（技术经济及管理专业论文）西安经济技术开发区城中村改造研究.pdf

摘要 随着城市化进程不断推进，城市建设规模不断扩大和我国长期实行的经济社会二元 结构体制，几乎所有的大中城市都存在城中村问题。城中村是一种城市包围农村的普遍 现象，并深刻影响着城市和农村的健康有序发展，城中村问题已经严重阻碍城市健康和 谐发展。因此对城中村问题的研究探讨和对其进行改造是不断推进城市现代化进程的必 经之路，也是构建社会主义和谐社会的必然要求。 本文总结了国内外相关理论和实践研究，同时结合西安经济技术开发区具体情况， 通过对城中村现状、形成机制、问题利弊分析，从而能够更准确清晰的把握城中村问题。 通过对城中村改造过程中各个参与人之间的利益关系和相互作用分析，结合博弈分析理 论，运用博弈论构建城中村改造动态博弈模型，建立开发商、村民、中介机构等三方主 体利益均衡博弈，分析各个相关主体间的利益博弈机制。最后提出六条解决城中村问题 的建议对策，改造和控制同步进行，不仅改造现有的城中村，同时也要防止产生新城中 村的出现。 实例分析部分，结合西安市城中村改造管理办法和西安经济技术开发区的具体政 策，选择具有代表性的城中村进行分析，通过对改造方案的经济技术评价和因素分析， 从而为解决城中村问题奠定了实践基础。 关键词：城中村、改造、博弈、对策建议 a b s t r a c t w i t ht h ep r o c e s so fu r b a n i z a t i o nc o n t i n u o u s l yp u s h i n g ，t h ee n l a r g e m e n to fc i t ys c a l ea n d o u rl o n g - s t a n d i n ge c o n o m i ca n ds o c i a lb i n a r ys y s t e m ，t h ep r o b l e m so ft h ec i t yv i l l a g ee x i s ti n a l m o s ta ht h ec i t i e s v i l l a g ei n s i d ec i t yi sap r e v a l e n tp h e n o m e n o nw h i c hn e a r l yc a nb ef o u n d i na l m o s ta l lt h ec i t i e s ，a n dt h ec i t yv i l l a g ec a u s e sp r o f o u n d l yi m p a c to nb o t hu r b a na n dr u r a l h e a l t ha n do r d e r l yd e v e l o p m e n t ，t h ep r o b l e mo fc i t yv i l l a g eh a ss e r i o u s l yh i n d e r e dt h eh e a l t h y a n dh a r m o n i o u sd e v e l o p m e n to fc i t y s or e s e a r c ha n dd i s c u s s i o no nt h er e c o n s t r u c t i o no ft h e c i t yv i l l a g e i si n e v i t a b l ei no u rc o u n t r y s a d v a n c i n gt h e c o n s t r u c t i o no ft h eu r b a n m o d e r n i z a t i o nc o n t i n u o u s l y , a n di sa l s ot h ed e m a n do fas o c i a l i s th a r m o n i o u ss o c i e t yi n c h i n a t l l i st h e s i ss u m m a r i z e sf o r e i g na n dd o m e s t i cr e l a t e dr e l a t i v et h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a l a n a l y s i s ，a n dm e a n w h i l e ，i no r d e rt oa c c u r a t e l ya n dc l e a r l yg r a pt h ep r o b l e mo fc i t yv i l l a g e ， c o m bs p e c i f i cs i t u a t i o n so fx i a ne c o n o m i c a l & t e c h n o l o g i c a ld e v e l o p m e n tz o n ec o n d i t i o n ， a n dt h e p r e s e n ts i t u a t i o n s ， f o r m a t i o nm e