（工商管理专业论文）中山市房地产业发展对策研究.pdf

摘要 摘要 房地产业已经成为中山市的支柱产业，住房消费已成为主要的消费热点，房 地产业为中山市经济发展和城市建设发挥了重要贡献。在2 1 世纪，为保障中山 市房地产业持续、健康的发展，继续发挥房地产业对经济和社会发展的积极作用， 本文将房地产业作为一个整体，研究其在社会主义市场经济条件下的经济运行情 况，对中山市房地产业的发展提出有针对性的对策建议。 本文综合运用了房地产经济学原理以及产业组织理论、城市化理论等相关理 论，采用1 9 9 7 年以来的统计数据，以中山市房地产开发投资、商品房市场供求 以及房地产业的增长情况作用为重点，分析中山市房地产业的现状，并通过与珠 海、佛山、江门等三个市的比较研究，评判中山市房地产业的发展水平。本文重 点应用了波特关于产业竞争力的五力模型，定性分析中山市房地产业的竞争力， 同时采用2 0 0 1 年和2 0 0 2 年中山市商品房预售数据分别计算中山市房地产业的绝 对集中度、相对集中度( 基尼系数) 以及赫芬达尔- 赫希曼指数，定量分析中山 市房地产业的产业集中度。 本文的结论是中山市经济发展情况良好，城市基础配套设施完善，政府作风 开明，f 处于城市化加速发展的阶段，对中山市房地产业的发展提供了良好的外 部发展环境，城市化发展和居民消费结构升级将为中山市房地产市场带来巨大的 潜在需求。但是，房地产开发企业整体竞争能力较弱是阻碍中山市房地产业发展 的首要因素。另外，房地产市场集中度过低，商品房空置面积过大，非住宅商品 房的供求矛盾较为突出，城镇居民收入增长较慢，消费倾向下降，城市化进程相 对落后等因素也从不同的方面制约着中山市房地产业的进一步发展。 文章最后探讨了发展中山市房地产业的几点对策。中山市房地产开发企业要 致力于提高整体竞争能力，要提高产业集中度，实现资源的有效配置，发挥规模 经济，还要以市场需求为导向，进行科学的市场细分，选择适当的竞争战略。提 高房地产业的技术含量，加强人才的培养，提高产品质量，丰富服务功能，满足 消费者同益提高的需求。政府作为房地产市场的管理者，则要加强政府对房地产 业的宏观调控，建立完善的房地产市场体系，发挥市场机制对资源配置的基础性 作用。加强政府对房地产市场的引导，致力于促进以经济适用房为主的住宅供应 结构转变，坚持走城市化发展道路，采取各种积极措施消化空置商品房。另外， 房地产中介机构、物业管理企业、金融业要积极配合，全面促进中山市房地产业 的持续健康发展。 关键词：房地产业；发展：对策 华南理1 ：大学l 商管理硕士论文 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e e nt h eb a c k b o n ei n d u s t r yi nz h o n g s h a n ，a n dt h e r e s i d e n t i a lc o n s u m p t i o nh a sb e e nt h eh o tz o n eo fs o c i a lc o n s u m p t i o n t h er e a le s t a t e i n d u s t r yh a sm a d eas i g n i f i c a n tc o n t r i b u t i o nt ot h ee c o n o m yd e v e l o p m e n ta n du r b a n c o n s t r u c t i o ni n z h o n g s h a n i nt h e 2 1 “c e n t u r y ，t h er e a l e s t a t e i n d u s t r y s h o u l d m a i n t a i ni t ss u s t a i n a b l ea n dh e a l t h yd e v e l o p m e n ts oa st of u r t h e rt h ee c o n o m ya n d s o c i a l d e v e l o p m e n ti nz h o n g s h a n t oa c h i e v es u c hg o a lt h i st h e s i st r y t oa n a l y z e h o wt h er e a le s t a t ei n d u s t r yi n z h o n g s h a ni sr u n n i n gi nt h ec o n d i t i o no fs o c i a l i s t m a r k e t i n ge c o n o m y ，t h e nt o f i n do u tt h es u i t a b l es t r a t e g i e so fd e v e l o p i n gt h er e a l e s t a t ei n d u s t r yi nz h o n g s h a n t h i st h e s i si n t e n d st ou s e c o m p r e h e n s i v e l y t h er e l a t i v et