（工商管理专业论文）A房地产公司“西园”项目评标方法的研究.pdf

西南交通大学硕士论文第1 页 摘要 我国的房地产业起步于2 0 世纪8 0 年代中期，经过短短的二十年， 取得了迅速发展，成为国家“十五”规划和国民经济长期发展规划的支 柱产业。 随着房地产行业市场化的进程和竞争的加剧，房地产企业要在市场 上站稳脚跟，就必须强化自己的核心竞争能力，尤其是着眼于针对市场 与客户的研究及资源有效统筹方面的能力。在房地产公司有效统筹那些 利益相关者资源( 如分包商等) 、原材料资源( 如建材等) 时，都不能 离开招标投标这一重要手段进行选择与整合，而评标是招投标中最重要 的一环。 首先简单的介绍了a 房地产公司的概况、其组织结构状况，分析了 a 房地产公司的内外部环境、其竞争的优势与劣势，指出评标是a 房地 产公司的核心竞争力之一。然后论述了一般房地产公司项目评标的重要 性、原则和程序，以a 房地产公司“西园”项目的某一标段为例具体说 明项目评标的程序以及该项目评标的特点。在此次招标过程中，“西园” 项目采用的是定量综合评标法，为了阐述各种评标方法的使用以及优 劣，论文分别用单项评议法、复合标底评议法、两阶段法、价值工程法 来对“西园”项目进行评标，并进行了对比分析，指出了各种方法的优 缺点。最后提出了运用现代数学方法即层次分析技术来进行评标，与前 几种传统评标方法对比，层次分析技术评标是由招标人根据事物本身的 相对重要性经过计算得出权重值，减少了人为因素的影响，更具有科学 性。 关键词：房地产“西园项目评标层次分析技术 西南交通大学硕士论文第1 i 页 a b s t r a c t t h er e a ie s t a t ei no u rc o u n t r ys t a r t si nt h em i d d l eo ft h e1 9 8 0 t h r o u g ho n l y 2 0 y e a r s t h er e a l e s t a t eh a so b t a i n e d q u i c k d e v e l o p m e n t , b e c o m et h en a t i o n 。f i f t e e n p r o g r a m m i n ga n dt h e m a i n s t a yi n d u s t r yi nt h ed e v e l o p i n go ft h en a t i o ne c o n o m yo v e ra l o n gp e r i o do ft i m e a l o n g w i t ht h ep r o g r e s st h a tt h er e a le s t a t et u r ni nm a r k e ta n d t h ec o m p e t i t i o n sb e c o m ew o r s e ，i ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sw a n tt o s t a n df i r m l yi nt h e m a r k e t ，t h e ym u s t ；e n h a n c e t h e i ro w nc o r e c o m p e t i t i o na b i l i t y ，e s p e c i a l l yw i t hav i e wt ot h er e s e a r c ho ft h e c o n n e c t i o nb e t w e e nm a r k e ta n dc u s t o m e r s ，t h e a b i l i t y o fv a l i d o r c h e s t r a t i o no nr e s o u r c e s w h e nt h er e a le s t a t ec o m p a n y e f f e c t i v e l y o r c h e s t r a t et h o s eb e n n e f i t s e s e s r e l a t e d l yr e s o u r c e s ( s u c h a ss u b c o m p a n y ) a n do r i g i n a lm a t e r i a lr e s o u r c e s ( b u i l d i n gm a t e r i a l se t c ) ， t h e y c a n n o td e v i a t et h ei n v i t a t i o n p u b l i cb i d d i n g w h i c hi sa n i m p o r t a n tm e a n s t oc h o o s ea n di n t e g r a t e e v a l u a t i n gi st h ei m p o r t a n t t a c h ei nt h ei n v i t a t i o np u b l i cb i d d i n g ， t h et h e s i ss i m p l yi n t r o d u