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硕士学位论文 m a s t e r s 丁h e s i s | | i i ll i ll l l l lr l i ii lllf 18 9 9 3 6 4 r e s e a r c ho nl a n dv a l u ei n c r e m e n t 1 j1j 1 l 1 _ c l l s t r l d u t l o nu n c i e rt l l eu r d a n - r u r a l l a n dm a r k e t 一b a s e o nt h eb a l a n c eo fl o c a lg o v e r n m e n tf i s c a l at h e s i s s u b m i t t e di np a r t i a lf u l f i l l m e n to ft h er e q u i r e m e n t fo ¥t h em ad e g r e ei nm a n a g e m e n t b y c h e n z h e n p o s t g r a d u a t ep r o g r a m d e p a r t m e n t o fe c o n o m i c s c e n t r a lc h i n an o r m a l u n i v e r s i t y s u p e r v i s o r :w a n gy o u h u i a c a d e m i ct i t l e :a s s o c i a t ep r o f e s s o rs i g n a t u r e a p p r o v e d m a y 2 0 11 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明:所呈交的学位论文,是本人在导师指导下,独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外,本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体,均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名: 豫逝 日期:秒i ,年j 月面日 学位论文版权使用授权书 学位论文作者完全了解华中师范大学有关保留、使用学位论文的规定,即:研 究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华中师范大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,允许学位论文被查阅和借阅; 学校可以公布学位论文的全部或部分内容,可以允许采用影印、缩印或其它复制手 段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 保密论文注释:本学位论文属于保密,在年解密后适用本授权书。 非保密论文注释:本学位论文不属于保密范围,适用本授权书。 作者签名: 配眵 日期:匆l lg - 歹月和日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程 ,同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库中全文发布,并可按“章程”中的 规定享受相关权益。回重途塞握交卮进卮! 旦坐生i 旦= 生;旦三生筮查! 作者签名:随够 日期:州年5 月如日 日 1衫k, 右为 土雉 钮易 奎 : 师期 和匪 硕士学位论文 m a s t e r s 丁h e s i s 摘要 随着社会经济的不断发展,城乡土地市场的二元化逐渐暴露出种种弊端,这种 二元化的土地市场模式已经无法适应城乡一体化的经济发展环境,建立城乡一体化 的土地市场已是迫在眉睫的事情。城乡一体化土地市场的建立意味着地方政府将会 失去“第二财政”,这对于原本财政资金缺乏的地方政府来说是个沉重的打击,他们 必将极力反对一体化土地市场的建立。为了顺利推进一体化土地市场的建立,统筹 城乡发展,我们必须重新寻找新的财源以弥补地方政府土地出让金的缺口,实现地 方政府财政收入均衡。 本文的基本结构和内容如下: 第一部分是相关概念和理论基础。本部分对相关概念进行了界定,并介绍了与 本文研究有关的理论基础,包括土地产权理论、马克思地租理论、土地增值收益分 配理论、土地税收理论和行政规费理论。 第二部分是城乡二元分割土地市场下的土地增值收益分配状况。本部分介绍了 征地制度和集体建设用地流转制度的制度环境,介绍了城乡二元分割土地市场下土 地增值收益分配状况及其存在的问题,并分析了现有土地租、税、费体系存在的问 题。揭示城乡二元分割土地市场下土地增值收益分配存在的问题,并提出城乡土地 市场二元化已经无法满足社会发展的需要。 