（技术经济及管理专业论文）个人住房抵押贷款信用风险模型的实证研究.pdf

硕士学位论文 摘要 从1 9 9 8 年我国住房体制改革有重大历史性突破以来，我国的个人住房抵押贷 款业务得到迅速发展，个人住房抵押贷款被公认为安全性较高的信贷业务。但是 由于住房抵押贷款的数额大，期限长，作为抵押物的住房流动性和变现能力差等 特点，不可避免的会有很多风险，而以借款者为载体的信用风险是金融机构面临 的最主要和最直接的风险。 随着该业务的迅速发展，贷款风险日益明显，目前我国的不良贷款比率明显 高于美国等西方发达国家水平，未来风险还将呈上升趋势。因此在发展我国住房 金融的过程中，进行个人住房抵押贷款信用风险的研究是一个重要课题。 本文就是基于这样的背景展开研究的。本文借鉴西方发达国家的研究成果， 应用实证分析和理论分析、定性分析和定量分析相结合的方法，首先通过对银行 发放的个人住房抵押贷款数据的统计分析，研究了借款人违约动因、违约借款人 特征、贷款特征、违约情况与各因素之间相关性及贷款群违约率变动情况，发现 了他们的一般规律。然后，分别采用违约决策期权模型和比例风险模型对采集数 据进行实证研究，系统的分析了我国住房抵押贷款的主要风险因素，归纳出贷款 群体在抵押贷款中违约行为发生的机理，弗得到了违约的主要权益变量和抵押贷 款的危险率函数。 研究结果表明：( 1 ) 比例风险模型可以很好的刻画出贷款各特征对危险率的 影响情况，得出的危险率函数有很好的拟合优度。( 2 ) 由于我国住房贷款发展时 间短，且没有较完整的房地产市场周期，期权模型的计算结果会比实际表现偏大。 关键词：个人住房抵押贷款：信用风险：风险因素：危险率函数 个人住房抵押贷款信用风险模型的实证研究 a b s t r a c t i n19 9 8 ，g r e a ta c h i e v e m e n t sw e r em a d ei nt h ea s p e c to fr e f o r m so fc h i n e s eh o u s e r e g i m e f r o mt h e no n ，t h es e r v i c e so fp e r s o n a lh o u s em o r t g a g el o a nh a v e b e e n d e v e l o p e dd r a m a t i c a l l y i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a ni sp u b l i c l yr e g a r d e da sm o r e s a f ec r e d i to p e r a t i o n s n e v e r t h e l e s s ，b e c a u s eo fs o m ec h a r a c t e r i s t i c so fp e r s o n a lh o u s e m o r t g a g el o a n ，i n c l u d i n gt h a tt h ea m o u n t i sv e r yl a r g e ，i t st e r mi sv e r yl o n ga n dt h a ta s t h em o r t g a g e ，t h eh o u s ei sl i m i t e di nt h el i q u i d i t ya n dh a r dt oc a s h ，t h e r e f o r e ，i ti s u n a v o i d a b l et h a tt h e r ea r em a n yv e n t u r e s t h ec r e d i tr i s kb a s e do nb o r r o w e r sa r et h e m o s ti m p o r t a n ta n dd i r e c tv e n t u r e st h a tl i ei nf r o n to ft h ef i n a n c i a li n s t i t u t i o n s w i t ht h er a p i di n c r e a s eo fh o u s i n gm o r t g a g el o a n si no u tc o u n t r y , w ew i t n e s sa q u i c kr i s ei nt h el o a nr i s k s i i ll o a nr a t i oi no u tc o u n t r yi so b v i o u s l yh i g h e rt h a nt h a ti n t h ed e v e l o p e dc o u n t r i e sl i k eu n i t e ds t a t e sa n dl o a nr i s kw i l ls e ef u r t h e ri n c r e a s ei nt h e f u t u r e t h er e s e a r c ho ft h i st h e s i si sj u s tu n d e rt h