c e st h eg e n e r a ls i t u a t i o no ft h ear e a l e s t a t e c o m p a n y ，t h e s t a t u so ft h e o r g a n i z e f r a m e w o r k f i r s t l y t h r o u g h t h ea n a l y s i so ft h ei n n e ra n de x t e r i o re n v i r o n m e n to ft h ea r e a le s t a t e c o m p a n y ，t h ea d v a n t a g e s a n d d i s a d v a n t a g e s i n 西南交通大学硕士论文第1 i i 页 c o m p e t i t i o n ，t h et h e s i sp o i n to u tt h a te v a l u a t i n gi s o n eo ft h ec o r e c o m p e t i t i o na b i l i t i e s s e c o n d l y ，d i s c u s s t h e i m p o r t a n c e o ft h e e v a l u a t i n gi ng e n e r a lr e a le s t a t ea n di t sp r i n c i p l e st o g e t h e rw i t ht h e p r o c e d u r e s e m b o d y t h e p r o c e d u r e s a n dt h ec h a r a c t e r i s t i c so f e v a l u a t i n gt h r o u g ha ne x a m p l e ：o n em a r ks e g m e n to ft h e x iy u a n i t e mo far e a le s t a t e i nt h ee v a l u a t i n go ft h e 。x iy u a n “i t e m ，t h e y u s et h er a t i o nc o l l i g a t i o nm e t h o d i no r d e rt oe x p a t i a t eh o wt ou s et h e e v a l u a t i n gm e t h o d s 。t h ep a p e re v a l u a t et h e 。+ x iy u a n i t e mi n t h e w a yo ft h es i n g l e i t e mm e t h o d 、t h ec o m p l e x m a r kb o t t o mm e t h o d 、 j _ t w o s t a g e sm e t h o d 、t h ee n g i n e e r i n g w o r t hm e t h o ds e p a r a t e l y t h e n c o m p a r e t h em e t h o d s ，p o i n to u tt h ea d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e so f e a c hm e t h o d l a s t l y ，b r i n gf o r w a r dt oe x e r tt h em o d e r nm a t h e m a t i c s m e t h o d n a m e l y a h tt oe v a l u a t et h e i t e m c o m p a r e w i t ht h e t r a d i t i o n a lm e t h o d s ，a h ti s am e t h o d t h r o u g h t h e p e r s o n s c a l c u l a t i o nt oe d u c et h ep o w e rv a l u et h a ta c c o r d i n gt ot h et h i n g st h e y o p p o s i t ei m p o r t a n c e i tr e d u c e st h ei n f l u e n c eo ft h ea r t i f i c i a l f a c t o r s a n dt a k e so nm o r es c i e n c e k e y w o r d s ：t h e r e a le s t a t e “x iy u a n “i t e m e v a l u a t i n g a n a l y t i ch i e r a r c h yt e c h n o l o g y ( a h t ) 西南交通大学硕士论文第】页 第一章绪论 1 1 房地产行业背景 房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动 的总称。