（工商管理专业论文）个人住房贷款主要风险分析及控制研究.pdf

摘要 个人住房贷款业务在我国开展时间不长，但增势迅猛。其风险也日益显现。 本文按照新巴塞尔协议的风险分类要求，对个人住房信贷四类经营风险逐一进 行了分析，并提出了相应的防范、化解、控制、转嫁机制建设建议。对政策风险 和法律风险也做了简要分析和控制建议。笔者认为，信用风险是住房抵押贷款面 临的最大风险，因而，是本文研究的重点。通过运用微观信息经济学的信息不对 称理论，个人住房抵押贷款风险的博弈模型和案例，分析认为，个人道德信用管 理制度和个人资产信用评价体系的缺失加剧了信用风险，而信息不对称是产生信 用缺失的主要原因。为解决“道德风险”和“逆向选择”问题，需建立起激励机 制和信号传递机制。据此，笔者针对我国当前的个人信用体系建设现状，在信用 信息标准、采集加工方法、评估体系确立、违约约束机制、“信号传递”手段和法 律法规建设等方面提出了建议；并针对我国宏观个人信用体系的建立完善尚需时 日的客观情况，提出了参照巴塞尔新资本协议的具体要求，建立我国银行业 零售敞口内部评级体系的构想和步骤。并且，笔者采用过程控制理论的思想、管 理的系统方法和基于事实决策的方法，建立了商业银行风险管理内控体系的框架。 最后，笔者对风险转移和分散的另一有效金融工具抵押贷款证券化进行了 关注，在比较分析了两种模式( 资产负债表内、表外) 证券化及其适用性之后， 对建设银行的住房抵押贷款证券化模式选择和方案作了框架性设计。 关键词：个人住房抵押贷款风险控制信用证券化内控体系 a b s t r a c t i ti sn o tl o n gt h a tt h eb u s i n e s so ft h ei n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a nl a u n c h e s t i m ei no u rc o u n t r y , b u tt h eg r o w t ht r e n di ss w i f ta n dv i o l e n t i t sr i s ka p p e a r sd a yb yd a y t o o t h i st e x tc l a s s i f i e st h ed e m a n da c c o r d i n gt ot h er i s ko f t h ea g r e e m e n to f n e wb a s e l ， h a sa n a l y z e dt of o u rk i n d so fb u s i n e s sr i s k so fc r e d i to fi n d i v i d u a lh o u s eo n eb yo n e ， h a v ep u tf o r w a r dt h ec o r r e s p o n d i n gs t r i c kp r e c a u t i o n ，d i s s o l v e d ，c o n t r o l l i n g ，s h i f t i n gt h e m e c h a n i s mt ob u i l dt h es u g g e s t i o n h a v em a d eb r i e fa n a l y s i sa n dc o n t r o l l e dt h e s u g g e s t i o no nt h ep o l i c yr i s ka n dl e g a lr i s k it h i n k ，t h ec r e d i tr i s k sa r et h eg r e a t e s tr i s k t h a tt h eh o m em o r t g a g ef a c e ，t h e r e f o r e ，i ti st h ef o c a lp o i n tt h a tt h i st e x ts t u d i e s t h r o u g hu s i n gt h ei n f o r m a t i o na s y m m e t r yt h e o r yo fm i c r oi n f o r m a t i o ne c o n o m i c s ，a n d t h ec h e s sm a t c h m o d e lo ft h ei n d i v i d u a lh o m em o r t g a g er i s k ，i si tt h i n kt oa n a l y s e s ，t h e c r e d i tm a n a g e m e n ts y s t e mo ft h ei n d i v i d u a lm o r a l sa n dd i s a p p e a r a n c eo ft h ec r e d i t a p p r a i s a ls y s t e mo fp e r s o n a la s s e t sh a v ea g g r a v a t e dt h ec r e d i tr i s k s ，a n dt h ei n f o r m a t i o n a s y m m e t r yi st h em a i