（工商管理专业论文）东亚银行大连分行个人按揭贷款信用评估研究.pdf

大连理工大学专业学位硕士学位论文 摘要 个人按揭贷款业务以其高回报，低风险的特点已经成为银行信贷业务的重要组成部 分，也是各家银行十分乐意持有的信贷资产。但是，低风险不等于没有风险，个人按揭 贷款业务仍有违约现象的发生。而一旦有违约贷款的出现，抵押物变现难，贷后管理耗 时耗力等问题使得个人按揭贷款贷前信用评估在风险防范和风险管理中显得尤为重要。 本文研究的重点是个人按揭贷款信用评估方法。全文共分为四章。第一章是通过问 题的提出，阐述了个人按揭贷款信用评估在整个授信过程中的重要性。第二章介绍了东 亚银行大连分行个人按揭贷款的授信现状。第三章对现行信用评估方法的优缺点进行了 分析，发现其中的不足。第四章对发现的不足提出了解决方法，即通过引入了国外广泛 使用的个人信用评分表的评估方法，根据东亚银行大连分行的实际状况进行了修正，增 加其可操作性。并通过实例展示了新评估方法的使用方法，体现了其优越性和实用性。 最后通过数据说明新评估方法对提高信用评估的准确率和效率的作用。 本文的创新点主要体现在以下两个方面： ( 1 ) 引进了个人信用评分表的评估方法，提高了信用评估的准确率和评估效率。 ( 2 ) 对现有个人信用评分表进行了修正，使之更适用于东亚银行大连分行的实际状 况，更具操作性。 关键词：个人按揭贷款；信用评估；个人信用评分表 东亚银行大连分行个人按揭贷款信用评估研究 t h es t u d yo f t h ec r e d i ta s s e s s m e n tm e t h o df o rp e r s o n a lm o r t g a g e l o a no f b e ad a l i a nb r a n c h a b s t r a c t b e c a u s eo f i t sc h a r a c t e ro f h i g hr e t u r na n dl o wr i s k , p e r s o n a lm o r t g a g el o a nh a sb e e nt h e i m p o r t a n tp a r to f t h eb a n k sl o a np o r t f o l i o b a n k sp r e f e rt om a i n t a i ns u c hl o a na s s e t b 此l o w r i s kd o e sn o tm e a nn or i s ke x i s t s ，d e f a u l tc a s ea l s oc a nb ef o u n du n d e rp e r s o n a lm o r t g a g el o a n a c c o u n t s s i n c es u c hd e f a u l tc a s em e a n sh i g hr e a l i z a t i o nc o s tf o rt h ec h a r g e dp r o p e r t y ，m o r e m a n p o w e ra n dm o r ew o r kt i m ef o r t h ef o l l o w i n gu pa c t i o n s ，i ti si m p o r t a n tf o rr i s kc o n t r o l a n dm a n a g e m e n tp u r p o s et of i n das u i t a b l ec r e d i ta s s e s s m e n tm e t h o di nl o a na p p l i c a t i o ns t e p 卫1 ef o c u so ft h i sp a p e ri st h ec r e d i ta s s e s s m e n tm e t h o di nl o a na p p l i c a t i o ns t e p m s p a p e ri sf o r m e db y4c h a p t e r s 1 1 1 ef i r s tc h a p t e rs h o w st h ei m p o r t a n c eo f t h ec r e d i ta s s e s s m e n t a g a i n s tt h ew h o l ec r e d i tf l o w t h es e c o n dc h a p t e ri n t r o d u c e st h ec u r r e n tc r e d i ts t a t u so f p e r s o n a lm o r t g a g el o a ni nb e ad a l i a nb r a n c h 1 1 1 et h i r dc h a p t e ra n a l y s e st h ea d v a n t a g e sa n d t h ed i s a d v a n t a g e so ft h ec u r r e n tc r e d i ta s s e s s m e n