0 5 年 雪物业管理朱爱华、张彦、陈佩华社会科学文献出版社2 0 0 2 年 第7 页，共3 9 页 3 物业服务收费定价现状 北京市目前执行的有关物业服务收费的政策法规文件为：2 0 0 7 年1 0 月1 日起施 行的中华人民共和国物权法、2 0 0 3 年9 月1 日起施行的物业管理条例、2 0 0 7 年1 0 月1 日起施行的国务院关于修改( 物业管理条例) 的决定、2 0 0 4 年1 月1 日起执行的物业服务收费管理办法、2 0 0 7 年1 0 月1 日起施行的物业服务定价 成本监审办法( 试行) 、2 0 0 6 年1 月1 日起执行的北京市物业服务收费管理办 法( 试行) 和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准、2 0 0 3 年1 2 月1 日起执行的北京市物业管理招标投标办法等。 3 1 物业服务收费定价的原则 物业服务收费管理办法第五条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及 费用与服务水平相适应的原则。 1 、合理。商品的价格应是价值的货币表现，物业服务收费标准实际上就是物业 服务企业提供服务的价格，它取决于提供这类物业服务的社会必要劳动量的多少。根 据社会平均必要劳动量等内容来决定物业服务收费的价格，是合理的和必要的。合理 原则在物业管理的实际操作中，是指费用测算方法科学，符合物业条件及物业服务的 客观实际，收费项目及计费标准与合同约定一致，数据计算准确，费用分摊合理，收 费方式便利。 2 、公开。物业服务企业与业户的关系，是受托人和委托人的关系、提供服务和 接受服务的关系。业户作为委托人和接受服务人有权对物业服务收费情况进行了解、 询问、监督和检查。物业服务企业也有义务将费用收支的详细情况向业户说明。收费 实行明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布。有些 收费项目还应在与业户协商后，公布执行。同时，物业服务企业应定期向业户公布收 费的收入和支出帐目，自觉接受业主和住户的检查和监督。按收费的公开原则办事， 有利于物业服务企业和业户的相互沟通，有利于得到业主和使用人的理解和支持，以 保证收费的顺利实施，提高费用收缴率。 3 、费用与服务水平相适应。按照物业的类型、规模、功能、配备的设施以及物 业服务标准确定收费标准，实行优质优价，质价相符 。 。物业管理理论与实务王艳青主编化学工业出版社2 0 0 7 年 第8 页，共3 9 页 苴嫠经渣煎易太堂亟堂位j 金玄 物业腿经蝗盏定俭回题班宜 3 2 物业服务收费的定价形式 物业服务收费管理办法第六条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质 和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。 实行政府指导价的物业服务收费，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同 房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动 幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅 度在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约 定。 根据北京市物业服务收费管理办法( 试行) 规定，经济适用住房小区、危改 回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房 小区物业服务收费政府指导价标准，而其他物业服务收费均实行市场调节价。实行市 场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主 委员会职责的全体业主与物业服务企业协商确定。 3 3 物业服务收费的计费方式 根据 张作祥主编清华大学出版社2 0 0 8 年 - 第2 4 页，共3 9 页 苴都经进煎易太堂亟坐位论奎 物些腿釜噍萤定俭回题班究 者。也就是说，一般市场的消费者对于自己所购买的客体享有相当的权利和承担相应 的义务，他们自然也就具有足够的动力和能力关心自己作为消费者的权利。相比较而 言，物业管理市场的买方物业管理市场的消费者，一般是由多个单独住房产权人 构成的，即为建筑物区分所有权人。他们充当消费者时，必须完成由单个消费者集合 成为一个集体消费者的过渡。当他们处于分散状态的时候，谁都不能也无力充当买方， 必须把他们聚集成为一个整体，买方才算基本形成，才可以充当消费者，才在形式上 具备行驶消费者有关权利的形态。 然而，物业管理市场买方的这种集合性，一般很难由买方自行完成，往往需要由 旁人来组织造就，或者是督促运行，其单独个体往往缺乏行使权利的原动力，其中不 乏有些消费者可能根本就不关心自己的权利。因此，即使分散的个体完成了集合性并 形成了一定的消费者形态后，它也只是从表象上具备了行使消费者权利的可能性，真 正在现实中确实行驶起消费者的权利，还要看他们集合而成的这个组织体的质量，里 面是否有几个能力强且热心、公正廉洁的业主代表，代表全体业主的利益，与市场的 卖方物业服务企业频繁性地打交道，如果集合形成的业主委员会只是一个徒有其 表的集合体，同样不能现实地代表消费者去行使应有的权利。这就是物业管理需求市 场的松散性特征。 ( 2 ) 买方对同一卖方物业管理购买行为的持续性 在物业管理市场上，一旦供需双方建立了买卖关系，即签订了物业服务合同，如 果其间没有特别重大的事情发生，买方一般会在较长时间内，持续向同一卖方购买该 物业管理服务。如果想解除双方的买卖关系，对买卖双方都是比较困难的。