（工商管理专业论文）公有住房使用权上市研究.pdf

中文摘要 公有住房使用权上市是中国从计划经济体制向市场经济体制转轨改革中出 现的一个带有过渡性特征的现象。我国住房制度改革的目标是实现住房商品化、 市场化，公有住房使用权上市是实现住房商品化、市场化的重要步骤。本文对 公有住房使用权交易进行了研究。 本文首先介绍了住宅产业在国民经济的重要地位和我国住房制度改革的目 标，然后通过对公有住房使用权上市的起因、根源、理论依据进行了研究，公 有住房使用权上市起到了推动住房制度改革，促进住宅产业发展的重要作用。 公有住房使用权上市必然涉及到其价格评估问题。本文讨论了公有住房使 用权价格评估目的和意义，提出了公有住房使用权价格评估的要求和基本原则。 参照房地产估价方法，结合我国公有住房实际情况，重点讨论了公有住房 使用权上市价格评估的三种评估方法：成本法、收益法、市场比较法，通过定 性和定量分析，提出三个实用的公有住房使用权价格评估公式。 本文还针对公有住房使用权上市过程中出现的一些问题进行了讨论，提出 建立和完善公有住房使用权交易的法律法规，解决由于公有住房使用权上市引 发的分配不公，防止原有的不合法公有住房分配借助公有住房使用权上市显性 化。 关键词：公有住房使用权上市成本法收益法市场比较法 a b s t r a c t d u r i n gt h ep r o c e s so f e c o n o m i c r e f o r m a t i o nf r o mt h ep l a n n e de c o n o m y s y s t e m t ot h em a r k e te c o n o m ys y s t e m , t h e r ei sas o c i a lp h e n o m e n o nw i t hc h a r a c t e r i s t i c so f t r a n s i t i o nt h a tt h eu s u f r u c to fap u b l i ch o u s ei sn o w p e r m i t t e dt oc o m ei n t o t h e m a r k e ti nc h i n a t h et a r g e to fh o u s i n gp o l i c yr e f o r mi st or e a l i z et h em e r c h a n d i s e a n dm a r k e t a b i l i t yo ft h ep u b l i ch o u s ei no u rc o u n t r yn o w t h eu s u f r u c to fap u b l i c h o u s et ob et r a d e di sa l li m p o r t a n ta p p r o a c ht or e a l i z et h et a r g e t t h i sa r t i c l em a k e s a s t u d yo f t h ee x c h a n g eo f u s u f i m c to f ap u b f i ch o u s e f i r s t l yt h ep a p e rm a k e s av i e wo ft h ei m p o r t a n ts t a t u so ft h eh o u s i n gi n d u s t r y i nt h en a t i o ne c o n o m ya n dt h et a r g e to fo u rh o u s i n gp o l i c yr e f o r m , a n dt h e nm a k e sa s t u d yo n t h eo r i g i n ，p a r e n ta n dt h e o r e t i cb a s e t h ee x c h a n g eo fu s u f r u c to fap u b l i c h o u s eh a sm a d eas i g n i f i c a n te f f e c to np r o m o t et h eh o u s i n gp o l i c yr e f o r ma n d a c c e l e r a t et h e h o u s i n gi n d u s t r y sd e v e l o p m e n t t h ee x c h a n g eo fu s u f r u c to fap u b l i ch o u s ei si n e v i t a b l et od e a lw i t hv a l u e a p p r a i s a l t h ea r t i c l eh a sd i s c u s s e dt h ea i m a n d m e a n i n g o f t h eu s u f i - u c to fa p u b l i c h o u s e sa p p r a i s a l ，b r o u g h tf o r w a r dc r i t e r i o na n dd e m a n do f a p