c h a n i s ma n d a n a l y s i s o f a d v a n t a g e s a n d d i s a d v a n t a g e so ft h ec i t yv i l l a g et o g e t h e r b yt h ea n a l y s i so ft h ei n t e r e s t sa n di n t e r a c t i o n b e t w e e nt h et h r e ep a r t i c i p a n t s ，c o m b i n i n gw i t ht h eg a m et h e o r y , m o d e l i n ga n a l y s i st h e b a l a n c eo fi n t e r e s t so ft h et h r e ep a r t i c i p a n t 一- d e v e l o p e r s ，v i l l a g er e s i d e n t sa n di n t e r m e d i a r y o r g a n i z a t i o n ，t h i sp a p e ra p p l i e sg a m et h e o r yt ob u i l du pad y n a m i cm o d e lo ft h ec i t yv i l l a g e i m p r o v e m e n tt oa n a l y z et h eg a m ep r i n c i p l eo ft h er e l a t e db o d i e s f i n a l l y , p u t sf o r w a r ds i x p o l i c yr e c o m m e n d a t i o n sa b o u tt h ep r o b l e mo fc i t yv i l l a g e ，a n dt h er e n o v a t i o na n dc o n t r o l l i n g o ft h ec i t yv i l l a g em u s tb ec a r r i e do u ts i m u l t a n e o u s l y , n o to n l yr e n o v a t i o nt h ec i t yv i l l a g e ，b u t a l s ow es h o u l dp r e v e n tt h ee m e r g e n c eo fn e w c i t yv i l l a g e s i nt h ec a s e sa n a l y s i sp a r t ，c o m b i n i n gr e n o v m i o no fm a n a g e m e n tm e t h o d so ft h ec i t y v i l l a g ei nx i a na n ds p e c i f i cs i t u a t i o n so fx i a l le c o n o m i c a l & t e c h n o l o g i c a ld e v e l o p m e n t z o n ec o n d i t i o n ，t h ep a p e rc h o o s e sar e p r e s e n t a t i v et h ec i t yv i l l a g et oa n a l y z ef r o mx i a n e c o n o m i c a l & t e c h n o l o g i c a ld e v e l o p m e n tz o n e ，t h r o u g he c o n o m i ca n dt e c h n i c a la s s e s s m e n t a n df a c t o r a n a l y s i so ft h ec i t yv i l l a g e f i n a l l y , t h i sp a p e rp u tf o r w a r dp r o p o s a l o i l i m p l e m e n t a t i o nf o rt h ec i t yv i l l a g e ，a n dl a i daf o u n d a t i o nf o rs o l v i n gt h ep r o b l e m so ft h ec i t y v i l l a g e k e yw o r d s ：c i t yv i l l a g e ，r e n o v a t i o n ，g a m et h e o r y , r e c o m m e n d a t i o n 论文独创性声明 本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行研究工 作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何 未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名：每0 寻 呵年月? 