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高新区土地集约利用评价研究 以南宁高新区为例 摘要 自上世纪9 0 年代以来，我国高新区获得蓬勃发展，如今已成为地区经济发展的引擎、 对外开放的前沿阵地和科技创新的战略基地。大多数高新区经过多年发展，规划范围内 的土地已基本开发完成，可供开发利用的土地资源以及年度用地指标同趋紧张，重大项 目建设面临选址困难。目前，土地问题已成为制约高新区持续发展的突出瓶颈，急需拓 展新的发展空间。在国家宏观土地政策调控的背景下，高新区空间扩展与土地稀缺性矛 盾日益突出。解决这一问题的出路在于提高土地集约利用的程度，合理利用土地资源。 首先，本文在阐述相关理论基础和挖掘开发区土地集约利用内涵的基础上，建立了 符合南宁高新区土地利用特点的评价指标体系和不同工业行业土地集约利用的评价指 标体系。 其次，采用实地调查的数据资料，运用上述评价体系，对南宁高新区土地集约利用 现状和不同工业行业土地集约利用状况作了评价。 最后，根据评价结果，总结南宁高新区在土地集约利用方面存在的问题和不足，并 提出提高南宁高新区土地集约利用水平的建议和对策。 关键词：高新区土地集约利用评价 s t u d yo ne v a l u a t10 no fl a n din t e n siv eu tiliz a tlo ninn e w a n dh ig h - t e c hd e v e l o p m e n t ac a s eo f n a n nin gn a t io n a l hlg h - t e c hd e v e l o p m e n tz o n e a b s t r a c t t h eh i 曲t e c hd e v e l o p m e n tz o n eh a sb e e nd e v e l o p e dr a p i d l ys i n c et h ee a r l y19 9 0 s ， b e c o m i n ga l le n g i n ef o rr e g i o n a le c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，t h ef o r w a r db a s et oo p e nt o t h e o u t s i d ew o r l da n dt oc a r r yo u tt h et e c h n o l o g i c a li n n o v a t i o n t h ep l a n n e dl a n dr e s o u r c e si n m o s th i g h - t e c hz o n e sa r eu s e du pd e v e l o p e dr a p i d l yf o rm a n yy e a r s t h eu s a b l el a n d r e s o u r c e sa n du s e dl a n di n d e xo fe v e r yy e a ri si n s u f f i c i e n t m a n ye x c e l l e n tl a r g ep r o j e c t sc a n n o tb e e nc o n s t r u c t e di nh i g h - t e c hz o n e s ，b e c a u s eo fl e s sp r o p e rl a n d t h el i m i t e do f s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to fh i g h - t e c hz o n e sa n dl a n de x p a n s i o ni si n e v i t a b l e u n d e rt h e b a c k g r o u n do fm a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o n a n dc o n t r o lo fl a n dp o l i c i e si nc h i n a ，t h e c o n t r a d i c t i o nb e t w e e nl a n de x p a n s i o na n dr a r el a n dr e s o u r c e si so u t s t a n d i n g ，m e a s u r e ss h o u l d b e e nt a k e nt oi m p r o v et h el a n di n t e n s i v eu t i l i z a t i o nd e g r e ea n dm a k eg o o du s eo fl a n d r e s o u r c e si no r d e rt os o l v et h ep r o b l e m s f i r s t l y , b a s i n go nt h er e l e v a n tt h e o r yo