（公共管理专业论文）构建物业税税制的思考.pdf

原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是本人在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。除本文已经注明引用的内容外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也 不包含为获得内墓直太堂及其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同 志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 。 学位论文作者签名 t 7 阻 。r 喇皿佃 日期 指导教师签名：越垫 日 期：越么1 21 1 2 在学期间研究成果使用承诺书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：内蒙古大学有权将 学位论文的全部内容或部分保留并向国家有关机构、部门送交学位论文的复印件和磁盘，允 许编入有关数据库进行检索，也可以采用影印、缩印或其他复制手段保存、汇编学位论文。 为保护学院和导师的知识产权，作者在学期间取得的研究成果属于内蒙古大学。作者今后 使用涉及在学期间主要研究内容或研究成果，须征得内蒙古大学就读期间导师的同意；若用 于发表论文，版权单位必须署名为内蒙古大学方可投稿或公开发表。 学位论文作者签名 日期 1 厂、 悉勘彳 参 r 幻 2 加 指导教师签名： 日 缸耨 构建物业税税制的思考 2 _ 。 摘要 自2 0 0 3 年中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定_ 中第一_ 次使0 ，用“物业税”的概念，并明确提出，“条件具备时对不动产征收统一规范的物业 税”以来，我国财产税的改革被政界、学界推向了研究的高潮，同时也把这项( 。 关乎每个公鼬g 改革推向工改革的风口浪尖。一尤其是近年不断高涨的房价二更二一 是让政府、新闻媒体和公众对物业税征收给予了更多的期待与关注j 尽管不少， 研究已明确界定物业税属财产税的基本范畴，就是财产保有环节的财产税；因7 j 而充其量也就是对我国目前既有税种中的房产税、城镇土地使用税等税种的改o 革和完善而已。但实际情况是，由于改革后的物业税将对原来二直免税的居民：+ ：? ； 住宅按年征税，而这在我国是二个全新的事物，从而使物业税具有了全新的意：j 义，因此制定和完善统一高效的物业税制显得尤为重要。 + ，：j j 0j0 0 i ： 物业税是指对房屋、土地等不动产在保有环节征收的一种财产税，是国际o ： 通行的地方政府主体税种，在许多国家的税制体系中占有重要位置。、本论文通0 0 过借鉴国外物业税税收理论及经验，紧密结合我国国情实际，围绕我国物业税0 i 税制的构建进行了分析和思考，j 特别是对物业税税制要素的设计做了具体的分- 。j - 曩1 析和探索，从而为建立统_ 规范的物业税和房地产税收体系，培植稳定的地方- ：。蠢； ， 税税基，调节收入分配，转变地方政府职能和经济增长方式提供参考。j _ 辩- 0 ：00 全文共三部分，第一部分引言主要介绍选题的背景和国内外研究情况o ：第0i 二部分从理论依据和国际比较两个方面对物业税税制进行了分析研究。第三部 分是本文的重点，通过对我国物业税改革与中国特殊国情、整体税制改革和当 前经济环境的关系分析，提出了我国物业税改革的总体设想，并借鉴国际经验 对我国物业税税制要素设计进行了分析和思考，特别是对税收负担、税率水平 和减免规定做了详细的分析和探索。本文在研究方法上，以规范研究为主，对： 税收负担部分的研究配合了一定的实证分析和数据分析。主要特点是：首先对 物业税税制构建始终围绕中国国情实际和整体税制改革来思考；其次结合国际 物业税税收负担、现行房产税和城镇土地使用税税负水平、房价收入比以及财 政收入规模等四个方面对我国的物业税税收负担水平进行分析，并提出了符合 我国实际的物业税税率幅度；另外提出了在同地区不分农村城市实行统一与 商品房住宅平均销售价格挂钩的免征额制度。 关键词：税收制度、物业税、税制要素 。 一? a b s t r a c t s i n c et h ef i r s tu s eo f p r o p e r t yt a x a n de x p l i c i tm e n t i o no f i fc o n d i t i o n sa r e f i l l e d ，g o v e r n m e n tw i l li m p o s eu n i f o r ma n ds t a n d a r dp r o p e r t yt a xo nr e a le s t a t e i n 。 