（技术经济及管理专业论文）成都市商品住宅增量市场发展综合评价及对策建议.pdf

摘要 自从1 9 9 8 年我国实行住房商品化后，国内各大城市住宅价格连年攀升，成 为社会关注的焦点。作为中国西部经济实力最强的特大型城市，成都市的商品 住宅市场的发展状况具有一定代表性和标志性。随着西部大开发战略的实施， 成都市商品住宅市场处于空前的繁荣中。因此对成都市商品住宅市场发展的研 究显得非常必要。 由于成都独特的地理位置和飞速的城市发展进程，而且商品住宅市场信息 量过大、变化过快，很难研究全面，同时还缺乏一套全面、客观的商品住宅增 量市场评价体系，无法正确判断商品住宅增量市场的发展状况。本文的重点就 是构建商品住宅增量市场发展综合评价体系，通过房地产市场已有的基本理论 及评价方法以及商品住宅增量市场发展的相关统计数据，构造城市商品住宅增 量市场发展水平的综合评价模型。在指标权重设置阶段，运用模糊层次分析法： 针对定量指标采用简单功效系数法进行评价，定性指标采用德尔菲法进行评价， 最终实现了商品住宅增量市场综合评价。并且通过1 5 个副省级城市的对比，了 解成都市商品住宅增量市场发展水平在副省级城市中的地位：在分析成都市商 品住宅增量市场现状时，在对商品住宅价格影响因素的研究基础之上挑选适用 且可量化的影响因素运用改进的灰色关联法对成都商品住宅价格与其影响因素 之间进行关联度分析，计算出各个影响因素对商品住宅价格的关联度。根据以 上分析了解目前成都市商品住宅增量市场的现状。最后在上述研究基础之上， 从政府、房地产开发企业和消费者三个角度对成都市商品住宅增量市场的发展 提出对策。 本文研究的最终结果反映了当前新形势下成都市商品住宅增量市场的真实 状况，本文所提出的有关措施与建议则希望能为当地政府、房地产开发企业以 及消费者进行相关决策起到一定的借鉴作用。 关键词：住宅增量市场；评价；模糊层次分析：灰色关联法 a b s t r a c t s i n c et h ec o m m o d i t yh o u s i n gr e s i d e n c e sm a r k e ti sc o m m e r c i a l i z e da n d m o n e t i z e di n1 9 9 8 ，m a j o rc i t i e si nt h ed o m e s t i ch o u s i n gp r i c e sa r er i s i n gb e c o m e t h ef o c u so fa t t e n t i o n a st h es t r o n g e s te c o n o m yi nw e s t e r nc h i n a ，c h e n g d u s c o m m e r c i a lh o u s i n gm a r k e ti sr e p r e s e n t a t i v ea n ds y m b o l i c w i t ht h ei m p l e m e n t i n g o fd e v e l o p t h e - w e s t s t r a t e g i e s ，c h e n g d u sc o m m o d i t yh o u s i n g m a r k e ti si n u n p r e c e d e n t e dp r o s p e r i t y ，a n di t sh o u s i n gp r i c ei sa l s ov e r yh i g h t h e r e f o r e ，i ti s n e c e s s a r yt od or e s e a r c ho nc h e n g d u sc o m m o d i t yh o u s i n gm a r k e t d u et ot h eu n i q u eg e o g r a p h i c a ll o c a t i o n ，u r b a n i z a t i o n ，t o om u c hi n f o r m a t i o n a b o u t c o m m o d i t yh o u s i n gm a r k e t a n d r a p i dc h a n g e ，i t i sd i f f i c u l tt od o c o m p r e h e n s i v er e s e a r c h s i m u l t a n e o u s l yi ta l s ol a c k sas e to fc o m p r e h e n s i v e l ya n d o b j e c t i v ec o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o ns y s t e m o fd w e l l i n gi n c r e m e n tm a r k e t ，i ti s u n a b l et oc o r r e c t l yj u d g et h et h ed e v e l o p m e n tc o n d i t i o no fd w e l l i