日 论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属学 校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权 利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成 果时，署名单位仍然为长安大学。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：专u 丰 导师签名： p 。，年月日 毋1 年l 具弓b 长安大学硕士学位论文 1 1 城中村概念的界定 第一章绪论 城中村是我国快速推进城市化过程中和特有土地所有制下，所产生出来的一种新的 社会问题。城中村现已出现在我国大中小各级各类城市中，城中村问题日趋严重，成为 各级政府及专家学者和广大人民群众普遍关注的热点和焦点问题。但到目前为止，对城 中村没有一个清晰和统一的概念定义，一些学者和专家分别以不同的学科领域和特征结 构为依据，对城中村进行界定。 对于城中村，目前已有很多定义，基本可以分为五大类。一是从土地、户籍、社会 关系角度的定义；二是从经营和产权角度的定义；三是从房屋建筑规划的角度的定义； 四是从土地从属关系和形成原因角度的定义；五是从距离城市的远近和土地占有量多少 的角度定义。 这些定义，均可以揭示城中村的某部分特征，但不能全面反映城中村的全貌和本质， 带有较强的片面性，也不能概括城中村的一般普遍性。所以这种定义缺乏系统性和完备 性，很难深入指导城中村改造和实施工作。 事实上，从整体看来，城中村不仅仅是一种居住方式，也是一种社会形态。只有把 握住这两个本质特征，全面了解和掌握城中村的基本情况，才能揭示城中村的本质，得 出一个恰当准确适用的定义。如中国社会科学院社会学研究所李培林研究员所说：“城 中村的外部形态是以宅基地为基础的房屋建筑物的聚集，实际是血缘地缘等初级社会关 系的凝结【l 】 。 鉴于以上各方面观点，本文作者认为城中村实际指的就是城市中的村庄，是指在城 市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄拉j 。 1 2 城中村问题的提出 城中村是我国特殊时期出现的特殊产物，城中村问题也基本反映了我国农村城市化 进程中各种矛盾利益交叉的集合。首先，城中村卫生条件恶劣，生存环境较差，“二世 祖 食利阶层在城中村的迅速泛滥，是我国典型的城中村现状。为了构建社会主义和谐 社会，提高城市整体竞争力，就必将城中村纳入城市统一规划和管理的进程中；其次， 城中村村集体经济在经济高速发展的今天日趋走向没落，滞后于整体城市化发展进程。 因此，必须加快城中村改造步伐以适应和加快城市现代化进程；最后，随着城中村改造 第一章绪论 步伐的加快，城中村村民为了获得高额的补偿收益，私搭乱建现象非常严重，均存在较 大的安全质量隐患，并随着大量农民工进城务工，城中村治安居住环境有进一步恶化趋 势。因此，必须以城中村改造作为出发点，建立健全法律法规，完善制度机制，采取合 理有效的措施来提高村民的生活水平和质量。 总之，城中村的存续引发诸多社会问题，从城市综合实力、社会稳定、经济发展和 人居环境等方面，都与城市和谐发展相悖。城中村产生的问题已经严重影响到构建和谐 城市这一伟大目标，解决城中村问题已经城中各级政府部门的首要任务，城中村改造是 推进城市化进程，推进全面建设小康社会，实现社会和谐健康发展的迫切需求。 1 3 国内外研究动态 1 3 1 国外研究动态 城中村现象是我国高速城市化进程中出现的一种普遍的社会现象，根据国际文献检 索，国外尚未出现关于城中村问题的专项研究。但通过对国外城市发展文献的研究，不 难发现旧城更新理论、贫民窟理论、新村运动、市区重建等理论实践方面的经验教训对 我国城中村改造研究具有一定的参考借鉴价值。 1 、旧城更新理论 英国是最早开始城市化的国家之一，城市增长处于自发扩展状态。真正意义上城市 更新始于2 0 世纪3 0 年代，目的是解决贫民窟问题。建设卫星城来疏散城市人口的同时 也造成二战后城市人口郊区化，过度郊区化造成内城衰退，从而引发一系列社会经济结 构问题。更新政策从大规模消除贫民窟问题转向住宅整修和改善及中心城区的复兴问 题，更新过程中的环境保护、文化继承、以及保留历史文化街区和社会生活特色问题。 2 0 世纪8 0 年代，英国政府的城市更新政策有了重大转变，城市更新政策转向市场主导 与私人投资为主的城市更新政策，公众逐渐参与到更新改造规划中，由政府主导“自上 而下”的方式过渡到“自下而上的“社区规划 方式p j 。 国外旧城更新理论的发展对我国城中村改造具有重要的借鉴意义，城市更新不是简 单意义建筑推倒重建，忽视居住利益、离散社会脉络的更新不是真正意义上的更新，必 须将居民福利和环境改善吸纳到决策中来，同时政府要鼓励有实力的经济开发实体参与 到城市更新中来。城市更新的目的不仅是物质环境改善和经济增长，更重要的是应该带 来社会经济、物质环境和人文社科等各方面协调、长远、可持续的改善。 