装修管理ppt课件.ppt

,物业装修管理,装修及装修管理,物业装修：指业主或使用人为了改善居住、办公或生产环境，对自有或租赁物业产权范围内的地面、墙面、厨房、卫生间及洁具、天花、门窗、水、电、通讯进行修饰处理的建筑活动。,装修管理：物业管理人根据政府有关法规、条例，受发展商或全体业主委托，对物业管辖范围的业主或使用人的物业装修过程进行监督检查，使其施工符合规范、结构安全、物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护要求的行为过程。装修管理是物业管理实际操作（以下简称实操）中的一大难点，同时也是人为造成房屋损坏事故的高发期。业主二次装修管理的水准如何、到位与否通常被看做是一个物业管理公司成熟与否的标志之一，其工作重要性自不待言。,装修管理流程,业主/住户、施工队交验相关证件、资料,业主/住户填写装修申请表，施工队负责人填写装修施工人员登记表,物业客户服务部审批,施工队交纳装修保证金及业主交纳装修垃圾清运费,物业客户服务部、业主/住户、施工队三方签定装修管理服务协议,秉承一贯品质服务铸就价值,装修队办理装修许可证、出入卡,装修队进行装修,业主验收（完工）,物业客户服务部进行装修巡查（其它部门配合）,施工队返修,退还装修保证金,装修手续完成，装修资料存档,物业客户服务部验收,秉承一贯品质服务铸就价值,装修申报手续,（一）装修公司需携带的资料1）装修施工图纸1份；2）装修公司营业执照复印件（加盖公章）、装修合同复印件（装修公司与业主签定）各1份；3）装修施工队负责人身份证原件及复印件1份及联系电话；4）装修施工人员身份证复印件1份、一寸照片1人/张；,装修申报手续,（二）装修申报程序1）业主填写装修申请表，装修队填写装修施工人员出入证办理情况登记表；2）业主、装修队、服务中心签定装修管理服务协议；3）装修队交纳装修保证金；4）服务中心签发装修许可证、装修施工人员临时出入证；5）施工结束后请及时申报装修验收，验收合格后7个工作日内退还装修保证金。,装修申报手续,(三)费用收取1装修保证金：装修承建商、装修人2000元；2装修垃圾清运费：2元/平方米（以建筑面积为准）；3装修工人临时出入证工本费：5元/证；（出入证押金10元/证）4装修税金：由税务部门收取。,装修管理重点,1、给排水：装修审批及巡视人员必须了解该户型给排水管道分布及具体位置和相关部位的防水要求，敷设管道的防锈、防渗漏等。,2、供配电：装修审批及巡视人员必须了解该户型强弱电及通讯线路的走向及分布，特别通向各户之间主线位置，避免拆墙对线路的损坏，应在装修审批前明确是否允许拆除隔墙，敷设管线必须予以保护便于日后维修等。,3、结构：装修审批及巡视人员必须了解所管辖物业的设计结构类型沉重部分承载能力，在审批过程严格控制增加房屋及梁的荷载。,4、建筑：装修审批及巡视人员必须了解外墙，卫浴防水要求，内墙可能导致的安全隐患，楼板，外墙内侧，烟道的建筑要求，可能引发一些事故隐患。诸如渗水，烟道串味及钢筋锈蚀等，影响物业的使用和居住安全。,5、供气：了解燃气安全要求和使用要求，避免随意改变管道，导致燃气泄漏，改管道必须由燃气公司批准并施工。,6消防：装修审批及巡视人员必须了解烟感喷淋分布线走向，装修材料的防火能力及消防要求，现场火灾的应急措施及处理能力。,7、规划与环保：外墙、楼顶、外门窗、阳台、空调的原规划要求及技术标准，排放与排污要求等。避免改变原规划要求造成房屋外观的统一性和协调性。避免装修过程中的管道更改，雨水与污水混排等，给管理带来不必要的麻烦。（空调滴水等）,8、装修噪音：装修管理人员应要求施工单位严格按规定时间施工，以免影响其他用户的生活,装修管理过程的注意事项,1、渗漏：由于装修过程中监管不严可能导致卫生间、浴室、厨房防水层破坏，导致渗漏水现象，在装修完工后，使用时才发现，影响楼下业主，但因装修成本或其它原因，楼上业主不配合处理，导致管理过程中协调和处理困难，同时容易导致一些不必要的管理投诉和邻里纠纷。