n gi n c r e m e n t m a r k e t t h ek e yp o mi st oe s t a b l i s h t h ee v a l u a t i o nm o d e lo fd e v e l o p m e n to f d w e l l i n gi n c r e m e n tm a r k e t ，t h r o u g ht h er e a le s t a t em a r k e te l e m e n t a r yt h e o r ya n dt h e s t a t i s t i c a ld a t ao fd w e l l i n gi n c r e m e n tm a r k e t ，t h ee v a l u a t i o nm o d e lo fd e v e l o p m e n t o fd w e l l i n gi n c r e m e n tm a r k e ti se s t a b l i s h e d a tt h ei n d e xw e i g h ts e t t i n gs t e p ，t h e t h e s i sc o m b i n eff a h p ；i tp u tq u a n t i t a t i v ei n d e x e dd e a l tw i t he f f i c a c yc o e f f i c i e n t m e t h o da n dq u a l i t a t i v ei n d e x e st r e a t e dw i t hd e u e lp h i l i p p i n e sm e t h o d ，f i n a l l yt h e d e v e l o p m e n to fd w e l l i n gi n c r e m e n t m a r k e ti s c o m p r e h e n s i v e l ye v a l u a t e d ，a n d t h r o u g h1 5s u b p r o v i n c i a lc i t yc o n t r a s t ，i te v a l u a t e st h ed e v e l o p m e n to fc h e n g d u s d w e l l i n gi n c r e m e n tm a r k e ta n dj u d g e st h el e v e lo fc h e n g d u sd w e l l i n gi n c r e m e n t m a r k e to fs u b - p r o v i n c i a lc i t yi nc h i n a ；w h e nt h ed w e l l i n gi n c r e m e n tm a r k e to f c h e n g d ui sa n a l y s i s e d ，t h ei m p r o v e dg r e yi n c i d e n c ea n a l y s i si su s e dt oa n a l y s i st h e r e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h ep r i c e so fc h e n g d u sd w e l l i n gi n c r e m e n tm a r k e ta n dt h e f a c t o r st h a ta f f e c tt h ep r i c eo fc h e n g d u sp r i c eo fd w e l l i n gi n c r e m e n tm a r k e t t h e p r o p e ra n dq u a n t i f i a b l e f a c t o r st h a ta f f e c tt h ep r i c eo fc h e n g d u sc o m m o d i t y h o u s i n ga r es e l e c t e do nt h eb a s i so ft h er e s e a r c ho nt h ef a c t o r s i nt h ee n d ，f i n dt h e m a i nr e a s o nf o rt h er i s eo fc h e n g d u sc o m m o d i t yh o u s i n gp r i c e b a s e do nt h ea b o v e p o s i t i v ea n a l y s i s ，t h es t a t eo fc h e n g d u sc u r r e n tc o m m o d i t yh o u s i n gm a r k e ti s e x p l o r e d f i n a l l y ，t h ea d v i c e i s p u tf o r w a r df o r t h eg o v e r