2 、贫民窟理论 长安大学硕士学位论文 2 0 0 2 年联合国人居署结合各国的情况给贫民窟下了一个定义：即如果一个居住区内 缺乏足够的饮用水、卫生设施、安全的租约、稳固的房屋，以及足够的住房面积这五项 指标中的任何一项，就可以被定义为贫民窟【4 1 。 世界上几乎所有国家包括发达国家，在城市化进程中都遇到贫民窟问题，这是城市 化进程中一个必然、正常、不可跨越的发展阶段。巴西贫民窟问题一直是困扰着巴西经 济社会发展的重大难题，随着过度城市化与工业化的逐步结束，该地区的“贫困的城市 化过程开始处于一种相对稳定的状态。巴西经验告诉我们，贫民窟治理必须依靠政府 强有力的支持，把贫民窟的治理与解决国内贫困和社会排斥问题紧密联系在一起。通过 再安置和非法占地合法化，改善贫民窟的居住环境，对其居住场所进行逐步的升级改造， 同时改善贫民窟居民的业余文化生活，增加社会包容性，提高其社会地位，吸取民间、 社会团体、非政府组织和教会力量给予资金和技术支持等措施取得了长足的进步，从根 本上解决了贫民窟问题【5 。2 0 0 0 年9 月在联合国人居中心成立了“贫民窟改造的专 门机构，在“贫民窟”改造中积累了许多宝贵经验，这对于我国在解决城中村 牺上同 样具有很强的研究借鉴意义。统筹城乡区域经济社会和谐发展，创造更多的就业机会， 提供大量廉租房和经济适用房，将全体公民纳入到社会福利保障中来，调整政府公共策 略导向，因地制宜的安排改造方案，只有这样才能防止和减轻城中村问题的危害和发生 发展。 3 、新村运动 韩国“新村运动开始于1 9 7 0 年，第一阶段主要是农村基础设施建设；第二阶段 主要以增加收入为主的全面发展阶段；第三阶段是“建设新村运动增加收入综合开发事 业”规划。“新村运动 做到农村现代化、工业化、城市化同步推进共同发展，韩国经 验证明，只要采取有效的政策措施，改变落后的经济体制模式，实现城乡协调发展和城 乡居民收入的同步提高，城市收入差距拉大现象是可以避免的。而且农村的发展不仅不 会阻碍工业化进程，反而能为工业化提供更大的市场和人力物力支持，进而加快工业化、 城市化进程【7 1 。 4 、市区重建 香港“市区重建”基本经历四个阶段：零星试点阶段( 1 9 7 2 年以前) 、大规模改造 阶段( 1 9 7 2 1 9 8 7 年) ，土地发展公司的专业化改造阶段( 1 9 8 8 - - - 2 0 0 0 年) 、市区重建 局的全面改造阶段( 2 0 0 0 年一现在) 。市区重建局条例于2 0 0 0 年颁布施行，2 0 0 1 年 市区重建局取代土地发展公司，并豁免重建项目补交地价，同时开展2 0 0 个重建项目的 第一章绪论 规划建设编制。从“以人为本 的角度出发，推行四大社区重建策略：旧区重建、楼宇 复修、文物保育及旧区活化等措施，全面改善市区环境及提高居民的生活质量【8 】。 香港“市区重建 理论的发展对我国城中村改造也具有非常重要的借鉴意义，市区 重建局的设立，意味着政府对城市更新的干预程度进一步加强。在政策的制订和规划的 编制中，要严格控制“推倒重建 类别的改造规模，从务实的角度通过城市更新促进城 市经济、社会、环境和谐健康稳定发展。鼓励私营经济开发实体参与旧城改造，并允许 重建模式多元化，给市场提供较为充足的选择方式。倡导“以人为本顾及居民需求， 同时设立分区咨询委员会向重建局提供意见和协助，讨论和解决目标区内的重大问题， 为推动重建项目的实施提出建设性意见【9 1 。 1 3 2 国内研究动态 2 0 世纪9 0 年代，城中村作为一种特殊的经济社会发展现象，已经得到充分的关注 和重视，政府部门、建设规划、专家学者以及社会各界对城中村问题都有了比较系统全 面的认识。进入2 l 世纪以后，关于城中村问题的研究进入系统研究阶段，同时改造实 践探索也取得较大的突破。 1 、2 0 世纪9 0 年代以前 2 0 世纪8 0 年代初，我国实行改革开放政策不久，关于城市周边村庄研究一般来说 都是独立进行，作为一个独立的经济实体单独研究，基本没有涉及村庄和城市的关系。 2 0 世纪8 0 年代末，城中村现象已经出现在沿海和经济发达大中城市，引起了专家 学者的普遍关注，一些学者在分析我国部分大中型城市社会空间结构过程中发现在农业 人口聚居区中存在着“农民以不同形式为非农活动，有外地劳工租住当地农民旧居的 现象，这个时期实际上已经具备了城中村的雏形特征【l o 】。 2 、2 0 世纪9 0 年代中前期 从2 0 世纪8 0 年代末开始，我国开始逐步实行城市土地有偿使用制度，城市土地使 用权可以出租、转让，土地市场初步形成，市场经济进一步放开。9 0 年代初我国处于经 济高速发展期，城市用地急速膨胀，城市面积也随之扩大，在某些大城市边缘，部分城 郊乡村甚至已完全被城市用地包围。村庄与城市建成区边缘的距离不断缩小，城乡矛盾 日益加剧。顾朝林和熊江波两位学者在8 0 年代末从国外引入了“城市边缘区的概念 ( 1 9 8 9 ) ，开始了学者对这一领域的研究【l l 】。 崔功豪和武进( 1 9 9 0 ) 以南京和苏州、无锡等城市为例，揭示影响城市边缘区经济、 4 长安大学硕士学位论文 社会、文化因素以及其内在形成机制，讨论了我国城市边缘区用地形态和空间结构的基 本特征以及变化。