tm e t h o d s n el a s tc h a p t e rt r i e st og i v ea s o l u t i o nf o rt h ed e f e e tf o u n di nc h a p t e r3 ，i e t oi n t r o d u c eac r e d i ts c o f f n gs y s t e ma n da m e n d t h ec u r r e n tc r e d i ts c o r i n gf o r ma c c o r d i n gt ot h ea c t u a ls f a n l si nb e ad a l i a nb r a n c ht om a k ei t m o r eo p e r a b l e t h e n ，o n es a m p l ei sd i s p l a y e dt os h o wt h eu s a g eo ft h en e wm e t h o dt h a t e m b o d i e st h es u 耐o r i t ya n dt h eu s a b i l i t yo ft h en g vm e t h o d a tl a s t , t h ea n a l y s i sr e s u l t p r o v e st h a tt h en e wm e t h o dc a ng r e a t l yi n c r e a s et h ea c c u r a c ya n de f f i c i e n c yo fc r e d i t a s s e s s m e n t t h e r ea r et w oi n n o v a t i o n si nt h i sp a p e r ： ( 1 ) i n t r o d u c i n gc r e d i ts c o r i n gs y s t e mw h i c hc a r li n c r e a s et h ea c c u r a c ya n de f f i c i e n c yo f c r e d i ta s s e s s m e n t ( 2 ) a m e n d i n gt h ec u r r e n tc r e d i ts c o r i n gf o r i l lt om a k ei tm o r es u i t a b l ef o rt h ea c t u a l s t a t u so f b e ad a l i a nb r a n c ha n dm o r eo p e r a b l e k e yw o r d s ：p e r s o n a lm o r t g a g el o a n ；c r e d i ta s s e s s m e n t ；c r e d i ts c o r i n gs y s t e m 独创性说明 作者郑重声明：本硕士学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得大连理 工大学或者其他单位的学位或证书所使用过的材料与我一同工作的同志 对本研究所做的贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意 作者签名：衄趣日期；地2 ：! ! ：1 2 大连理工大学专业学位硕士学位论文 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者及指导教师完全了解“大连理工大学硕士、博士学位 论文版权使用规定”，同意大连理工大学保留并向国家有关部门或机构送 交学位论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大连理 工大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，也 可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论文。 作者签名：蛔型 导师魏星薹复 翌! 12 年l 月二竺日 大连理工大学专业学位硕士学位论文 1绪论 1 1问题的提出 1 1 1 问题提出的背景 自我国1 9 9 8 年取消福利分房，实行货币化的住房制度改革以来，国内的个人按揭 贷款得到迅猛发展。截至2 0 0 6 年1 2 月3 1 日，全国个人按揭贷款余额已达到1 9 9 万亿 元，占金融机构贷款总余额的8 3 4 1 1 。由图1 1 和图1 2 可以看出个人按揭贷款的余 额及其占金融机构总贷款余额的比例近年来一直都在快速增长 2 1 。 