nr e a s o nt h a tp r o d u c ec r e d i tt ol a c k i no r d e rt os o l v e m o r a l sr i s k ”a n d ”r e v e r s ec h o i c e ”p r o b l e m ，n e e dt o s e tu pi n c e n t i v em e c h a n i s ma n ds i g n a la n d t r a n s m i tt h em e c h a n i s m i nv i e wo ft h ea b o v e ，ib u i l dt h ec u r r e n ts i t u a t i o nt oo u r c o u n t r y sp r e s e n tp e r s o n a lc r e d i ts y s t e m ，i n f o r m a t i o ns t a n d a r di nc r e d i t ，g a t h e r i n g p r o c e s s i n gm e t h o d ，e s t a b l i s h i n g ，t i e dm e c h a n i s mi nb r e a c ho ft h ee v a l u a t i o ns y s t e m ， t h e s i g n a lt r a n s m i t t e d ”s u c hr e s p e c t s a st h em e a n sa n d l a w sa n dr e g u l a t i o n s c o n s t r u c t i o n ，e t c p u tf o r w a r dt h es u g g e s t i o n ；a n dp e r f e c tt h eo b j e c t i v es i t u a t i o no f n e e d i n gt i m et ot h es e t t i n g - u po ft h es y s t e mo fm a c r o s c o p i c a li n d i v i d u a lc r e d i to fo u r c o u n t r y , p r o p o s ec o n s u l t i n gt h ec o n c r e t ed e m a n df o r n e wc a p i t a la g r e e m e n to fb a s e l ”， s e tu pt h eb a n k i n go fo u rc o u n t r ya n dr e t a i la n do p e ni d e aa n ds t e pg r a d i n gt h es y s t e m w i t h i nt h em o u t h a f t e r w a r d s ，o nt h eb a s i so f t h et h i n gt h a ta n a l y z e dt ot h ei n d i v i d u a l h o u s ec r e d i tl i n er e a le x a m p l eo fc o n s t r u c t i o nb a n ko fx i n g t a i ，a d o p tc o u r s ec o n t r o l t h e o r yt h o u g h t ，m a n a g e m e n ts y s t e m sa p p r o a c ha n dm e t h o db a s e do nf a c td e c i s i o n ，h a v e p u tf o r w a r dt h ef r a m ea c c u s i n go ft h es y s t e mi nt h er i s km a n a g e m e n to fc o m m e r c i a l b a n ko fs e t t i n gu p f i n a l l y ，is h i f tt ot h er i s ka n da n o t h e rs c a t t e r e de f f e c t i v ef i n a n c i a li n s t r u m e n t g o o ni tp a yc l o s ea t t e n t i o nt os e c u r e dl o a ns e c u r i t i s a t i o n ，a tc o m p a r a t i v ea n a l y s i sm o d eo f t w ok i n d s ( i nb a l a n c es h e e t ，o u t s i d eb a l a n c es h e e tf o r m ) s e c u r i t i s a t i o na n ds u i t a b i l i t y a f t e r , h a v ed o n et h ef r a m ed e s i g nt ot h eh o m em o r t g a