房地产行业涉及的产业形态广泛，包括写字楼、公寓、别墅、商业用 房、酒店宾馆和各类专用园区等一系列子行业，每一个子行业内有包含有高中 低档、特殊和各种新型品种。从存在形态上，我们可将房地产分为以下三大种 类型，即单纯的房产、单纯的地产和房地结合的房地产。 从1 9 5 8 年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。直到1 9 7 9 年开始经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。中国近十几年来，房 地产业一直持续上涨，房地产销售额连年增长。2 0 0 3 年我国房地产开发完成 投资首次突破l 万亿元，同比增长2 9 7 ，房地产及建筑业增加值占g d p 的比 重接近9 ，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。 根据世界各国发展历程，房地产行业是工业化进程中的主导产业已成为共 识。我国正处于工业化革命初中期，经济快速发展，人们普遍有着对改善居住 条件改善的迫切要求，房地产行业投资领域的全面开放至今不满1 5 年，这都决 定了房地产行业在我国未来很长一段时间内都将是国民经济支柱产业。 我国的特殊国情，房地产行业的不透明性等因素导致目前房地产行业利润 率处于相当高水平，行业进入门槛又低，而外部管理监督机制尚不健全，因此 纵观我国房地产业历史发展历程，房地产行业随政府宏观调控政策的变化呈现 大起大落现象，市场竞争处于低水平状况，企业抵御风险、应对高层次竞争的 能力低下。 另一方面，房地产开发建设项目与所在地的政策、法规、规划密切相关， 而这些都具有浓厚的地方色彩。并且，不同地区、不同国家间的气候、民族、 宗教、文化习俗等存在差异，使开发商很难生产出一种像可口可乐一样的“标 准产品”向全世界推销，这客观上制约了房地产企业的跨国经营。 因此在实力强大的房地产跨国企业尚未大举进入国内市场之前，国内房地 产企业应利用宝贵时机努力形成企业的核心竞争能力。 房地产行业的以下特征决定了其核心竞争能力的寻求方向：行业进入容易： 基本技术的公开化：产品的地域性、固定性和惟一性；产品的非标准化：群体 话南交通大学硕士论文第2 页 性很强；产品变化快。 综合来说，在企业无法控制政策环境、市场变化的情况下，要想在激烈的 竞争中站住脚，房地产企业就必须有自己的可持续发展之道强化核心竞争 能力，尤其是着眼于针对市场与客户的研究及资源有效统筹等方面的能力。在 房地产公司有效统筹那些利益相关者资源( 如分包商等) 、原材料资源( 如建材 等) 时，都不能离开招标投标这一重要手段进行选择与整合，而评标是招投标 中最重要的一环。 1 2 问题的提出和研究的意义 房地产开发商的本质就是一个“系统集成商”，它将资金、土地、设计、 工程、物业管理、环境等多种变量因素组合成自己的产品，并且通过广告、营 销、租赁等服务最大限度地实现自己的市场价值。 如今，房地产开发的专业化分工已是大势所趋，比如：项目定位有专业的 调研与策略公司，设计有咨询公司和设计院，工程有监理和专业施工单位，销 售有代理，广告宣传有专业广告公司，如此等等，那么，房地产企业要在整个 开发价值链中扮演什么角色? 一个房地产开发商没有必要也不可能独立完成整 个价值链的运作，未来体现房地产开发商最大价值的关键因素就是组合、1 力调、 判断与决策能力。对资金、人力、物力各种资源的调动和配置能力、价值判断 能力、整个开发流程的决策能力也就构成了不同房地产商的差异化竞争优势。 而要实现这些选择与整合资源的优势，目前最有效的方式便是通过招投标来优 化选择。 2 0 0 0 年1 月1 日施行的中华人民共和国招标投标法是我国招标投标领 域第一部综合性法律。该法对招标的范围，招标投标活动的基本原则，招标、 投标、开标、评标、中标的具体运作程序和行为规则，以及违法行为的法律责 任等，做了比较全面系统的规定。其规范的重点是工程建设项目的招投标。 招标投标在性质上既是一种经济活动，又是一种民事法律行为。整个招标投 标过程，包含着招标、投标和定标( 决标) 三个主要阶段，其中定标是核心环节。 招标是招标人事先公布有关工程、货物和服务等交易业务的选择分派或采购的 条件和要求，如图样、货样、标准、规格、质量、期限等，以招引他人参加竞 争承按。这是招标人为签订合同而进行的准备，在性质上属要约邀请。 西南交通大学硕= b 论立笫3 姒 投标是投标入获悉招标入提出的条件和要求后，以订立合同为目的而向招 标人作出愿意参加有关业务承接竞争的意思表示，在性质上属要约。 定标是招标人完全接受投标人中提出最优条件的意思表示，在性质上属承 诺。承诺即意味着合同成立。一般可将定标划分为开标、评标和中标三个阶段： 开标即在招标文件确定的时间和地点，由招标人或其委托的公证机构，对各投 标人递交的投标文件进行依法公示的活动；评标即由招标人依法主建的招标委 员会负责对各投标人编制和递交的投标文件，按照各种科学方法进行分析比较， 判断优劣，提出确定中标人的意见和建议的活动；中标即招标人根据评标委员 会意见确定( 或授权评标委员会确定) 中标人，并向其发出中标通知书等法律 行为的活动。 