i sb a c k g r o u n d i nt h i sp a p e r ，s o m ei d e a s w e r eb o r r o w e df r o mt h er e s e a r c hr e s u l t so fw e s t e r nd e v e l o p e dc o u n t r i e s ，m e a n w h i l e ， e m p i r i c a ls t u d i e sa n dt h e o r e t i c a la n a l y s e sw e r em a d et o g e t h e rw i t ht h ec o m b i n a t i o no f t h em e t h o d so fq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s e s f i r s t l y ，b ya n a l y z i n gt h ei n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a nd a t a ，s t u d y i n gt h e b o r r o w e r sd e f a u l t i n gc a u s e s ，t h eb o r r o w e r sc h a r a c t e r s ，t h el o a n sc h a r a c t e r s ，t h e c o r r e l a t i o nb e t w e e nt h ed e f a u l tb e h a v i o ra n dt h el o a nc h a r a c t e r sa n dt h ea l t e r a t i o no f t h ed e f a u l tr a t i o ，d i s c o v e r i n gt h e g e n e r a lr u l eo ft h ed e f a u l tb e h a v i o r s e c o n d l y ， c a r r i e st h r o u g ht h ee m p i r i c a lr e s e a r c hb yu s i n gt h eo p t i o n b a s e dm o d e la n dt h e p r o p o r t i o n a lh a z a r dm o d e l ，a n a l y s e st h em a i nr i s kf a c t o r s ，i n d u c e st h em e c h a n i s mo f t h eb o r r o w e r sd e f a u l tb e h a v i o ra n dg e t st h em a i nd e f a u l te q u i t yv a r i a b l e sa n dt h e h a z a r df u n c t i o n t h i st h e s i sm a n i f e s t s ：( 1 ) t h ep r o p o r t i o n a lh a z a r dc a nw e l lc a p t u r et h ei n f l u e n c e t or i s kr a t eb yt h el o a nc h a r a c t e r s ( 2 ) t h ec o m p u t a t i o no ft h eo p t i o n b a s e dm o d e l r e p r e s e n ts l i g h t l yh i g h e rt h a na c t u a lp e r f o r m a n c eb e c a u s et h eh o u s i n gm o r t g a g el o a n h a sj u s td e v e l o p e df o ras h o r tt e r ma n dh a sn o tg o tac o m p l e t e l yc y c l e k e yw o r d s ：i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n ；c r e d i tr i s k ；r i s kf a c t o r s ；h a z a r d m o d e l 硕士学位论文 插图索引 图1 1 本文技术路线图1 l 图3 1 性别统计分布“2 6 图3 2 月还款额分组统计图3 2 图4 1 违约风险关于住房价格波动与贷款住房价值比的变化趋势4 1 图4 2 违约风险关于贷款年限、无风险利率的变化趋势4 l 图5 1 相对危险度关于职业特征与家庭月收入的变化趋势5 3 图5 2 相对危险度关于贷款总额和月偿付收入比的变化趋势5 3 m 个人住房抵押贷款信用风险模型的实证研究 附表索引 表3 1 性别统计分布2 6 表3 2 年龄分组统计表2 7 表3 - 3 借款人职业统计列表2 8 表3 4 