（技术经济及管理专业论文）房地产评估中还原利率确定研究.pdf

内容摘要 房地产评估是资产评估的个重要组成部分，由于房地产评估具 有单项资产价值大、评估所需专业知识多等特点，所以房地产评估也 是资产评估中困难较大的一种。其中，还原利率的微小变动会对评估 结果产生巨大的改变，又由于影响还原利率的因素较多，目前确定还 原利率的方法存在还原利率界定误差、收集数据困难、主观瞄畏强和 评估的结果缺乏可比较性等特点。这些使得还原利率成了房地产评估 风险产生的主要因素之一。在房地产评估中由于评估师经验不足、对 评估对象把握不够等原因可能无意地提高或降低还原利率，或者某些 评估师为了满足客户的一些不合理要求蓄意提高或降低还原利率，从 而会大大降低或提高评估对象的评估价值。这样会对社会经济生活造 成巨大的影响，是国有资产流失、金融风险产生等的重要原因之一， 这还会对我国引进外资造成一定影响。有鉴于此，作者对现有求取还 原利率的方法进行了一些规范化的改进，同时提出了一种新的求取还 原利率的：h - t 宏，希望能够在房地产评估的规范化方面做出微薄的贡献。 论文共分为前言、正文和结束语三个部分。前言部分简要论述了房 地产评估的重要性，还原利率对评估结果的重大影响，还原利率研究 的必要性，并对论文的完成过程和结构做了简4 a 4 r 绍。正文部分共分 四章，详细论述了房地产评估中还原利率的应用，还原利率的本质、 确定依据、分类和现有求取还原利率的方法，并简要分析了现有方法 存在的缺陷，最后在第四章首先讨论了对现有方法的改进，然后结合 成都市2 0 0 0 年1 月1e t 基准地价确定的相关数据探讨了求取还原利率 的新方法。结束语部分归纳总结了新方法对现有方法存在缺陷的克服 情况和该方法有待继续研究的部分。 第一章论述了还原利率是房地产评估中不可缺少的重要参数。还原 利率在房地产评估中得到广泛应用，它也是评估过程中最难确定的参 数之一。当前房地产评估中常用的方法有市场比较法、剩余法、成本 逼近法、路线价法、基准地价系数修正法、标准宗地估价法、残余法 和收益还原法。还原利率在这所有方法中都起到了重要的作用，是这 些方法中不可或缺的个参数。还原利率的确定也是决定房地产估价 结果正确与否的关键因素，还原利率只要发生一点变化，估价结果就 会相差极大。在房地产估价实务中，特别是在用收益还原法还原房地 产价格时，还原利率位于算式的分母，根据微分原理，它对房地产价 格的影响为其平方的负倒数倍，所以还原利率微小变化会产生房地产 价格的剧烈波动，还原利率的确定对估价结果的科学性和合理f 生有时 起着决定性作用。 第二章介绍了还原利率的本质、确定依据，并对房地产评估中的还 原利率做了简单的分类。还原利率就是把房地产作为投资时期望的投 资收益率。投资风险的补偿和人们主观匕对未来收益的贬值，都构成 了投资收益率。理性投资者对个给定水平的风险，总希望能得到较 高的收益；在个给定的收益水平上，又总希望鼠险尽可能小。额外 的风险只在伴随有额外的预期投资回报，才会被投资者接受。因此还 原利率具有四个特点：取值必须为正值；最小值必须高于银行同期定 期储蓄利率或国债利率；在物价变动盼睛况下，其应能弥补物价变动 所造成的货币贬值或增值；根据其投资房地产的风险大小，取值应有 所区别。 还原利率应依据地方的般利率、地方的习惯利率、地方的土地利 率、普通般利率、长期投资收益率、抵押贷款利率与剩余贷款的复 合利率、纯利率和风险补偿的复合利率、实质利率、综合考察利率等 来确定。 在房地产泽佶中的还原利率可以分为综合还原利率、建筑物还原利 率和土地还原利率三种。般说来，土地还原利率要低于建筑物还原 利率，因为土地能够不断提供收益；而且随着时间的推移，土地收益 水平有增高的趋势。而建筑物一般要折旧，正常隋况下，随着时间的 推移，建筑物所能提供的收益将因折旧而减少，收益水平随之降低。 综合还原利率、建筑物还原利率和土地还原利率这三者虽然各不相等， 但是它们之间又是密切相关的，知道其中任意两个还原利率就可以求 出第三个还原利率。 第三章介绍了目前最常用的几种求取还原利率的方法，并进一步 分析了这些方法存在的缺陷。现在通用的求取还原利率方法有直接比 较法、投资组合法、加总法、安全利率加风险调整值法和投资收益排 序插入法，这些方法求出的还原利率一般是比较实例的还原利率，还 需要根据具体睛况做一些调整。这些方法都在一定程度存在缺陷，主 要是收集数据困难、主观腑艮强、评估的结果缺乏可比较陛等问题， 另外还存在着还原利率界定误差问题。 第四章针对当前求取还原利率方法的缺陷提出了一些改进意见。 首先是对现有求取方法的改进做了一定的探索。然后提出了一种创新 的求取方法，其基本思路是相关权威部门可以在对各种还原利率进行 科学分类的基础上，组织专家使用特尔菲法确定各种还原利率的基准 值。然后再确定相应的影响因素，同样使用特尔菲法或者因素两两比 较判断矩阵法确定这些影响因素的权重值，接着确定出这些影响因素 在各变动范围的影响系数。最后由权威部门公布这些数据，要进行房 地产评估的评估师就可以根据这些数据很容易地计算出还原利率。在 确定土地基准还原利率和系数修正体系时可以与基准地价的更新同 步，如果该方法经验证可行还可以将该过程并入基准地价的更新中。 这样可以节约大量的人力、物力耗费，减少重复的数据调查工作。 总的来说，对现有各方法的改进在一定程度上克服了评估师主观 性强和评估结果可比较陛的缺陷。创新方法则基本可以克服上面各个 方法所具有的缺陷。