定标是招投标过程中的核心环节而评标又是定标中的关键阶段，因此， 评标在整个过程中就显得尤为重要。评标，就是对投标人编制和递交的投标文 件进行分析比较，判断优劣，提出确定中标人的意见和建议。因此，评标在整 个过程中就显得尤为重要。 在工程建设项目招投标活动中，中标人可以依据相关法律规定，或者在与 招标人签订合同时，约定将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人 完成。该部分工程即通常意义上的分包工程，接受分包工程的人或组织即通常 意义上的分包人。依法合理地进行工程分包，中标人通过对各分包人实施高效 管理与配合，实现社会资源的集约化利用，也有效促进项目建设。因此工程分 包尤其是较大型项目实施( 如房地产工程) 中必不可少的工作环节。 房地产分包工程项目评标是分包工程招投标的关键，如今多采用单项评议 法、综合评议法、低标价法、复合标底法、两阶段评议法等 在房地产分包工程项目招标中，我国目前运用最多的是定量综合评议法( 也 称打分法、百分法) ，然而，在广泛采用这种方法的同时，也发现存在一些不足： ( 1 ) 由于评标小组成员对各投标单位的熟悉程度不同，打分时不可避免地存在一 些人为因素的影响，加上一些评标指标难以定量化，又没有相应的严格规定， 自然容易带上个人感情色彩；( 2 ) 从评标的指标来看，有的是定量指标，如工期、 造价、三材用量：有的则是定性指标，如质量、施工组织方案、技术措施、信 誉等。不同性质的指标应该有不同的打分方法和评价标准，否则就会失去统一 性。而现行的打分方法，从指标的选择到评分规则都欠完善；( 3 ) 评标指标的权 西南交通人学硕士论史第4 虹 重问题也值得讨论。现在全国各地的评价指标及指标问的权重均不相同。权重 的规定，一般采用大致约定的方法，凭主观和经验，确定一个权重分配数，没 有科学依据，由此往往会得出不合实际的结论。 在房地产分包工程项目招标中，工程评标是一个多目标问题，而多目标模 糊决策是一种行之有效的定量化决策方法。于是有人根据模糊数学的原理，尝 试用模糊数学的方法进行科学评标。这方面的初步研究工作说明，它比单纯的 打分法进了一步，有一定的优越性。鉴于以上实际情况，本文结合a 房地产公 司的西园项目的招标实践阐述了层次分析数学方法的理论及其在评标中的应 用。这种方法是把定性与定量分析相结合的多目标决策分析方法，对它们进行 研究，在提高评标的准确性、公正性、减少招投标的腐败行为以及克服传统评 标方法的缺陷方面都有一定的理论意义和现实意义。 房地产行业对于多因素的综合评价方法大多属于定性的评价。通用的方式 一般有两种：一种是将投标文件分发给各职能部门征求意见，最后由分管总经 理组织讨论评定：另一种是由各部门专家组成一个评标小组( 委员会) 进行评 审。这种定性分析的方法，受人们主观及权威效应的影响很大，以致给决策带 来很大困难。评标方法的量化是这项工作发展的必然趋势。近年来国内外很多 学者专家在这方面作出过不少研究和尝试。如何将评标工作系统化、理论化， 并借助数学手段，简便快速地做出正确的判断和决策，成为人们越来越普遍关 心的问题。 随着我国项目招标投标制度的不断完善，招标评标办法成了人们关注的焦 点。对于中标单位的评定标准中华人民共和国招标投标法第四十一条规定 中标人的投标应当符合下列条件之：( 一) 能够最大限度地满足招标文件中规 定的各项综合评价标准；( 二) 能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的 投标价格最低；但是投标价低于成本的除外。 新法令的颁布为评标工作的有序化进行奠定了基础。采用国际惯例的合理 最低价中标，或者比较投标单位的综合素质择优加以选定，体现评标工作从思 想观念到行为模式的转变，这是一大突破。 在具体评标工作方面，经过各地的努力与探索，并借鉴国外评标工作的有 益经验，已取得了很大的进步，颁布了一系列具体评标管理条例。如四川i 省 堕堕奎望查兰丝主丝苎塑i 丝 2 0 0 4 年7 月开始使用工程量清单招标，通过工程量清单，统一工程量和报价内 容，使报价更具可比性。上海市制定的评标办法，在定量评标和两阶段评标方 面进行了积极的探索。据一项调查显示，在我国目前建筑工程招投标中，评标 方法主要是百分制的打分法和综合加权打分法，两项合计约占5 0 ，在许多省 市如广州市在其施工招投标评标办法中明确规定实行百分制评标法。 工程项目招标投标工作虽然取得了较大进展，但是由于我国在这方面起步 较晚，在实际运作中仍存在不少问题，尤其是作为评标工作关键一环的评标方 法在理论上缺少研究，实践上也缺乏经验。因此，对房地产项目招标评标方法 进行研究，建立具有实用性、科学性和可操作性的评标模型，运用这些评标模 型，有效进行选择与整合房地产公司那些利益相关者资源( 如分包商等) 、原材 料资源( 如建材等) ，以此提高房地产企业的核心竞争能力，具有重要的理论意 义和现实意义。 评标不仅是招标工作全过程的重要环节，是决定招标工作的成败的关键之 一，更重要的是，其是项目顺利实施的基础。而在实践中，评标又是一项非常 复杂的工作，需要全面衡量各种因素，采用适当的方法进行，才可能实现公f 、 合理的评标。 实质上，在房地产分包工程项目招标中，工程评标是一个多目标问题，而 多目标模糊决策则是一种行之有效的定量化决策方法。