顾朝林等( 1 9 9 3 ) 通过对北京、上海、广州等大城市的调查，总结出 大城市边缘区的人口特征、社会特征、经济特征、土地利用特征以及地域空间特征【l 引。 以上研究关于城市边缘区的空间分析研究较为透彻，但对其经济、制度和机制方面 的分析研究显得略微不足。总体来说，这为今后研究城中村问题提供了基础支持，但关 于城市边缘区的研究还需要更加深入具体的分析研究，以便于更加明晰城中村形成的缘 由和脉络层次。 3 、2 0 世纪9 0 年代末至今一深入研究阶段 随着城市化进程的不断加快和人民生活水平的不断提高，城中村问题日益引起政府 部门和专家学者密切关注，他们从城中村表象特征、问题危害、制度机制、改造策略等 各方面展开研究，讨论城中村改造模式和方法。这一时期的研究成果非常丰富，同时改 造实践探索也取得较大进展。关于城中村问题的研究理论和实践成果相继产生，归纳整 理可以从以下几个方面概括： l 、从城中村建筑景观环境角度，有学者认为城中村的建筑没有经过统一规划，处 于一种无序自发的建筑形态。建筑物外立面基本类似，可识别性差，加上其布局的混乱、 高密度、高容积率，与城市整体规划景观极为不和谐，再加上流动人口大量涌入、出租 屋经济急剧膨胀、公共基础配套设施严重匮乏、治安环境日趋恶化，直接导致城中村内 部存在着严重的社会安全隐患。 2 、从城市经济发展角度，有学者分析城中村问题的解决不仅有土地所有制和市场 等方面的阻力，更有城市建设资金严重缺乏的困惑。一是全力推进城市化进程，为了降 低城市化的成本和阻力，城市建设绕村庄而过，延误最佳的改造时机，二是容积率的严 格控制，致使开发商无利可图，导致改造缺乏足额的资金支持，无法顺利展开；三是城 中村改造策略分高、中、低三种措施，后两种方案仍不改变城中村的本质。城中村改造 缺乏必要资金支持，政府必须通过强制性征收集体土地所得税以满足公共配套设施的需 要【1 3 】。在此过程中政府鼓励各类经济实体参与改造更新，并给予财政、税费等优惠。 尽管对城中村的研究已经2 0 余年，但由于我国特殊的国情和体制等诸多因素影响， 导致关于城中村问题的理论研究体系不够健全，研究层次深度不够，改造策略和改造方 法缺乏有效针对性，使城中村问题成为政府部门和专家学者最为关注的社会经济问题。 城中村现象逐步得到重视的同时，也使得城中村改造问题研究成为热点研究课题。随着 这一课题的研究深入，探索出适合城中村改造的模式策略，其研究价值必将得到体现和 5 第一章绪论 应用实践。 1 4 本论文研究的目的和意义 西安地处西部欠发达地区，城中村问题突显较晚，但随着城市化进程的不断加快， 城中村问题日趋严重，呈现出与一些经济较发达地区所共有的普遍性又有其差异性的一 面。通过对国内外相关理论和西安经济技术开发区城中村具体情况分析研究，提出对策 建议和预防措施，希望有助于改造工程顺利进行。 本文作者通过对西安经济技术开发区城中村现状的调查深入研究，结合西安经济技 术开发区的特殊情况以及西安市城中村改造管理办法，统筹国内外相关研究发展现 状，综合考虑经济、社会、环境等其他相关因素分析城中村问题本质，找出问题的突破 口，得出一套研究西安经济技术开发区城中村改造的方法模式及思路对策，进而为解决 我国中西部大中城市城中村问题提供研究思路。 1 5 本论文研究的主要方法与内容框架 1 5 1 研究的主要方法 城中村牵涉问题庞杂，涉及规划、建设、经济、地理、环境、人文等众多学科，需 要多种研究方法相互支撑配合。本文中采用具体的研究方法包括： 文献调研法 通过各种途径收集关于城中村问题的相关文献资料，仔细对文献阅读、考证、整理， 为研究工作准备充分的资料数据。利用具体成功城中村改造实践以及其他地域案例分 析，结合经典案例，为城中村改造研究提供理论参考依据。 实地调查法 通过城中村具体改造实践，对其进行详细的专业分析考察，结合管委会城改办、开 发商、村民、村委会、中介单位的实际接触了解，掌握城中村改造的实际状况和症结所 在，充分理论联系实际，为开展研究工作提供翔实的基础资料。 案例分析法 本文通过对西安经济开发区具体村庄案例进行改造分析研究，结合实际情况进行理 论联系，分析其改造模式方法，得出其成功改造的关键所在，探求本质问题，进而为理 论和实践研究提供基础铺垫。 6 长安大学硕士学位论文 1 5 2 研究的内容框架 论文主要研究内容框架，如图1 1 所示： 图1 1 论文主要内容及框架 7 长安大学硕士学位论文 第二章西安经济技术开发区城中村现状分析 2 1 西安经济技术开发区城中村现状 西安经济技术开发区成立于1 9 9 3 年，2 0 0 0 年2 月被国务院批准为国家级开发区， 开发区由中央商务区、泾渭工业园、草滩生态产业园和出口加工区四个功能区组成，总 规划面积7 l 平方公里。2 0 0 2 年6 月设立国家级陕西西安出口加工区，规划面积2 8 平 方公里，2 0 0 6 年1 2 月，经国家正式批准成为全国首批七个拓展保税物流功能试点单位， 同时具备出口加工、保税物流、研发、监测及维修功能，成为西北第一个保税物流区， 并已于2 0 0 7 年1 1 月2 2 日通过西安海关联合验收组的验收【1 4 1 。 在西安经济技术开发区中心区2 1 7 4 平方公里内，东起鼎新路，西至朱宏路，南起 北二环，北至北三环，这里3 3 个城中村与其它城市城区的城中村一样。