fl a n de v a l u a t i o n ，s t u d y i n gt h ec o n n o t a t i o n o fl a n d i n t e n s i v eu t i l i z a t i o ni sd e s i g n e df o rn a n n i n gn a t i o n a ln e w a n dh i 曲一t e c hd e v e l o p m e n tz o n e i tc a ns u m m a r i z et h es y n t h e s i z ee f f i c i e n c yo fd i f f e r e n ti n d u s t r i a le n t e r p r i s e s s e c o n d l y , t h i sp a p e rc o l l e c t sm u c ha c t u a ld a t ao fn a n n i n g n a t i o n a ln e wa n dh i 曲一t e c h d e v e l o p m e r i tz o n ea n du s et h ee f f i c i e n c ya n d d i f f e r e n ti n d u s t r i a le n t e r p r i s e so fi n t e n s i v el a n d u t i l i z a t i o n i n 也ee n d a c c o r d i n gt ot h er e s u l t so fe v a l u a t i o n ，t h i sp a p e rs u m m a r i z e st h e m a i n p r o b l e m sa n ds h o r t c o m i n go fi n t e n s i v eu t i l i z a t i o ni nn a n n i n gn a t i o n a ln e w a n dh i g h - t e c h d e v e l o p m e n tz o n ea n dt h es u g g e s t i o n sf o ri n c r e a s i n gl e v e lo f i n t e n s i v el a n du t i l i z a t i o n k e yw o r d s ：n e wa n dh i g h t e c hd e v e l o p m e n t z o n e ，l a n di n t e n s i v eu t i l i z a t i o n ， e v a l u a t i o n u 广西大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取得的成果和相 关知识产权属广西大学所有，本人保证不以其它单位为第一署名单位发表或使用本论文 的研究内容。除己注明部分外，论文中不包含其他人已经发表过的研究成果，也不包含 本人为获得其它学位而使用过的内容。对本文的研究工作提供过重要帮助的个人和集 体，均己在论文中明确说明并致谢。 论文作者签名： 步 1 劫西。了川 l 岬始月f 阳 学位论文使用授权说明 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本： 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务： 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在不以赢利为目的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 请选择发布时间： 匹孤p 时发布口解密后发布凹即时发布u 解密后发布 ( 保密论文需注明，并在解密后遵守此规定) 书 隧穆 年多 月f v 日 广西大学工商管理硕士掌位论文离新区土爿归约利用评价研究一以南宁高新区为例 第一章绪论 1 1 研究的背景及意义 1 1 1 研究背景 我国人多地少，土地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，土地 资源利用面临越来越大的经济压力和环境压力，土地供需矛盾日益突出。因此大力促进 节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的、符合我国国情的土地利用新路子， 是关系民族生存根基和国家长远利益的大计；建设资源节约型、环境友好型社会，事关 经济社会的可持续发展。 ( 1 ) 土地集约利用是我国土地基本国情的要求 随着人口的增加和经济的发展，我国土地资源形势日趋严峻。耕地面积大量减少， 土地后备资源严重不足：土地利用粗放、利用率和产出率低，浪费土地的情况十分严重， 给我国粮食安全、经济平稳运行和社会稳定都带来影响。基于我国的土地国情和经济发 展现状，必须依靠节约集约用地，来实现土地的可持续利用，为城市化、工业化的经济 社会发展，全面建设小康社会提供必要的土地保障。 ( 2 ) 土地集约利用是高新区自身发展的必然选择 高新区本身就是集约用地的一种新模式。通过统一的基础设施配套，形成较为完善 的工业用地条件，将各种工业项目集中在一个特定的区域，无论对土地还是对基础设施 的利用都是一种集约方式。高新区只有将土地利用的方式由粗放、低效向集约、高效转 变，合理地利用和配置土地资源，加大单位面积土地上的资本投入，提高土地单位面积 产出，进而实现企业整体价值的最大化，才能实现经济增长方式的转变。这对于以有限 的土地空间为基本载体进行开发建设的高新区来说，具有重要的意义。 ( 3 ) 实行土地集约利用是制止土地浪费、利用低效的重要措施 部分高新区用地粗放已成为我国多数城市土地浪费现象的集中体现。一方面，走外 延发展的高新区数量多、面积大。另二方面，部分高新区普遍资金投入不足、开发程度 不够、土地利用率低。要改变这种状况，必须将开发区土地集约利用化纳入国家土地管 理法规体系中。 高新区作为城镇发展和土地利用的重点区域，在促进经济高速发展过程中发挥了举 足轻重的作用，已经成为产业升级、区域发展的推动器和科技创新的重要基地。进入2 l l 广西大学工商管理硕士掌位论文高新区土捌归约利用评价研究厂一以南宁高新区为例 世纪，全球高新技术产业的技术创新、区位聚集以及生产和贸易的竞争越来越激烈，高 新区面临的问题是如何促进产业整合，优化创新环境，增强竞争优势，保持经济持续增 长。土地作为稀缺资源，对生产力的发展有重要的双向作用，土地资源的利用方式，对 经济增长的方式有着直接影响。一方面，部分高新区在土地利用过程中，重扩张轻挖潜、 重规模轻效率、重引资轻规划等问题仍未得到有效解决，土地资源浪费严重；另一方面， 部分高新区又陷入面临土地资源紧张，扩区困难的境地。土地是不可再生的资源，高新 区扩张土地面积毕竟受到客观条件的制约。因此，通过转变土地利用方式，来实现高新 区的土地集约利用，保持高新区土地按循环利用的轨道良性发展，对整个高新区的经济 增长方式的转变具有重要意义。而实施高新区土地集约利用，首先涉及到对高新区土地 集约利用水平评价。 1 1 2 研究意义 开展高新区土地集约利用评价在当前有着非常重要的理论和现实意义，具体表现在 以下几个方面： ( 1 ) 高新区土地集约利用评价有助于揭示高新区土地利用现状和土地粗放利用的 深层原因，明确高新区用地由外延扩展向内涵挖潜与外延扩展结合方向发展的必要性和 迫切性，认识高新区土地资源优化配置和合理利用的地位和作用；同时还可以为城市规 划和土地利用总体规划的修编提供科学依据。 ( 2 ) 通过高新区土地集约利用评价有助于掌握当前土地利用与理想状态的差距和 原因，在此基础上，根据高新区发展的合理土地需求预测，制定科学的建设用地配额标 准； ( 3 ) 高新区土地集约利用程度直接关系到区域土地资源可持续利用。对高新区不 同产业用地进行土地集约利用定量化评价，实现对不同行业土地集约利用度的定量认 识。根据这个标准，吸引占地少、技术含量高、产值及附加值高的企业，最大限度地提 高单位面积的利用率，促进产业结构调整和产业集聚。 1 2 研究内容 针对目前国内高新区土地集约利用存在的主要问题和有待解决的关键技术，以南宁 高新区为例，开展高新区土地集约利用评价专题研究，旨在探讨建立更科学全面的高新 区土地集约利用评价体系。主要研究内容： ( 1 ) 分析高新区发展历程和社会贡献，结合资源、环境、效益和可持续发展战略等 方面内容，论证开展高新区土地集约利用评价的必要性和及时性。 2 广西大掌工商管理硕士掌位论文 高新区土地集约利用评价研兜一以南宁高新区为例 ( 2 ) 总结国内外土地集约利用评价研究概况，分析目前开发区土地集约利用评价 体系不完善之处和有待解决的问题。 ( 3 ) 探讨建立较为完善的高新区土地集约利用宏观评价指标和不同工业行业评价 指标、评价方法。应用建立的高新区土地集约利用评价体系，以南宁高新区为依托，开展 土地集约利用评价。 ( 4 ) 针对评价结果与实际产业进行对比验证，探讨促进土地集约利用的对策措施。 1 3 研究方法 土地是一个十分复杂的自然和经济综合体，因而对土地资源的利用研究就具有综合 性和跨学科性的特点，主要包括土地经济学、区位理论、城市规划学等。本文在研究国 内外有关文献资料的基础上，采用实体项目调研、数据采集、理论分析计算相结合的方 法，以定量分析为主，定性分析和定量评价相结合。评价时，把高新区土地利用作为一 个系统加以分析，涉及系统分析等相关方法。 1 4 研究思路 高新区发展历程和土地利用状况 1 笔密ih 开发区土地集约利用内涵研究 l地集约7 f 牡阿上址艚从王i | m 二砸胍r 耵= 舟 从刊m 二砸胍。耵= 舟 丌厌睑上出采# y r u 川丌u l u j i 几 南宁高新区土地集约 i 宏观十地集约利用评价指标体系 利用评价体系的建立 l 工业行业土地集约利用评价指标体系 l 土 南宁高新区土地集约 利用评价分析 土 促进南宁高新区十地集约 利用的措施 图1 研究思路 3 广西大掌工商管理硕士掌位论文高新区土捌归约利用评价研负 一以南宁高新区为例 1 5 数据来源 ( 1 ) 文献资料 国内外相关论文、专著。 ( 2 ) 官方相关资料 主要包括一些法规、政策文件、统计报表和统计年鉴等。 ( 3 ) 实地调查 例证的数据通过实地调查汇总而得。 