n m e n t ，r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n tc o r p o r a t i o na n dc o n s u m e r s t h ea r t i c l e s r e s e a r c h i n gr e s u l t sc a nr e f l e c tt h et r u es t a t u so ft h ed w e l l i n g i n c r e m e n tm a r k e ti nc h e n g d u ，m e a n w h i l e ，h o p et h er e l e v a n ta d v i c e sc a np r o v i d e s o m er e f e r e n c ef o rt h eg o v e r n m e n t ，r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o r p o r a t i o na n d c o n s l l m e f s k e yw o r d s ：d w e l l i n gi n c r e m e n tm a r k e t ；e v a l u a t i o i n ；f a h p ；g r e yi n c i d e n c ea n a l y s i s 西南交通大学学位论文创新性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是在导师指导下独立进行研究工作所 得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体 已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中作了明确的说明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 本学位论文的主要创新点如下： i 、目前，已有文献对房地产市场评价的文献大多集中在城市的预警方面而且 研究对象基本是整个房地产市场，鲜有文献专门针对商品住宅增量市场发展水 平进行综合评价，本文基于房地产市场的基本理论、评价方法及评价体系，建 立商品住宅增量市场发展水平综合评价体系，并对1 5 个副省级城市的商品住宅 增量市场的发展进行评价，判断成都商品住宅增量市场所处的位置，丰富了现 有的研究成果，补充当前新形势下成都市商品住宅增量市场的研究； 2 、商品住宅价格很难弄清楚所包括的全部因素。因而对其所建立的系统是一个 灰色系统，而本文运用改进的灰色关联分析方法即在对原有计算各个影响因素 指标平权处理上用“模糊层次分析法来确定权值。计算出各个影响因素对商 品住宅价格的关联度，本文运用改进的灰色关联分析方法对影响价格的诸要素 进行相关分析，不失为一个科学有效的研究途径。 学位论文作者签名：2 一莎，2 彦 王痞 r 期： 西南交通大学曲南父逋大罕 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权西 南交通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 保密口，在年解密后适用本授权书； 2 不保密d 使用本授权书。 ( 请在以上方框内打“4 ”) 学位论文作者签名：王乡眷 日期：姗伊，- 2 指导老师签名： 哼墨专 鳓、艺3 一之7 1 1 研究背景 第1 章绪论 1 1 1 中国房地产市场 房地产业是我国国民经济的支柱性产业，对促进经济发展具有重要的意义。 自改革开放后，我国经济发展迅猛，房地产业及房地产市场日趋成熟，房地产市 场结构日趋合理，房地产的开发规模日趋加大。 纵观改革开放后中国房地产发展的历程，可以分为5 个阶段：1 9 8 0 一1 9 8 9 年为复苏阶段。1 9 8 0 年4 月2 日，邓小平同志关于建筑业和住宅问题的重要讲 话，标志着我国房地产业开始启动，以及1 9 8 4 年深圳公开出让第一块城市国有 土地标志着我国房地产业的商品化。1 9 9 0 一1 9 9 3 年为高速发展阶段，这一阶段 我国各类房地产公司数量与投资水平激增，在这几年注入在房地产业1 0 2 7 亿元 的巨额资金，平均每年以1 1 7 4 的速度递增，全国兴起开发热潮。1 9 9 4 1 9 9 8 年进入房地产发展的调整阶段，这一阶段，我国出现了严重的通货膨胀，国家为 抑制高通胀，采取了紧缩政策，严格控制基本建设投资规模与货币发行量。房地 产的开发投资不如前一阶段旺盛，某些地区还造成了房地产泡沫破灭现象。1 9 9 8 年，国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知， 明确提出停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策，此举措加大房地产 市场化进程，使国家逐渐摆脱通货紧缩，房地产业又成为拉动经济增长的增长点。 1 9 9 9 - - 2 0 0 3 年，房地产行业进入回暖阶段。2 0 0 0 年4 月最后一批福利分房彻底 终止后，个人购房比例直线上升，以及消费信贷政策，激活了房地产市场。