t h ed e c i s i o no ft h ec e n t r a lc o m m i t t e eo ft h ec o m m u n i s t p a r t yo fc h i n a ( c p c ) o n i s s u e sc o n c e r n i n gt op e r f e c tt h es o c i a l i s tm a r k e t e c o n o m ys y s t e m i 1 12 0 0 3 ， r e f o r mo fe s t a t et a xi no u rc o u n t r yw a sp u s h e dt oac l i m a xb yp o l i t i c a la r e n aa n d a c a d e m i cw o r l da n da tt h es a m et i m e ，t h i sc o n c e r n i n ge v e r yc i t i z e nr e f o r mw a s p u s h e dt i a r 乇i l e f o r e f r o n to f + r e f o r m e s p e c i a l l y , s o a r i n g h o u s e - p r i c e si n - r e c e n t - y e a r s - m a k eg o v e r n m e n t ，n e w sm e d i aa n dt h ep u b l i cp a ym o r ea t t e n t i o na n de x p e c t a t i o nt o l e v yo fp r o p e r t yt a x e s t h o u g hm u c hr e s e a r c hc l e a r l yd e f i n e dt h a t p r o p e r t y ：t a x b e l o n g s t oe s t a t et a x ，w h i c hi se s t a t et a xd u r i n gt h ep e r i o do f p r o p e r t yt e n u r e s o ，i ti s j a tm o s tt h er e f o r ma n di m p r o v e m e n to f b u i l d i n gt a x e s ，u r b a nl a n du s i n gt a xa n do t h e r ：i t a x e sw h i c hi na l r e a d ye x i s t i n gt a x e si no u rc o u n t r y b u t ，a c t u a l l y , p r o p e r t yt a x w h i c h ， i sa f t e rt h er e f o r mw i l lb ei m p o s e do nr e s i d e n t i a l b u i l d i n g sw h i c ha r ea l w a y s 。， d u t y - f r e e i ti s an e wt h i n gi no u rc o u n t r ya n di tm a k e sp r o p e r t yt a xh a v e n e w m e a n i n g s o ，f o r m u l a t i n ga n di m p r o v i n gau n i f o r ma n de f f i c i e n ts y s t e mo fp r o p e r t y t a xi sv e r yi m p 。r t a n t ，：0 0 - ：_ ? 蠢。0 i ? 。：| 1 。i j 0 0 1 誓囊。