第三部分是城乡一体化土地市场下土地增值收益的分配。本部分是文章的核心 环节,首先介绍城乡一体化地租和地费体系的构建,按照“明租、清费”的原则改革 和完善了现有的土地租费体系。其次是介绍城乡一体化地税体系的构建,本文按照 “简税制、宽税基”的原则改革和完善了现有的税制体系,并设想新征物业税、遗产 税、赠与税、土地闲置和荒芜税,以改变现有税制体系重流转轻保有的问题,完善 现有税制体系。最后以物业税为例反测出土地出让金减少的恰当比例,文章以2 0 1 0 年上海市住宅物业相关数据资料为基准,先求出上海市在现有税制体系下获得的与 房地产有关的税收收入总额,再以上海市2 0 1 0 年住宅物业相关数据为基准计算物 业税。利用物业税与现有税制体系下房地产税税收收入总额之间的差额反测算出土 地出让金的减少比例。 本文试图利用城乡一体化土地租、税、费体系调节土地增值收益,通过测算物 业税来反推出土地出让金的减少比例。当土地出让金在这一减少比例范围之内变动 时,物业税税收收入就能在一定程度上弥补土地出让金的缺口,实现地方政府财政 a 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 收入平衡;当超出这一比例范围时,地方政府财政收入会急剧减少,必将阻碍城乡 一体化土地市场的建立。因此,必须合理测算土地出让金的减少比例,将土地出让 金保持在限额范围之内,从而实现地方政府的财政收入均衡。 政 关键词:城乡土地市场一体化;土地增值收益分配;土地租、税、费;土地财 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to fs o c i a le c o n o m y ,t h eb i n a r yo ft h eu r b a n - r u r a ll a n dm a r k e t e x p o s e ss o m ed r a w b a c k sg r a d u a l l y t h i sm o d e li su n a b l et oa d a p tt ot h ee c o n o m i c d e v e l o p m e n t i ti su r g e n tt oe s t a b l i s ha nu r b a n r u r a ll a n dm a r k e t u r b a n r u r a ll a n d m a r k e tm e a n st h a tl o c a lg o v e r n m e n t sw i l ll o s e t h es e c o n dg o v e r n m e n tf i n a n c e ”i ti sa b l o ws os e r i o u sf o rt h el o c a lg o v e r n m e n t st h a tt h e yw o u l ds t r o n g l yo p p o s et ot h el a n d m a r k e ti n t e g r a t i o n i no r d e rt or e a l i z et h el a n dm a r k e ti n t e g r a t i o na n dp r o m o t et h ee q u a l d e v e l o p m e n ti nu r b a na n dr u r a la r e a s ,w em u s tf i n dt h en e wr e v e n u es o u r c e sf o rl o c a l g o v e r n m e n ta n dt h eb a l a n c eo fl o c a lg o v e m m e n t r e v e n u e s t h eb a s i cs t r u c t u r ea n dc o n t e n to f t h i sp a p e ra l ea sf o l l o w s : t h ef i r s tp a r ti sa b o u tt h eb a s i cc o n c e p t sa n dt h e o r i e s i nt h i ss e c t i o n ,t h ec o n c e p t s h a v eb e e nd e f i n e da n dt h e o r e t i c a lb a s i sh a sb e e ni n t r o d u c e d ,t h et h e o r i e si n c l u d el a n d p r o p e r t yr i g h t st h e o r y , m a r x i s tt h e o r yo fr e n t l a n dv a l u ei n c r e m e n td i s t r i b u t i o nt h e o