h e o r i e ss u c ha s e c o n o m i cp r i n c i p l e so fr e a l e s t a t e ，i n d u s t r yo r g a n i z a t i o nt h e o r ya n du r b a n i z a t i o n t h e o r y ，a n dm a i n l yu s et h es t a t i s t i c ss i n c e 19 9 7t o2 0 01 t h i st h e s i se m p h a s i z e so n t h ei n v e s t m e n t ，t h es u p p l ya n dd e m a n do ft h em a r k e ta n dt h eg r o w t ho fr e a le s t a t e i n d u s t r yi nz h o n g s h a n t oa n a l y z ei t s s t a t u s ，a n dj u d g e st h ed e v e l o p e dl e v e lo ft h e r e a le s t a t ei n d u s t r yo f z h o n g s h a nb yc o m p a r i n gt h es t a t i s t i c so fz h o n g s h a n ，z h u h a i ， f o s h a na n dj i a n g m e n t h i st h e s i sa l s of o c u s e so nu s i n gm e p o r t e r sf i v e - f o r c e s m o d e lt oa n a l y z et h ec o m p e t i t i v e n e s so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nz h o n g s h a n ，w h i l e a n a l y z i n gt h el i m i t i n gf a c t o r so fd e v e l o p i n gt h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nz h o n g s h a n t h i st h e s i su s e st h ed a t ao ft h ep r e s e l l i n gm a r k e ti n2 0 01a n d2 0 0 2 ，t oc a l c u l a t et h e c o n c e n t r a t o nd e g r e e ，r e l a t i v ec o n c e n t r a t i o nd e g r e e ( g e r m ii n d e x ) a n dh e r f i n d a h l - h i r s h m a ni n d e xt oa n a l y z et h ec o n c e n t r a t i o no fr e a le s t a t ei n d u s t r yi nz h o n g s h a n t h ec o n c l u s i o n so ft h i st h e s i sa r e ：t h e a d v a n t a g e o u s o u t e rf a c t o r so f d e v e l o p i n gt h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nz h o n g s h a n a r et h ee c o n o m y sw e l lg r o w t h ，t h e c o m p l e t e n e s so f u r b a ni n f r a s t r u c t u r ea n df a c i l i t i e s ，t h eo p e na n de f f i c i e n ta t t i t u d eo f g o v e r n m e n t a n dt h e c i t yb e i n g o i lt h e a c c e l e r a t i n gp h a s e o fu r b a n i z a t i o n t h e u r b a n i z a t i o np r o c e s sa n du p g r a d i n gc o n s u m p t i o ns t r u c t u r eo fr e s i d e n t sw i l lc a u s ea h u g ep o t e n t i a ld e m a n d o fr e a le s t a t e a b o v ea l lt h el i m i t i n gf a c t o r so f d e v e l o p i n g t