g es e c u r i t i s a t i o nm o d es e l e c t i o n a n ds c h e m eo f t h ec o n s t r u c t i o nb a n k k e y w o r d ：i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n r i s kc o n t r o lc r e d i ts e c u r i t i e s i s s u e s y s t e mi n s i d ec o n t r o l 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得苤鲞盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：签字e l 期：年 月日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解苤鲞盘鲎有关保留、使用学位论文的规定。 特授权墨鲞盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：0 约、匐 签字日期：肋斗年， 月二扩日 导师签 签字目，。月毋日 u及够小 屯矿 一矽沙 笤 期 第一章导论 第一章导论 1 1国外个人住房信贷开展情况简述 个人住房抵押贷款最初起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初已作为一种成型的 住房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展。由于国外开办时间长，目前 住房抵押一级市场发育已非常成熟。在美国，有许多金融机构作为贷款方，参与 住房抵押信贷业务活动。它们包括商业银行、储贷银行、住房抵押贷款公司、保 险公司、投资基金、共同基金、信托公司、政府金融机构等。其中，商业银行、 储贷银行和住房抵押贷款公司是提供贷款的主体，占了住房抵押信贷业务的9 0 以上。据统计，美国银行业1 9 9 7 年的信贷发放余额约为2 9 万亿美元，其中房地 产抵押信贷占4 0 以上，而住房抵押贷款又占整个房地产抵押信贷的一半。 除了房地产交易市场和房地产抵押信贷市场之外，美国还存在一个住房抵押信 贷的二级市场。该市场是金融机构之间进行交易的批发性市场，其主要功能一是 为面向房地产抵押信贷一级市场的银行和其他金融机构提供贷款资金：二是为不 直接从事房地产信贷经营业务但有意向房地产抵押信贷投资的金融机构和机构投 资者提供投资渠道。住房抵押信贷二级市场提高了一级市场的资金流动性，有效 地分散和降低了一级市场的风险，减轻了贷款方的经营负担，也大大便利了借款 方，使房地产业和房地产抵押信贷业形成良性的互动和循环。 银行在审核住房抵押贷款申请时，主要考察以下因素：借款人的还款能力；借 款人的信用状况；抵押房地产的实际市场价值，并按照一定的公式和系数进行折算 之后，银行就可以基本确定申请人是否有能力负担住房抵押贷款，并判定申请人 是否有能力负担住房抵押贷款，同时确定申请人能够支付的最大购房首期款和可 以负担的最多贷款额度。 值得指出的是，美国的个人信用制度已经相当发达，个人信用调查及其资料的 收集可由金融机构自己进行，也可委托专门的征信公司专门办理。如美国的邓白 氏公司在全球4 0 多个国家拥有1 3 0 个办事机构，销售网络遍及全球，有两亿多消 费者的个人档案，商业银行利用每位借款人的信用信息，往往在几秒钟之内，就 可以决定贷与不贷和贷多贷少。由此可见，美国银行住房抵押贷款业务的全部运 作都有着牢固的信用基础。 经过一个世纪的发展，美国现已形成一整套完善的住房抵押信贷市场运作体 系，个人住房抵押贷款的余额占到银行信贷资产总额的四分之一左右，已成为美国 第一章导论 银行业的一大重要业务领域，并带动住房业长盛不衰，使美国拥有住房的人口达 到6 5 的较高比例。 1 2 我国商业银行个人住房贷款发展现状 与国外相比，我国的个人住房信贷市场启动较晚，但发展迅速。商业银行是我国 住房信贷贷方市场的绝对主体。 上世纪九十年代，随着我国市场经济的不断深化和住房分配货币化制度的实 施，住宅逐渐恢复了其固有的商品属性，进入到流通市场。我国的住房金融也应 运而生，从供、需两方面支持和推动房地产市场的形成与发展。个人住房信贷从 需方拉动市场，近些年发展十分迅猛。从1 9 9 7 年到2 0 0 2 年间，我国银行个人住 房贷款余额年均增长1 1 3 ，2 0 0 3 年，余额突破1 2 万亿元人民币( 见表l 一1 、 表1 2 ) ，是1 9 9 7 年的4 3 倍，占商业银行各项贷款余额的比例将近1 0 。占我 国同年个人消费信贷余额的7 5 。2 0 0 4 年，个人住房信贷仍然保持较快的增长趋 势。个人住房信贷发展十余年，先后帮助8 0 0 多万户中低收入家庭圆了住房梦。 同时，也为刺激住房消费、扩大内需、拉动经济增长发挥了重要作用。 