首先在数据收集困难的问题上，由于该方法已经 确定了所要考虑的影响还原利率的因素，同时也已经提前进行了标准 化，评估人员只需要根据确定了的影响因素去调查待估对象的情况， 然后对应修正系数表里列出的状况选取修正值。这样针对陛强，也不 需要评估人员具体去对这些定性因素定量化，简化了评估人员的工作， 提高了还原利率确定的可操作性，同时在保证评估贯量的基础上也降 低了对评估人员职业素质的要求。毕竟通过有关专家的分析制订出来 的修正系数准确性比一般评估师的估计结果更加合理。这样保证该方 法结果准确性的关键就变成了评估人员对待估对象影响还原利率因素 调查的准确性上。 这样，在解决了数据收集困难的同时也克服了现有各种方法的应 用中评估师的主观性很强的问题。因为只要调查的结果属实，那么在 修正表中就只有唯一的个取值，避免了评估师主观确定可能造成的 评估风险。 至于评估结果的可比性，如果修正体系设置合理，影响因素的变 动范围界定清楚明白，则不同的评钴师对同一宗房地产的同一目的的 评估中所求得的还原利率是相同的，这就在一定程度上保证了评估结 果具有可比性。 ， 当然，目前笔者对该问题的探讨还只是个初步的构想，进一步 的完善还需要相关专家的帮助。由于在个地区完成对该方法的检验 需要大额的研究经费，同时还需要有关部门的积极配合。笔者目前还 不具备这方面的条件，所以，笔者只能就理论e 对诙崩弦进行一些探 讨和论证，并利用成都市土地级别与基准地价的成果和当初的调查资 料对该方法的实施步骤进行了一些粗浅的探讨，其中的错误和考虑不 全面的问题在所难免，希望有关专家多提出意见以便修改。至于该方 法的进一步验证还需要等具备了条件后再继续。也可以由相关的协会 或国土部门在一些试点地区组织该方法的检验工作，如果可行再推广 使用。我相信如果该方法能够通过检验并推广使用，可以对当前房地 产评估工作的规范和科学合理化起到一定的帮助。目前，我国正在进 行资产评估的规范化工作，第个评估准则( 即无形资产评估准则) 的发布实施，标志着我国的资产评估标准化的开始。随着我们对各种 资产认识的加深，要求我们不断地对各种评估方法进行改进。笔者认 为向标准化发展是未来资产 平估规范的个发展方向，希望该研究能 在这方面做出一定的贡献。 关键词：还原利率房地产评估安全利率 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ea s s e s s i n gi so n ei m p o r t a n tp a r to fa s s e t sa s s e s s i n g ，b u t i ti sd i f f i c u l tc a u s ei th a st h ec h a r a c t e r i s t i c st h a ta s s e s s e ds i n g l ea s s e th a s h i g hv a l u ea n di tr e q u i r e sm u c hs p e c i a lk n o w l e d g e a s s e s s i n gr e s u l tw i l l h a v eg r e a tc h a n g ei ft h ed i s c o u n tr a t eh a sl i t t l ec h a n g e ，a n dt h ed i s c o u n t r a t ei sa f f e c t e db ym a n yf a c t o r s ，a n dt h em e t h o d st om a k es u r et h e d i s c o u n tr a t eh a v em a n ys h o r t a g e s ，s ot h e r ei sm u c hr i s ki nt h ec o u r s eo f t h er e a le s t a t ea s s e s s i n g t h ed i s c o u n tr a t em i g h tb ei n c r e a s e do rr e d u c e d b e c a u s ea s s e s s o ri ss h o r to fe x p e r i e n c eo rc a n tc o m p l e t e l y 7u n d e r s t a n dt h e a s s e s s i n go b j e c t ，a n dt h e r ea r es o m ea s s e s s o r sp u r p o s e l yi n c r e a s e o r r e d u c et h ed i s c o u n tr a t ei no r d e rt of u l f i us o m eu n r e a s o n a b l e r e q u i r e m e n t so fs o m ec u s t o m e r s ，s ot h ev a l u a t i o no ft h ea s s e s s i n go b j e c t s w i l lb eg r e a t l yh e i g h t e n e do rd e c r e a s e d t h e r e f o r e ，s o c i a le c o n o m i cl