0 - 0 ：0 、p r o p e r t yt a xr e f e r st oak i n do fp r o p e r t y t a xl e v i e do nh o u s e s jl a n d ，e t e i n ，t h e ：_ p o s s e s s i o nl i n k ，w h i c hi sa ni n t e m a t i o n a lm a i nl o c a lt a xc a t e g o r y , o c c u p y i n g , 锄 i m p o r t a n tp l a c ei nt h et a xs y s t e mo fm a n yc o u n t r i e s t h i st h e s i su s e st h et h e o r ya n d一 e x p e r i e n c eo ft a xr e v e n u eo ff o r e i g np r o p e r t yt a xf o rr e f e r e n c e ，c l o s e l yi n t e g r a t e d i _ w i t ht h ep r a c t i c a lc o n d i t i o n so fo u rc o u n t r y , a n a l y s i sa n dr e f l e c t i o n sa r em a d e a r o u n d t h ec o n s t r u c t i o no fp r o p e r t yt a xs y s t e mo fo u rc o u n t r y , e s p e c i a l l yc o n c r e t ea n a l y s i s a n ds t u d ya r em a d eo nt h ed e s i g no fe l e m e n t so fp r o p e r t yt a xs y s t e m ，a n dw h i c hw i l l p r o v i d er e f e r e n c ef o rc o n s t r u c t i n gu n i f i e da n ds t a n d a r d i z e dp r o p e r t yt a xa n dr e a l e s t a t et a xs y s t e m ，b u i l d i n gu ps t e a d yl o c a lt a xb a s e ，r e a d j u s t i n gi n c o m ed i s t r i b u t i o n a sw e l la st r a n s f o r m i n gl o c a lg o v e r n m e n tf u n c t i o na n de c o n o m i cg r o w t hm o d e t h ef u l lt e x ti sd i v i d e di n t ot h r e ep a r t s p a r ti - i n t r o d u c t i o n m a i n l yi n t r o d u c e s t h eb a c k g r o u n do fs u b je c ts e l e c t i o na n df i n d i n g so fr e l a t e dr e s e a r c ha th o m ea n d a b r o a d p a r ti im a k e sa n a l y s i sa n dr e s e a r c ho np r o p e r t yt a xs y s t e mi no u rc o u n t r y f r o mt w oa s p e c t so ft h e o r e t i c a lb a s i sa n di n t e r n a t i o n a lc o m p a r i s o n p a r ti i i i st h ek e v p o i n to f t h i st e x t ，i tp u t sf o r w a r da l lo v e r a l la s s u m p t i o no fr e f o r mo f p r o p e r t yt a xo f o u rc o u n t r yt h r o u g ha n a l y z i n gt h er e l a t i o n sb e t w e e nt h er e f o r mo fp r o p e r t yt a xa n d s p e c i f i cn a t i o n a lc o n d i t i o n s ，r e l a t i o n sb e t w e e ni n t e g r a t e dr e f o r mo ft a xs y s t e ma n d j c u r r e n te c o n o m i ce n v i r o n m e n t ，f u r t h 吨i tm a k e sa na n a l y s i sa n