文化程度统计表“2 8 表3 5 借款人家庭月收入分组统计表2 9 表3 6 婚姻状况统计表一2 9 表3 7 贷款总额分组统计列表3 0 表3 8 贷款房价比例分组特征分析列表3 0 表3 9 贷款期限分组统计列表3 1 表3 1 0 月还款额分组统计列表3 2 表4 1 住房价格波动率仃、贷款住房价值比l 对住房抵押贷款风险的影响“3 9 表4 2 无风险利率r 、贷款期限t 对住房抵押贷款风险的影响一3 9 表5 1 美国的住房抵押贷款违约因素研究的主要研究成果4 5 表5 2 澳大利亚案例研究：逾期1 个月( 含) 以上违约贷款逻辑回归分析一4 6 表5 3c o x 回归各因素量化表- 5 0 表5 4 模型中检验透过的变量( v a r i a b l e s i n t h e e q u a t i o n ) 5 2 i v 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所星交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所 取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任 何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的 法律后果由本人承担。 作者签名： 殇匀z 名 日期：伽壮7 月日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意 学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文 被查阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编 入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇 编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密团。 ( 请在以上相应方框内打“4 ”) 作者签名： 导师签名： 日期：弘扩年月刁日 日期：幽矿年罗月日 硕士学位论文 1 。1 选题背景及其意义 第1 章绪论 1 1 1 选题背景 个人住房抵押贷款最初起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初已作为一种主要 的住房金融工具在美国和欧i l | 其它国家得到广泛发展。由于国外开办时间长，目 前个人住房抵押贷款一级市场发育己非常成熟，并已成为金融领域中一个极为重 要的组成部分。以美国为例，个人住房抵押贷款余额占到银行信贷资产总额的四 分之一左右。2 0 0 3 年底，美国个人住房抵押贷款债券总嚣已经达到2 4 万亿美元， 相当于美国国内生产总值的2 3 ，是其金融市场上的第一大券种。 我国第一笔住房抵押贷款在1 9 8 6 年由中鬣工商银行发出，在其后的1 2 年中 发展非常缓慢。直到1 9 9 8 年我国住房体制改革有重大历史性突破，全面停止福利 分房，实行住房货币化、市场化。住房抵押贷款发展异常迅速。近年来，我国个 人住房贷款业务呈现高速发展态势，个人住房贷款余额1 9 9 7 年为1 9 0 亿元，2 0 0 2 年达到8 2 5 3 亿元，年增长1 倍以上。到2 0 0 2 年末。4 家国有商业银行发放的个人 住房贷款和房地产开发贷款的余额分别为7 2 1 4 亿元和7 7 3 6 亿元。截至2 0 0 2 年来， 建设银行发放的自营性个人住房贷款和公积金个人住房贷款累计4 8 2 8 亿元，个人 住房贷款余额3 0 8 5 4 亿元。从4 家上市的股份制商业银行2 0 0 2 年年报显示，房 地产类公司客户的贷敢余额占全部贷款余额的1 0 以上，民生银行达到1 4 ，2 0 0 3 年5 月份工商银行房地产公司客户贷款余额达1 3 9 6 9 亿元，比年初新增2 2 3 3 亿 元，同月建设银行房地产公司客户贷款余额2 0 8 7 4 亿元，比年初新增2 7 5 9 亿元。 到2 0 0 3 年4 月底，商业银行房地产贷款余额达到1 8 3 5 7 亿元，占商业银行各项贷 款余额的1 7 6 ，其中个人住房贷款余额为9 2 4 6 亿元占商业银行各项贷款余额 的8 9 。从资产质量看，个人住房接揭已经成为商业银行最优质的一块资产，不 良率平均仅为2 3 。 因为个人住房抵押贷款的基础是抵押权，属于担保物权，使得这种抵押权担 保的债权具有优先受偿权，从而个人住房贷款的资产质量通常都比较好，而且这 种贷款涉及的步骤较多，一般需要经历借款人资信调查、房地产抵押物估价、抵 押物保险、抵押权的设立到注销，有时还需执行抵押权。业务派生性较强，即可 以带动一些银行中间业务的发展，为金融部门带来可观的手续费收入，因而得到 众多银行的青睐，成为银行效益最好的信贷品种之一。 而住房抵押贷款在整个社会经济领域中也发挥了非常重要的作用。首先，住 个人住房抵押贷款信用风险模型的实证研究 房抵押贷款的推出，可以增加工薪阶层的购房能力，使得那些达到一定收入水平 的工薪阶层，只要能够交出住房全价2 0 左右的酋期款，将拟购房产作抵押，就 可以获得贷款银行的融资，提前实现住房需求，促进住房自有化和商品化，扩大 房地产消费市场。