但其他一 般性商品的市场，即使买方存在持续的需求，如订购饮用水，消费者可以在任何时间， 随时中断自己与卖方结成的买卖关系，这种对同某一特定的卖方解除买卖关系基本不 存在什么障碍，买方进出市场或者更换卖方都十分容易。 ( 3 ) 卖方对已取得的市场的天然垄断性 由于物业管理市场的购买行为一般是连续的，也就是说，一旦一个物业服务企业 接管了某一个物业，签订了物业服务合同，成为这个物业管理市场的卖方，如果没有 特别的事情发生，如该物业服务企业的服务让买方特别不满意，促使买方变更物业服 务企业，其他物业服务企业就很难再介入这片市场，即使有机会，其他物业服务企业 的再介入一般需要很高的成本，这使先行者形成了一定力量的天然垄断，也使物业管 理市场具备了比较明显的有限竞争性。 ( 4 ) 业主对前期物业管理的被动性 物业管理是市场经济的产物。按照委托一代理理论，业主或业主委员会可以以委 托人的身份到市场上寻找代理人。这样必然会出现许多具有浓厚市场特征的行为 相互寻觅、讨价还价、签订合约以解决摩擦和分歧等。 - 第2 5 页，共3 9 页 苴都经溘煎屋太堂亟堂位i 金玄物些腿釜! | 幺萤定俭间题班荭 实际上，由于不动产的某些特殊性，使得物业管理必须先行介入。因此，开发商 需在销售房屋前事先组建或聘请物业服务企业。购房人在入住时，需向物业服务企业 领取钥匙，还必须在一份由物业服务和开发商拟定的、以接受管理为主的文书( 协议) 上签字。业主在这一过程中明显表现出被动的接受管理。 能否把这种不正常的关系摆正呢? 从理论上讲是可以的，但在实际操作中，由于 受不动产所具有的某些特殊性影响使得这一点很难做到。通常采用的对策设计是：住 宅区交付使用且入住率达到5 0 以上时，住宅管理部门应会同开发建设单位及时召集 第一次业主大会，选举产生业主委员会：入住达到两年后，即使出售率不到5 0 ，也 应成立业主委员会，然后由业主委员会决定物业服务企业的续聘或另聘。这里有一个 关键问题：由谁来组建第一届业主委员会? 实际操作中，往往是由先行进入的物业服 务企业来组织，这种做法从理论上讲是不合理的。正确的做法应当是由政府或其授权 部门充当组织者。物业管理条例对此做出了明确规定：“业主筹备成立业主大会 的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处( 乡镇人 民政府) 的指导下，由业主代表、建设单位( 包括公有住房出售单位) 组成业主大会 筹备组，负责业主大会筹备工作。一可喜的是，根据2 0 0 8 年底发布的 北京市住宅 区业主大会和业主委员会指导规则( 试行) ，从2 0 0 9 年开始，北京市业主大会和 业主委员会的成立、运行与监督将纳入社区管理，社区居委会将负责筹备业主大会和 业主委员会。这一规则的执行应该会大大提高这项工作的进程，也为我们按上述方案 的实施提供了条件。 2 、物业服务企业自主定价能力欠缺 我国于1 9 9 8 年开始的住房制度改革，脱离了原有的福利分房的体制，转向市场 化的商品房供应机制，在改革初期，为了最大限度保护小业主的权益，顺利完成由计 划经济向市场经济的平稳过渡，物业服务价格主要由国家通过政策向市场发布，随着 住房市场化程度的提高，才逐步转向市场化定价。 前面我们分析了物业管理服务的产品属性，其属性决定该类商品定价具有很大的 模糊性，需要行业积累较为完善的成本核算资料，形成行业定价的基础依据，才能相 对合理地确定物业服务价格。但由于行业整体市场化程度较低，物业服务企业普遍 缺乏市场运作经验以及较为完整的基础作业成本资料，因此物业服务企业自主定价缺 少足够的依据，企业服务报价不能很好的兼顾业主权益和企业的长期发展。物业服务 企业所提供的服务类型、标准及价格还难于满足业主的需要。 在国外，具体的物业服务收费标准的制定政府是不参与的，而是由业主或业主委 员会在物业服务企业提出的预算基础上决定。因此，做好预算是物业服务企业的基本 功，编制合理的预算的能力决定企业财务运作甚至利润的多寡。而且预算一经批准， 每个业主和物业服务企业必须遵照执行。由于预算非常详实，而且根据实际情况每年 第2 6 页，共3 9 页 苴都丝进贸易太堂亟堂位论塞物些腿经蝗萤宝俭回题班荭 进行调整、逐项计算，对偶然事件也有充分考虑，并将保险考了在内，因此，物业服 务企业的财务运作总能处于赢利状态，整个市场平稳有序运行。所以说，物业服务收 费进行市场化定价，要求企业要有很强的服务收费价格预算能力，而且这种预算不是 单一的，而是菜单式的可供选择的，也是实实在在的。物业服务价格要达到市场的要 求，还需要经过反复的实践检验过程。而目前，我国的物业服务企业在这方面的基本 功还远远不够。 3 、业主的物业服务消费意识不强，而且缺乏讨价还价的能力 当前，就市场主体而言，市场参与主体的市场化观念还没有完全形成，特别是“花 钱买服务的消费观念还没有被广大业主接受，业主支付物业服务费用意愿不强；而 且，在讨价还价过程中，由于业主不能掌握足够的信息资源，物业服务企业提供的预 算极其简单，且业主普遍不具备相关知识和技能，无法完全了解物业服务的质量如何， 价格是否公道，往往评判的最终结果，无法做到最优的选择。 第2 7 页，共3 9 页 6 物业服务收费定价建议 物业管理是市场经济的产物，物业服务收费定价一定要走市场化的道路，这是毋 庸置疑的。但是，我们在现阶段，由于市场化还存在一些障碍，可以说，我们物业行 业正处于一个过渡期，在这个过渡期内，我们应一方面保护行业的成长，一方面应创 造完善市场化条件，这需要政府、行业、企业、社会、业主各方的努力。 6 1 政府介入方面 高水准的物业管理，不仅是物业产权人利益的充分体现，而且是构建文明城市的 必要条件。因此，它比一般的市场关系更需要政府介入，更需要发挥政府的指导、调 节、引导和监督作用。 l 、政府对物业服务价格进行科学指