4 广西大学工商管理硕士学位论文 商新区土地集约利用评价研究i 广一以南宁高新区为例 第二章土地集约利用及评价相关研究综述 2 1 土地集约利用的概念与研究综述 2 1 1 土地集约利用的概念 “土地集约利用”概念，建立在农业土地集约利用概念的基础上。两千多年以前，我 国古代文献就有对集约经营思想的论述。最早的农书齐民要术提出了精耕细作、集 约经营的思想。西方社会进入资本主义阶段以后，随着生产力水平和新科技的不断提高、 应用，农业的经营方式也逐渐从粗放向集约转变。一些经济学家发现，在土地上投入多 的农场获得的利润要比投入少的农场高得多。李嘉图等古典经济学家在地租理论中首先 提出：农业土地集约经营，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和活 劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一 种农业经营方式。 之后，土地集约利用的概念被引入非农土地的研究中。迄今为止，国内外学者对于 它的概念和内涵尚未达成共识，但都从不同侧面表达了对非农用地集约利用的认识，具 体可以归纳为：土地集约利用即土地投入的提高、土地结构和布局的优化、土地利用率 和土地强度的提高。他们的观点虽然丰富了土地集约利用的思想，但均未能系统地阐述 土地集约利用的内涵心1 。 2 1 2 土地集约利用研究综述 国外关于城市化过程中的土地利用问题研究较早。早在1 7 世纪中叶，威廉配第就 注意到土地产出物的数量在超出生产力的限度后，就不再随着劳动力的增加而增加了。 此后，1 8 世纪7 0 年代法国重农主义者杜尔阁以及英国农场主安德森均发现了这一规律， 对其进行了描述，但没有提出这一概念。1 8 1 5 年，英国学者维斯特在资本用于土地 一书中描述：在耕作改进的过程中，原生物数量的增加将耗费日益增大的费用，或者换 句话说，土地纯产品( 边际产量) 和它的总产量( 平均产量) 的比例是持续递减的。之 后美国经济学家西尼尔在1 8 3 6 年给这个规律添加了“农业生产技术保持不变 这一重 要条件，随后另一位美国经济克拉克又添加了“若干生产要素投入量保持不变”这条件， 并引进生产函数，将生产单位视作研究报酬变化的基点。此后马尔萨斯、安特生、李嘉 图吲等都对土地报酬递减规律做过研究。至布赖克对之做了全面的阐述，提出了总量曲 线、边际产量曲线、平均产量曲线的概念和图解，突出变动要素生产率曲线，使土地报 广西大学工商管理硕士学位论文 、离新区土地集约利用评价研究一以南宁高新区为例 酬递减规律更加完整，并将“报酬递减规律 从农业领域推广到一般生产领域h 3 。 土地利用报酬递减规律，就指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面 积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量( 边际报酬) 迟早会出现下 降。 q 0 m p p 产量 际产量 均产量 图2 土地收益递减规律示意图 经济学研究的是对有限资源的合理配置，土地经济学也不例外，在有限的土地资源 中追求使用效率的最大化。土地使用效率越高，土地价值便越能得到体现。土地利用的 高效化需要以集约化为前提，集约化伴随着高效化的产生。单位面积土地上劳动力、资 金、技术、物质等投入的合理密集度是衡量土地集约利用的标准。除集约度之外，土地 供给量、土地价格、用途与区位、科学技术、市场容量、土地投机、税收、相关政策与 制度都是影响土地使用效率的因素，并不是集约度越大，土地使用效率越高。在现实中 也并不是一味追求土地利用集约度的最大化，而是应当寻求合理的集约度，使土地使用 效率达到最大化。土地的集约利用是社会经济发展的必然趋势，土地报酬递减规律为土 地集约利用提供了重要的理论依据。 2 2 开发区土地集约利用内涵与研究综述 2 2 1 开发区土地集约利用内涵 开发区土地的开发、建设和集约利用是建设用地集约利用中的一个重要组成部分。 建设用地集约利用内涵远较农业土地集约利用丰富和复杂。迄今为止，中外学者对建设 用地集约利用的概念和内涵尚未达成共识，从而增加了研究的难度和复杂性。但一般认 为：建设用地集约利用是以可持续发展的思想为依据，通过增加土地投入、改善经营管 理、提高利用强度等途径，优化建设用地结构，不断提高建设用地的土地使用效率和经 6 广西大掌工商管理硕士掌位论文离新区土地集约利用评价研究以南宁高新区为例 济效益隋1 。 开发区土地集约内涵建立在建设用地内涵的基础上，翟文侠等砸1 ( 2 0 0 6 ) 认为： ( 1 ) 随着经济的长，对土地的占用量会随着提高单位面积土地的投入和产出逐步 减少，从而实现较高的土地资源利用率。 ( 2 ) 各开发区在产业内涵、开发方式、功能定位上形成各自的特色和优势，通过 资源共享、优势互补，进行产业转移，成为区域有机的土地利用整体。 ( 3 ) 开发区企业在利润、上缴税收等指标上有较高水平，对区域社会经济发展具 有较大的辐射和带动作用，从而实现生态、经济和社会效益的增长。 ( 4 ) 实现土地优化配置。建立和发挥土地资源优势，促进生态环境的保护和建设， 使土地从粗放型向集约型转化，实现土地高度集聚的经济效益。 