表1 一l 我国商业银行个人住房贷款各年度余额一览表 单位：亿元 1 年度 1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 l2 0 0 22 0 0 3 9 l 余额 2 8 1 3 67 l o 0 51 5 7 6 4 73 6 8 4 4 56 3 8 08 2 6 01 2 0 0 0 表1 2 我国商业银行个人住房贷款余额( 自营性) 表 年度：2 0 0 4 0 6 3 1单位：亿元 行别工商银行 农业银行 中国银行 建设银行合计 l 贷款余额3 7 9 2 9 52 1 3 9 2 32 2 9 7 7 43 1 7 0 5 51 1 4 0 0 4 7 即便如此，我国个人住房信贷仍具有巨大的市场发展空间。综观市场经济发 达国家，住房金融在一国金融中占有重要地位，尤其是个人住房贷款占商业银行 贷款的比重般达2 0 - - 4 0 。有的更高达6 0 ，而我们的贷款规模尚不到1 0 。据建设部确定的2 0 1 0 年住宅建设发展纲要，到2 0 1 0 年，我国城镇居民人均 居住面积将从1 9 9 9 年底的9 6 平方米增加到1 2 5 平方米( 建筑面积为2 5 平方米) ， 此外，城镇还有4 亿多平方米的危旧房和住房需要改造和自然淘汰，城镇人口也 将增加到6 3 亿，我国住宅市场存在巨大的潜在需求，需要住房贷款提供更有力 2 第一章导论 的支持。据测算，个人住房贷款在信贷总额中至少要占3 0 一4 0 ，才能实现现 阶段住房消费拉动经济增长的预期目标。以上表明，个人住房信贷仍须大力发展。 个人住房信贷相对风险小、收益时间长。据信贷风险评级预警系统测算，该 信贷品种的名义收益率为5 4 ，风险调整收益率位居各贷种前列，达2 2 3 ， 经济效益、社会效益明显。 在此认识之上，个人住房贷款成为各家商业银行极力拓展的支柱型零售品牌。 可以预见，个人住房信贷在一定时期内还将持续高速发展。 然而，应该看到，与国外发达国家相比，我国的个人住房信贷市场还基本上 处于初级阶段。从市场构成看，余额存量小，市场主体相对单一，除商业银行外， 其他贷方主体未能形成有效补充；囿于主、客观因素，房地产交易二级市场尚不 完善、发达，住房信贷的二级市场更是落后；从环境制度看，我国个人信用制度 尚不健全，相关法律法规建设滞后，保险品种单一。信贷审核时，银行只是根据 申请人自己传递的信用信息作出判断，对个人传递的信息难以核实，也难以全面 的了解，等等因素，加大了个人住房贷款的风险，也制约了住房金融的进一步健 康发展。 1 3 个人住房贷款风险不容忽视 住房消费贷款主要采用住房抵押的方式，住房按揭在一级抵押的基础上进行 二级担保，所以从一定意义上说，住房金融被公认为安全性较高的信贷业务。2 0 世纪5 0 年代以来，以按揭为代表的住房消费信用在主要发达国家发展极为迅速， 从9 0 年代初的统计数据看，英、美、德、日等国住房消费信用已占到个人消费信 用的8 0 以上。既安全且有良好发展前景的住房金融业务也被我国的各大商业银 行看好，被认为是商业银行调整信贷结构的一次良机。目前，我国个人住房贷款经 过多年的发展，其在个人消费贷款的比重己达7 5 ，当然，我国总体上个人消费 信用尚不十分发达。 另一方面，住房金融又是专业性很强的金融服务项目，个人住房贷款具有专 业性、长期性、零售性和分期偿还的特点。其风险具有隐匿性、累积性特点，一 旦形成，便会迅速扩展，出现大面积的金融风波。二十世纪八十年代初期，一向 稳健的美国银行业发生了大规模的银行倒闭事件，数年间几百家银行宣布破产， 对美国经济造成了严重打击。倒闭的银行中主要是存款储蓄银行( s & l ) ，这种银 行的主要业务就是发放被认为风险较低的个人住房抵押贷款。据美国联邦存款保 险机构统计，银行倒闭的概率与其住房贷款余额在总资产中的比例成正相关关系 第一章导论 ( 参见图1 1 ) 。二十世纪九十年代，被认为是世界经济发展奇迹的日本发生了 严重的金融危机，以房地产为抵押的巨额贷款使日本金融界背上了沉重的不良债 权包袱，造成日本的金融机构频频破产，影响了整个金融界的生存。其中尤以专 门从事房地产贷款业务的日本住宅金融专门公司( 简称“住专”) 的倒闭最为突 出，该公司1 9 9 5 年的不良债权高达8 1 3 0 0 亿日元，占总资产的比率为7 6 。 图1 一l1 9 8 0 1 9 8 4 年美国倒闭和未倒闭银行住房贷款对全部资产的比率 由此可见，巨额住房抵押贷款本身对整个银行体系酝酿着无法估量的风险，而 且如果不对此进行认真分析和妥善处理的话，这种风险对整个银行系统来说几乎 是无法避免的。 个人住房贷款属于中长期贷款，在银行贷款中所占比例越高，对银行的资金流 动影响越大，甚至会出现银行资金来源的短期性与住房抵押贷款资金需求长期性 的结构性矛盾。根据国际经验，住房贷款占全部贷款比重达到2 0 - - 3 0 左右时就 有可能给银行的资金流动性带来威胁。虽然从目前来看，我国个人住房贷款在银 行贷款中所占比例较小，对银行的资金流动性没有造成太大威胁。但金融界认为， 个人住房贷款起步晚，目前还是银行的优质资产，可是这项业务增势迅猛，在银 行贷款中所占比例提高迅速。自1 9 9 7 年的o 2 9 上升至2 0 0 2 年的1 1 7 5 ，年 均增速达2 3 ，以此速度计，3 0 的上限警界线，将于几年内达到。 随着我国个人住房贷款的快速增加，其不良率也在增长，金融风险不断提高。 目前，我国住房抵押贷款的不良率多控制在l 一2 之间，与其他贷款相比虽属优 质资产，但是按照目前的发展速度，潜在风险已逐渐显现，国际经验表明：个人 住房贷款违约率一般在贷款发放3 至8 年后攀升。截至2 0 0 3 年9 月末，我国商业 银行个人住房贷款余额已达1 2 万亿元人民币，其中很大一部分是最近这两年贷 4 第一章导论 出去的。