由于墙管凿槽、敲击天花、外墙、导致天花及外墙防水功能降低，影响防水功能，引起天花外墙渗水。迎水面和背水面防水概念,2、堵塞：由于施工过程中，保护措施不当，造成泥沙及混泥土进管道，或施工工人将残留混泥土或杂物倒入管道中，引起管道堵塞，轻者堵塞支管，重者堵塞主管，导致首层或二层淹水，带来经济损失。,3、短路：由于施工单位压线路埋敷时，偷工减料，导致导线破损，短时间无法及时发现使用时间之久后，导致电路短路，不便更换，给日后维护留下困难，给业主造成不便。,4、结构破坏超载：由于施工过程拆墙或穿管及装饰，损坏承重结构或钢筋保护层，或使用超出房屋承重指标的一些建筑材料，增加楼板承重导致一些安全隐患。,5、火灾：施工现场物品杂乱（诸如木板、纸屑、油漆等）混乱，用电量大，人员密集，极易导致火灾。,6、治安安全：由于装修期间，出入小区人员较多，思想复杂，如果对装修人员监管不力，极易导致一些盗窃、打架事件的发生。,装修巡查的具体内容,1、证件巡查：主要巡查装修人员是否与申报人员相符。2、违章留宿及活动监控：有无违章留宿及其它区域逗留或擅自使用小区各类设施及影响其他居民的行为。施工人员是否存在不文明行为或从事其它违反治安管理的活动,3、申请项目巡查：是否与申报项目相符。4、房屋功能巡查：是否有改变房屋设计功能，包括门、窗、阳台是否改变尺寸、移位。是否有在承重墙、柱子上敲击，穿孔及拆除连接阳台的墙体、门窗；窗花、空调安装是否符合外观统一规范；,5、消防巡查：是否按规定要求做好消防措施，是否存在用电及消防安全隐患。现场有无生火做饭或烧电炉。动火作业现场是否有适当的消防应急处理措施和符合安全操作规范；装修材料及施工现场是否符合消防要求；,6、结构及墙体巡查：是否影响结构承重，有无重击、钻孔、刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；是否有不适当楼面静荷载，超负荷吊顶，安装大型灯具，铺设大理石等；,7、管线巡查：管线敷设是否影响外墙防水及安全要求，有无私改、乱接供电及通讯线路。8、燃气巡查：是否有擅自改变或暗埋燃气管线及设施。,9、管道巡查：管道是否有妥善的保护措施。10、防水巡查：是否拆除或破坏厨房、卫生间地面防水层，是否按要求做好防水保护。11、作业时间巡查：是否按规定的时间作业。(施工时间：集中装修期间：8:00-12:00，14:00-19:00；集中入住后：周一至周五8:00-12:00，14:00-18:00；周六、周日、节假日9:00-12:00，14:30-18:00；),12、材料及垃圾储存与搬运巡查：材料及垃圾搬运有否损坏公共设施，垃圾堆放地点及清运时间、路径是否按规定的要求进行。13、现场卫生巡查：门前卫生状况是否符合管理要求。14、作业规范巡查：各项作业是否符合规范要求。,常见的违章装修,擅自开工。乱拉电线，超负荷用电。擅自改动燃气线路，安装燃气用具。空调机不按指定位置安装。随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色和格调。随意改变阳台功能。随意封阳台，装防盗门、网（高层建筑）。,常见的违章装修,随意拆改墙体。在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。私自增加线路负荷。改动上下水。私自开凿楼面层，破坏防水层（24小时闭水试验）。擅自占用公共通道、天台、屋面。擅自在室外加装灯、牌、广告等。填塞地漏和排水管道。擅自移动消防设施。,常见的违章装修,破坏公共绿篱、绿地。夜间随意在住户家中留宿。不办理施工证，不遵守小区治安管理规定。随意拆掉阳台配重墙。高层住宅、工业厂房、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。