dr e f l e c t i o n so n d e s i g n ；：i o ft h ee l e m e n t s o fp r o p e r t yt a xs y s t e mu s i n gi n t e r n a t i o n a le x p e r i e n c ef o rr e f e r e n c e oj e s p e c i a l l y d e t a i l e da n a l y s i sa n ds t u d ya r em a d eo nt a xb u r d e n ，t a x r a t ea n d t a 文一：j 一 r e d u c t i o na n de x e m p t i o ns t i p u l a t i o n s i ”1 、：；7 一 ! 。 t h em e t h o do fr e s e a r c ho ft h i st e x ti sm a i n l ys t a n d a r dr e s e a r c h ，a n dt h er e s e a r c h o nt a x ，b u r d e n _ c o m b i n e s 。w i t ha p o s i t i v e a n a l y s i s t h em a i nc h a r a c t e r i s f i c s a r e - 一a 二；二 f o l l o w s ：五础奠t h er e f l e c t i o n so nc o n s t r u c t i o no fp r o p e r t yt a x s y s t e mf o c u s o ：j s p e c i f i cn a t i o n a lc o n d i t i o n so f o u rc o u n t r ya n dt h ei n t e g r a t e dt a xr e f o r m ；s e c o n d l y , i o ? a n a l y s i si sm a d eo np r o p e r t yt a xb u r d e nl e v e lc o m b i n i n gw i t hf o 啦a s p e c t s ，s u c r i ? 武j i n t e m a t i o n a l p r o p e r t yt a xb u r d e n , e x i s t i n gp r o p e r t yt a x ，h o u s i n g 。p r i c e 二t o 。i n c o m e i ：j r a t i oa sw e l la sf i n a n c i a lr e v e n u e ss c a l e ，e t c ，a n dp r o p o s e st h er a n g e o f p r o p e r t yt , a x 0 ：? i r a t ec o n f o r m i n g t ot h ep r a c t i c a ls i t u a t i o no fo u rc o u n t r y ；f u r t h e r m o r e , i tp r o p o s e s , o ? u n i f i e dt a xe x e m p t i o nn o td i s t i n g u i s h i n gt h er u r a la r e a sa n du r b a na r e a si n ，t h es 锄g0 ： r e g i o n 。l i n k i n gu p ，w i t ht h ea v e r a g es a l e sp r i c e ，o f c o m r n e r c i a lr e s i d e n t sb u i l d i n g s ：_ j 麓薯0 ：j ! 。? j _ io i ：。j? 一- ，：o ，o o i j o ：o 0j 0 ，：0 ik(：；!e：y渗w奠or毒d警s：i；!tajxosyjis麓tem|pro：ip。jerty。tax一：e。lemoenj：jtoo：ft；_|a滋xl | 爨蒸 ， s y i e m ：一：t ：1 j 誓- o ? 0 誊j l i l ，i ，。0 0 ，0 j ：0j 0 j ：t i ：i ；0 0 参簟o _ 鬻鬻瑟j ，_ i ? 一：0 ：o+ ：j + o _ 一 i 、- ：oo o o ? ：曩o ：j ：、07 ：j ：一o ：j 0 ：? tj | ，o j ：j t o ：ij ：) l 、：0 0 ：i +。 ：- ：t ， 。一：， i v 目录 引言二- 二j ：1 ( 一) 选题背景_ 唑：! 竺! 他_ 州w ! ，! 。，t 一一 ( 二) 国内外对物业税税制的研究情况，1 l 、关于是否应该开征物业税，。2 + _ 一。一一 一一一一一。：一+ ：_ 一一i j 一一+ 一。一一一一 2 、关于物业税立法模式和税率选择o ：0 ：叩二：。：，i ：j ：j ：。2 一? 3 、关于物业税征税范围和减免税照顾：o o , o w o 0 0 0 ：o 。：j ：。：j - ： ：ir 0 ： ：j 一， ：j 4 、关于计税依据：0 。0 0 ? j j ：。0 。：! ：。j - j ：，：j 。j ：j ：3 + ：一j ：i ： 1j 、。： 、 一 5 、关于物业税是否应该包含土地出让金。：。j 。j ：? j ：j j ：j ：j ：3 ， ：- 一 一- ：一 。?，：! ， ( 三) 研究的思路及方法：。：o _ j ：“：j 。：二：j o ：j j 。4 i ir j ：。j 1jt ，t 一、物业税理论依据及功能定位- 一：j ，叩。：二。i ：。：2 - 4 ：、。一j 0 。- ：， ， _ 一；j 。， ： ( 一) 开征物业税的理论依据：? ：o , o o o ! j 厶，：j ，? ：j ：j j 4 。j - ，5 。1 一：；j ：0 ，o ? - ? ：o j0 ：。0 1 - 一j 。0 0 一： ，i j 一 1 、财政交换论一o “_ 暑：，一- ，- 0 ：。：哗：。：叩：0 。：0 2 0 4 。、i ： 、| 。io j l o o ：- = 。i 0jo - 07 ；0 0o 。j 一? 2 、负税能力说：j 。：j j ：0 ：_ ，j ：。；：，：山：吨2 ：j ：j ：。：。2 j ：。5 、t 、! ，；t 一、7 - ；，5 ：、- ： 3 、受益论：j ：j 2 ：j j ：j ；：2 ：。5 - 一。，：，：1 ( 二) 准确把握物业税的功能定位j 5 ( 三) 我国开征物业税的必要性和可行性：7 1 、我国开征物业税的必要性j ：。7 2 、我国开征物业税的可行性。：1 2 二、构建我国物业税税制的思考13 ( 一) 我国开征物业税应注意的几个问题1 3 1 、物业税将居我国公民个人纳税“税痛”之首。13 2 、物业税税制设计应与中国国情相契合1 4 3 、从物业税调节贫富差距的功能出发，重视物业税的公平效应1 5 、， 4 、选择物业税出台时机应与当前经济形势相一致一im i i i _ - - ：1 6 5 、物业税的定位应该是基层政府为提供某些公共产品或服务而筹集的资金来源。1 6 6 、物业税的税收管理权限应适当下放省级地方政府j ：- _ 。：。：仃 ： ( 二) 构建我国物业税税制应遵循的基本原则：而：仃 ( 三) 构建我国物业税税制的基本思路。i 谳。砰咖j 毒品矗蔬二五_ 。：i j 二：9 _ 一 - 。j i - i 1 ，整合现有房地产涉税税种。- - _ ：。：。：。：。19 - ， 一： ： 、 0 2 、物业税与土地出让金分征一? ：j ：j ：0 一j ：。2 。：1 9 ： ： 0 j ，： ( 四) 物业税税制要素的国际比较j ? ? _ ：，j j 2 1 7 - j i j 、 ，：i 。_ 1 1 、物业税纳税义务人的国际比较而”：。：k j2 1 _ 。： ： 一 一 0 、， ! ：、 j 。：1 ： 2 、物业税课税对象的国际比较“：抽：，五“j2 1 _ ：， _ ：一 _ ：_ 一+ j 一：一 一 ，? 。： 、： 3 、物业税计税依据的国际比较- 山! ：k j 。0 j 。j j ：。：j 。：2 2 ： 4 、物业税税率的国际比较_ 叩，k j j j ：0 - ：，：j 一2 3 5 ：减免范围的国谅比较：，j 2 ：j 2 ：。：2 二二二i 。j 。二0 1 ：0 - 。ib 1 j i i i i i i w b 二：j 。乏i - 二- 之 6 、评估机制的国际比较：1 ：j j j - ：0 。2 j j ：“j 。：j j ：j 。主5 。ii ，：_ 二 i ： 7 、物业税税权归属的国际比较。j j j j ：2 ：“2 6 j ( 五) 对我国物业税税制要素的具体设想2 7 1 、纳税义务人界定：。2 7 2 、课税对象确定：j “2 7 3 、计税依据确立i i i i l l i ，i i i i i i i i i i l i2 8 4 、税率选择2 9 5 、税收优惠确认。3 2 6 、税权归属划分j 。j 3 4 ( 六) 加强物业税征管配套制度建设3 5 1 建立完善的评估体系和评估机制。