h e r e a le s t a t ei n d u s t r yi nz h o n g s h a n ，t h ew e a k n e s so f c o m p e t i t i v e n e s so f t h er e a le s t a t e e n t e r p r i s e so fz h o n g s h a ni st h ep r i m a r yf a c t o r t h e r ea r es o m eo t h e rf a c t o r sw h i c h r e s t r i c tt h e d e v e l o p m e n t o fr e a le s t a t e i n d u s t r y i n z h o n g s h a n ，s u c ha s t h el o w c o n c e n t r a t i o nd e g r e eo ft h er e a le s t a t e m a r k e t ，t h eh u g eq u a n t i t yo ft h ev a c a n t c o m m e r c i a lh o u s e s ，t h ec o n f l i c to ft h es u p p l ya n dt h ed e m a n do fn o n r e s i d e n t i a l h o u s e s ，t h es l o wg r o w t ho ft h er e s i d e n t s i n c o m e ，t h ew i t h d r a w i n gi n t e n to f i i c o n s u m p t i o na n d t h ec i t yb e i n gi nt h er e l a t i v e l yb a c k w a r ds t a g eo fu r b a n i z a t i o n a tl a s t ，t h i st h e s i sb r i n g so u taf e ws t r a t e g i e sa n ds u g g e s t i o n so nd e v e l o p i n gt h e r e a le s t a t ei n d u s t r yi nz h o n g s h a n a l lt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e si nz h o n g s h a ns h o u l d p u tt h ee m p h a s i s o ni m p r o v i n gt h e c o m p e t i t i v ea b i l i t i e s ，i n o r d e rt oe n h a n c et h e c o n c e n t r a t i o no ft h ee n t i r er e a le s t a t e i n d u s t r y i n z h o n g s h a n ，r e a l i z e t h e o p t i m i z a t i o no fa l l o c a t i n gs o c i a lr e s o u r c e ，a n da c h i e v es c a l ee c o n o m i c s r e a le s t a t e e n t e r p r i s e ss h o u l db eo r i e n t e db yt h ed e m a n do f r e a le s t a t em a r k e t ，t r yt os e g m e n t t h ew h o l em a r k e ta n df i n do u tt h e s p l i t m a r k e ti no r d e rt oc h o o s et h es u i t a b l e s t r a t e g i e s r e a le s t a t ee n t e r p r i s e ss h o u l da l s ot r yt oi m p r o v et h eu s a g eo fs c i e n t i f i c a n dt e c h n o l o g i c a lm e t h o d si nr e a le s t a t e i n d u s t r y ，s t r e n g t h e n t h et r a i n i n gf o rt h e t a l e n t s ，i m p r o v et h eq u a l i t yo fp r o d u c t sa n de n r i c ht h ef u n c t i o n so fs e r v i c e s ，i no r d e r t o s a r i s f yt h ei m p r o v i n gd e m a n d so fc o n s u