2 2 2 开发区土地集约利用研究综述 ( 1 ) 增长极理论 增长极理论认为例，经济发展并非均衡地发生在地理空间上，而是以不同的强度在 空间上呈点状分布，并按各种传播途径对整个区域经济发展产生不同的影响，这些点就 是生长极。某一地区经济发展产生主导产业后通过极化和扩散获得进一步发展，在该地 区形成生长极，从而产生一种强大的力量使经济发展进一步向该地区集中，最后成为核 心区域，通过向前联系和向后联系作用于其影响区或边缘区。增长极理论对开发区集约 利用提出了要求：首先，增长极产生的前提是必须有主导产业或发动型产业，这就突出 了对入驻企业进行筛选的必要性；其次，开发区对周边地区辐射力强度由其经济发展程 度决定，要求开发区通过土地集约利用，在一定面积上安置更多项目，提高经济产出， 通过增强自身的经济实力，扩大对周边地区的影响。 ( 2 ) 产业集聚理论 1 9 世纪末马歇尔的经典著作经济学原理对产业集聚理论作了阐述。马歇尔认 为：产业集群的本质是对生产过程各个阶段进行专业化分工，来实现作为巨型企业特征 的规模经济生产旧3 。 开发区对于产业集群而言，首先是为产业集群在整合、发展的过程中提供了一种特 殊的地理位置，其次在这一过程中，开发区给产业集群的发展以强有力的支撑。企业在 资源共享和专业分工的基础上，形成集聚效应，促进产品升级，产业功能升级和产业链 升级，增强了自身的竞争力，从而进一步促进开发区经济的发展。 产业发展水平影响土地利用的目标和方式 7 广西大掌工商管理硕士掌位论文 高新区土地集约利用评价研究一以南宁高新区为例 就某一具体区域而言，在一定的社会经济的发展阶段，土地利用的目标与方式的稳 定状态受产业发展水平影响，如果产业的发展水平明显变化，土地利用的技术水平也发 生着巨大的变化，促使土地利用的目与方式也发生着相应的变化，导致土地利用的结构 也发生着相应的变化。 产业结构变化是引起土地利用结构发生变化的重要因素之一 比较而言，第一产业所需的土地面积较大，第二、第三产业对于土地资源的需求相 对较小。产业结构在很大程度上反映出一个区域经济的发展状况。由于第二、第三产业 比第一产业能够带来更大的经济效益，我国的产业结构正从第一产业逐渐向第二、第三 产业转化，而实现这一目标的方法合理调整产业布局，优化产业结构。 ( 3 ) 可持续发展思想 “可持续发展 概念的提出是在2 0 世纪8 0 年代。在1 9 8 7 年联合国世界环境与发 展委员会上被明确定义为“既满足当代人的需求，又不损害子孙后代满足其需求能力的 发展，即如何为社会中的人们谋取更好的生活，同时又给后代人留下一个具有未来发 展能力的世界1 。 随着可持续发展理论的提出，土地资源可持续利用的研究日益成为土地科学研究的 重点。傅伯杰n 们( 1 9 9 7 ) 阐述了土地利用的持续性的特点。张洋n 妇( 2 0 0 0 ) 提出我国土 地资源可持续利用的基本思路。江以平n 2 3 ( 2 0 0 2 ) 探讨分析了我国土地资源开发中存在 的问题，并提出合理利用土地资源的措施和建议。根据可持续发展的要求，土地可持续 利用的目标包括经济目标和环境目标两个方面，即实现最佳经济土地效益并保持良好的 土地环境。 开发区土地集约利用，根据开发区设立的主要目的，可视为工业用地的可持续利用。 工业用地的可持续利用不应是单纯的增加工业用地，集约高效利用有限土地，提高单位 面积产出，应成为工业用地使用的长远目标，一方面要通过土地资源的规划整理，将一 些废弃土地转为工业用地；另一方面还要通过各种措施来促进工业用地集约化程度n 引。 2 3 开发区土地集约利用评价研究综述 2 3 1 土地评价的内涵 土地评价是土地科学研究的重要内容之一，周生路在土地评价学( 2 0 0 6 ) 一书中 将土地评价定义为：“在特定的目的下，通过土地质量对土地的自然和经济属性进行综 合鉴定，确定土地等级，揭示土地质量等级的空间分异的过程 。林培( 1 9 9 7 ) 将之解释 为在特定用途条件下对土地质量的高低和生产力的大小进行评价的过程n 4 1 。何芳( 2 0 0 3 ) 8 广西大掌工商管理硕士学位论文 离新区土地集约利用评价研究一以南宁高新区为例 指出土地评价是指人类通过对土地的自然、经济、社会属性的分析，对土地质量( 即与 生产力和使用价值相关联的土地性质) 的鉴定，以及对土地生产力和使用价值高低的评 定n 5 1 。综合以上学者的定义，可以看出土地评价的对象是土地质量，受到土地的自然属 性和经济属性的综合影响，土地评价的主要内容是“评定、鉴定、定级等，采用定性 和定量相结合的方法。 2 3 2 开发区土地集约利用评价研究 ( 1 ) 评价指标研究概况 国外对开发区土地集约利用评价的研究，主要集中于土地利用强度的研究。为了评 价土地的最大开发强度，f o n s e c a h e 和r o r y 曾提出套衡量土地开发效率的评价指标， 并用图解法来分析确定土地的最大开发利用强度n6 。在规划指标方面，人口密度、居住 密度( 居住单位数，用地面积) 是居住区规划普遍采用的指标n 。在工业区规划方面，香 港使用了工人与楼面总面积的平均比率、工人密度( 每公顷用地总面积的工人数) 、地积 比率作为用地的控制指标n 引。其它衡量城市用地的指标还有：土地开发收益增值率( 指 一个地区现阶段已开发的住宅用地的中等价格和未开发的生地价格的平均比率) 、土地 转换增值率( 指与农业用地相比，满足区划法规并具规划许可的合法住宅地块的增值部 分) n 引。 