3 言 2 建辛并完善房地产权属登记制度：- 一- 2 j j ：j 6 3 加强部门之间的协作配合- j j 。3 6 参考享献：一：。：。：3 8 - 致谢：二。：4 0 引言 ( 一) 选题背景 2 0 0 3 年1 0 月1 4 日，十六届三中全会通过的中共中央关于完善社会主义市场经济体制 若干问题的决定指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业 税，相应取消有关收费”。自此，有关物业税的研究和讨论开始不绝于耳，各种各样的报道、 分析、争论纷纷见诸报端，成为我国税收领域新的热点。后来五中全会又进一步把“稳步推 行物业税”作为我国“十一五”进行税制改革的重点之一，从而引起了社会各界对物业税的 进一步高度关注i j 一 一一 。一1 一一一 1 、选题和研究的意义 财产税制改革和物业税是关系到国计民生最敏感最核心的问题之一。征税的权力事关毁 灭的权力。与其说税收改革，是一种技术活动，不如说是一种政治活动。对我国财产税制改 革以及对物业税进行实证性研究不仅是一个关乎经济问题的研究领域，也是涉及政治、经济、 社会、文化等诸方面的综合性领域。对物业税改革的研究和探讨不单纯是研究收入问题，更 是在探究国家对经济社会生活管理与干预的效果等问题。因此，物业税制改革产是当前经济 和财税理论研究的前沿和热点问题。目前，我国理论界对改革物业税的功能定位，改革原则、 税制要素设计等诸多内容，还没有形成统一的认识。因此，研究物业税，意义重大，影响深 远，难度极大。关系中国物业税改革的指导思想和当前改革推进及长期发展，关系我国物业 税在筹集财政收入、调节财富分配和优化资源配置等方面的功能发挥，关系最广大人民群众 最关心、最直接、最现实的利益问题。物业税还涉及中央与地方分权关系的构建，公共财政 体制的完善、收入分配差距的调节、土地批租制度的改革等诸多方面的关系调整，是一项系 统工程。因而对物业税制改革中关于开征物业税的现实意义、物业税的功能定位、应该遵循 的基本原则和物业税制要素的设计构想等内容进行研究和探讨将有利于我国的物业税制的决 策、设计和实施；有利于促进我国的宏观经济调控、加快建设社会主义和谐社会进程。 ( - - ) 国内外对物业税税制的研究情况 从中央提出物业税改革至今已经六年多了，尽管国家税务总局在全国范围内选取了部分 有代表性的城市以物业税“空转”的形式进行物业税改革试点，其中也收获了不少改革经验， 但我国的物业税改革方案迟迟没有出台正式的官方版本，物业税何时推出更是遥遥无期，关 于物业税的争论仍在继续。当前学术界争论焦点主要集中在：开征物业税的目的，物业税与 土地出让金的关系处理，物业税的出台能否有效抑制房价过快上涨及投机行为，物业税的税 制如何设计，以及当前我国是否具备开征物业税的条件等。 1 、关于是否应该开征物业税 尽管物业税的历史悠久，但对于物业税的争论却从来没有停止过。国外关于物业税理论， 最主要有两种对立的观点：受益论和新论。受益论的主要观点是物业税是合适的地方税，因 为其收入主要为纳税人服务，并且不会造成福利损失( w i l lj a ma f i s c h e l ，2 0 0 5 ) 。受益论 的主要观点建立在两大假设的基础上用脚投票( t i e b o u t ，1 9 5 6 ) 和城市土地利用分区 ( b r u c eh a l m i i t o n ，1 9 7 5 ) 。而新论的主要观点是假设资本在整个经济中可以自由流动，而 且资本的供给无弹性，物业税最终会被转嫁给资本所有者，而使资本流向物业税较低的区域。 由于担心物业税税率太高而使资本流出本区域，地方政府往往倾向于选择过低的公共服务水 平，这样就导致整个经济配置的无效。新论主要由米斯考斯基( m i e s z k o w s k i ，1 9 7 2 ) 提出， 并由佐德罗和米斯考斯基( z o d r o wa n dm i e s z k o w s k i ，1 9 8 6 ，1 9 8 9 ) 等陆续进行了理论扩展。关 于我国是否应该开征物业税，绝大部分的观点持支持意见。易纲教授认为征收物业税有利于 理顺中央政府与地方政府的关系，优化房地产税制，建设环境友好型社会和资源节约型社会， 转变政府职能2 ；徐滇庆教授认为征收物业税还可以稳定地方财政收入，调节收入分配等3 。丁 成日教授还认为征收物业税可以间接防止国有资产流失，提高公民参政议政的积极性和政府 的透明度4 。持反对意见的观点认为物业税存在不公平、累退性以及不符合支付能力和受益原 则等问题，对穷人福利损害大5 ；还有的观点认为我国不具备征收物业税的技术条件和法制环 境。 