i f ei s g r e a t l ya f f e c t e d t h ec h a n g eo ft h ed i s c o u n tr a t ei so n eo ft h ef a c t o r st h a t r e s u l t si ns t a t ea s s e t sl o s ea n df i n a n c i a lr i s kb r i n g s ，a n di tw i l la f f e c tt h e f e t c h i n gi no ft h ef o r e i g na s s e t s ，t o o s ot h ea u t h o ri m p r o v e st h em e t h o d s i ne x i s t e n c et oa c q u i r et h ed i s c o u n tr a t ea n dp r e s e n t san e wm e t h o d ，a n d h o p e st o c o n t r i b u t e s o m e t h i n g t os t a n d a r d i z a t i o no ft h er e a le s t a t e a s s e s s i n g t h et h e s i sc o n s i s t so fp r e f a c e ，t e x ta n dt a g t h ep r e f a c ea d d r e s s e st h e i m p o r t a n c eo ft h er e a le s t a t ea s s e s s i n g ，g r e a ti n f l u e n c eo na s s e s s i n gr e s u l t a n dn e c e s s i t yo ft h ed i s c o u n tr a t ei nb r i e f , a n di n t r o d u c e st h ef i n i s h i n g c o u r s ea n ds t r u c t u r eo ft h et h e s i s t h e r ea r ef o u rc h a p t e r si nt h es t r a i g h t m a t t e r , w h i c hd i s c u s st h ea p p l i c a t i o n ，e s s e n c e ，c o n f i r m i n gg i s ta n dc l a s s e s o ft h ed i s c o u n tr a t ea n dc u r r e n ta c q u i r i n gm e t h o d sa n dt h e i rs h b r t a g e s i n c h a p t e r4 ，t h ea u t h o rd i s c u s s e st h ei m p r o v e m e n to fc u r r e n tm e t h o d sa n d t h en e wm e t h o dt o a c 、q u i r et h ed i s c o u n tr a t ew i t hu s i n go fd a t ao fl a n d a s s e s s i n gi nc h e n g d uo nj a n ，l t h2 0 0 0 i nt h et a gt h ea u t h o rs u m m a r i z e s t h e a d v a n t a g e o ft h en e wm e t h o da n di t s p a r t t ob er e s e a r c h e d c o n t i n u o u s l y i nc h a p t e r1 ，t h ea u t h o rp r o v e st h a tt h ed i s c o u n tr a t ei sa ni m p o r t a n t p a r a m e t e ri n t h ec o u r s eo ft h er e a le s t a t e a s s e s s i n g t h e r ea r es o m e m e t h o d si ne x i s t e n c es u c ha sm e t h o d so fm a r k e t i n gc o m p a r i n g ，r e m a i n i n g ， c o s t a p p r o a c h i n g ，s t r e e t r o u t e p r i c i n g ，b a s i c l a n d p r i c ea m e n d i n g ， s t a n d a r dl a n da s s e s s i n ga n di n c o m ed i s c o u n t i n g n l ed i s c o u n tr a t ei sv e r y c r u c i a lt om a k es u r et h ea s s e s s i n gr