由于历史和现 实等直接间接因素影响，城中村与快速发展的西安城市化建设存在严重的不和谐现象， 普遍存在规划建设滞后、违章建筑过多、基础设施薄弱、居住环境恶劣、交通道路拥挤、 上下水道不畅、消防隐患严重、社会治安混乱等问题，直接影响广大人民的身心健康和 生活质量，进一步影响到西安市城市化整体推进步伐。 表2 1 对村民综合情况的调查 有工作职业 是否经商 是否出租房屋 对设施是否满意是否愿意改建 是 1 9 2 2 9 5 3 1 7 2 否8 l 7 8 5 6 9 2 8 从调查结果中可以看出，有8 1 的经济技术开发区村民不再从事其它任何职业，主 要的生活来源依靠出租房屋，这种生活方式和生活环境对村民及其后代的长期发展带来 的不良影响是显而易见的。 表2 2 村民和暂住人口文化程度 文化程度小学及小学以下初中高中中专大专本科 占总人口比例3 4 6 0 3 4 1 8 8 0 8 8 0 3 2 0 0 6 0 表2 3 村民和暂住人口文化程度( 详表) 小学及小学以下初中高中中专火专本科 合计 青年 2 2 7 3 8 2 2 8 3 1 0 0 本村 中年 4 8 4 2 6 3 1 01 0 0 居民 老年8 3 1 6 1 oo o1 0 0 外地 经商 1 l 3 7 3 4 1 3 5 o1 0 0 租户 打工 2 9 4 8 1 5 6 2 01 0 0 9 第二章西安经济技术开发区城中村现状分析 从表中的统计可以看到，经济技术开发区村民和外来暂住人口的文化素质普遍较 低，初中及初中以下文化程度的人口占到总居住人口的6 8 6 。由于人口构成鱼龙混杂， 使这成为社会管理的薄弱区域，为大量社会闲杂人员提供了避难场所。 表2 4 村民收入情况 家庭人均月收入( 元)1 0 0 0 以下 l 0 0 0 - 3 0 0 0 3 0 0 0 1 万l 万以上 所占人口比例 2 0 6 1 1 5 4 表2 5 外来租住户、经商户收入状况 人均月收入1 0 0 0 以下l0 0 0 - 2 0 0 0 2 0 0 0 5 0 0 0 5 0 0 0 l 万l 万以上 所占比例 2 7 3 7 1 6 1 2 8 表2 6 住户对设施、环境的评价 类别评价治安状况卫生条件娱乐设施绿化环境生活状况 好2 2 l l 9 4 2 6 本村 一般 4 5 3 4 3 3 2 3 5 3 居民 较差 3 3 5 5 5 8 7 3 2 1 好1 6 4 3 4 2 3 外地 一般 4 9 3 8 3 4 2 7 6 4 租户 较差 3 5 5 8 6 3 6 9 1 3 随着经济技术开发区的进一步开发深入和城中村改造的全面推进，经济发展模式由 传统的农村经济逐步转变为城市经济。然而，村民是被动转变其传统劳动方式的，所以 其思想意识和行为模式仍没有得到根本性的转变。随着人才竞争日趋激烈，及大量外来 人口的涌入，城中村村民很难再找到合适的工作岗位，多数村民的文化素质决定了他们 只适合于从事劳动密集型产业或服务业。虽然没有了土地耕种，村民并不担心自己的生 活问题，出租房屋的租金收入激增，加上村里固定资产、出租土地带来的分红，使得村 民的收入还是较为可观的( 见表2 4 ) ，其中家庭人均月收入在1 0 0 0 - 3 0 0 0 元的占到村 民总人数的6 1 。没有了生活压力和其他劳动技能，村民安于现状，不愿从事其他任何 工作。虽然大部分村民和外来人口对设施和环境并不十分满意( 见表2 6 ) ，但由于各种 原因，他们大部分还是满足于现状。由于城中村改造将其出租房屋拆迁，切断了村民的 生活来源，因此，部分村民对旧村改建存在抵制情绪。在未来拆迁安置工作中，做好村 民的思想工作和保障村民经济利益将决定能否顺利实施改造拆迁。 1 0 长安大学硕士学位论文 2 2 城中村形成原因 2 2 1 快速城市化进程是城中村形成的直接原因 快速城市化进程及城市规模的急速膨胀，使过去处于乡村的村庄逐步演变成城乡结 合部地区，紧接着又被城市完全包围，逐步演化为城中村。由于土地征用制度的缺位和 政府的寻租行为直接导致农业用地被迅速征用进行城市建设，而村民的住宅用地则由于 种种原因而遗留下来。这种“只占地，不管人 的发展模式，致使村庄居住聚集地、村 庄人口仍停留在农村状态，没有同步实现农村城市化。当城中村的数量积累到一定程度 时，便演变成为城中村问题。 2 2 2 城乡二元结构体制是城中村形成的根本原因 城中村的形成是经济、文化、社会等诸多方面原因相互影响妥协的产物，但究其根 源城乡二元结构体系是城中村问题形成的根本原因。由于中国特殊的经济社会情况和管 理体制，城市和农村分属不同管理部门和运作机制。随着城市化进程加快，处于城乡结 合部的农村迅速被纳入城市规划建设区，但仍没有改变土地制度、户籍制度、社会制度、 社会福利、就业求学教育制度等根本性问题，农民仍被固化在集体土地上，农村人口城 市化滞后，进而导致农村自给自足的生活生产方式得到延伸，城乡差距不断加大。而政 府由于缺乏城市改造资金，农村农民问题被暂时隔离出去，所以城中村形成了。 2 。2 3 经济利益驱动是城中村形成的内在因素 城市经济迅速发展和城乡经济差距加大，农村大量富余劳动力离开土地，开始向城 市迁移。但由于他们受教育文化水平普遍较低，基本没有接受过职业技术培训，他们就 业主要集中在一些建筑施工、服务餐饮、劳动密集型产业中。