图1 1 个人按揭贷款余额的增长 f i g 1 1 1i n c r e a s ef o rp e r s o n a lm o r t g a g el o a nb a l a n c e 图1 2 个人按揭贷款余额占贷款总余额比例增长 f i g 1 2i n c r e a s ef o rr a t i oo f p e r s o n a lm o r t g a g el o a nb a l a n c et ot o t a ll o a nb a l a n c e 个人按揭贷款是指购房者以所购房产为抵押品从银行获得贷款，购房者按合同规定 的还款方式和期限分期偿还银行贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对 东亚银行大连分行个人按揭贷款信用评估研究 抵押房产的赎回权，并处置抵押房产从中获得补偿的贷款方式【3 1 。个人按揭贷款有以下 优点： ( 1 ) 个人按揭贷款是一项有着“足额抵押”的贷款业务。因为按揭贷款并非是对抵 押房产价值的全额借贷，而是有一定的贷款成数( 多为6 0 7 0 ) ，所以抵押房产的价 值通常要比贷款金额高，没有无抵押风险暴露。 ( 2 ) 银行拥有借款人用以抵押的房产的抵押权利，而这种抵押权利是经过房产局登 记生效的合法权利。 因此，个人按揭贷款以利润高，风险低的特点成为各家银行竞相追逐的“宠儿，市 场竞争十分激烈。 但是，是贷款就会有风险，个人按揭贷款也不例外。个人按揭贷款在中国经过十几 年的发展，度过了最早的“蜜月期”，违约风险也开始慢慢地暴露出来。根据市场反映， 一般个人按揭贷款停止供款的高发期为贷款后第3 、4 、5 年【4 】。加上近几年来，由于来 自各方面的因素，比如来自发展商、借款人、项目本身和市场的原斟5 1 ，来自贷款利率 一再上调的原因，个人按揭贷款的不良贷款率有所上升，而随着个人按揭贷款业务规模 的扩大，不良贷款的绝对数值也在增大。 正因为如此，银行需要严格把握对个人按揭贷款风险的控制。对贷款风险的控制， 通常从贷前，贷中，贷后几方面来控制，“贷款三查”即贷前调查，贷时审查，贷后检 查正是银行信贷业务经营的传家宝旧。其中贷前调查是贷款业务的起点，有着极其重要 的地位。一项贷款业务的风险很大程度上可以在贷前调查中得到控制的，尤其是个人按 揭贷款业务，如果能够对借款人的还款能力和还款意愿在贷前调查时有足够了解，贷款 风险就可以得到基本的防范和控制。 1 1 2 个人按揭贷款风险评估内容及方法 个人按揭贷款风险评估主要是考量借款人的还款能力和还款意愿。还款能力包括借 款人的收入负债水平，收入稳定程度，收入与负债的频率配合( 如是否平常月工资较低， 年底奖金与分红占收入比例较大，而贷款需要每月归还) 等方面。还款意愿主要衡量借 款人在遇到收入减少，还款能力受到影响或者其资金使用可以获得比贷款利率收益更高 的情况下，借款人是否能够“诚信”地按时偿还贷款。 目前，个人按揭贷款风险评估的方法主要有面谈法，比率计算法及面谈与比率计算 相结合的方法。 面谈法主要是银行人员通过与借款人面谈，了解其有关还款能力和还款意愿的各项 基本指标，再根据审核经验及市场状况，得出评估意见的方法。这种方法的优点是避免 大连理工大学专业学位硕士学位论文 了“只看数据不看人”的片面评估意见，增加对借款人及贷款申请的感性认识；缺点是 没有确切的数据做为基础，对审核人员的自身素质依赖程度较大，同时面谈与审核由同 一人来完成也不符合审贷分离的原则，因此面谈法通常不会被单独使用，而一般会做为 风险评估流程中的一部分加以使用。 比率计算法是指通过分析借款人提供的申请资料，通过系统或计算公式计算出收入 负债比率或总资产价值比率的数据，按照银行设定的指标进行评估。这种方法的优点是 有明确的数据做为评估基础，保证了评估的客观性和准确性。缺点是片面强调数字，不 够灵活，只有定量分析，没有定性分析。 由此我们看到，面谈法和比率计算法之间的优点和缺点都是互补的。如果把这两种 方法结合起来，既有感性认识，又有理性分析；既看人，又看数据。这样才能对贷款申 请的风险评估做到全面的分析和评价。因此现在大多数银行也都使用的是面谈法和比率 计算法相结合的方法。 1 1 3 个人按揭贷款风险评估的意义 从表面上看，个人按揭贷款业务是一项有着“足额抵押”的贷款业务，在借款人发 生违约时可以通过拍卖销售抵押房产，将借款人所欠的银行贷款及其相关利息和费用收 回。但实际上，个人按揭贷款的风险部分就体现在抵押物的处置难风险，抵押物价值认 定风险和抵押率偏高风险【7 l 。要将违约贷款下的抵押房产拍卖，还需要经过漫长的诉讼 道路。从认定借款人违约，无法通过其他方式还清贷款到起诉，判决，拍卖，这一过程 往往要经过几年的时间，银行需要耗费大量的人力物力。而最后的拍卖所得在扣掉高额 诉讼，拍卖费用后，尤其是房产拍卖价格与市价或购买价相差比较悬殊的情况下，银行 的损失并不能完全收回。 即使借款人没有严重违约，而只是短时间的逾期，银行也需要发出贷款催收信，打 电话跟进逾期情况，报送各类报表，增加操作成本。因为个人按揭贷款的借款人数量多， 贷款金额小，从效益管理角度来说是不划算的。 因此，不能因为个人按揭业务有房产抵押，就可以高枕无忧，忽视贷前风险评估。 做好风险评估，对防范贷款风险，对减少贷后管理的难度和工作量都起到了重要的作用。 东亚银行大连分行个人按揭贷款信用评估研究 1 2 个人按揭贷款国内外研究综述 1 2 1 国外研究 个人按揭贷款起源于英国，在西方已成为一种成熟的较为普遍的贷款方式，因此针 对个人按揭贷款的研究在西方由来已久，对其风险管理方面的研究也很深入。尤其是 关于期权定价理论的研究，为个人按揭贷款的研究提供了基本的思想和方法。