p r a i s a lo f t h eu s u t i u c t o f a p u b l i ch o u s e r e f e rt oa p p r a i s a lm e t h o do f r e a le s t a t e ；c o m b i n ew i t ht h ef a c t so f p u b l i ch o u s e ， t h ep a p e rp r o b e si n t ot h r e e a p p r a i s a lm e t h o do ft h eu s u f i u c to fap u b l i ch o u s e ：t h e c o s ta p p r o a c h , t h ei n c o m ea p p r o a c h , t h em a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c h t h ea r t i c l e c a r r i e so u tq u a l i t a t i v ea n dq u n n t i t m i v ea n a l y s i st ot h ea p p r a i s a lo ft h eu s u f i u c to f p u b l i ch o u s e ，b r i n gf o r w a r dt h r e e - a p p l i e da p p r a i s a lf o r m u l ao f t h eu s u f r u c to fa p u b l i ch o u s e t ot h eq u e s t i o n st h a te o i l 砣i n t ob e i n g d u r i n gt h ee x c h a n g e o f t h eu s u f r u c to f a p u b l i ch o u s e ，t h ep a p e rp u t sf o r w a r d t oe n a c tr u l e so f r a w , s e t t l et h eu n f a i ra l l o c a t i o n t h a ta r o u s ef r o mt h ee x c h a n g eo ft h eu s u f r u c to fp u b l i ch o u s e ，a v o i dt h ef o r m e r u n f a i rp u b a ch o u s e sa l l o c a t i o nb e c o m e l e g a l i z a t i o n k e yw o r d s ：p u b l i ch o u s e ，u s u f i u c t ，e x c h a n g e ，t h ec o s ta p p r o a c h , t h ei n c o m e a p p r o a c h , t h e m a r k e tc o m p a r i s o n a p p r o a c h 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得玉湟盎兰或其他教育机构的学位或 证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论 文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：7 每久清签字日期：2 2 年6 月2 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解丞注太堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权丞洼态堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借闺。同意学 校向有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 学位论文作者签名：话l 久商 签字日期：如嘤筝6 月乙日 第一章引言 1 1 概述 第一章引言 房地产业是国民经济支柱产业之一，房地产业的健康发展对我国国民经济 的持续稳定发展起着不可忽视的作用。随着我国经济的迅猛发展，我国房地产 业特别是住宅产业存在巨大的发展和提升空间。 现阶段住宅产业的发展和我国公有住房制度改革是紧密相关的。我国住房 制度改革的目标是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度， 实现住房商品化、社会化；建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住 房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，满足城镇居民逐步增长的 住房需求；发展住房余融。建立和规范住房交易市场t 促使住宅北成为新的经 济增长点。 本文研究是从我国公有住房制度改革的实践出发，以公有住房使用权上市 的经济、法律理论为依据，重点研究公有住房使用权上市的可行性、评估理论 和方法、存在的问题等。 