其次可以发挥储蓄功能，节约居民储蓄时间，把居民长期储蓄 的购买能力，通过住房抵押贷款方式变为现实的购买力。还可以调节居民消费行 为，促进经济的平衡发展。推行个人住房抵押贷款，将吸引部分消费性资金转向 住房消费，优化居民的消费结构。而且，通过住房抵押贷款的推广，可促进房地 产业及其相关行业的发展，由此可以促进国民经济的全面平衡发展。 所以在个人住房抵押贷款一级市场已相对发达的情况下，推动个人住房抵押 贷款证券化( m b s ) ，逐步开始发展房地产的二级市场，已成为发展的必然趋势。 但是现今的市场条件要求按揭证券化必须是一个逐步启动试点的发展过程。需要 建立在对住房抵押贷款风险的成熟认识和分析基础之上。 虽说，从资产质量看，个人住房按揭已经成为商业银行最优质的一块资产， 不良率平均仅为2 3 。但是，并非就可以说它的发展就是左右逢源，一帆风 顺的。大量的住房开发资金都由银行提供，项目风险集中于银行。住房信贷投资 的增加也形成了银行信贷风险的增加。对银行的风险管理提出了新的要求。 1 1 2 选题意义 目前国内对于信用风险的研究，尤其是证券市场方面，无论是规范研究还是 实证研究，都已经作出相当多的研究成果，不少理论方法也已经开始被应用到市 场上。但理论界对于其他各产业信用风险的研究，主要还是建立在定性分析基础 上的规范的分析方法，少有建立在产业数据基础上的实证研究。我国的个人住房 抵押贷款市场，真正的市场发展开始于1 9 9 8 年，到目前来讲还没有经历过完整的 发展周期，初期的发展并没有建立完整的贷款数据系统，长期的研究主要是建立 在政策理论方面的分析，一直没有大型的实证研究，而市场的表现是信用风险是 随着住房产业的发展而持续上升。研究如何定量的预测分析与管理可能发生的违 约行为与提前还款行为，并做出有效的应对，有利于投资机构更为稳健的经营， 最大限度的减少资产损失。提出的个人住房抵押贷款信用风险的管理思想不但可 以在此项业务上供投资机构参考，也适用于其他的贷款业务，这样将有助于提高 我国贷款的整个的风险管理水平。 直到目前，在国内经济软着陆的要求下，房地产业受到一定限制的情形下， 对于个人住房抵押贷款，还是继续在加大其发放的力度，并逐步提高个人住房抵 押贷款在全部贷款中的比重。 但与此同时，随着贷款规模的不断扩大，个人住房抵押贷款的风险正在不断 增大。虽然目前我国个人住房抵押贷款的违约率水平相对于其他贷款业务来说属 于优质业务，但从纵向看来，随着这几年贷款业务的急剧增加的同时，我国的违 2 硕士学位论文 约率水平也在不断的攀升，据统计资料，中国建设银行个人住房抵押贷款逾期率 ( 逾期6 个月以上) 已达2 3 1 ，而澳大利亚麦格丽证券有限公司的贷款逾期率 ( 3 个月以上) 仅为0 4 ，香港按揭证券公司的贷款逾期率( 3 个月以上) 仅为 0 2 9 。而且，随着个人住房贷款业务的继续发展和加入w t o 后外资银行的冲击， 风险还将呈上升趋势。 而住房贷款中借款人的违约影响着贷款现金流的变化，它改变着贷款债权的 价值，势必给贷款机构、保险机构或住房证券投资者带来实质性的利益损害，以 借款者为载体的信用风险是住房金融机构面i l 缶的最主要和最直接的风险。因此在 发展我国住房金融的过程中，着力研究防范个人住房抵押贷款的信用风险是一个 重要课题，利用已有的贷款数据对市场进行实证研究势在必行。本研究希望能够 起到抛砖引玉的作用，激发国内学术界对房地产业对个人住房抵押贷款的关注和 对其风险的定量研究 1 2 个人住房抵押贷款相关的基本概念及其分类 1 2 1 个人住房抵押贷款相关的基本概念 住房抵抨贷款( h o u s i n gm o r t g a g e ) 最初起源于1 9 世纪的英国，而后发展于 美国。m o r t g a g e 原意为“呆滞的抵押物”，一旦该财产被抵押，在抵押期内，其 流动性全部丧失。住房抵押贷款就是指个人在购买房产对因自有资金不足，在支 付一定比例的首期款后，以其房产作抵押向银行申请贷款来支付尚欠的购房款， 并按约定的分期付款方式逐月偿还贷款本息的一种业务。 中国人民银行个人住房贷款管理办法规定：个人住房贷款是指贷款人向 借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷教人发放个人住房贷款时，借款 人必须提高担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押 物或质物或由保证人承担偿还本息的连带责任【2 】。 这样可以看出，被抵押的住房就成为了抵押人暗器偿还债务或者履行某项义 务的保证品，当借款人无力偿还债务时，承押人有权依据抵押契约的规定，取消 抵押人对抵押物的占有，并通过变卖抵押的住房来补偿贷款的损失。 正是根据中国人民银行个人住房贷款管理办法的规定和研究的方便，本 文采用的住房抵押贷款定义为：银行使用信贷资金所发放的自营贷款，指具有完 全民事行为能力豹借款人以所购住房抵押作为偿还贷款的保证，向银行等金融几 个申请购房贷款的一种资金借贷形式。 1 2 2 个人住房抵押贷款相关的基本分类 从广义上来理解，个人住房贷款可以分为如下几类。 ( 1 ) 个人住房商业性贷款，是指银行用信贷自己向在中国内地城镇购买、建造、 大修各类型住房的自然人发放的贷款。 ( 2 ) 个人住房公积金贷款，是指在单位所在她的住房公积金管理部门缴存住房 约率水平也在不断的攀升，据统计资料，中国建设银行个人住房抵押贷款逾期率 ( 逾期6 个月以上) 已达2 3 1 ，而澳大利亚麦格丽证券有限公司的货款逾期率 ( 3 个月以上) 仅为0 4 n ，香港按揭证券公司的贷款逾期率( 3 个月以上) 仅为 0 2 9 。而且，髓着个人住房贷款业务的继续发展和加入w t 0 后外资银行的冲击 风险还将呈上升趋势。 而住房贷款中借款人的违约影响着贷款现金流的变化，它改变着贷款债权的 价值，势必给贷款机构、保险机构或住房证券投资者带来实质性的利益损害，以 借款者为载体的信用风险是住房金融机构面樯的最主要和最赢接的风险。因此在 发展我国住房金融的过程中，着力研究防范个人住房抵押贷款的信用风险是个 重要课题，利用已有的贷款数据对市场进行实证研究势在必行。本研究希望能够 起到抛砖引玉的作用，激发国内学术界对房地产业对个人住房抵押贷款的关注和 对其风险的定量研究。 1 2 个人住房抵押贷款相关的基本概念及其分类 1 2 1 个人住房抵押贷款相关的基本概念 住房抵押贷款( h o u s i n gm o r t g a g e ) 最初起源于1 9 世纪的英国，而后发展于 美国。m o r t g a g e 原意为“呆滞的抵押物”，一旦该财产被抵押，在抵押期内，其 流动性全部丧失。住房抵押贷款就是指个人在购买房产时困富有资金不足，在支 付一定比例的首期款后，以其房产作抵押向银行申请贷款来支付尚欠的购房款， 并按约定的分期付款方式逐月偿还贷款本息的一种业务。 中国人民银行个人住房贷款管理办法规定：个人住房贷款是指贷款人向 借欺入发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款 人必须提高担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，赁敖人有权依法处理其抵押 物或质物或由保证人承担偿还本息的连带责任拉j 。 这样可以看出，被抵押的住房就成为了抵押人暗器偿还债务或者履行某项义 务的保证晶，当借款人无力偿还债务时，承押人有权依据抵押契约的规定，取消 抵押人对抵押物的占有，并通过变卖抵押的住房来补偿贷款的损失。 正是根据中国人民银行个人住房贷款管理办法的规定和研究的方便，本 文采用的住房抵押贷款定义为：银行使用信贷资金所发放的自营贷款，指其有完 全民事行为能力豹借款人以所购住房抵押作为偿还贷款的保证，向银行等金融几 个申请购房贷款的一种资金借贷形式。 1 2 2 个人住房抵押贷款相关的基本分类 从广义上来理解个人住房贷款可以分为如下几类。 ( 1 ) 个人住房商业性贷款，是指银行用信贷自己向在中国内地城镇购买、建造、 大修各类型住房的自然人发放的贷款。 ( 2 ) 个人住房公积金贷款，是指在单位所在地的住房公积金管理部门缴存住房 ( 2 ) 个人住房公积金贷款，是指在单位所在地的住房公积金管理部门缴存住房 3 硕士学位论文 约率水平也在不断的攀升，据统计资料，中国建设银行个人住房抵押贷款逾期率 ( 逾期6 个月以上) 已达2 3 1 ，而澳大利亚麦格丽证券有限公司的贷款逾期率 ( 3 个月以上) 仅为0 4 ，香港按揭证券公司的贷款逾期率( 3 个月以上) 仅为 0 2 9 。而且，随着个人住房贷款业务的继续发展和加入w t o 后外资银行的冲击， 风险还将呈上升趋势。 而住房贷款中借款人的违约影响着贷款现金流的变化，它改变着贷款债权的 价值，势必给贷款机构、保险机构或住房证券投资者带来实质性的利益损害，以 借款者为载体的信用风险是住房金融机构面i l 缶的最主要和最直接的风险。因此在 发展我国住房金融的过程中，着力研究防范个人住房抵押贷款的信用风险是一个 重要课题，利用已有的贷款数据对市场进行实证研究势在必行。本研究希望能够 起到抛砖引玉的作用，激发国内学术界对房地产业对个人住房抵押贷款的关注和 对其风险的定量研究 1 2 个人住房抵押贷款相关的基本概念及其分类 1 2 1 个人住房抵押贷款相关的基本概念 住房抵抨贷款( h o u s i n gm o r t g a g e ) 最初起源于1 9 世纪的英国，而后发展于 美国。m o r t g a g e 原意为“呆滞的抵押物”，一旦该财产被抵押，在抵押期内，其 流动性全部丧失。住房抵押贷款就是指个人在购买房产对因自有资金不足，在支 付一定比例的首期款后，以其房产作抵押向银行申请贷款来支付尚欠的购房款， 并按约定的分期付款方式逐月偿还贷款本息的一种业务。 中国人民银行个人住房贷款管理办法规定：个人住房贷款是指贷款人向 借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷教人发放个人住房贷款时，借款 人必须提高担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押 物或质物或由保证人承担偿还本息的连带责任【2 】。 这样可以看出，被抵押的住房就成为了抵押人暗器偿还债务或者履行某项义 务的保证品，当借款人无力偿还债务时，承押人有权依据抵押契约的规定，取消 抵押人对抵押物的占有，并通过变卖抵押的住房来补偿贷款的损失。 