2 0 0 4 年至今，我国房地产业进入宏观调控阶段【川。表1 1 与图1 1 显示了最近八 年我国国民经济与社会发展统计数字。2 0 0 4 年房价涨幅达9 7 以及0 7 年的 7 6 ，这两年的房价增长幅度明显高于其他年份，房地产投资增幅连续5 年超 过固定资产总投资增幅，2 0 0 4 年以后政府出台一系列宏观调控政策，以紧缩供 给收紧银根、地根为主要手段。到了2 0 0 5 年，政府开始对房地产实旌较为严厉 的调控，由于调控的作用，2 0 0 5 、2 0 0 6 年连续2 年房价增幅下降，房地产投资 增幅下降，并首次低于固定资产投资增幅，消费者物价指数( c p i ) 指数下降。 似乎宏观调控效果显著，但2 0 0 7 年房价大幅反弹，1 1 月涨幅1 0 5 ( 2 0 0 6 年5 5 l ， c p i 达6 9 ( 2 0 0 6 年1 5 ) ，固定资产总投资增幅2 6 8 ，房地产投资增幅3 1 8 ， 均达到8 年来最高值。 表1 - - 12 0 0 0 - 2 0 0 7 年全国c p i 变动幅度与房地产投资概况 蕊尹吨绽1 2 0 0 0 年2 0 0 1 年2 0 0 2 年2 0 0 3 年；2 0 0 4 年2 0 0 5 年；2 0 0 6 年 2 0 0 7 芷 c p l ( )0 4 00 7 00 8 01 2 03 帅1 8 01 5 04 8 0 固定资产总投资( 亿元)3 2 6 1 9 3 6 8 9 84 3 2 0 25 5 1 1 87 0 0 7 3 8 8 6 0 4 9 3 4 7 21 3 7 2 3 9 固定资产总投资( ) 9 3 01 2 1 0 1 6 1 02 6 7 0 2 5 8 0 2 5 7 02 4 o o2 4 8 0 房地产投资( 亿元) 4 9 0 26 2 4 57 7 3 61 0 1 0 61 0 3 7 61 5 7 5 91 9 3 8 2 2 5 2 8 0 房地产投资( ) 1 9 5 02 5 3 0 2 1 9 02 9 7 02 8 1 01 9 8 02 1 8 03 0 2 0 房价( )1 1 01 7 03 7 04 8 09 7 07 6 05 5 07 资料来源：中国统计年鉴；r e i c o 市场报告 1 4 0 0 1 2 0 0 1 0 0 0 8 0 0 6 o o 4 0 0 2 o o 0 o o ( 2 0 0 ) 一一 。一一- _ 、r 一， 一 户 - i。一一， 、 厂 2 0 0 02 0 0 12 0 0 2 2 0 0 32 0 0 42 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 _ 卜g d p 房梆 图1 12 0 0 0 - 2 0 0 7 年全国c pi 与房价增长折线图 1 1 2 成都房地产市场 我国经济经历了9 2 年前后的经济过热和随后的宏观调控之后，在9 7 年左 右又开始了一轮新的增长周期，房地产行业整体也因此进入新一轮的上升通道。 在2 0 0 7 年以前，经历了建国后创纪录的1 0 年之久的繁荣、诸多学者泡沫论的 疾呼以及近几年高频度的宏观调控大背景下，房地产业的发展没有停滞迹象。 而在全国房地产发展一致高歌猛进之时，作为西部特大中心城市的成都，房地 产行业在1 9 9 9 年到2 0 0 7 年间却保持了一个相对理性的发展态势，1 0 左右的 房价上涨水平在主要城市中只能说是默默无闻。( 见图l 一2 和表l 一2 ) 图1 - - 2 历年成都市商品房价格走势 表1 - - 22 0 0 7 年重点城市房地产对比表 城市固定资产投房地产投资房地产投销售额( 亿元)销售面积 资额( 亿元)额( 亿元)资额固定( 万平方 资产投资米) 额( ) 上海4 4 5 8 6 11 3 0 7 5 32 9 3 33 0 8 9 3 53 6 9 4 9 6 北京 3 9 6 6 6 0 1 9 9 5 8 0 5 0 3 2 2 5 1 4 6 52 1 7 6 5 7 重庆 3 1 6 3 5 08 4 9 9 02 6 8 79 6 7 3 13 5 5 2 9 2 成都2 3 9 4 7 09 0 9 9 03 8 o o9 5 7 1 32 2 4 3 2 7 天津 2 3 8 8 6 35 0 5 3 02 1 1 58 9 9 3 21 5 5 2 2 6 广州1 8 6 3 3 47 0 3 8 03 7 7 71 2 1 8 2 01 4 7 3 5 9 深圳 1 3 4 5 o o4 6 1 0 43 4 2 87 7 9 9 l5 5 5 1 1 南京1 8 6 7 9 64 4 5 9 72 3 8 76 0 3 5 11 1 3 7 8 8 数据来源：上述地区统计局网站统计快报 经济的持续快速发展与相对平稳的房价上涨水平使得成都成为主要城市中 的房地产“洼地”，加之成都市独特的魅力对外地精英源源不断的吸附效应，最 终使成都市房地产业具备了巨大的发展潜力。于是，近年来诸多国内外巨头纷 纷进驻成都，地价开始加速上涨，房地产投资额等指标已迅速接近国内一线城 市水平，成都市房地产发展进入一个厚积薄发的追涨阶段。同样，成都市商品 住宅发展也处于上升阶段。