本文研究的公有住房是指房改中允许出售但尚未出售的公有住房或房改 中按规定不能出售的公有住房。本文所指的公有住房使用权上市是指公房承租 人经房地产管理部门同意，将房屋的使用权结合住房地段、结构、新旧、户型 和楼层等因素进行评估之后，有偿转让他人的行为，房屋的产权仍然为原出租 人所有。长期以来这种有偿转让公房使用权的行为不为法律所允许。直至近来， 出卖公房使用权的行为才逐渐开始合法化。然而，到目前为止，国家房地产主 管部门也还没有制定出统一的规定和明确的政策，只是在部分城市逐渐试行。 本文内容主要包括四部分，第一部分包括住宅产业的重要地位，现阶段我 国住房制度改革的目标和公有住房使用权上市的理论研究；第二部分阐述公有 住房使用权上市评估原则和方法：第三部分天津市公有住房使用权上市实证； 第四部分针对公有住房使用权上市的问题进行研究。 本文的核心内容是公有住房使用权上市理论和价格评估。在理论上探讨公 第一章引言 有住房使用权价值产生的社会经济根源，论证其上市的必要性和可行性；通过 研究公有住房使用权价格评估的方法，使之成为完整、科学的房地产评估手段， 规范公有住房使用权价格评估行为。 公有住房使用权上市是公有住房制度改革的一个重要组成部分，为此研究 公有住房使用权上市问题必须首先讨论住宅业在国民经济中的地位以及公有住 房制度改革的目标和政策。 1 2 住宅产业的重要地位 1 2 1 在国民经济和社会发展中具有先导性和基础性的产业 房地产业在国民经济发展中一个支柱产业或先导产业，近几年又提出住宅 将成为我国社会新的消费热点，住宅产业将成为新的经济增长点，它是能带动 支柱产业以及整个国民经济稳定高速发展的产业。这是因为，住宅产业是房地 产业的主体，它直接关系到人们的生存或生活条件及其水平的改善和提高，所 以，住宅产业在国民经济和社会发展中所占的重要地位，也将随着经济和社会 的发展而更加突出。房地产尤其是住宅产业建设投资增长、城市居民居住面积 增长、房地产开发竣工房屋面积增长都同国民生产总值及全社会固定资产的增 跃同步成正相关。表卜1 可以充分反映这一点。据建设部住宅发展与国民经 济关系资料世界银行对约4 0 个国家的调查分析，住宅投资随人均国民生产总 值的增加而增加，直到人均国民生产总值达到8 0 0 0 美元一1 0 0 0 0 美元时，住宅 投资才开始减少，而入均国民生产总值为1 0 0 0 美元左右，是住宅产业发展的增 长期。以上的研究表明，住宅产业在国民经济发展中所占的地位是很重要的。 1 2 2 同国民经济发展周期的相关性 住宅产业是国民经济和社会发展中的一个重要产业，是房地产业的主体。 住宅产业的发展同国民经济发展的周期密切相关。国内有关学者认为，“在短期 内与国民经济周期相比房地产周期要相对提前一些、波动幅度要大一些、萧条 时间要长一些，以及短期内房地产经济周期与国民经济周期的不完全同步性， 但从长远眼光看房地产业周期波动曲线与整个国民经济的周期波动曲线基本吻 合”。1 1 1 根据中国统计年鉴( 2 0 01 年) 统计，2 0 0 0 年全社会完成固定资产投 第章引音 资3 2 9 1 7 亿元，比上年增长1 0 3 ，其中房地产完成投资4 9 8 4 亿元，比上年增 长2 i 5 。由此可以看出，仅占固定资产投资总规模1 5 的房地产投资，却在 全部固定资产投资增量中占到近3 0 。在全部固定资产投资增长的1 0 3 个百分 点中，房地产投资为其拉动了3 个百分点。从支出的角度看，投资对g d p 的贡 献率为4 1 9 4 ，拉动g d p 增幅3 3 个百分点。其中，房地产投资一直以2 0 以上幅度增长应该说功不可没。 表1 ，1房地产发展与国民经济发展关系表 g d p 固定资产投房地产开发房屋建筑房屋建筑 住宅 年份 增长率 资增长率投资增长率施工面积竣工面积 建筑面积 2 0 0 08 3 1 0 3 2 i 5 o 8 2 9 34 1 9 9 97 2 5 1 1 3 5 3 7 1 4 9 6 3 9 2 1 9 9 87 8 1 3 9 1 3 7 6 6 2 9 5 3 1 9 9 78 5 8 9 1 2 - 2 0 2 5 - o 7 1 9 9 69 8 1 4 8 2 1 9 9 1 1 8 1 3 7 1 9 9 59 0 1 7 5 2 3 3 5 5 6 t 6 1 0 2 资料来源：中国统计年鉴2 0 0 1 年 1 2 3 住宅产业对国民经济和社会发展的作用 住宅产业对国民经济和社会发展所起的作用可以归纳为以下的几个方面 1 、带动相关产业的发展 住宅产业是以生产经营住宅为最终产品的产业，其带动面和带动度都很大。 住宅的建设涉及到建筑、建筑材料、建筑设备、建筑机械和冶金、木材、化工、 机电、电力、仪表等5 0 多个工业部门。住宅产业是一个对其他产业的影响作用 较大，而受其他产业的影响较小的一个产业。该特点可通过生产诱发系数、影 响力系数和感应度系数来说明。 第一章引言 生产诱发系数，即该产业增加一个单位的投资将诱发全部产业国内产值合 计与该产业投资之比。一个产业影响其他产业的程度称为影响力，受其他产业 影响的程度称为感应度。如影响力系数在各产业中居平均水平以上，而感应度 系数在各产业中居平均水平以下，则该产业即可认为是对其他产业牵动较大、 受其他产业影响较小的一个产业。