我国近年来对土地集约利用的控制和评价方法有了较快的发展。在探讨土地集约利 用内涵及其演变规律的基础上，大量研究者从不同角度和层面设置了多项指标，并根据 不同指标之间的内在联系构建了土地集约利用评价的指标体系。一些学者认为指标的科 学性、整体性、层次性、区域性、动态性和可操作性等是建立评价指标重要原则。有些 学者认为评价指标应包括：制约土地集约利用的指标，如环境污染指数等。土地集 约利用程度指标，如土地投人强度等指标。土地利用效率指标，如土地经济产出指标 等。土地集约利用趋势和可持续度指标。有的学者则从不同空间层次出发建立了宏观、 中观和微观层次的土地集约利用评价指标体系口刚。还有一些学者则从整体角度出发，构 筑了土地集约化综合指数等一些综合指标来衡量城市土地利用集约度。考虑到可持续发 展的需要，有的学者指出指标的选取应遵循可持续原则和公平原则。 申屠等口( 2 0 0 3 ) 对浙江省工业用地集约利用控制指标进行了研究。许佩倩乜2 ”( 2 0 0 4 ) 提出了推进开发区土地集约利用、实现开发区可持续发展的基本思路。甄江红等瞻3 3 ( 2 0 0 4 ) 以包头市工业用地现状数据为基础，建立了评价指标体系并对不同工业类别及 其用地进行集约利用程度评价。秦晓燕心钔( 2 0 0 5 ) 从上海闵行开发区土地利用的基础论 9 广西大掌工商管理硕士学位论文 高新区土地集约利用评价研多 一以南宁高新区为例 述了土地集约利用的现状和趋势，得出开发区土地必须集约利用的结论。曹建海乜司 ( 2 0 0 5 ) 主张使用土地有效利用的概念；土地市场化是土地集约利用的前提，核心是完 善土地的价格机制。金凤君等( 2 0 0 4 ) 对沿海地区土地利用现状进行了基本的评价， 并提出了通过规划和管理提高沿海地区的土地节约集约利用程度。 ( 2 ) 评价方法研究 对土地集约利用的研究目前国内侧重于对城市土地和开发区土地的集约利用研究， 研究方法主要分定性研究和定量研究。 对土地集约利用的定性研究集中于概念、意义、问题和现实途径等方面的探索，如 潘琦等瞳7 1 的城市土地集约利用与土地置换( 1 9 9 6 ) 、童林旭乜刚的城市的集约化发展 与地下空间的开发利用( 1 9 9 8 ) 、徐国忠等的城市土地集约利用研究( 2 0 0 0 ) 、夏显 力的我国城市土地集约利用问题研究( 2 0 0 1 ) 、陈书荣乜们的城市土地集约利用的“三 观 、何芳等的国外城市土地集约利用研究的综述与分析( 2 0 0 3 ) 等等。其中概念 研究集中于剖析概念的内涵与外延；问题研究主要认为目前土地利用结构与布局不合 理；意义研究主要认为集约利用是我国城市和开发区土地利用发展的方向；实现途径研 究主要认为达到土地的集约利用的方法是土地储备、城市规划、土地途径及地价税收杠 杆啪3 。 对于国内现有学者们采用的定量评价方法主要有如下几种： 专家咨询法。将各指标值标准化后，与通过专家咨询后得出的各指标权重相乘求 和，得出土地集约利用综合指数，以此来评价土地集约利用程度。 层次分析法。先对指标进行分层，然后通过定性的结构判断矩阵来确定各指标要 素之间的相对重要性，从而得出评价指标的权重，再加权求和，得出集约利用程度，是 一种定性和定量相结合的评价方法。 人工神经网络模型。由于在评价过程中确定权重带有主观性，并且传统方法不能 反映多因素非线性的定量关系。因此学者们借鉴人工神经网络模型，利用其在信息不完 备的情况下的容错性、很强的模糊识别和知识处理能力的特点，建立了评价城市土地集 约利用的人工神经网络模型。 除此以外，定量评价方法还有信息熵法、模糊数学法、因子生态分析法、相关性分 析等多种方法。另外，随着6 i s 技术和大型数据库技术的发现，遥感数据也运用到对开 发区土地集约利用水平的测度上来。 l o 广。西大掌工商管理硕士学位论文 高新区土地集约利用评价研究一以南宁高新区为例 2 3 3 开发区土地集约利用评价规程( 试行) 在国内学者对开发区土地集约利用研究成果的基础上，2 0 0 8 年7 月，国土资源部颁 布了开发区土地集约利用评价规程( 试行) ，用于指导全国各级各类开发区( 包括国 家级和省级经济技术开发区、高新技术产业开发区和海关特殊监管区域等) 开展土地集 约评价工作。评价体系见表1 。 ， 表1 开发区土地集约利用程度评价指标体系 目标 子目标指标说明 土地开发率( a 1 1 )截至评价时点 土地开发程 度( a i ) 土地供应率( a 1 2 )截至评价时点 土地建成率( a 1 3 )截至评价时点 工业用地率( a 2 1 )截至评价时点 用地结构状 高新技术工业产业用地率( a 2 2 )截至评价时点 土地利用状况( a ) 况( h 2 ) 产业用地率( a 2 3 )截至评价时点 高新技术产业用地率( a 2 4 )截至评价时点 综合容积率( a 3 1 ) 截至评价时点 土地利用强 建筑密度( a 3 2 )截至评价时点 度( a 3 ) 工业用地综合容积率( a 3 3 )截至评价时点 工业用地建筑密度( a 3 4 )截至评价时点 截至评价时点( 累计 产业用地投 工业用地固定资产投入强度( b 1 1 ) 值) 用地效益( b )入产出效益 丁业用地产出强度( b 1 2 ) 截至评价时点 ( b 1 ) 高新技术产业用地产出强度( b 1 3 )截至评价时点 截至评价时点( 累计 土地利用监 到期项目用地处置率( c 1 1 ) 值) 管绩效( c 1 ) 闲置土地处置率( c 1 2 ) 截至评价时点( 累计 管理绩效( c ) 值) 土地供应市 土地有偿使用率( c 2 1 ) 截至评价时点( 累计 场化程度 值) 2 0 0 2 年7 月1 日至评 ( c 2 )土地招拍挂率( c 2 2 ) 价时点 开发区土地集约利用评价规程( 以下简称规程) 工作体系分为土地利用状况调 查、土地集约利用程度评价和土地集约利用潜力测算三个方面，从土地利用状况、用地 效益和管理绩效三个方面开展土地利用程度评价。