也就是说一、两年后，个人住房贷款违约率将上升，不良贷款的风险将 开始逐渐暴露出来。 我国住房金融在其发展过程中，还呈现出一些外部特征，表现为政策性较强、 区域性较强以及受宏观经济影响较大。这些外部特征处处影响着住房金融的发展， 当其风险激化时，会起到推波助澜的作用。从中国整个房地产市场的现状和发展 态势来看，住房金融已出现了一些值得重视的苗头。截至2 0 0 3 年1 1 月2 0 日，河 北省某商业银行自营性个人住房贷款余额4 8 0 1 8 8 万元，不良贷款余额1 3 0 8 7 万元， 不良率达27 3 ：2 0 0 3 年下半年，人民银行重庆营业管理部在检查时发现，重庆 辖内商业银行涉嫌虚假按揭贷款主要表现形式竟有八种之多。更多者，则是有意 无意的拖欠贷款；1 9 9 8 年，建设银行广东恩平分行由于住房信贷引发流动性风险， 致使不能有效兑付，建设银行总行紧急调拨5 0 亿元，才解决了燃眉之急，平息了 险些酿成的银行危机。可见，住房金融虽然相对比较安全，但其风险一旦形成， 便会迅速扩展，出现大面积的金融风波，危及整个金融市场和国民经济的发展。 综上所述，个人住房信贷关系金融安全，关系国计民生，分析研究个人住房贷 款的风险及防范控制具有十分重要的意义。 1 4 本章小结 本章首先简单介绍了个人住房信贷发达国家的开展情况，引出我国个人住房信 贷的发展现状。指出，相对而言，我国目前虽处于初级阶段，贷款存量不大，但 发展迅猛，且市场需求巨大。而发达国家银行同类信贷产品的发展经聆表明，随 着信贷规模的扩张，风险不可避免，防化不当，可致金融危机。我国银行个贷风 险亦日益显现，不容忽视。加紧研究，规避风险，乃当务之急，意义重大。 险亦日益显现，不容忽视。加紧研究，规避风险，乃当务之急，意义重大。 第二章银行个人住房贷款风险类型及成因 第二章银行个人住房贷款风险类型及成因 2 1 商业银行一般风险类型及管理策略概述 一、商业银行一般风险类型。 风险( r i s k ) 是对目标有所影响的某个事情发生的可能性与后果的结合。按照 新巴塞尔协议，我国商业银行面临的经营风险类型包括信用风险、市场风险、流 动性风险和操作风险： 1 信用风险( c r e d i tr i s k ) ：是指由于借款人或交易对手不能履约或履约意愿 变化所带来的风险。 2 市场风险( m a r k e tr i s k ) ：是指由于市场价格的不利变动使银行的表内和 表外头寸遭受损失的风险。 3 流动性风险( 1 i q u i dr i s k ) ：是指银行无力为负债的减少或资产的增加提 供融资，即当银行流动性不足时，它无法以合理的成本迅速增加负债或变现资产 获得足够的资金，从而带来损失的可能。 4 操作风险( o p e r a t i o n a lr i s k ) ：是指由于不完善的或失效的内部程序、人 员、系统或外部事件导致直接或间接损失的风险。 操作风险是我国商业银行目前亟需控制的日常风险。操作风险主要由外部条件 风险和内部员工行为风险组成，其中，内部员工行为风险分为主观恶意和主观善 意，而且两者相互联系。一些恶意诈骗往往是以主观善意为条件的。相对其他经 营风险，操作风险通常具有隐蔽性、主观性和不可预测性。 二、商业银行风险管理策略和内控机制。 1 风险预防：指金融机构在损失发生之前，对所面临的风险进行深入具体的分 析，并在此基础上，预先采取防范性措施，将损失和风险控制在可以承受的范围 之内的策略。 2 风险分散：通过多样化的投资来分散和降低风险。他能有效降低非系统性风 险。1 9 5 2 年马柯威茨的资产组合管理模型又赋予了这一古老的投资和风险管理策 略以现代金融的含义和科学的分析。 3 风险转嫁：通过购买某种金融产品或其他合法的经济措施经风险转移给其他 经济主体承担。他能有效防范系统性风险，常见的风险转嫁做法是购买保险。 6 第二章银行个人住房贷款风险类型及成因 4 风险对冲：购买两种收益率波动的相关系数为负的资产的投资行为。它是通 过投资或购买与管理标的资产收益波动负相关或完全负相关的某种资产或衍生金 融产品来冲销风险的一种风险管理策略。 5 风险补偿：主要是指事前( 损失发生以前) 的价格补偿，而将事后以抵押、 担保或保险等形式获取的物品或资金补偿归于风险转嫁策略一类。对于那些无法 通过分散或转嫁等方法进行管理，而又无法规避、不得不承担的风险，投资者可 以采取在交易价格上加进风险因素，即风险回报的方式，获得承担风险价格补偿。 6 风险管理的内控机制。进行风险管理，建立起全面、合理、有效的风险内部 控制机制是银行风险管理和控制的重要内容。巴塞尔银行监管委员会在坚持和完 善资本充足率监管的同时，也越来越重视和强调对银行建立有效风险内控机制的 指导和监督。 2 2 个人住房贷款及其特性 个人住房贷款属住房金融，住房金融是围绕住房的开发、经营和消费而进行的 货币资金的筹集、融通等信用活动。住房金融和土地金融合称房地产金融。 房地产金融：与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总 称。是金融机构以房地产为特定对象，围绕房地产开发、经营和消费而进行的各 种信用活动。 个人住房贷款分类： 按资金来源划分 i 、自营性个人住房贷款：是银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各 类型住房的自然人发放的贷款。