以日本为例： 表1 2 产业名称 建筑业 住宅业 农林水产业 矿业 商业 金融保险业 运输业 通讯广播业 日本产业诱发系数表 生产力诱发系数影响力系数 1 9 7 61 0 4 3 1 9 6 1l - 0 0 2 1 8 0 00 9 4 6 1 4 8 7o 7 9 0 1 4 8 70 7 9 0 1 4 7 20 7 8 9 1 8 7 50 9 6 4 1 4 4 10 7 6 2 感应度系数 0 7 6 5 0 5 0 7 0 6 8 9 1 6 4 5 i ，6 4 5 1 3 5 5 1 6 0 9 0 8 0 9 资料来源t 建设部科技信息研究所编著目外住宅统计与发展分析1 9 9 5 年 根据国外住宅统计与发展分析，日本1 9 9 0 年住宅建设投资为2 6 5 9 2 万亿日元，该投资所诱发的各产业( 包括住宅建筑业本身) 国内产值之和为 5 2 1 5 万亿日元，生产诱发系数为1 9 6 1 ，稍低于整个建筑业，在国民经济中该 系数值也算是较高的。 根据国外发达工业国家的统计，住宅产业产值每增加1 个百分点，就能使 其它相关产业产值增加1 5 到2 个百分点。我国1 9 9 6 的统计数据表明，住宅产 业的诱发系数为1 9 3 ，即住宅建设每投入1 万元，可以诱发相关部门产出1 9 3 万元。由此可见，住宅产业不仅对国民经济的许多部门或行业具有辐射面广 的作用，而且在国民经济运行中也具有很强的乘数效应。 2 、带动消费市场的开拓 除了住宅产业的直接效应。人们对物业功能质量和居住环境质量持续不断 的追求和更新，必然会带动和促进新的消费市场的发展有了合适的住房，人们 还希望创造更舒适的居住环境，人们进行室内装修必然带动各种装修材料和家 第一章引言 电、家具的消费，这笔消费金额数量是相当可观。 3 、促进产业结构的优化和扩大就业门路 住宅产业是一个技术容量很大的产业，可以通过的对其关键技术的研究开 发和住宅部件品的开发生产，产生一批新兴的产业部门。住宅业同时也是一个 劳动容量大的产业，对扩大就业门路，吸纳和社会劳动力具有积极的意义。 1 _ 3 我国房改的目标 住宅产业对国民经济的发展存在巨大影响和作用，因此我们必须通过住宅 市场，也就是刺激住宅消费来实现其影响和作用。我国传统的住房制度把住房 视为福利，不是商品，因此就没有形成有效的住宅消费市场，也没有形成住房 的流通。消费热点是要通过市场流通来实现的，没有流通就没有消费热点，住 宅产业就不可能成为新的经济增长点。所以住房制度改革不仅是中国经济发展 的客观需要，而且也是市场经济发展的重要组成部分。 中国住房制度改革的思路，最早是在1 9 5 7 年周恩来总理在党的八届三中全 会上提出的，关于逐步提高和调整住房租金水平，分阶段达到应收租金水平的 设想( 关于劳动工资和劳保福利问题的报告) ：1 9 7 8 年邓小平同志提出解决 住房问题的政策能否宽一点：1 9 8 0 年邓小平同志又进一步提出城镇居民个人可 以购置房屋，可以盖房子，不但新房子可以出售，老房子也可以出售，可以一 次性付款，也可以分期付款，以及房租要调整，逐步提高房租和对低工资职工 补贴等设想。1 9 8 4 年，党的十二届三中全会提出以城市为重点的经济体制改革， 从而大大推动了住房制度改革的进程。1 9 8 6 年2 月国务院成立了全国住房制度 改革领导小组，负责统一协调、指导全国的住房制度改革工作。1 9 8 8 年2 月国 务院住房制度改革小组召开全国住房制度改革工作会议，公布了关于在全国 城镇分期分批推进住房制度改革实旌方案。实施方案确立了全国房改的目标、 任务和具体政策，方案的公布和实施是我国房改从试点转向全国推广的转折点。 1 9 9 3 年i 1 月在北京召开了第三次全国住房制度改革工作会议，公布了国 务院关于加快城镇住房制度改革的决定，方案提出以出售公有住房为侧重点， 售、租、建并举，政策配套、形成市场、加速住宅业的发展，加快住房商品化、 社会化，早日建立适应社会主义市场经济要求的城镇住房新制度的房改目标。 第章引言 提出近期住房制度改革的任务是全面推行住房公积金制度、积极推进租金制度 改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋修缮、管 理市场，加快经济适用房建设，到本世纪未初步建立新的城镇住房制度，使城 镇居民住房达到小康水平。 1 9 9 8 年6 月国务院在北京召开全国城镇住房制度改革和住房建设工作会 议，研究部署深化城镇住房制度改革和加快住房建设工作。会上讨论国务院 关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知。这次会议和通知， 进一步确定了深化城镇住房制度改革的指导思想、工作重点和基本原则，突出 地提出了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化、建立和完善以经济适 用房为主的多层次城镇住房供应体系，发展住房金融，以及培养和规范住房交 易市场。通知中指出，深化城镇住房制度改革工作的基本原则是“坚持在国家 统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位 和个人合理负担：坚持新房新制度、老房老办法，平稳过渡，综合配套。” 