r y , l a n dt a xt h e o r ya n dt h et h e o r yo fa d m i n i s 仃a t i v ef e e s t h es e c o n dp a r ti sa b o u tt h e d i s t r i b u t i o no ft h el a n dv a l u ei n c r e m e n tu n d e rt h e b i n a r yo ft h eu r b a n - r u r a ll a n dm a r k e t i nt h i ss e c t i o n , i td e s c r i b e st h es y s t e m so fl a n d a c q u i s i t i o na n dc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n dc i r c u l a t i o n , a n dt h e na n a l y z e st h ep r o b l e m s o fc u r r e n tl a n dr e n t , t a x e s ,f e e ss y s t e m ,a c c o r d i n gt ot h e d i s t r i b u t i o no fl a n dv a l u e i n c r e m e n ta n dt h ep r o b l e m su n d e rt h eb i n a r yo ft h eu r b a n - r u r a ll a n dm a r k e t t h e p r o b l e m so fl a n dv a l u ei n c r e m e n td i s t r i b u t i o nu n d e rt h eb i n a r yo ft h eu r b a n r u r a ll a n d m a r k e ta r eb e e nr e v e a l e d ,w h i c hl e a dt h el a n dv a l u ei n c r e m e n td i s t r i b u t i o nu n a b l et o s a t i s f yt h en e e do fs o c i a ld e v e l o p m e n t t h e “r dp a r ti sa b o u tt h ea l l o c a t i o no fl a n dv a l u ei n c r e m e n tu n d e rt h eu r b a n - r u r a l l a n dm a r k e t t h i ss e c t i o ni st h ec o r ep a r to ft h ep a p e r f i r s t l y , t h ee s t a b l i s h m e n to fr e n t a n dl a n dc h a r g e ss y s t e mh a sb e e ni n t r o d u c e d ,a c c o r d i n gt ot h er e f o r mp r i n c i p l e so f d e f i n er e n t , c l e a nm o n e y a n dt h ei m p r o v e m e n to ft h ee x i s t i n gs y s t e m so fr e n ta n dl a n d c h a r g e s s e c o n d l y , i ti n t r o d u c e st h ec o n s t r u c t i o no fl a n dt a xs y s t e mu n d e rt h eu r b a n - r u r a l l a n dm a r k e t ,a c c o r d i n gt ot h er e f o r mp r i n c i p l e so f “s i m p l i f yt a xs y s t e m ,e x p a n dt a xb a s e a n dt h ei m p r o v e m e n to ft h ee x i s t i n gt a xs y s t e m w ep r o p o s es o m em e a s u r e st oa l t e rt h e e x i s t i n gt a xs y s t e m , s u c ha sl e v y i n gp r o p e r t yt a x ,e s t a t ed u t y , g i r lt a x ,i d l el a n dt a x , 