e s u l t i nc h a p t e r2 ，t h ea u t h o ri n t r o d u c e st h ee s s e n c ea n dc o n f u - m i n gg i s t o ft h ed i s c o u n tr a t e ，a n dg i v e ss i m p l ec l a s s e so ft h e mi nt h er e a le s t a t e a s s e s s i n g t h ed i s c o u n tr a t eh a sf o u rc h a r a c t e r i s t i c s ，o fw h i c ho n e i st h a t i t sv a l u es h o u l db ep o s i t i v en u m b e r , t h es e c o n di st h a ti t sl e a s tv a l u em u s t b eh i g h e rt h a nt h ec u r r e n ts a v i n gi n t e r e s tr a t eo ft h eb a n ko rt h ec u r r e n t i n t e r e s tr a t eo fn a t i o n a ld e b t ，t h et h i r di st h a ti tc a nc o m p e n s a t ec u r r e n c y d e v a l u a t i o no ri n c r e m e n tb e c a u s eo ft h ec h a n g eo fp r i c e ，t h el a s to n ei s t h a ti t sv a l u es h o u l db ed i f f e r e n ta c c o r d i n gt or i s ko ft h er e a le s t a t e i n v e s t e d t om a k es u r et h ed i s c o u n tr a t e ，t h e s ei n t e r e s tr a t e ss h o u l db e t a k e ni n t oa c c o u n t ，w h i c ha r el o c a lc o n l r n o ni n t e r e s tr a t e ，l o c a lc o s t u m e d i n t e r e s tr a t e ，l o c a ll a n di n t e r e s tr a t e ，g e n e r a lc o m m o ni n t e r e s tr a t e ，y i e l d o fl o n gi n v e s t m e n t ，c o m p o u n di n t e r e s tr a t eo fm o r t g a g el e n d i n gr a t ea n d r e m a i n e dl e n d i n gr a t e ，c o m p o u n di n t e r e s tr a t eo fi n t e r e s tr a t ew i t h o u tr i s k a n dr i s kc o m p e n s a t i n g ，s u b s t a n t i a li n t e r e s tr a t ea n di n t e r e s tr a t ea f t e r i n t e g r a t e dr e s e a r c h i n g n l ed i s c o u n tr a t eo ft h e r e a le s t a t ea s s e s s i n g i n c l u d e st h r e ek i n d s ，i n t e g r a t e dd i s c o u n tr a t e ，c o n s t r u c t i o nd i s c o u n tr a t e a n dl a n dd i s c o u n tr a t e g e n e r a l l ys p e a k i n g ，t h el a n dd i s c o u n tr a t ei sl o w e r t h a nt h ec o n s t r u c t i o nd i s c o u n tr a t e t h et h r e ek i n d so fd i s c o u n tr a t e a s s o c i a t e sw i t he a c ho t h e ra l t h o u g ht h e ya r ed i f f e r e n t ，a n di fa n yt w o k i n d so fd i s c o u n tr a t ei sk n o w nt h et h i r dw i l lb ea c q u i r e dt h r o u g h c a l c u l a t i o n i nc h a p t e r3 ，t h ea u t h o rp r e