国外对 个人按揭贷款的研究主要有如下几方面： ( 1 ) 违约动机一理性违约与被迫违约 从违约动机看，个人按揭贷款违约行为可以分为理性违约与被迫违约两种。 理性违约：是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违 约行为。它是一种与借款人实际还款能力无关，而是出于个人收益最大化考虑的种 主动违约行为。当房地产价格下降时，如房产的市场交易价格不足以清偿贷款余额和 弥补借款人投入的成本时，理性违约就可能发生。 被迫违约：是指借款人因实际还款能力下降或因突发事件的发生，导致无法继 续正常按月归还贷款本息而产生的违约行为【s 】。 ( 2 ) 个人按揭贷款状态跃迁理论 在个人按揭贷款每个还款日，借款人可能有三种选择：按时还款，提前还款或推 迟还款，每笔贷款可归属为正常，逾期，实质性违约，结清四种状态中的一种。当贷 款进入下一个还款时间，对于特定贷款其所处的状态可能会发生跃迁。 应用状态跃迁理论，对于理解和预测个人按揭贷款违约风险转换提供了一个新的 视角引。 ( 3 ) 个人按揭贷款违约风险期权理论 期权理论的前提假设源于经济理论中的经济人假说，期权理论认为每个借款人都 是一个理性的决策者，其目标是追求一定约束条件下的个人效用最大化。因此，在特 定经济条件下借款人是否采取违约策略完全取决于经济利益上是否合算。违约决策过 程实际上是一个收益与成本权衡过程。这一理论用于解释个人按揭贷款违约的决定因 素时，形成了两种假说：权益假说和还款能力假说。权益假说是指在完善的资本市场 上借款人仅仅通过比较其住房中持有的权益与按揭贷款债务额的大小即可做出违约与 否的决策。还款能力假说是指当借款人收入下降到抵御偿还按揭贷款需要时，借款人 就会发生违约【8 】o ( 4 ) 贷款价值比 4 大连理工大学专业学位硕士学位论文 贷款价值比( l t v ，l o a nt ov a l u a t i o n ) 是指借款人在商业银行所贷款本金总额与房屋 评估价值比。k a u ，k e e n a n ，k i m ( 1 9 9 1 ) 的结论：在研究个人按揭贷款违约发生的原因时， 大量实证显示是贷款价值比而不是个人的特征如借款人的流动性资金来解释违约的产 生。q u i g l e y 等( 1 9 9 3 ) 认为个人按揭贷款违约损失不仅取决于违约频率，而且还取决 于清算时抵押品的价值损失程度。b a r t l a m b r e c h t 等( 1 9 9 7 ) 用标准威尔分布和一般威 尔分布模型研究了1 9 8 7 1 9 9 1 年英国个人按揭贷款动态违约情况。在他们的研究中选 取的主要变量是l 1 v ，工资，婚姻状况和利率。研究发现在标准威尔分布模型中工资 和利率在决定违约与否起主要作用，而婚姻状况和贷款价值比对违约的影响并不显著。 而在一般威尔分布模型中贷款价值比的影响较显著。他们的解释是2 0 世纪8 0 年代英 国个人按揭贷款业务量较少，此时贷款价值比比较低，因而在实践中不会产生太大的 风险。w a r e h e 1 9 9 9 ) 通过对美国1 9 9 1 年至1 9 9 6 年问9 6 3 9 例个人按揭贷款违约案例 的研究发现，个人按揭贷款风险是由贷款发放过程和住房销售过程内产生的，与贷款 价值比变量无关 9 1 。 ( 5 ) 住房贷款违约问题中的选择权概念 关于住房贷款的违约问题，f o r s t e r 等人首先将选择权的概念应用到抵押贷款终止 行为上来考虑违约问题，认为金融机构在承接房贷业务时，主要面临借款人违约和提 前清偿两种风险，而借款人的决策则属于选择权的概念范畴【1 0 】。 在后续研究中，c o x 等以及d e n g 等学者纷纷将提前清偿视为执行一令买权的多 头，违约视为执行一个卖权的多头，且认为放款利率与房屋市价皆为影响买权卖权的 主要因素，陆续提出了两阶段选择权评估模型( t w o ，s t a t eo p t i i o n - p r i c i n gm o d e o ，比例 危机模型( p r o p o r t i o n a lh a z a r dm o d e ，p h m ) ，l o g i t 模型，竞争风险( c o m p e t i n g 慰s k m o d e l ) 模型等违约风险评价模型【l i 】。 1 2 2 国内研究 在国内，由于个人按揭贷款起步较晚，其发展只有短短十几年的时间，因此关于个 人按揭贷款的研究比较少，其中较有针对性的有： ( 1 ) 刘长宽以台湾地区消费者贷款案件做为研究，依照授信5 p 原则及考虑因素，应 用l o g i t 回归模型，对考虑因素进行实证，发现影响消费者贷款违约主要的特征因素为 借款金额，客户性质，职业，家庭年收入，保证人数及贷款期限【l ”。 ( 2 ) 戴建国和黄培清引用b l a c k s c h o l e s 的期权定价理论来研究住房贷款定价问题， 将住房贷款视为含有看涨和看跌期权的金融资产【”】。在研究住房抵押贷款价格函数对 东亚银行大连分行个人按揭贷款信用评估研究 于提前支付行为的二阶性质的基础上，得到了提前支付概率的公式和住房抵押贷款定价 的期望值模型。 ( 3 ) 王福林在国内较早对个人住房抵押贷款违约风险进行了专门的研究，对杭州市 个人住房抵押贷款样本进行了实证研究，通过因子分析和判别分析得出了房产投资特 性，区域经济和住房建筑面积对个人住房抵押贷款违约风险影响最大的结论，同时通 过聚类分析将借款人分为外地投资型购房群体，高学历青年购房群体和已婚中年型购 房群体三个类别【9 】。 现有的研究中，以定性研究为多，定量研究较少。但在近几年，国内的学者也已经 认识到了这方面的问题，我们也看到越来越多的学位论文希望在定量研究方面做出有益 的探索，比如对个人按揭贷款定价因素的探索，对个人按揭贷款借款人偿债能力评价体 系参数的细化等等。 国内有关个人按揭贷款的研究主要有以下趋势： ( 1 ) 个人按揭贷款贷前授信及风险管理的定量研究； ( 2 ) 个人按揭贷款的担保问题； ( 3 ) 个人按揭贷款的保险问题； ( 4 ) 个人信用体系的建立问题； ( 5 ) 个人按揭贷款资产证券化的问题。 1 3 本文的研究思路和技术路线 1 3 1 研究思路 本文首先提出个人按揭贷款风险评估在个人按揭贷款业务中的重要性，是本文研究 的重点。然后通过介绍东亚银行大连分行个人按揭贷款授信现状，分析现行评估方法的 优缺点找到需要改进的地方。通过寻找问题产生的原因，引入国内外广泛使用的个人信 用评分体系，建立收入负债比率与个人信用评分体系相结合的评估方法，解决现行评估 方法的不足。并通过数据比较，直观了解二者的差异，得出结论。 1 3 2 技术路线 本文通过提出问题，确定全文研究的方向。通过对分析现行评估方法的优缺点分析 问题，指出原有个人按揭贷款风险评估方法的不足。给出个人按揭贷款风险评估方法调 整的方案，以解决问题并通过数据比较的方法对效果做出评价。如图1 3 所示： 大连理工大学专业学位硕士学位论文 提出问题 解决问题 风险评估是银行防范风 险的重要手段 个人按揭贷款授信现状 介绍 现行个人按揭贷款信用 评估方法的不足 个人按揭贷款信用评估方 法的调整 图1 3 本文的技术路线图 f i g 1 3t h et e c h n i q u er o u t eo f t h er e s e a r c hi nt h i sp a p e r 东亚银行大连分行个人按揭贷款信用评估研究 2 东亚银行大连分行个人按揭贷款授信的现状 2 1 东亚银行简介 2 1 1 东亚银行集团简介 东亚银行于1 9 1 8 年在香港注册成立，一直以来致力于香港、中国及海外客户，现 时为香港最大的独立华资银行，在全球共设有逾1 6 0 间分行及代表处。凭籍雄厚实力及 创新而优质的银行服务，东亚银行在近年屡获殊荣： 2 0 0 0 年7 月获欧洲货币杂志2 0 0 0 年卓越成就奖之“香港最佳本地银行” 2 0 0 1 年1 月获颁“j pm o r g a n f i ab e s ta s i a nc o r p o r a t ew e b s i t ea w a r d ”之奖项。 2 0 0 1 年4 月获( f i n a n c e a s i a 杂志之“香港最佳管理公司”之一。 2 0 0 1 年8 月获“第二届欧米茄杰出及金融成就奖”之“最佳零售银行”奖项。 2 0 0 1 年1 2 月获亚洲银行家杂志主办之“t h ea s i a nb a n k e r2 0 0 1 零售金融服 务卓越大奖”之“2 0 0 1 香港最佳零售银行”。 2 0 0 2 年1 2 月获“t h ea s i a nb a n k e r2 0 0 2 零售金融服务卓越大奖”之“t h ea s i a n b a n k e r2 0 0 2 零售产品卓越奖嘲c y b e r w o r l d ”。 2 0 0 3 年荣获1 1 1 ea s i a nb a n k e r ) ) 杂志所举办的“t h ea s i a nb a n k e r2 0 0 3 零售金 融服务卓越大奖”之“产品服务卓越奖”。 2 0 0 6 年7 月标准普尔评级将东亚银行长期信贷评级由b b b + 上调为a 一。 2 0 0 6 年荣获亚洲银行家杂志评选2 0 0 6 年度“零售金融服务卓越大奖”中之 “中国最佳外资银行”奖。 东亚银行是首批获中国银行业监督管理委员会( 以下简称“中国银监会”) 发予合 格境内机构投资者资格( q d i i ) 的外资银行之一，首间取得q d i i 外汇额度的外资银行， 同时也是首批获许经营对内地居民人民币定期存款服务的银行之一。此外，东亚银行成 为获中国银监会批准在内地设立外资法人银行，成立首批由外资银行分行改制而成的外 资法人银行之一。东亚银行( 中国) 有限公司于2 0 0 7 年4 月成立，为内地居民提供全 面的人民币服务和其它现有银行服务【1 4 】。 2 1 2 东亚银行大连分行简介 东亚银行( 中国) 有限公司大连分行于1 9 9 2 年8 月在大连开设代表处，次年五月， 获准升格为分行，并于1 9 9 9 年3 月1 日迁入位于大连市中山区人民路七号的自置物业 办公，2 0 0 6 年2 月开设第一家支行一大连华府支行，次年6 月开设第二家支行大 大连理工大学专业学位硕士学位论文 连开发区支行，目前共有员工1 8 0 多人。自开业至今，大连分行一直致力于为客户提供 多元化的银行服务。