各阶段都确定了特定的房改目标、任务和内容，从总体上来看，我国住房 制度改革的目标是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度， 实现住房商品化、社会化：加快住房建设，满足城镇居民逐步增长的住房需求； 发展住房金融，建立和规范住房交易市场，促使住宅业成为新的经济增长点。 为实现这一目标，当前主要政策应该是： 停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化。 改革当前公有住房低租金制。 建立新的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。 大力发展经济适用房政策。 发展住房金融和住房公积金制度。 加大公有住房改革力度，培育和规范住房交易市场。 在以上主要的六方面的房改政策中，难度比较大是住房供应体系转变和培 育、规范住房交易市场。 本文通过探讨公有住房使用权上市，推动住宅三级市场的建立，完善和规 蚺举j 范住房交易市场，实现住宅一、二、三级市场的联动，达到深化住房制度改革 实现现阶段住房制度改革的目标。 第二章公有住房使用权上市理论研究 第二章公有住房使用权上市理论研究 我国住房制度改革必须以实现住房商品化、市场化、规范住房市场，满足 城镇居民日益增长的住房需求为最终目标。公房使用权上市是实现住房商品化、 市场化的重要步骤。随着住宅市场的完善与住房制度改革的深化，公有住房使 用权有偿转让已不再为法律、法规所禁止。目前，武汉、上海、天津、沈阳、 成都、青岛等一些城市已陆续开展了公有住房使用权有偿转让的试点工作，公 有住房有偿转让己成为解决居民居住条件的一条重要渠道。为了加强对公有住 房的管理，维持公有住房交易的市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，防 止国家税费的流失，需要对公有住房使用权的价格进行评估。 2 1 公有住房使用权上市的来由 公有住房使用权是指在我国传统的住房福利性实物分配的体制下，职工对 其获得承租房屋的一种物权或者财产使用权，包括住房的占有权、使用权和部 分支配权。现阶段的公有住房使用权意味着某种程度上的实际控制权。这种公 有住房的特殊性归结到一点，就在于它是国家所有权的虚化和承租人使用权的 控制权化，承租人获得的实质是一种特殊意义上的财产使用权，即是与某种实 际控制权联系在一起的公房使用权。 在福利分房向有偿分房转轨过程中，出现了公有住房使用权地下有偿交易。 为了规范房地产市场，目前武汉、上海、天津、沈阳、成都、青岛、苏州等一 些城市已经陆续开展了公有住房使用权上市试点工作，公有住房使用权应不应 该上市，现仍有争议。因此首先需要从理论上弄清公有住房使用权性质、来由， 现有承租人对公有住房有何权利。 公有住房分为可售公房和不可售公房。不可售公房是指老式旧住宅、合住 房、厨房和不成套住房以及部分公寓、花园住宅等。这些房屋不能够上市出售： 另外不同地方或者同一地区各个单位之间房改的力度和进程有一定的差别，这 样，就导致不少公有房屋不能上市，无法出售。而房屋的所有权单位或者使用 者又想对这些房屋充分利用，不让它们闲置，以获得相应的利润，于是就出现 了出卖使用权，保留产权的现象。 第二章公有住房使用权上市理论研究 出卖公房使用权，即有偿转让公房使用权是指公房承租人经房地产管理部 门同意，将房屋的使用权结合住房地段、结构、新旧、户型和楼层等因素进行 评估之后，有偿转让他人的行为，房屋的产权仍然为原出租人所有。然而长期 以来这种出卖公房使用权的行为不为法律所允许。直至近来，出卖公房使用权 的行为才逐渐开始合法化。然而，到目前为止，国家房地产主管部门也还没有 制定出统一的规定和明确的政策，只是在部分城市逐渐试行。从这些地方的适 用实践可以看出，公房使用权有偿转让具有几方面的益处：一是盘活公房存量， 提高公房使用效能，杜绝公有资产的闲置；二是通过公房使用权的有偿转让， 可以有利于解决群众住房难的问题；三是对于过去一直视为非法的公有房屋转 租行为的合法化，可以防止公房私租造成的国有资产流失，有效增加国家财政 收入，出租者可以获得合法的租金收入，同时也保证了承租者的合法权益；四 是公有房屋加入房地产市场，无疑有利于房地产市场的繁荣。 2 1 1 公有住房使用权交易主要有五种形式 1 、公有住房使用权交换。公有住房使用权交换是指承租人将自己承租的公 有住房与其他承租人承租的公有住房进行交换。因交换条件不对等辅之以适当 补偿的换房行为，也就是说，。双方在住房面积、位置、结构、朝向、设施、成 新、居住环境等方面的差异，由交换一方向另一方给予适当的货币补偿的一种 房屋交抉形式。城市房地产所只有的一然地理特点。很稚拽列功能、教用卜：宛 全等同，或者完全可以替换而使双方当事人都满意的两套房屋，其间的差别必 然要以某种形式来补偿。货币是最简单最可行的补偿方式。 2 、公有往房使用权转让。承租人将自己承租的公有住房使用权以市场价 格出售给他人的行为。承租人转让其公房使用权后，取得相应价款；受让方购 买到公房使用权，成为新的承租人，原公房性质不变。这是真正意义上的公有 住房使用权上市交易。 3 、公有住房使用权交换产权房。承租人以自己承租的公有住房使用权价 格并补交差额价款后购买新建商品房或私有住房所有权的行为。取得原公房使 用权的私房主或开发商成为新的承租人，原公房性质不变。 4 、公宵住房使用权转租。承租人将自己承租的公有住房使用权部分或全 部市场租金价格转租给他人的行为。