s e n t ss e v e r a lm e t h o d si nc o m m o nu s et o 2 a c q u i r et h ed i s c o u n tr a t ea n da n a l y z e st h e i rs h o r t a g e s n o wt h e r ea r ef i v e m e t h o d so f t e nu s e d ，w h i c ha r ed i r e c t l yc o m p a r i n gm e t h o d ，i n v e s t m e n t c o m b i n a t i o na n a l y z i n gm e t h o d ，s u m m i n gm e t h o d ，i n t e r e s tr a t ew i t h o u t r i s k p l u sa m e n d i n g v a l u eo fr i s km e t h o da n di n c o m eo fi n v e s t i n g s e l e c t i n gm e t h o d a l lo ft h e mh a v es h o r t a g e ，w h i c h a r em o s t l yi t s d i f f i c u l tt oc o l l e c td a t a ，t h er e s u l t sh a v es t r o n gs u b j e c t i v i t ya n da r e n t c o t n p a r a b l e ，a n dt h e r ee x i s t st h ee r r o ro fa n a l y z i n gt h ec o n t e n to ft h e d i s c o u n tr a t e i nc h a p t e r4 ，t h ea u t h o rg i v e ss o m eo p i n i o n st oi m p r o v et h ec u r r e n t m e t h o d st oa c q u i r et h ed i s c o u n tr a t e f i r s t l y , t h ea u t h o rt r i e st om e n dt h e c u r r e n tm e t h o d s t h e n ，t h ea u t h o rp r e s e n t san e wi n n o v a t i v ea c q u i r i n g m e t h o d t ou s et h i sm e t h o d ，f i r s t l y , t h ed i s c o u n tr a t es h o u l db ec l a s s i f i e d ， s e c o n d l y , t h ee x p e r t sm a k es u r et h eb a s i cv a l u eo fa l lk i n d so fd i s c o u n t r a t ea n df m dt h ea f f e c t i n gf a c t o r so ft h ed i s c o u n tr a t ea n de v a l u a t ew e i g h t o ft h e s ef a c t o r s ，t h e ns i t u a t i o na c c o u n t i n gf o r m sa n dc o e f f i c i e n tm e n d i n g f o r m so ft h e s ef a c t o r sa r es e tu p ，a tl a s tt h ea s s e s s o r sj u s tf m db a s i cv a l u e o ft h ed i s c o u n tr a t eo fr e l e v a n tc l a s sa n dc h e c kt h er e l e v a n ts i t u a t i o n a c c o u n t i n gf o r m sa n dc o e f f i c i e n tm e n d i n gf o r m sa n dg a i nt h em e n d i n g v a l u eo fa l lt h ef a c t o r st om e n dt h eb a s i cv a l u e ，t h em e n d e dr e s u l ti st h e d i s c o u n tr a t er e q u i r e d t h en e wm e t h o di sw i t h o u tt h es h o r t a g e st h a t c u r r e n tm e t h o d sh a v e k e yw o r d s ：t h ed i s c o u n tr a t e ，r e a le s t a t ea s s e s s i n g ，i n t e r e s tr a t e w i t h o u tr i s k 3 前言 还原利率是房地产评估中不可或缺的重要参数，它的微小变动对 于评估结果可以产生巨大的影响。