经过不断的努力，在大连地区经营的1 5 年里，东亚银行大连分行 在外资银行界引领了多个第一【1 5 1 ： 大连市第一家有资格同时经营全面外币业务和部分人民币业务的外资银行。 大连市第一家获准经营非外商投资企业人民币业务的外资银行。 大连市第一家获准在人民币开放地区经营承兑汇票的外资银行。 大连市首家获得保险兼业代理人资格的外资银行。 第一家在大连地区开设支行的外资银行。 东亚银行大连分行的主要业务品种包括房地产贷款、企业贷款、贸易融资、保证和 企业网上银行服务。其中零售贷款业务包括个人按揭贷款业务，公司贷款业务，个人消 费贷款，私人循环贷款等。在巴塞尔新资本协议内部评级法下，该部分贷款属于银 行五大信用风险资产类别中的零售( r e t a i l ) 。 2 2 香港总行信贷操作手册及其规范作用 整个东亚集团对授信政策的把握都是根据信贷操作手册来进行的。该手册将各种授 信业务分门别类的对各项授信指标进行了严格的规定。所有的授信业务能否进行，如何 进行都是根据这份信贷操作手册来进行的。信贷操作手册会定期由东亚香港总行的风险 管理部门牵头进行审阅并做出合适的更新和修改。由此保证了东亚集团内部各分行授信 标准的统一。 信贷操作手册是只可以以电子版阅读，无法打印、复制甚至是屏拷。在各个业务单 位如总行的相关贷款部门( 企业贷款部，房产贷款部等) 和各个分行相关部门内，也只 是有授权级别的部门主管才可以安装按照信贷操作手册的连接程序，以阅读信贷操作手 册。这种做法无疑可以保证银行信贷政策的保密性，因为一家银行的信贷政策就如同一 家企业的销售政策和销售底价一样重要，是不可以随意外泄和被人窥探的。但另一方面 这种做法也使得很多信贷政策是依靠老带新，口口相授的方式传播的。而现在的信贷市 场瞬息万变，信贷政策也在不断地更新，很多普通员工无法得到相关的信息，可能会影 响市场销售的成果，也可能会造成操作上的后滞。 东亚银行香港总行的信贷操作手册共分为1 4 章，除了每个业务单元各成一章外( 比 如中国业务总部，海外分行业务部，总行的企业贷款部，房产贷款部等业务单元的业务 各成一部分) ，还对贷款分类，贷款回收等内容单独拿出各成一章。 东亚银行所有中国分行包括大连分行的所有业务的信贷政策和原则，都包括在第四 章中国业务总部的章节内容中。 东亚银行大连分行个人按揭贷款信用评估研究 2 3 东亚银行授信的相关规定 2 3 1贷款成数和贷款年期的规定 个人按揭贷款业务的最高贷款成数和最长贷款年期的设定主要考虑以下两个方面： ( 1 ) 贷款种类：分为一手房贷款，二手房贷款和抵押贷款。 ( 2 ) 房屋用途：分为住宅，办公楼，别墅，临街商铺，车位( 需与住宅配套) 。 通常，就贷款种类来说，一手房贷款有关贷款成数和贷款年期的设定要比二手房贷 款和抵押贷款优惠；而就房屋用途而言，抵押房产为住宅的抵押贷款在贷款成数和贷款 年期的设定上要比抵押房产为其他用途的抵押贷款对申请人来说更为合适。 另外，个人按揭贷款业务的最高贷款成数和最长贷款年期的设定还有以下几个特别 的规定； ( 1 ) 根据国家政策的规定，建筑面积在9 0 平方米以下的住宅房产，最高贷款成数为 购买价格的8 0 ；而建筑面积在9 0 平方米以上的住宅房产，最高贷款成数为购买价格 的7 0 。 ( 2 ) 抵押贷款最高贷款成数的计算基数为评估价格。 ( 3 ) 申请贷款时，土地使用权剩余年限不能少于3 5 年。 ( 4 ) 个人按揭贷款到期时，土地使用权剩余年限不得少于2 5 年。 ( 5 ) 借款人申请人年龄加上贷款年期不得大于6 5 ，也就是说该笔按揭贷款到期时， 借款人年龄不得大于6 5 岁。 ( 6 ) 根据最近规定，被认定为第二套住房的贷款其贷款成数最多为购买价格的 6 0 【1 6 】。 2 3 2 个人按揭贷款的定价 ( 1 ) 贷款利率 个人按揭贷款利率要取决于当前市场行情，贷款与价值比率，贷款期限，借款人的 经济状况，住宅种类及其新旧程度等因素。银行获取的利息收入过高会造成银行业务韵 流失，收取利率过低会损伤自身的利润旧。 东亚银行的个人按揭贷款利率的厘定主要考虑资金成本和贷款风险评估的结果。因 此根据所申请贷款项下的房屋情况以及申请人本身的个人情况和收入情况，贷款利率的 规定也是不相同的。与个人按揭贷款业务的最高贷款成数和最长贷款年期的设定一样， 贷款利率的规定也主要从以下两个方面来考虑： 贷款种类：分为一手房贷款，二手房贷款和抵押贷款。 一1 0 大连理工大学专业学位硕士学位论文 房屋用途：分为住宅，办公楼，别墅，临街商铺，车位( 需与住宅配套) 。 通常，就贷款种类来说，一手房贷款的贷款利率要比二手房贷款和抵押贷款优惠； 而就房屋用途而言，抵押房产为住宅的抵押贷款的贷款利率比抵押房产为其他用途的抵 押贷款对申请人来说更为合适。 同样，个人按揭贷款业务的贷款利率的设定也需要遵从以下几个特别的规定： 一手房和二手房人民币贷款的贷款利率可最低在人民银行公布的贷款基准利率 基础上下浮1 5 。 非住宅人民币贷款的贷款利率适用商业贷款利率，也就是最低只能在人民银行 公布的贷款基准利率基础上下浮1 0 。 根据最近规定，被认定为第二套住房的贷款其贷款利率最低为在人民银行公布 的贷款基准利率基础上上浮1 0 1 1 6 l 。 ( 2 ) 手续费率 个人按揭贷款的定价除了指贷款利率的厘定，还包括手续费费率的确定。