在租赁期限内，原租赁合同继续有效。转 9 第二章公有住房使用权上市理论研究 租双方可协商议定转租租金。 5 、公有住房使用权拆迁货币补偿。在城市房屋拆迁工作中，对被拆除公 有住房的承租人不予安置住房而采用货币补偿的方式代替安冠住房的行为。 2 1 2 五种交易方式的主要特点如下： 1 、公有住房使用权有偿交换或差价换房 通过有偿换房，投入少量的现金，即可使换房人达到以小换大、以次 换好，改善居住条件的目的； 通过差价换房，再投入适当数量的资金，即可使换房人以面积较少的 公有住房使用权换取面积较多的商品房或私有住房的所有权，并解决 住房困难； 通过差价换房，可以促进个人住房消费，带动新建商品房的销售。 2 、公有住房转租、转让的主要特点是： 承租人经过出租人同意将多余的公有住房转租或转让给他人，本人 可以获得一部分收益； 出租人通过公有住房转租或转让，也可以从中获取一部分收益，提 高房屋经营效益； 受让人取得房屋租用权后，可以解决自己的住房困难： 可以使原来相对闲置的公有住房得到充分利用，发挥其使用效能； 公有住房转租或转让，只是公有住房使用权的转移，其所有权并未 发生变更，因而不存在国有资产流失问题。 3 、公有住房使用权拆迁货币补偿的主要特点： 对不需要安置或可以少安置住房的被拆迁住户给予直接的货币补 偿，可以节省拆迁单位的人力、财力和时间，大大加快拆迁进度： 第二章公有住房使用权上市理论研究 对认为安置住房地点、条件不合适的被拆迁户，可以在住房安置与 货币补偿面前自主选择，通过货币补偿使他们购买满意的住房。 通过以上对公有住房使用权上市交易的五种类型的分析，我们认为，所谓 公有住房使用权上市主要有以下几个特征： 公有住房使用权在平等主体间转移、转让，当事人双方的权利、义务 是在自愿协商基础上形成的； 0 转让行为的客体是公有住房使用权，公有住房使用权价值化的合法性 是有偿转让的前提； 转让行为的内容既包含权利也包含义务，当公有住房使用权转让时， 权利和义务一体转移。这是其与商品房买卖的重要区别。 2 2 公有住房使用权上市的社会经济根源 中国特有的公有住房使用权上市交易现象及其产生是中国从计划经济体制 向市场经济体制转轨改革中出现的一个带有过渡性特征的现象，只有从中国社 会经济的历史发展和现实变革中去寻找原因。公有住房使用权上市的实质是使 用权的价值化和债权的物权化。公有住房使用权上市现象的出现是市场经济发 展到一定阶段的产物，有其独特的社会经济根源。 2 2 1 低租金和永租化是公有住房使用权价值化的主要原因 长期以来，在计划经济体制下我国形成了生老病死有保障、衣食住行有计 划的无所不包的福利制度。住房福利分配无疑是我国福利制度的一个组成部分。 因此，公有住房使用权不同于一般民事租赁行为取得的房屋承租权，而是国家 在货币工资形式外分配给城镇职工的一种实物福利。按照马克思的政治经济学 理论这是职工所创造的社会财富中，在第一次工资性分配基础上的第二次分配 的组成部分。这一住房福利分配制度下形成的公有住房租赁的经济、法律特征 就是低租金和永租化。目前的住房改革目标就是，根据市场经济发展的要求逐 步使住房消费支出逐步纳入职工工资，使住房福利货币化，使两次分配一次化。 公有住房承租人支付的租金，主要体现了公有住房分配的福利性特征，既 第二章公有杜房使州权 市理论研究 非按照房屋再生产哪怕是简单再生产的经济规律确定的，也不是由双方当事人 协商确定的，而远低于市场水平，甚至不够最低限度的房屋维修需要。因此， 其法律形式上的租赁仅具有象征性意义。近几年公有住房租金虽在逐步提高， 仍然远低于市场水平。正是福利性租金与市场化租金的差额，构成了公有住房 使用权上市交易的经济原因和收益源泉，产生了公有住房使用权价值化的经济 上可能。公房使用权的年市场价格可用简单的公式表示如下： 每年的公房使用权年价值= 年市场化租金一年福利性租金。 公有住房的永租化表现在三个方面：其一，公有住房分配实行整个行政区 域内的行政调拨，不由当事人协商确定，除法定原因外，没有一个机构或自然 人能任意取消其租赁权；立法明确公有住房租赁不采用合同形式而采用租赁凭 证形式就是基于这一原因。其二，公有住房福利的享受人并非仅是承租人，而 且包括其家庭成员在内的同住人。公有住房租赁中的实际承租关系人包括名义 上的承租人和其他同住人。同住人与常住户口相联系，而与房屋租赁法律关系 无关。立法上承认有正当理由迁入户口者享有公有住房的同住权和继承权，就 是这一租赁关系的实际表现。其三，公有住房承租关系一旦确立后，承租人租 住权利可永久持续而不可剥夺。尽管在法律上，公房出租人仍保留对公有住房 的所有权，但在现实生活中，承租人及其同住人可以无期限居住。虚化了公有 住房的所有权，是产生公有住房使用权物权化的经济原因之一。 低租金、永租化是公有住房使用权上市获利的现实基础和前提条件。可以 说低租金在经济上提供了公有住房承租权上市的收益来源，永租化在法律上保 障了这一收益获取的可取性和计算性。据此，公有住房承租权的价值可以用公 式表示为： 公有住房承租权的价值= ( 年市场化租金年福利迎翟金) 还原利率。 2 2 2 外部社会经济环境的变化是公有住房使用权价值由隐性化变为 显性化的主要促进因素。 在传统的计划经济机制下，低租金、永租化虽然有形成公有住房使用权价 值化的可能，但是由于受到当时制度和需求两方面的约束而处于潜在的隐性状 态，不能得到充分体现，只能以公有住房使用权之间的交换为形式。