目前在工程项目招标工 作中，已有根据模糊数学的原理，尝试用模糊数学的方法进行科学评标的应用。 这方面的初步研究工作说明，此方法比单纯的打分法更为科学，有较大优越性。 本文中，本人结合某房地产项目的招标实践，尝试利用模糊层次分析数学 方法理论在评标中应用，探索房地产项目科学评标方法。这种方法是把定性与 定量分析相结合的多目标决策分析方法，对它们进行研究，在提高评标的准确 性、公正性、减少招投标的腐败行为以及克服传统评标方法的缺陷方面都有一 定的理论意义和现实意义。 1 3 论文的主要研究内容和方法 论文首先简单的介绍了a 房地产公司的概况、其组织结构状况，分析了a 房地产公司的内外部环境、其竞争的优势与劣势。然后介绍了一般公司项目评 标的原则和程序，并以a 公司的“西园”项目的某一标段为例，采用各干4 t 传统 的评标方法( 单项评议法、综合评议法、复合标底评议法、两阶段法、价值工 堕堕奎望查堂至主笙兰笙! 丝 程法) 来论述项目评标，并进行了对比分析，指出各种方法的优缺点。最后提 出了运用现代数学方法即层次分析技术来进行评标，与前几种传统评标方法对 比，指出层次分析技术的优点。 本文作者在论文研究过程中特别关注多种研究方法的综合应用，以获得较 好的研究效果，这主要体现在以下几个方面： ( 1 ) 理论研究与实证研究相结合。本论文在已有的一些理论的指导下，注 重实证研究。以a 房地产公司的“西园”项目为例来酷明层次分析技术，增加 研究的可信度。 ( 2 ) 定性研究和定量研究相结合。影响项目评标的因素很多都是定性方面 的因素，无法用定量的数据来描述。传统的项目评标方法也多是定量分析方法， 本文除了注意这些定性的方法以外，还采用现代数学方法层次分析技术来定量 的分析“西园”项目评标。 ( 3 ) 比较分析。项目评标的方法很多，采用的方法不同，结果就有可能不 同。本文主要采用比较分析的方法，比较分析了单项评议法、综合评议法、复 合标底评议法、两阶段法、价值工程法以及层次分析法在项目评标中的优劣， 找出项目评标适合的方法。 西南交通大学硕士论文箱7 贝 第二章a 房地产公司的发展背景 2 1a 房地产公司简介 2 1 1a 房地产公司概况 四j l ia 实业有限公司是专业从事房地产开发、具有二级开发资质的民营股 份制企业，公司成立于2 0 0 0 年9 胃，注珊资金4 0 0 0 力- 元，是四川省、成都市 著名房地产开发企业。a 房产秉承“用心在房，关爱到人”的企业理念，致力 于规范、标准的现代化企业建设，建立健全了各项严格的规章管理制度，打造 了一支强有力的员工队伍。几年来，公司积累了丰富的房地产开发经验，在项 目美誉度不断提高的同时，更以诚信、务实的作风赢得了较高的社会知名度和 政府、媒体及众多合作伙伴的高度认同。成为了成都房产界颇具影响力的知名 品牌。公司于2 0 0 2 年1 0 月正式通过i s 0 9 0 0 1 ：2 0 0 0 国际质量体系认证，2 0 0 2 年1 2 月获“a 级纳税信誉单位”称号以及“a a a 资信等级”证书等多种荣誉。 近年来，a 不断获得“成都八大城市运营商中国房地产运营商5 0 强”等荣 誉称号。 公司代表项目有成都市中高档楼盘代表逸都花园i 云影苑、会沙园等。 2 0 0 4 年，a 公司与山东h 公司、成都k 公司强强联合，携手开发总面积近千 亩的两个大型项目：“西园”项目、“上东”项目，已经成为备受消费者与业界关 注的明星楼盘。目前a 房地产公司正处于高速成长阶段，目标客户为中偏高收 入的顾客。 2 1 2a 房地产公司的组织结构 1 、组织结构设计的原则；本着精干、高效，既有利于明确责任、又有利于 相互衔接的原则，设置本公司的组织机构。 2 、管理模式：采用总经理负责制。 3 、组织机构设置：公司设总经理一名、副总经理一名，下设行政部、财务 部、技术部、营销部、工程部、成控部、拓展部共七个职能部门。组织机构如 图2 1 ： 4 、职责和权限： ( 一) 公司领导 西南交通大学硕士论文第8 负 实现 ( 1 ) 总经理 1 ) 执行董事会决议，全面负责公司的日常经营管理工作，保证经营目标的 2 ) 组织实施经董事会批准的公司年度工作计划、财务预算报告和项目投资 3 ) 组织指挥公司的日常经营管理工作 圜曩 尽基 一墨曩 士 l 富曩 圆囱囱由豳由豳 图2 1a 房地产公司组织结构图 4 ) 健全公司内部管理机构及规章制度； 5 ) 加强员工队伍建设，建立一支作风优良、纪律严明、训练有素的员工队 伍： 6 ) 加强企业文化建设，树立公司良好的社会形象，搞好社会公共关系，建 立良好的沟通渠道： 7 ) 主管行政部、财务部、营销部、拓展部。 ( 2 ) 副总经理 1 ) 协助总经理抓好全面工作，根据总经理的授权处理公司相关业务； 2 ) 熟悉和掌握公司情况，当好总经理的助手： 3 ) 总经理因事外出时，代行总经理职权，全面负责公司业务； 4 ) 协调主管部门和其他部门的关系，协助总经理建立健全公司统一、高效的 组织体系和工作体系： 5 ) 主管技术部、工程部、成控部。 