评价指标体系包括3 个目标、6 个子 目标和1 6 个指标。评价方法采用多因数综合评价法。开发区土地集约利用程度评价就 是在用地调查的基础上，依据有关指标体系和评价方法，确定相应理想值，计算开发区 土地利用集约度分值，对特定时间点的开发区土地集约利用状况进行评价的过程。 广西大掌工商管理硕士掌位论文 高新区。匕地集约利用评价研究一以南宁高新区为例 1 、指标理想值确定 ( 1 ) 理想值确定原则 理想值依照节约集约用地原则，在符合有关法律法规、国家和地方制定的技术 标准、土地利用总体规划和城市总体规划等要求的前提下，结合开发区实际确定。 当采用相关技术标准作为确定理想值的依据时，须注意评价对象涉及的指标理 想值与相关技术标准在数据口径等方面的对应关系。 理想值原则上应不小于现状值。 ( 2 ) 理想值确定方法。理想值确定可以采用以下方法： 目标值法：结合国家、区域、开发区等国民经济和社会发展规划等目标，结合土 地利用总体规划、城市规划、有关用地标准、行业政策等，确定指标理想值； 发展趋势估计法：在遵循节约集约、合法合规用地原则的前提下，结合开发区社 会经济发展状况和趋势估测指标理想值，趋势估计期限宜为3 5 年； 先进经验逼近法：借鉴国内外开发区土地节约集约利用经验，确定指标理想值； 专家咨询法：选择一定数量的专家咨询确定指标理想值，咨询专家数量为1 0 4 0 人。 2 、指标标准化处理 ( 1 ) 指标标准化方法 评价指标标准化采用理想值比例推算法。以指标实现度分值进行度量，按公式( 1 ) 计算： s o ：孚l o o ( 1 ) 1 独 式中：s 腓i 目标j 子目标k 指标的实现度分值；x 啦i 目标j 子目标k 指标的现状值；k i 目标j 子目标k 指标的理想值。 ( 2 ) 指标实现度分值确定原则 评价指标实现度分值应在o 1 0 0 之间，当大于1 0 0 时，该项指标的实现度分值记 为1 0 0 。 3 、土地利用集约度综合分值计算 f = ( e w ，) ( 2 ) 1 2 广西大掌工商管理硕士学位论文 l 颓 l k 土地集约利用评价研寅一以南宁高新区为例 式中：f 土地利用集约度综合分值；e i 目标的集约度分值； w ，i 目标相对总目标的权重值；刀目标个数。 e = ( 弓w 扩) 。l 为i 目标j 指标的分值；w ，为i 目标j 指标的权重值。 _ ，= l 2 3 4 开发区土地集约利用评价规程( 试行) 不完善之处 ( 1 ) 目前开发区进行的土地集约利用评价工作，均按照2 0 0 8 年7 月国土资源部颁布 的开发区土地集约利用评价规程( 试行) 要求执行，评价结果作为开发区的扩区、 升级的依据。由于发展条件限制等方面的原因，不同开发区的土地利用集约状况不能用 相同指标去衡量。例如对保税区的土地集约评价。保税区是集自由贸易、出口加工、 物流仓储及保税商品展示交易等多种经济功能于一体的开发区，主要功能在于发挥 港口优势，引进资金和先进的技术，发展转口贸易，拓展国际贸易，开展为贸易服务的 加工、整理、包装、储运、运输的业务。以上海外高桥位保税区为例：2 0 0 6 年完成进出 口额4 4 8 5 7 亿美元，物流企业完成营业收入1 7 7 0 5 9 亿元，加工制造业完成工业总产值 5 1 9 5 9 亿元，如单从工业总产值衡量上海外高桥保税区的用地效益，显然不够全面。开 发区在进行土地集约利用评价时，有必要根据自身的需要，补充相应的评价指标，充分 反映被评单位土地利用的特点，以使评价结果更全面的揭示其土地集约利用的实际状 况，准确采取促进土地集约利用的措施。 ( 2 ) 土地利用必须保持经济、社会和生态效益的统一。现有模型在评价过程中过 多强调土地的经济产出。在评价指标方面，过于强化指标值或指标权重较大者的作用， 弱化和掩盖其他非主导因素的作用，使其不能在土地评价中得到很好体现。 ( 3 ) 根据规程对开发区进行土地集约利用评价，从宏观面上掌握了土地集约 利用的状况，但无法深入了解单个项目或行业的土地集约利用程度，仍有必要建立微观 评价指标体系和评价方法，实现对本开发区内不同工业行业土地集约利用度的定量认 识，从而有针对性的引导产业集聚，共享基础设施，最大限度地提高土地的利用率，使 评价结果对指导产业结构调整产生积极作用。 2 4 小结 本章探讨了开发区土地集约利用的内涵，总结了国内外有关开发区土地集约利用 的相关基础理论和应用状况，分析了我国目前试用的开发区土地集约利用评价规程 的评价体系和评价方法。土地集约利用表现为增加土地投入、优化土地结构与布局、提 高土地利用率和强度。 