实现使用 1 2 第二章公有住房使用权r 市理论研究 价值基础上的功能、效用的改善和增加。个别以谋取价值化利益为目的的行为， 则面i 临着被违法追究的不利后果。 随着市场经济大潮的冲击、思想观念更新和制度上的松动，原本存在的这 种潜在需求必然会以各种形式显现出来。据有关资料记载，早在8 0 年代中期， 北京就出现了承租人擅自转租公有住房使用权的现象。到了8 0 年代末期，又出 现了承租人私下转让公有住房使用权的现象，其数量不断增多，到了9 0 年代初 期已发展到一定规模。据零点公司抽样调查显示，1 9 9 3 年，北京市私下转租的 公有住宅楼房约有i 万套，6 0 万平方米。1 9 9 2 年，北京市对私下转让公有住房 使用权进行重点打击时，共查处非法转让公有住房使用权5 0 0 余套，并对个别 严重违法犯罪分子判了刑。经过重点打击以后，私下转让公有住房使用权的情 况显著减少。但从1 9 9 3 年起，私下转让公有住房的现象又重新抬头，而且转让 的数量越来越多。 以在我国公有住房使用权上市开展较早的上海为例，1 9 9 0 年公房条例 有规定：“在公有房屋交换中非法牟利的，没收非法所得，并处以非法所得3 倍罚款”。进入1 9 9 2 年后，随着上海房地产开发迅速发展和住房制度改革的推 进，公有住房使用权价值化现象在某些情况下已经公开或半公开出现，为社会 认可或变相认可。1 9 9 3 年，上海城市改造，房屋拆迁过程中出现了拆迁人与被 拆迁人私下协商“卖断”被拆迁公有住房使用权( 安置权) 的协议。所谓“卖 断被拆迂公有住房使用权( 安置权) 是指按照被拆迁人应安置住房面积或被拆 除公房的市场价值，再结合人口、地段等其他因素计算出一个价格，拆迁人向 被拆迁人直接支付货币以代替实物安置的现象。这一现象曾引起很大争议，反 对者认为是国有资产的流失，应当予以禁止；赞成者则认为，涉及房屋拆迁的 三方当事人公有住房代表人( 主要指各级房管部门) 、拆迁人( 主要为房地 产商) 、被拆迁居民皆大欢喜，有利于旧城区改造。 这一“卖断”行为作为法外现象持续了约3 、4 年，直至1 9 9 5 年才在各管 理部门间形成共识，开始立法调研。1 9 9 7 年1 2 月上海市人民政府正式发布了 上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法) ，正式肯定了“公 有住房使用权卖断现象”，将其定义为“房屋拆迁的货币化安置”，使之成为上 海房屋拆迁中一种新的安置方式。该办法明确规定，“拆迁公有居住房屋，可以 将应安置的公有居住房屋折算成货币额，由被拆迁人自行购买商品住宅安置”， 第二章公冉住房使_ i j 权 ：f h 理论付f 究 货币化安置是公有住房使用权价值化的一个重要实证。 房改过程中，向单位职工出售公有住房的开展是对公有住房使用权能否_ 卜_ 市的问题进行了又一次的冲击。房改中公有住房的出售价格远低于其市场价值 的经济原因，就是对长期以来计划经济体制下形成的低工资工薪阶层的一次性 住房福利补贴。其价格形成的直接经济因素就是国家认可了在低租金和永租化 基础上已为职工所享有的公有住房使用权价值化，或者说国家放弃了出租给职 工的公有住房的大部分经济权利。其具体表现则是远低于市场水平的房改公有 住房出售价，以及根据职工工龄、房屋使用年限等因素计算的购买价折扣。而 其价格形成的法律原因则是在低租金和永租化基础上实际已存在的债权物权化 倾向。因此，公有住房出售制度事实上已间接承认了承租人对公有住房承租权 的物权性权利。 2 2 3 住宅一、二级市场的低迷使公有住房使用权上市越发重要。 一方面住宅市场存在大量的积压商品房，另一方面广大市民虽有改善居住 条件的追切需求，却因工资收入远末达到消费住房的水平而没有现实的购买能 力。消化商品房的购买力不足与市民住房消费潜在需求旺盛形成了一个强烈的 反差。公有住房使用权的上市，明显提升广大工薪阶层的住房消费能力，使潜 在的需求有可随转变为有效的现实需求。有助于实现住宅一、二、三级市场的 联动。 2 3 公有住房使用权上市的理论依据 在实际生活中，公有住房的特殊使用权，已成为种享受福利的权利，能 给承租人带来预期的净收益，并通过交易可以形成其市场价格。目前市场上大 量公有住房使用权房屋的上市交换，表明公房使用权可以通过一定的价格体现 出来，并得到市场的认可。从商品交换的条件来看，只要具备价值，具有需求 市场，价格能够确定并得到双方认可，且具有交换的市场流通条件，就可以进 行交换，并在交换中实现其价值。现阶段公有住房使用权由于具有价值，又有 市场需求，其价格还可以评估，因此，公有住房使用权应该是可以交换的。 2 3 1 公有住房使用权上市是对租赁者劳动价值的补偿 第二章公有住房使用权 市理论研究 公有住房使用权是城市居民按照有关分房规定取得的，以低租金租赁使用 分房所得的住房的权利。众所周知，在传统分配体制下我国实行的是低工资、 高福利政镱，即劳动者创造的价值少部分以工资形式分配给职工，创造的大部 分价值上交国家财政或留在单位，然后政府在通过承担职工的住房、医疗、教 育等进行二次分配。低房租使原本就应该属于房屋租赁人的实际权利。因此公 有住房使用权的价值来源是传统工资制度中没有发给职工的住房消费工资的积 累，是劳动力价值的组成部分。