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s b a r r e nl a n dt a x f i n a l l y , w et a k et h ep r o p e r t yt a xa sa i le x a m p l e ,e s t i m a t i n gt h ev a l u eo f t h er e d u c t i o no fl a n dt r a n s f e rr e v e n u e t h ed a t ao fr e s i d e n t i a lp r o p e r t i e si ns h a n g h a ii n 2 010i ss e ta sb a s e l i n e ,t h er e a le s t a t et a xi n c o m eo fs h a n g h a iu n d e rt h ee x i s t i n gt a x s y s t e mi sc a l c u l a t e d ,a n dt h e np r o p e r t yi sc a l c u l a t e da c c o r d i n gt ot h ed a t ao fr e s i d e n t i a l p r o p e r t i e si ns h a n g h a ii n2 0 10 t h er e d u c t i o np r o p o r t i o no fl a n dt r a n s f e rr e v e n u ei s e s t i m a t e db a s e do nt h eg a pb e t w e e nt h e m t h i sr e s e a r c h a t t e m p t st op r e d i c tp r o p e r t y t a xa n dt r a c eb a c kt h er e d u c t i o n p r o p o r t i o no f l a n dt r a n s f e rr e v e n u e b a s e do nt h em e a s u r et h a tu r b a n - r u r a ll a n dr e n t , t a x e s , f e e ss y s t e mr e g u l a t el a n dv a l u ei n c r e m e n t w h e nt h el a n dt r a n s f e rr e v e n u e sc h a n g e w i t h i nt h es c o p eo ft h i sr a t i o ,p r o p e r t yt a xc a nm a k eu pt h eg a po fl a n dt r a n s f e rr e v e n u e t os o m ee x t e n t l o c a lg o v e r n m e n tr e v e n u ec a na c h i e v eab a l a n c e i nc o n t r a r y ,l o c a l g o v e m m e n tr e v e n u ew i l lb es h a r p l yr e d u c e d t h i sw i l lh i n d e rt h ee s t a b l i s h m e n to f u r b a n - r u r a ll a n dm a r k e t t h e r e f o r e ,w em u s tr e a s o n a b l ye s t i m a t et h er e d u c t i o n p r o p o r t i o no fl a n dt r a n s f e rr e v e n u e ,m a i n t a i nt h ep r o p o r t i o n , a n dm a k eab a l a n c eo ft h e l o c a lg o v e r n m e n tr e v e n u e k e y w o r d s :u r b a n - r u r a ll a n dm a r k e t ;t h ed i s t r i b u t i o no ft h el a n dv a l u ei n c r e m e n t ; r e n t ;l a n dt a x e s ,l a n df e e s ;l a n df i n a n c e 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 摘要 a b s t r a c t 目录 第一章绪论。 