正是根据中国人民银行个人住房贷款管理办法的规定和研究的方便，本 文采用的住房抵押贷款定义为：银行使用信贷资金所发放的自营贷款，指具有完 全民事行为能力豹借款人以所购住房抵押作为偿还贷款的保证，向银行等金融几 个申请购房贷款的一种资金借贷形式。 1 2 2 个人住房抵押贷款相关的基本分类 从广义上来理解，个人住房贷款可以分为如下几类。 ( 1 ) 个人住房商业性贷款，是指银行用信贷自己向在中国内地城镇购买、建造、 大修各类型住房的自然人发放的贷款。 ( 2 ) 个人住房公积金贷款，是指在单位所在她的住房公积金管理部门缴存住房 个人住房抵押贷款信用风险模型的实证研究 公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住普通住房时，向单位所在地的住 房公积金管理部门申请的政策性低息贷款。 ( 3 ) 个人住房组合贷款，指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人 发放的用于购买、自建、大修自用普通住房的贷款，时个人住房委托贷款和自营 贷款的组合。 ( 4 ) 个人住房按揭贷款，是指购房者以所购住房作为抵押并由其所购住房的房 地产开发企业提高担保的个人住房贷款，是个人住房担保贷款的一种具体形式。 ( 5 ) 个人商业用房贷款，是指银行用信贷资金向在中国内地城镇购买各类型商 业用房的自然人发放的贷款。 ( 6 ) 个人再交易住房贷款，是指银行用信贷资金向在中国内地城镇住房二级市 场购买各类型住房的自然人发放的贷款。 ( 7 ) 个人住房转让贷款，是指当贷款尚未结清的个人住房贷款客户将抵押给银 行用于贷款担保的住房出售时，银行用信贷资金向购买该住房的自然人发放的个 人住房贷款，即俗称的转按贷款。 ( 8 ) 个人商业用房转让贷款，是指当贷款尚未结清的个人商业用房贷款客户将 抵押给银行用于贷款担保的商业用房出售时，银行用信贷资金向购买该商业用房 的自然人发放的个人商业用房贷款，即俗称的商业银行转按贷款。 ( 9 ) 个人住房装修贷款，是指银行向个人客户发放的用于装修自用住房的人民 币担保贷款 2 1 。 但从一般研究角度而言，本文主要研究对象只得是个人住房商业性贷款。 1 3 个人住房抵押贷款的信用风险与其研究方法综述 个人住房贷款的风险自2 0 世纪6 0 年代以来已成为国外学者研究的专题之一， 其中住房抵押贷款的违约问题特别受到学者，政策分析师与政府官员的关注。在 这段时间内，研究者关注的目的、理论基础、实证方法以及数据的来源都经历了 较大的变化。但是整个研究主题仍集中于由于借款人可能的违约而导致贷款银行 蒙受损失的违约风险。 整个研究体系分为三个不同的阶段。每个阶段的研究都从一个特定的角度来 分析违约风险，即贷出者的角度、借入者的角度及机构投资者的角度。每一个阶 段都采用不同的手段与指标刻画抵押贷款风险，如抵押贷款的利率升水，违约率， 逾期率或抵押贷款的预期损失。同时，这些研究采用两种基本的研究方法，理论 研究或实证研究【3 】。本部分将遵循研究体系发展的主线，分三个阶段，以三个不同 角度进行文献的综述。 1 3 1 贷款者作为风险决定者的研究 整个研究体系的一个重要假设认为违约主要决定于抵押贷款的贷出者，即抵 押贷款违约风险在贷款的发放阶段就已经被确定。该阶段的研究者力图通过实证 4 硕士学位论文 研究证明质押单位与贷款单位在贷款发放阶段的一些特征因素和收贷阶段的违约 风险具有高度的相关性这些学者如j u n g ( 1 9 6 2 ) ，p a g e ( 1 9 6 4 ) 与v o nf u r s t e n b e r g 对 抵押贷款本身韵特征因子如贷款价值比、利率、借贷条款与违约风险的关系进行 了评价，后来的研究延续了这种方法并把借入者的因素考虑进来。 1 从贷款特征看信用风殓 作为违约第一个有预见性韵研究，r u n g ( 1 9 6 2 ) 评价了借入方与抵押贷款预期 损失之间的相关性，认为预期损失已经表现在贷款的一些特性之上，特别是那些 被认为具有风险性的贷款额外的利率升水。这些研究的基本假设前提是：借款者 付出的利率本身反殃了贷出方对贷款风险的预期，并且由于违约风险随着贷款价 值比的升高而增加，利率在贷款的发放阶段应该与贷款价值比有正相关性【4 】。 p a g e ( 1 9 6 4 ) 对这个假设前提进行了实证检验，并证实了利率同样会因为其他金 融条款不同而不同。他还发现贷款与财产价值与抵押贷教利率具有负相关关系【5 】。 抵押贷款利率与财产价值之间具有的负相关关系预示着：只有那些环境更稳定资 质更好的借入者才能买入高价值的财产，他们被贷出者认为是低风险的( s a n d o r ， s o s i n ，1 9 7 5 ) 1 6 1 。在这些早期的研究中，抵押贷款风险被直接解释为抵押贷款的利 率升水，不包含在贷款特征之内。 对于违约的实证研究最早开始于2 0 世纪6 0 年代末7 0 年代初。在这些研究中 比较有代表意义的成果是y o nf u r s t e n b e r g ( 1 9 6 9 ) ，他认为，如果那些必须进行搬 迁的理性购房者预期他们在住宅上的净权益为负，他们将试图选择违约并准备承 受较低的信用评级和相应的道德损失 7 1 。 