住宅增量市场又是住宅市场的主要部分。所以住宅 增量市场对房地产市场来说具有很强的代表性，但是到底成都市商品住宅增量 市场现状如何以及商品住宅增量市场发展如何，这j 下是本文要探讨的问题。 1 2 文献综述 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场的主要构成部分，商品住宅市场占 房地产市场的绝大部分。从系统的角度讲，整体与部分之间包含着相同的信息， 了解了整体信息便能更深入掌握局部。研究商品住宅市场，必须对整体房地产 市场有清晰的认识，只有这样才能对商品住宅市场有正确的认识。所以本文的 文献综述不仅局限于商品住宅市场。 1 2 1 国外相关研究综述 欧美国家的房地产业发展远远比中国要早。且房地产市场在一开始便是在 市场经济的背景下发展，按市场规律运行，研究的理论资料较多而且研究方法 较广泛，研究内容较为完善。 国外有关房地产市场的理论研究远远比我国理论研究早。1 7 世纪末，政治 经济学之父w i l l i a np e t t y 首次提出级差地租的定义，并阐述土地价格、级差地 租等问趔矧。此后至1 9 世纪初这段时间里，a d a ms m i t h 、d a v i dr i c a r d o 及马 克思等人分别对住房问题、土地经济问题进行了各自研究，形成了现代资本主 义土地经济理论及马克思主义土地经济理论。这些理论均对房地产市场发展的 研究作出极大的贡献。2 0 世纪2 0 年代，美国经济学家r i c h a r dt e l y 、e d w a r d s w m o r e h o u s e 对土地经济学进行了系统的研究并编写土地经济学原理，标 志着土地经济学摆脱了对其它学科的依附成为- - 1 7 独立的学科f 2 5 j ，同时也标志 着经济学开始系统地研究房地产业及土地的发展问题。 近年来从国外对房地产市场研究的成果来看，研究角度及文献数量有很多。 其中关键的有( 1 ) 1 9 9 5 年美国著名学者m b a l l 和t m o r r i s o n ，以一些国家在 住宅投资问题为研究对象并总结分析了住宅建设投资与g d p 增长的关系，得出 结论：当人均g d p 等于或小于5 0 0 美元时，住宅建设投资占g d p 的比例在2 以下；人均g d p 达到2 5 0 0 美元时，这一比例为3 5 ；人均g d p 等于或大于5 0 0 0 美元时，比例达到最高值6 - 7 。且住宅建设投资随着人均g d p 的增加，绝对值 增加，但占g d p 的比例会下斛“l ；( 2 ) r i c h a r dj h e r r i n g ( 1 9 9 8 ) 从国际视角研 究房地产繁荣与银行危机关系，通过构造信贷市场模型，并结合c a r e y 模型得 出银行集中贷款导致房地产繁荣，房地产繁荣酝酿银行危机的结论【1 7 l ；( 3 ) j o k e ，l u t t i k ( 2 0 0 0 ) 运用享乐模型对荷兰8 个区域的约3 0 0 0 个住宅交易数据研 究不同环境因素对商品住宅价格的影响。得出结论：带有靠近大湖泊花园的住 宅价格较一般的住宅价格增加2 8 ；如果住宅周围有河流湖泊之类的水体，房 价增加8 1 0 ，拥有空旷视野的住宅能比普通住宅房价提高6 1 2 。房价随周围 不同环境变化，旁边有优美景色的住宅平均比普通住宅房价高出5 1 2 1 1 2 】；( 4 ) g a v i na d l i n g t o n ，e ta 1 ，( 2 0 0 0 ) 研究了政府在经济转型时期应该发挥何种作用， 得出：政府在经济转型期间应承担有限的责任。因为市场是公平竞争中的一种 具有自身动态的现象。政府仅应承担一些重要的义务来保证透明市场繁荣。否 则政府的一些过度行为可能对市场的发展和透明度产生极为严重的损害【6 1 ；( 5 ) m i nh w a n g 和j o h nm q u i g l e y ( 2 0 0 4 ) 用美国7 4 个大城市1 9 8 7 1 9 9 9 年1 3 年的 数据建立了一个供给需求模型，得出的结论是：住宅较高的空置率会使房价下跌： 当去年房屋空置率较高时，屋主会预测今年房价下跌；一般来说，城市的国民 经济水平、居民收入和就业情况也会对房价产生巨大影响1 1 5 j ；( 6 ) m a r c od e l n e g r o 和c h r i s t o p h e ro t r o k ( 2 0 0 5 ) 以1 9 8 6 2 0 0 5 年间美国房价为研究对象， 用贝叶斯方法研究货币政策对其影响。其结论是，2 0 0 1 至2 0 0 5 年扩张的货币 政策是美国全国性的房价上涨原因，而2 0 0 1 年以前的房价上涨主要是地区性的 因素，且2 0 0 1 2 0 0 5 年货币政策对房价的影响较1 9 8 6 2 0 0 1 年货币政策对房 价的影响更大1 1 3 j ；( 7 ) j a r o dm a c h i n g a ( 2 0 0 6 ) 阐述了均衡模型，并以均衡模 型描述房地产市场的特点。最终结果表明住宅消费者在购买行为之前，在网上 浏览相关广告仅有平均3 相关信息被关注。