i i i i l 第一节研究背景和意义l 一、研究背景1 二、研究意义2 第二节国内外研究综述3 一、国内研究综述3 二、国外研究综述7 第三节研究目标和研究内容9 一、研究目标9 二、研究内容9 第四节研究思路和研究方法9 一、研究思路9 二、研究方法10 第五节本文可能的创新与不足1 1 一、本文可能的创新1l 二、本文可能的不足1 1 第二章相关概念及理论基础 1 2 第一节相关概念1 2 一、土地征收1 2 二、农村集体建设用地使用权1 2 三、城乡一体化土地市场1 2 四、地租、地税、地费:13 第二节相关理论基础1 4 一、土地产权理论1 4 二、马克思地租理论14 三、土地增值收益分配理论l5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 四、土地税收理论1 6 五、行政规费理论1 7 第三章城乡二元分割土地市场下土地增值收益的分配状况 1 8 第一节土地增值收益分配的制度环境。1 8 一、征地制度18 二、集体建设用地使用权流转制度1 9 第二节城乡二元分割土地市场下土地增值收益的分配状况2 1 一、征地市场下地方政府参与土地增值收益分配状况及其存在的问题2 1 二、集体建设用地使用权流转市场下地方政府参与土地增值收益分配状况及其 存在的问题2 3 第三节二元分割土地市场下土地租、税、费体系存在的问题2 7 一、当前地租体系存在的主要问题2 7 二、当前地费体系存在的主要问题2 8 三、当前地税体系存在的主要问题2 8 第四节本章小结3 0 第四章城乡一体化土地市场下土地增值收益的分配 一3 1 第一节城乡一体化土地市场下土地增值收益的形成。3 l 一、土地“双轨制”供给制度下土地增值收益的形成与分配3l 二、城乡土地市场一体化对地方政府财政收支的影响3 4 第二节基于财政收支平衡视角下地方政府参与土地增值收益分配的形式3 5 一、城乡一体化土地市场下地租体系的构建3 5 二、城乡一体化土地市场下地费体系的构建3 6 第三节城乡一体化土地市场下地税体系的构建3 9 一、土地取得税类3 9 二、土地保有税类。4 1 三、土地流转税类4 7 第四节一体化土地市场下地方政府财政收支变动状况分析4 7 第五节本章小结6 0 第五章结论与展望 6 1 第一节结论6 1 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 第二节展望6 2 主要参考文献: 致谢 6 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 第一章绪论 第一节研究背景和意义 一、研究背景 土地是人类生产和生活必不可少的不可再生资源,土地资源配置能否达到帕累 托最优对整个国民经济的发展前景有着重要的影响。长期实行的计划经济体制使我 国的土地市场具有二元分割的特性,这种二元化的特性将随着社会经济的不断发展 逐渐暴露出种种弊端: 土地征收制度下:农地征收增值收益分配不公,征地补偿标准太低,征地范围 太广,失地农民安置不到位,地方政府以地生财导致“政府失灵”等问题日益严重。 这种制度所形成的利益纠葛将严重激化地方政府与失地农民之间的矛盾,不利于和 谐社会的构建。 建设用地流转市场下:随着工业化、城市化的快速发展,现存的城市建设用地 总量已经无法满足城市扩张的需要。集体土地的历史使命已经不仅仅局限在保证粮 食安全上,而是已经向一种多元化服务的方式迈进。在全国各地,集体建设用地进 入隐性市场流转已是众所周知的事情,特别是在经济比较发达的地方,集体建设用 地隐性交易市场猖獗。城乡结合部所兴起的“小产权房”的开发热潮更使得集体建设 用地流转成为社会焦点问题。我国国有土地市场发展比较完善,但是集体土地市场 发展相对比较缓慢,农村集体土地资源无法得到充分有效的配置,造成集体建设用 地大量闲置。 2 0 0 6 年3 月,国土资源部下发关于坚持依法依规管理节约集体用地支持社会 主义新农村建设的通知中要求将农村集体建设用地减少和城镇建设用地增加相挂 钩,进行农村集体非农建设用地使用权流转的试点。国土资源部在广东省、湖州、 芜湖、苏卅i 等地进行流转试点,探索新的合适的改革模式。 2 0 0 8 年1 0 月,国家审议通过了中共中央关于推进农村改革发展若干问题的 决定,决定中明确表明我国应该破除城乡二元经济结构,建立城乡统一建设用 地市场,使经营性建设用地与国有建设用地享受同等待遇进入统一市场自由流转。 它提出应该严格界定公益性和经营性建设用地,改革现有的征地制度,缩小征地范 围,农民可依法参与城镇规划区以外经国家批准占用农村集体土地的非公益性项目 的开发和经营。农村集体经营性建设用地可以公开规范的方式在统一有形的土地市 ? 一 l : i 。 、q y 。 l ”。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 场上自由转让土地使用权,实现建设用地“双轨制”供给制度。即公益性建设用地实 行征收,非公益性建设用地( 或称经营性建设用地) 全部通过统一的建设用地市场 自由、有偿地流转。 国家制度的不断完善已经为城乡一体化土地市场的建立提供了一定的制度保 障。