m e r s t h eg o v e r n m e n to fz h o n g s h a n s h o u l dp l a yt h er o l ea st h er e g u l a t o ri nr e a le s t a t em a r k e t ，a n ds t r e n g t h e nt h em a c r o r e g u l a t i o n t h eg o v e r n m e n t s h o u l d g u i d e t h er e a le s t a t em a r k e t b yu s i n g t h e e f f e c t i v ep o l i c i e s ，s t i m u l a t et h es u p p l yo fe c o n o m i c a la n ds u i t a b l er e s i d e n th o u s e ， i n s i s tt h eu r b a n i z a t i o np o l i c i e s ，a n dt a k e o b j e c t i v em e t h o d st or e d u c et h ev a c a n t c o m m e r c i a lh o u s e s t h er e a le s t a t em e d i a i n s t i t u t i o n s ，p r o p e r t y - m a n a g i n gc o m p a n i e s a n df i n a n c i a li n d u s t r ya l ls h o u l dt r yh a r dt os u p p o r tt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e i n d u s t r y ，a n dr e a l i z et h es u s t a i n a b l ea n dh e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r y i nz h o n g s h a n k e y w o r d s ：r e a le s t a t ei n d u s t r y ；d e v e l o p m e n t ；s t r a t e g y i i i 华南理工大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研 究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文 不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研 究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完 全意识到本声明的法律后果由本人承担。 作者签名： 殇霪。日期：加2 年多月浙 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。本人授权华南理工大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密口，在年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密口。 ( 请在以上相应方框内打“4 ”) 作者签名： 导师签名： 6 月砺 8 月1 日 f 第一章绪论 ! ! ! ! = = = = = # = 2 = = = = e = = = = = = = = = = ! = = j = = = = 1 1 研究背景与意义 第一章绪论 1 9 9 4 年国务院下发关于深化城镇住房制度改革的决定，1 9 9 7 年前后，为 保持国民经济持续增长，国家采取了积极财政政策，通过增加投资、促进消费来 拉动经济发展，国家为促进房地产市场发展出台了一系列相关政策。1 9 9 8 年国 家决定在2 0 0 0 年1 月1 目前在全国范围内全面取消实物福利分房，实行货币分 房制度，同时出台住房担保贷款管理办法，为房地产业的发展带来新的机遇。 在经济发展和体制创新两大动力的推动下，中山市的房地产业快速发展。2 0 0 1 年，中山市房地产业增加值1 6 3 8 亿元，比2 0 0 0 年增长1 2 7 ，房地产开发投 资达到3 2 8 7 亿元，房地产开发房屋施工建筑面积2 9 8 4 万平方米。竣工1 1 5 4 7 万平方米，其中房地产开发住宅竣工建筑面积1 0 0 5 8 万平方米，商品房屋实际 销售面积1 0 0 3 5 万平方米，其中住宅销售9 1 8 3 万平方米，商品房屋实际销售额 2 6 7 7 亿元，其中住宅2 2 5 5 亿元【1 1 。中山市房地产业在一定程度上来说已经进 入到一个全面市场化运作的轨道，目前已成为中山市国民经济中的支柱产业之 一，对拉动经济增长起重要作用，住房消费已成为主要的消费热点。但中山房地 产业与珠江三角洲发达地区相比，存在较大的差距，与周边的同类城市相比也存 在一定的差异，在发展中面临种种问题。