随着我国社会主义市场经济的不断 发展和完善，市场交易的种类和数量在不断的增多，为之服务的房地 产评估业务也与日俱增，人们越来越认识到房地产评估服务在日常经 济生活中所起到的客观、公平和公正作用。房地产评估业务从上世纪 八十年代末开始进入我国的社会经济服务体系以来得到了长足的发 展，为我国的市场经济建设做出了重大贡献。同时，我们也应该看到， 目前我国房地产评估工作还有待进一步规范，有个别评估机构出于各 种目的在评估中弄虚作假，给一些评估结果的使用者造成了损害。其 中，利用还原利率做假是较常用的手法。由于还原利率的微小变动对 于评估结果可以产生巨大的影响，而目前确定还原利率主要依赖于评 估师的经验和主观判断，所以采用该手法做假既隐蔽又能对评估结果 产生重大改变。房地产评估因为单项资产价值大、估价专业性强，本 来应该是关注的重点。但是，在我国原来计划经济条件下住房采用福 利分房，土地是无偿划拨使用，房地产并没有得到足够重视，人们始 终缺乏对其价值的正确认识。就拿其中的土地来说，即使市场经济发 展到现在，在我国通过有偿出让方式取得土地使用权的土地只占不到 全国土地的1 0 。现在，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产 越来越显示出了其重要性，成为了关系到国计民生的大问题。因此， 有效控制房地产市场成为了政府部门的一项重要职能，而房地产评估 是房地产市场管理的基础性工作，评估结果的准确性是确保房地产市 场健康、有序发展的关键。可见，房地产还原利率的确定是至关重要 的，需要我们认真研究，不断规范。 该论文的调研工作是从2 0 0 1 年1 0 月开始，在2 0 0 1 年l o 月到1 2 月我在成都市一家会计师事务所实习。实习之前我学习了资产评估、 财务会计等相关理论，已经对还原利率的重要性有了定了解。因此 在实习中及以后的学习实践过程中我不断地、有意识地收集相关的资 料，这也得益于我在会计师事务所实习时主要从事的是房地产估价方 面的辅助工作，这为我收集资料提供了方便。同时，通过这次实习激 发了我对房地产研究的兴趣，这为我不断地学习房地产方面知识打下 了基础。这篇论文的调研地点主要是成都市，调研的对象主要是成都 市的房地产市场，特别是地产市场。 该论文使用的理论工具主要是马克思的地租理论、古往今来有建 树的经济学家的利率理论。使用方法从大的方面说主要是参考了土地 估价中的基准地价系数修正法，具体来说主要采用了特尔菲法、专家 会议法、两两比较判断矩阵法、9 级标度法等常用的定量分析方法。 本论文围绕的中心思路是：为规范房地产评估行为做出自己微薄的贡 献。因此本文首先分析了还原利率在房地产评估中的重要影响和作 用；然后介绍了还原利率的本质、房地产评估中还原利率的确定依据， 并对房地产评估中的还原利率做了分类，解释了他们之间的不同和联 系；接着介绍了现有确定房地产评估还原利率的方法，对这些方法的 不足做了分析；最后针对现有房地产评估还原利率确定方法的不足提 出了作者的改进建议。 由于研究经费的缺乏和聘请专家的困难，作者只有借助成都市 城区土地级别与基准地价中的数据和作者做出的一些假设来验证该 方法，其中的错误和疏漏在所难免，作者真心希望读者在阅读过程中 提出宝贵的修改意见，以便该方法的进一步完善。同时，该方法采用 了土地估价中的基准地价系数修正法的思路，读者在阅读本文前先了 解基准地价系数修正法会有助于对本文的了解。 第一章还原利率在房地产评估中的重要性 第一节还原利率是房地产评估中的重要参数 还原利率是房地产评估中不可缺少的重要参数，它广泛应用于房 地产评估的各种方法中。该参数的微小变化会大大改变评估结果，该 参数也是评估过程中最难确定的参数之一。下面结合房地产评估常用 方法的简单介绍说明该参数在房地产评估中的应用。 1 、市场比较法1 是房地产评估中常用的一种方法，该方法是在求 取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待评估土地与在较近 时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者 已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差 别，修正得出待评估土地评估期日地价的方法。市场比较法主要用于 地产市场发达、有充足的具有替代性交易实例的地区。市场比较法中 选择的交易实例剩余的使用权年限和待估对象剩余的使用权年限可 能不同，这就需要进行使用年期修正，其公式为： k - 1 - 1 ( 1 + r 1 ) u l 一1 ( 1 + r 、” 式中：k 一一将交易实例剩余使用年期修正到待评估宗地剩余使 用年期的年期修正系数； r 一一土地还原利率； m 一一待估宗地的剩余使用年期； n 一一交易实例的乘8 余使用年期。 2 、剩余法2 主要用于待开发土地的估价；待拆迁改造的再开发房 地产的估价；仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的 估价；现有新旧房地产中地价的单独评估。