在这些研究中，住房价值被认为是对实际违约行为有显著影响，并得到实证 证实。使用从联邦房屋管理蜀( f h a ) 与美国退役军人管理局( v a ，现在是美国 退役军人事务部) 的住房抵押贷款样本的集合数据，v o nf u r s t e n b e r g ( 1 9 6 9 ， 1 9 7 0 a , 1 9 7 0 b ) 发现贷款开始阶段的住房价值是违约风险的一个最重要的预示因素。 举例来说，当贷款价值比由9 0 升至9 7 时，新住宅抵押贷款的预期违约率将增 加7 倍。 研究还发现许多其他贷款的特性也是贷款风险的重要决定因素。v o n f u r s t c n b c r g 发现3 0 年期的住宅抵押贷款的违约风险是相对于其他条款都相同的2 0 年期贷款的8 倍之高抵押贷款的风险随着贷款期限的增加而上升，而如果房价 有所下降，风险与预期损失将随之增大。 2 从借教人相关因素餐信用风险 与贷款特性相比，借款人相关因素对于违约风险的影响并没有呈现蹦清晰的 评价关系。例如，尽管违约率会随着抵押人收入的下降而急剧的上升( 典型的： 低收入家庭只能承担一个很小额的预付金) 。但是当的雅人收入上升时违约率并没 有呈现显著的下降。因而，当v o n f u r s t e n b e r g ( 1 9 6 9 ) 发现家庭收入对于违约有着 5 个人住房抵押贷款信用风险模型的实证研究 显著影响时，他认为这种影响实际上已经把贷款价值比对违约的影响包括在内1 7 。 在学者对于贷款逾期行为的分析中，h e r z o g 与e a r l e y ( 1 9 7 0 ) 【8 1 检验了其他与借 款者有联系因素的作用，发现无论是借款者年纪，婚姻状况还是受依赖家属数目， 它们对于贷款逾期或是违约都没有显著影响作用。而m e r t o n ( 1 9 7 5 ) 9 1 和s a n d o r 。 s o s i n ( 1 9 7 5 ) j 的发现也证实在贷款的开始阶段抵押借款者的支付收入比率对于违 约决策同样没有显著影响。这个事实可归结到贷款发生时段的借出实务中，如： 仔细关注支付收入比率并拒绝那些超出这个门槛的贷款请求( h e r z o g ，e a r l e y ， 1 9 7 0 ) 【8 1 。 相对于先前的研究中对那些持续评价方式的考虑，w i l l i a m ，b e r a n e k ，和 k e n k e l ( 1 9 7 4 ) 把支付收入比率作为一个特定类别的影响因素放入他们对违约决策 的分析当中，在这个因素的分析中，他们发现：有着超出3 0 的支付收入比率的 借款人比其他的借款人更有可能违约。 与其他借款者相关因素一样，家庭收入的变化对于违约与贷款逾期有着显著 的影响。在他们对于贷款逾期的分析中，h e r z o g 与e a r l e y ( 1 9 7 0 ) 以职业类别作为 收入变化的代理参数检验了其对于困难贷款的影响。发现在贷款的发放阶段那些 从事收入变动较大职业的借款者比其他的借款者更可能引起贷款逾期。例如，收 入具有很大变动性的自我经营者与销售人员比那些收入变化小的专业人员和执行 管理人员更有可能贷款逾期( w e b b1 9 8 2 ) i o l 。 3 从抵押住宅的特征看信用风险 后来的研究除了确定贷款本身特性的重要性外，并建议拿一些借款者的相关 因素作进一步分析。还评价了当地房地产市场情况和抵押住宅状况在违约风险形 成中所具有的影响。v o nf u r s t e n b e r g ，g r e e n ( 1 9 7 4 ) 发现在城市郊区发放的贷 款比在城市中心所发放的贷款的风险要小很多l l i l 。他们还发现，具有离失业率的 地区的贷款业务有着较高的违约率( w i l l i a m s ，b e r a n e k ，k e n k e l1 9 7 4 ) 1 2 】。再就是， 抵押住宅和地区环境的良好状况与贷款利率升水呈现显著负相关性。 4 早期研究的延伸 早期研究除了对贷款特性，借款人因素，抵押财产状况的重要性进行了评价 外，大多数的第一代的研究具有三个局限性。首先，因为对贷款风险的证实主要 集中于贷款的发放阶段，研究者没有考虑到违约的具体实践框架与和违约决策决 定时的其他重要因素可能存在的情况。其次，因为数据的局限性，研究者不得不 依赖代理参数的使用，如用职业类别来代替收入变动因素，以达到研究所有可能 影响家庭的支付能力与权益位置因素的影响。最后，研究者全部集中于分析借款 人对于固定利率抵押贷款业务的违约决策，因为在当时只有这一种抵押贷款的工 具。 随着抵押贷款工具的多样化，v a n d e l l ( 1 9 7 8 ) 等人对于其他抵押贷款工具做出了 6 硕士学位论文 相应的违约分析。同样考虑到在做违约决策时违约的时间选择与同时期净权益( 当 前贷款账蔼价值与抵押住宅价值比率) 因素。他发现与借款人有关的相应因素的 影响也是很重要的，尤其是失业死亡和离婚等事件。总的而言，他进行了非借 款人相关因素的对于违约影响的实证研究f 1 3 】。 c u n n i n g l m ma n dc a p o n e ( 1 9 9 0 ) 研究了可供选择抵押贷款工具的违约风险。