因此在此大背景下，研究如何进一步培 育中山市房地产业，保障其持续、稳定、健康的发展，继续发挥房地产业对中山 市国民经济和社会发展的积极作用，具有重要的现实意义。 1 2 文献综述 1 2 1 房地产与房地产业的概念 从经济学的角度，对房地产的概念有不同的表述。1 9 9 5 年中国建筑工业出 版社出版的房地产经济学中，房地产是指“房产与地产的合称，是房屋与土 地在经济方面的商品体现” 2 1 。1 9 9 9 年同济大学出版社出版的房地产经济论 一一房地产业可持续发展研究中，房地产是指“土地和土地上永久性建筑物及 其衍生的权利” 3 1 。2 0 0 2 年东北财经大学出版社出版的房地产经济学中， 房地产是指“土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体 的权益”【4 】。从这些表述中可见，近年来我国对房地产概念的理解重在房地产 的社会经济形态，体现房地产所具有的产权特征。 华南理工大学工而管理硕士论文 房地产业指“从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成 的产业部门”。房地产行业包括房地产开发经营、房地产管理、房地产中介 等涉及房地产的生产、经营、消费领域的经济组织和经纪人，以及各类专业技术 人员。按照我国国民经济活动的三次产业分类，房地产业被划分为第三产业中的 第二层次，是为生产和生活服务的部门垆j 。 1 2 2 房地产与房地产业的特性 由文献 2 4 】可以归纳出房地产具有以下特点：位置固定性，寿命耐久性， 效用多层次性以及增值保值性。其中由于房地产位置的固定性决定了房地产在质 量上的差异性，一般不可能找到两宗完全相同的房地产实体，而房地产效用的多 层次性，即房地产同时具备生活资料、生产资料以及发展资料的内容，又决定了 对房地产的需求具有普遍性。 房地产业是国民经济的重要组成部分，它的经济运行既要符合国民经济共同 的运行规律，又具有特殊性。 从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大的行业。社会经济发展和人 民生活水平提高的地区差异决定不同地区房地产业需求程度的差异，也使房地产 业的规模和发展速度等产生地区性的差异。一个地区房地产业的发展程度，必然 受到这个地区本身经济发展水平以及该地区产业结构状况的制约。 房地产业又是一个具有高度综合性和高度关联度的行业。它横跨生产、流通 和消费领域的产业部门，其开发、流通过程较长，消费过程更长，是个占用资 金量大，资金周转较慢的资金密集型产业部门，也是物业管理周期长、售后服务 任务重的服务性产业部门。 另外，房地产业受政府政策影响很大。由于房地产业在社会经济活动中的重 要性，各地政府一般都非常关注房地产市场的情况，经常会出台新的政策和措旖 用以调整房地产业在开发、交易、使用等过程中的法律关系和经济利益关系。如 土地政策、住房政策、金融政策、财政税收政策等政策都直接影响到房地产业的 发展。 1 2 3 房地产市场供求理论 市场供求理论是市场经济中最基本的分析内容和方法，主要研究市场上供给 和需求的相互关系以及供求关系与价格之间的相互关系。 房地产需求是在一定的时期内，在某一价格水平之下，房地产的消费者在市 场上所愿意且能够购买的房地产量。影响房地产市场需求总量变化的主要因素是 价格水平、国民收入、宏观政策以及消费者或投资者对未来的预期，影响房地产 市场需求结构变化的主要因素有城市人口的数量和结构、家庭可支配收入、各类 房地产比价、区域经济政策和经济波动等社会经济因素4 1 。 2 第一章绪论 自! ! ! = ! = = = = = = ! = = = = = = = j = 自= = = = 房地产供给，从宏观经济角度是指在某一时期内，在某一价格水平的情况下， 全社会房地产供给的总量，由房地产一级市场、二级市场和三级市场的供给量之 和构成。从微观经济角度，房地产供给是指生产者在某特定的时期内和某一价 格水平条件下愿意并且能够提供的某一地区和品种的房地产商品量。影响房地产 供给总量变化的主要因素是价格水平、开发成本、政府政策和开发商对未来的预 期，影响房地产供给结构变化的主要因素是利润机制、竞争机制、开发商对未来 的预期以及政策导向1 4 j 。 房地产市场供给与需求的总量均衡是指房地产商品在某一价格水平上，开发 商所愿意提供的供给总量和购买者所愿意购买的需求总量正好相等，不存在使价 格进一步变化的压力。由于房地产的供给和需求都是动态的，所以供求均衡状态 是相对的，而供求非均衡状态是绝对的，但供求关系变化的趋势是趋向均衡。 1 2 4 房地产业的发展与产业经济学中的相关理论 产业的概念是“介于微观经济组织和宏观经济组织( 国民经济) 之间的集 合概念，它既是具有某种同一属性的企业的集合，又是国民经济以某一标准划 分的部门”【6 。按此定义，房地产业就是国民经济按社会生产活动历史发展的顺 序划分的为生产和生活服务的部门之一。 在西方发达国家，市场经济高度发达，市场机制可以自动解决资源在产业之 间的有效配置问题因此欧美的产业经济理论都是探讨在不完全竞争市场条件 下，市场结构、企业行为、市场绩效之间存在的内在联系，以及旨在提高市场绩 效的各种公共政策，也就是指产业组织理论。