物业管理基础知识ppt课件.ppt

物业管理基础知识,1,一、物业与物业管理,物业是指已经建成并投入使用的多类房屋及与之相配套的设施、设备和场地。（不动产）物业可分为四类。即住宅物业、商业物业、工业物业（如厂房等）和特殊物业（如球场、飞机场等）。物业管理行业所研究的物业主要是指公寓、别墅、住宅小区以及工厂大厦、写字楼、商场综合楼等非住宅楼宇。,2,二、物业管理,物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。适用范围：住宅物业和非住宅物业物业管理关系产生的依据：物业服务合同物业管理关系的主体：业主和物业管理企业服务内容：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序,3,三、物业管理公共服务费,1、物业管理公共服务费的基本概念2、物业管理公共服务费的收费原则3、物业管理公共服务费的收费方式和依据4、物业管理公共服务费的收费制度5、物业管理公共服务费的构成6、物业管理公共服务费的收取7、物业管理公共服务费的追缴,4,1、物业管理公共服务费的基本概念,物业管理公共服务费是指对物业管理区域居住或工作环境实施综合管理，向业主及使用人提供物业管理公共服务，由此而产生的管理成本及利润总和，按分摊面积比例分摊到业主的管理费用。通常也简称为物业管理费或物业管理服务费。,5,3、物业管理公共服务费的收费方式和收费依据,收费方式：业主和物业管理企业可以采取包干制、酬金制、组合制等形式约定物业服务费用。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。收费依据：物业服务收费按法定产权面积计收。已办理产权证的以产权证登记建筑面积为准，未办产权证的以物业买售合同中建筑面积为准。,6,5、物业管理公共服务费的构成,管理、服务人员薪金福利费（包括基本工资、福利基金、工会经费、培训经费、社会保险、加班费、服装费、住房补贴等）办公行政费（包括办公用房租金、水电费、办公用品费、书报费、通讯费、交通费、业务接待费等）公共设施、设备日常运行、维修保养费绿化养护费清洁卫生费（包括垃圾清运、卫生防疫消杀费）,7,保安费（包括保安装备费、人身保险费、治安消防系统日常运行费、维修保养费、服装费等）公共财产、公共责任险社区文化、活动及节日装饰费法律顾问、审计费固定资产折旧费法定税费管理者酬金（8%10%）,8,6、物业管理公共服务费的收取,物业服务收费按每月、每平方米计收。物业管理费经约定可以预收，预收期限不得超过3个月。物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人收取长期占用性质（超过3个月）的押金、保证金。另有约定的除外。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（物业管理条例第四十二条）物业管理费应每季度向业主公布一次使用状况报告,9,四、前期物业管理,前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。全国物业管理条例第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。（1）前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订；（2）约式（书面）合同；（3）过渡性质的合同。第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。,10,五、物业交楼,1、交楼的定义2、三书一表,11,1、交楼的定义,交楼是指房屋投资建设人按买卖合同的要求将建好的房屋按时按质向购房人交付使用。这既是房屋投资建设人履行其法定交付义务，将其投资建设的房屋按购房约定转移给购房人所有并使用，同时也是购房人实现对其已购房屋的占有、使用、收益、处分之所有权形式，其实质是从投资建设人按法定和约定内容与标准将通过国家职能部门验收合格并准许投入使用的房屋交付购房人，并由购房人接受该房屋时起，该房屋之所有权及由此而产生的责任权利随之由投资建设人转移至购房人。,12,2、三书一表,“三书一表”是指由建委统一监制的商品住宅交楼书、建筑工程竣工备案表、商品住宅质量保证书、使用说明书。规定凡于1998年12月24日以后竣工的项目，房地产开发公司在交楼时必须同时提供“三书一表”给收楼者验收。根据国务院1998年7月20日颁发的城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格，不得交付使用。,13,六、共用部位、共用设施的管理,1、共用部位、共用设施的概念2、共用部位、共用设施的所有权3、共用部位、共用设施的用途6、共用部位、共用设施的管理7、公共安全管理8、公共清洁、绿化管理9、公共水电费用的分摊10、公共责任、公共财产险,14,1、共用部位、共用设施的概念,根据建设部1999年颁布的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第三条规定：共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单栋住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性问题设施和共用设施设备使用的房屋等,15,9、公共水电费用的分摊,物业管理单位办公及生活等自用水、电，必须单独设置计量表，其费用由物业管理单位负担，不得向住（用）户分摊。小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用由物业管理综合服务费列支，不得向住（用）户分摊。小区开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向住（用）户分摊。住宅大堂内走廊、楼梯、公用设施的公用水、电费用，由本楼住（用）户合理分摊。小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住（用）户分摊,16,根据广州电用处200011号“关于明确综合住宅小区的各类用电电费类别的通知”，对综合住宅小区内的各种用电类别明确如下：（1）居民住宅区内居家的生活用电和在住宅楼宇内部的电梯、梯灯、水泵等用电，按住宅用电电价计费。（2）小区内提供有偿服务的经营活动用电，包括会所、俱乐部、银行、商场、食肆等按商业用电的电价计费。（3）除以上两种用电类别外的配套设施用电，包括：大堂的照明和温度调节用电（如专供住户使用，则按住宅电价计费）、小区内路灯和保管站的用电，物业管理公司的办公场地用电、污水处理的用电、消防用电、液化气站的用电、地下室和电房的照明和通风用电、园林绿化的浇水和喷泉用电、建筑物外墙的射灯用电等按非工业用电的电价计费。,17,公共电费分摊