西南交通大学碳士论文第9 贝 ( 二) 技术部职能 1 ) 负责对拟建项目进行分析、研究，提交项目投资建议书： 2 1 根据策划方案对所开发项目进行规划、分析，并提交具体实施意见书； 3 ) 负责与委托设计单位进行项目前期设计的衔接、协调： 4 ) 负责景观园林的设计、施工工作； 5 ) 负责所开发项目建筑、园林、工程装修设计方案的确认； 6 ) 负责对设计变更进行可行性分析，并提交处理意见； 7 ) 负责工程外装修各种材料方案的选择及确认； 8 ) 协同工程部、成控部进行工程中间查验和竣工验收； 9 ) 协同营销部确定卖场、样板房等方案； 10 ) 负责提出本部门员工岗位培训计划要求并组织实施。 ( 三) 工程部职能 1 ) 全面负责项目建设过程中豹队伍管理、进度控制、质量管理等簏工环节的 管理工作； 2 ) 负责组织对施工队伍、监理公司的考察，会同成控部作好对施工队伍、监 理公司的招标录用： 3 ) 参加工程设计、施工、监理等相关工程类合同的洽谈、签订工作； 4 ) 负责项目初设方案及施工图的设计工作； 5 ) 负责旅工队伍和施工质量的管理，督促其按规范施工； 6 ) 负责监理公司的管理，保证监理质量； 7 ) 负责项目所用材料、设备的质量把关，会同成控部作好项目所需材料、设 备等物资的考察、招标、谈判以及采购合同的签订工作，保证采购物资的 质优价廉； 8 ) 负责工程施工进度的拟定和控制； 9 ) 负责组织工程施工图的审核与会审； 1 0 ) 负责施工图设计变更的联系、变更、审核和实施； 11 ) 负责工程施工进度、施工质量及现场施工安全的监督与管理； 1 2 ) 负责工程阶段检查验收、竣工验收的组织和实施； 1 3 ) 负责提出本部门员工岗位培训计划并组织实施。 西南交通大学硕士论文 第1 0血 ( 四) 成控部职能 1 ) 全面参与负责公司和项目开发全过程的成本控制工作； 2 ) 负责组织施工队伍、监理公司招标和物资采购招标等各类招标工作； 3 ) 负责组织工程设计、施工、监理等工程类合同以及材料、物资采购类合同 的洽谈、签订工作； 4 ) 参加对施工队伍、监理公司的考察，会同工程部作好对施工队伍、监理公 司的招标录用： 5 ) 负责项目所用材料、设备的价格把关，会同工程部作好项目所需材料、设 备等物资的考察、招标、谈判以及采购合同的签订工作，保证采购物资的 质优价廉； 6 ) 参加工程施工图( 包括设计变更) 的审核与会审： 7 ) 负责拟订投资项目工程造价的估算： 8 ) 负责编、审开发项目的工程造价预算和标的审定工作： 9 ) 负责在建工程有关工程变更、工程进度确认、甲供材料确认等事项的签证 管理： l o ) 负责工程款拨付的控制和付款手续的办理： l1 ) 参加工程验收并及时办理工程结算； 1 2 ) 负责提出本部门员工岗位培训计划并组织实施。 ( 五) 其余部门职能( 略) 2 2a 房地产公司的内外环境分析 2 2 1a 房地产公司的内部环境分析 l 、a 房地产公司的使命 a 公司力求每个项目都能有利润地为当地留下一部优秀的建筑作品，为 每一个家庭的幸福生活构筑梦想之居1 2 、公司经营的主要目标 ( 1 ) 公司力求每一位员工都能达成他她的美好愿景，公司努力给员工提供广阔 的发展空间与自由的操作平台。 ( 2 ) 公司力求每个项目都能为当地留下一部优秀的建筑作品，为每一个家庭 西南交通大学硕七论文第l l 吼 的幸福生活构筑梦想之居! ( 3 ) 公司努力营造一种氛围，就是员工要象爱护他们的眼睛一样爱护公司的品 牌，并使品牌之树常青，让消费者认同她、喜爱她、享受她1 3 、公司的企业文化 ( i ) 孥持管理以人为本的原则，注重员工潜力的开发； ( 2 ) 我们的工作作风：团队合作、相互信任、互相支持、共同成长； ( 3 ) 我们倡导的价值观：诚实守信、自发进取、积极参与、不断创新i ( 4 ) 我们人人有责任：树立“a 房地产公司”良好的企业形象。 4 、公司的核心价值理念 公司秉承“用心在房，关爱到人”的企业理念，致力于规范、标准的现代 化企业建设。几年来，公司积淀下三项宝贵的财富，一是优秀的专业人才。队伍， 二是公平、公正、公开的管理制度和企业文化，三是a 公司的品牌效应。这是 。a 公司的核心竞争力，也是a 房地产公司赖以生存：发展、壮大的基础。公司 立足于长远的发展，就必须立足于规范化的制度建设、良好的专业人才梯队培 养和长远的品牌战略规划。 5 、公司的运作模式 ( 一)房地产项目成本构成： 1 、项目前期费用： ( 1 ) 市场调查开支： ( 2 ) 土地费： ( 3 ) 设计费： ( 4 ) 报建费( 规划报建、施工报建、消防及园林报建等) 。 2 、项目开发费用： ( 1 ) 基础施工费用： ( 2 ) 主体施工费用： ( 3 ) 设备采购费用： ( 4 ) 粗装修及二次装修费用。二次装修看情况而定，一般发生在会所、 样板房装修、公共区域( 电梯厅、公共走道等处) ； ( 5 ) 总平道路、雨污及园林绿化费用。 西南交通大学硕士论文第 1 2砸 3 、销售费用：主要指因销售引起的广告费用及促销活动费用。 4 、管理费：日常办公开支，员工工资、福利、保险等。 ( 二)目前a 房地产公司项目开发资金来源： 以预售房款为主。以预售房款为主体的资金运作模式，冒险性是显而易见 的。但是一方面鉴于房地产开发项目动则上亿的资令需求，民营企业融资渠道 不畅、融资成本高仍是普遍现象，而国家对房地产市场宏观调控加剧了企业融 资难度，以预售房款作为开发资金主要来源是企业迫不得已的选择；另一方面 由于房地产项目开发周期长，而房地产预售不仅合法而且可以有效回笼资金用 于项目后续建设支出，也有利于企业控制资金成本。