而由于我国的市场经济是建立在计 划经济的基础上，目前仍然处于经济过渡对期，市场发育不嶷，市场机制未能实 现对资源在产业之间的有效配置，而必须发挥政府在产业之间配置资源的能动作 用，即在市场的基础上，大力发挥政府在调整产业结构中的作用。因此产业经济 学在我国包含了产业结构、产业联系以及产业组织三大部分内容。 产业经济学的兴起和发展引起了世界范围内的广泛关注。产业经济学所研究 的理论、方法、案例等内容，对市场经济中的企业竞争战略的设计具有重要的指 导意义和方法论价值。例如，美国经济学家和管理学家波特运用产业经济学原理 和方法，对企业竞争战略和竞争优势问题所进行的开创性研究的成果，就被世界 上一些著名大公司的企业家誉为“企业家必读的圣经”。产业经济学中的产业组 织理论所研究的进入壁垒、集中度、产品差别化、规模经济、兼并、企业组织调 整、技术创新与研究开发等一系列问题，不仅政府的产业组织政策要高度关注， 而且也是企业的现实市场环境和市场行为f 6 l 。因此，运用产业经济学的相关理论， 对于研究房地产业的发展有十分重要的现实意义。 产业经济学中被实际应用最广的就是波特通过产业结构分析建立的产业竞 争模型，并将模型用于形成企业竞争战略。在竞争战略中，波特提出形成竞 3 华南理工大学工商管理硕士论文 争战略的实质是将个公司与其环境建立联系。尽管相关环境的范围广阔，包含 着社会的、也包含着经济的因素，但公司环境的最关键部分就是公司投入竞争的 一个或几个产业。产业结构强烈地影响着竞争规则的确立以及潜在的可供公司选 择的战略。产业外部力量主要在相对意义上有显著作用，因为外部作用力通常影 响着产业g , j 部的所有企业。波特的产业竞争模型是指，一个产业的赢利潜力取决 于五种力量：新进入者的威胁、产业内现有竞争者的竞争强度、买方的讨价还价 能力、供应方的讨价还价能力以及替代品的威胁，这五种竞争作用力的合力决定 产业内企业获取超出资本成本的平均收益率的潜力j 。 产业结构中一个重要研究内容就是市场集中度。市场集中度与产业利润率存 在正相关关系。德姆塞茨等经济学家认为，在市场集中度较高的产业中，大企业 可以比中小企业获得更多的利润，并不是因为大企业问的串谋，而是因为大企业 高效率的经营。因为大企业能够充分利用规模经济，具有较高的创新能力，具有 较高的生产效率和内部组织管理效率，从而使单位产品的生产成本和交易成本较 低。可见，大企业的高利润率来自于成本优势。因此，某一产业的市场集中度越 高，意味着大企业越具有主导地位，产业的利润率也越高【6 】。 从产业联系理论出发，研究结果证明房地产业与其他产业有较高的相关性， 可以带动国民经济各部门的发展。根据1 9 9 7 年广东投入产出模型测算，如果新 增加房地产开发投资1 0 0 亿元，通过投资乘数效应，可带动g d p 增加3 1 9 8 亿 元，如可以带动6 4 亿元的建筑业产出，带动2 9 亿元的金属冶炼及压延加工业产 出，带动2 0 亿元的建材与其他非金属矿物制品业产出等等 8 1 。 对于研究产业中的企业之间的相互竞争关系，企业的核心能力是目前风靡全 球的关于企业战略管理的理念。“核心能力”是由美国密执安商学院普拉哈拉德 教授和伦敦商学院哈默教授于1 9 9 0 年在哈佛商业评论上发表的公司核心 能力一文中提出的。核心能力是指组织中的积累性学识，特别是关于如何协调 不同的生产技能和有机结合多种技能的学识。它的特点是价值性、独创性、不可 仿制性、不可交易性和延展性等【9 l 。由于房地产业具有高度综合性，运用企业核 心能力理论对房地产业中的企业进行战略定位是非常切合的。据中国房地产协会 重点课题组的研究，房地产开发企业的核心竞争力界定为：企业多方面技能和企 业运行机制的有机融合，是不同技术系统、管理系统及技能的有机结合，是企业 在特定经营环境的竞争中的竞争能力和竞争优势的合力【l 们。 1 2 5 房地产业发展与城市化理论 城市房地产业的发展与城市的发展密切相连，我国尚处于城市化的过程中， 与现代城市发达成熟的阶段还有一定差距，城市化进程所引起的人口结构、产业 结构以及城市区域等变动将直接影响房地产业的发展。 1 2 5 1 城市化的含义 4 第一章绪论 由文献【1 1 1 3 】中可见，城市化是指整个社会的变迁，由原始社会逐步转变 为城市社会，既包括人口由从事农业活动转向非农业活动，而趋向集中群居的过 程，也包括城市文化、价值观念向农村扩散的过程。城市化由工业化发展引起， 伴随着现代化过程而产生，其核心是人口就业结构、经济产业结构的转化过程和 城乡空间社区结构的变迁过程。城市化的本质就是更多的人由从事较低效率的农 业劳动转变为从事较高效率的第二、第三产业劳动，由传统的、保守的生产生活 方式转变为积极的、富于开拓进取的生产生活方式，由低消费群体转变为高消费 群体。根据世界各国城市化经验表明，当城市化达到3 0 后，城市化进程明显 加速，到城市化水平达到7 0 后，步伐才放缓。 2 0 0 1 年，中山市按户籍人口统计指标计算的城市化水平为3 8 ，远远低于 广东省经济特区和珠江三角洲率先基本实现现代化构想中提出的5 0 的目 标，正处于城市化进程加速阶段，因此从长期来看，中山市由城市化带动的房地 产业的发展存在很大空间。 