讨 论了固定利率抵押贷款( f r m s ) 与可变利率抵押贷款( a r m s ) 两种业务样本的违约 行为，得出结论是，在一个基于均值的计算分析上，可变利率抵押贷款与那些可 变影响因素之间存在更大的相关性，意即它要比固定利率抵押贷款承受更大的违 约风险“。 总而言之，第一代的研究为我们提供了对住房抵押贷款违约风险最早的了解 与认识。他们提供了证据，证实了贷款特性因素如资产权益等因素对于违约行为 的影响的重要作用。并且建议对借款者相关因素对于违约的影响作更深入的研究。 他们也建议应收集和考虑贷款和借款者在违约时的信息，而不仅仅是在贷款发放 时的信息。全面地说，这些早期的研究有一个基本的目的就是帮助贷款者预测借 款人韵违约行为。大体上并没有对违约发生时借款人的行为做出研究和提供相应 分析的理论基础相反的，第二代的研究试图通过一个个结构化的模烈来解释借 款者的行为。 1 3 2 借款者违约决策行为研究 2 0 世纪7 0 年代初，以消费者行为经济理论为基础，第二阶段对于违约的实证 研究出现并慢慢发展起来。这一阶段的研究除了告知贷出方那些与违约有关的贷 款业务与借入方的信息，还研究了不同家庭在效用最大化过程中的行为模式，认 为借款者会理性的决定是否继续分期支付他们的抵押贷款以符合他们的最大利 盏。这些研究通过一个更宽的角度一同时考虑抵押贷款支付决策行为中的借款者 支付模型来观察违约风险【1 5 】。 1 以借教者支付模型决定违约选择 在大多数第二阶段违约研究中使用的借款者支付模型是一个借款者选择的优 化模型。在抵押贷款进行的每一个分期支付阶段，借款者都面琦盎四种选择。他们 可以进行预定的支付，推迟支付，停止支付或是提前支付来以进行再融资或住宅 出售t 1 6 】。这阶段的研究都假定借款者会理性的评价四种可能性选择并在给定的情 况下选择能使他们的效用最大化的方式。这个模型的中心部分就是借入方对于贷 款支付的决簸行为【1 。7 1 。 2 违约的优化模型 j a c k s o n 和k a s s c r m a n ( 1 9 8 0 ) 是第一批在违约决策分析中试验和证实消费者 选择优化模型的正确性和适当性的。他们同时公式化和实际测试了两个相对应的 假设：建立在行为优化模型基础上的净价值法与支付能力方法。在第一种假设下， 7 个人住房抵押贷款信用风险模型的实证研究 借款者会理性的比较继续还款或是停止支付情况下的成本和收益，从而作出他们 的违约决策。而在第二种假设条件下，在没有过多财务负担的情况下如果借入方 的收入不足以进行分期付款，他将会选择违约。j a c k s o n 和k a s s e r m a n 假定贷款价 值比与贷款利率在两种情况下与违约行为都是正相关关系，而贷款的特性只是在 净价值法的研究中与违约有正相关关系。通过使用1 7 3 6 个f h a 的贷款数据的实 证分析，他们得出违约的净价值最大化模型是较优的分析模型【l ”。 c a m p b e l l 和d i e t r i c h ( 1 9 8 3 ) 多期消费者选择模型中，扩展了j a c k s o n 和 k a s s e r m a n 对于借款者违约决策中净价值熏要性的研究。如：假定存在违约决策中 净价值重要性的证据，那么不管是初期还是当前期的贷款价值比，它们对于违约 决策都有着显著的正相关性。收入变动率，这个与借入方相关的因素由地区的失 业率来代替，研究发现它与违约也具有显著的正相关性【l9 1 。 3 建立在期权基础上的违约模型 在8 0 年代中期，一个较窄的违约决策概念，建立在期权基础上的违约模型形 式被提出。这个模型认为违约决策是一个看跌期权，贷款项目允许借入方在每一一 个分期付款的开始阶段把房屋卖给贷出发以偿付抵押贷款的价值( f o s t e r 和v a n o r d e r1 9 8 4 ) 2 0 】。在确定是否执行这个期权时，借入方会考虑抵押物的市场价值与 他们在住宅上所拥有的权益，这是用一个很粗糙的方式去判定这个看跌期权是否 是实值状态。从这个方面来看，违约仅仅被看作是纯粹的金融事件，借入方的特 征如收入与就业状况与之毫无关系【2 “。 理想的说，只要当房屋的价值加上期权的任何的执行成本低于抵押贷款价值 时，借入方将会执行期权，即违约( f o s t e r 和v a no r d e r1 9 8 4 ) 。然而因为违约期权 具有内在价值，现在的抵押价值受到将来时间违约期权价值的影响，一些拥有负 的价值资产的借入方可能不会违约，他们会保留期权到以后冉执行。这种情况的 存在使得计算期权的价值变得很困难。 q u i g l e y 和v a no r d e r ( 1 9 9 1 ) 发现，评估违约期权的执行成本使得违约期权 价值的计算交的更为复杂。他们认为借款者会去考虑那些可能影响违约的因素的 成本如：交易成本，移动成本，借款者的名誉价值与信用评级【2 2 1 。 f o s t e r 和v a no r d e r ( 1 9 8 4 ) 是第一批应用期权理论来研究抵押贷款违约的学 者。他们使用f h a 的从1 9 6 0 年到1 9 7 8 年的违约率数据，第一次把期权理论正式 应用到违约研究上，并拓展了c a m p b e l l 和d i