对于a 公司这种市场美誉 度较高的房地产企业，由于市场对企业信任度较高，如果项目辅助以良好的项 目前期准备，充分的市场调查，恰当的销售定位，以及体贴入微的、风格独特 的小区及户型设计等，并有成功的销售手段扶持，也可大大降低此种开发模式 的风险，这种运作模式还是可以采用的。 ( 三)开发商自有资金最低限度： 从以上项目成本构成看： 1 前期费用是房地产开发公司项目准备工作中面临的现实资金支出，除土 地费中的出让金可能可以缓交，其它费用支出一般需及时支出，因此项目前期 费用是不能够避免发生的； 2 销售费用对于房产销售顺利关系重大，企业不能也无法减少此部分支出： 3 管理费用与前期费用类似，是维持企业运转的正常支出； 4 项目开发费用是项目最主要的资金支出，其中施工费用、设备采购费用 和装修费用占据主要部分。 因此综合以上分析，企业在资金困难的情况下，只可能在项目丌发费用尤 其是其中的施工款和材料、设备采购款支付办法上作文章。目前业界常见运作 情况如下： l 、与旖工单位私下协商，由施工单位垫付施工款，在项目可以预售之后再 逐步偿还所欠工程款； 2 、在材料及设备采购时，与材料、设备供应商协商，签订较为灵活的资会 支付合同，那项目运作初期，开发商所需承担的只是材剁、设备的定金： 3 、由施工单位垫资，采取包工包料的模式向施工单位发包工程，在房产销 售到一定程度后结算。 西南交通大学碗：l ：论文第l3城 4 、寻找合作伙伴，由合作伙伴提供资金帮助，目前此种方式采用不多，主 要原因是因为双方在收益分成上难以达成一致； a 房地产公司在这方面运作情况，主要是由施工单位挚资至主体断水) r 始 支付工程进度款。在此期间，根据以前a 公司的经验，公司所开发的住宅等基 本上已完全销售完毕。 ( 四)以预售房款为建设资金主要来源的弊端： l 、项目运作风险大。 根据这种运作模式，项目预售是否顺利将决定项目的成败。目前国内经济 形势正佳，长期被抑制的住房需求正处于大量释放的阶段，以及境外资金入市 等原因都促成了目前房地产市场的繁荣，目前房地产尤其是住宅普遍预售比较 顺利。但房地产开发周期长、受宏观经济环境影响大等因素，导致未来房地产 市场能否维持长久繁荣均存在许多不确定性因素，因此此种运作模式对房地产 市场环境变化的适应能力较低，企业将面临很大风险。 如果在项目进入预售阶段，预售业绩不佳，预售回笼资金将可能不足以支 持项目的继续建设，项目很可能无法按与购房者的约定时间交房，严重时甚至 会出现项目资金链一旦断裂将面i 临项目停工的危险。无法按期交房对房地产丌 发企业的形象造成很大的损害，如果出现项目一旦停工且短期内无法复工，项 目就可能成为烂尾楼，则损害对房地产开发企业将可能是致命的：购房者支出 可能是一生的积蓄却得不到预期的房产，房地产开发企业将可能面临严重的法 律制裁、丧失市场信任甚至是破产风险，而且也在潜在购房者心中留下难以消 除的阴影。 此外，对于施工单位垫资解决资金需求，是属于我国法律明令禁止的违法 行为，鉴于目前房地产市场仍属于卖方市场，施工企业居于弱势地位，为获得 工程通常被迫签署此等不合法且显失公平协议，但这种处理方式项目埋下了潜 在风险：一旦项目建设面l 临资金困难，将导致施工企业与房地产丌发企业矛盾 表象化，房地产开发企业同样将面临法律制裁，丧失市场信任等巨大风险。 西南交通大学硕j ：论文第 14m 2 、开发成本增加。 由于项目建设资金主要依赖于房产预售款，所以，在项目建设过程中，丌 发商必须采取种种手段刺激消费者，以达到提高预售业绩的目的。例如：强化 施工现场管理、增加广告费用等等。 因此，大多数房地产开发商，采取这种模式运作项目，也是无可奈何的事。 作为快速成长过程中的a 公司也不例外。 2 2 2 一般外部环境分析 一、 2 0 0 4 年成都楼市总结 ( 4 ) 土地供应 2 0 0 4 年，虽然受到国家宏观调控的影响，但市场土地供应未受较大影响。 2 0 0 4 年成都市拍卖成交土地5 0 宗，共计3 3 0 7 3 万平方米( 约合4 9 5 0 9 5 5 8 亩) ，总成交金额6 8 4 8 亿元；由于大部分地块是在2 0 0 4 年下半年度购置的， 土地尚未迸行开工建设，预计今年商品房新开工面积将呈上升趋势。 与2 0 0 3 年度相比，土地供应量增加3 7 6 1 7 8 亩，增幅达2 7 8 8 1 ；土 地成交金额增加5 3 亿元，增幅达3 4 4 7 9 ；拍卖土地平均单价由1 1 5 6 3 万 元亩上涨至1 3 8 0 4 万元亩。 ( 5 ) 供应与需求 2 0 0 4 年成都房地产继续保持了旺盛的发展势头。全市房地产丌发完成投资 2 9 1 4 1 亿元，增长1 8 8 ；商品房施工面积达2 9 3 8 万平方米，增长8 1 ；商 品房销售达到11 2 9 万平方米，增长1 6 8 ；商品房销售额达到3 0 6 亿元，增长 高达5 1 2 ，供需两旺。 ( 6 ) 房价 成都市统计局报告显示，去年一年成都市包括经济适用房在内的商品房平 均房价为2 4 5 2 元，每平方米上涨3 5 6 元，涨幅为1 6 9 ，是全国l o 个房价涨 幅在1 0 以上的城市之。 