工作性质决定了他们的收 入状况，收入状况又直接反应在流动人口对住房的选择需求上，加上城市廉租房以及经 济适用房供给匮乏，由于城中村出租房价格低廉、交通便捷、社会认同归属感较好，城 中村出租屋经济产生发展了。 城中村村民由于农业用地不断被城市建设征用，其又被排斥在城市社会保障福利之 外，城中村出租屋成为其收入的主要来源。为了谋求更多的经济利益，“种房 成为其 增加收入的根本途径，加上城市规划建设部门的监管不力，改建抢建屡禁不止，形成了 独特城中村现象，“握手楼”、“贴面楼 、“一线天 在城中村随处可见。由于经济利益 的驱使，再加上集体土地享受计划生育、村集体分红等丰厚的“福利待遇 ，农民大多 第二章西安经济技术开发区城中村现状分析 不愿意转成居民，不情愿改变身份、更愿意维持城中村现状，这就造成了城中村农民对 土地和集体经济的依赖，从而阻碍了农村城市化进程。 2 3 城中村演化过程 根据城中村的发展演化过程，距离城市的远近、农业用地占有量、主要经济收入来 源的不同，城中村发展演化过程一般可以分为以下四个阶段： 第一阶段：郊区阶段，即为前城中村阶段。农民还是以农业收入作为其收入的主要 来源，距离城市较远、经济文化落后、收入较低、社会组织带有明显传统封建特征。 第二阶段：城乡结合部阶段，即城中村成长阶段。随着城市化进程不断推进，城市 建设用地的急剧膨胀，村庄的农业用地逐渐被城市建设征用。村庄和城市的距离越来越 近，村民主要收入逐步由农业收入转变为服务业收入，越来越多的村民从事非农业活动， 收入略微有所提高。 第三阶段：城中村阶段，即城中村成熟阶段。村民农业用地几乎被城市建设征用完 毕，村庄完全被城市包围，这一阶段通常被称为典型城中村阶段。农民已经不再从事农 业生产，以出租屋经济作为其收入的主要来源，部分收入以村集体红利的形式发放。但 村民的居住用地还是集体土地，村庄隶属于村镇建制，村民还是农民身份。城中村居住 环境、治安环境逐步恶化，“种房 现象屡禁不止，“食利阶层”现象普遍【1 5 】。 第四阶段：城中村瓦解阶段，即农村城市化阶段。城中村环境日益恶化，随着城市 化进程不断推进，廉租房以及经济适用房的大量供给，出租屋经济逐渐削弱，政府及有 关部门对城中村问题的高度重视，村民采取积极的态度配合城中村改造工作，城中村逐 步消亡，村民进一步融入城市社区生活。 以上四个阶段，城中村完成了从形成、发展，成熟到消亡的过程，也是典型的城中 村发展轨迹，称为城中村生命周期理论【1 6 1 。 2 4 城中村对城市发展的影响 2 4 1 积极作用 城中村在我国城市化进程中具有双重作用，同时起到一定的积极作用，客观上减轻 了城市安置外来人口的压力和对村民起到一定的社会保障作用。 l 、为城市中大量流动人口解决了居住问题 随着城市化进程的进一步深入，我国进入了快速城市化发展阶段。一方面由于城市 1 2 长安大学硕士学位论文 经济的快速发展对劳动力资源的需求量增大：另一方面，由于生产力水平和机械化程度 的不断提高使农村出现大量富余劳动力，富余劳动力大量涌入城市。城市大量外来人口 由于教育水平和经济状况等方面的因素选择租金较低、交通便捷的城中村作为其居住 地，城中村的存续给农村富余劳动力提供价格低廉的生活场所。因此在某种意义上说城 中村起到了关键的缓冲作用，在一定程度上缓解了城市和政府的安置压力，稳定了经济 社会持续发展，对持续拉动内需起到一定的保障作用。 2 、对村民起到定的社会保障作用 城中村是我国快速城市化的直接产物，城中村的存在更多的是被动城市化的结果。 在我国社会保障制度体系的今天，农民的社会福利保障问题尤为突出，失业养老问题显 得异常普遍，教育培训得不到基本保障，城中村村民固守着土地来保障未来生计的同时， 出租屋经济基本维持了村民生活稳定。城中村存续的本质实际上是村民的生活来源和社 会保障问题，如何保证村民生计和社会福利，才是正确解决城中村问题的关键。 2 4 2 负面作用 城中村的存在既有积极的作用，同时也存在负面影响。不仅影响城市总体规划布局， 而且严重阻碍了城市的可持续发展，制约了城市发展和全面构建和谐社会的步伐。综合， 我国城中村问题，可以概括为以下几个方面： 1 、居住环境恶劣 城中村外来暂住人口和流动人口成分复杂，多元文化与生活方式相互冲突碰撞，恶 性事件屡有发生。出租屋经济利益驱动，使城中村村民依靠“种房 获得更高的经济收 益，环境卫生质量较差、私搭乱建现象普遍、市政公共基础配套设施缺乏、违章建筑屡 禁不止、安全意识淡薄、存在严重的建筑安全隐患。 2 、管理混乱 由于出租屋价格低廉，吸引了城市众多低收入人群聚集，无证经营、偷税漏税、超 生游击队、黄赌毒等现象泛滥、暂住人口登记和管理制度缺位，严重影响社会风气和城 市文明形象的健康发展。 3 、以出租屋为主要经济模式 城市化进程加快，农村富余劳动力大量涌进城市，催生了以出租屋经济为生的“食 利 阶层，他们通过出租屋、集体资产分红、高额的土地补偿收益，坐享其成，缺乏开 拓进取和投资创业精神。出租屋经济从一定程度上鼓励了村民不劳而获的心理，增加了 1 3 第二章西安经济技术开发区城中村现状分析 社会不稳定因素，不利于村民素质的提高，阻碍了农村城市化进程。 