并用估计模型和对比实验方法指 出：改进的网上房地产广告信息不仅能够降低交易的均衡价格而且能够提高市 场占有率1 9 j ； ( 8 ) h u a n g f u l a i ( 2 0 0 6 ) 以深圳房地产市场为例，构造了综合技术 支持系统，系统包括：房地产预警系统( r e w s ) 、房地产信息指数系统( r e c i s ) 和系统模拟及试验( s s & p e ) 以提高宏观调控水平及使其更加有效而不失灵活 p j ：( 9 ) k a t i ar o c h a , l u c i a n as a l l e se t c ( 2 0 0 7 ) 认为在新兴经济中房地产业被认为 是低流动率、低回报率和高成本的行业，且需求、价格和土地成本都具有不确 定性。文章引入实物期权，把房地产发展看作投资机会，投资者可以持有成长 期权、延迟期权和放弃期权1 1 1 j ：( 1 0 ) w b l g a n gm a e n n i g l i s ad u s t ( 2 0 0 7 ) 运 用l o g i o g 方法，通过对9 8 个德国大城市的独家住宅( s i n g l e f a m i l y ) 2 0 0 2 年的 房价分析，得出最终实证结果：人口规模和城市位置导致了较高的购买价格。 可支配收入和建筑成本也与购买价格成正相关的关系；人口的增长和减少对价 酉直童通太兰亟硒究生堂僮途室篁鱼更 格的影响显示了不均衡的作用，人口增长率和由此导致的需求对价格没有过大 的影响，但是人口的减少却使价格明显降低1 7 7 1 ；( 1 1 ) w e i - - x i n gz h o u ，d i d i e r s o m e t t e ( 2 0 0 8 ) 从经济物理( e c o n o p h y s i c s ) 角度出发，通过幂次( p o w e rl a w ) 法则实证分析1 9 8 3 - - 2 0 0 5 年2 7 组l a sv e g a s 的房价指数，分析结果证实了房 地产泡沫的出现，确定房价的增长速度高于预期价格【删。 从上述对国外房地产市场的思想和理论的研究分析中，对于房地产市场的 研究主要是供求分析，侧重于分析宏观经济和从市场调查中采集来的数据，除 了用传统的经济回归分析模型，现在更多地运用其他学科角度及研究方法来进 行数据分析。国外在房地产市场趋势预测模型、综合技术支持系统、房地产市 场周期分析模型等研究方面都很成熟。但是对于政策制定的影响来说，不如我 国的研究对我国相关政策制定的影响大。 1 2 2 国内相关研究综述 虽然1 9 8 0 我国房地产业开始启动及1 9 8 4 年深圳特区公开出让第一块国有 土地揭开我国住房商品化的序幕。但1 9 9 8 年以前实质仍在实行福利分房制度， 以集体消费和卖方市场为主。政府及房地产开发企业因为传统思想观束缚不重 视市场及对策研究，因此住房市场理论研究开展的也比较晚。9 0 年代后，房地 产业市场程度加深后，为房地产理论的研究提供了研究基础，经过大量专家学 者的研究和探讨，目前逐步形成了相对完善的房地产理论体系。 在定性研究分析方面，主要研究有：( 1 ) 卢卫( 2 0 0 0 ) 在解读人居等 一系列书中谈到新形势下的住宅需求问题【5 0 l ；( 2 ) 左令( 2 0 0 1 ) 通过分析我国家 庭收入比与房价，指出指标的统计口径与国外的统计口径不一致，我国住房价 格过高和家庭收入水平过低仍然存在【5 3 】；( 3 ) 杨力( 2 0 0 0 ) 从现代营销角度探讨 了房地产的价格【4 9 j ；( 4 ) 李红云( 2 0 0 0 ) 对我国住宅价格过高的成因进行分析并 提出对策建谢刈；( 5 ) 杜伟( 2 0 0 3 ) 矛1 j 用成都市2 0 0 2 年住宅交易数据对成都市住 宅需求特征做了回顾性特征描述。主要是定性分析和特征描述，缺乏实效性和 总体性【珀j ：( 6 ) 袁志刚( 2 0 0 7 ) 在北京房地产市场供求现状分析基础上，重点 对影响供求的因素及存在问题进行探讨，并提出问题和政策建议1 3 5 】。 在定量研究方面：研究市场的供求及价格文献主要有( 1 ) 赵昭、王文元、 李春敏( 2 0 0 0 ) 采用住宅需求构造式主要变动因素假设方法建立城镇居民住宅需 求的预测模型咒j ； ( 2 ) 韩丽川等人( 2 0 0 3 ) 以上海住宅市场需求为研究对象， 运用了b p 神经网络对其进行预测且验证其有效性【5 1 j ：( 3 ) 温海珍( 2 0 0 4 ) 运 用杭州市西湖区2 0 0 2 年第四季度的住宅交易资料，建立住宅特征价格模型，得 出住宅特征的隐含价格，并分析住宅特征对住宅价格的影响程度及其形成原因。 得出与房价关系较密切的有9 个住宅特征，按照方程标准化后的偏相关系数的 绝对值大小以及变量进入方程的次序，且将住宅特征的重要性程度分为三类： 第一类为建筑面积、房龄；第二类为生活设施、车库、交通、装修程度：第三 类为楼层、停车场、朝向【3 0 l ；( 4 ) 吴群( 2 0 0 6 ) 从供求关系角度分析城市商品住 宅价格作用机理，并以南京市为例。其研究结果为土地供给、商品住宅投资与 竣工面积等因素形成的商品住宅供给，与新增人口、城市拆改和改善居住条件 等形成的商品住宅自住性需求和投资性需求比为0 4 8 ，得出供求矛盾是拉动南 京市商品住宅价格上涨的根源。