允许公房使用权上市是允许承租者将实物住房 中退还的劳动价值再转化为货币，与现行房改售房折扣政策样，实际上都是 对租赁者劳动价值的补偿，也就不存在国有资产流失问题。 2 3 2 公有住房使用权上市是房改政策的延续 经过几年的公房出售，目前尚存的公有住房使用权有如下两种情况：( 1 ) 不成套住宅；( 2 ) 成套住宅。前一种情况是因政策的原因，承租人想参加房改而 不允许参加。这些承租户经历了两次不公平待遇。第一次是在分房阶段，他们 分得的住房在实体上、功能上比其他承租者的住房差，使用价值低；第二次是 房改阶段，假如他们分得的是成套房，那么也早已经享受到了低价购买公有住 房，然后通过公有住房上市获取一笔不小的货币补偿机合。第二种情况承租户 中相当一部分是低收入阶层，他们因经济原因没有能力购买公有住房。当然也 有一部分是多占房，不符合房改政策，不允许购买公有住房的，但多占房的毕 竟是少数。我们不能因为承租者的经济原因以及房屋自身质量贩因币剥夺房屋 使用者要求平等享受房改政策的机会。公有住房使用权上在实质上是房改政策 的延续，是政府奉行“公平”待遇政策的具体体现。 2 3 3 使用权价值的客观存在必然形成公有住房使用权交易市场 1 、市场租金与公有住房租金问的蓑额收益 拥有公有住房使用权后就取得公有住房租赁权，而现在公有住房租金价明 显低于市场租金，谁拥有公有住房的使用权就可以获公有住房租金和市场租金 之间的差额受益。这就是公有住房的使用权价值。 2 、按房改政策以优惠价购买公有住房 拥有成套公有住房使用权，就可从享受以优惠价格购买公有住房然后通 第二章公有住房使用权上市理论研究 过房改房上市获得差额收益。 3 、得到拆迁补偿和拆迁安置的利益。 拥有已经纳入或不久将纳入改造拆迁范围的公有住房使用权，就可以获得 货币安置或实物安置的收益。而且被拆迁人通过申请参加房改，获得房屋所有 权，然后通过房改房上市交易，可以将实物收益货币化。 公有住房使用权价值的客观存在使一方愿卖，另一方愿买。利益驱动机制 推动公有住房使用权交易市场的产生和发展，难以抗拒。因此我们应该遵循这 一市场经济规律，主动去适应它。 2 3 4 公有住房使用权上市是我国现行法律允许的 从世界各国的立法来看，强化承租人权利是近代世界性的立法趋势。包括 ( 1 ) 承认租赁权的对抗力。即通常所说的“买卖和其他物权行为不得废除租赁”， 使得承租赁人能够以其租赁权对抗租赁物的受让人。( 2 ) 承认租赁权的可转让 性。即在征得所有权人的同意后承租人可以转租转让，取得一定的利益。( 3 ) 承认租赁权的继续性，即对出租人的解约权加以限制，出租人除非有法定的特 别原因不得解除租赁契约。( 4 ) 租赁权的正常行使受到妨碍时，承租人有权直接 请求适用物权的保护方法。我国合同法，最高人民法院关于贯彻执行( 民 法通则) 的若干意见以及城市公有房屋管理规定等均有明文规定，肯定 了承租人的优先购买权、优先承租权以及租赁权对抗第三人的效力。依照中 华人民共和国合同法第2 2 4 条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给 第三人”的规定，公有住房承租人若需转让租赁的房屋使用权，只要得到房屋 所有权人同意即可。这种使用权转让其实质就是租赁合同的转让，是现行法律 允许的。公有住房使用权除继承上述权利外，还有自身的特点。 低租金，即不是房屋消耗的核算也不是市场需求的价格反映。 长期性，公有住房使用权没有明确的租赁期限。公有住房的租赁实际 具有“永租”的特点。这事实上已经使所有权人持有的权利的重要内 容转移到承租人身上。 2 4 住宅市场的分类 第二章公有仟房使儿j 权卜市理沦研究 根据交易客体的不同，可将住宅市场分为级市场、二级市场、三级市场。 住宅一级市场是指新建商品住宅的买卖市场；住宅二级市场是指二手住宅的买 卖市场，包括私房买卖和己售公房的上市出售：住宅三级市场是指住宅租赁市 场，包括私房出租和公房使用权豹转租、转让、置换等。住宅一、二、三级f 订 场的划分与通常所说的房地产、二、三级市场的划分标准有所不同。房地产 一级市场又称为土地一级市场。是指土地使用权出让的市场；房地产二级市场 是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般是 指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括土地二级市场，即 土地使用者将符合规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场：房地产 三级市场是指已获得房地产权的单位和个人，再次将房地产转卖或交换、转租 的市场。 由于历史的原因，我国各城市商品房空置量较大，己成为近年来社会各界 关心的热点，这是市场发展中必须解决的一方面问题。另一方面城市住宅市场 的潜在需求很大，广大居民改善住房需求愿望相当强烈。市场需求完全真正启 动在于百姓住房市场的建立，很多城市居民目前居住在存量三级市场房屋中， 大多数的居民对于改善住房条件愿望十分迫切。可见，住宅三级市场的需求量 巨大。如果能够把住宅三级市场上的需求转移到住宅一、二级市场上：实现住 宅市场一、二、三级市场联动，就会极大且持续地提高住宅市场上有效需求， 而且对于社会各方面都有利。通过公有住房使用权上市实现住宅市场一、二、 三级市场的联动。 2 5 公房使用权上市对住宅产业的推动作用 通过公有住房使用权上市，开发住