广西大学工商管理硕士学位论文高新区土地集约利用评价研究卜一以南宁商新区为例 目前围绕开发区土地集约利用评价指标体系和评价方法，国内专家学者进行了大量 的研究。开发区土地集约利用评价规程( 试用) 作为我国第一部指导开发区开展土地 集约利用评价工作的指南，在开展开发区土地集约利用评价工作中，具有重要指导意义。 但是，由于我国幅员辽阔，地区间发展水平差异大，开发区的区位很大程度上影响其土 地集约程度b ，在实践运用中规程尚有不完善之处：各开发区有必要根据自身土 地利用的特点，补充相应的评价指标，以全面反映被评价单位的土地利用特点和土地集 约利用地真实水平；需构建以地块为评价对象的评价指标体系和评价模型，以掌握不同 产业用地集约状况和挖潜方向。 1 4 广西大掌工商管理硕士学位论文 高新区土地集约利用评价研究一以南宁高新区为例 第三章南宁高新区土地集约利用评价 3 1 南宁高新区土地利用基本现状 3 1 1 高新区基本概况 南宁高新区1 9 8 8 年经广西壮族自治区人民政府批准成立。1 9 9 2 年1 1 月，经国务院 批准，成为国家级高新技术产业开发区，根据中国开发区审核公告目录，四至范围 面积8 5 1 7 3 公顷。 南宁高新区地处南宁市西北部，处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部；面 向东南亚，背靠大西南，东邻粤港澳，西接印度半岛，具有得天独厚的区位优势和地缘 优势。交通条件便利：距南宁火车站3 公里，距集装箱内河码头3 公里，距南宁机场3 0 公里，距市中心区4 公里，借助于城市主干道和各级道路网，可方便到达火车站、机场 和码头等交通枢纽。 区内汇集了3 1 所综合性大学及高等专科学校和1 7 家自治区级科研院所，智力高度 密集，科研成果丰硕，在教育、科研、生产和市场之间建立起良好的循环体系，为南宁 高新区及南宁市工业发展提供了持续、强大的动力，是南宁高新区发展的重要依托。 南宁高新区在已形成了电子信息、生物工程与制药、机电体化、新材料等优势产 业，是广西产业聚集程度最高、配套最成熟的开发区。区内高新技术企业主要集中在电 子与信息、生物工程、制药、光机电一体化、新材料、新能源等技术领域。以高新技术 企业为主体，科技工业园已形成了以培力药业、桂西制药、博科药业、康华药业、中诺 生物等企业为代表的生物医药产业群，以亚奥数码、德意数码、平方软件、桂能软件等 为代表的电子信息产业群，以八菱科技、桂格精工、玉柴专汽等为代表的汽车配件产业 群，以广西电控、恒顺科技、西能科技等为代表的电力设备产业群。 2 0 0 7 年，南宁高新区完成工业增加值7 7 5 亿元，工业企业固定资产投资额4 1 9 亿元，高新技术产业总产值4 5 4 亿元，财政总收入7 6 亿元，出口总额1 4 5 亿美元。 2 0 0 7 年，南宁高新区实现规模工业总产值1 0 4 3 3 亿元，占南宁市规模工业产值总量的 1 6 ，总量继续处于全市各县区第一的位置，也是广西第一家规模工业产值超百亿的工 业园区。 3 1 2 高新区土地利用现状结构 南宁高新区四至范围面积8 5 1 7 3 公顷。至2 0 0 7 年1 2 月，南宁高新区已建成城镇 l s 广。西r 大学工商管理硕士掌位论文高新区土爿归约利用评价研究以南宁高新区为例 建设用地6 6 5 4 9 公顷，占开发区土地总面积的7 8 1 3 ；已建成农村集体建设用地3 5 8 5 公顷，占开发区土地总面积的4 2 1 ；尚未建成土地( 包括储备用地、水塘和农田等) 1 1 6 4 1 公顷，占开发区土地总面积的1 3 6 7 ；不可建设用地全部为河流水面，共3 3 9 8 公顷，占开发区土地总面积的3 9 9 。 表2 南宁高新区已建成城镇建设用地构成情况表单位：公顷、 用地类型面积占已建成城镇建设用地的比例 住宅用地 7 8 4 71 1 - 7 9 工业用地1 3 6 0 22 0 4 4 交通用地1 3 8 3 32 0 7 9 商服用地1 8 1 22 7 2 公共管理和公共服务用地 2 1 4 6 73 2 2 6 其它城镇建设用地 7 9 8 8 1 2 0 0 合计6 6 5 4 9 1 0 0 从南宁高新区已建成城镇建设用地的土地利用结构看，公共用地( 含科研文教用地) 和交通用地所占比例较大，工业用地率偏低。造成这种用地结构特征的主要原因是受高 新区区位条件( 位于城市主城区范围内，行使部分城市职能) 和建区前土地利用情况影 响。南宁高新区所处地区是南宁市教育、科研用地最为集中的地区，广西大学、广西农 业科学院、广西机械研究所等教育科研机构在开发区成立之前早已建成且用地面积大； 另外，快速环道等城市主干道从高新区穿越，加上内部交通设施已接近完善，交通运输 用地占已建成城镇用地的比例也较大。受教育科研用地和交通用地量较大的影响，南宁 高新区建区以来可用的工业土地就非常有限。 表3 南宁高新区1 9 9 2 年成立前后工业用地使用情况对比分析表 单位：公顷、 其中 时段城镇用地面积 工业用地面积 工业用地率 截至2 0 0 7 年1 2 月之前 6 6 5 4 91 3 6 0 2 2 0 4 4 1 9 9 2 年1 1 月之前 3 3 0 0 3 2 0 0 36 0 7 1 9 9 2 年1 1 月2 0 0 7 年1 2 月( 新增) 3 3