生产成本( 地价等) 只是房地产价格的构成要素， 对房地产价格的作用是有限的l 冽；( 5 ) 王要武、金海燕( 2 0 0 8 1 研究宏观调控政 策对我国房地产市场供需和房价的实际影响并使用向量自回归啡) 模型研 究。建立房地产供给、需求和房价3 个v a r 模型系统。利用脉冲响应函数( m l o 和方差分解( v a r i a n c ed e c o m p o s i t i o n ) 方法分析3 种政策分别对房地产市场供需 和房价的影响时滞、持续时间和作用强度。研究结果：对房地产需求的影响，3 种政策都很小；对房价的影响，土地供给量最大且同向，其余2 个政策影响都 很小；对房地产供给的影响，土地供给量影响最大且同向，利率影响其次且同 向，货币供给量影响很小【3 。 其他方面研究有( 1 ) 沈悦、刘洪玉( 2 0 0 4 ) 以国内生产总值与房地产投资 额的关系为研究对象，通过格兰杰因果关系检验法，通过方差分解分析和广义 脉冲响应分析，得出结论：国内生产总值对房地产投资额是g r a n g e r 因果关系， 而且是单向显著可信的且国内生产总值对房地产开发投资的影响远大于后者对 前者的影响【3 2 】；( 2 ) 张娟锋、贾生华( 2 0 0 7 ) 以完整的房地产市场为研究对象， 用联立方程模型、二阶段最小二乘法建造城市房地产市场的联立方程模型，通 过模型得出：完整的城市房地产市场由住宅市场、租赁市场和土地市场构成， 且三个市场之间是相互关联的：在城市房地产市场上，租金、房价、地价是同 时受到外生变量的影响【3 2 】； ( 3 ) 高苛，刘长滨( 2 0 0 8 ) 用m a t l a b 软件模拟北 京市住宅市场价格调控过程建立住宅市场价格调控预期模型来解决目前住宅市 场宏观调控前期效果不太理想的问题，并分析预期因素对住宅市场宏观调控政 策效果的影响规律，且验证建立价格模型的有效性，同时对不同供给调整系数 条件下的试验结果进行对比分析。结果表明：长期中预期作用对调控政策效果 无影响，而市场主体的政策预期可导致调控政策的短期失效，住宅供给调整系 数越小短期价格波动越剧烈【2 9 1 。 纵观目前国内对于房地产市场的研究，由于我国市场发展时间较短，可能 会由于政策干预导致市场运行不规范、市场数据不完备而难以获得等条件制约， 所以国内理论界对对于房地产市场研究不如国外理论研究充分。而且大部分文 章以定性研究为主，在数据库中，关于房地产住宅市场的文献有许多，但大多 数都是对市场的价格走势及供求分析的数据进行简单的描述性统计。许多著名 房地产咨询公司如戴德梁行、仲量联行、世联地产等的企业定期的住宅市场报 告也是根据对市场数据的描述性统计分析市场趋势，分析宏观经济形式对住宅 市场的影响，相对于国外进行的实证研究，国内的理论界还有很大差距。但随 着政府宏观调控能力的提高，市场进一步规范，今后的研究方会向定性与定量 有机结合的方向展开，且研究更加充分。 1 3 研究目的内容和方法 1 3 1 本文研究的主要目的和内容 在我国，住宅市场占据着整个房地产市场中占据主导地位，而且住宅增量 市场又是住宅市场的主要部分。因此，住宅增量市场对房地产市场来说具有很 强的代表性，其主要特征与房地产市场也是基本一致的。基于以上考虑，本文 选取住宅增量市场作为研究对象。本文的主要研究目的就是建立起一个将定量 定性指标相结合的商品住宅增量市场发展评价体系，并用统计数据进行评价， 确定成都市在副省级城市的商品住宅增量市场发展水平。同时在建立商品住宅 增量市场综合评价系统中，不论从市场发展指标的筛选还是指标赋值的确定等 方面都将从定量和定性两个角度综合考虑找出最合适的结果。在评价成都商品 住宅增量市场的发展水平在副省级城市中地位的同时，结合成都市商品住宅增 量市场发展的现状，提出若干政策性设想和建议。 为完成上述目的，本文主要研究内容如下： 第一部分：通过对前人房地产市场的研究及房地产市场评价理论成果的研 究，结合房地产发展的实际情况进行分析，确定城市商品住宅增量市场方法及 指标体系。 第二部分：利用1 5 个副省级城市市场数据实证分析，利用城市商品住宅增 量市场评价体系对其进行评价，最终判断成都市商品住宅增量市场的地位。 耍亩童通太堂亟硒究生堂僮诠窒 一 笺窆夏 第三部分：结合城市商品住宅增量市场发展评价体系的最终结果和成都市 住宅增量市场的实际情况，针对性地为成都房地产市场的健康发展提出后续建 议。 1 3 2 本文研究的主要方法 商品住宅增量市场包括商品新增住宅的买卖、租赁和抵押。而本文对成都 市( 9 个市辖区、6 个县和4 个县级市) 商品住宅的买卖增量市场进行分析，不 包括商品住宅增量市场的租赁和抵押。主要研究方法如下： 1 、文献研究方法。根据论文的研究对象和研究角度，作者查阅了国内外经 济地理、产业经济、区域经济以及社会经济等领域的有关文献，为论文的理论 框架的形成提供了一定的帮助； 2 、定性与定量结合 在城市商品住宅增量市场发展综合评价中，指标权重的确定采用模糊层次 分析法，客观指标采用功效系数法主观指标采用德尔菲法赋值。对1 5 个副省级 城市商品住宅增量市场进行论文较为全面、准确、综合的评价。 3 、改进灰色关联法 分析成都市商品住宅价格中，运用改进灰色关联法，得出影响房价因素的 加权关联度。根据关联度水平判断影响商品住宅价格重要因素，并判断房价涨 幅是否合理。 