该类贷款银行资金成本较高，利率相对高一些， 但贷款额度、期限所受限制较小。 2 、委托性个人住房贷款：又称公积金个人住房贷款，是银行接受住房公积金 管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源，按规定的要求 向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修城镇各类型住房时发放的 贷款。该类贷款不以盈利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有较强的政 策性，贷款额度受到限制。 3 、个人住房组合贷款：向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大 修城镇各类型住房时，同时发放的委托性个人住房贷款和自营性个人住房贷款。 个人住房组合贷款是由委托性个人住房贷款和自营性个人住房贷款两个独立的贷 款品种组成的，抵押物相同，但贷款的主体、资金来源、利率不同。 按住房交易形态划分 第二章银行个人住房贷款风险类型及成因 l 、首次交易住房贷款：银行向在住房一级市场购买，由房地产开发商或售房 单位直接出售的住房的自然人发放的贷款，俗称“一手房”贷款。 2 、再交易住房贷款：银行向在住房二级市场购买再次交易的住房的自然人发 放的贷款，俗称“二手房”贷款。 按购买房屋的用途划分 l 、个人住房贷款：银行用信贷资金向购买、建造、大修各种类型的居住用房 的自然人发放的贷款。 2 、个人商业用房贷款：是银行用信贷资金向购买各种类型商业用房的自然人 发放的贷款。由于该项贷款所购买的房屋不是居住用房，因此在贷款利率、贷款 期限和贷款额度等方面不享受个人住房贷款的优惠政策。 个人住房贷款有抵押、权利质押和第三方保证三种担保方式。 本文所称个人住房贷款主要指抵押保证的自营性个人住房贷款，即房屋购买者 以所购买的住房作为抵押担保品向银行申请贷款，然后以所贷的款额作为房费付 给建筑开发商，再以年金的形式按月向银行支付款项来还清贷款，故又称个人住房 抵押贷款。抵押贷款的目的是为了减轻购房者的支付压力，让更多的中低收入者 可以购买住房。因此，其借贷期限较长，一般为2 0 一3 0 年。住房抵押贷款对商业 银行的利润也较为可观，各银行都不断加大对住房抵押贷款业务的拓展力度，近 几年，个人住房贷款业务发展迅猛。 个人住房贷款业务有以下特性： ( 一) 专业性 个人住房贷款业务的专业性表现为特定的对象和特定的用途。根据中国人民银 行颁布的个人住房贷款管理办法规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全 民事行为能力的自然人，同时对自然人借款应具备的条件作了明确规定。其用途 只能用于支付所购买住房的房款。 ( 二) 长期性 个人住房贷款的最长期限可达3 0 年。它远高于固定资产贷款和流动资金贷款， 以及其他种类的消费贷款。从各家商业银行开办业务的实际来看，个人住房贷款 多数为5 年以上的中长期贷款。 ( 三) 零售性 银行传统的贷款业务大多是以法人单位为对象的，贷款投向集中、金额大，属 批发性质；个人住房贷款的对象是自然人，贷款笔数多、投向分散、单笔金额小， 属零售业务性质。 第二章银行个人住房贷款风险类型及成因 ( 四) 分期偿还 个人住房贷款相对于个人的支付能力来说额度较大，很难一次性还款。为此， 银行向借款人提供分期还款方式，由借款人按月归还银行贷款本息。个人住房贷 款期限在1 年以内的，实行到期一次性还本付息，利随本清，贷款期限在1 年以 上的按月归还贷款本息。 个人住房贷款的上述特性，决定了个人住房贷款风险具有分散性、多样性、隐 避性和滞后性等特点，给各家商业银行的经营管理带来一定的困难，因此，加强 对其风险隐患的研究、分析显得尤为重要。 2 3 个人住房贷款面临的主要风险类型 我国商业银行个人住房贷款面临的经营风险类型包括信用风险、市场风险、流 动性风险和操作风险。此外，由于个人住房信贷的特殊性，使其还面临较大的政 策风险和法律风险，各种风险之间相互独立，但更多时可相互转化。 ( 一) 信用风险( c r e d i tr i s k ) 个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续2 0 3 0 年左右，在这 段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降 的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。 信用风险是个人住房贷款带给我国商业银行的最大风险，目前，由于个人信用 缺失严重，在一定程度上，也影响了我国个人住房信贷的正常、健康发展。个人 信用缺失源于借款人、贷款人双方的信息不对称性。发生时通常具有突发性、不 可逆性和传递性的特点。 ( 二) 市场风险( m a r k e tr i s k ) 主要是利率风险( i n t e r e s tr a t er i s k ) 它是指银行的财务状况在利率波动时 出现损失的可能。利率的变化直接影响着借款人的还款能力和银行的经营效益。 