1 2 5 2 城市化发展的类型与规律 参见文献【1 1 】，按照城市化与工业化的起步关系城市化发展可划分为工业化 一城市化同步型与工业化城市化滞后型。工业化城市化同步型该类型又划分西方 传统型与外力推动型。西方传统型：工业化从劳动密集型开始，工业化与农村剩 余劳动人口转移同步，农村剩余劳动人口的就业、生活、居住逐步城市化。西方 国家传统城市的城市化发展都属于这种类型。外力推动型：借助发达国家的力量， 以外来资本、外来市场发展外向型工业，吸收大量的农村剩余劳动力，使城市化 与工业化同步发展，“皿洲四小龙”就这种类型的代表。工业化城市化滞后型： 二战以后，许多发展中国家走以重工业为主的工业化道路，而作为资本密集型和 技术密集型的重工业一开始就排斥就业，不能解决农村剩余劳动人口的就业和转 移，城市化发展缓慢，滞后于工业化的发展。 城市化进程中产业调整的规律( 即配弟克拉克定律) 是指：城市化初期， 第二产业、第三产业比重上升，第一产业比重下降，即所谓“非农化”；城市化 成熟阶段，当第一产业下降到一定程度而趋于稳定，这时第二产业比重开始缓慢 下降，第三产业比重因第二产业的下降而继续上升。 作为第三产业重要部门的房地产业，在产业结构调整中的作用是通过自身的 持续稳定健康发展，优化第三产业内部结构，带动第三产业实现整体快速增长， 从而提高第三产业在国民经济中的比重，实现产业结构的优化和升级。根据1 9 9 7 年广东投入产出模型测算，如果新增加房地产开发投资1 0 0 亿元，可带动商业 1 6 亿元产出、社会服务业8 亿元产出、金融保险业8 亿元产出，它的发展可以 作为提升其它行业服务水平的一个媒介1 8 】。另外房地产业的发展可以改善城市的 面貌，创造大量的就业机会，提高人民生活质量，有利于加快城市化进程。 5 华南理工大学工商管理硕士论文 1 3 研究内容与方法 本文将从中山市房地产业的现状和发展水平出发，把房地产业作为一个整体 进行宏观经济分析，研究其在社会主义市场经济条件下的经济运行情况，并将房 地产业作为一个相对独立的产业部门研究房地产业对国民经济的影响和作用，进 而分析有利于中山市房地产业发展的有利因素与若干限制其发展的不利因素，最 后以实现中山市房地产业实现持续稳定健康的发展为目标，提出一些对策和建 议。 本文应用市场供求理论、产业组织理论、城市化理论对中山市房地产业进行 规范性研究与实证性研究，综合运用理论联系实际、系统分析、比较研究、定性 分析与定量分析相结合以及静态分析与动态分析相结合等研究方法。 在运用比较分析方法中，根据房地产业具有区域性的特点，要求选择适当的 比较对象。中山市位于广东省中南部，珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海 处，北接广州市番禺区( 原番禺市于2 0 0 0 年撤市建区) 和佛山市顺德区( 原顺 德市于2 0 0 2 年撤市建区) ，西邻江门市区、新会市和珠海市斗门区，东南连珠海 市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。珠江三角洲经济区包括 1 4 个市、县：广州、深圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州市区、惠阳 县、惠东县、博罗县、肇庆市区、高要市、四会市，已形成广州、深圳为龙头， 周边城市带协调共荣的格局。中山地处珠江三角洲核心地带，在经济发展和城市 化水平提高的过程中要与周边城市形成各有优势、分工协作、共同发展的良性竞 争关系。因此在选择比较对象时，除了考虑周边城市，还要考虑城市规模的相近 性。参考2 0 0 0 年广东省关于“劳动力积聚与广东城市化道路的选择”课题组的 城市聚类分析的成果【l4 1 ，以城市规模与实力为目标特征，把广东省2 1 个地级市 划分为六类，第一类城市是广州；第二类城市是深圳和东莞；第三类是珠海、中 山和汕头，第四类是惠州、江门、佛山和湛江；第五类是韶关、潮州、茂名、肇 庆和揭阳：第六类是河源、梅州、汕尾、阳江、清远和云浮。最终选择与中山相 临并类似的珠海、江门和佛山作为比较的对象。 由于城镇等级制度的存在，各城市统计数据的口径不一致。中山市并无辖下 市县，而佛山、江门、珠海等市的统计量有市区与地区之分，市区不包括辖下的 市县。本文所指的房地产业是指城市中的从事房地产投资、开发、经营、服务等 活动的产业部门，并无市区与地区之分，因此统一采用地区数字。 由于我国统计制度仍处于不断改进的阶段，对商品住宅投资额、商品住宅销 售额、土地开发投资额等统计量从1 9 9 7 年才开始列示，而这几个统计量对于研 究在市场经济条件下房地产业的发展具有重要作用，因此本文主要采用自1 9 9 7 年到2 0 0 1 年的数据，并集中使用广东统计年鉴的数据，尽量减少因统计口 6 第一章绪论 径不一致而需要进行换算所造成的不必要的误差。 7 华南理工大学工商管理硕士论文 第二章中山市房地产业的现状与发展水平 本章以中山市房地产开发投资、商品房市场供求以及房地产业的增长情况作 用为重点，分析中山市房地产业的现状，并通过与珠海、佛山、江门等三个市的 比较，评判中山市房地产业的发展水平。 2 1 中山市房地产开发投资现状 2 1 1 房地产开发投资额大幅上升 从表2 一l 可见，中山市房地产投资额在1 9 9 7 年至2 0 0 1 年间基本保持增长的 态势，1 9 9 7 年到1 9 9 9 年增长较缓慢，2 0 0 0 年和2 0 0 1 年增长较快。