但是,至今为止法律上并未明确规定集体建设用地如何流转、流转收益如何分 配等问题,流转法律制度的制定落后于流转实践。制度的欠缺,使得流转状况相当 混乱,流转主体利益无法得到保障,农民在巨额经济利益的诱惑下无法理性思考问 题,社会矛更加突出。由此,建立和完善农村集体建设用地流转制度,合理分配集 体建设用地流转中的收益问题显得极为重要。 土地市场的二元化使得土地财政成为了地方政府的“聚宝盆”。据2 0 1 0 年政府财 政收支情况显示,2 0 1 0 年地方政府本级财政收入中,土地出让金达到了创纪录的 2 7 万亿元,占比重高达6 6 4 9 。由此可见,地方政府对土地财政的依赖程度越来 越高,从近年的土地出让金增长趋势看,这种创纪录的趋势基本没有改变,并且每 年都在迭创新高。高额的土地财政收益造成国家农地保护的基本国策遭受挑战、房 地产价格居高不下、寻租现象大量涌现、腐败现象丛生、地方财政风险剧增等一系 列问题,严重损害了地方政府形象。因此,建立城乡一体化建设用地市场,打破农 村与城市之间的壁垒,消除了地方政府获得土地价格剪刀差的机会,是未来土地制 度改革的方向,也是减少地方政府土地财政依赖程度的重要手段,更是构建和谐社 会的基础。基于此,研究如何推动城乡土地市场一体化的建立并实现地方政府财政 收入均衡具有一定的理论和现实意义。 二、研究意义 土地价格剪刀差收益是地方政府最可观的“第二财政”收入,它不仅能增加地方财 政,促进地方经济发展,而且也是地方政府官员的“政绩”表现。允许集体建设用地 入市流转,形成集体建设用地“双轨制”供给,意味着地方政府将失去增量建设用地 资源配置的垄断权力,失去“第二财政”收入,造成地方财政锐减。为此,地方政府 必然反对土地市场制度的变迁,抵制一体化建设用地市场的建立。城乡一体化建设 用地市场的建立是适应经济发展的必然要求,是未来土地市场改革的方向。因此, 采取其他途径增加地方政府财政收入,实现地方政府土地财政收入平衡,是促进土 地市场改革是必然的选择,具有一定的现实意义。 ( 1 ) 提高政府宏观调控能力,盘活农村存量建设用地 我国政府主要是通过土地利用总体规划和城市规划对土地市场进行宏观调控, 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 而对于建设用地一般实行年度计划管理和总量控制。政府实施宏观调控无法从实质 上解决集体建设用地隐性交易,造成土地供应总量失控。一体化的建设用地市场的 建立要求规范隐性交易行为,将隐性交易变显性交易,农民以集体建设用地所有者 的身份直接进入统一建设用地市场自由流转,有利于提高政府的宏观调控能力。同 时,对于农村闲置浪费的存量建设用地,通过“农转非“盘活农村存量建设用地,提 高土地资源的利用效率,使整个国家建设用地市场配置达到帕累托最优。 ( 2 ) 合理分配增值收益,平衡土地财政收入 城乡一体化土地市场的建立应该以统一我国城乡土地税制为前提,在一体化土 地市场的背景下,做到“明租、正税、清费“,通过租税费调节一体化土地市场中的 土地增值收益。改革现有的城乡有别的土地税制,建立城乡统一土地税制体系,不 仅可以平衡地方政府土地财政收入,使地方政府有充足的资金用于发展地方经济, 而且对土地市场改革和合理分配增值收益具有一定的现实意义。 ( 3 ) 减少寻租腐败 一体化土地市场的建立意味着地方政府以“高额土地财政收益促进地方经济发 展”的政绩观念将进行彻底的转变。从某种程度上减少了部分地方政府腐败现象的 发生,也减少了因土地征收而形成的农民与政府之间的不和谐因素的产生。通过建 立城乡一体化土地租税费体系平衡地方政府土地财政收入,使得地方政府能够全力 支持和监督土地市场的改革,顺应土地市场的未来发展趋势。 第二节国内外研究综述 一、国内研究综述 ( 1 ) 关于土地征收制度方面的研究 国内诸多学者均从不同的角度分析了我国现有征地制度现状及存在的问题。 谢静( 2 0 0 7 ) 认为我国集体土地所有权制度在权能上存在处分权能和收益权能 缺失两方面的缺陷。 寥洪乐( 2 0 0 7 ) 、朱米均( 2 0 0 7 ) 、陈龙高等( 2 0 0 7 ) 、张素兰( 2 0 0 8 ) 、邓宏乾 ( 2 0 0 7 ) 等指出,因公共利益界定不清以及地方政府肆意征地等情况的存在严重扭 曲了国家实行农地征收的初衷,致使征地范围过宽。 肖爱清( 2 0 0 9 ) 、陈龙高( 2 0 0 7 ) 、张素兰( 2 0 0 8 ) 、邓宏乾( 2 0 0 7 ) 、张小铁( 1 9 9 6 ) 、 齐援军( 2 0 0 3 ) 、林秀( 2 0 0 5 ) 等分析了现行的征地补偿标准,指出现行的征地补 偿标准不合理,严重损害了被征地者的利益,并提出了不同的改革意见。 李燕茹( 2 0 0 0 ) 、黄俊南( 2 0 0 4 ) 分析了城市土地增值具有共存性、辐射性、 3 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 共轭性和双重性四个特点,同时指出增值形式的动力机制主要包括投资驱动、供求 拉动、外部辐射和转换增值四个方面。 