是在估算开发完成后房地 产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买 卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估 1 参见张瑜，高向军等：土地估价理论与实务，企业管理出版社，1 9 9 2 ，2 9 页。 ：参见张瑜，高向军等：土地估价理论与实务，企业管理出版社，1 9 9 2 ，3 7 页 3 价对象土地价格的一种方法。其可靠性取决于以下几点：( 1 ) 是否根 据土地估价的最有效使用原则和合法原则，正确确定了土地最佳利用 方式( 包括用途、使用强度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局 等) ；( 2 ) 是否正确掌握了地产市场行情及供求关系，并正确判断了 开发完成后的土地连同建筑物的售价；( 3 ) 是否正确地确定了土地开 发费用和正常利润等。在剩余法中评估价值是通过未来开发出的房地 产的预期租金还原得到的，这就需要运用到还原利率，不过在此所用 的还原利率是房地合一的还原利率。如果评估对象是土地，在最终计 算出的土地价格也可能不是估价期日的价格，也还需要使用适当的土 地还原利率还原到估价期日。 3 、成本逼近法3 用于土地估价时适用于新开发土地的估价，特别 适用子土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等 方法进行估价时采用，还可以用于既无收益又很少有交易情况的学 校、公园以及公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价。该方法是以 开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利 息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。该方 法用于房地合一估价时则是认为土地价格已知，在此基础上估计房地 合一的价格。成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明 效用和价值高，因此，其评估结果只是一种“算术价格”，不能准确 地反映土地的市场价值，可作为投资者衡量投资效益、进行土地开发 可行性分析等的重要方法，同时也是估算土地成本价格的一种途径。 使用成本法计算出的土地价格一般都是无限年期土地使用权的价格， 这也需要使用土地还原利率将它还原为待评估土地设定的使用年期， 其修正系数公式为： 一 k = 1 一! 一 ( 1 - 2 ) ( 1 + 厂) “ 其中r 就是土地还原利率，n 是待评估土地设定的使用年期。 4 、路线价法4 是通过对面i 临特定街道、使用价值相等的市街地( 指 城市中临近街道的地) ，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地 3 参见张瑜，高向军等：土地估价理论与实务，企业管理出版社，1 9 9 2 。3 3 3 4 页， 4 参见张瑜，高向军等：土地估价理论与实务，企韭管理出版社，i 9 9 2 4 0 4 1 页 4 的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。然后依据 路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法计算出临接 同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。路线价估价法是一种迅 速、公平合理的方法，该方法又能节省人力、财力，并可同时对大量 宗地进行估价，特别适用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需 要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。在路线价法中也有出让、 转让年期修正，其公式为： v = a e ，一击 3 ， 式中：v 一一地价； a - - 一年租金； r 一一土地还原利率； n 一一出让、出租或转让、转租年期。 5 、基准地价系数修正法5 是我国城镇土地估价中非常规范的一种 方法。我国土地估价规范明确规定，对完成了城镇土地定级和基准地 价评估及修正体系建立的城镇土地估价时，必须采用基准地价系数修 正法作为评估方法之一。该方法是首先确定所要评估的宗地所处区域 的级别和该级别该用途的基准地价，然后根据相应的基准地价系数修 正体系将该基准地价修正为待估宗地估价期日的地价。标准宗地估价 法6 是首先在城镇的一定区域内选取深度、宽度、形状、用途等特征 在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定又起示范及比较标准作用 的宗地作为标准宗地。然后，运用基本估价方法评估出标准宗地的地 价，再对整个城市或城市内一定区域内的土地价格、地价影响因素和 地价变化规律进行分析，建立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及 影响因素间的相关关系，作为该范围内宗地价格的评估标准，从而在 需要时可以迅速地评估出该区域内各个宗地价格。该方法在建立评估 标准时需要进行大量资料调查、处理和分析，而根据评估标准评估宗 地地价则相对简便快速。该方法多适用于政府管理需要而进行的政策 渗见张瑜，高向军等：土地估价理论与实务，企业管理出版社，1 9 9 2 ，5 6 5 8 页。 