推动成都市商品房平均价格上涨的因素是多方面的，主要表现在如t f l 个 方面： 1 ) 土地成本增加直接推动房价上涨 2 ) 越来越严格的调控政策提高房地产开发投资门槛 西南交通大学硕，l 论文笫 l5 叭 3 ) 成都市短期内的供需失衡拉动房价上涨 4 ) 下半年新盘高调入市，房价稳中趋升 总的来说，2 0 0 4 年房地产市场呈现出了开发规模稳步扩大，商品房销售持 续旺盛，资金结构改变，空置商品房减少等特点。 二、2 0 0 5 年宏观趋势预测 ( 一)2 0 0 5 年新政策展望 土地政策：继续从严 去年以来，政府通过土地、金融等一系列政策规范房地产市场，提高市场 门槛，减缓固定资产投资方面过快增长。从效果来看，在一定程度上缓解了供 需关系。今年政府对土地、金融政策将继续从严控制。 国土资源部不久前下发紧急通知，将继续开展土地市场治理整顿，对 建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字。不难看出，土地紧缩政策在 2 0 0 5 年将持续下去。 金融政策：间接调控 从央行1 2 1 号令下达以后，国家在金融方面采取了一系列举措：提高房地 产信贷门槛，提高企业自有资金比率，两次提高存款准备余率等等，这一系列 的政策措施都使房地产企业的资金处于一个十分吃紧的状况。 在1 2 1 号文件出台一年多以后，房地产市场在很大程度上进行了一个重新 洗牌的过程。从去年成都房地产开发商的资金来源看，国内贷款下降1 8 8 ， 自筹资金增长1 4 3 ，定金及预付款增长3 1 3 。这说明开发商依靠定金和预伺 款进行开发的程度在加重。当面对更为激烈的市场竞争，成都开发商必将主动 去寻求更多融资渠道。 政策与房价 从目f j 仃针对房地产的政策来分析，主要是两个目的：一个是严格控制高端 市场的发展；第二个就是大力发展经济适用房。国务院1 8 号文出台的目的之， 就是为了推动房地产的消费，把房地产的价格尽量压下来。但是，从国土资源 部4 5 文件、7 1 号文、央行1 2 1 文件等系列文件的出台，一方面要规范房地产 业的发展，另一方面也会导致市场供给减少。这样，房地产的价格不但不会往 下走，而且会导致持续增长。 西南变通大学硕士论史第 1 6 叽 国家发改革委价格监测中心预计，2 0 0 5 年房价涨幅在5 左右。影响2 0 ) 5 年房地产市场价格变化的主要因素有金融环境、土地政策等几个方面。令融环 境的变化将带来房价上涨势头放缓。从土地政策看，今年中国仍会实行适度从 紧的土地供应政策，土地价格不会出现明显的下降，因此，房价出现大幅下跌 的可能性也不大。 综合而论，房价其实是多种元素多方综合博弈的一个结果。政策层面，包 ，括土地严控和招拍挂，住房金融贷款以及涉及开发商的融资等方面的政策：其 次是市场供需，区域市场的当前供给与有效需求；第三方面就是在前两者的基 础上公众的一个集体心理预期问题，即政府、专家、购房者、开发商的群体博 弈。 ( 二)2 0 0 5 年发展趋势展望 l 、供给量：适度放大 ( 1 ) 去年积累项目将陆续上市 2 0 0 4 年新开工面积1 1 8 5 万平方米，开发商购置土地面积上升2 9 4 ，。由 于受资会压力和土地清理( 部分开工项目停工待建) 等政策影响，导致新丌工 面积投放市场进度缓慢。随着土地解冻和在开发商为控制成本尽早收回投资而 加快投入的推动下，这部分房屋在2 0 0 5 年将陆续具备上市条件投放市场，扩大 商品房市场供给总量和规模。 ( 2 ) 楼市新项目大幅增加 据了解，2 0 0 4 年商品房计划立项报建面积为1 0 1 5 万平方米，比去年同期 增加4 7 2 力平方米，增长幅度相当大，这些项目将会在2 0 0 5 年形成现实的商品 房市场供给，从而扩大商品房市场供给总量和规模。 从2 0 0 4 年秋交会的参展项目组成来看，也可以看出这一增长，在秋季房交 会上销售项目有6 4 个，形象展示项目6 8 个，新盘8 0 余个，还没有开始销售的 这些新项目多会集中在今年3 5 月开盘。 ( 3 ) 经济适用房建1 0 0 万平方米 成都市政府扩大经济适用房建设规模，由年初计划5 0 万平方米，调整为 t 0 0 力平方米，目前批复的2 6 个项目中，总建筑面积为1 1 5 力平方米( 以每户 7 5 平米计，约合1 5 0 0 0 套) ，待建成后根据市场形势适时适量推出，通过面向 西南交通大学硕士论史销 i7虹 社会公开发售经济适用住房，以达到缓解供给压力，平抑房价的目的。金沙版 块“光华馨地”项目己以2 7 9 0 元平米开盘。 2 、价格：涨幅回落 去年成都房价上涨1 6 9 8 ，随着商品房供给量适度放大，商品房消费需求 增速放慢，前期高涨的消费热情逐渐恢复正常，在商品房市场消费需求渐趋理 性以及今年旧城改造规模缩小的影响下，商品房供不应求的矛盾将逐步缓解。 商品房价格将保持稳中有升，涨幅有所回落的态势。 3 、需求：仍旧旺盛 今年以来，购房的狂热现象，让人担心成都市房地产市场在需求集中释放 之后，会不会出现市场消费需求突然断层的局面，对此，成都市房产管理局认 为成都市的商品房需求潜力还十分巨大，消费需求断层的局面不会出现。 首先，从成都市商品房市场需求特征来看，一方面外地人购房成为推动需 求增长的重要力量；另一方面改善性住房需求成为需求增长的主要因素。今年 3 0 岁以上的购房者购房面积达4 0 1 9 5 万平方米，占商品房销售总面积