邓宏乾( 2 0 0 8 ) 、杜葵( 2 0 0 8 ) 、肖爱清( 2 0 0 9 ) 、张素兰( 2 0 0 8 ) 、袁苗( 2 0 0 6 ) 、 姜开勤( 2 0 0 4 ) 、周诚( 1 9 9 4 ) 、杜新波( 2 0 0 3 ) 、张俊( 2 0 0 7 ) 、杜莺( 2 0 0 7 ) 等总 结出农地征收增值收益形成的原因,主要包括土地投资性增值、土地辐射性增值、 因市场供求关系变化引发的土地增值、农地发展权收益增值、征地不完全补偿“增 值”、政策性因素与利率因素引起的增值、因资本实际利率变动而引起的增值、因 社会安定、政治稳定和有关经济政策变更所引起的增值等几种形式。 国内学者对农地征收增值收益分配形成了三种观点:以陈美球( 2 0 0 3 ) 、郑振 源( 2 0 0 6 ) 、朱启臻( 2 0 0 6 ) 、周天勇( 2 0 0 4 ) 、刘正山( 2 0 0 6 ) 、蔡继明( 2 0 0 4 ) 等 为主要代表者主张“涨价归私( 农) 论”。以刘永湘( 2 0 0 4 ) 、孙中山( 1 9 8 1 ) 、乔治 ( 1 9 9 5 ) 、穆勒( 1 9 9 1 ) 为主要代表者主张“涨价归公论”。以周诚( 2 0 0 6 ) 为主要代 表者主张“私公兼顾论“。 范辉( 2 0 0 6 ) 、史京文( 2 0 0 3 ) 、袁苗( 2 0 0 6 ) 等从产权经济学的角度分析了征 地中土地增值收益的来源、分配的原则、分配现状等问题,并提出了相应的建议, , 得出了征用土地增值收益的分配框架。 许恒周( 2 0 0 5 ) 、范辉( 2 0 0 8 ) 、钱安桉( 2 0 0 8 ) 、吴郁玲( 2 0 0 6 ) 等从农地发 展权的角度分析了农地发展权设立的必要性、合理性以及它对土地征用制度改革的 影响,分析现阶段学术界关于农地发展权的研究范围及特点,通过对农地发展权细 化及量化研究,尝试重新构建农地增值收益分配机制,做到既考虑农民利益,又兼 顾国家和集体经济组织的利益。 邓宏乾( 2 0 0 7 ,2 0 0 8 ) 、杜新波( 2 0 0 3 ) 、张俊( 2 0 0 7 ) 、肖爱清( 2 0 0 9 ) 、王小 映( 2 0 0 6 ) 、胡士戡( 2 0 0 9 ) 、王佑辉( 2 0 0 9 ) 、田利( 2 0 0 4 ) 等均从租、税、费的 角度来分析农地征用增值收益的分配,利用租、税、费来调节增值收益分配,建议 改革土地财税制度,借鉴国外经验,以期构建完善的土地增值收益分配机制,做到 公平与效率兼顾。 张宏斌( 2 0 0 3 ) 、罗丹( 2 0 0 4 ) 、杜新波( 2 0 0 3 ) 分别用土地供求模型、劳动力 ,价值模型和地租模型从不同角度用理论与实证相结合的方式分析土地征收增值收 益的来源,提高了土地征收增值收益分配的准确性。 ( 2 ) 关于集体建设用地使用权流转方面的研究 李延荣( 2 0 0 6 ) 、岳晓武( 2 0 0 5 ) 、殷少美( 2 0 0 5 ) 、赵辉( 2 0 0 8 ) 等研究了集 体建设用地流转的内涵。基于集体建设用地的流转是否包括首次流转而形成了两种 4 硕士擘位论文 m a s t e r st h e s i s 观点,一种观点认为集体建设用地流转仅包括再次流转,一种观点认为集体建设用 地流转不仅包括再次流转,也包括首次流转。 金俭( 1 9 9 5 ) 、韩俊( 2 0 0 4 ) 、叶剑平( 2 0 0 0 ) 、周其仁( 2 0 0 2 ) 、蒋巍巍( 1 9 9 6 ) 、 陈利根( 2 0 0 6 ) 、曾永昌( 2 0 0 0 ) 等从法律、经济、制度等方面分析了集体建设用 地流转的原因和必要性。 周其仁( 2 0 0 4 ) 、刘守英( 2 0 0 3 ) 、李延荣( 2 0 0 6 ) 等分析了集体建设用地流转 的主体,均提出应以保护农民和集体的利益为主。 马保庆( 1 9 9 8 ) 、马三喜( 2 0 0 7 ) 、高迎春( 2 0 0 7 ) 、钟毅( 1 9 9 5 ) 、汪红群( 2 0 0 2 ) 等分析了集体建设用地流转存在“转权让利,统一出让”模式、“保权让利”模式、“两 种产权,两个区域,一种利益分配关系”模式、统征统管模式、产权二元化模式和 整体国有化模式。 韩梭( 2 0 0 4 ) 、温铁军( 2 0 0 6 ) 、黄小虎( 2 0 0 6 ) 、温铁军( 2 0 0 6 ) 等对集体建 设用地流转市场进行了分析,均从不同的角度提出了对流转市场的改革建议。 王小映( 2 0 0 7 ) 、张雪琴( 2 0 0 6 ) 、周建春( 2 0 0 2 ) 、田中文、邓良基( 2 0 0 6 ) 等认为集体建设用地产权界定清楚与否是解决城乡二元的土地所有制问题的关键, 明晰集体建设用地产权是集体建设用地入市的基本前提。 