如上面所 提到的，个人按揭贷款利率的厘定主要考虑资金成本和贷款风险评估的结果。而个人按 揭贷款手续费率的确定则更多是依靠客户对银行贡献度的衡量。 如果对客户未能贷款利率方面给予优惠，而根据评估的结果，客户的收入情况和信 用情况都很好，而且对银行的其他业务也会有所贡献，比如大量的存款，购买大额理财 产品，使用银行的国际结算服务及进行贸易项下的融资等，在这种情况下，银行往往会 考虑降低或免收一定的手续费，以保持与该客户良好的，长久的业务合作关系。 2 4 东亚银行个人按揭贷款的评估流程 2 4 1 个人按揭贷款业务开展的楼盘拓展 ( 1 ) 寻找合作楼盘 与发展商商谈楼盘项目是拓展个人按揭贷款最常用的方式。这种方式的优点在于可 以在集中的时问内获得最多的贷款对象，而且因为抵押房产来自同一房产项目，在对房 产的考核方面可以一次性完成，节省了人力物力。 如何选择与之合作的发展商，我们主要是从以下几个方面进行考虑的： 楼盘项目之销售价格、地理位置及楼盘品质是否为市场所认可； 楼盘项目所在地之二手市场是否活跃； 发展商及其股东方是否有足够的资金保证项目的完工； 发展商及其股东方是否有足够的财务实力为贷款提供担保( 如需) ； 发展商及其股东方是否己为银行的现有客户。 东亚银行大连分行个人按揭贷款信用评估研究 ( 2 ) 楼盘拓展流程 楼盘拓展的具体业务流程如下： 初步接触发展商以初步了解项目概况、发展商及其股东方背景； 向发展商介绍银行房地产相关贷款品种及所提供之相关服务； 准备访客报告以记录与客户商谈之内容； 去楼盘项目实地视察并准备项目视察报告，包括项目照片； 向客户发出数据清单以获得银行审核所需之资料，数据清单如表2 1 所列： 表2 1 楼盘拓展客户资料清单 t a b 2 11 kd o c u m e n th s tp r o v i d e db yp 哂e c tc u s t o m 日 客户及其股东方资料项目资料 注册证书 营业执照 组织机构代码证 公司合同( 如为中外合资合 作企业) 公司章程及组织大纲 批准证书( 如为三资企业) 董事会成员名单 验资报告 最近三年经审计之财务报表 贷款卡 国有土地出让合同 国有土地使用证 付清土地出让金凭证 建设用地规划许可证、建设工程规划 许可证和建筑工程施工许可证 建筑总承包合同 项目总投资测算及建筑资金缺口证明 预售许可证 项目销售价目表，付款方式及售楼书 竣工验收备案证书( 如有) 大4 房地产权证( 如有) 项目建议书 可行性报告 ( 3 ) 合作协议的签署 与发展商初步达成合作意向后，东亚银行会与发展商签署一份合作协议，将双方的 合作及具体内容以法律文件的形式确定下来。具体内容包括该楼盘项下的： 贷款对象 总贷款额度 贷款成数 贷款年期 贷款利率 大连理工大学专业学位硕士学位论文 贷款费率 发展商提供保证的时限 保证金的监管 除了上述贷款条款，对于楼花按揭贷款项目，在项目未竣工前有关预售收入和 按揭贷款需由银行监管专款专用于项目之建筑资金的条款。 其中第点和第点由于现在按揭贷款市场竞争十分激烈，发展商很难同意为借款 人提供担保的条款，因此往往在协议书中无法看到相关的条款了。 而第点是为了监控发展商所获得的预售楼款可以专款用于房屋竣工而设置的条 款，旨在防范由于发展商延迟交房而引发个人按揭贷款违约的风险。 2 4 2 个人按揭贷款申请的初审阶段 ( 1 ) 与申请人面谈，了解大致情况 了解你的客户( k y c ) 每一个新进东亚银行的员工都会被提问什么q 做k y c ，这个看起来很像肯德基 ( k f c ) 的缩写词的中文意思是“了解你的客户”( k n o w y o u rc u s t o m e r ) 。这是银行业 务反洗黑钱原则重要的环节。只有了解你的客户，了解你的客户的业务，才能够分辨出 客户的业务是否正常或是否与其经营业务相符，从而发现违法违规的业务，避免银行牵 涉其中，引发操作风险，法律风险和声誉风险等。 一开始接触到“了解你的客户”的原则，是因为东亚银行中国分行同样受到香港金 融管理局的监管，而了解你的客户及与其相关的反洗黑钱的要求正是香港金融管理局监 管内容之一。随着中国加入f a t f ( 金融特别行动组) 步伐的加快，银监会和人民银行反 洗钱局也对国内银行提出了“了解你的客户”的业务原则，并进一步提出了“了解你的 客户的业务”和“了解你的客户的单据”等衍生原则。 与客户面谈 市场部门接受个人按揭贷款申请后，首先要与申请入进行面谈，准备拜访或来访记 录，内容包括客户的基本情况，贷款目的与初步谈妥的贷款条件，面谈是为了了解客户 情况，避免只通过客户提交的申请资料评估风险，这也贯彻了“了解你的客户( k n o w y o u r c u s t o m e r ) ”的原则。 ( 2 ) 个人按揭贷款申请表格 个人按揭贷款业务的申请人需要填写一份内容详尽的申请表格，内容包括以下几个 方面( 如附录a 所示) ： 东亚银行大连分行个人按揭贷款信用评估研究 自然情况：除了般要了解的姓名，年龄，身份证件号码，联系方式等内容， 还包括婚姻状况，供养人数，教育程度等内容。了解这么多内容其一是为了日后的产品 促销市场细分的要求，其二是为了更好地了解客户，贯彻“了解你的客户”原则。 雇佣情况：包括雇主名称，所处行业，工作年限，职位，收入情况及公司地址 等。 