以上是本文主要采用的方法，在具体分析中还结合了问卷调查、专家咨询 等方法。 1 4 本文研究的作用和意义 改革开放以来，成都市商品住宅市场得到了持续、健康、稳定的发展，为 成都经济保持快速、稳定增长起了重要的作用，人们的居住条件和环境有了较 大的提高。但是，由于政府对房地产市场宏观调控不够，加上市场还不够完善、 不够成熟，成都市商品住宅市场还存在许多亟待解决的问题，对成都市商品住 宅市场进行深入的研究有重要的作用和意义。 1 、有利于政府对商品住宅市场的宏观管理 对成都市商品住宅市场增量市场现状及商品住宅增量市场发展的综合评价 在副省级城市中的排名情况作深入的研究，为政府在运用法律、行政、经济的 手段对商品住宅增量市场进行管理时提供依据和理论指导，更好地为企业创造 良好的市场环境，促进市场机制的j 下常运行，保证其健康发展。 2 、为房地产企业的决策提供帮助 对成都市商品住宅增量市场进行深入的分析和研究，熟悉商品住宅市场的 供求机制、价格机制，才能深入了解成都市商品住宅市场机制和运行特点，为 房地产企业的决策提供参考，有助于企业把握目前住宅市场的大势，根据房地 产需求的特点和买家需要来确定房地产投资的时机、规模和产品的特点，让自 己开发的商品房有市场需求，增加有效供给，也有利于房地产市场的良性发展 和市民居住环境的改善。 3 、促进房地产市场的健康发展和成都市经济的增长 对成都市商品住宅增量市场的研究，认识成都市商品住宅增量市场运行的 态势及其发展水平，有助于培育、完善和规范房地产市场，促进房地产市场的 健康发展。 综上所述，对成都市商品住宅增量市场的深入研究，一方面为政府对房地 产市场的宏观管理提供依据，另一方面为房地产企业提供决策指导，而且有利 于促进经济的增长和市民生活素质的提高，不但具有现实的意义，而且对房地 产市场的发展也有重大的意义。 第2 章商品住宅市场研究的理论基础 2 1 基本概念界定 2 1 1 商品住宅增量市场的涵义 广义上房地产市场是指房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关 系的总和。它不仅包含具体的有形的房地产市场，而且还包含房地产的价格体 系、房地产的供给和需求以及房地产的管理与中介等各种具体的交易关系。房 地产市场是房地产经济运行的基础，是房地产经济纳入商品经济轨道的必然产 物。狭义的房地产市场，指进行房地产交易的专门场所。房地产市场可划分为 三级市场：房地产级市场指土地使用权出让市场，即国家以土地所有者的身 份将国有土地或征用的农村土地有偿、有期限地出让给土地使用者的市场：房 地产二级市场，指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出 租的市场，包括达到规定可以转让的地产转让在内，也就是说房地产二级市场 也包含地产二级市场；房地产三级市场，指购买房地产者再次将房地产转卖或 转租的市场，即存量房地产再次进入流通领域进行交易而形成的部分。 与房地产市场相对应，住宅市场是住宅商品交换的场所和领域，是住宅交 换所形成的经济关系的总和。住宅市场是房地产市场体系中非常重要组成部分， 所以要以整个房地产市场体系为背景来分析住宅市场。住宅市场广义上指整个 社会的住宅交易关系的总和，包括了住宅价格、资金、运行机制、市场主体、 客体、等因素，是住宅经济运行基础，是住宅经济纳入市场经济轨道的必然产 物；狭义的住宅市场指住宅的买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。住 宅市场按交易性质分为住宅一级市场、住宅二级市场和住宅租赁市场。住宅一 级市场，指住宅增量市场，包括新建的商品房、经济适用房的买卖。是一种纵 向市场，市场交易主体是开发商和使用者，市场交易客体是住宅所有权及住宅 所附着土地的使用权。住宅二级市场即二手房市场，指存量住宅市场。是一种 横向市场，市场交易主体是使用者和使用者，市场交易客体与住宅一级市场相 同，是住宅所有权及住宅所附着土地的使用权。住宅三级市场指住宅租赁市场， 这也是一种横向市场，市场交易主体是使用者和使用者，市场交易客体是住宅 使用权。本文主要研究的对象是商品住宅增量市场。本文所提的商品住宅市场 即是指商品住宅增量市场1 5 5 j 【5 6 l 。 2 1 2 商品住宅市场的特征及运行机制 1 住宅房地产市场的特征 ( 1 ) 不完全竞争性 我国土地是国家垄断的，因此住宅市场的供应量受政府土地政策影响较大。 但是政府的适当介入与干预是弥补市场失衡的重要手段，主要由于复杂住宅交 易过程及较高的交易价格，供需双方自由出入市场相对困难。非对称性的市场 信息使市场机制不可能完全有效调节市场供需。政府对中低收入者的住房福利 政策也会对住宅市场产生较大影响。住宅建设是城镇建设的重要部分，住宅市 场的发展还受到经济发展水平和城镇发展规划的制约。因此住宅市场是不完全 竞争的市场，在分析其供需关系时，不能以一般竞争市场的方式进行。 ( 2 ) 地域性 商品住宅不像其他商品一样在市场上自由流动以平衡供需。住宅的固定性 决定了在住宅市场上不存在住宅实物形态的流动。由于各个地区经济发展水平 和居民收入水平不同，各个区域性市场中供需状况均不同，价格差异较大。本 文的研究主要是针对成都市商品住宅市场。