徐秋慧( 2 0 0 5 ) 、刘永湘( 2 0 0 3 ) 、迟福林( 2 0 0 2 ) 、韩俊( 2 0 0 4 ) 、周天勇( 2 0 0 4 ) 、 乔新生( 2 0 0 5 ) 、蔡运龙( 2 0 0 4 ) 、张广友( 2 0 0 5 ) 、温铁军( 2 0 0 6 ) 、何安国( 2 0 0 6 ) 等分析了农村集体土地产权体系的构建,并提出了农村土地集体所有、国有化、私 有化、公私兼有几种改革建议。在理论研究中,集体建设用地流转收益的分配存在 三种观点:一种认为绝对地租、部分级差地租i 和土地资本i 应该归为集体所有, 剩余部分级差地租i 和土地资本i 归国家享有;一种认为土地所有者应该享有绝对 地租,所有的级差地租i 归政府,而建设用地使用者则享有全部级差地租i i ;最后 一种则认为土地使用权人和农村集体经济组织应该分享绝大部分土地流转收益。 殷少美( 2 0 0 5 ) 认为土地产权状况决定集体建设用地流转的收益分配,不能简 单地用四六分成或三七分成,应该依据各方权益的大小来分配。 卢吉勇( 2 0 0 2 ) 对一些试点地区进行了分析,提出应首先对流转主体进行界定, 然后再合理安排收益分配比例。 关于国家如何参与集体建设用地流转收益的分配问题,学术界存在着两种观 点:以蒋省三、刘守英( 2 0 0 6 ) 、许恒周( 2 0 0 5 ) 、卢吉勇、陈利根( 2 0 0 5 ) 、赵黎 明( 2 0 0 6 ) 、周建春( 2 0 0 2 ) 为代表者主张国家应该直接以一定的比例参与流转收 益分配。以胡克梅、杨子蛟( 2 0 0 3 ) 、胡玉贤( 2 0 0 3 ) 、谭术魁、彭补拙( 2 0 0 2 ) 、 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 王小映( 2 0 0 5 ) 为代表者主张国家不应该直接按一定比例参与流转收益分配,而应 以税收的方式间接参与流转收益分配。 很多学者都主张在分配过程中应考虑农民利益,刘芬、候利伟( 2 0 0 6 ) 、潘光 辉( 2 0 0 5 ) 建议将一部分收益用于建立社保基金,一部分直接分配给农民个人。周 建春( 2 0 0 2 ) 、岳晓武( 2 0 0 5 ) 、肖瑛( 2 0 0 5 ) 均主张集体建设用地流转中的土地自 然增值应归国有,这部分增值与土地使用者和所有者的投入无关,应实现涨价归公。 ( 3 ) 关于城乡一体化建设用地市场建立方面的研究 马凯( 2 0 0 6 ) 通过引入进化博弈模型和对参与入主观认知的分析得出建立城乡 一体化建设用地市场是土地建设的必然趋势,对集体建设用地直接入市进行进入阻 止博弈分析,找出集体非农建设用地市场的长期动态均衡。 马凯、钱忠好( 2 0 0 9 ) 指出城乡一体化建设用地市场能提高社会总福利水平, 诱使经济当事人进行制度创新( 钱忠好、马凯,2 0 0 7 ) 。 洪运( 2 0 0 8 ) 、朱珍等( 2 0 1 0 ) 认为城乡统一建设用地市场可以打破城乡二元 结构,缩小城乡差距,同时也能使集体土地享有真正意义上的所有权,能与国有土 地所有权享受同等待遇。不仅如此,朱珍等( 2 0 1 0 ) 还认为城乡建设用地市场一体 化有利于提高政府对土地市场的宏观调控能力,有利于盘活农村存量建设用地,提 高资源利用效率,国家政权法规的完善和各地的实践经验使得建立城乡统一建设用 地市场具有一定的可行性。 杨波( 2 0 0 6 ) 建议政府应对土地市场进行结构性重组,建立土地所有权市场和 集体土地使用权市场,属于国家公共利益的需要,可以依照土地管理法征用集 体土地,属于国家非公共利益的需要,则通过土地所有权市场采用购买集体土地的 形式满足需求。 刘小玲( 2 0 0 5 ) 在分析我国城乡土地市场的结构现状,探索城乡土地市场体系 建立路径选择的基础上,提出了应将公共利益用地分为“公益性、非赢利性”用地和 “公益性、赢利性”用地,建立构建集体农用地市场、集体非农用地市场、集体国有 土地市场和城市土地租赁市场,建立统一的城乡土地市场体系。 张合林、郝寿义( 2 0 0 7 ) 基于土地使用权能对等和土地市场本质统一性视角, 建议在国家宏观调控下,允许农村集体建设用地直接入市,除了公益性用地采取土 地征收外,其余经营性建设用地直接流转,且由农民与开发商直接谈判,政府不直 接参与收益分配,主要通过税收形式间接分享。 付光辉等( 2 0 0 8 ) 建议通过征用、分配、协议、招标、拍卖、挂牌方式建立公 共利益征地市场、国有土地流转市场、集体土地使用权出让市场和集体建设用地( 宅 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 基地) 流转市场,扫清构建一体化土地市场的制度障碍,统筹规划城乡土地市场。 二、国外研究综述 国外大多数国家对公共目的需要也是采用国家征收的形式,m i c h a e l g k i t a y 指出 三种强制征地的法律形式:第一,以法国、美国、菲律宾等为代表的国家坚持“国 家只能因公共利益而征地的

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