如果贷款利率上调，借款人还款负担势必加重，而收入没有得到相应提高，则部 分借款人可能会出现还款困难，对银行贷款的安全构成潜在威胁，如果贷款利率 下调，不仅银行的利息收入会减少，而且由于个人住房贷款的利差空问本来就很 小，很可能造成银行的经营亏损。相对于其它经营风险，利率风险具有可逆性、 渐进性和可计量性的特点。 再者，就是房地产市场发展的周期性波动带来的风险。个人住房贷款业务的发 展与房地产业的发展有着紧密的联系，而房地产业的发展又受到周围区域经济大 环境和与房地产相关行业经营状况的影响，呈现周期性的繁荣和萧条。在房地产 业发展的高峰期，如果房地产出现市场过热，房价过高，导致评估失真，形成“泡 第二章银行个人住房贷款风险类型及成因 沫”经济，那么一旦房地产市场的供给和需求发生变化，房价走低或不良楼盘过 多，借款人所购房产缩水或形成负资产，许多借款人就会出于对自身利益的考虑 而拒绝还款，使个人住房贷款业务面临风险。 市场风险是商业银行个人住房贷款面临的主要风险。 ( 三) 流动。| 生风险( 1 i q u i dr i s k ) 流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国 库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。 由于个人住房贷款期限较长，最长可达3 0 年，客观上要求银行有长期稳定的 资金来源与之相匹配，而目前银行的资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等 短期资金，银行的居民储蓄存款期限最长却只有5 年，资金来源与运用的时间差 异明显。银行缺乏行之有效的渠道筹集长期资金，以短期的资金来源发放长期的 个人住房贷款，这就不可避免会出现“短存长贷”现象，银行势必要承担一定的 期限性风险，这在一定程度上违背了商业银行资金使用的期限性原则。如果个人 住房贷款业务发放超出合理比例将有可能引发银行资金流动性危机。 流动性风险是我国商业银行个人住房信贷面l 临的基础性风险。 ( 四) 操作风险( o p e r a t i o n a lr i s k ) 当前，由于缺乏必要的相关法律约束，加上各大商业银行之间激烈的竞争，银 行的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松 贷款人的审批条件。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台、 中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关， 都可能造成贷款风险。 ( 五) 政策风险( p o l i c yr i s k ) 国家宏观政策导致银行损失的可能。 我国住房货币化是一个渐进的过程，在这一过程中，国家财政仍然是国民收入 分配的重要环节。中国的特殊政策环境使住房金融承受多重政策风险，表现在： 1 住房金融承担了国家财政部分分配职能。2 住宅产业政策长期目标的短期化。 3 政策上未能建立有效的住房金融风险规避机制。 ( 六) 法律风险( 1 e g a lr i s k ) 是指因现行法律不完善、不明确以及法律修改，不完善、不正确的法律意见、 文件，交易行为违反法律和监管规定等原因导致银行损失的可能。 住房抵押信贷业务是银行信贷业务中涉及法律问题最为复杂的一种业务，它涉 及房地产产权、房地产交易、房地产抵押等一系列法律问题。我国目前关于个人 l o 第二章银行个人住房贷款风险类型及成因 住房贷款尚没有专门的法律法规进行保障，这在一定程度上加大了住房金融风险 防范的难度。 2 4 个人住房贷款风险产生的内在原因探析 住房金融一般采用住房抵押的方式，住房按揭还在一级抵押的基础上进行二级 担保，所以从一定意义上说，住房金融被公认为安全性较高的信贷业务。但是， 由于住房金融与其他金融工具运行有着本质的区别，存在着专业性与区域性的特 点，使得住房金融的风险具有长期的累积性，一旦发生质变，就将发生大规模的 金融风暴。笔者认为，住房金融风险产生的内在原因主要包括以下几个方面： ( 一) 、资金运行的特殊性 住房信贷资金运行有着自身鲜明的特征，需要协调好资金来源量小与资金投放 量大、资金来源分散与资金投放集中，以及资金来源的短期性与资金投放的长期 性之间的矛盾。 ( 二) 、信息的不对称性 即相对于资金投放者，资金使用人对投资的项目风险拥有更多的信息，且融资 者不易作充分的事前筛选和事中监督。房地产业经营周期长，技术要求较高，且 市场多变，更加重了信息不对称，从而使金融风险加大。 ( 三) 、与经济周期的相关性 明斯基( h y m a n p h i n s k y ) 将借款人分为三类：第一类是抵补性借款人，它只根 据自己未来的现金流量作抵补性的融资，是最安全的借款人：第二类是投机性的 借款人，他们根据预测的未来资金丰缺程度和时间来确定借款；第三类是高风险 的借款人，借款用于投资回收期很长的项目，在较长时期他们都无法用投资的收 益还本付息，而需要滚动融资用于支付本息。在经济繁荣时期，房地产与股票价 格持续上涨，后两类的借款比重越来越大，原因之一是贪欲的动机战胜恐惧，价 格的上涨推动更多的购买；原因之二是出于竞争的压力而作出许多不审慎的贷款 决策。于是，企业、家庭的债务对收入比例越来越高，但经济的繁荣必然走向相 对萧条，引起违约和破产浪潮，并反馈到金融体系，继而以金融体系为媒介迅速 扩散传播。 以上表明，住房金融是金融风险的重要根源之一。