随意改装智能化系统。擅自拆改烟道，堵塞排气孔。顶层以下随意安装太阳能设备。,常见的违章装修,擅自改变门的开启方向（卡拉OK厅等营业场所）或使用旋转门，使用消防禁用品。擅自动火作业。铺装过重的地板材料。随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料。随意向窗外抛扔物品。随意用电梯运送装修材料（散装料和超长重料）。冲洗地面将水冲向电梯，破坏电梯装饰。不按规定时间施工，制造噪音。,案例分析,1、某房业主王平想用大理石代替地板砖装饰地板，当他正在施工的时候，装修管理员小陈前来制止，王平火冒三丈：房子是我买的，我装修我房子关你物业客户服务部什么事，再说，我的装修的行为根本没有违反装修法规。小陈只知道业主的装修行为是不对的，但他不知道业主错在哪里，如果你是小陈，你怎么回答？,案例点评,住宅室内装饰装修管理办法第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。住宅室内装饰装修管理办法第八条改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。,案例（二）,2、某房的业主私自用钢筋封闭其阳台，物业客户服务部安全员李某看见后于是去制止其行为，业主不但不停止其行为，反而向安全员诉苦：由于本栋紧挨着马路，很不安全，上个月我家又遭盗，一楼如果不设防盗阳台，别人很容易翻进来。李某觉得业主说的也对，于是就放弃了制止。你认为李某的说法对不对，如果不对，你会怎么做？,案例点评,阳台是为了消防逃生和通风采光，所以在安装防盗网时，不得封闭阳台，必须预留逃生口。我司一里洋房小区阳台不得封闭，但入户花园的封闭问题可参见一里洋房服务中心装修管理服务协议上第六条房屋外观约定：乙方入户花园封闭的安装问题，需按甲方提供的统一款式、材质及颜色进行装修；室内防盗网的安装问题乙方必须在房屋内侧进行安装，且防盗网颜色选择需按甲方提供的执行。,装修实际问题面面观,在装修管理的过程中，发生各种各样的问题是光怪陆离，不胜枚举，但在纷繁复杂的背后总有些规律，下面就是这些规律的描述,1、门窗尺寸、窗玻璃颜色能否更改？,由于门窗更换涉及物业整体外观立面整齐、统一、美观、规划局在发展商项目报建时，由发展商委托专业设计院按国家相关规范要求，提供设计图纸，资料严格审批后，方能施工建设，物业产权人或使用人不得更改。,2、使用人是否可以更换进户门？,进户门由于消防要求，防火防烟功能，避免殃及邻居，以降低和控制火灾损失，均采用防火、防烟门业主和使用人不允许擅自更换。,3、装修时能否拆除室内部分墙体？,业主和使用人在项目申请时，必须明确注明墙体部位，根据房屋结构明确是否可以拆除一般框架结构住户与户之间的分隔墙及单元外墙、供电、通讯主管路埋设之墙体不能拆除外，其它部位在不影响结构及承重荷载的前提下均经城市规划行政主管部门的批准可拆除，但新增的墙体不超过原设计承重限度，钢筋混凝土结构的承重墙不得拆除。,4、卫生间、厨房装修如何预防渗漏？,卫生间、厨房均为长期用水的部位，发展商在竣工移交楼前都全部进行了防水处理，业主和使用人在装修施工时，由于撞击、敲打、振动和破坏了防水层可能会出现渗漏水，故此，业主使用人必须对上述部位重新采取防水保护措施（做闭水实验），以防渗漏影响下层业主和使用人。,5、管线敷设及注意事项,室内管线除煤气、排污，供电、通讯主线不得变更处，其它均可根据自家使用要求变动，各类主线及排污管均以直线和统一部位安装，以便日常维护及更换方便，煤气如有特殊需要更改时，必须由煤气公司专业改动，业主和使用人不得擅自改动。,6、装修期间如何预防管道堵塞？,业主或使用人在装修过程中，对户内所有管口地漏作好有效保护措施，避免泥沙废物进入管道，堵塞主管，导致首层淹水，否则将会给您造成不必要的经济损失。