6 参见张瑜，高向军等：土地估价理论与实务，企业管理出版社，1 9 9 2 ，2 5 3 页 5 性大量估价。这两种方法中如果所选取的标准地价或基准地价和待估 宗地的使用年期不同也要进行使用年期修正，其修正方法和市场比较 法相同。 6 、残余估价法堤依据除了收益还原法之外的价格评估方法，首 先用其它方法求得土地和建筑物两者之一的价格，并根据这一价格求 得归属于土地或建筑物的纯收益，然后从房地产的总纯收益中扣除属 于地( 或建筑物) 的纯收益金额，其余金额就是归属于建筑物( 或 土地) 的纯收益，将此残余的纯收益进行资本还原，就可评估出建筑 物( 或土地) 的收益价格。由于该方法的运用过程中大量用到收益还 原手段，所以有人也将残余估价法归入收益还原法，将其视为收益还 原法的一种表现形式。为了避免重复讨论，在此就只讨论收益还原法 的情况。 7 、收益还原法8 是房地产评估中最常用的方法之一，是在估算评 估对象未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对 象在未来每年的纯收益折算为评估时点收益总和的一种方法。在我 国，收益还原法还可以用于评估承相地使用权价格。在收益还原法 中不管是土地估价还是房地产估价都是将未来预期的收益还原为估 价期日的价格，其最基本的公式是： p = 上+ 一一! l + 人+一 一 生一 一 ( 1 4 ) ( 1 + )( 1 + _ ) ( 1 + r 2 )( 1 十) ( 1 + r 2 ) a ( 1 + 0 ) 其中a ，、a 2 、a 1 1 分别是未来每年的预期收益，f 1 、i 2 、r n 就是未来每年的还原利率。由公式可以看出，该方法的关键就是正确 确定未来的预期收益和还原利率，它们是评估结果精确度的保证。但 是，预期收益和还原利率的确定也是最难的，毕竟这些参数都是未来 的数据，而未来的数据现在是没办法得到精确数值的，只能根据过去 和现在的数据运用科学的方法进行预测。这就要求运用该方法的评估 人员不仅要掌握过去和现在的大量数据，而且要具有丰富的经济知 识，能通过对数据的分析找到这些数据之间的关系及其变动规律，能 熟练运用各种科学的预测方法。特别是还原利率，由于其影响因素很 7 参见吴庆玲：房地产价格评估，经济科学出版社，1 9 9 8 ，1 8 4 页。 8 参见张瑜，高向军等：土地估价理论与实务，企业管理出版社，1 9 9 2 2 1 2 2 页 6 多，其确定就更加困难。 第二节还原利率对评估结果的严重影响 上一节简单介绍了还原利率在房地产评估中的应用，下面我以收 益还原法为例来说明还原利率对评估结果的影响情况。 还原利率的确定是决定房地产估价结果正确与否的关键因素，因 为还原利率只要发生一点变化，估价结果就会相差极大，这一点已被 理论界和业内人士广泛认识。 在房地产估价实务中，特别是在用收益还原法还原房地产价格 时，还原利率位于算式的分母，根据微分原理，它对房地产价格的影 响为其平方的负倒数倍，还原利率微小变化会产生房地产价格的剧烈 波动，还原利率的确定对估价结果的科学性和合理性有时起着决定性 作用。为了能够简洁地说明问题，我们将收益还原法的基本公式做一 些简化，假设评估对象的使用年期为无限使用年期，未来每年的纯收 益和还原利率都不变的情况下，收益还原法的公式就简化为：， p = 一a( 1 - 5 ) r 式中，a 是未来每年的预期纯收益，r 是未来每年的还原利率。 假设有一个评估对象，经过调查该评估对象的未来每年纯收益为 1 0 万元，还原利率为4 ，则该评估对象的现在价格为： p = 一1 0 = 2 5 0 ( 万元) 4 如果假设每年的纯收益不变，还原利率变为5 ，即增加了1 个 百分点，则： p 2 丽1 0 = 2 0 0 ( 万元) 也就是说在还原利率增加了一个百分点的情况下，评估对象的价 格减少了2 0 。 还原利率的微小变动会严重地影响评估结果，这是造成评估风险 的重要原因之一。由于当前的评估中还原利率的确定主要依赖于评估 人员的经验和判断，有时候评估人员因为评估经验不足、对评估对象 把握不怒，或者因为要满足委争毛方的一些不合瑾要求时可熊会无意或 蓄意提窝或降低还缀剥率，从聪影瞧 乎估结果，形成一定的i e - 纛占风险。 这对于不同的评估目的影响是不同的。一般来说，评估目的9 主要有 资产转让、企遭兼并、企监出售、企监联营、股份经营、中外合资、 中外合馋、企业清箕、抵押、担保、企业租赁。下面就还原利率变动 对不同评估目的所产生的后果做一些简单分析： 1 、对于潋资产转让、企业兼并、企馥出售、企盈联营、企娩租 赁为基的的谬估，如果饕意提蒜还原利率，就会低估所评储的资产； 相反，如果蓄意降低还原利率则会高估所评估的资产。国有资产流失 的部分原因就是因就而成。 2 、对于以股份经营为目的的评估，有些企业可熊会通过降低还 原利率来高估企业资产的方式包装公司，使得本来不符合上市资格的 公冒取褥了上市鲶资格。其影响不仅是该公司取得了上帝资格，更重 要的是瞧于上市名额的有限性，它们还会挤占男器些本来符合上市资格 的公司的名额。最终会增加投资者的投资风险，产生证券市场的泡沫， 不希j 予诞券市场的健潦发展。 3 、对予以中外合资、中外合作为耳的的评估，一般情况下是国 外出技术、资金，因内出场地。如果评估豳外的技术时采用的还原利 率较低，划会高佶该技术的价穰，这对餮肉投炎不公平。两翔果评估 国内场地时采用较低的还源利率，