4 、严重阻碍城市的可持续发展 城中村环境恶化、居住条件恶劣、安全隐患突出、社会福利制度滞后等社会问题， 对村民的生存与发展构成了严重的威胁，阻碍城市综合竞争力的进一步提升，影响城市 整体功能的发挥，抑制村民参与市场经济竞争的积极性。因此，必须尽快对城中村进行 综合治理改造工作，从一定程度上缓解城市压力，为提高城市综合竞争力提供动力。 2 5 西安经济技术开发区城中村改造情况 为了推进和规范城中村改造工作，加快城市化建设，改善人居环境，提高城市综合 竞争力。西安市于2 0 0 7 年1 0 月2 0 日起颁布施行西安市城中村改造管理办法，是全 国首个以政府规范性文件形式发布实施的城中村改造办法，西安市城中村改造管理办 法为加快和规范城中村改造，推进城市化建设提供了良好的政策与法律依据，西安市 城中村改造从此进入了一个全新阶剐1 7 j 。 与此同时，为加快城市新中心建设，改善城市环境，促进区域经济发展，西安经济 开发区城中村改造也同时展开。依据城市房屋拆迁管理条例、西安市城中村改造管 理办法、西安市房屋拆迁管理办法和西安市城市房屋拆迁估价暂时规定制订经 济技术开发区城中村改造工作管理暂行办法、经济技术开发区城中村改造拆迁安置实 施方案、关于制止城中村违法建设的通告和经济技术开发区城中村改造拆迁工作 委托合同等指导性文件，结合西安经济开发区城中村实际情况，指导配合西安经济技 术开发区城中村改造工作。 自2 0 0 7 年8 月份西安市城中村改造进入全面展开阶段以来，2 0 0 7 年1 2 月份经济技 术开发区城中村改造也全面启动。截止到2 0 0 9 年3 月，完成了1 2 个村的整体拆除，拆 除1 5 0 余万平方米房屋，安置楼开工面积超过1 0 0 万平方米，2 0 0 8 年1 2 月2 8 日，陕西 省目前规模最大的城中村安置项目集中启动仪式在西安经济技术开发区举行，参加集中 开工的1 2 个城中村改造项目总投资达1 8 2 亿元，将建设安置楼近6 0 0 万平方米，直接 受益群众接近1 5 万人。同时完成北康村、南李村、杨家村、董家村、盐东村、盐西村、 贾村、西十里铺村、尤家庄、翁家庄、王前村、三九村、南党村、岗家寨、郑王村、池 底西村、郭家庙和张家堡村共计1 8 个城中村的“农转居 工作，还有8 个村组的“农 转居 工作也在紧锣密鼓地进行。于此同时，3 3 个城中村的无形改造也己卓然先行【堵】。 1 4 长安大学硕士学位论文 表2 7 西安经济技术开发区城中村基本情况表 村民人口居民人口建筑面积土地面积 序号城中村村名 ( 人)( 人)( 平方米)( 亩) l 南党村 1 l o o3 91 0 0 0 0 02 0 8 2 何止西村 1 0 8 04 21 5 7 9 5 01 7 0 3 张千户村 9 4 61 8 01 2 5 0 0 01 8 5 4 蔡家村 8 2 84 11 1 5 0 0 01 3 0 5薛家寨 1 2 4 0 2 4 62 0 0 0 0 0 5 6 0 6杨家村5 1 36 86 5 0 0 0 1 4 2 7北李村5 5 01 36 7 0 0 01 2 3 8全家村3 4 l1 35 7 0 0 07 3 9青东村5 3 l2 45 3 0 0 03 4 6 1 0 盐东村 1 2 1 93 41 8 5 0 0 05 1 0 l l 盐西村7 0 6 2 2 8 0 0 0 0 1 4 5 1 2朱宏堡4 1 91 84 5 0 0 0 2 7 0 1 3 = 力村 5 9 62 07 5 0 0 0 8 7 1 4郭家庙6 7 01 58 3 0 0 07 8 1 5郑王村6 8 0l o7 2 0 0 09 6 1 6 池西村 7 4 0l o7 8 0 0 01 1 4 1 7 池东村8 3 0 1 38 3 0 0 01 5 6 1 8河东村 7 2 01 17 2 0 0 01 4 l 1 9高铁寨南村7 2 01 56 0 0 0 0 l1 4 2 0高铁寨北村6 9 02 07 1 0 0 01 6 0 2 1南李村4 7 82 17 0 0 0 0 1 1 4 2 2刘家村2 9 51 16 0 0 0 05 0 2 3施家庄6 0 04 81 2 0 0 0 01 4 0 2 4 翁家庄 5 9 72 08 5 0 0 01 2 3 2 5北康村 5 7 02 28 0 0 0 01 0 3 2 6贾村 6 0 03 88 5 0 0 09 6 2 7北十里铺西村9 0 08 0 1 9 0 0 0 03 0 5 2 8尤家庄8 9 74 29 7 0 0 0 1 6 5 2 9王前村6 0 31 89 0 0 0 01 4 5 3 0 郭家村 6 7 52 l9 0 0 0 02 7 6 3 l岗家寨1 4 0 06 52 0 0 0 0 02 1 0 3 2 董家村 1 2 0 04 62 1 0 0 0 02 3 0 3 3 南康新村 1 4 5 15 61 0 3 0 0 02 2 3 合计 2 5 3 8 51 3 4 23 3 2 3 9 5 0 5 9 8 8 附注l ：西安经济技术开发区城中村改造办公室资料 1 5 第二章西安经济技术开发区城中村现状分析 表2 8 西安经济技术开发区城中村已整村拆迁表 村民人口居民人口建筑面积土地面积 序号城中村村名 ( 人)( 人) ( 平方米)