住房金融与房地产业紧密相 连，房地产业主要通过货币市场、资本市场、外汇市场、股票市场与金融风险相 连。这里，着重说明一下外汇市场与股票市场。虽然各国对外资进入本国房地产 市场皆有所限制，但国际游资却喜欢通过炒作房地产谋利。一方面这会给所在国 增加汇率风险，同时会加剧房地产投机之风，加大政府调控难度。部分房地产企 第二章银行个人住房贷款风险类型及成因 业通过发行股票筹集资金，其发展便与股票市场紧密相连、随之起落。从而房地 产业的周期性波动会通过股票市场影响金融体系运行。 2 5 本章小结 本章首先概述了商业银行的一般风险类型及控制策略、机制，然后基于个人住 房贷款品种的特点，引出个人住房信贷面临的风险种类。然后从分析其特性入手， 揭示风险产生的内在原因。 1 2 第三章信用风险分析及控制 第三章信用风险分析及控制 3 1信用风险是个人住房贷款面临的最大风险 信用风险是住房抵押贷款对银行体系的最大风险。信用风险就是违约风险，即 银行不能按时或足额的收到本息。一是借款人非理性违约风险。借款人主观上有 还款意愿，但因某种客观原因如丧失劳动能力或失业下岗等，导致其还款能力降 低或失去清偿债务的能力而被动违约。二是借款人理性风险。理性违约是指借款 人在个人利益驱使下，主动停止或延长不贷。三是借款人故意欺诈，通过伪造的 个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。 另一个值得关注的信用风险来自开发商，主要是“假按揭”，即开发商通过虚 构购房者，骗取银行贷款。 信用风险具有以下特性： ( - - ) 、综合性。所有其它各种风险最终都会通过这种风险体现出来，表现为 金融交易中的违约行为。 ( 二) 、传递性和扩散性。金融交易中一方的风险会通过另一方传递给第三方， 形成一个“信用风险链”。 ( 三) 、累积性。由于信用风险具有传递性，就会引起总的风险迅速增大，从 小的方面来说会造成“三角债”，从大的方面看会引起“金融危机”。 ( 四) 、隐蔽性和突发性。 ( 五) 、不可测量性。 住房抵押贷款的信用风险还与经济周期有着密切的联系。购房者个人的收入是 还款的保证，而居民收入又同一国的经济发展周期状况有密切关系。当经济周期 处于繁荣阶段时，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期。在这个阶段 银行的住房抵押贷款余额大量增加，但由于购房者有着较好的收入，同时房价较 高使房屋的变现不成问题，因此，银行对住房抵押贷款余额增加不以为然，反而 认为会给银行带来大量可观的利润。当经济周期处于衰退期时，失业、下岗现象 大量增加，购房者的收入下降，还款能力得不到保证。于是借款人的风险转为抵 押风险，同时由于经济转入收缩，房价急速下跌，房屋的变现能力下降，抵押风 险进一步转变为银行的不良债券或损失。当这种现象大量出现时，巨额的住房抵 押贷款演变成巨额的银行不良贷款，银行开始出现流动性风险。此时如果仅仅 是某几家银行出了问题，再担保机构、再保险机构或中央银行还是能够化解这种 第三章信用风险分析及控制 风险。但是如果整个银行体系都面临相同的问题，任何金融机构都解救乏术。在 这种情况下，如果银行的坏帐损失超过了其自有资本金，银行只能宣布倒闭。我 们知道，现在的金融机构都处在信用风险链上，彼此间的关系错综复杂，一家银 行的倒闭往往会引起连锁反应造成别的银行也倒闭；更为重要的是这会使公众对 银行的信用产生动摇，如果挤兑一旦发生的话，整个银行体系将面l 临灭顶之灾， 于是金融危机就不可避免了。二十世纪九十年代日本发生的金融危机就是这样的 典型案例。 3 2 个人住房信贷信用风险的信息不对称分析 在本节中，笔者试图运用西方微观信息经济学中的信息不对称理论，分析信用 风险产生的原因，探讨信用风险的规避机制。 一、个人信用缺失是信用风险加剧的关键因素 目前，我国商业银行在办理个人住房贷款时对个人清偿债务能力难以把握。主 要体现在：首先，目前我国尚未建立个人财产申报制度，个人及家庭收入状况很 不透明，而且我国也没有推行个人基本账户制度，个人的现金收入、支出、个人 债务、债权的分布等没有系统的信息记录，个人或家庭缺乏类似企业的一张资产 负债表；其次，借款人在贷款期限内收入难以预期和追踪，一旦借款人在贷款期 限内收入下降或失业，就会造成借款人还贷能力下降，甚至丧失还贷收入来源； 再者，我国的社会化保障程度不高，借款人家庭支出项目一旦增多，失去现有的 还款来源，就形成归还贷款的来源不足。 现实中，能证明贷款者还款能力的收入证明的真实性较差。申请者根据自己想 要购买的住房，在单位很容易就能开出相应的收入证明。甚至，有的购房者利用 银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购 房。 市场经济是一种信用经济，市场交易离不开信用基础。从个人信用来看，它包 括道德信用和资产信用两部分。道德信用指诚实守信的品质，它的好坏往往通过 市场交易中的信用记录来反映。资产信用指个人拥有包括储蓄、债券、股票、不 动产等资产所具有的信用等级，它的高低由个人所拥有的资产多少决定，资产越 多，信用等级越好。目前，个人住房贷款风险加大，除个人信用观念淡薄外，关 键原因在于我国缺乏以个人信用记录为主体的道德信用管理制度以及以个人资产 为主体的资产信用评价体系。尤其是后者，并没有引起理论界应有的重视。笔者 认为