,7、装修时为什么不能敲击外墙？,外墙敲击凿槽、振动，导致墙体松裂缝，引起渗水，日积月累，既给您造成损失又影响他人正常生活。,8、为何不能将窗花防盗网伸出户外,由于防盗网及窗花安装后，影响物业外观立面整齐美观，降低物业品位和档次，所以，物业客户服务部要求按指定式样安装窗花、防盗网，以便给业主或使用人提供一个优雅、高尚的居住环境。,9、为什么不能封闭阳台？,阳台是为了消防逃生和通风采光，所以在安装防盗网时，不得封闭阳台，必须预留逃生口。,10、外墙能否随意开窗？,外墙壁开窗涉及房屋规划与设计审批，业主和使用人在装修过程中是不能改变原规划与设计要求和改变原房屋外貌。如业主确实需要，必须通过原主设计院和规划局出具合法有效的更改图及相关文件，否则一里洋房服务中心将无权审批。,11、垃圾为何要指定点堆放和定时搬运,装修垃圾属不可再利用垃圾，对环境保护造成影响，政府对此类垃圾实行定点管理，如果业主及使用人将装修垃圾堆于户外楼道或随意堆放、搬运，既占用消防通道，影响消防疏散，又影响其他行人通行，所以，一里洋房服务中心为了方便全体业主生活起居环境整洁，要求业主或使用人在装修期间统一指定地点和时间对装修垃圾实行集中管理。,12、为什么要限定装修时间期限？,因装修施工对左右、上下邻居生活、居住造成影响，施工噪声给他人生活、休息造成滋扰，所以政府管理部门对施工时间及装修期期限实行管制，结合实际情况本小区装修时间为：施工时间：集中装修期间：8:00-12:00，14:00-19:00；集中入住后：周一至周五8:00-12:00，14:00-18:00；周六、周日、节假日9:00-12:00，14:30-18:00。装修时间结束后施工人员必须离开小区或大厦，特殊情况需要留宿驻守人员，须到物业客户服务部办理相关手续。装修最长时间不超过三个月。,13、空调为什么要在指定位置安装？,由于空调随意安装后，对房屋外观造成杂乱，冷水随意排放，影响环境及立面美观和物业保值，降低物业档次，统一安装后，便于冷水集中排放和立面美观。,14、装修期间为什么要配置灭火器？,由于装修期间大量用电，装修材料及物品堆放杂乱，易于燃烧发生火灾，引进消防事故，为了能即时控制火灾，物业客户服务部根据消防法规及条例，要求装修现场必须配备灭火器材，以便控制和降低火灾事故。,15、为什么要交装修押金？,业主或使用人、施工单位交纳装修押金是为了控制违规作业和合理使用公共设施，以保障物业结构及设施安全和其他业主权益不侵犯滋扰。,16、装修人员进出小区为何要办出入证？,为了小区居民公共安全，控制外来人员对居民滋扰，装修人员进出小区必须佩带一里洋房服务中心发出的临时出入证，以便识别，凡未曾向服务中心办妥装修手续的装修承建商及施工人员，服务中心安全管理部门将拒绝其进入小区。,17、为何不准装修人员在装修户内生火？,因为电炉功率较大，电阻丝裸露，极易发生火灾及触电事故，装修期间木材、纸皮等易燃物品堆积存放零乱，极易发生火灾及人员触电等消防安生事故，所以管理部门为了保障业主及使用人人生及财产安全，杜绝任何施工单位及个人在没有安全保障的情况下，在装修室内使用电炉或其它明火生火煮饭。,18、装修人员能否在装修范围外活动？,该物业属私人物业，为了避免滋扰他人，侵犯其他业主及使用人权益，装修人员除在指定的范围活动外，不得在其他场所活动和使用区内任何公共设施，其任何行为必须遵守该物业区域内的有关制度、公约、规章，服从小区文明及治安秩序管理。,19、业主能否自行装修？,根据住宅室内装饰装修管理办法：第二十二条，承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程；第二十三条，装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业；装修施工单位必须持有合法有效的资质证书，营业执照，税务登记证，方