2 、关于物业税立法模式和税率选择 联合国亚洲和太平洋地区经济、社会发展委员会在亚洲国家的不动产税6 中指出“地 方政府在税率设定和税源的选择上应该发挥更大作用”等观点。国内关于物业税的立法模式 选择普遍认为应由中央立法，地方实施。国务院发展研究中心不动产税研究报告提出立 法权集中在中央，省级人大制定实施细则，在中央规定幅度内调整税率，确定减免标准。7 易 纲教授提出建立分级决策机制，“先由中央制定征收物业税的政策，定出税率的上限与下限； 再在遵照中央政策的前提下，由省级人民代表大会立法征收物业税，根据地方经济情况差异 1 北京大学中国经济研究中心宏观组，中国物业税研究：理论、政策与可行性，北京大学出版杜，2 0 0 7 年l o 月第1 版， 第6 7 _ 8 6 页。 2 同| 二，第4 _ 页。 3 徐滇庆，物业税改革探讨，中国经济学教育科研网，2 0 0 8 年5 月1 5 日， h t t p 一：w w w , c e n e t , o r g c n a r t _ i c l e , a s p ? a r t i c l e i d = 3 1 3 5 2 a 4 谢伏瞻，中国不动产税制设计，中国发展出版社，2 0 0 6 ，第1 4 5 页。 5 _ 乇智波，物业税可行吗? 一个否定的判定，税务研究，2 0 0 8 ，( 4 ) ：第4 5 - 4 7 页。 6 郭文华等，国外不动产税收制度研究，北京：中国大地出版社，2 0 0 5 ，第3 8 页。 7 谢伏瞻，中国不动产税制殴计，中国发展出版社，2 0 0 6 ，第7 页。 进一步限定可行税率的范围：最后由市、县级地方政府考虑自身财政状况、辖区内房地产市 场、居民收入等各方面情况后决定当地物业税的实际税率，并具体规范和执行物业税的征收 过程。”8 至于物业税税率形式的选择，多数学者建议采用不分用途、不分房屋土地的统一比 例税率。但也有观点认为应按照量能纳税原则，实行超额累进税率9 ；还有观点认为应按照物 业分类不同适用差别比例税率m 。 3 、关于物业税征税范围和减免税照顾 一 土地价值税的倡导者n e t z e rd i c k ( 1 9 9 8 ) 认为，仅对土地征税比对土地及附属建筑同时 征税在促进投资和增长方面更加有效。但联合国亚洲和太平洋地区经济、社会发展委员会在 亚洲国家的不动产税1 2 中指出“理论上认为土地作为税基比建筑物作为税基更有优点，但一 是实际研究未证明两者有明显区别”。关于物业税征税范围，国内学者们普遍认为应将房屋 和土地一并征税，并将住房纳入征税范围，包括农村住房。如徐滇庆认为对地面所有不动产 全部征税，包括属于地方政府、军队所有的不动产在内，但对属于军队、福利事业和其他公 务部门的房产可以按规定申报后给予减免；为了照顾低收入家庭，每个身份证给予3 0 平方米 的免税额度；为了照顾中等收入家庭，每个身份证再给2 0 平方米的低税面积，税率为0 5 。” 易纲认为物业税的征收对象必须是全部住房，包括城市住房与乡村住房，商业用途住房与居 住用途住房，存量房与新房，也不应区分是房主的第几套房产，但通过设定适当的起征点， 使价值较低的房产可以免于缴纳物业税，这样在事实上达到免除以农业收入为主的农村居民 的物业税负担。h 4 、关于计税依据 对于物业税计税方法，普遍认为应采用从价计征的方法，即以房地产的市场价值( 评估 价值) 为依据计算物业税应纳税额，市场价值反映了房屋、土地作为经济资源的实际价值， 不仅包括土地的级差收益，而且包括房屋、土地的时间价值，这样随着房地产价值的升值其 评估价值也将自然增加，使得物业税税收收入也随之增长。 5 、关于物业税是否应该包含土地出让金 关于物业税是否应该包含土地出让金，目前争论较大。其中支持包含土地出让金的观点 认为：将土地批租制改为年租制一方面可以大幅降低房价，另一方面可以抑制地方政府的“卖 8 北京大学中国经济研究中心宏观组：中国物业税研究：理论、政策与可行性，北京大学出版社，2 0 0 7 ，第6 页。 9 邓菊秋龚秀国：对我国物业税税率设计的思考，税务研究，2 0 0 8 ，( 4 ) ：5 5 5 6 。 ”张青薛钢李波蔡红英物业税研究，中国财政经济出版社，2 0 0 6 年1 0 月第1 版，第1 2 2 页。 “郭文华等：国外不动产税收制度研究，北京：中国大地出版社，2 0 0 5 ，第4 5 页。 2 同上，第7 2 页。 ”徐滇庆：物业税改革探讨，中国经济学教育科研网，2 0 0 8 年5 月1 5 臼， 旦! ! 仑；! ! ! 型：金盟! ! ：q ! ：g ：曼旦垒! ! i ! ：垒曼2 1 旦! ! ：i l i 盟二兰1 3 至。 “北京大学中国经济研究中心宏观组：中国物业税研究：理论、政策与可行性，北京大学出版社，2 0 0 7 ，第7 9 页 地”冲动。