2 0 0 1 年房 地产开发投资额为3 2 8 7 亿元，是1 9 9 7 年的2 7 倍；土地开发投资额为4 0 9 亿 元，是1 9 9 7 年的4 4 倍；商品房建设投资额为2 1 2 7 亿元，是1 9 9 7 年的2 8 倍； 住宅开发投资额为2 2 5 2 亿元，是1 9 9 7 年的3 0 倍，各项投资都呈现出翻倍的 增长。 表2 1中山市房地产开发投资情况单位：亿元 1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 l 全社会固定资产投资额 5 9 8 96 6 2 47 5 8 01 0 9 9 51 7 7 9 9 房地产开发投资额1 2 2 31 3 9 41 4 5 22 1 1 73 2 8 7 土地开发投资额0 9 42 6 92 1 72 3 34 0 9 商品房建设投资额 7 6 28 1 48 2 71 4 8 82 1 2 7 住宅开发投资额7 6 26 8 58 2 01 3 0 02 2 5 2 资料来源：广东统计年鉴，中国统计出版社，1 9 9 8 年一2 0 0 2 年 从房地产开发投资的相对规模来看( 见表2 2 ) ，中山市房地产开发投资额 占全社会固定资产投资额的比重基本保持在2 0 左右的水平。据有关专家研究， 我国房地产投资占当年固定资产投资比重在1 0 一1 5 ，或略高一些是房地产投 资的合理比重【4j ，因此中山市房地产投资规模比较合理和稳定。住宅开发投资额 占房地产开发投资额的比重除了在1 9 9 8 年显著下降为4 9 1 以外，其余各年均 保持在6 0 左右的水平，可见近年来中山市的房地产投资以住宅投资为主。 从与珠海、佛山、江门的比较情况来看( 见表2 3 ，2 4 ) ，房地产开发投资 额占全社会固定资产投资额的比重在四个市里是最低的，究其原因是中山市目前 经济建设的重点是走工业强市的道路，大力发展工业，兴建工业园区，全社会固 定资产投资向工业倾斜。从房地产开发投资内部结构分析，2 0 0 1 年中山市土地 8 开发投资额无论是绝对值还是占房地产开发投资额的比重在四个市里都是最大 的，其比重达1 2 4 ，比第二位的江门高4 8 个百分点，土地开发是房地产开发 的开始，可以预见中山市的房地产业正孕育着更大的发展。2 0 0 t 年中山市住宅 开发投资额占房地产开发投资额的比重为6 8 5 ，排在佛山之后，居第二位，可 见中山市的房地产开发投资以住宅开发为主，符合我国将住宅产业作为新的经济 增长点的要求。 表2 2中山市房地产开发投资各项比重单位： 1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 0 2 0 0 1 房地产开发投资额占全社 2 0 42 1 01 9 21 9 31 8 5 会固定资产投资额的比重 土地开发投资额占房地产 7 71 9 31 4 91 1 01 2 4 开发投资额比重 住宅开发投资额占房地产 6 2 34 9 15 6 56 1 46 8 5 开发投资额比重 表2 32 0 0 1 年珠海中山江门佛山房地产开发投资情况单位：亿元 全社会固定房地产开土地开发商品房建住宅开发投 资产投资额发投资额投资额设投资额 资额 珠海1 0 4 8 73 4 2 21 2 12 0 5 41 8 2 中山1 7 7 9 93 2 8 74 0 92 1 2 72 2 5 2 江门1 0 8 8 42 3 5 31 7 91 9 5 81 5 7 3 佛山2 3 8 2 07 2 3 43 7 25 5 1 85 3 0 6 资料来源：广东统计年鉴，中国统计出版社，2 0 0 2 年 表2 - 42 0 0 1 年珠海中山江门佛山房地产开发投资比重单位： 房地产开发投资额占全社土地开发投资额占房地住宅开发投资额占房 会固定资产投资额比重产开发投资额比重地产开发投资额比重 珠海3 2 63 55 3 2 中山1 8 51 2 46 8 5 江门2 1 67 66 6 9 佛山3 0 45 17 3 3 2 1 2 预收款成为房地产开发最主要的资金来源 1 9 9 7 年至2 0 0 1 年中山市房地产开发资金来源逐年增长，2 0 0 1 年为2 9 9 8 0 2 亿元，加上年结余资金4 5 5 9 5 亿元，资金来源总额达3 4 5 3 9 7 亿元。从表2 5 分 析可得：其他项所占比重最大，并且基本保持稳定增长的趋势，2 0 0 1 年其他项 占当年房地产开发资金来源的比重达6 5 7 ，而预收款是其他项里最主要的资金 9 华南理工大学工商管理硕士论文 来源，由此可推断预收款已成为房地产开发筹资的重要渠道。另外，自筹资金所 占的比重也比较大，近四年内保持在2 0 以上；国内贷款所占比重除2 0 0 0 年出 现回升外，其余各年都有所下降，2 0 0 1 年仅占9 5 ，可见从房地产开发贷款转 向个人消费贷款倾斜的房地产金融政策，以及国家对国民经济增长从主要由投资 拉动变为由投资和消费共同拉动的政策发挥了重大作用。中山市房地产开发资金 中利用外资所占比重下降趋势明显，2 0 0 1 年仅占1