与本集团董事雇员有无亲属关系的声明 信贷资料：透露有关在其他银行或本行的其他贷款或信用卡额度的情况 房产及贷款情况：抵押房产地址，物业管理费金额，贷款用途，金额，成数， 年期，利率调整方式，利率厘定等内容。 ( 3 ) 个人按揭贷款申请资料清单 除了申请表格的填写，申请人还需提供以下资料： 身份证明：最常见的是居民身份证，还有军官证，警官证；港澳台同胞需要提 供回乡证或台胞证，境外人士需提供护照，因为现在只允许有自住需要的境外人士购买 房屋，境外人事除需要提供护照以证明身份外，还需提供工作或学习签证，一年以上的 雇佣合同( 如为工作签证) ； 收入证明：最理想的收入证明就是个人所得税缴税单和工资账户银行对账单， 但是往往因为申请人所在公司的原因或本身就是自雇人士，申请人提供不了前述的两种 收入证明，有时也会接受公司出具的收入证明( 由信贷审核部门进行核实) ； 地址证明：要求申请人提供地址证明主要出于两个原因，一是贯彻“了解你的 客户”的原则，对客户进行详尽的了解，二是为了保障日后通讯的顺畅，比如寄送对账 单，年结单，利率调整信等。可以接受的地址证明可以是煤气，水电费的通知单或其他 银行，证券公司寄送的对账单等； 房屋买卖或所有权证明：个人按揭贷款就是建立在房屋抵押的基础之上的，房 屋的所有权或交易的真实性是该笔贷款成立的最基本的要素。所以需要申请人提供房屋 买卖或所有权证明，包括首付款发票，买卖合同及房屋所有权证等。 ( 4 ) 附加要求 相对于一手房和二手房按揭贷款，如果是个人抵押套现贷款，需要提供具体的 贷款用途，而且贷款用途合理，不能流入股市或流入楼市进行盲目投资； 根据房管局的要求，已婚人士需要提供结婚证并需要配偶本人到达抵押现场签 署承诺书，未婚人士则需提供单身证明并签署单身具结书。 大连理工大学专业学位硕士学位论文 如果申请人国籍所在地可以提供信用记录的查询，则需出具其所在国的信用记 录查询报告。 ( 5 ) 对客户提交的资料进行初审 由市场部同事对客户提交的资料进行初审，内容包括： 提交资料的完整性：申请表格上所有适用内容是否都做了填写，是否所有要求 提交的资料都已收到； 提交资料的有效性：身份证明材料是否在有效期内，银行账单是否为最近月份 的账单； 提交资料的真实性：是否所有材料已见到正本，通过打电话等方式侧面了解收 入证明的可靠性。 2 4 3 个人按揭贷款申请的评估阶段 ( 1 ) 个人按揭贷款申请业务系统l o s 系统 楼盘信息 东亚银行用于个人按揭贷款审批的业务系统是l o s 系统，由于一手楼按揭是按揭贷 款的重要组成部分，所以一手楼盘的信息非常重要，因此l o s 系统的内容包括楼盘信 息与申请信息两大部分。楼盘信息主要是指根据银行与开发商签订的协议书的内容 如：楼盘总额度，贷款成数，贷款年期，利率，手续费率的规定，还有担保时间以及担 保保证金的存放时间等规定。这些都是需要输入到l o s 系统中的。这样一旦在某个楼 盘项下的申请与楼盘的信息不符，比如楼盘信息中的贷款成数为7 成，而申请中贷款成 数为8 成，系统就会无法通过该申请的提交，从而起到提醒的作用。当然，如果楼盘中 某一申请的规定与当时协议书中规定的有所不同，但已经获得相关级别的审批，系 统内也同样提供了在相应级别的授权的情况下顺利提交个案申请的功能。 贷款申请信息 个案贷款申请信息部分包括以下内容： 申请人的个人资料：如姓名，身份证件类型，号码及签发国家，雇佣情况，收入情 况，通讯地址等。 申请的贷款情况：如贷款成数，年期，利率，还款方式( 双周供，月供，季供) 等。 抵押物业的情况：如地址，面积，评估价格，土地使用权年限，房产证签发时间， 物业细节( 如是否为多层，高层，有无电梯) ，物业用途( 住宅，办公楼，别墅，商铺， 车位) 等。 东亚银行大连分行个人按揭贷款信用评估研究 “了解你的客户”项下的客户查询：如反恐查询，政治敏感人物查询，敏感国家及 人物查询，高风险行业及职业查询，贩毒，破产查询，法律诉讼查询等。 手续费率及保险费的规定情况。 ( 2 ) l o s 系统中收入负债比率( d s r ) 的生成 l o s 系统中用于评估个人按揭贷款申请的风险程度的最重要的指标就是d s r ( d e b t 蝴晡c er a t i o ) t ! 口收入负债比率。当业务部门收到一份个人按揭贷款申请，就会按照系统的 要求输入相关内容。用于计算d s r 的要素有申请者的收入情况和负债情况。 收入情况一般会要求申请者提供个人所得税税单以做评估，配合使用申请者工资账 户最近三个月的账单流水，确定申请者月平均可支配收入。如果申请者是自雇人士或领 受年薪者等以分红，奖金为主要收入的人，则需提供最近两年的收入情况以做评估。 负债情况一般根据申请者在申请表格上填写的负债情况，在个人征信系统中查询到 的未还清贷款，个人信用卡的透支额度以及用于购买房产的此次申请贷款的月还款额和 物业管理费共同计算出申请者的负债情况。 根据输入的收入和负债情况，系统可以自动计算出收入负债比率d s r ，一般来说， d s r 小于5 0 是可以接受的。如果d s r 大于5 0 ，则一定要经过其他因素的考虑并需 要相关审核部门的批准才可以接受该项贷款申请。 ( 3 ) 总资产价值( t a v ) 比率的生成 因为收入支出比( d s r )