而反对的主要理由是：土地出让金和物业税分属于两类不同的收入，一个是地租， 依托于产权，一个是税收，依托于公共管理权；另外取消土地出让金会影响地方财政收入。5 ( 三) 研究的思路及方法 本论文将通过对开征物业税的可行性和必要性分析，并借鉴国外物业税税收理论及经验， 紧密结合我国国情实际，在对物业税的基本功能定位辨析的基础上，围绕我国物业税税制构 建过程中应该把握的基本原则和应该着重注意的问题进行分析和思考，特别是对物业税税制 要素的设计做具体的分析和探索，从而为建立统一规范的物业税和房地产税收体系，培植稳 定的地方税税基，调节收入分配，转变地方政府职能和经济增长方式提供参考。 本文在研究方法上，以规范研究为主，对税收负担部分的研究配合了一定的实证分析。 主要特点是：首先对物业税税制构建始终围绕中国国情实际和整体税制改革来思考：其次结 合国际物业税税收负担、现行房产税和城镇土地使用税税负水平j 房价收入比以及财政收入 规模等四个方面对我国的物业税税收负担水平进行分析，并提出了符合我国实际的物业税税 率幅度；另外提出了在同一地区不分农村城市实行统一与商品房住宅平均销售价格挂钩的免 征额制度。7 ：j ，7 一，j - 。 5 ：一 j 一、物业税理论依据及功能定位 ( 一) 开征物业税的理论依据 一 1 、财政交换论伯：，：? 。、， j 。、 | j 财政交换论最初源于维克塞尔一w i c k s e l l 。k 一) 的自愿交换理论，后来由布坎南 ( j m b u c h a n a n ) 加以延伸。其理论出发点是政府具有利维坦属性，- 实质是研究怎样限制政 一府征税权利的问题。布坎南在宪政经济学中提出通过税基和税率结构方面的选择来实现对政 府的限制。作为税制改革的三大理论基础之_ ；财政交换论强调要尽可能地采用受益税，同 时强调政治程序在约束均衡决策中的重要性。物业税的征税对象是不易移动的，这样一方面 物业税会减小财产价值，另一方面，辖区服务质量的提升也会增加财产的价值，两者对财产 价值的共同影响取决于物业税用于公共服务的程度。财产税实质被资本化到财产中，恰当应 用会形成良性循环。纳税人也会明显看到财产税能带来公共服务水平的提升，自己付出的财 产税没有被政府浪费和腐败掉，此时，纳税人受益人角色恰当形成。尽管物业税会导致公众 反感，这种财产税与公共服务的交换却会影响纳税人受益人的心理，他们感知到这种公 平交换，心里会达到平衡，税收遵从度提高。 2 、负税能力说 5 陈志勇，姚林：我国开征物业税的若十思考，税务研究，2 0 0 7 ，( 3 ) ：第5 6 5 7 页 6 石子印。皋十税收遵从视角的物业税改苹分析，税务j 坌； ：济，2 0 0 9 年第三期。 “负税能力论最初由古典经济学家魁奈提出，后来逐渐被一些西方财政经济学者所接受。 其核心思想是：土地及其改良物所组成的不动产是衡量人们纳税能力的标准之一，在其他条 件相同的前提下，私人拥有的土地财产或房产越多，其负税能力也就越大。不仅如此，财富 本身可以给其所有者带来安全感，这种永久性的财富比一般挣得的收入更为持久。，盯在实际、 生活中也是如此，个人或家庭的住房消费与可支配收入呈明显的舻相关，收入水平越高，在 住房支出上的消费也高；相反，则越低。因此，开征物业税符合负税能力原则。 一：一 3 、受益论1 8 、 受益论的主要观点建立在两大假设的基础上用脚投票和城市土地利用分区。“用脚投 票 原则是由泰伯特( t i e b o u t j ，t 9 5 6 ) u 公共支出理论模型发展而来，。该模型研究的是地方公= ? - ：。 共支出的决定问题，提出了居民可以选择不同的社区居住来表现对于地方公共产品的偏好； ： 城市土地利用分区是由布鲁斯汉密尔顿( b r u c eh a l m i l t o n ，1 9 7 5 ) 提出的，他进步完善： 了了泰伯特模型，保证了新开发的地区会为自己的发展支付费用。菲谢尔( f i s c h e l ，1 9 7 5 )：， 提出有效的地方物业税需要财政分区和“拥有房屋的投票者，这一概念，使得房屋拥有者通：0i 过用手投票来替代用脚投票，以保护自己房屋的财产价值，而社区必须通过提供更好的关系= 。j 和有效的分区来保证其投票者的利益。受益论的主要观点是：物业税既是受益的也是有效的j jo 税种。因为地方政府征收的物业税主要用于完善地方公共基础设施和公共服务，如学校、交：o ： 通、安全、环境等，从而可以提高地区生活质量和房地产价值，进而增加地区财政收入：地： 方政府就有更多的财力去改善公共基础设施和公共服务，推动本地区房地产价值的进一步提一：。! 升o _ | j 001 i j 誓囊_ _ o - i 一：，? jo _ o i 0 0 ：l - 一：。h ( 三) 准确把握物业税的功能定位 o i一_ ：。i ：i ： 物业税是在不动产保有